某某温泉建设项目可行性研究报告－－推荐108页优秀甲级资质可研报告

目录基本研究结论3第一章区域环境资源价值及旅游产业发展研究9一、重庆宏观环境资源价值及旅游业发展状况9二、北碚区宏观环境资源价值及旅游业发展状况21三、蔡家组团宏观环境资源价值及旅游业发展状况26第二章重庆温泉旅游及度假村发展态势研究32一、重庆即将进入休闲度假旅游大规模开发的启动期32二、重庆温泉旅游市场潜力巨大33三、重庆典型温泉度假村调研44四、重庆温泉度假村态势总结与机会分析64第三章重庆旅游地产发展态势研究66一、重庆典型旅游地产开发项目研析66二、重庆旅游地产发展状况研析71三、北碚温泉项目旅游地产发展的机会研究74第四章重庆温泉市场需求研究76一、针对旅游业者的需求市场调研76二、针对温泉消费需求市场调研81第五章北碚温泉项目可行性研究结论90一、北碚温泉项目简介及周边概况90二、北碚温泉项目SWOT分析99三、北碚温泉项目开发价值及机会梳理100四、北碚温泉项目容量分析103五、北碚温泉项目开发的市场可行性结论104六、北碚温泉项目发展机会与方向105（一）北碚温泉度假村市场的发展机会与方向1051、项目定位建议1052、项目档次定位建议1063、项目目标客户群体定位建议1074、项目产品特色建议1095、主要营销与推广方式111（二）、旅游地产发展机会及方向112基本研究结论本报告主要通过对重庆宏观温泉旅游资源环境、区域温泉旅游资源环境、项目自身资源及市场环境等方面进行机会及价值的梳理进行的可行性研究。【市场可行性结论】北碚温泉项目开发温泉旅游度假具有一定的市场可行性，温泉度假旅游开发的时机较好。建议贵司尽早切入重庆市场，以在温泉之都全面发展之前获得更多机会，成为行业的领先者。但温泉主题旅游房地产开发时机成熟度尚需要进一步酝酿。建议项目先开发经营温泉度假旅游，待项目运营上正轨后再行开发旅游度假房地产，其市场价值将更大。【温泉度假旅游项目发展机会与方向】1、项目主题定位集温泉特色山林湖泊商务会议休闲运动为一体的温泉度假村定位释义温泉特色是本项目最大的特色，其可填补北碚区无真正温泉度假村的市场空白，同时颐尚温泉的温泉特色具有显著的竞争力。另一方面，北碚本身的温泉历史最为悠久，市场基础最好。按重庆现有温泉布局，可形成西北方向唯一的重心，并一举成为该区域市场的领先者，并进而成为全市的领导者之一。本项目的另一资源优势是自然的山林湖泊。北碚历来是避暑胜地，如缙云山、康乐温泉度假村的旺季均是夏季，充分利用天然的山林湖泊，打造避暑胜地，规避温泉消费的淡季。同时也可形成与天赐温泉、梨树湾温泉的竞争优势。在避暑功能的营建中，主要在于充分利用项目较广泛的山林资源（如租用大片林地）和湖泊资源（二个水池，及自然形成的溪流），营建好的绿化植被及树木。由调研已知，商务会议等团体客是温泉度假村主要的消费群体，且会议室等是几乎每个度假村均有的配套设施，且公费消费力更易于提升，建议本项目将商务会议的业务范围扩大，将其作为度假村的特色之一加以强化。除商务会议外，培训、野外拓展等公费消费类项目也是本项目商务功能可延展的方向。休闲运动也是度假之必须，建议本项目不设置大量的休闲运动项目，但必须是有特色的多个休闲运动单项。因为目前海兰云天、天赐等均有大量的休闲运动项目开展；且通常开发休闲运动项目需要大量的土地。整合上述资源，建议本项目度假村的风格特色为自然清新、世外桃源型。2、项目档次定位建议项目档次定位为中高档。从项目的装修档次上来界定本项目的中高档次，建议本项目装修标准为四星级标准以上。3、项目目标客户群体定位1）经济收入特征建议本项目目标市场包括2）目标市场客源分布（即项目辐射区域）首先集中在北碚区、北部新区、对本项目的支撑力占40。对本项目的支撑力占60中等偏上户占总人口的20高收入户占总人口的10最高收入户占总人的10沙坪坝区、蔡家组团的中高收入者，其次是主城区各政府、企业团体的大众消费群，再次为其他区域中高收入者。3）目标市场的年龄特征目标客户主要以2560岁为主，其中2540岁的中青年人主要以休闲运动为主，4060岁的中老年以养生休闲为主。4）目标市场的群体特性与行业特征建议本项目以团体客流为主，占60左右，其它散客占40左右。其中团体客指以公费为主的政府、大型企业、政府机关、银行、保险、医疗等单位。3、项目产品特色度假村主要经营特色为温泉特色、餐饮特色、休闲娱乐特色、商务会议特色。温泉特色温泉是本项目温泉度假村的最具特色的产品，也是项目开发首期的主推产品。将颐尚温泉的成功温泉特色引入重庆市场，并结合重庆市场特征略加改良。在温泉特色上，引入专业温泉理疗保健特色，争取树立重庆第一专业温泉理疗中心的地位。北碚区、三北区域、沙坪坝区45主城其它区25区县15市外15除温泉的理疗特色外，更引入其它特色。如“时尚”消费。餐饮特色建议本项目餐饮仍以具有民俗特色的菜系为主，融入缙云山等森林野味美食、健康养生美食等。休闲娱乐特色建议本项目不设置大量的休闲运动项目，但必须是有特色的多个休闲运动单项。建议本项目针对中青年群体营建滑草类、登山/攀岩类休闲运动项目；而针对中老年群体的休闲娱乐项目可少一些（针对中老年群体主要吸引力在于温泉理疗及保健类，而非休闲娱乐特色），主要在于营建好的自然养生环境；而棋牌类是最基础的休闲娱乐项目，应考虑在度假区内见缝插针设置。如林荫道、柳树旁、温泉池边、溪流涧上、亭廊下、茶楼等处均设置人性化的天然气息的桌椅供人闲憩及打牌聊天。另利用大片的森林资源设置原始森林区或狩猎区等。住宿方面房型供应标准间,5500普通套房,1000豪华标准间,2500豪华套房,1000客房价格四星级装修标准的度假村的标示价格水平高低不一。建议本项目普通标准间执行价格平均为200元左右。客房量配置建议本项目一期开发中客房配置率为60以上，即为全部客流中的60以上群体配备客房。商务会议特色为接待团体的商务会议，建议度假村设置先进、专业的会议室，为政府、企业商务活动服务。建议首期会议室应配置56个。4、主要营销与推广方式1）公关活动、大型主题活动2）建立直销网络3）景点串联面向中档消费客户观光休闲旅游线路重庆金刀峡观光博雅居温泉休闲重庆面向高档消费客户高尔夫温泉休闲旅游线路红塔高尔夫球场博雅居温泉休闲第一章区域环境资源价值及旅游产业发展研究一、重庆宏观环境资源价值及旅游业发展状况（一）、重庆市自然地理经济状况1、重庆市的自然地理状况重庆位于中国西南部，长江上游，幅员面积824万平方公里。东邻湖北、湖南，南接贵州，西靠四川省泸州市、内江市、遂宁市，北连陕西省以及四川省广安地区、达川地区。与重庆接壤的各省市均是中国有名的旅游大省，随着近年来交通网络基础建设的高速发展，重庆与各省市之间的旅游资源共享、联系加强。重庆处于东亚内陆季风区，具有自己特有的气候冬暖春早，夏热秋雨，四季分明；降水丰沛，空气湿润，雨热同季；日照少，云雾多；立体气候明显，气候资源丰富，形成了重庆同一区域内不同特色的气候景观。重庆以山地、丘陵为主，动植物及矿产资源丰富，辖区内拥有600多种动物资源，其中兽类近100种，鸟类200余种，水生动物及鱼类200多种。属国家一至三级保护的珍稀动物近100种。拥有4000多种植物资源，近2000种药用植物资源。已发现矿产68种（含亚矿种），查明有资源储量的矿产54种，查明各类矿产地415处。水资源丰富，其中地表水资源量为54585亿立方米，而长江、嘉陵江、乌江等流经重庆地区的过境水为386386亿立方米；地下水资源量为10181亿立方米。重庆近年来利用自然资源，开发建设了四面山、金刀峡、万盛石林/黑山谷、仙女山/天生三桥、小南海、钓鱼城/涞滩二佛寺、天坑地缝、野生动物世界、茶山竹海、市郊温泉度假及星级“农家乐”等一大批旅游名品和新品。2、重庆市的经济发展（资料来源重庆市统计公报）2005年重庆实现地区生产总值30691亿元，人均地区生产总值为10978元。其中都市发达经济圈（注都市发达经济圈包含主城九区。凡文中重庆市指行政区划内的全重庆市。文中所言主城区即指都市发达经济圈的主城九区，包括渝中区、江北区、渝北区、北部新区、南岸区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、巴南区等。）完成地区生产总值129588亿元，比上年增长119，占全市生产总值的422，人均生产总值约合2500美元。按照国际经验，一个地区人均GDP1000美元时，大众性观光旅游将出现高潮，人均GDP达到30005000美元时，较高层次的休闲旅游度假形式将规模化启动。作为常住人口超过600万的重庆都市发达经济圈，其人均GDP趋近3000美元，正处在较高层次的休闲旅游度假规模化启动的准备期。随着经济的持续稳定发展，重庆较高层次的休闲度假旅游将成为新一轮的消费热点。经济的发展带动旅游市场投入的增加，自1998年以来，重庆财政每年安排3000万元旅游结构调整资金，六年间累计投入183亿元，共资助旅游项目189个，带动社会投资1875亿元。3、重庆的人口与社会生活重庆自有文字记录至今已有3000多年的历史，古称江洲、巴郡、楚州、渝州、恭州，至1189年定名为“重庆”即“双重喜庆”。1891年重庆成为内陆第一个设立海关的对外口岸城市。1929年，重庆正式设市。抗日战争期间重庆曾为国民政府陪都。1992年定为沿江开放城市。1997年3月14日被设为直辖市。重庆于1986年国务院确定重庆为国家历史文化名城。2000年以来重庆重点打造了以历史文化为特色的旅游景点，形成了巴文化旅游、陪都旅游、抗战旅游、红岩旅游等一系列品牌旅游线路。2005年止重庆市共辖40个区县（自治县、市），其中15个区，21个县（自治县），4个县级市。其中2004年重庆市政府对部分区县行政区划作了调整。调整后，全市设418个乡、626个镇、106个街道办事处。来自重庆统计局数据知2005年底全市常住人口达到2798万人，其中城镇人口126595万人，城镇化率达到452，比上年提高17。2004年底重庆市都市发达经济圈（即重庆主城区渝中区、江北区、渝北区、南岸区、九龙坡区、大渡口区、巴南区、北碚区、沙坪坝区等九区）的常住人口达62716万人,是国内少有的特大型城市之一（全国常住人口超过500万的城市也仅十多个）。2005年重庆的社会消费品零售总额实现121576亿元，城镇单位在岗职工平均工资达到16630元，同比增长158，城市居民人均可支配收入达到10244元，同比增长102，城市人均消费支出8623元，同比增长82。城市居民家庭恩格尔系数为364。（1）重庆城市居民的收入结构及收入状况城市居民家庭平均每人全年收入及构成（2004年）项目总平均中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户占全体的比例/20201010平均每人全年总收入元99109229114021480422006可支配收入92218614106761359920523平均每户全年总可支配收入2784726016322424106861981平均每户月均可支配收入23212168268734225165注1、资料来源重庆2005统计年鉴。2、城市居民家庭收入分组方法将所有调查户依户人均可支配收入由低到高排队，按10，10，20，20，20，10，10的比例依次分成最低收入户、低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户、最高收入户等七组。总体中最低5的户为困难户。3、重庆2004年平均每户家庭人口为302人。（2）重庆城市居民的消费支出及结构城市居民家庭平均每人全年消费支出及结构（2004年）资料来源重庆2005年统计年鉴按此测算，重庆居民家庭娱乐文化服务支出额为总平均中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户项目20201010消费支出元79730576083687492310440661629081其中服务性消费支出244377202951258220328774597394食品301532319857342190326792421977衣着779687516491262122835185175家庭设备用品及服务47415379465160997289130309医疗保健5379571512622474946180548交通和通讯8654580080106842118698171297教育娱乐文化服务12005279249123975139218363635教育66779460905044475081178057居住903227880074800165845219251杂项商品与服务1967718229219982392756888项目总平均中等收入中等偏上高收入户最高收入2005年重庆国内旅游收入为27917亿元，接待国内游客596532万人，人均消费为468元，占人均消费支出的5。按此推算重庆城市居民旅游消费支出额（3）重庆城市居民汽车保有量数据显示，我市目前的汽车保有量已经超过56万辆，我市私家车的保有量累计已经达到了295万辆，预计7月将会彻底突破30万辆大关。而私家车保有量在我市整个汽车保有量中的比重也进一步增加，达到了53左右，比去年的提高了23个百分点。（二）、重庆市旅游市场发展状况1、重庆市旅游资源丰富重庆旅游资源丰富，现拥有世界文化遗产1处,全国重点风景名胜区6处,国家自然保护区3处,全国重点文物保护单位13处,全国历史文化名镇3个,国家森林公园18处,国家地质公园3处,国家级地震遗址保护区1处,国家AAAA级旅游区点17处,全国爱国主义教育示范基地6处,全国青少年科技教育基地1处,全国首批工农业旅游示范点8处,全国重点寺庙3处。全市有各类市级旅游资源区点366处。从整体上看重庆旅游资源具有四大特色一是“主城一点”都市旅游。即以“山城夜景”为品牌的现代都市风貌揽胜旅游,以“红岩精神”为代表的红色旅游,以“抗战风云”为特色的历史文化名城旅游等。户户户20201010娱乐文化消费支出元53273331597353164137185578总平均中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户项目20201010人均旅游消费支出元3986538042437465220381454010002000300040005000600070002000年2001年2002年2003年2004年2005年050100150200250300350总收入接待人数二是“三江沿线游船旅游。即以得天独厚的长江、乌江、嘉陵江“三江”水道为载体,乘船漫游“长江三峡”、“乌江画廊”、“秀丽嘉陵”,观光沿线风景名胜。三是“市郊一圈”特色旅游。即以环主城近郊温泉湖泊休闲度假带、西部大足石刻群、北部合川钓鱼城、东部武隆地质公园、南部渝南山林为主体而形成的“一环四区”市郊特色旅游。四是重庆优越的中心城市地理位置,使旅游可向周边省区延伸,合作开展川渝黔、渝鄂陕、渝湘黔3个“金三角”连片跨地区旅游。2、近年来重庆旅游市场发展速度较快重庆旅游市场统计表2000年2001年2002年2003年2004年2005年平均值接待人数（万人）309628398132466584428625527904601771455441增长率241528581719814231613991649国内人数（万人）3069673949994619694262852356596532451716增长率240528681695773228213941645入境人数（万人）2661313346152345434452393723增长率4392177447304919852520602760总收入（亿元）1485417762196320392259773011221843增长率371619562367715273915921942（资料来源重庆旅游局）重庆旅游市场发展速度较快，主要客源是国内游客，占年均总接待人数的99；而国外游客仅占1。重庆旅游市场年接待人数及总收入年平均增长率分别为1649和1942。而接待游客中入境游客的年平均增长速度是最快的，达到了276，国内游客年平均增长速度为1645。从重庆旅游市场游客成份来看，国内游客中本地游客仍占主体地位，其次是周边省市居民。2003年在遭遇“非典”影响，接待人数及收入下滑以后，2004年及2005年均保持较快的增长速度。重庆旅游市场在没有较大自然灾害的影响下，接待人数及收入将会保持10以上的速度增长。入境游客增长较快，但带有较强的不稳定性，国内游客将会稳步增加，市内游客仍是以一日游、近郊游、自驾车游为主。重庆市内各景点接待游客最多的是仙女山、黑山谷、统景张关溶洞。重庆市内旅游的旺季仍是黄金周，而参加旅行社出游的游客以三天以内的行程为主。3、重庆人均旅游消费水平低于全国平均水平2005年重庆国内旅游收入为27917亿元，接待国内游客596532万人，人均消费为468元，占人均消费支出的5。从国家旅游局统计数据知2005年全国城镇居民人均旅游消费为73712元，重庆人均旅游消费水平低于全国平均水平。4、重庆旅游市场接待服务能力增加来自重庆市旅游局的数据表明2005年末，重庆市直接从事旅游的从业人员已达1996万人，导游人员5162名，其中特级1名，高级16名，中级112名，初级5033名。间接从业人员已达998万人。比2004年增长131。星级宾馆饭店189家，其中五星级5家，四星级25家，预备四星级1家，三星级72家，二星级79家，一星级7家。星级宾馆饭店拥有客房20789间，床位37270张，员工35134人。据经验系数,大体上10亿元GDP需要一家酒店。重庆30691亿元的GDP，酒店数应为300家左右。重庆的酒店市场应有一定的空间。重庆全市三星以上宾馆饭店平均入住率为645，其中主城区平均入住率为716。2004年,全行业的客房出租率平均为604。重庆宾馆饭店的入住率相对较高。但重庆宾馆饭店的平均客房价却较低。比如,重庆最大的万豪酒店,一个酒店投资13亿,平均客房价格400块钱。而上海的万豪投资量不如重庆,客房价可4234268017501336重庆市内周边的四川、陕西、湖北等省市广东、北京、上海等经济发达地区其他495524821305125900010002000300040005000以休闲、观光、度假等纯旅游商务旅游探亲访友会展旅游到1400块钱。重庆宾馆饭店的平均客房价低与重庆的住房价收入低相关。按专家经验系数，2005年重庆主城区住宅的平均销售价格为2587元/平方米，则主城区宾馆饭店平均客房价则应为其十分之一，约为250元/间。这基本与现况吻合。在重庆注册的涉外旅游船42艘，国内旅游定点游船52艘。全市旅游客运车辆630台。全市共有国际国内旅行社220家，其中，国际旅行社23家，国内旅行社197家。5、重庆旅游市场消费仍以重庆市内旅游者为主。1）旅游市场国内消费者结构分析2005年，重庆市接待国内旅游者596532万人次，比上年增长1394。重庆市国内旅游以本市游客为主，占国内旅游过夜旅游者总数的4234；其次为周边的四川、陕西、湖北等省市的客人，占来渝国内游客总数的268；其三为广东、北京、上海等经济发达地区的游客，占来渝国内游客总数的175。来渝游客中以休闲、观光、度假等纯旅游为目的的占4955，商务旅游占2482，探亲访友占1305，会展旅游占1259。（资料来源重庆旅游局）（资料来源重庆旅游局）2）旅游市场国外消费者结构分析2005年，全市接待入境旅游者5239万人次，比上年增长2059。其中，重庆长江三峡沿线接待入境旅游者2364万人次，比上年增长726。入境旅游者中，香港同胞595万人次，比上年增长624；澳门同胞016万人次，比上年增长6617；台湾同胞448万人次，比上年增长1592；外国人4181万人次，比上年增长2337。来渝旅游的外国游客人数，美洲排第一、亚洲排第二、欧洲排第三，分别占全市入境旅游者总数的383、275、226。入境旅游人数位居前五位的国家为美国、日本、德国、英国、韩国。3）旅游市场出境旅游者结构分析全市出境旅游者733万人次,比上年增长3555。在出境旅游者中，香港游397万人次,比上年增长5334；澳门游102万人次,比上年增长2315出国游225万人次,比上年增长1297。出国游目的地国家前五位为泰国、新加坡、德国、马来西亚、澳大利亚。4）黄金周旅游消费结构分析黄金周旅游统计表2004年五一节2004年十一节2005年春节2005年五一节2005年十一节2006年春节接待人数（万人）4575737214383253765439648741一日游人数（万人）38784307683883246353723443214日平均花费（元）198562010920720847206821777过夜游客（万人）697364425074567265526日平均花费（元）38204384593985400623872940115收入（亿元）12551081162149512751773（资料来源重庆旅游局）一日游是黄金周旅游市场的重点，一日游接待量平均占总接待量的86，过夜游客占接待总人数的14。过夜游客的日均花费比一日游客高186元/天。五一节是三个黄金周中出游人数最多的，其次是春节，最后是十一节。黄金周是全年旅游的旺季，现二日游、三日游在游客的选择比重中加大。黄金周主要的旅游以散客旅游为主，商务团体旅游较少。近郊旅游以家庭旅游或朋友等同伴旅游为主，旅行社组团较少。6、温泉旅游成为重庆市新的旅游热点温泉度假成为重庆旅游市场新的热点，以2006年春节黄金周为例据统计渝北区统景温泉春节期间共计接待游客11215人次，门票收入6053万元，同比分别增长了16和236。九龙坡天赐温泉景区体量大，项目多，吸引众多游客特别是自驾车一族前来度假，接待人流量最多的一天突破万人。巴南区温泉休闲旅游春节黄金周共接待366万人次，旅游综合收入15262万元。初三、初四两天，几个温泉休闲区接待人数相加均超过7000人次。北碚区北温泉春节“黄金周”期间，接待游客163万人次。7、重庆旅游市场存在的问题1）重庆高端旅游市场开发不足目前重庆的高端游客在整个旅游市场中所占比重不足10，主要原因不是需求不足，而是市场供给不足，高端产品太少，不能向游客提供特色突出、令其满意的产品。2）重庆整体旅游宣传力度不够重庆旅游市场整体形象包装不够，宣传力度太小。除三峡旅游的单方面宣传力度虽较大，但其他景区的宣传则是分散的，无法形成规模性宣传力度。3）重庆旅游开发和管理不足虽然重庆旅游资源丰富、市场潜力巨大，但在合理开发与管理上与国际先进城市间还存在差距。如不少核心景区景点被私人控制，得不到充分开发，景区文化内涵挖掘欠缺等。4）重庆旅游市场开发同质化现象突现重庆旅游资源丰富，但在产品开发上同质化现象日益严重。如各景区内的娱乐项目开发趋同，休闲方式趋同，服务内容趋同，特色项目不明显。5）重庆旅游市场分散，无法形成整体竞争力重庆旅游市场各自为政现象突出，如在同一景区内，就有不同的管理机构，门票的收取分散，给游客带来负面影响。而重庆整体旅游市场也是如此，没有形成统一门票制，使得重庆旅游分散无法形成整体，与市外各大市场竞争。（三）、重庆市旅游规划及招商引资优惠政策1、重庆旅游规划及机会重庆市十大旅游精品系列工程规划纲要（重庆市旅游局二五年四月）A、目标从现在起到2020年，旅游经济的增长保持年均增长两位数以上的增长速度。到2007年，实现接待入境旅游者80万人次、国内旅游者8000万人次，旅游总收入400亿元人民币，使旅游业成为重庆市新的支柱产业。到2010年，力争入境旅游者突破100万人次、国内旅游者超过1亿人次，旅游总收入600亿元人民币以上，使重庆跻身“中国旅游强市”之列。展望2020年，力争入境旅游者达到200万人次、国内旅游者达到2亿人次，旅游总收入突破1000亿元人民币，最终成为“长江上游旅游中心”B、重庆旅游发展布局重庆市十大旅游精品系列工程主要分布于主城一点、三江沿线、市郊一圈、周边合作等。C、其中的系列旅游精品之六为“温泉湖泊”休闲度假游主题形象温泉之都，周末休闲地，都市后花园。布局范围环主城近郊旅游带。开发方向发挥近郊区位优势，突出重庆近郊温泉、湖泊和自然生态特色，注重温泉湖泊精品及温泉产品个性特征的打造，着重开发和推出温泉度假、湖泊休闲、农业旅游、康体健身、商务会议、农家乐、田园采风等近郊周末休闲度假体验参与型旅游产品。建设重点统景温泉、东温泉、北温泉、南温泉、天赐温泉；长寿湖、青龙湖、白云湖；广阳岛、金刀峡；歌乐山、南山、缙云山、铁山坪、圣灯山等温泉度假、湖泊休闲、康体健身、农家体验等旅游项目；旅游环境整治及配套服务设施建设等。“温泉湖泊”休闲度假游作为重庆未来旅游产业发展的十大旅游精品工程之一，充分体现了重庆温泉休闲旅游产业的远见未来。重庆市温泉旅游产业的规划，为北碚温泉项目的发展提供了良好的外部环境，并为产业的联动及温泉休闲度假消费提明了方向。3、重庆旅游市场政策与机会（1）自1998年以来，市财政每年安排有3000万元旅游结构调整资金。（2）为鼓励旅游市场发展，重庆市政府的优惠政策中共重庆市委、重庆市人民政府关于进一步加快旅游经济发展的决定鼓励农村集体经济组织利用非农用地，以租赁方式与开发商合作开发旅游项目（不含宾馆、饭店、商店等基本建设用地）非政府投入单项投资1亿元以上的旅游大项目，可按建设规划，采用招标、拍卖、挂牌出让方式分期供地，各项规费可申请分期付款或缓缴。链接为推动梨树湾温泉开发，招商引资（香港融汇集团），区长黄云亲自主持召开梨树湾温泉基地建设专题会，组建了由分管副区长负责，区旅游局牵头，国土、规划、外经委等相关部门配合的协调领导小组。区政府积极协调市旅游、规划、园林、国土等部门全力协助业主加快进行土地整治，房屋拆迁、控规调整等。同时，区政府还确定了优惠政策，建设期间对开发企业缴纳的属区级的土地出让金、配套费等进行优惠，并与开发企业一道积极争取市级相关优惠政策，争取重庆市旅游结构资金支持，用于该项目基础设施建设的贷款贴息。（四）、重庆市资源环境对旅游市场的影响与机会重庆经济发展态势较好，且未来潜力较大。但当前重庆的经济发展相对落后，消费力不强。酒店业的发展态势同时也表明重庆市场的开发不够，无论是酒店个数还是入住率机会均好于全国平均水平，重庆酒店业市场尚需要进一步开发和挖掘。所以从宏观角度可以说重庆酒店行业有较大的市场空间，且随着经济全面发展，其空间将更大。重庆经济的发展及丰富的旅游资源加快了重庆旅游市场的发展，重庆旅游市场新产品的开发建设提速，政府对旅游市场的基础建设、软件设施改善等的资金投入也增大。发展旅游产业既是经济发展所需，也是市场的必然。然而重庆旅游产业发展毕竟尚处于启动期，重庆旅游市场需要培育，需要产业的联动。目前重庆的旅游资源总体开发不力，尤其是旅游资源的对外辐射力相对较差。与重庆经济发展相协调，重庆休闲旅游产业进入规模发展的启动期；重庆旅游产业的发展新规划为重庆旅游产业指明了未来方向，也为重庆休闲旅游产业的大发展提供了好的机会。重庆旅游市场从2000年以来，除2003年因“非典”而发展速度降低外，各年均以10以上的速度增长。同时根据重庆市旅游规划至2020年每年旅游市场均以超过两位数的速度增长。进一步表明重庆旅游市场发展空间巨大。重庆是内陆城市，海外游客接待量虽增长较快，但重庆本地游客仍是旅游市场的主要消费者。因此根据重庆市旅游规划及重庆市2006年春节黄金周的旅游消费变化来看，温泉旅游需求将增加，同时温泉旅游市场进入新的开发周期，北碚温泉项目的开发正符合这一发展规律。重庆整体旅游形象的提升，将吸引更多的旅游游客，为北碚温泉项目提供足够的消费人群，扩大温泉市场需求量。二、北碚区宏观环境资源价值及旅游业发展状况（一）、北碚区地理自然经济状况1、北碚概况北碚区东接渝北区，南连接沙坪坝区，西界璧山县，北邻合川市。全区幅员面积755平方公里，城区建成面积16平方公里。南齐时曾设东阳郡，清代为巴县之白碚镇。1955年，定名为重庆市北碚区。北碚区现辖5个街道，14个镇，65万人，人口密度842人/平方公里。其中非农人口2849万人。以汉族为主，另有回族、满族、土家族、苗族、白族、蒙古族等少数民族二千余人。近年来北碚区经济发展迅速，2005年规模以上工业企业累计完成工业总产值（现价）115亿元，同比增长528；实现产品销售收入1144亿元，同比增长594；实现利润总额60亿元，同比增长1607；实现工业增加值363亿元，同比增长605；工业综合效益指数1564，同比提高426个百分点，创历史新高。2、自然资源概况北碚区内矿产资源储藏丰富，有煤、磷铁、硫铁、石灰石、石膏、天青石、方解石、白云石、矽石、石英砂、耐火粘土等，另外还有砂岩、河沙、卵石等。特别是非金属矿，品位高、储量大。其中，石灰石20亿吨，石膏10亿吨、煤上亿吨。北碚地处嘉陵江下游，嘉陵江由北而南纵贯全境，全区水资源总量为4267655万立方米、地表水资源总量为4151086万立方米，其中地下水资源总量为206125万立方米。蓄水总量为3435万立方米。平均过境水量为6577亿立方米。区域内特有植物有缙云四照花、缙云黄岭、缙云琼楠、缙云紫金牛、北碚槭、北碚土密树、北碚花椒、缙云密花树、四川白兰花等，珍稀植物有珙桐、水杉、柳杉、南方红豆杉美丽红豆杉、香果树、中华观音莲座、松叶蕨等，是重庆市植物独特资源种类最多的地区之一。共记陆生野生动物234种，隶属于26目，63科，159属。3、旅游资源北碚是国家级风景名胜区,旅游资源十分丰富。有缙云山、北温泉、嘉陵江小三峡、金刀峡、胜天湖等著名景点60多处；有文物景点104处；其中列入省级市级文物保护单位24处；有国家级重点保护的抗日名将张自忠墓；还有晏阳初、梁实秋、老舍等文化名人故居；北碚还是恐龙之乡，已发掘恐龙化石遗址13处。北碚区位于中梁山脉，是重庆温泉主要分布带之一，由于地下矿产丰富，地下水中含有的微量元素较多，北温泉使用历史达1600多年，具有较高的知名度。温泉是北碚区旅游发展开发的重点。作为温泉故里的北温泉，是国家AAAA级景区，居巴渝五泉之冠的盆景式公园，是1982年国务院首批国家重点风景名胜区。2000年重庆市政府授予北碚区“优秀旅游城区“称号。缙云山也被国家游局评为AAAA级旅游区，金刀峡评为AAA级旅游区，金果园成为AA级旅游区。2002年北碚区又被国家建设部命名为“国家级山水园林城区“。（二）北碚区旅游市场发展情况1、北碚旅游形象定位为“重庆后花园”北碚区政府将旅游形象定位为“重庆后花园”，近年来北碚区旅游发展速度超过重庆市旅游发展速度，特别是新的旅游产品的开发及宣传，极大的提高旅游形象，将进一步刺激旅游市场的发展。特别是2005年旅游收入同比增长了7911。2、北碚区旅游景点及旅游收入近年来北碚区经济的发展加大改造旅游景区的基础建设及开发新的旅游景点。使得北碚区2005年接待旅游人次39864万人，同比增加375，旅游收入达8382639万元，同比增加791。北碚区接待游客最多是缙云山，其次是北温泉，再次是金刀峡，旅游收入最多的是金刀峡，其次是缙云山，再次是北温泉。金刀峡人均消费最多，主要是由于其接待市外游客比重比传统景区（缙云山、北温泉）的比重大。传统景区主要接待游客为市内游客。北碚主要景区统计表旅游人次（万人次）旅游收入（万元）2004年2005年增长率2004年2005年增长率缙云山1578217375220724307154821北温泉15441927248113602191344067金刀峡9381131205849205598532164北碚区28991398643750468015283826397911（资料来源北碚区旅游局）因北碚区的温泉项目目前仅北温泉，由上表知，北温泉的旅游收入仅占北碚区旅游总收入的023。温泉资源利用太低。3、北碚区旅游接待力增加截止2005年底，北碚共有住宿单位365家其中在营业的有269家，农家乐168家，宾馆30家，招待所16家，旅馆55家。其中星级农家9家，星级宾馆二星4家，三星1家，申报中的三星7家，四星1家。4、北碚区旅游市场存在的问题北碚区旅游景区基础建设滞后，如北温泉设施老化，温泉池更新较少。主要旅游接待以私营为主，规模较小，无法形成规模化经营，特别是温泉市场，没有专门的温泉度假村，与其他景区的温泉市场竞争处于弱势。传统景区游客面狭窄，主要以北碚本区及周边区县游客为主，消费水平低，不利于支持北碚旅游市场发展的投入。（三）、北碚区旅游规划及招商引资优惠政策1、北碚区旅游规划旅游布局一个中心、三条热线、五大版块一个中心北碚城区三条热线缙云山北温泉嘉陵江小三峡金果园生态观光康体度假的名水精品旅游线静观百里花卉走廊偏岩古镇胜天湖金刀峡为主的探幽访古旅游线水天城龙车寺时尚动力与佛教文化艺术鉴赏旅游线五大版块缙云山北温泉嘉陵江小三峡金果园温泉康体度假区静观金刀峡探幽访古休闲区水天城时尚运动休闲区龙车寺佛家文化艺术鉴赏区歇马生态农牧生活体验区。2、北碚区招商引资的优惠政策土地使用凡在北碚区新办生产性企业和具有带动性的旅游企业，投资在1000万元以上项目的征地费用，征地可按成本价计算，能减免的相关费用尽量减免；新办旅游项目，可采取转包、互换、租赁、村民入股等形式使用农村集体土地。财政扶持凡在北碚区新办具有带动性的旅游企业，自开业或投产之日起，第一年可比照该企业上缴所得税、营业税区内留成的100，第二、三年上缴所得税、营业税区内留成部分的85、55，专项用于支持企业发展。凡在北碚区新办流通、餐饮、服务等企业，投资规模在500万元（含500万元）以上，年营业收入在800万元（含800万元）以上，且税收在60万元（含60万元）以上的，投资新建标准在三星级以上的宾馆酒楼，第一年可比照该企业上缴所得税、营业税区内留成的100，第二年、三年上缴所得税、营业税区内留成部分的85、55，专项用于支持企业发展。现有二星级宾馆酒楼上档升级的，第一年可比照上缴所得税、营业税超基数（升级前实缴数）区内留成的85、55，专项用于支持企业发展。行政性事业收费在办理项目手续时，属区里单独收取的行政性规费按以下规定予以优惠投资额在10005000万元的，按75上取；投资额在5000万元至2亿元的，减半收取；投资额在2亿元以上的，减半收取并可缓交。（四）、北碚区资源环境对旅游市场的影响与机会政府通过减少税费来刺激旅游项目的投资热情，在政策上保证旅游项目的发展，由此北碚温泉项目在投资上可降低投资成本，降低政策风险。在旅游项目的开发上政府政策上支持运用多种方式使用农村集体用地，使北碚温泉项目可合法进行土地租用以扩大投资土地的使用面积。通过北碚区及蔡家组团的招商宣传，从侧面对该区域旅游资源、旅游市场进行宣传，提升了区域旅游市场形象，有利于北碚温泉项目开发后的推广工作。重庆旅游市场及北碚区旅游市场存在的问题，受到政府的高度重视，通过规划及相关政策，这些问题将逐一得到解决。区域营造的统一规划、统一宣传、统一管理的公平竞争市场环境为北碚温泉项目提供了好的投资机会。通过重庆市及北碚区政府旅游规划及相关政策可以看出，温泉旅游市场是未来几年重庆旅游市场发展的重点领域之一，北碚温泉项目可借此发展契机打造新的重庆温泉品牌。为加快旅游市场发展的相关政策，将极大的降低北碚温泉项目开发的成本。从重庆旅游市场及北碚区发展状况来看，北碚温泉项目主要的目标客户主要是重庆主城区的游客，增加游客的逗留时间是北碚温泉项目开发过程中所需要解决的重点问题。北碚温泉项目坐拥北碚温泉资源、山林资源，分享北碚温泉知名度，相对于其他区域的旅游项目投资具有较高发展平台。北碚温泉项目可借助政府主导力，主力发展休闲度假，利用本项目的温泉资源及山林资源开发各种体现休闲度假的旅游项目，提高度假村的功能多样性及加强产品的特色。三、蔡家组团宏观环境资源价值及旅游业发展状况（一）蔡家组团环境资源价值随着重庆直辖市的设立以及重庆市总体规划19962020年的修编，蔡家岗镇与童家溪、施家梁一起作为蔡家组团被划入重庆市市区都市圈，定为重庆市外围十一个组团之一。蔡家组团具有主城区向北扩张的“北上“发展战略地位。在重庆市城市总体规划确定的十一个外围组团之中，蔡家组团是唯一能够与北部新区接壤、和主城中心区融为一体的。蔡家组团幅员面积7575平方公里，规划面积48平方公里，人口容量为45万人。它具有区域位置、交通潜力、生态环境、用地条件、基础设施等多种优势及价值一是独特的区位价值。蔡家组团处于重庆主城核心区、沙坪坝区、北部新区、渝北区、江北区和北碚区经济联动和功能衔接的枢纽位置，既接受五地政治、经济、科技、教育、文化的辐射，同时也对五地的政治、经济、文化起到了交流链接作用。蔡家组团同时也位于重庆主城向北拓展的重要地区，有望承接北部新区的经济辐射，与北部新区联动发展。二是交通枢纽价值。组团区域内现已有国道212线和渝合高速公路穿过，城市中环快速干道横贯东西；嘉陵江自北向南环绕而过，水上交通异常便捷；距重庆最大的航空港江北机场只需二十分钟车程；即将通车的遂渝铁路、正在建设的外环高速公路从组团北边穿过；轻轨6号线经过蔡家组团。未来重庆都市发达经济圈的公共交通系统形成后，蔡家组团将成为重庆主城北部的区域交通枢纽，有利于重庆主城区产业的规模化发展。三是生态环境价值。蔡家组团西靠中梁山脉，苍松叠翠的缙云山纵横其间，绿波荡漾的嘉陵江环绕而过，是都市旅游的黄金通道，周围有北温泉、小三峡等著名的风景旅游区。组团境内没有进行过大规模的开发建设，空气质量稳定保持优良，其环境优势在重庆都市发达经济圈中首屈一指，是重庆主城北部重要的生态屏障。四是良好的建设条件。蔡家组团是崇山峻岭中的一块平原，地质条件好，地质灾害少，是难得的一块适合大规模城市建设的地区。目前，蔡家组团已建成日产10000吨的自来水厂和220KV、110KV的变电站及高压和中压燃气调压站。重庆市总体规划将蔡家组团定位为五大片区的第二大片区北部片区，是城市近期的重点拓展区域，以中央商务区、北部新区、集装箱港口、铁路客运中心、航空枢纽、大型博览设施和体育设施等为标志，主要承接中心城区的人口疏散、部分公共服务功能和交通功能的片区。蔡家组团的发展定位为以居住、大型公共设施用地和仪器、仪表、机械制造为主的拓展区，届时可承办国家级和世界级的博览会以及体育赛事等。蔡家组团在产业发展上选择了高新技术产业、现代制造业、旅游休闲观光、房地产业等几个主要方向。作为重庆北部经济带的整合区，蔡家组团在产业配套区建设方面，大力推进新型工业化进程，发展资金技术密集型的高新技术产业、低耗能低污染的都市型工业，主动为高新技术开发区与北部新区实施产业配套；在生活服务区建设方面发展高品质居住区和休闲娱乐产业。但是蔡家组团也面临问题与挑战蔡家组团目前村镇发展模式的现状十分落后，建设启动需要大规模的前期投入，现实交通条件有待于进一步改善。蔡家组团需要与周边地区协调发展。北碚城区的建设仍有一定的拓展空间，北部新区的建设方兴未艾，沙坪坝区大学城的建设对蔡家组团的建设具有一定的负面影响。蔡家组团良好的发展条件所带来发展的高预期值，而蔡家组团的发展现实与目前的发展趋势与未来发展发展预期之间还有一定的距离。城市总体规划与北碚城镇体系规划的对蔡家组团的发展容量限制。蔡家组团的近期发展是必然的。就长远来看，蔡家空间资源有相应的极限。（二）、蔡家组团规划及机会1、蔡家组团发展规划到2007年，蔡家组团启动3平方公里起步区的建设，开始建设起步区内的交通主干道、水厂、污水处理厂等重点基础设施。中环线、南北干道，部分环线，使组团初显形象，成为投资热土。到2010年，建成面积8平方公里，人口10万人。规划一期范围交通网络基本完成，城市形态基本形成。到2020年，建成面积31平方公里，人口30万人。形成较为完备的城市形态，城市品质达到沿海优秀城市水平。蔡家组团将引进一批具有带动性、经济效益好的劳动密集型企业和龙头企业，以及汽车电子及机电一体化等主导产业，从而形成产业集群。规划有高尔夫、休闲度假娱乐、城市主题公园、现代游乐园、游艇俱乐部等高尚都市休闲旅游业，其发展也将增强区域板块人气。蔡家组团内规划的在建项目有红鼎高尔夫别墅项目、中安翡翠温泉别墅项日、水天花园、华立控股有限公司、银钢科技集团公司、北大东银信息产业项目。将建项目有重庆市购物娱乐主题公园、重庆会展中心、重庆赛马中心、游艇社区项目、影视基地。2、蔡家组团交通规划轻轨6号线2005年12月15日重庆市规划局通过轨道交通六号线线路控制性详细规划评审。六号线起于南岸茶园北站，经小什字、五里店、松树桥、蔡家、天生桥，止于北碚文星湾大桥；并在蔡家组团设立支线，跨悦来大桥，接轨道三号线至江北国际机场，线路全长约60公里。它贯穿了南岸区、渝中区、江北区、渝北区、高新区、经开区、北碚区，全线共设车站24座，其中在北碚区设有曹家湾站、蔡家站、向家岗站、龙凤溪站、北碚站、梅花山站、天生桥站、文星湾站。轻轨六号线将在“十一五”期间动工建设。中环快速干道北碚蔡家段2005年12月26日，重庆市中环快速干道北碚蔡家段开工建设，中环线蔡家A段工程总投资近3亿元，道路全长3公里，该道路起点在212国道东侧，与渝合高速公路形成全互通式立交，途经蔡家岗场镇、八四五厂、堰口水库、大溪沟、童家岩等地，终点连接嘉陵江悦来大桥，与北部新区金渝大道、金兴大道、金开大道紧紧相连。预计在2007年上半年将全面竣工通车。外环高速路外环高速路东、北段预计总投资约75亿元，于2009年建成。其中北段起于江北区鱼嘴，与已建成的渝长高速公路相接，经天堡、王家、仁睦、水土，至北碚区（其中包括蔡家组团）与渝合高速公路相接，并接拟建的绕城公路，全长约50公里。修成后，可通至长沙。襄樊铁路于2005年开工建设，计划工期为4年，襄渝铁路二线全长507公里，经襄樊、达州、渠县、广安、华蓥、北碚（东阳、施家梁、蔡家、童家溪）至沙坪坝。建成后，客车平均速度提高到每小时105公里以上，西安到重庆的运行时间缩短8小时，重庆至北京可实现一日到达，重庆至武汉朝发夕至。渝遂铁路将于2006年4月开通客运，渝遂铁路全长165公里，沿线经由重庆境内的潼南、合川、北碚（包括蔡家组团）至龙头寺车站。同兴大桥规划中的同兴大桥定于2006年内动工，建成后至江北机场时间将缩短为30分钟。据了解除同兴大桥外蔡家组团还将修建二座跨江大桥。悦来大桥计划在2006年内开建，于两年半内建成，主要连结渝北及北碚（蔡家），从渝中区到北碚区仅30分钟。国道212线沙坪坝井口至施家梁段改造该路段改造工程已取得立项批复，将于2006年动工改造。完工后，该路段的车程将缩短20分钟以上。3、机会综上，北碚温泉项目作为与蔡家组团的重要发展互补项目，开发温泉休闲旅游度假符合区域规划前景，也是适应产业发展需要。同时蔡家组团的定位及产业发展也为这北碚温泉项目带来消费群体。蔡家组团周边项目的建设，为北碚温泉项目提供优质的基础硬件设施。北碚温泉项目与蔡家组团区域范围的交通发展，将减少北碚温泉项目与主城区的时间距离，为北碚温泉项目目标消费者提供便利的交通，提升北碚温泉项目的竞争力。蔡家组团的经济发展，将推动政府对北碚温泉项目周边旅游市场的开发，为项目提供成较好的经营环境。北碚温泉项目在开发过程中应对蔡家组团规划发展的各项目进行有效的