天奇公司重庆望龙门项目市场研究报告

1总论项目概况1、项目名称工商联项目（暂定）2、项目位置1项目地理位置本项目位于渝中区望龙门解放东路中大街15号，望龙门属于渝中区下半城，西接南纪门、菜园坝，东边通过解放东路、陕西路与朝天门相联，背靠解放碑、新华路，前临长滨路。1解放西路，为菜园坝通往朝天门的主干道2支路3支路4规划道路，16米2项目现状项目在进行基础开挖后停工多年，基础需要进行处理后才可继续动工。12342项目周边存在一定量的拆迁房。3项目周边环境和配套周边环境望龙门街道是渝中区的“贫民窟”，经济水平相对落后，居民收入不高。社会治安条件差，环境恶劣。大多数外来消费者对该地区具有排斥感，将其列为“贫民窟”。但是随着我市旧城改造的快速逐渐推进，该区域将成项目所在地拆迁危房拆迁危房3为渝中半岛规划中的一部分，其周边环境将得到质的飞跃。市政配套该区域是老生活区，各种市政设施配套较为齐全，公交车线路不多，只有南坪、江北有直通车。交通本项目的用地位于菜园坝朝天门一线的主干道解放东路旁，距离朝天门只有5分钟车程，距离菜园坝只有10分钟车程。距离解放碑直线距离一千多米。3、项目规划控制要点1项目经济技术指标项目技术经济指标用地使用性质商住楼占地面积5250平米控高100米建筑密度容积率1182绿地率2项目初步规划项目定位项目定位为中等偏上档次的单体商住楼4项目建筑面积68万方项目基本规划初步规划在31层（不包括地下）。其中地下设备用房2000平米；地下车库6000平米；地上3层为商业、办公部分，10000平米；住宅部分为431层，50000平米。项目开发周期38个月项目开工日期2004年12月项目背景项目地处朝天门，这决定了项目地块具有极高的升值潜力，这主要是由于渝中半岛的土地资源日渐稀少，而土地资源的稀缺性又决定其未来的升值空间。同时，随着渝中半岛改造的逐渐推进，该区域未来的规划为项目提供了潜在的有利条件，这是项目开发的潜在机会。另外，本项目作为重庆市工商业联合会转让的项目，同时也属于“四久工程”，在政府行政事业性的收费上享有巨大的优惠。因此，可以说项目具有较大的开发价值。编制依据及范围1编制依据1项目现场情况2重庆市统计年鉴3重庆房地产市场调查报告54项目相关的文件资料5本项目适用的有关国家及地方标准、规范、法规等2编制范围（1）项目市场定位分析；（2）项目建设建议；（3）投资估算及融资方案；（4）项目销售及收入估算；（5）财务评价和风险分析；主要结论1未来几年内渝中半岛旧城改造为项目开发提供了契机。因此，该项目的开发需要充分的把握未来发展规划的机会，实现项目的良好收益。2、该项目地理位置优越，交通方便，基础设施较为完备，开发的外部条件已经具备。3项目市场前景广阔，项目投资效益良好，总投资13626万元，总的销售收入23128万元，扣减相应的销售税费后，净利润为4409万元。投资利润率3235,内部收益率28。通过对总投资、总销售收入的敏感性分析，该项目风险抵抗能力强，其总销售收入达到6744时，项目实现盈亏平衡。因此，该项目的财务指标良好，具有一定的风险抵抗能力。6项目市场分析当前我国及重庆市房地产市场现状分析1全国房地产市场现状98年以来，以国家培育新的经济增长点为契机，我国的房地产业步入了一个行业发展的景气时期，特别是在2002年和2003年，是一个快速发展的时期。这段时期房地产开发投资增速度加快，到位资金充足，土地开发量增加，施工、竣工面积较快增长，商品房销售及价格不断上扬。发展到了今天，有不少的专家和领导指出我国部分城市和地区的房地产出现了过热的现象，国家也针对性的提出了宏观调控措施。考虑到宏观政策的滞后性，因此，预计明年初开始部分城市和地方将会出现一个市场的回落，最后达到市场的稳定发展。2重庆市房地产市场现状及发展预测1重庆房地产现状分析近年来，重庆市房地产市场发展状况是极其迅速的，特别是在2003年下半年到现在，开发量、供应量、需求量以及房价都在以极快的速度在增长，总体来说呈现了以下几个方面的特点A投资势头强劲。1998年开始，我国住房体制改革力度进一步加大，福利分房制度最终取消进而开始实行货币化分房，当年房地产开发投资增速高达441。随后几年，7重庆房地产开发投资持续保持快速增长，年均增速高达306，高于同期全社会固定资产投资增速93，1998年至2001年间，房地产开发投资增量占同期全社会固定资产投资总增量的30，是固定资产投资构成中最活跃的部分。2002年，重庆房地产开发总量稳步扩大，投资速度持续稳定增长，商品房产销两旺，空置减少，累计完成开发投资22358亿元，排在北京、上海、深圳、广州之后，位于全国40个重点城市的第5位，同比增长482。2003年，重庆完成总投资32789亿元，同比增加467。B商品房销售良好，商品房空置面积主要集中在非住宅上。下表是对2003年重庆主城各区的销售面积和销售额的一个统计情况，可见，商品房的销售状况在去年的基础上总体来说提升，特别是南岸区和大渡口区。另外，根据统计局统计，2003年111月，空置一年以上的面积25992万平方米，同比增长265，其中住宅7625万平方米，同比增长79，商业营业房11743万平方米，同比增长395，在的空置面积中，有625的是非住宅。82003年销售主城各区销售面积统计表主城区渝中区江北区沙坪坝区南岸区渝北区九龙坡区大渡口区销售面积（万平米）648996311403140289522126556144同比增长（）412822138512381241484销售额万元21592182563294718222261931同比增长（）164482671312351531803C房价上升迅速根据2004年一季度的数据统计，我主城区商品房销售均价为每平方米2103元，同比上涨237。据悉，这是五年来最大的一次涨幅。D旧城改造的推进，促进二手房市场发展迅速根据统计，2003年111月，重庆市主城区二手房累计转让面积31862万平方米，累计转让金额3458亿元，分别比上年同期大幅增长332、735。从二手房用途分类来看，住宅转让面积27305万平方米，同比分别上升267；其中，房改住房再转让面积6780万平方米，非住宅转让面积4557万平方米，分别同比上升921。主城区二手房交易均价1085元/平方米，比上年同期上升303，其中二手住宅交易均价964元/平9方米，同比增长245；其中房改房再转让均价1002元/平方米，同比大幅增长516。非住宅转让均价1810元/平方米，同比上升317。E购房主体以本地人置业为主，外地投资置业开始进入重庆重庆市商品房和二手房的购买对象以本地人购房为主，根据抽样调查，本市人购买房屋面积占成交面积85左右，外地人（含港、澳、台）购房面积占15左右。近年来，由于重庆房价相对较低，新开发的楼盘存在升值潜力，2003年出现了以沿海一带外地人为主的投资者进入重庆，并带动本地闲余资金投资进入市场，约占总量的3，投资置业的对象集中在地段较好、品质较高的楼盘，以单体的商住楼、小户型房屋为主。房地产市场秩序好转，投资环境改善。F政府及主管部门在当前采取了一系列强化房地产市场的监管和调控措施在主城区全面推行了商品房买卖合同适时联机系统；实行了商品房预售资金监管制度；实行了商品房销售按套内面积计价制度；全面实行了土地招标、拍卖、挂牌公示制度；调整了土地级别和土地出让金标准；10实行了土地储备机制；路桥收费实行年票制；限时办理房屋“两证”；开发项目资本金管理制度；2重庆未来房地产市场趋势预测随着政府为了防止行业发展过热的宏观调控措施的出台，重庆的房地产将如何发展总体说来，由于宏观政策的滞后性和重庆居民对房地产市场的预期的下降需要一定的时间，预计在短时期内，房市是基本趋于稳定的。在随后的发展中，由于需求相对于现在来说会有所下降，当由于自然需求的存在呵大量拆迁的支持，需求市场减弱幅度不会很大。另一方面。供给市场相对需求具有一定的滞后性，现日益膨胀的供给市场需要一段时间来适应需求的，因而会出现竞争加剧的现象。项目所在区域和区域房地产市场分析项目所在的望龙门区域属于渝中区下半城，其经济发展水平和房地产市场发展状况都与上半城有着巨大的差别，因此，以下的分析具有主要针对下半城进行1区域现状分析1区域经济特征由于此地是老生活区，且近年来城市发展进程缓慢，其目前的商业模式仍沿袭着十几年前老11重庆的商业模式，以小型个体经营为主，主要有解放东路，解放西路沿线的大量小型商铺，以及白象街的露天摊点。区内还配有农贸市场和中型的家电市场。但没有大型的商业购物和休闲饮食场所，整体的商业配套水平不高，但较完整，自成体系。区内有西三街水产批发市场和储奇门药品批发市场，以及临近的朝天门批发市场和解放碑商圈，给该区经济起到了一定的带动作用，区内有着大量的直接或间接的从业人员。2人口特征此区域内人口密集，望龙门辖区056平方公里，却拥有418万常住人口，另外有不少的外来打工者也在此租住。区域内人口组成呈现多元化的特征，主要由个体工商户和批发市场的从业人员及附近工厂的工人组成。他们普遍文化水平不高，并大都在此生活多年，家庭成员较多，居住条件拥挤，因此有着较强烈的改善居住条件的愿望。123地形地貌该区域呈现典型的山地特征，地形复杂垂直落差大，上靠解放碑，下临长滨路，上下落差均超过30米，地势陡峭。绝大部分建筑物集中在解放东路，解放西路沿线两侧100余米的狭长范围内，这些建筑多为二三十年前的老房子，而且很大部分为危旧房，建筑密度高，空间拥挤，居民的住房大都面积狭小，建筑老旧，设计不合理，通风采光差，只是用来满足最原始的居住功能。2区域未来发展目前，下半城是渝中半岛规划和旧城拆迁的重点，现渝中区在结合渝中半岛的城市形象策划的基础上加紧制定控制性详细规划，此时，以下半城为重点的大规模危旧房拆迁改造业也已开始。沿朝天门菜园坝一线，雷家坡片区、火麻巷片区、湖广会馆东水门片区、羊子坝片区和十八梯片区的改造正在如火如荼地进行。5年内将对区内的对40个大片区（危旧房住户在300户以上）和近20个小片区的危旧房进行改造。其中，40个大片区改造总占地面积达131万平13方米，需要拆迁改造的危旧房达150万平方米，涉及居民32万户，投资逾50亿元。预计今年，约有40万平方米的危旧房将被拆除，涉及1万户居民拆迁安置。3区域住宅市场现状和发展分析该区域目前比较封闭，近两年的房地产供应量很小，开发水平较低，参考意义不大。因此，针对本项目以下就只针对该区域的住宅市场进行分析1住宅供给现状和发展分析目前该区域的市场供应的产品主要以中档单体楼为主，多为单位集资房和拆迁还建房。户型设计水平低，主要表现在采光通风条件差，使用不便上。供给的户型以一室一厅的小户型为主，占总供应量的50以上。其次是二室两厅和三室两厅。对配套的智能化及会所等还没有涉足者。价格主要集中在套内面积20003000元/平米之间，在整个价格上涨的宏观条背景下，该区域的价格也呈明显上升趋势。14随着渝中区大规模拆迁改造的展开，预计在未来几年该区域附近会陆续出现一些较高品质的楼盘。2需求状况分析本区域居民改善居住条件的强烈需求该区域的居民目前的居住状况普遍较差，户均住房面积不足50平米，且住房多为几十年前的老旧建筑，设计落伍，通风采光条件差，整体居住环境恶劣。因此有着较强的改善居住条件的需求。大量的拆迁户目前，以下半城为重点的大规模危旧房拆迁改造业也已开始。有关部门计划在5年内将对区内的对40个大片区（危旧房住户在300户以上）和近20个小片区的危旧房进行改造。其中，40个大片区改造总占地面积达131万平方米，需要拆迁改造的危旧房达150万平方米，涉及居民32万户，投资逾50亿元。3住宅市场现状和发展总括通过以上分析可以得出该区域的住宅市场有如下特点15渝中区下半城的大规模改造已驶进快车道，区内的城市面貌即将发生巨大的变化。因此，望龙门区域附近的城市建设水平在1、2年内会得到明显的提高。市场供应多为集资房和拆迁还建房，且以一室一厅的小户型为主，整体设计水平较低，户型严重偏大，空间布局不合理，未来几年中档居家型二室两厅小户型住宅将产生巨大的需求，而供应市场却处在一个比较低的水平，市场上缺乏精品居家小户型的供应，此项是该区域未来市场的机会点。由于经济发展水平一定程度上的制约，导致该区域居民购买力不是很强，有效需求主要集中二室两厅的居家型小户型。项目市场定位及客户群分析1本项目市场定位1产品档次中档稍偏高2核心竞争力高性价比；满足居住功能，控制总价。3产品差异紧凑、实用，同时带有独特亮点的户型2本项目目标客户分析161附近的个体工商户，分析如下购房需求较强他们目前的居住状况普遍较差，有着比较强烈的购房的需求。购房的区域选择性强他们在当地从事批发和零售贸易以及餐饮业，他们的经济来源与该区域已紧密联系在了一起，因此他们在选择住所时只会在附近的区域内进行选择。家庭成员较多一般是2代人共同居住。经济能力不强年收入在13万之间。2渝中区大规模改造的拆迁户，分析如下购房需求强烈住所面临被拆迁，因此购房需求强烈。较高的区域忠诚度他们有着浓郁的“渝中情节”，不愿意离开渝中区。17经济能力有限拆迁赔偿款是其购房款的重要组成。3渴望改善居住条件的区域居民，分析如下购房需求强他们目前的住房多为几十年前的老旧建筑，设计陈旧，通风采光条件差，整体居住环境较为恶劣。因此有着较强的改善居住条件的需求。较高的区域忠诚度他们有着浓郁的渝中情节，不愿到其他区域购房。家庭成员较多一般有2代或以上的人一起居住。4投资者偏爱性价比高的产品要求所投资的产品有一定的超前性对中小户型情有独钟的。项目市场分析结论通过对重庆市及项目所在区域的房地产市场状况进行分析，同时结合本项目的市场定位分析，总结出本项目面临的市场态势181该项目现有较多的机会点，一是渝中半岛旧城改造的快速开展，为项目的开发带来机遇，不仅使得周边环境的焕然一新，同时也为项目带来了大量的客户群体。二是项目所在区域存在市场需求的机会点。2项目凭借所在区域未来的发展和江景资源，再配以切近市场的合理化设计、推广，应该说该项目具有较好的市场前景。19项目优劣势（SWOT）分析项目优势及其因素分析渝中半岛的规划和改造工作已经开展，对增加居民的预期和信心都有很大的帮助。该区域的居民具有较高的忠诚度，同时，渝中区仍然是很多人理想的居住区。交通较为便利，可以吸引周边的外来小商业者。该项目位于渝中区望龙门，人口密集，有人气，存市场的机会点。具有政策优惠。项目与其他“四久工程”不一样的地方是，项目施工仅仅处于基础阶段，对项目的规划设计不产生任何影响。项目劣势及其因素分析项目作为单体楼，受到地块本身的限制，在环境和配套等方面有一定的限制。望龙门区域现状不理想，区域缺乏号召力。项目作为停工多年的“四久工程”项目，形象较差，对项目有一定的影响。由于项目周边现在售的或已售项目的档次普遍偏低，同20时和项目紧临，对项目的视线造成了部分的遮挡，这些将对项目产生一定的影响。项目机会及其因素分析区域需求市场存在较好的市场机会点。渝中区规划和改造的进行为项目提供机会点。当地人居环境较差，居民对改善居住环境意识比较强。项目隐忧及其因素分析周边如朝天门地区的项目逐步浮出水面，对区域市场客户具有一定的分流影响。渝中区规划和改造的速度未知。项目商业部分的销售和招商。项目SWOT综合分析经过上述的SWOT分析，可以看到对于项目的定位较为恰当。总体来说，需要明确以下几点1项目的前景不错通过以上的分析，可知项目所处区域具有十分明确的市场机会点，同时所属区域大环境的接下来的建设发展为项目提供了较好的机会点。另外，项目本身享有的优惠政策为项目的赢利提供了保证。2分析客户群体针对产品进行合理化设计项目作为单体楼，由于地块上的限制，在配套、环境等方面都很难体现产品的特点和品质，产品的优越性只能通过户型21和外立面来体现，因此针对客户群体进行产品的合理化设计是十分必要的。项目建设意见项目设计定位1档次中档稍偏高，在1、2年内仍能在当地保持中档水平。2功能满足基本的居家功能3风格造型简洁明快，充满现代主义的风格，可以提升项目的形象。4户型本项目的产品主要将以紧凑型的以二室两厅为主，套内面积控制在70平米以内，配以少量的三室两厅和一室一厅，套内面积分别控制在85平米和50平米以内。公摊系数控制在20以内。具体如下户型套内面积建筑面积总房价所占比例二室两厅65平米以内78平米以内20万左右70三室两厅80平米以内96平米以内25万左右10一室一厅40平米以内48平米以内12万左右20具体设计要求如下22A关于面积控制户型设计在能满足基本的居住功能的前提下力求紧凑，杜绝浪费面积。各功能区间尽量压缩。以便通过控制户型面积来控制总房款。每户只设一个卫生间，卫生间要考虑浴缸安置。B关于布局满足居家功能，整体布局要合理，做到动静分区、干湿分区。人行路线尽可能的利用公共活动区，使个功能区之间自然过渡，又减少浪费面积。C关于功能保证良好的采光通风条件，并保证每户的独立性和私密性。每户保证一个客厅阳台。主卧室配置一个阳光窗，保证良好的采光效果。D独有的亮点尽量保证每户都有一个独有的入户空中花园，空中花园和室内的分隔墙可以拆除，需要时可以把空中花园围合成室。空中花园的面积控制在8平米左右。销售时作为赠送面积。5项目规划23A整体规划住宅部分30层，公建部分5层，地下3层，地上2层。B功能规划负三层做设备用房，负一层、负二层做车库。地上一层做商业配套，规划出一个中型超市，和多个小型门面。二层做餐饮娱乐配套。C配套规划裙楼的顶部做成空中花园，配备休闲设施，健身设施和儿童娱乐设施。配备四部客运电梯，一部消防电梯。结构选型结构方案中，裙房采用现浇框架结构，塔楼采用现浇框架筒体结构。给排水、强弱电、消防、智能1、给排水（1）给水系统水源来自城市自来水管网，由预留口接入并按商住楼给水工程设计规范要求进行设计。尽量保证给水管网的集中布置。（2）雨污水排水系统采取雨污分流，生活污水和其他污水不得随意就排放。242、强弱电弱电部分主要有火灾自动报警控制部分；消防通信与事故广播部分；电话配线部分；有线电视部分；楼宇可视对讲部分；车库管理系统等。强电主要是照明系统。变电所、柴油机房、消防控制室、汽车库及建筑走廊均要设应急照明，其他部分设普通照明。另外，还需设置发电机组，作为应急用电的需要。3、消防必须保持消防通道的畅通为消防补救提供有利的应急条件，按期进行消防设施的检查。按规定设置消防栓，底下车库设置防烟消防疏散楼梯等。4、通风及排烟地下室车库、地下设备房采用机械排风系统，用机械补风；地下室车库等不具备自然排烟条件的部位均设机械排烟系统，采用机械或自然补风。主要工程指标1、项目总建筑面积68000平方米。2、项目总造价13626万元。3、项目平米造价2007元/平方米。25项目开发进度计划组织机构项目的开发由重庆天奇（集团）有限公司各部门分工负责。在项目部实施过程中，具体的项目设计、监理任务及材料、设备供应通过签订合同由承包商负责，施工交由天奇集团工程部完成。项目部主要负责以下主要事务（1）建设资金的筹措与运作以及日常财务工作，保证项目资金的有效使用，做成本控制工作。（2）负责本项目的产品策划，并完成对产品设计的指导工作。（3）协调各方关系，包括与各职能部门的联系以及设计、监理、施工等单位之间的关系，并协助监理公司进行工程管理。（4）负责本项目的销售推广，即负责项目营销人员的培训管理，对外宣传包装，制定营销计划及实施，并负责对客户的接洽活动。（5）随着工程建设的进展，项目部将确定信誉良好的物业管理公司，并进行必要的协助交接工作。项目开发进度安排26本项目为一单体楼的开发建设，现已完成了基坑部分的开挖工作，预计开发周期为38个月，2003年11月开始前期的手续准备，2004年11月进场准备动工，2005年10月达到预售标准，同时推向市场开盘销售，2006年12月全面竣工。项目推进计划表序号阶段时间1工程前期工作200311到2005年1月2进场准备2004113主体工程200412到200634设备安装工程20058到200665装饰工程20064到2006126销售200510备注工程前期工作包括以下的内容相关手续的办理和完善，项目的勘测、规划和设计，征地拆迁。主体工程主体框架的完成，门窗的安装。安装工程包括水、电、气管网和设备的安装、电梯的安装。装饰工程外墙装饰的完成。2703110440450410041105405505100511064065061006110612工程项目3个月3个月3个月3个月3个月3个月3个月3个月3个月3个月3个月3个月3个月3个月开发前期工程土建工程安装工程装饰工程项目销售17个月9个月11个月14个月拆迁15个月2829项目投资估算及融资安排项目投资估算1、投资估算编制依据1999年全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表1999年重庆市市政工程预算定额1999年重庆市建设工程费用定额2000年重庆市安装工程单位基价表2000年重庆市安装工程费用定额重庆市建设综合开发办出版的房地产综合开发文件汇编中的有关文件建设工程配套使用的取费标准和相关文件建设单位提供的有关费用的实际资料建设单位提供的有关设计及政府部门批复资料重庆市颁发的有关建设方面的税费文件其他相关资料2、投资估算范围本报告投资估算范围包括项目转让费用（包括土地费用、置换费用）、前期工程费用、全部房屋开发建设费用（建安工程费、设备购置费以及其他基础设施费用）、管理费、财务费用、销售费用、不可预见费用。303、投资估算内容及相应说明本估算是在重庆市有关建设项目定额、费用、规定的基础上，结合市场实际造价水平编制的。项目总投资由以下内容组成项目转让费用包括土地出让金、拆迁安置费用、置换费用等。根据已经达成的置换合同和结合相关的政策优惠进行估算。前期工程费用包括前期勘查设计费、监理费等。其费用的大小按实际经验估算。房屋开发建设费包括所建项目的建筑安装工程费、变压器等变配电设备、给排水工程、弱电、天然气、环保和绿化等工程费用。其各种工程费用是根据已建成的同类项目的建筑安装费用，结合现行的定额及重庆市有关的市场信息，按比例综合估算得出。工程管理费用。指房地产开发企业在房地产开发经营活动中所发生的管理费用，包括管理人员的工资、福利、车费、办公费、保险费等。按照前述各项费用的一定比例计算出。销售费用。指对本项目进行包装推广，促进销售所发生的费用。按照销售总收入的3计。财务费用。指对银行进行借贷所发生的手续费、借款利息等。按照贷款年限以及还款计划，以558的年利率计算31其费用大小。其他费用。主要是指向行政、事业单位按规定缴纳的费用，主要包括交易综合费、施工图审查费、标底审查费、建设工程综合费及其他税费等，其费用大小按照规定计算。基本预备费。在上述各项费用中难以预料的费用。其费用大小按照前述各项费用的3比例计算出。土地增值税。针对商业部分和建筑面积超过90平米的住宅收取。住宅按照销售收入的2进行估算，商业按照土地增值税累进的原则进行计算。企业所得税。按照33的税率进行估算。4、投资估算结果该续建工程拟建建筑面积68000平方米，开发建设总投资13626万元，其中项目土地费用4500万元，前期工程费用214万元，房屋开发建设费7501万元，管理费75万元，销售费用606万元，建设期财务费用248万元，基本预备费482万元，总投资估算金额及各部分比例详见投资估算（附表1）。项目建设及用款计划由项目投资成本情况（附表12）可知，项目总投资13626万元。项目自2004年11月开始建设，计划2006年12月末建设完工。资金使用计划为38，详细计划见投资计划及资金应用计划表（附表2），第一年计划投资2866万元，第二年计划投资326572万元，第三年计划投资3824万元，第四年计划投资363万元。资金筹措项目开发资金来源于三个方面，一是发展商的自有资金，二是银行贷款，三是项目滚动开发销售收入。根据政府对资本金的管理规定以及未来市场发展态势，其资金筹措计划预计为资本金5000万元，367占；借款4439万元（包含银行贷款万元，因为施工单位为公司部分,不考虑施工单位垫资），占3258；预售收入滚动投入4187万元，占3073。资金随项目进度投入计划和筹措计划详见附表2。33项目预期收入估算可销售范围及销售进度安排根据项目的初步规划，项目共计可销售面积68000平方米（含公摊面积），其具体面积见项目销售面积表（附表31）。各期的销售比例及进度情况。在项目开始的第三初年开始预售（动工一年后达到预售的要求，开始进行预售），项目建设全部完工后实现全部的销售，这样，整个项目的销售期在14个月，每年的销售比例及销售面积见附表31、附表32和附表33。项目定价预测通过对项目所在区域房地产市场上各楼盘价格进行比较分析，同时结合重庆市和区域现有的房地产市场状况及发展趋势，再依据本项目的市场定位情况和的档次，项目所处的具体位置、商业氛围和周边环境条件，考虑房地产销售风险和项目开发成本等综合因素，来进行项目的定价分析。1周边楼盘调查情况如下342通过市场比较法，结合本项目的定位情况、综合成本情况以及周边区域未来城市规划发展情况，对以上通过市场比较修正的不同物业价格做出调整，住宅的均价预计在2900元/平方米（建面）；商铺两层均价预计在7000元/平方米，车库的销售价格在36万/个。项目名称楼盘介绍住宅售价（元/）建面商铺售价（元）世纪龙门A幢已销售完毕1400170010000全部空置中世纪龙门B幢14层，无环境景观，无电梯。销售完毕。整个项目不提供按揭。尾盘销售价格178010000大量空置中和诚大厦江景房，属于工商局集资建房，目前，销售完毕。24003000华联全部购买金宏大厦江景房，被多次拍卖，销售完毕。1800800010000江风雅筑江景房，小户型为主。起价在2500元/平米，层差价为30元，均价在3000元左右金城花园拆迁还建房均价2000元左右35项目预期收入预算根据前面的销售单价及销售面积，可得出整个项目的销售收入为23128万元。其中住宅14848万元，商铺7560万元，车库720万元。具体销售收入详见销售收入表（附表33）。销售环节税费在发生销售行为时需要缴纳销售营业税及附加（按销售收入的575），以及相关费用（见附表33），项目共计销售环节税费2921万元（附表33）。五、项目开发价值项目在发生销售时，需要缴纳相应的销售环节税费，预计的销售收入扣减销售环节税费后，即可求得项目的开发价值，即项目的销售净收入，共计20207万元。36财务效益评价财务评价的依据和前提1评价依据建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部颁布，1993年7月1日，第二版）。房地产开发项目经济评价方法（建标20001205号。本项目各项成本及效益核算以财政部颁发的房地产企业会计制度、房地产企业财务制度的有关规定为依据。中华人民共和国建设部建标（2000）205号关于发布房地产开发项目经济评价方法的通知。本项目税金测算，按财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知（财税字1994第001号）和关于调整房地产市场若干税收政策的通知（材税字1999第210号）的有关精神执行。2、评价原则本项目经济评价遵循以静态分析为主，动态分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅的基本原则。37本项目经济评价遵循效益与费用计算口径一致的原则，在计算期内销售价格及成本均不考虑通货膨胀因素。为规避市场和经营风险，本项目经济评价遵循谨慎原则。3、评价方法（1）假设条件假设项目在38个月建设期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行，项目的市场价格及销售进度与预测基本一致，国家宏观政策保持相对稳定，税率保持目前水平。（2）评价方法本项目经济评价是在市场研究和技术研究的基础上进行的，主要是利用有关的基础数据，通过编制财务报表，计算财务评价指标及各项财务比率，进行财务分析，做出评价结论。本项目是按房地产开发项目进行经济评价。开发经营利润项目的预期销售收入，扣减项目的开发成本和相应的销售环节税费，即可得出项目的利润总额，利润共计4409万元。财务分析1基础数据1项目评价基准参数。38项目开发建设，并按预期达到综合验收标准，预计在开工后第1年开始预售房屋，至项目修建完成销售基本完毕，回收资金，故项目的开发计算期为38个月。本项目基准收益率取10。2该项目开发总投资。按前面的计算，项目的开发总投资为13626万元。3该项目销售总收入。项目总收入23128万元。4销售环节税费。按照前面的计算，项目的销售环节税费2921万元。5土地增值税。本项目按照有关规定征收土地增值税。6所得税及利润。由项目总的销售收入扣减销售环节税费，即得本项目税前利润，合计6580万元，税后利润为4409万元。详见损益表（附表）。2财务评价结论投资利润率2395投资利税率；财务内部收益率28财务净现值2143万元动态投资回收期289年39贷款偿还期131年。财务评价结论从以上财务评价结果可以看出，项目内部收益率均大于基准收益率，财务净现值均大于零，项目经济效益良好，具有一定的可行性。4041评价结论一、敏感性分析敏感性分析是考察项目的主要因素发生变化时对项目经济效益的影响程度，以及项目经济效益对于各个因素产生影响的敏感性。本项目主要针对项目预计销售收入和开发总投资不确定性因素对项目的内部收益率、净现值和投资回收期的影响程度，通过分析发现，不确定性因素的变化都不同程度地影响内部收益率变化，销售收入、开发建设投资资金分别向不同方向变化时，项目的内部收益率、净现值投资回收期发生变化。从附表4可以看出，在项目的经济分析中，总投资增加10时，其税后内部收益率不低于基准收益率，净现值不出现负值；总收入减少10时，其税后净现值不出现负值，内部收益率大于