某房地产开发项目可行性研究报告

目录第一章项目总论5一、项目概况5二、业主简介5三、编制主要依据及范围8四、项目主要技术经济指标10五、简要结论12第二章项目建设背景及必要性13一、项目建设背景13二、项目建设必要性24第三章市场预测26一、宏观调控下的重庆房地产市场趋势28二、项目所在区域环境分析36三、周边典型楼盘分析39四、项目SWOT分析41五、项目定位43六、商品房销售价格分析预测44第四章建设规模与建设方案46一、工程概况46二、建设内容、建设规模47三、建设方案49第五章场址选择50一、项目位置50二、工程地质51三、气候条件方面51四、水文地质51五、市政基础设施52第六章工程方案52一、建筑设计52二、景观设计53三主要经济技术指标54四、结构设计55第七章总图与公用辅助工程59一、总图方面59二、公用辅助工程63第八章节能措施76一、设计依据76二、设计范围及主要原则77三、主要节能措施77第九章环境保护与绿化79一、设计环保措施80二、施工期环境保护82三、营运期环境保护85四、绿化86第十章劳动安全与消防87一、设计87二、工程在施工期间劳动安全与消防97三、营运期间安全与消防98第十一章项目进度计划与组织机构98一、项目建设周期及进度计划98二、项目组织机构99三、组织机构人员配备100第十二章投资估算及资金筹措100一、估算依据及条件101二、投资估算101三、资金筹措及使用计划102第十三章财务评价103一、评价依据、原则和假设条件103二、基础数据及其测算103三、财务分析105四、财务评价结论107第十四章风险分析107一、项目主要风险因素识别107二、风险程度分析107三、防范和降低风险的对策108第十五章社会评价108一、社会影响分析109二、项目互适性分析109三、社会风险分析110第十六章结论与建议110一、主要结论110二、建议111附表附表1投资估算表附表2投资计划及资金筹措表附表3收入及税金测算表附表4总成本费用测算表附表5利润测算表附表6现金流量表全部投资附表7现金流量表自有资金附表8贷款偿还计划表附表9资金来源与运用表附表10敏感性分析表一一一项目总论一、项目概况项目名称一期建设地址用地面积14644平方米建设规模总建筑面积66012平方米业主名称业主地址项目法人司设计单位设计研究院项目投资元人民币资金来源自筹万元，银行贷款万元，预售资金投入万元二、业主简介（含联建单位介绍）一公司基本情况简介重庆有限公司以下简称“我司”成立于1997年12月9日（前身由变更，），具有完全民事行为能力的独立法人资格，经济性质为民营企业，公司已成立党支部7年。具有二级房地产开发资质，注册资本5100万元，法人代表，人大常委，市人大代表，市党代表，巴南区界石桂花村党委书记。公司自成立以来，始终坚持以住宅开发建设为主，经济效益、社会效益、环境效益并重，以“建设新重庆,打造新民居”为己任，秉承“与时俱进、求实创新，诚信奉献”的经营理念，以“创公司品牌，办一流企业”为目标，经过近十年的奋斗，公司已发展成为总资产15亿元、从业人员100余人左右，集房地产开发、房屋销售和物业管理于一体的中型企业。二公司规模简介截止2008年月（可研前），公司现有资产总额16297万元，其中流动资金10687万元；负债总额3736万元；所有者权益总额12560万元，其中实收资本5100万元，资本公积3765万元，累计未分配利润3695万元。三公司业绩简介公司成立以来在、开发万平方米，目前正建近7平方米和5万余平方米储备土地。公司内部机构管理健全，具有较强的经营、管理能力和房地产开发经验，开发后劲较强。目前公司正建设的项目位于巴南，地理位置极为重要及优越。项目集商贸、住宅封闭式于一体的综合小区，总建筑面积约66万平方米，其中，住宅49106平方米，商业门面及商场约6309平方米，车库及其他用房约10597万平方米。该项目总投资约126亿元，于2007年12月正式开工，预计2009年5月完成整个项目建设。项目已投入资金约万元，目前土石方开挖工程已经完成，正在进行基础施工，预计2009年5月全面完工，并于2010年上半年完成全部销售，预计可实现收入约178亿元，利润约4千万元。四公司人员及组织结构公司现有员工106人，其中管理层人员58人，具有中高级专业技术职称的人员26人，平均年龄43岁，整个公司人才济济，具有良好的技术资质。技术职称文化程度人数高级工程师大学、大专3工程师大学、大专15经济师大学、大专6会计师大学、大专2公司组织结构图五公司股东情况公司注册资本5100万元，股东为三个自然人股东构成，其中出资3300万元，占647；出资1560万元，占306；出资240万元，董事会总经理行政部财务部研发部项目管理部合同造价部材料设备部营销部营销后勤部物业管理部占47。注册资本总额实际出资情况股东名称金额比例（）货币实物小计合计三、编制主要依据及范围一报告编制主要依据1、重庆市国土资源和房屋管理局与公司签订的重庆市国有土地使用权出让合同（渝地号）房地产权证100房地证2007字第号。2、重庆市工商行政管理局核发“发有限公司”变更为“有限公司”的企业（字号）名称核准通知书（渝名称核准字2007渝直第号）3、建设工程选址意见书渝规选2007巴字第号。4、重庆市巴南区发展计划委员会签发的重庆市企业投资项目备案证（备案项目编码）。5、重庆有限公司章程。6、重庆市巴南区发展计划委员会签发的重庆市企业投资项目备案证（备案项目编码6）。7、建设用地规划许可证（编号渝规地证2007巴字第号）8、建设工程规划许可证（编号渝规建证（2007）巴字第号）。9、重庆市公安局消防局建筑工程消防设计的审核意见书（巴公消（建扩）字2007第号）10、重庆市建设项目环境保护批准书（渝巴环准2007号）11、重庆市建设项目防雷工程设计审核书（2007渝气雷审第号）12、重庆市巴南区地震局的建设工程抗震设防标准审批意见书（巴南震审（2007）字第号）13、重庆市巴南区建委关于项目工程初步设计的批复巴南建委初发2007号14、2000年重庆市建筑工程综合基价表。15、2000年重庆市安装工程单位基价表。16、1999年重庆市建筑工程费用定额。17、重庆市工程造价信息及有关配套文件。18、同类项目开发的经验和资料。19、有关工程造价分析资料。20、2006年重庆市概算定额，重庆市有关部门制定的相关文件及规定。（二）可行性研究范围本报告通过对本期项目的必要性进行论证，通过市场分析及对区域资源状况进行分析后，确定建设项目建设规模及销售方案。研究本项目方案的技术可行性、经济可行性，对经济效益和社会效益进行了分析和评价。四、项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标汇总表序号项目技术经济指标单位备注一项目概况1总用地面积2居住户（套）数3总建筑面积1004按功能性质划分41住宅建筑面积744042商业面积95043地下车库及其他面积154044配套设施0705按地上地下划分51地上建筑面积853052地下车库建筑面积14706停车泊位10000611地面1545622地下84557容积率8建筑密度9绿地率二投资数据1总投资11固定资产投资111静态投资112建设期利息三筹资数据1总筹资11业主自筹12银行贷款13滚动开发资金四经济指标1销售收入2财务净现值IC103投资利润率全部投资4静态投资回收期全部投资5动态投资回收期全部投资6投资利润率自有资金7财务内部收益率自有资金8财务净现值IC10静态投资回收期自有资金9动态投资回收期自有资金10投资净利润自有资金五、简要结论目前，重庆正处于西部大开发、全国城乡统筹综合配套试验区的战略机遇期，能否抓住这个难得的历史机遇，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。房地产作为一项新兴的高速发展的行业，必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，起着至关重要的作用。开发项目位于重庆市，地理位置十分优越处于鱼洞长江大桥引桥，3号轻轨车站旁，扼守主城区经大渡口区进入巴南新的主要道路之咽喉，公交线路790,798,308往解放碑起点站，地理位置极为重要及优越。项目前临长江滨江路公园路，项目交通起点直通各内环大道，成为巴南的重要门户。项目往巴县中学、人民广场、鱼洞公园、体育中心、区政府1分钟车程。周边以西云集了众多鱼洞行政部门单位，如气象局、教委、环保局、药监局、地税局、以及建设中的区人民医院等，具有一定的行政办公氛围。项目规划用地地形平整，占地面积14644平方米。项目规划布局遵循以人为本，追求自然，最大限度地提升环境品质。充分发挥黄金地段优势，巩固强化商业氛围；利用原始地貌的高差，规划设计高起点、高标准的居住社区一体化形象工程。项目拥有得天独厚的自然位置、优美的景观环境、完善的基础设施、方便快捷的交通条件使得它具有某些先天的、无可比拟的巨大优势。同时，随着家长们对教育的重视程度不断提高，拥有“名校”概念的物业已成为房地产市场热点。已拥有就读名校“巴县中学的”先决条件，这将推动物业成为该地区的市场销售热点。通过技术上和经济上的论证，本项目在技术上和经济上可行。一一一项目建设背景及必要性（所参照的政策应取现行的、最新政策，数据取2007年政府公布数据）一、项目建设背景2006年国家对房地产领域的相关政策、法规2006年上半年，国家对房地产领域的宏观调控在2005年以“调整和控制为基调”的基础上，进一步得到加强，尤其是5月17日，具有针对性措施的“新六条”的诞生，出台了关于住房供应结构、税收信贷、土地政策、房地产市场秩序等方面的强令性措施，同时提出了控制城市房屋拆迁规模和进度、完善信息统计与披露的新措施，并将发展住房二级市场和租赁市场正式提出。之后，“新六条”各项执行政策陆续出台，个别地方政府政策也纷纷亮相。建设部、发改委、财政部、监督部、国土资源部、税务总局、人民银行、银监会、统计局等九部委，为贯彻5月17日颁布的“国六条”，于5月29日联合制定了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。其中包含8项硬指标1、近期经济适用房建设目标9月底前公布；2、90平方米以下住房须占项目总面积七成以上；3、购房不足5年转让须交营业税；4、空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；5、个人房贷首付比例不低于三成；6、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型；7、土地闲置2年将被收回使用权；8、各地城市年内建立廉租住房制度。此政策颁布之后，深圳、广州、北京等城市也陆续制定了贯彻“国六条”的实施细则。8月8日，重庆市政府办公厅转发了由重庆市国土房管局等部门制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见，其中对集资房、闲置地、公积金等政策。1土地调控政策与房地产业密不可分的土地市场，则是房地产发展的奠基石，为促进房地产市场持续健康的发展，需合理利用土地，因此，加大对土地市场的监控力度就成为了政府稳定国民经济重要手段之一。2006年上半年国家有关部门相继出台了不少土地监控方面的政策和规定。市政府常务会审议通过了重庆市人民政府关于调整城镇土地使用税等级税额标准的通知，从2006年1月1日起，应税土地等级由原来的12级调整为8级，将最高等级土地每平方米的年税额由原来的700元调整为1000元，最低等级土地由原来的020元调整为100元。8月8日，重庆市政府办公厅转发了由重庆市国土房管局等部门制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见，其中对闲置地作出具体规定。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。2房地产信贷政策随着中国住房制度的改革，越来越多的消费者采取按揭贷款的方式购房，调节贷款利率顺理成章的成为政府调控房地产市场的一把“利剑”。贷款利率的不断上调对购房者产生了一定的影响。从4月28日起，金融机构一年期贷款基准利率上调027个百分点，其他各档次贷款利率也相应调整。同时公积金个人住房贷款利率已在现行利率的基础上上调了018个百分点。从6月1日起，个人住房按揭贷款首付比例不得低于30，同时，考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20的规定。中国人民银行从2006年7月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。8月15日起，中国人民银行上调存款类金融机构存款准备金率05个百分点，农村信用社含农村合作银行存款准备金率暂不上调，继续执行现行存款准备金率。8月19日起，中国人民银行将上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存款、贷款基准利率均上调027个百分点。深圳发展银行2月28日率先在全国实行“双周供”。建行5月23日宣布，即日起，该行固定利率房贷将在全国范围推广，定息房贷分为3年期、5年期和10年期三个档次。8月8日，重庆市政府办公厅转发了由重庆市国土房管局等部门制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见重庆国六条实施细则规定住房公积金缴存职工在购买住房时，可全额提取本人及直系亲属的公积金帐户金额，作为购房首付款；未建立住房公积金的，允许以建立了住房公积金的直系亲属的名义申请住房公积金贷款。8月16日，中国银行业监督管理委员会出台具体措施，督促银行业金融机构加强和改进房地产信贷管理。其中规定，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35不含经济适用房等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。3房地产税收政策对于近年暴露出来的偷税漏税、投机取巧的行为，国家对于房地产税收的执行政策一直都没有停止过，出台了一系列关于企业税收优惠、营业税、个人所得税等相关税收政策。3月21日，财政部、国家税务总局联合下发通知，从4月1日起，我国将对现行消费税的税目、税率及相关政策执行1994年税制改革以来最大规模的调整。本次新增的税目中没有高档住房。国家税务总局发布文件，对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15提高到不得低于20。该通知还规定，今后新办房地产开发企业不得再享受新办企业的税收优惠。同时，以销售房地产开发产品包括代理销售为主的新办企业，也不得再享受新办企业的税收优惠。2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。我市房产赠与契税将全面恢复到3。自8月1日开始，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税，该税率固定为20。4住房供应与销售政策国务院规定，自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的70以上。7月6日，国家建设部165号文件对新建住房结构比例和套型建筑面积等问题提出了具体意见90平方米是指套型建筑面积，而70的比例要求则是针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。7月3日，市规划委网站发布相关文件规定，住宅建筑标准层高超过49米，房屋面积将按底层面积的2倍算。此前，市规划委规定开发商不能通过打通相邻房屋的方式突破“套型建筑面积90平方米”的规定。2月9日起，重庆市国土房管局严禁商业、服务用房类的商场、商铺、宾馆、写字楼及农贸市场等在预售期间分零销售。同时，商服用房分零销售需取得房地产权证，分零销售的单元套内建筑面积不小于4平方米。完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。8月8日，重庆市政府办公厅转发了由重庆市国土房管局等部门制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见规定重庆市的单位集资建房全面叫停。52006年颁布的建筑规范国家出台了相关政策规范建筑要求，主要体现在建筑节能及提高住宅性能方面，这些将是未来房地产发展的导向标。2月8日，国家建设部起草的建筑节能管理条例明确提出，达不到节能要求的房地产开发企业将被处以5万元罚款，情节严重的将被吊销资质。3月1日起，住宅性能评定标准开始实施，其主要反映的是住宅的综合性能水平，体现节能、节地、节水、节材等产业技术政策，倡导一次装修，引导住宅开发和住房理性消费，鼓励开发商提高住宅性能等。重庆投资环境分析重庆作为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展态势良好。目前重庆正处于跨越式发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府不断加大基础设施的投入，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设。重庆市按区域划分为渝中、渝北、南岸、江北、沙坪坝等13个区，而房地产市场所形成的格局也类似分成几大区域。重庆市城市总体规划确定的城市发展目标为力争在2020年把重庆都市圈建设成为经济发达、社会文明、生活富裕、环境优美、富有历史传统文化和山水城市特色的现代化城市。重庆市城市总体规划确定的城市性质为重庆是我国直辖市之一，国家级历史文化名城，是我国重要的工业城市、交通通信枢纽和贸易口岸；是西南地区和长江上游最大的经济中心城市和科技、文化、教育事业中心。1997年3月，重庆被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部的序幕。作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地、交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，重庆成为新一轮投资的热点地区，大量的国内外资金涌入重庆，寻求投资发展机会，激活了重庆的经济环境，为重庆经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。国际、国内实力雄厚的财团、公司进入重庆，国内外驻重庆机构代表处的设立以及本地区迅猛发展形成的个人财富，都成为推动重庆房地产产业发展的强大动力。2007年，重庆获首批城乡统筹综合配套改革试验区。巴南区地处重庆2500平方公里都市圈南部，该区所辖李家沱组团是重庆主城区基本板块南部新区的重要组成部分。由于巴南区紧邻重庆主城区，地理位置特殊（见图21），被列为9大都市发达经济圈之一（渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区等9个行政区）。全区具有小城市、大农村、城乡并存、差异较大的特点。区内西部城市发展已有一定规模，城区交通便利，与重庆中心城市紧密相连，大中型企业较多、工业发达、商贸活跃。图21巴南区相对地理位置国民经济持续快速增长直辖10年以来，重庆市综合经济实力得到了显著提高，在现代工业、农业、交通、通信、商业等方面取得了长足发展，主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内，国民经济步入了持续、快速、健康发展的轨道。2006年重庆市地区生产总值GDP达到348620亿元，比2005年增长122，高出全国平均水平16个百分点。按常住人口计算，全市人均GDP达到12437元,比上年增长119。综合各项宏观数据指标，2006年重庆市经济在保持快速增长的情况下表现出以下特点1工业经济平稳增长2006年全部工业实现增加值123412亿元，比上年增长180。规模以上工业实现增加值84538亿元，增长206。2投资增长逐步回升2006年全社会固定资产投资245184亿元，比上年增长249。建设与改造投资182221亿元，比上年增长261。3消费市场依旧旺盛2006年消费市场延续了去年旺盛势头，全年实现社会消费品零售总额140358亿元，比上年增长154，扣除价格因素，实际增长136。消费对经济增长的稳定性贡献逐渐增强。4对外开放继续扩大2006年全市对外贸易总体呈现“出口增，进口降”格局。全年出口3352亿美元，增长330；。5财政收支快速增长2005年全市地方预算内财政收入接近400亿，达到39496亿元，同比增长306，其中一般性财政收入25681亿元，增长290，占财政收入比重达到650。6金融运行总体平稳金融机构存、贷款总量增长加快。截至年末，全市金融机构本外币存款余额558750亿元，比年初增长169。城乡居民储蓄存款余额294905亿元，增长158。本外币贷款余额444384亿元，增长176，其中个人消费贷款余额52656亿元，增长271。人民生活水平日益提高经济的不断发展带来了人们生活水平的日益提升。据资料显示，2003年重庆市城市居民人均可支配收入9921元，比上年增长2257；2005年城市居民人均可支配收入突破10000元，达到10244元，增长111。扣除价格因素实际增长102，高于全国平均水平（96）。2006年，重庆城市居民可支配收入为11570元，扣除价格因素实际增长103。居民家庭开支分流明显，“吃、穿、用”消费占总消费支出的比重下降，医疗、交通、教育、住房等消费支出比重普遍上升，城乡居民生活质量日益提高。同时，通过趋势分析可以看到，从2002年开始重庆市的人均可支配收入进入了高速增长期，而且这种趋势在宏观经济环境的支撑下，将会长时间的维持下去。图22重庆市历年人均可支配收入及其增长趋势单位（元）时间年1997199819992000200120022003200420052006人均可支配收入532265466885895976275986721097238809499211024411570增长率27178564570976911832257111103重庆市城市化进程加速发展重庆直辖之初，在3000万人口中有73是农村人口，城镇化水平只有27，直辖以来年均有近46万农村人口转化为城镇人口，2004年底重庆的城镇化水平已经达到435，重庆的大城市带动大农村的城市功能已经初步显现。为力争在2010年城镇化率达到50，重庆市建委提出集中力量、重点突破，以大城市带动大农村、增加对区县的经济辐射作用。尤其是通过网络化发展、力促都市圈经济先腾飞，以强化都市圈的核心地位带动区县城市经济发展。对此，重庆市建委拟定，近几年重点发展中小城市和100个重点中心镇；培育发展100个“超亿元强镇”，建立40个区县“特色工业园区”。下表为重庆市2000年2010年城镇化进程。表23重庆市2000年2010年城镇化进程城镇人口规模（万人）等级城镇名称2000年2005年2010年渝中区6652九龙坡区含西彭8783江北区含鱼嘴6102南岸区含长生5929沙坪坝区含西永7882大渡口区2468460560北碚161822巴南区（渔洞）1213515渝北区（两路）101112蔡家234界石2253一品2253主城区都市圈小计422165105619城镇人口102267131461617全市总人口30910931803228城镇化率（）330941345009至2010年，全市城市化水平将达到50，形成长江上游地区可持续发展的现代化城市（镇）群，各城市间由快捷通畅、各种运输方式有机衔接的区域交通网络连接；城市空间布局合理有序，城市规模适度，城市环境大为改善；城市的发展为农村经济发展腾出更广阔的空间，城乡差别大大缩小。二、项目建设必要性巴南区城市化进程的需要巴南区的经济社会发展还不平衡，主要表现在郊区发展相对滞后，城市化水平低，且明显滞后于工业化和经济发展水平；经济结构雷同、单一，基础设施和社会服务设施尚不完善；卫星城发展比较缓慢，缺乏吸引力。目前，与九龙坡隔江而望，与南岸区南坪紧紧相连的李家沱老城区与南坪在城市发展上尚未连成一体，极大的影响了重庆南部主城区的形象，限制了巴南区的整体发展和主城区的向外扩张。重庆市在迈向现代化国际大都市的进程中，肩负着加快郊区农村工业化和城市化的历史重任，主城周边区县新城区的建设和发展是必不可少的重要环节。加快主城周边区县新城区建设是实现重庆市市郊区农村工业化、城市化和现代化的重要途径，是有效吸纳农村剩余劳动力，分流城市就业压力，增加农民收入，带动农村投资，启动农村市场，促进农村经济和社会发展的重大战略。“”项目的建成，是重庆城市多中心化及北移东下发展战略的有益补充，对重庆西南片区的城市化进程起到至关重要的作用，最终成为重庆南北城市发展的重要平衡点。此外，“”项目的成功实施，将大大加快重庆南部新城的建设步伐，提高城市化水平，同时也将为项目所在地巴南区乃至全市带来巨大的经济效益和社会效益。巴南区城市功能完善的需要由于经济高速发展，增长能量的释放，城市形象、经济拉动的需求等原因，当前新城的建设逐渐成为一股潮流。建设新城以分流老城、减少环境压力、促进发展逐渐成为业内人士的共识。随着经济的高速增长，使得新的城市功能和传统的城市功能在发展空间上不断“叠置”，城市内部结构及土地利用现状日渐构成了发展的约束。这种结构性门槛对于城市整体发展的负作用是显而易见的一是拆迁补偿费用占总投资的比重越来越大；二是城市财富的大量破坏和浪费；三是高涨的地价使市中心区各种产业的经营成本增加。巴南区通过最近十几年的经济高速发展，增长能量集聚过多，结构门槛日益凸现，如鱼洞中心城区人口密度过大，公共绿地匮乏、传统街区破坏、交通拥堵、旅游资源萎缩、整体居住环境质量上升压力大、街道与建筑景观渐失特色而流于庸俗化等。在区域一体化趋势中，巴南区为了完善和发展其城市功能，必须置身于城镇群中寻求发展空间，例如上海通过面向长三角的城市空间结构战略性调整，真正实现多中心、多轴的发展，构筑整体的、更开放的空间系统。而其他城市则纷纷主动承接和放大上海的辐射作用。针对目前巴南地区人口较集中、居住房屋密集、道路狭窄、园林绿化稀少、居住条件较差、市政基础设施落后等现状，公司从商品房的适应性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能进行综合分析，开发位于巴南区鱼洞街道107大江转盘长江大桥及3号轻轨站处的“”项目。该项目将极大地增强区域的居住、交通等综合功能，缓解交通压力，完善城市功能、优化道路布局结构，创建良好生态环境、打造生态居住小区，完备各项配套设施及市政基础设施。综上所述，项目的推进实施，对于加快西部房地产健康、稳步发展，构建和谐社会主义社会、提升地方政府形象，拉动主城东南部经济、促进地块增值、推进基础设施建设、保护生态环境、完善城市功能等方面都具有重要推动作用和典范意义。另外，根据对本项目所在地的房地产市场宏观调查分析及其所处背景环境的论证研究，本项目的开发建设具有较大的必要性。一一一市场预测重庆直辖以来，面临着加快发展的一系列重大历史机遇，也为房地产业快速发展注入了新的生机和活力。重庆房地产业目前面临四大历史机遇一是西部大开发为加快重庆的城镇化提供了重大的机遇，也对房地产业发展形成了有力的推动；二是三峡移民的机遇。百万移民中有85在重庆，大规模移民搬迁，一大批县城、城镇和上千家企业迁建，为推动住宅产业的发展提供了难得的机遇；三是老工业基地振兴的机遇。国家支持振兴老工业基地为加快重庆工业化、城镇化提供了新的契机，形成了对房地产业的巨大推动；四是重庆直辖的机遇。重庆直辖提升了重庆的行政地位，增强了统筹城乡经济发展、整合辖区内资源优势的能力，有利于在加快城乡一体化发展中推进房地产业快速发展。从住宅产业发展的城市条件看，重庆还存在着“六大优势”一是重庆已经初步建成了快捷畅通的现代综合交通体系，是西部交通区位最好的城市；二是作为老工业基地，劳动力素质较高，而成本比较低；三是有较为发达的现代工业体系和较好的金融商业贸易等服务业配套优势，聚集、辐射和带动功能强；四是市场巨大，直接服务本市并辐射周边地区2亿多人口，为各类投资者前来创业、发展提供了广阔的空间；五是重庆不是“特区”胜似“特区”，有西部大开发和直辖市的政策优势；六是重庆有众多的大专院校，可以为投资企业提供建筑规划、金融贸易、企业管理、技术开发等各种高素质专业人才。在未来20年中，重庆住宅产业将处在一个快速增长时期，市场需求主要来自3个方面一是弥补城市住宅“欠账”将产生巨大需求。按照人均住房使用面积30平方米的基本消费标准，全市现有1100万城市人口人均增加13平方米，就是近15亿平方米的住房需求；二是加快城镇化将产生巨大需求。重庆正处在加速城镇化的过程中，目前城镇化率是435，到2020年将提高到70，也就是说至少有1300多万农村人口将转化为城镇人口，这又会新增3亿多平方米的住房需求；三是旧城改造将产生巨大需求。今后10年，重庆旧城改造将拆迁2000多万平方米，涉及30万户居民拆迁，其中2/3的家庭（即20万户左右）会购置新房，按每户120平方米计算，会有3600万平方米的新增住房需求。根据上述需求初步测算，未来20年，重庆至少需要再建5亿平方米左右的新房，年均新增2500万平方米，投资潜力十分巨大。2020年建成为长江上游经济中心，是重庆未来20年发展的战略目标。为了实现这一目标，重庆市委、市政府立足市情，作出了加快实施城镇化战略的决定。即按照构建大都市连绵带的思路，确立了把重庆建设成为“一个中心、多组团、城镇群集合的现代化大都市”的城市发展定位，一个中心就是由主城9区构成的都市发达经济圈；多个组团，是万州、涪陵、永川、合川、江津、黔江等几个重要的地区性大城市，加上各种各样的城镇形成的群体，共同连接成一个城市群。根据发展要求，今后10年，重庆将完成15万亿的投资总量，其中房地产投资在5000亿元左右。大规模的建设和快速发展，无疑会带来巨大的投资需求，从而给房地产市场带来无限商机。一、宏观调控下的重庆房地产市场趋势2006年5月，针对房地产行业的“国六条”应运而生，中央政府对房地产行业的新一轮调控又拉开大幕。2007年8月1日国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（24号文），表示房地产市场大局初定。中国房地产市场将以廉租房与经济适用房满足低收入阶层的住房需求，以商品房满足另一部分人的需求。这是2005年以来中央政府针对房地产行业所进行的第二次大规模的调控。在这次调控下，重庆房地产市场的发展会出现哪些趋势值得我们思索。小户型已经是大势所趋随着新“国六条”的逐步落实，会引导房地产市场供应结构将发生明显变化，中小户型将成为楼市主流，供应结构正朝着有利于中低收入家庭的方向逐步改善，这已是不争的事实。“9070政策”不仅对开发商是一个信号，对消费者也起到了引导作用，更多的市场眼光将关注于小户型。1从城市发展看小户型经济的持续发展、地产的持续升温，将进一步带动小户型的发展。据了解，目前热销中的小户型几乎都处于地段好、交通便利的区域。随着重庆城市化机进程的进一步加快，主城区部分拆迁后就遗留下来的部分土地，为小户型的发展带来了宝贵的地理资源。这样的地方环境、配套设施和交通都十分成熟，再加上小户型功能齐全，总价低，特别能吸引上班族的眼球。随着重庆城市发展加快，大量的外地人拥入重庆投资和工作，这样的小户型就成为外地人在重庆市生活置业的首选。2从供需关系看一次置业的人群中，比较购买人群拈年龄后我们发现，25岁以下的群体的购房需求在目前表现得格外抢眼，比例比以前增长了两倍，购房人群的低龄化发展趋势已经异常明显。低年龄群体（由于购房能力的有限）的购房需求的崛起必然会对小户型住宅市场产生巨大的推动作用；另外，从前年和去年购房群体的家庭年收入比较来看，中低收入水平家庭增加，特别是年收入在5万元及以下的家庭比例，增加幅度超过了5个百分点，而该收入水平的家庭正好是当前购房小户型住宅的主力人群。综合以上两个因素，可以发展，购房者无论是从自身因素“家庭年收入”出发，还是立足于理想因素的“需求总价”，都无法拒绝小户型住宅的诱惑。3从投资角度看据业内人士介绍，目前购买小户型的人群中，用于投资和自住的人各占50，投资比例大大的高出了其他户型的房产。对投资小户型业主而言，有在未来具有合理投资回报的情况下，他们必然会选择购买小户型。因为对于部分经济实力有限的市民来说，他们总有一段时间要在小户型中暂住。再加上重庆这个城市正处于一个发展期，大量的人口流动到重庆，他们都需要一种方便快捷的生活方式，小户型正是他们的首选。所以，从这种意义上讲，人们对小户型的需求永远是存在的，小户型的投资空间也将是永远存在的。4从小户型本身看早期小户型给人的感觉，除了面积小以外，就并无其他的特点和个性，更谈不上亮点，反而是因为设计的不合理，给人以品质低下的印象。但现在，市场风云突变，一大批经过改良的小户型项目纷纷出笼，以其鲜明的个性吸引着人们的眼球，并产生轰动的市场效应。在环境、配套、户型设计上变了脸的小户型带给人们一种全新的感受和享受。去年的小户型有一个共同的特点，就是瘦身不减功能，表现出一种减面积不减功能的生活状态，使房子更加紧凑、实用。从以上四个方面可以看出，小户型已经逐步成为楼市的主流，而从主城各区前年下半年到去年上半年推出的项目来看，也能证明这一点。渝中区，作为重庆市金融区域，是各行各业精英聚集之地，地产业已经相对饱和。其90平方米以下的中小户型占总户型的45。南岸区，后起之秀百事俱兴，各路地产业的诸侯在这里跑马圈地、大刀阔斧，其中小户型占地面积达41。九龙坡区、大渡口区，这几个老城区一直未离开地产商的注目，是开发商的们的根据地。中小户型也在不断起立，相对其他地区稍显逊色，其比例为30沙坪坝区、江北区，备受瞩目的他们是重庆的新宠，各开发商集中活力不惜余力投资，中小户型犹如雨后春笋般兴起，占地比例为49。中小户型将面临同质化竞争中小户型占据市场的主流，这对开发商而言，将不得不面临中小户型同质化竞争的困扰。中小户型同质化竞争的第一个阶段可能将主要表现为对总价的控制，即在面积控制合理的前提下，比谁的户型面积控制得更小，总价更低。新政对户型面积规定的宏观调控效果会在一年左右显现出来，二次置业需求和投资需求会出现大幅降温。随着大量更适应购房者需求和购买力的产品投入市场后，会激发起相当一部分自住型首次置业者的购房热情，甚至使一些潜在的需求也转化为现实需求。但这部分目标客户中，可能有相当一部分其购买力相对较弱，开发商们将不得不制造出一些总价较低的小户型产品来迎合他们的购买力。这样的情况下，楼盘之间中小户型的同质化竞争在一定时期内可能会局部主要表现为比谁的户型面积控制得更合理、更小，因为在面积控制合理的前提下，同样是二室户或三室户，面积更小就意味着总价更低、首付更低，买得起的人更多，能满足更多购房目标客群的购买力需求，成交机率更大，可以对销售产生立竿见影的良性促进作用。小户型面积控制合理前提下的“趋小性”对设计单位提出了更高要求，从某种程度上说，中小户型产品品质的竞争在一定程度上就表现为了开发商对优秀设计单位的资源整合力度及资金投入状况的竞争。对中小户型设计有独特见解及设计优势的设计单位将会走俏，开发商也将为此多买单。地段、交通成为制约中小户型的两大杀手锏目前购买中小户型的多数为自住型购房者，这就决定了中小户型对地段和交通具有一种天然的依赖性。交通便捷、配套完善、居住条件成熟的区域，在推出中小户型住宅后，更容易受到购房者的欢迎。相对来说如果生活配套缺乏、交通不便，即使环境再优美也很难使购房者落定。在地段、交通都差不多的情况下，楼盘差异化竞争优势又显得非常关键，具有不同特色或个性的楼盘，例如江景高层和低密度的建筑，在未来无疑将更具市场竞争力，更容易获得消费者的青睐。房价将会继续稳定上涨尽管市场供需博弈激烈，但房价依旧会保持稳中有升的总体发展态势，预计升幅在5左右。原因如下重庆楼市基本无泡沫业内人士表示，目前重庆房价上升主要是开发等成本的推动，而不是在“吹泡泡”。重庆市的大部分高档住宅价格还达不到其他城市的中档住宅价格，而楼盘配套设施却可与之媲美。随着住宅节能标准的强制执行以及土地新政执行前开发商获取土地逐步消化，加上竞争带来的整体开发水平的提升，重庆房地产开发成本进一步上涨在所难免，必然会对房价造成一定的上涨压力。而居民可支配收入的持续稳定增长也保证了市场购买力的稳步提升。在这种情况下，重庆的房价不可能在近期下降，而仍将保持小幅上升。自住型购房需求强劲重庆社科院、市政府发展研究中心在近日发布的2006年重庆蓝皮书中分析认为，虽然2005年国家采取了一系列针对房价的调控政策，有效抑制了房价。但是，我市房产投资仍将维持较高的增长，同时，消费者和投资者对房地产价格预期也很高，这将推动房地产市场需求的增长。重庆楼市相比深圳、北京、上海来说，炒房现象要少得多，购房以自住型为主，自住型购房者达到80左右，而且绝大部分以本地居民为主。另外重庆还在处于大规模旧城改造和加速城市化进程的阶段，这部分稳定的需求也会极大的支撑市场的需求面。新国六条对重庆楼市的影响不大新国六条里最重要的政策莫过于“9070”政策，这个70是针对整个区域的，这一点重庆市政府已经明确，不是对某个楼盘而言。重庆房产行业这几年开发的小户型比率就在70左右，基本与这个政策相符合。而新六条对营业税和个税的措施对深圳二手房和沿海城市市场影响最大，6月深圳市二手房交易量下降了近三成。重庆楼市相比深圳、北京、上海来说，炒房现象要少得多，购房以自住型为主，自住型购房者达到80左右。所以，这条对重庆楼市也没多大影响。国六条就主要是针对的是沿海某些城市不正常的房价飙升而出台的，主要是为了抑制投资性炒房。实际上，国家从2005年起连续出台了很多政策，从央行的调息，到“国八条”、“新八条”、“七部委八条”，以及后来的一些财税和金融政策，这些政策对重庆市房地产市场的影响都比较小，房价仍然稳步上升。重庆“国六条”实施细则，叫停单位集资建房全面叫停集资房，减少了低价位和中大户型房子的市场供应量，在需求不变的情况下，房价必定上涨。集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方共同承担，通过筹集资金而建造的房屋。在土地出让金、配套费、人防费、税费等方面均享有颇多优惠，其造价远远低于商品房。当市场上没有了低价的集资房，房价上涨的可能性是非常大的。行业洗牌加剧，合作、合资开发模式将更为盛行针对房地产信贷可能带来的高风险，2006年8月16日，中国银行业监督管理委员会出台九大具体措施，督促银行业金融机构加强和改进房地产信贷管理。其中规定，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35不含经济适用房等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。随着各项宏观调控政策的实施，土地和资金将会进一步向大型开发商集中，房地产业面临再次洗牌，由于房地产金融门槛的提高和市场的进一步规范，实力不济的开发商将被淘汰出局，而为了规避风险，生存下来的许多开发商将选择合作、合资开发项目的模式，而且需要加强成本控制和产品研发，才能继续立足于市场而不败。消费者置业心理日趋成熟重庆房地产市场经过这些年的发展，已经步入稳步、健康发展的阶段。在国家不断加强宏观调控的情况下，消费者的置业心理也逐渐变得成熟和理性。以前买房看中增值空间，片面求大，现在以注重自住型为主，表现为“够用就好”的理性消费观念，逐渐向中小户型倾斜，同时，消费者在考虑房价的同时，也更多的考虑楼盘的综合生活成本，将生活成本纳入到购房决策的重要影响因素之中，不在追求一些虚幻的概念，对生活成本、地段、环境、交通、价格的综合考虑反映了消费者理性置业心理的形成。注重品牌战略，创新产品将更为普遍重庆房地产业已进入品牌竞争的时代。品牌是一种无形资产，更是一个整体概念，除有形产品外，还包括附加产品，即消费者购房所得到的附加服务和附加利益。2005年龙湖、金科等企业均突破20亿的销售收入即是其品牌保障的结果。节能、节地、高性价比、舒适度、品质等都将成为2006年产品创新的主要目标。空中院馆、小户型跃层、廊桥、庭院、花园、露台等将缤纷多彩；室内空间功能将更为细致；家庭智能化梦想为现实；而社区生态环境、邻里关系、立体景观更将成为研发的重点。只有不断的创新，才能在竞争激烈的市场中抢得先机。二、项目所在区域环境分析项目地块位于重庆市主城区南部的巴南区，全区幅员面积1824平方公里，辖2个街道、19个镇，总人口88万，是重庆市南部新兴工业大区，近郊短程特色旅游区，重要农副产品生产加基地，属重庆都市经济发达圈。图31项目地理位置项目所在区域社会经济状况据初步统计，2005年巴南区生产总值首次突破100亿元大关，实现1009亿元，按可比价计算，同比增长149，是巴南区撤县建区以来经济总量增长最大的一年。其中第一产业实现增加值196亿元，同比增长60；第二产业实现增加值5034亿元，同比增长193；第三产业实现增加值3093亿元，同比增长140。国民经济三个产业的比例，由2004年212047673113调整为2005年的194349903067。全区人均地区生产总值为12216元，同比增加1884元，达到1489美元。2005年巴南区的城镇化率全区城镇化率达到629，比“九五”期末提高86个百分点。项目地块项目地块区域的城市定位面对我国加入WTO和实施西部大开发带来的机遇和挑战，巴南区确定了“工业强区、农业稳区、三产活区、科教兴区“的十六字发展战略，着力改善投资环境，建立了巴南区行政审批服务中心，对客商开通“绿色通道”，实行“一站式”服务。同时，客商在巴南区投资，还可享受长江三峡库区、沿江开放城市、国家中西部经济发展综合体制改革试点城市、经济技术开发区等优惠政策。由于投资环境的日臻完善，巴南区吸引了世界500强企业美国BS公司等一大批中外企业来投资展业。巴南区未来的发展目标就是深入实施“工业强区、农业稳区、三产活区、科教兴区”发展战略，加快推进城镇化进程，努力把巴南建设成为“重庆南部新城，新兴工业大区、农产品生产加工区、都市休闲度假旅游区、最佳生态居住区，专业市场群和现代物流中心”（简称“一城、四区、一中心”）。到2010年，“一城、四区、一中心”建设取得显著成效，人均地区生产总值达到22000元，比2000年翻近两番，实现宽裕型小康。项目地块区域房地产发展现状及趋势分析近年来，巴南区房地产投资额呈逐年上升的趋势。从2001年开始，房地产投资增长率在28以上，房屋建筑施工面积、竣工面积也呈现逐年增加的势头。巴南区2003、2004、2005年、2006年的房地产开发总额分别是1160亿、1695亿、237亿、，2004年，2005年房地产开发增长率分别为4607、3986；2003、2004（最好重点分析2006、2007）年商品房竣工面积分别为5143万平方米、5976万平方米；商品房销售面积分别为3948万平方米和5468万平方米。通过对巴南区最近几年的房地产开发指标进行纵向分析，不难发现巴南区房地产开发投资总额呈逐年增长的趋势，房地产开发规模继续扩大。通过对巴南区经济整体发展状况进行分析，巴南区房地产投资额及增长率在未来3年内将保持相对较高的速度，其商品住宅是投资主体。但从房地产投资额占GDP的比重来看，巴