房地产开发项目全流程管理规范报告

中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241江宁项目全程策划方案南京再创管理顾问有限公司2005年3月中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241目录第一部分房地产开发项目流程描述1第二部分各环节管理的具体内容2一、土地使用权获取2二、房地产市场调查3三、购房者的心理与行为分析6四、市场定位7五、规划设计8六、定价策划10七、广告策划12八、销售策划14一）销售策略与流程14二）销售前准备15三）销售培训18九、物业管理的前期介入20一）前期介入的作用20二）项目销售过程所需物业管理资料20三）物业管理的内容设定20四）物业管理组织及人员架构21五）物业管理培训21六）物业管理规章制度22七）物业管理操作规程22八）物业管理的成本费用23附录房地产开发行政审批流程（供参考）24附录一房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程24附录二房地产开发项目行政审批流程2721第一部分房地产开发项目流程描述房地产项目全程管理，是指开发商从拿地开始，进行市场调查、购房者心理行为分析、市场定位、项目规划设计，制定市场策略，以及物业管理前期介入的完整流程的管理工作。它融合房地产开发、投资、估价、市场营销等理论与实践。具体分为以下九个环节1土地使用权获取2房地产项目市场调查3购房者心理与行为分析4项目的市场定位5规划设计6定价策划7广告促销8销售管理9物业管理的前期介入房地产开发项目流程示意图1土地研究6房地产项目的价格策略2房地产市场调查8房地产项目的销售策略3消费者行为与心理分析4房地产市场定位5房地产项目的规划设计9物业管理的前期介入7房地产项目的广告策划2第二部分各环节管理的具体内容一、土地使用权获取一般来说，房地产开发项目的管理工作，始于准备拿地。开发商在对城市规划和当地房地产市场充分把握的基础上，研究地块的相对开发价值，并怎样获取该地块。1、土地竞拍流程1）获取信息，购买标书2）组建土地竟投小组3）进行现场勘察4）广泛收集资料5）测算土地开发价值6）慎重取价7）参加竞拍8）签订协议2、土地价值研究土地竞拍流程中，对地块开发价值的测算，是开发商对土地价值的自我判断。此环节必须结合项目草拟方案，建立在对地块的充分研究之上，以避免盲目的竞拍。一旦竞价超出测算值，过高的成本侵蚀了后期开发工作的利润，甚至该项目将有可能成为负担。往往在决定投标前，就需要有完整的项目计划，只不过可以粗略些，一定程度上还要凭借经验，所以可称之谓项目的“预可行性研究”。研究内容有1）区域市场现状及其趋势判断2）土地SWOT（深层次）分析与周边环境分析3）项目初步市场定位4）项目价值分析5）项目定价模拟6）项目投入产出分析项目经济技术指标模拟项目首期成本模拟成本敏感性分析容积率、资金投入、边际成本利润项目收益部分模拟7）投资风险分析及其规避方式项目风险性评价资金运作风险性与经济政策风险8）开发节奏影响项目开发节奏的基本因素项目开发节奏及结果预测3二、房地产市场调查房地产市场调查涉及众多内容与层面，是开发商了解与把握宏观市场环境、区域市场环境的重要手段，也是了解购房者心理行为，竞争对手及竞争楼盘的重要方法。客观、深入的市场调查有助于项目市场定位的明确、科学，也是项目成功的必要环节。市场调查既包含对大量信息的获取，更包含对信息的正确解读与综合分析。以下列举了各个层次调查内容的要点。一）宏观环境调查1、政治法律环境1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。2）有关房地产开发经营的法律规定。如房地产开发经营管理条例、中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法。3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。2、宏观经济环境1）宏观经济发展状况与趋势2）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。二）区域市场调查1、当地经济环境调查1）城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。2）当地的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。3）当地的国民经济产业结构和主导产业。4）当地居民收入水平、消费结构和消费水平。5）当地的对外开放程度和国际经济合作情况，对外贸易和外商投资发展情况。6）当地财政收支状况。42、当地房地产行业调查1）当地城市发展规划与发展趋势2）当地城市房地产企业情况（数量、类型、资质、实力等）3）当地房地产的供求状况总供应量、总需求量、价格水平与走势、平均开发成本等4）当地商品住宅市场板块的划分及其差异5）房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。6）当地的相关专业机构，工程、物管、销售代理及金融市场等三）分项专题调查1、项目环境调研1）地块状况位置、面积、地形、地貌、性质2）地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）3）环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）4）地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）5）公共配套设施社区繁荣程度、购物条件、教育的便利、文体娱乐场所、其他（如医院、银行、邮局、酒店等）6）文化氛围与居民素质7）地块的优劣势分析（SWOT坐标图、综合分析）。2、竞争情况调查市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容主要包括1）竞争者（含潜在竞争者）的实力和经营管理优劣势调查。2）对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。3）对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。4）对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。5）对竞争情况销售渠道使用情况的调查和分析。6）对未来竞争情况的分析与估计等。7）整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率。8）竞争性新产品的投入时机、推出时间和租售绩效及其发展动向。53、房地产价格调查1）影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对定价的影响。2）房地产市场供求情况的变化趋势。3）房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。4）开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。5）国际、国内相关房地产市场的价格。6）开发个案所在城市及街区房地产市场价格。7）价格变动后消费者和开发商的反应。4、房地产促销调查1）房地产广告的时空分布及广告效果测定。2）房地产广告媒体使用情况的调查。3）房地产广告预算与代理公司调查。4）人员促销的配备状况。5）各种公关活动对租售绩效的影响。6）各种营业推广活动的租售绩效。5、房地产营销渠道调查1）房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。2）房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。3）租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。4）房地产租售客户对租售代理商的评价。6、消费者情况调查1）需求动机调查。如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。2）购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。影响因素有地段要求、户型、风格、单价、总价、配套、交通、物管等6三、购房者的心理与行为分析对购房者，特别是目标客户的心理与行为研究，有利于加强对其了解，这将直接关系到项目的市场定位与营销策划方案的制定和运行的商业效果。对目标客户的心理与行为分析的过程，也是不断修正市场定位和调整市场策略的过程，以逐步明确目标客户群，提高相关方案的可操作性。购房者的购房决策过程，一般包括需要认知、收集资料、方案评估、决定购买、购后感受等阶段。不同的客户群，影响或干预其决策过程的方式与途径也不同。在研究调查资料，并借助专业分析的基础上，归纳出各类购房者的总体心理特征和行为特点，以获得在不同阶段，有效干预或强化其购买意向与决策动作的具体办法，寻找到销售的突破口，辅之以细化的分阶段市场策划方案，并最终达到缩短项目的销售周期的目的。以下列出了分析的要点1、心理分析心理分析包括购房者的需求分析、个性特征分析、购买动机分析等，A购买动机特征需求驱动性、复杂性、冲突性、隐藏倾向、针对性种类理性型（自住、投资）带感情色彩（求新、求美、效仿、炫耀、癖好、健康等）B影响因素文化因素社会文化、区域文化、城市文化、流行文化家庭生命周期初婚期、生育期、满巢期、空巢期、鳏寡期2、行为模式A购买行为要素5W1H购买的决策者购买的动机购买发生的地点（一般在楼盘现场）购买的时节购买的对象（房型、面积、地段）支付要求（分期或按揭等）B购房决策规则综合评估、利弊权衡、自我判断最佳、功能偏好外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式等7四、市场定位市场定位是指开发商对项目的目标客户的确定，以及通过项目设计与形象确立，获得目标客户的价值认同。市场定位既要基于地块的本身特点，也要基于区域市场和局部（周遍）市场的竞争状况，以及对目标客户群的心理与行为分析，更重要的是其购买力分析。市场定位的核心是挖掘项目的优势，或创造项目的优势，并且这些优势是能够获得目标客户群的价值认同。市场定位不清或不准，表现为针对性不强，自然就难以向目标客户传递明确的项目价值信息，也就难以获得积极的市场反响。1、市场定位流程1）制定竞争目标2）分析消费者心理、3）选择目标市场4）明确竞争优势识别竞争对手了解对手楼盘比较中确立优势5）寻找最佳切入点2、项目定位分析1）区域市场动态分析项目所在地房地产市场总体供求现状项目周边竞争性楼盘调查项目概况、市场定位、销售价格、销售政策措施、广告推广手法、主要媒体应用及投入频率、公关促销活动、其他特殊卖点和销售手段、2）项目的卖点分析项目强势、弱势分析与对策项目卖点确定3）目标客户群定位分析项目所在地人口总量及地块分布情况项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况项目所在区域家庭情况分析家庭结构、收入情况住房要求、生活习惯4）项目目标客户群定位目标市场市场调查资料汇总、研究目标市场区域范围界定目标市场特征描述目标客户目标客户细分与特征描述8目标客户资料收集9五、规划设计项目的规划设计，一般是由开发商委托给设计单位做。在设计单位具体的规划设计前，开发商要依据市场调查的结论、对目标客户群的分析和项目的市场定位，给设计方提出规划设计的具体要求与指导性意见。1、总体规划1）项目地块概述2）项目地块情况分析3）建筑空间布局4）道路系统布局5）绿化系统布局6）公建与配套系统7）分期开发8）分组团开发强度2、建筑风格定位1）项目总体建筑风格及色彩计划2）建筑单体外立面设计提示3、主力户型选择1）项目所在区域同类楼盘户型比较2）项目业态分析及项目户型配置比例3）主力户型设计提示4）商业物业户型设计提示4、空间布局装修概念1）空间布局提示2）公共空间主题选择3）庭院景观提示5、环境规划及艺术风格1）项目周边环境调查和分析2）项目总体环境规划及艺术风格构想3）项目各组团环境概念设计4）项目公共建筑外部环境概念设计106、公共家具概念设计1）项目周边同类楼盘公共家具摆设2）本项目公共家具概念设计提示7、公共装饰材料选择1）项目周边同类楼盘公共装饰材料比较2）本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思3）项目营销示范单位装修概念设计4）项目营销中心装修风格提示5）住宅装修标准提示8、灯光设计及背景音乐1）项目灯光设计2）背景音乐指导11六、定价策划价格策划是整个地产营销活动中的极重要的一环。它不仅包括价格的制定、定价技巧的运用，同时包括在一定的市场条件下，为实现地产商预期的营销目标而协调营销组合的其他方面，并在实施过程中不断修正的全过程。1、价格影响因素1）成本因素2）竞争形势3）产品差异4）购房者心理5）企业目标6）法律政策限制2、定价目标1）利润最大化2）价格稳定3）应对竞争3、定价方法1）成本导向2）需求导向3）竞争导向4）市场比较4、定价基本策略1）总体（低、中、高），2）动态（低开高走、高开低走、限时折扣、稳定）3）心理（尾数、总价）5、差别定价（楼层差价、同层差价）1）楼层差价2）同层差价朝向、采光、私密性、景观、房型126、定价详细程序1）资料收集、成本估算、需求预测、竞争分析2）确定定价目标与方法、3）价格体系均价与价差、付款方式与进度、优惠条款4）制定价格表7、调价策略1）调价的前提销售阶段、销售情况（滞销、畅销）2）调价的技巧时机、幅度、比例、方式、分期价格内部认购价格、入市价格价格升幅周期价格升幅比例价格技术调整价格变化市场反映及控制3）项目价格、销售额配比表13七、广告策划房地产广告是要在一定的时间内，对特定的目标消费者有效传递开发项目的信息，促使其产生认知和深入了解的兴趣与行动。1、广告目标A发掘特点B向谁卖C影响其决策的因素D向其传递怎样的信息E如何有效的传递F如何测评效果2、广告预算A费用构成调查费用、制作费用、媒体费用，其他B影响因素竞争程度、广告频率、销售进度、企业品牌C预算方法量入为出、销售额比例、竞争对抗、目标任务3、选择广告公司A考察要素规模、创造性、对行业的熟悉程度、避免冲突等B选择程序计划、走访、交流、评审方案、确定4、选择媒体A类型报纸、杂志、广播、电视、户外广告、售点广告、邮寄、传单、互联网、空中飞行物等B媒体组合5、广告设计1）项目主题A作用品牌化、加深印象、B原则突出、鲜明、实用、充满时代感、内涵丰富C步骤确立核心思想、确定主题、赋予表现力与感染力142）识别系统（一）核心部分名称、标志、标准色、标准字体（二）运用部分楼盘形象包装，现场工地围板、彩旗、挂幅、欢迎牌售楼处布置形象墙、门楣、标牌、指示牌、展板、胸卡、工作牌、台面标牌、模型制作样板房设计楼书制作功能标牌6、广告质量评价A引人注目B内容简明C吸引力强D整体美感E风格一致7、广告节奏A节奏类型集中、连续、间歇、脉动B时间安排引导期、公开期、强销期、持续期C投放强度水平、上升、下降、交替8、效果评价首先，来电数量；其次，到访人流量15八、销售策划在具体的销售策划中，开发商要考虑项目是自行销售还是委托代理；以及项目以什么样的现象推向市场；还有售楼处的布置、楼书的制作，其中，更重要的是完整的销售计划的制定与实施。一）销售策略与流程1、销售策略1）营销思想全过程营销、全员营销2）销售网络专职售楼人员（销售经理、销售代表）销售代理商（销售顾问）兼职售楼员3）销售区域紧扣目标市场和目标客户4）销售阶段内部认购期、蓄势调整期、开盘试销期、销售扩张期、强势销售期、扫尾清盘期5）销售模式自行销售直接面对客户，了解市场动态；降低销售费用；但是效率不高委托代理网络广泛、专业人员2、销售业务流程1）销售实施顾客购买心理分析楼房情况介绍签定认购书客户档案记录成交情况总汇正式合同公证签定正式合同办理银行按揭销售合同执行监控成交情况汇总2）销售合同执行监控收款催款过程控制按期交款的收款控制延期交工的收款控制16入住环节控制客户档案客户回访与亲情培养与物业管理的交接3）销售结束销售资料的整理和保管销售人员的业绩评定销售工作中的处理个案记录销售工作总结二）销售前准备1、批文及销售资料1）批文公司营业执照商品房销售许可证2）楼宇说明书项目统一说词户型图与会所平面图会所内容交楼标准选用建筑材料物管内容3）价格体系价目表付款方式按揭办理办法利率表办理产权证有关程序及费用入住流程入住收费明细表物业管理收费标准4）合同文本预定书（内部认购书）销售合同标准文本个人住房抵押合同个人住房公积金借款合同个人住房商业性借款合同保险合同公证书172、销售部组织架构主管销售副总销售部经理销售主管销售控制广告、促销主管销售处、销售代表、事务人员、市场人员综合处成员（回款小组、资料员、法律事务主管）入住办成员财务人员（配合）3、销售进度控制制定销售工作进度总表销售控制表销售收入预算表4、销售费用预算表总费用预算分项开支销售人员招聘费用销售人员工资销售提成/销售辅导顾问费销售人员服装费销售中心运营办公费用销售人员差旅费用销售人员业务费用临时雇用销售人员工作费用边际费用销售优惠打折销售公关费用5、财务策略1）信贷选择适当银行控制贷款规模、周期合理选择质押资产银企关系塑造18信贷与按揭互动操作2）付款方式多种付款选择优惠幅度及折扣比例科学化付款方式优缺点分析付款方式引导付款方式变通3）按揭明晰项目按揭资料尽可能扩大年限至30年按揭比例首期款比例科学化及相关策略按揭银行选择保险公司及合约公证处及合约按揭各项费用控制6、部门间协调1）财务部了解项目销售工作进展参与重大营销活动销售管理工作，配合催收房款配合销售部核算价格，参与制定价格策略2）工程部工程进度与销售进度的匹配严把工程质量文明施工。控制现场形象销售活动的现场配合3）物业管理公司工程验收与工地形象维护人员形象销售文件配合销售卖场的管理保安员与售楼员的工作衔接、默契配合19三）销售培训1、项目知识1）公司背景详细介绍公司情况、公众形象、公司目标（项目推广目标和公司发展目标）2）项目详情项目规模、定位、设施、买卖条件物业周边环境、公共设施、交通条件该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况3）项目特点项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率、绿化率等平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户型图、户型优缺点、深、宽、高等项目的优劣分析，及竞争对手的优劣分析及对策项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标、推广手段2、业务培训1）专业基础国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定房地产基础术语、建筑常识心理学基础银行按揭知识，涉及房地产交易的费用国家、地区的宏观经济政策，当地的房地产走势公司制度、架构和财务制度销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、规章制度、个人收入目标2）销售技巧售楼过程中的洽谈技巧展销会场气氛把握技巧推销技巧语言技巧身体语言技巧3）签定买卖合同的程序办理按揭及计算20入住程序及费用合同说明其他法律文件所需填写的各类表格4）客户管理系统电话接听登记表新客户表老客户表客户访谈记录表销售日统计表销售周报表销售月报表已成交客户档案表应收帐款控制表保留楼盘控制表5）规章制度合同管理制度公司销售合同管理规定签定预定书的必要程序销售人员管理制度考勤办法值班纪律管理制度客户接待制度业务水平需求及考核销售部职业规范6）物业管理课程物业管理的服务内容、收费标准管理规则公共契约7）模拟演练21九、物业管理的前期介入物业管理是开发商对所开发楼盘的售后服务。良好的售后服务是楼盘畅销的有利保证。积极倡导和推介房地产全程物业管理，不仅是项目品质和销售的有力保证，它更是项目品牌的重要支持。一）前期介入的作用1、有利于优化设计2、有利于提高施工质量3、有利于物业的功能定位何确保物业的使用功能4、有利于物业公司日后的管理5、有利于促进销售二）项目销售过程所需物业管理资料1、物管收费标准2、楼宇质量保证书3、楼宇使用说明书4、业主公约5、用户手册6、楼宇交收流程7、收楼书8、承诺书9、业主/用户联系表10、遗漏工程使用钥匙授权书11、遗漏工程和水、电、汽表底数记录表12、装修手册和装修申请表三）物业管理的内容设定1项目前期，工程、设计、管理的提前介入A明确服务内容B参与规划设计C组建管理机构D完成设备配置E代表业主先行全面验收F制定收费标准G编制合同文本2入住后22A保修期内的物业返修B协调业主与开发商及建设施工方的关系C促成业主委员会成立D开始日常管理服务保洁服务绿化养护安全及交通管理三车及场地管理设备养护房屋及公用设备设施养护房屋事务管理档案及数据的管理智能化的服务家政服务多种经营和服务的开通与业主的日常沟通社区文化服务四）物业管理组织及人员架构物业公司人力资源的管理，包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等。物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道遵守国家有关规定在经营范围允许下结合不同的工作重点把质量责任作为各环节的重点遵循职责分明、线条清晰、信息畅通和高效的原则各岗位的人员设置应遵循精简、高效的原则五）物业管理培训1、物业交付前的培训内容1）为员工提供公司架构、人员制度及管理职责的了解2）提供物业管理的理论基础3）业主公约、公共面积及用户权责4）装修管理5）绿化管理6）管理人员的操守及工作态度7）房屋设备的构成及维修8）财务管理239）物业管理法规10）人事管理制度11）探讨一些常见个案2、物业交付后培训内容1）现场实际操作2）对公司早期工作进行一次鉴定3）各部门的管理、工作程序及规章制度六）物业管理规章制度1、员工守则2、岗位职责及工作流程3、财务制度4、采购及招标程序5、员工考核标准6、业主委员会章程7、各配套功能管理规定8、文件管理规定9、办公设备使用制度10、值班管理制度11、消防责任制12、消防管理规定13、对外服务工作管理规定14、装修工程队安全责任书15、停车场管理规定16、非机动车管理规定17、出租屋及暂住人员管理规定18、进住（租）协议书19、商业网点管理规定七）物业管理操作规程1、楼宇本体维护保养规程2、绿化园林养护规程3、消防设施养护及使用规程4、供配电设备维护及保养规程5、机电设备维护保养规程6、动力设备维护保养规程7、停车场、车库操作规程8、停车场、车库维护保养规程249、会所设施维护保养及操作规程10、给排水设备维护保养规程11、公共部位保养保洁操作规程12、保安设备操作及维护规程13、照明系统操作及维护规程14、通风系统操作及维护规程15、管理处内部运作管理规程16、租赁管理工作规程操作及维护规程八）物业管理的成本费用1、管理员工支出薪金及福利、招聘和培训、膳食及住宿2、维护及保养照明及通风系统、机电设备、动力设备、保安及消防设备、给排水设备、公共设备设施、园艺绿化、工具及器材、冷暖系统、杂项维修3、公共费用公共电费、公共水费、排污费、垃圾费、灭虫4、行政费用办公室支出、公关费用、电话通讯费用、差旅费5、保险费6、其他节日灯饰、审计费用、杂项支出、7、管理者酬金8、营业税9、预留项目维修基金物业管理原则上自负盈亏。25附录房地产开发行政审批流程（供参考）附录一房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程一个完整的房地产项目从开始到竣工,行政报批事务大致可以分以下三大块一前期准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。二行政审批部分根据当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般分六个阶段1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一）选址定点阶段此阶段一般办理以下事项1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二）规划总图审查及确定规划设计条件阶段此阶段办理以下一般事项1、人防办进行人防工程建设布局审查。262、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三）初步设计和施工图设计审查此阶段办理以下一般事项1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。四）规划报建图审查阶段此阶段办理以下一般事项1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。五）施工报建阶段此阶段办理以下一般事项1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。27六）商品房预售许可阶段此阶段办理以下一般事项由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料1、以下证明材料（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七）建设工程竣工综合验收备案阶段此阶段办理以下一般事项1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合的，作退件处理并要求限期整改。三房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料1）申请书；2）企业营业执照；3）用地证明文件或者土地使用权证；4）建设用地规划许可证；5）建设工程规划许可证；6）施工许可证；7）房屋竣工验收资料8）房屋测绘成果；9）根据有关规定应当提交的其他