白水寨旅游温泉可行项目报告

增城温泉度假村项目市场可行性研究报告2010年7月7日广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第2页共69页目录第一章基本研究结论_3第二章中国温泉现状_4第三章增城区域环境资源价值及旅游产业发展研究_10第四章广州温泉旅游及度假村发展态势研究_26第五章温泉度假项目可行性研究_44第六章温泉度假项目建议_51第七章项目投资经济分析_62第八章温泉度假项目投资风险建议_66广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第3页共69页第一章基本研究结论本报告主要通过对广州市增城市温泉度假村旅游资源环境、区域温泉旅游资源环境、项目自身资源及市场环境等方面进行机会及价值的梳理进行的可行性研究。1、【市场可行性结论】温泉项目开发温泉旅游度假具有一定的市场可行性，温泉度假旅游开发的时机较好。建议贵司尽早切入广州市场，以在温泉之都全面发展之前获得更多机会，成为行业的领先者。但温泉主题旅游房地产开发时机成熟度尚需要进一步酝酿。建议项目先开发经营温泉度假旅游，待项目运营上正轨后再行开发旅游度假房地产，其市场价值将更大。2、【温泉度假旅游项目发展机会与方向】1、项目主题定位集温泉特色山林湖泊商务会议休闲运动为一体的温泉度假村定位释义温泉特色是本项目最大的特色，以增城本身的温泉历史最为悠久，有一定市场基础，借助金叶子温泉项目，以温泉特色打造温泉度假旅游区。按广州现有温泉布局，可形成广州增城、从化、惠州龙门温泉旅游线圈，并依靠地理位置，和增城本身宜居人群一举成为该区域市场的领先者。本项目的另一资源优势是自然的山林湖泊。历来是避暑胜地，在广州大都市的郊区这将是一个最美的城市，增城本身园林城市，并充分利用天然的山林湖泊，打造避暑胜地，规避温泉消费的淡季。同时也可形成与金叶子然温泉竞争中高档客户的优势。在避暑功能的营建中，主要在于充分利用项目较广泛的山林资源（如租用大片林地）和湖泊资源（二个水池，及自然形成的溪流），营建好的绿化植被及树木。由调研已知，商务会议等团体客是温泉度假村主要的消费群体，且会议室等是几乎每个度假村均有的配套设施，且公费消费力更易于提升，建议本项目将商务会议的业务范围扩大，将其作为度假村的特色之一加以强化。除广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第4页共69页商务会议外，培训、野外拓展等公费消费类项目也是本项目商务功能可延展的方向。休闲运动也是度假之必须，建议本项目不设置大量的休闲运动项目，但必须是有特色的多个休闲运动单项。因为目前户外健身成为广州都市人群新的选择，体育旅游业成为时尚新趋向。整合上述资源，建议本项目度假村的风格特色为自然清新、世外桃源型。第二章中国温泉现状1、中国温泉资源2008年我国温泉企业一共接待游客2130多万人次，销售收入近457亿元，其产业链产值为510多亿元。究其因一是人们对温泉产品健康认识日益增高；二是温泉旅游产品满足了游客养生休闲的需求；三是温泉产品价格实惠适应不同层次的游客的消费习惯。我国温泉资源十分丰富，开发的潜能很大。据2009年的统计中国地热资源预测总量有36万平方公里，而近期可开采的温泉资源就达24万平方公里。中国是中低温泉地热大国，约占全球的86。这些数字都表明了中国地热温泉资源可开发利用的潜力很大。据新华社2008年11月20日报道我国地质部门已经探明的温泉3700多处，已开发的约有1600多处，中国温泉地热资源丰富的省市依次是云南、西藏、广东、河北、广州、湖北、天津、福建、北京、海南、辽宁、湖南等。纵观我国温泉旅游产业，从20世纪80年代初期开发到90年代末的大规模商业运作，竞争日益激烈，至今各种形式、各种规模的温泉旅游企业遍布全国，取得了较好的经济效益和社会效益。中国温泉产业发展的形势、主流和趋势是好的。2、中国温泉旅游现状（一）产品雷同，缺乏特色。温泉产业作为一种新兴的产业方式，正在迅速发展，然而伴随着开发热潮而来的是温泉旅游开发模式和产品雷同化现象的日趋严重，同类型温泉旅游产品广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第5页共69页的竞争十分激烈，导致温泉旅游企业经济效益低下，生命周期短暂，资源浪费严重。开发商盲目开发，设计理念老化、陈旧，没有高品位的设计，造成温泉酒店软硬件不到位，让客人感受不到温泉带来的欢愉。某些开发商开发温泉心切，没有做好足够的准备工作，盲目照搬，大兴土木，结果往往是消耗大量的资金开发出一些只有其形而无其质，无内涵可言的产品。（二）行业混乱，缺乏规范。产业规范不完善，产业道路靠摸索。温泉产业从兴起到成熟的阶段，正是各种问题充分暴露的时候。相当数量的温泉旅游企业存在着以假乱真、以次充好的欺骗、隐瞒现象，导致消费者对整个产业的质疑。东北财经大学王艳平博士分析了日本温泉旅游开发的成败后指出，我国温泉产业开发初期速度快，总体规模大，政绩型、投机型和哄抢型开发的热潮愈演愈烈，有的在自来水中加入化学物质假冒温泉，有的在温泉中掺入自来水，有的将用过的温泉加温后循环利用，有的甚至用石油钻井机掠夺式开掘地下温泉资源等等。产业弊病如得不到及时治理，产业的竞争就会衍变为价格的比拼、规模的较量。同业间的无序竞争、恶性循环，不仅使企业疲于应付、效益下滑，而且严重损毁着整个产业的品牌形象。（三）质量不保，缺乏标准。温泉旅游产品缺乏行业标准，使这一朝阳产业难以做大做强。一是目前温泉旅游产品由于缺失行业标准和监管力度，我国温泉产业面临最尴尬的问题是，所有的热水都号称是“温泉”，很多想泡温泉的游客因此无法得到正确的信息。而对于拥有真正温泉资源的度假区，消费者又不敢轻易相信，从而使整个行业的健康发展深受其害。二是市场上看似产品丰富，实际上既有温泉，也有热水游，更有热水混合药物、花瓣、牛奶的产品。往往一个市甚至一个乡就有大大小小数十家温泉度假地、数百个温泉池，在没有行业监管的情况下，难免有企业滥竽充数。三是价格比拼，从200多元到20多元，恶性竞争势态越来越严重，最终可能导致行业的恶性循环。这些问题要通过制定相关公平竞争的标准加以解决。（四）自建自营，缺乏品牌。据统计，目前89的温泉企业都是自主开发，自营式股东式家族式管理，没有请托专业的管理公司。尽管拥有一流的温泉旅游资源，投资上亿元打造的广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第6页共69页温泉旅游产品也不在少数，但却一直没有形成合力，没有打造出品牌形象。一方面，缺乏高水平的总体规划，使得众多经营者各自为战，低水平重复建设，水资源严重浪费。另一方面，缺乏鲜明特色和成熟的管理模式，远不能满足现代旅游度假市场发展的需求，未能从温泉文化、历史文化和地方文化中汲取足够养分，以致现有的温泉旅游产品还非常浅薄，不能突破单纯的泡浴的概念，不能突出温泉的产品的独特性和不可复制性，不能树立鲜明的品牌形象。（五）忽视文化，缺乏内涵。温泉旅游实质上是旅游者对温泉旅游文化的体验，温泉旅游的开发就是温泉沐浴文化的塑造。不同的地域有不同的背景文化和元素，不同的历史时段有不同的文化体现。行业间一味效仿的方式不能带来具有本土气息的浓厚企业文化，温泉文化建设力度较小，对文化价值挖掘的重视度不够，文化内涵极其单薄，同时产品的同质化、跟风现象引起另一个突出状况就是企业本土文化的匮乏，对游客吸引力弱，只能是自产自销。中国温泉文化历史悠久，当温泉从贵族享受转为大众化健康休闲产品时，温泉必须体现休闲、保健、养生等文化内涵。温泉旅游区应当在注重文化品位的前提下，让温泉与生态、农家游、观光游、民俗游等产品嫁接起来，从而延长温泉旅游的产业链。温泉文化在不断创新的过程中，应不断吸收与借鉴外部新文化、新思想，不断地挖掘符合自身企业发展所需的优质文化，不断地提炼与总结企业优秀文化元素，去充实现有的温泉文化，促进温泉企业文化在执行中充实、在充实中提升。温泉的创新是指产品和服务的创新，产品是做大做强的载体，没有创新就没有发展。必须树立以需求为导向的创新观，开发有企业特色、地域特色的个性化产品，并以个性化、差异化的服务创新，不断满足市场对温泉旅游产业的需求。（六）忽视学习，缺乏交流。气候的差异，风俗习惯不同，投资理念的超越，形成了百花齐放，千泉齐开，万全齐鸣山水神韵、田园风情、现代海湾，异国风采，宫廷服务、平民自乐等特色模式；形成了春秋战国，各领风骚的竞争局面。这是市场经济下的行业繁荣的产物，是积极的值得肯定的。同时，我们要避免泉人相轻，固步自封，动辄就用什么“最大”、“最好”等字眼来标榜自己。温泉行业应博采众长，虚心学习，共同进步。广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第7页共69页3、中国温泉旅游发展战略（一）人才战略中国温泉业还未真正形成一支有着国际管理能力，熟悉国际温泉业行规、法规、操作模式，具有国际战略眼光的职业经理人队伍。中国温泉职业经理人队伍要发展壮大，必须具有以下“十大意识”市场意识。中国温泉产业化，国内市场国际化。温泉业在市场中求生存、求发展、求壮大的，职业经理人要树立高度的市场意识，才能敏锐的了解市场、熟悉市场、把握市场，捕捉市场中的良机、先机、做好温泉的市场宣传促销，客源开发，不但要关注本行业、本地区市场情况的变化，还应具备了解掌握国内市场，国际大市场变化与发展的眼光，使自己的企业逐步由国内型企业，向国际市场企业迈进，并在激烈的市场竞争中立于不败之地。真正的职业经理人往往是开发市场、培育市场、创造市场、创造效益的高手。强烈的市场意识，应是中国温泉职业经理人应具备的第一大意识。（二）品质战略好品质是温泉的生命。目前，中国温泉开启了品质游，这是温泉品质制胜理念的实践。以优质求生存，以优质求发展。温泉要赢得顾客，赢得市场，树立品牌，必须实行品质战略。温泉的品质包括天然品质、开发品质、认证品质、服务品质等。（三）品牌战略温泉品牌是指在区域内有代表性，有很高知名度，满意度，美誉度且有相当规模和档次的温泉企业。温泉品牌是温泉企业的无形资产。品牌是形象，品牌是效益。当今市场竞争的核心及焦点已不再是具体的实物商品，而是以品牌为核心的无形资本。经济全球化及跨国公司的海外扩张，在继产品输出，资本输出后，现已进入到品牌输出第三阶段。温泉企业要以差异化的竞争战略，树立个性鲜明的品牌。不以竞争对手为导向，而是以市场为导向。在水质、品质、品德、品牌上狠下功夫，创建具有独特优势的个性化品牌。（四）文化战略要真正地把温泉文化体现在产品中，体现在游客的温泉体验过程中，将温泉文化与温泉所在地的文化包括其历史、民俗和禅、道、法、儒等文化结合起来，广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第8页共69页以丰富产品内涵，增强产品吸引力。随着温泉越来越向着一种文化、一种生活方式、一种生活态度的方向发展，温泉项目整体休闲度假氛围的营造就显得越来越重要，这不仅与产品有关，更需要完备的设施、舒适的环境和贴心的服务。温泉行业都在反对价格竞争，认为这是低层次的竞争，应该上升到文化竞争，但什么是文化竞争难道我们在温泉酒店大堂多摆几幅名画，客房餐厅点缀一些艺术品，组织多几次诗歌舞书法比赛、文艺汇演就可以提高员工的文化素质，提高企业凝聚力，从而提高企业的竞争力，实现营业增长吗不能否定企业文艺在形成企业文化中的作用，但更重要的是实施这些行动之前必须明确其目标是什么温泉企业研究问题的出发点就是优质服务和盈利，是生存和发展。一切活动离开了这个核心目标就不现实。因此，我们在塑造温泉企业文化时必须寻找它在温泉的盈利模式和价值链中的位置，否则，它就没有存在的必要和意义。（五）营销战略1、网络化营销策略网站是温泉的商业门户（WEBSITE）。在互联网高度发展的今天，温泉企业纷纷在国际互联网上建立自己的网站，推销自己的温泉。但是纵观国内温泉企业的网站，制作水平却是参差不齐，内容充实、制作精美、功能强大，并且得到时时更新的主页如同凤毛麟角。要么内容简单，不足以体现温泉的整体形象；要么不能得到经常的更新，内容陈旧；要么设计老旧，没有体现出互联网带给人们的便利。那么温泉为什么要建立自己高质量的网站呢互联网具有其它媒体不可比拟的无地域限制性、交互性和即时性的特点，是一种低成本高效率的温泉旅游宣传渠道。互联网可以帮助温泉企业向客人提供更快、更友好、更个性化的服务。这既包括放置温泉服务指南、服务项目介绍引导客人进行消费，又包括放置温泉旅游地周围环境介绍，为客人提供帮助。温泉企业网站不仅是一个网上宣传页那么简单，它是企业形象的一部分，是企业差异化竞争的一部分。所以对一个温泉企业而言，拥有好的网站和差的网站带来的价值差别是非常明显的。低质量网站所带来的负面影响远非省钱所能弥补的。广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第9页共69页建立网站必须要有个性化的风格和特色。每个温泉企业基于所处的地理位置、设施、档次和管理方等方面的情况，均具有自己鲜明的市场定位和明确的客户群，因此网站无论在色调、版式、功能等方面均具有自己独特风格，不但要有生动鲜明的图片，还要有生动感人的语言。如珠江温泉的广告语珠江温泉是“男人的加游站，女人的美容院”。咸宁市某温泉的广告用语更大胆诱人“如果你喜欢我，你就来泡我”。2、关系化营销策略客户关系管理（CRM）是温泉企业营销的核心。CRM客户关系管理（CUSTOMERRELATIONSHIPMANAGEMENT）是一种旨在改善企业与客户之间关系的新型管理机制，它实施企业的市场营销、销售服务与技术支持等与客户相关的领域。CRM目标是一方面通过提供更快速和周到的优质服务吸引和保持更多的客户，另一方面通过对业务流程的全面管理来降低企业的成本。我们都知道，开拓一个新客户要比维护一个老客户多费10倍的努力。以客户为中心的温泉企业总是在寻找办法，达到更高的客户满意度，以便更有效地留住客户，从而提高客户的产出、降低客户的开拓成本及服务成本。如何在竞争激烈的市场中留住老客户，争取新客户呢CRM，客户关系管理，是一种全面的管理和技术方法。它可将温泉服务中与客户接触的各个方面无缝整合在一起。更加个性化的服务。其次，还必须强化软件，即员工的素质保证。直接频繁面对顾客的员工，作为最直接、对顾客最影响最大的“品牌接触点”，必须经过严格的专业培训和标准化管理，具备较高业素质和服务水平。3、集团化营销策略当中国温泉业还处在散、乱的状态，集团化规模的产业优势还未形成之时，外国品牌已强势进攻。咸宁温泉谷度假区是由万豪集团一期投资32亿，打造华中地区最大的世界风情温泉度假村。除此，喜达屋集团，希尔顿集团，洲际集团也都参与了中国温泉产业的竞争。国际温泉产业的竞争态势决定了中国温泉业实施国际化经营战略必须走“集团化发展、品牌化营销”之路。广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第10页共69页国际旅游市场竞争态势与规律将主导旅游市场，为了适应国际旅游市场竞争规律，那些有品牌实力的国内知名温泉品牌应加快发展，采取先国内、后国际的发展之路，输出品牌、输出管理，在市场经济条件下，结合中国国情，温泉业集团化运作方式应为资本雄厚企业以收购或控股形式组建集团,然后与以品牌和管理见长的温泉企业建立起来委托代理关系，强强合作，先做精做细，再做强做大。唯有如此，温泉旅游休闲产业才能正常发展，才能使众多的温泉企业在激烈的国内外市场竞争中立于不败之地，使中国温泉旅游产业走向繁荣，走向兴旺，走向世界。第三章增城区域环境资源价值及旅游产业发展研究一、增城宏观环境资源价值及旅游业发展状况（一）、自然地理经济状况增城位于广东省广州市东部，又称穗东，地处珠江三角洲都市圈内，是广州、东莞、深圳等珠三角城市群和广深经济带的重要节点。增城依托广州，毗邻港澳，南与东莞隔江相望，东临惠州，北界从化，西连广州经济技术开发区和广州科学城，是全国闻名的荔枝之乡、牛仔服装名城、新兴的汽车产业基地和生态旅游示范区。增城历史悠久，源远流长，建县于东汉建安六年（公元201年），隶属南海郡，因南海郡原辖6县，新设一县，增多一城，故曰“增城”，距今已有1800多年历史。1993年撤县设市，现辖6个镇、3个街道办事处和一个省级经济开发区，市政府驻守荔城街，全市总面积161647平方公里，户籍人口818万，外来人口50多万。广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第11页共69页增城荔枝增江秀色增城广场（二）、增城的经济发展近年来，增城以规划建设三大主体功能区为抓手，认真贯彻落实科学发展观，以创建广州东部现代化生态新城区为目标，按照“两城三中心”、“三个经济圈”的发展思路，打好“广州牌”，融入珠三角，积极探索都市圈卫星城的科学发展模式，因地制宜地将1616平方公里划分为南中北三个经济圈形成三大主体功能区，南部定位为重点开发的新型工业集聚区、中部定位为优化开发的生活安居与文化产业区、北部定位为限制工业开发的都市型农业和生态旅游休闲区，南中北三大主体功能区互补互动、协调发展，经济和社会走上又好又快的发展轨道。2009年，全市全年完成生产总值57434亿元，比上年增长143，超出预定目标18个百分点；人均生产总值69193元，增长1322；财政总收入11737亿元，增长1452；地方一般预算收入3166亿元，增长1836。全国广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第12页共69页县域经济基本竞争力排名，增城由上年的第12位跃升到第9位，比原计划提前两年进入全国县域经济10强。连续七年位居广东省首位。先后荣获“联合国和谐城市提名奖”、“中国和谐之城”、“全国绿色小康县（市）”、“全国绿化模范县（市）”、“全国科技先进市”、“广东省文明城市”、“广东省教育强市”、“广东省卫生城市”和“广东省林业生态县（市）”等称号。（三）、增城发展规划两城三中心“两城”，即增城市区和新塘城区，市区努力建设成为青山环抱、绿水绕城、百花盛开、文化繁荣、经济发达的文化产业和国际化会议休闲城，成为广州市区的城市副中心；新塘努力打造成广州东部生态工业卫星城，形成广州乃至广东省的重要经济增长极。“三中心”，即石滩、中新、派潭三个中心镇，作为区域性次中心、广州未来的卫星城来发展，石滩创建生态工业镇，中新创建增城中部工业明珠，派潭创建生态旅游特色镇。新型制造业基地（1）要做好汽车产业基地的规划与建设。要力争将汽车产业基地上报成为省级或国家级的汽车产业基地，按20平方公里规模加快规划编制和推进工作，以广州本田二厂为核心，全力抓好广本汽车仓储物流区和生活服务区以及汽车零部件生产区的建设，在此基础上，进一步整合原仙村工业园、原宁西工业园、原永和汽车摩托车配件园，形成组团式布局，远期达到60平方公里左右的基地规模。（2）要发挥广州本田二厂和五羊本田新工厂两个生产力骨干项目的龙头带动效应。（3）要扎扎实实做好汽车零部件产业招商工作。紧紧依托两大龙头企业，加快吸引汽车、摩托车及其零部件企业落户，鼓励已落户的零部件企业增资扩产，壮大我市的汽车、摩托车及其零部件产业。四要发展汽车贸易、汽车物流、汽车研发，完善相关配套服务。五要充分利用已有产业基础，加强产业整合。充分利用我市汽车零配件生产企业较多，汽车零配件经营网络遍布全国主要城市的优势，加强汽车产业整合，力争与本田车系互相融合、同步发展，培养根植广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第13页共69页性，做长产业链，做大产业规模。六要营造汽车发展的良好氛围。大力倡导汽车文化、制造文化。利用职业教育强市的优势，加强汽车人才培养和研发力量的培育。大力发展、完善汽车摩托车销售、检测、维修服务，与汽车、摩托车及其零部件生产有机结合。生态旅游休闲区围绕五年创建“中国优秀旅游城市”的目标，以“荔乡仙境健康游”为特色，按照“政府主导、总体规划、永续利用”原则，大力发展生态旅游。一要抓好生态旅游业发展总体规划的修编。有效整合我市丰富的生态资源、丰厚的人文历史资源、多彩的民俗文化资源和日新月异的城市建设风貌，形成特色旅游产品，培育旅游常规线路。二要抓好龙头景区、景点建设。“十一五”时期力争将风景名胜区建成国家AAAA级旅游景区,推进何仙姑旅游景区、南香山森林公园等景区、景点建设，推进开发增江生态旅游，营造安全、文明、舒适的“南国乡村大公园”。三要促进生态旅游与地方特色文化相结合、自然资源与人文资源相结合。发掘文化内涵，树立“荔乡仙境健康游”的旅游整体形象，打造我市旅游品牌。要充分利用何仙姑家庙在民间的巨大影响力以及悠远厚重的仙姑文化内涵，通过规划、修缮何仙姑庙和举办仙姑文化节，进一步扩大影响，增强旅游龙头的带动作用。四要促进生态旅游与都市农业相结合，抓好旅游商品开发。重点推介荔枝、丝苗米、增城菜心等名优特产，实现旅游、农业双丰收。五要实施“政府主导型”战略，营造良好的旅游投资和运营环境。给旅游业发展以适当政策倾斜，吸引社会资金投入景区、景点开发。定期组织大型旅游节庆活动和参加旅游展销会，加强“荔乡仙境健康游”旅游整体形象的包装和宣传；各相关部门协调合作，为旅游业的发展创造宽松、舒适的发展环境。此外，要加快酒店业的发展，适度发展四星级以上酒店，充分利用现有和拟建的星级酒店等服务平台，发展会议旅游；南部新塘等镇要利用工业、商业发达的优势，发展工商文化旅游。现代服务业区域中心加快我市南部物流基地规划和建设，充分利用我市良好区位和交通优势，以新塘现代物流园区为载体，积极引进跨国物流公司和国内大型物流企业，改造广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第14页共69页传统流通服务业。推进制造商、批发商、零售商与运输、仓储、货运代理等物流企业的联合，为客户提供采购、加工、包装、储运、配送、进出口代理等服务。都市农业基地紧紧围绕农村发展、农业增效、农民增收的目标，推进农业产业化经营，加快现代都市农业发展，逐步将我市建设成为都市农业生产基地、区域性农产品加工集散基地、生态农业旅游观光基地、农业科普教育示范基地。调整农业结构、优化农业布局，按照“稳粮、增菜、扩花、优果”的要求，合理开发和利用气候资源，在南部主要发展蔬菜、花卉和水产业，中、北部主要发展丝苗米、蔬菜、水果和生态旅游农业，畜禽养殖业逐步走向规模化。加快农业标准化建设，初步建立农产品有标、按标生产的标准化体系，加强农产品质量检测，确保农产品质量安全。培育和扶持农业龙头企业发展，通过龙头企业促进农业规模化、产业化经营。（四）、增城城市居民收入情况（1）居民的收入结构及收入状况1、城市居民家庭平均每人全年收入及构成（2005年）项目总平均中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户占全体的比例/20201010平均每人全年总收入元1291012229144021880422006可支配收入1222111614136761859920523平均每户全年总可支配收入2784726016322424106861981平均每户月均可支配收入232121682687342251652、城市居民家庭收入分组方法将所有调查户依户人均可支配收入由低到高排队，按10，10，20，20，20，10，10的比例依次分成最低收入户、低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户、最高收入户等七组。总体中最低5的户为困难户。广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第15页共69页3、增城2004年平均每户家庭人口为302人。（2）增城城市居民的消费支出及结构城市居民家庭平均每人全年消费支出及结构（2004年）（五）、增城旅游市场存在的问题1）增城高端旅游市场开发不足目前广州的高端游客在整个旅游市场中所占比重不足10，主要原因不是需求不足，而是市场供给不足，高端产品太少，不能向游客提供特色突出、令其满意的产品。2）增城整体旅游宣传力度不够广州旅游市场整体形象包装不够，宣传力度太小。除三峡旅游的单方面宣传力度虽较大，但其他景区的宣传则是分散的，无法形成规模性宣传力度。3）增城旅游开发和管理不足虽然广州旅游资源丰富、市场潜力巨大，但在合理开发与管理上与国际先进城市间还存在差距。如不少核心景区景点被私人控制，得不到充分开发，景区总平均中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户项目20201010消费支出元79730576083687492310440661629081其中服务性消费支出244377202951258220328774597394食品301532319857342190326792421977衣着779687516491262122835185175家庭设备用品及服务47415379465160997289130309医疗保健5379571512622474946180548交通和通讯8654580080106842118698171297教育娱乐文化服务12005279249123975139218363635教育66779460905044475081178057居住903227880074800165845219251杂项商品与服务1967718229219982392756888广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第16页共69页文化内涵挖掘欠缺等。4）增城旅游市场开发同质化现象突现广州旅游资源丰富，但在产品开发上同质化现象日益严重。如各景区内的娱乐项目开发趋同，休闲方式趋同，服务内容趋同，特色项目不明显。5）增城旅游市场分散，无法形成整体竞争力广州旅游市场各自为政现象突出，如在同一景区内，就有不同的管理机构，门票的收取分散，给游客带来负面影响。而广州整体旅游市场也是如此，没有形成统一门票制，使得广州旅游分散无法形成整体，与市外各大市场竞争。（六）、增城旅游市场政策与机会1、国际旅游度假城分东西两大功能区增城市国际旅游度假城位于新城市中心，北至广汕公路，东到增江一河两岸，西至朱村街，南至广惠高速公路，规划面积约40平方公里，其中水域面积近10平方公里，分为东西两大功能区。东区为科技文化主题旅游区，以增江河为主轴，规划“一河两岸”长10公里约20平方公里区域，建设封闭式旅游度假区，大力发展星级酒店、滨江浴场、游艇俱乐部、龙舟赛场、科技文化和游乐运动等项目。西区为高尚住宅区，以5700亩荔湖和塘头湿地公园为核心，依山傍水规划约20平方公里区域，建设高尚住宅区，大力发展高端房地产项目（可开发面积11500亩）。增城市国际旅游度假城管委会有关负责人介绍，国际旅游度假城各项工作正全面铺开。度假城管委会先后与深圳华强集团、广州岭南集团等知名企业达成投资合作意向；征地拆迁工作及农民安置等工作都在有条不紊地紧张进行中。国际旅游度假城将以世界级的眼光来规划、设计、定位、建设，在增城市新城区打造出一个世界级的休闲度假圣地。国际旅游度假城势必成为继南部工业及商贸区外我市另一个新的经济增长极，为我市经济实现跨越式发展奠定坚实基础。2、国际旅游度假城分五大板块招商记者了解到，国际旅游度假城目前分为星级酒店板块、主题公园板块、高端地产板块、文化产业板块、现代会展板块等五大板块进行招商。星级酒店板块处于荔湖畔、增江边，依托青山碧水、鹤汀凫渚的环境优势，打造高品位的广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第17页共69页环湖会议度假酒店群及增江两岸商务酒店群。主题公园板块以增城市新城区两大湖泊区和增江滩涂区为平台，打造以荔湖恋、荔乡情、增江缘为载体的原生态主题公园。高端地产板块依托优美的自然环境和便捷的交通网络，打造高端房地产群落，吸引珠三角发达经济区高端消费群体到增城置业安居。文化产业板块以三维动漫等创意产业为节点，打造现代文化产业高端地带，引进扶持一批具有国际竞争力的行业龙头企业。现代会展板块以创意文化产业、生态旅游及休闲娱乐为载体，大力发展现代会展业，打造文化会展产业先行发展的高地。3、项目发展具有六大优势据悉，国际旅游度假城在发展中具有六大优势。一是区位优势。国际旅游度假城位于增城新城市中心，区位优越。增城处于珠三角几何中心，是穗莞深发达产业带的重要节点，周边工业化程度高，度假休闲和高端消费需求大。国际旅游度假城交通便捷，广惠、增莞深（广州北三环）、广深、广河、广园东、广汕（324国道）等多条高快速路贯穿境内，广州地铁13号、16号线和穗莞深城际轨道在增城设有换乘站点，1小时左右车程可达广州花都机场和深圳黄田机场，20分钟达东莞城区，45分钟达广州中心城区。二是生态优势。规划区内青山环抱、增江绿水绕城，与建设中的荔湖湿地生态公园山水相连，湖天一色。三是配套优势。旅游度假城紧邻新行政中心、文化中心区，教育、文化、医疗等公共设施完善。占地近600亩的增城文化广场是全国特色文化广场，33000平方米的新图书馆即将投入使用，科技文化博物馆、演艺中心等公共文化设施正在规划建设中。增城市教育科研能力强，基础教育优质学位多，有广东工业大学华立学院、广东商学院华商学院、广州大学松田学院等7所高等院校，2007年被评为“广东省教育强市”。四是市场优势。旅游度假城1小时生活圈有常住人口6000多万，其中高收入人群占近三成，度假休闲、商务会议和置业安居的市场前景广阔。五是成本优势。区域内地势平整，拆迁量小，开发成本低。六是政策优势。第一，政府重视。市委、市政府成立了国际旅游度假城管委会，对各项投资提供全方位服务，全力协助项目开发建设。第二，扶持基金。设立旅游发展专项基金，从该区域土地出让金中提取10作为旅游发展专项基金，一次性返还项目开发方，扶持旅游度假城的开发建设。第三，规费减免。广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第18页共69页设定3年开发建设期，建设期基础设施配套费和土地使用税地方留成部分等先征后返。（七）、增城资源环境对旅游市场的影响与机会在旅游业蓬勃兴起，对经济社会发展综合带动功能日益凸显的新形势下，增城市委、市政府依托“区位、资源、市场”三大优势，解放思想，因地制宜，全面推进主体功能区规划，大力实施全区域公园化战略，高起点规划建设景区景点，全力整合优质旅游资源，探索出了一条以旅游业发展促进解决“三农”问题、统筹城乡发展、提升城市综合竞争力的成功之路。1、规划建设三大主体功能区，以不平衡发展破解发展不平衡，把创建生态旅游示范区作为全市发展的重要举措来抓。增城市因地制宜地把全市规划为三个经济圈，形成三大主体功能区南部工业基础和区位条件比较好，定位为重点开发的新型工业化区；中部城市功能和设施都比较完善，定位为优化开发的文化产业区；北部生态环境好，是增城市的上游水源，定位为限制工业开发的都市农业和生态旅游区。北部都市农业和生态旅游区在旅游发展目标的定位上，主打中高端旅游项目，与周边地区旅游产业形成错位发展。具体措施为一是组建市生态旅游示范区管委会，建立生态旅游工作协调的长效机制。二是实施生态补偿和财政转移支付机制，每年从南部镇的超收分成中，拿出10转移给北部，支持基础设施建设，优化旅游环境。三是建立绩效评估和分类考核机制，北部重点考核旅游和农业产值，推动树立“保护也是发展、发展促进保护”的政绩观。四是创新组织保障机制，根据三大主体功能区不同定位，配备专业对口的干部，把学旅游、学农业的干部安排到北部，充分用其所长。五是大力开展“卫生革命”，全面实施“清洁美”工程，实行问责制，科学保护和利用好生态环境。2、实施全区域公园化战略，营造旅游发展大环境，把旅游作为提升地区文明形象的重要举措来抓。增城市高度重视保护和建设生态文明，变“在城市里建公园”为“在公园里建城乡”，努力让人民生活在“公园”里，工作在“景区”里。他们用建设生态公园的标准来建设城乡，提出“五园”（家园、田园、果园、校园、工业园）公园化，努力做到处处像公园，处处像景区。用管理公园广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第19页共69页的手段来管理城乡，重点抓好“三边”（路边、山边、水边）环境整治。目前，全市已初步形成了以派潭、小楼、正果三个旅游重镇“三足鼎立”局面，以省级风景名胜区、何仙姑景区、小楼人家景区、湖心岛景区等核心景区为支撑的约1000平方公里的“南国乡村生态大公园”。在增城市区正在规划建设占地30平方公里的广州地区最大的湿地公园鹤之洲旅游景区。全市还建成有“粤中三樵”之一的南香山（又称南樵山）森林公园、蕉石岭森林公园，大封门森林公园、基岗百果园等一批山水文化、林果文化公园。进一步营造了旅游新环境，提升了地区生态文明水平。3、整合旅游资源，不断延伸旅游产业链，把发展旅游业作为惠民富民的重要举措来抓。增城市以核心景区为重点，充分整合周边的农业资源、文物古迹资源、古村落资源、体育休闲资源、广场文化公园资源、宗教文化资源、农家美食资源以及各种旅游文化元素。大力推动旅游与农业、林业、水利、交通、文化、市政和新农村建设相结合。形成了乡村生态文化游、乡村水上文化游、古村落文化游、乡村温泉养生游、乡村度假休闲游、乡村民族民俗文化游、体育健身休闲游、农业观光游和乡村美食游等十余条“一日游”、“两日游”精品线路，初步建成了一批旅游特色商品购物点。通过政府主导，举办荔枝文化旅游节、菜心美食节等节庆活动，搭建农产品销售平台，打造优质农产品品牌，形成了驰名中外的增城荔枝、丝苗米、迟菜心、乌榄、小楼冬瓜、正果腊味、黄塘头菜、派潭凉粉草、密石红柿、番薯等“增城十宝”，提升了农产品附加值，增加了农村致富的新途径。近年来，增城市由政府搭台，旅游、农业、经贸、文化、供销等部门和单位紧密结合，利用举办菜心美食节、荔枝文化旅游节等节庆活动，开拓农超对接的购销渠道，促进了农产品销售，成功探索了“旅游农业”相结合的新路子，深受广大农民欢迎。2008年，北部（小楼、正果、派潭镇）生态功能区实现税收5585万元，增长348。农民人均纯收入在2007年和2008年连续两年增幅超过城镇居民。北部由沉重包袱变为绿色财富，逐步迈向“绿色崛起”。四、高标准规划、高水平建设，精心培育旅游景区景点，把打造品牌作为提升旅游业发展水平的重要举措来抓。在发展生态旅游方面，增城市坚持政府主导与企业运作相结合，坚持景区景点高标准规划、高水平建设，着力打造旅游业广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第20页共69页发展新品牌。一是发展大旅游产业。增城市明确规定，在生态旅游区坚决不发展工业，集中力量，整合资源，在派潭镇依托白水仙瀑景区、亚运飞碟场馆项目，集中发展运动休闲旅游区；在小楼镇依托何仙姑景区和小楼人家景区，在正果镇依托湖心岛景区集中发展会议休闲度假旅游区；在市区依托增江和市区中轴线，规划建设以国际旅游度假城为载体的旅游休闲度假区，并大力开展旅游特色产业链的招商引资工作。二是打造旅游大品牌。全市正在进一步擦亮“增城荔枝”传统旅游品牌。全力推进以白水仙瀑景区为龙头的一批景区“创A”工作。以新塘榄核雕为代表的旅游纪念品、商品开发工作也在加快进行。以凤凰城山水酒店、金叶子温泉度假酒店为代表的品牌旅游酒店，进一步提升了地区旅游业服务水平。“何必舍近求远，美景就在身边，我们一起去增城度假休闲”的增城旅游品牌闻名遐迩、广为人知。三是发展“大家乐”旅游。增城市努力发掘旅游资源和开拓市场推介活动，并完善网络，印制大量宣传资料，加强导游、从业人员培训，引导游客进行方便消费、正确消费，让游客在增城旅游期间玩得开心、吃得放心、住得舒心。同时，广泛发动村民参与大二、区宏观环境资源及旅游业发展状况（一）、区地理自然经济状况1、概况省级风景名胜区位于增城市北部，景区里山高林密，空气清新，充沛的降雨量造就了中国大陆落差最大的瀑布白水仙瀑。它从山上飞流直下，落入4285米的深谷，落差之大，国内罕见。更为神奇的是，远远望去，瀑布的外形又酷似一位端庄的古代仕女。她手拈白莲，迎风而立，裙袂飘飘，雍容大度，相传乃是八仙之一的何仙姑的化身。2、自然资源概况广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第21页共69页水流之处，灵气浸润着山的每一寸土地。在这里，你可以同时看到原始森林、悬崖瀑布、高山湖泊、浅滩湿地、通天峡谷、水车之王感受亲水沐瀑、戏水漂流的全新体验；又可以沿着9999级登山石阶健步登山，一站一站体验赏瀑、亲瀑、沐瀑的美妙享受；还可以游走在全长666米的亲水栈道上，体验大自然山水的灵动、幽深。良好的生态环境，令景区的空气里饱含高浓度的对人体有益的负离子。经权威专业测量机构中南林学院测定，白水仙瀑区域内平均空气负离子含量达1086万个/立方厘米，而被瀑布水流猛烈冲击着的第1425级瀑布平台那里，瞬时测定值最高更达到1125万个/立方厘米，位居广东参与测评的景区之首。增城，以200平方公里茂绿的水森林，以巨大水能量释放出的超劲负离子，为你开创生态、健康、休闲的有氧新生活3、旅游资源风景名胜区位于增城市北部山区的派潭镇，现为省级风景名胜区，面积约170平方公里，北回归线穿越其中，被誉为北回归线上的瑰丽翡翠，属山岳型风景名胜区。景区内崇山峻岭，群峰挺拔，海拔在1000米以上的山峰就有9座，其中最高峰为海拔1088米的牛牯嶂，山体高大、山势险峻、线条挺直，集雄、奇、险、秀于一身。山顶是花岗岩“球状风化”形成的怪异石蛋、岩洞，岩体表面有很多龟裂状的圆圈，这在南方各省花岗岩地貌中实属罕见。风景区奇峰奇石林立，鬼斧神工，有令人望而生畏的悬崖峭壁，有重达千吨的山顶巨石有长眠山下的卧佛，有维肖维妙的镇山神龟，有游向深潭的锷鱼，有威武的将军石，有圣洁的母乳石，还有石象、麒麟、石海豚真是目不暇接，数不胜数。由于山高林密，雨水丰沛，2200毫升的年降雨量造就了千泉百瀑的大自然奇观。除了以落差与外形称雄天下的白水仙瀑外，大型的还有大东坑神龟谷的广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第22页共69页瀑布群，以及从高达六十米的悬崖峭壁上，犹如狂龙从天而降的坜底河水过钻瀑布，它水分多股，落分四级，既有一注注一股股狂泻而下的，亦有张开如幕的水帘式浪漫飘泻，形成独特的多姿多彩的、气象万千的集束式瀑布。在白水仙瀑附近，空气负离子的含量达到每立万厘米112380个，清新的空气，是清心洗肺的“大氧吧”。这里竹影碧绿，古木参天，蝶舞蜂飞，鸟语花香。春夏群山云雾缥缈，秋冬植物色彩斑斓。莲座蕨、桫椤、黑桫椤、巴戟天、全佳、福建柏、长叶竹柏、八角莲、樟树、观光木、金毛狗、绣球茜、白桂木、红椿、吊皮等受国家二、三级保护植物和珍稀涉危植物遍布山野，国家重点保护野生植物达7种，占广东省国家重点保护野生植物的923，珍稀涉危植物达八种，占广东省珍稀涉危植物的1333。黄獍、野猪、蟒蛇等野生动物出没其间；而那些可爱的白鹇、锦鸡、山鹰等禽鸟们，在这里过着优悠自在的生活。真是一个植物王国、动物天堂。风景名胜区内有丰富的温泉资源，水温2873，日出水量3400吨，属偏硅酸泉。含氟、锂、锌、钾、氯、钙等。在高达828米的山上，有一道气势磅礴的瀑布飞流直下，落差达4285米，为我国大陆落差最大的瀑布。难得的是这道瀑布远望有如从山顶飞泻而下，十分罕见；更为神奇的是瀑布的外形酷似一位端庄的古代仕女，这位仕女手拈一条白莲，迎风而立，裙袂飘飘，神态安祥，雍容大度，相传那是何仙姑的化身，得道升仙时把自身的动态化为瀑布，被人们尊称为白水仙瀑。白水仙瀑广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第23页共69页（二）区旅游市场发展情况1、旅游形象定位为“增城生态旅游圈”近年来区旅游发展速度超过增城市旅游发展速度，特别是新的旅游产品的开发及宣传，极大的提高旅游形象，将进一步刺激旅游市场的发展。特别是2007年旅游收入同比增长了2911。2、区旅游景点及旅游收入近年来区经济的发展加大改造旅游景区的基础建设及开发新的旅游景点。使得区2005年接待旅游人次39864万人，同比增加375，旅游收入达8382639万元，同比增加791。区接待游客最多是登山，其次是北温泉，再次是自行车旅游；3、区旅游接待力增加截止2008年底，共有住宿单位15家其中在营业的有家，农家乐18家，宾馆8家，招待所4家，旅馆12家。其中星级农家9家，星级宾馆二星4家，三星1家，申报中的三星1家，五星1家。4、区旅游市场存在的问题区旅游景区基础建设滞后，如小温泉设施老化，温泉池卫生等都不好，更新较少。主要旅游接待以私营为主，规模较小，无法形成规模化经营，特别是温泉广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第24页共69页市场，没有专门的温泉度假村，与其他景区的温泉市场竞争处于弱势。传统景区游客面狭窄，主要以本区及周边区县游客为主，消费水平低，不利于支持旅游市场发展的投入。主题和特色不突出，还未能形成有效力竞争，也没有有效的集团化旅游趋势，进行宣传和推广。（三）、区旅游规划及招商引资优惠政策1、区旅游规划旅游布局2、区招商引资的优惠政策（四）、区资源环境对旅游市场的影响与机会政府通过全面开发旅游项目开发支持，在政策上保证旅游项目的发展，由此温泉项目在投资上可降低投资成本，降低政策风险。在旅游项目的开发上政府政策上支持运用多种方式使用农村集体用地，使温泉项目可合法进行土地租用以扩大投资土地的使用面积。通过区及农家生态旅游圈的招商宣传，从侧面对该区域旅游资源、旅游市场进行宣传，提升了区域旅游市场形象，有利于温泉项目开发后的推广工作。广州旅游市场及区旅游市场存在的问题，受到政府的高度重视，通过规划及相关政策，这些问题将逐一得到解决。区域营造的统一规划、统一宣传、统一管理的公平竞争市场环境为温泉项目提供了好的投资机会。通过广州市及区政府旅游规划及相关政策可以看出，温泉旅游市场是未来几年广州旅游市场发展的重点领域之一，温泉项目可借此发展契机打造新的广州温泉品牌。为加快旅游市场发展的相关政策，将极大的降低温泉项目开发的成本。从广州旅游市场及区发展状况来看，温泉项目主要的目标客户主要是广州主城区的游客，增加游客的逗留时间是温泉项目开发过程中所需要解决的重点问题。广州睿达酒店（营销）管理公司咨询文件第25页共69页温泉项目坐拥温泉资源、山林资源，分享温泉知名度，相对于其他区域的旅游项目投资具有较高发展平台。温泉项目可借助政府主导力，主力发展休闲度假，利用本项目的温泉资源及山林资源开发各种体现休闲度假的旅游项目，提高度假村的功能多样性及加强产品的特色。（五）增城都市农业与生态旅游圈提供机会依托广州城郊优势，以自然生态资源打造农业与生态旅游圈，适应新的旅游发展趋势和都市消费习惯，以健康、生态为主题切入，打造增城旅游特色。1、项目互补性农业与生态旅游圈以旅游观光为主，温泉度假村以住宿休闲为主，产生明显互补性，增城以中低档旅游客户接待，以中高档旅游接待为主。2、农业与生态旅游圈规划和建设将促进交通，更便于客人到达。3、农业与生态旅游圈作为政府主打宣传和推介，将借助优势共同宣传和共同发展，将有效争取到各种宣传途径，极大促进宣传力度，有利于品牌推广。4、农业与生态旅游圈将产生的旅游多功能效益，产生旅游目的地优势，将单一旅游变成多功能旅游服务，将带来更多旅游客户，实现收益。（六）温泉度假项目发展机会综上，温泉度假项目作为与农业与生态旅游圈团的重要发展互补项目，开发温泉休闲旅游度假符合区域规划前景，也是适应产业发展需要。同时农业与生态旅游圈团的定位及产业发展也为这温泉项目带来消费群体。农业与生态旅游圈团周边项目的建设，为温泉项目提供优质的基础硬件设施。温泉项目与农业与生态旅游圈团区域范围的交通发展，将减少温泉项目与主城区的时间距离，为温泉项目目标消费者提