宁波某建设项目可行性研究报告

宁波某某建设项目可行性研究报告济南聚思易商务文书事务所二一一年一月目录1总论711项目概况712承办单位概况713主要经济指标814分析结论92项目背景及建设的必要性1021项目背景10211文化旅游业方兴未艾10212休闲娱乐产业增长潜力巨大11213房产业仍将高速增长1122建设的必要性12221提升城市形象，促进宁波县文化旅游业的发展12222有利于发挥对宁波经济开发区的服务和配套作用12223带动宁波现代服务业发展，增加地方税收，促进就业133项目背景和建设的必要性1431符合国家规划和产业政策14311符合国家规划政策14312符合国家产业政策1432产业的发展有利于提高资源利用效率15321提高土地利用率15322提高资产利用率1633有利于促进地方产业结构调整和优化164市场调查与分析1741业概述17411的定义17412业的分类18413业的作用1842国内业发展概况19421国内业发展的规模和市场容量19422我国目前业发展的主要特点20423我国园区发展情况21424我国业发展前景2143我国商业行业发展概况22431市场发展现状22432商业业的发展趋势22433商业业发展中的主要问题2344市业发展概况24441市业发展现状24442制约现代业发展的因素2545项目主要竞争优势分析25451市场优势25452营销渠道优势26453人才优势27454管理优势285区位环境条件及厂址建设条件2951区位环境条件29511简介29512气候条件29513地质地貌29514水文条件30515矿产资源30516经济条件3052选址地建设条件30521选址地简况30522设施条件31523交通条件31524人力及人才31525商务成本32526优惠政策32527选址地地理位置326工艺技术方案3461配送园区建设的基本功能34611配送园区建设的基本功能概述34612运输功能34613仓储功能34614配送功能35615其他功能3562信息管理系统36621信息服务中心37622电子结算系统37623电视监控管理系统3763作业流程38631业务流程38632配送流程39633单据交接流程3964设备方案40641购置原则40642设备选型41643设备来源427建设规模与产品方案4371执行规范及标准4372建设规模43721预测依据43722设计能力4373配送类型及运输量448公用工程和辅助设施4581总图45811总平面布置原则45812总平面布置及功能划分45813总平面规划4682竖向设计4783工厂防护设施4784给排水48841给水48842排水4885土建4886供电49861其他509建设进度规划5191建设工期5192建设进度计划5110环境保护52101采用的环境保护标准52102主要污染源及污染物521021水污染物521022气污染52103“三废”及噪声治理方案521031废酸治理措施521032废气治理措施531033废水治理措施531034废渣治理措施541035噪声治理措施54104厂区绿化54105环境监测5411劳动保护及安全卫生55111编制依据55112主要危险有害因素分析55113主要化学物料危险特性及防治措施55114机加工及焊接过程中的安全措施58115其他安全措施5912节能减排60121用能标准及规范60122能源消耗60123能源供应状况分析60124主要节能措施611241建筑节能611242工艺设计节能611243设备节能措施611244公用工程节能措施621245节水措施621246主要管理节能措施6213消防63131主要设计依据63132火灾分析63133主要防范措施631331总图631332建筑与结构641333电气641334危险化学品64134消防措施641341消防给水641342消防手段641343其它灭火6414组织机构、劳动定员及人员培训65141组织架构65142工作制度65143劳动定员65144人员培训6615投资估算与资金筹措67151项目总投资及使用方案671511投资估算编制依据和说明671512总投资估算671513资金使用计划68152资金筹措方案6816财务分析69161财务评价计算依据69162总收入估算70163年制造成本71164年销售税金及附加71165项目总成本费用72166项目年效益72167财务指标72168财务指标分析7317社会影响分析74171社会影响效果分析741711项目建设的原则741712社会影响分析741713社会效益分析75172经济社会适应性分析75附表附表1主要经济数据与财务评价指标表附表2项目现金流量表附表3借款还本付息计划表附表4利润与利润分配表附表5总成本费用估算表生产成本加期间费用法附表6产品销售收入、销售税金及附加和增值税估算表附表7固定资产折旧估算表附表8无形及递延资产摊销估算表1总论酒店为例11项目概况1、项目名称宁波市县国际大酒店项目2、承办单位宁波实业发展有限责任公司3、拟建地点浙江省宁波市县经济开发区平安大街东段（平安大街以南，西邻铁路）4、建设性质新建5、建设内容与规模建设“国际大酒店”一座，建筑面积90000平米，高15层；商务会所（含健身场馆设施等休闲娱乐项目）一座，建筑面积19200平米，高8层；民用住宅两座，建筑面积共56000平米，层高10层。建筑总面积为165200平米。6、建设年限16个月7、概算投资35,69888万元8、效益分析投资收益率11，全部投资回收期943年12承办单位概况1、单位名称宁波县实业发展有限责任公司2、注册地址宁波县3、经营范围4、注册资本800万美元5、公司类型民营有限公司6、企业负责人赵天海7、项目负责人赵天树联系电话136876413主要经济指标表11项目主要经济指标表序号指标单位数量备注一、主要建设指标1项目用地面积M233950509亩2规划总建筑面积M216520021其中酒店建筑面积M29000022商务会所建筑面积M21920023住宅建筑面积M2560003硬化地面面积M2104444建筑系数4124不含硬化地面5容积率4876绿地率287停车位个3008项目定员人3009项目建设期年16个月10项目达纲年份年2013年二、主要经济指标1项目总投资万元356988811其中固定资产投资万元356288812其中铺底流动资金万元70002酒店会所项目年销售收入万元/年709832正常年3酒店会所总成本费用万元/年337822正常年4酒店会所利润总额万元/年339270正常年5酒店税收总额万元/年122283正常年6酒店会所项目投资回收期年943静态7酒店会所投资利润率1100正常年8住宅项目经营收入万元15960009住宅项目税收总额万元20392710住宅项目净利润万元12837414分析结论1、本项目为酒店及商务会所建设和住宅开发项目，对环境不造成不良影响，符合国家的规划政策和产业政策，也符合宁波经济开发区发展和产业布局规划。2、作为建设规模较大的酒店项目，本项目规划设计的国际大酒店按三星级建设，档次较高，楼层达15层，建成后将成为宁波开发区的标志性建筑。因此，本项目的建设，对提高宁波文化旅游业档次和水平，增加宁波的城市综合实力，塑造宁波良好的城市形象，促进宁波县文化旅游业的发展等方面无疑将发挥十分积极的作用。3、本项目可为开发区企业和居民提供住宅、酒店餐饮及休闲娱乐服务，同时拟采取开设超市等便民服务措施，满足经济开发区日益增长的服务和配套需求。4、作为能突出体现本地文化旅游资源特色的高档酒店建设项目，本项目必将成为宁波经济开发区的一个建设亮点，成为宁波招商引资的一个典范，其建设更可带动宁波现代服务业内其他业态的发展，对增加地方税收，促进就业方面具有相当大的积极意义。5、酒店会所项目建成后可以安排直接就业人数300人，间接就业人数80人左右；人均增加收入160万元/年，同时，可以增加税收1223万元/年，社会效益十分显著。6、项目的各项建设条件具备，性价比高，推广价值较为显著。7、各项主要财务经济指标合理可行，经营安全性较高，是一个投资见效较快，具有很好社会效益和较好经济效益的建设项目。2项目背景及建设的必要性21项目背景211文化旅游业方兴未艾1、文化旅游业发展的产业基础旅游业，是凭借旅游资源和设施，专门或者主要从事招徕、接待游客、为其提供交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱等六个环节的综合性行业。进入二十一世纪以来，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点，旅游业作为第三产业的重要组成部分，是世上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”，得到了我国政府的高度重视。国务院关于加快发展服务业的若干意见提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。随着我国全面建设小康社会不断推进，中国旅游业面临重大发展机遇中国经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，到2020年人均GDP将达3500美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；中国对外开放的进一步扩大，将为我国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创造更为有利的条件；中国政通人和，社会安定，将成为世界上最安全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。2、文化旅游业的含义及发展的意义文化旅游是指通过旅游实现感知、了解、体察人类文化具体内容之目的的行为过程。文化旅游，是最近几年才出现并流行的一个名词，它的出现与游客需求的转变密切相关。中国文化旅游可分为以下四个层面，即以文物、史记、遗址、古建筑等为代表的历史文化层；以现代文化、艺术、技术成果为代表的现代文化层；以居民日常生活习俗、节日庆典、祭祀、婚丧、体育活动和衣着服饰等为代表的民俗文化层；以人际交流为表象的道德伦理文化层。从文化旅游兴起的背景和概念来分析，在我国，发展旅游业，开展文化旅游是相当重要的，它不仅可以增强产品吸引力，提高经济效益，还可大力弘扬中国文化，让世界了解中国，同时也可改变目前越来越多的中国人不懂中国文化这一状况。宁波县具有丰富的旅游资源，拥有为数众多的文化古迹，文化旅游业的发展潜力巨大。212休闲娱乐产业增长潜力巨大休闲娱乐业是指包括电子游戏游艺、台球娱乐、健身康体按摩、KTV迪厅、桑拿水疗、棋牌、健康睡眠、水上运动以及钓鱼用品等在内的产业业态。据专家分析，当人均GDP达到800美元至1000美元时，休闲娱乐消费将进入快速增长期。从世界范围来看，目前休闲娱乐业已发展为世界重要的支柱产业，在发达国家占有相当大的比重。从我国的发展情况来看，中国休闲娱乐业经过二十多年发展，取得了长足进步，我国政府将休闲娱乐业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。根据世界专业组织预测，到2020年我国将成为世界休闲娱乐第一大国。从产业发展的环境来看，目前，我国休闲娱乐业面临前所未有的发展机遇。据中投顾问发布的报告显示，去年一年，国内九大休闲娱乐行业的产品年贸易额高达6500亿元，投资休闲娱乐产业渐成趋势。据悉，中国休闲产业经济正在逐步成型，台球娱乐、KTV迪厅等九大休闲娱乐行业，这些行业均以60以上的年增长率快速发展。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，休闲娱乐消费成为新热点，休闲娱乐业进入兴盛期。213房产业仍将高速增长住宅是人们的最基本的生活资料之一。我国房地产业起步于上个世纪九十年代初期，针对当时我国房地业发展严重滞后的状况，政府出台了一系列措施，鼓励房地产业的发展，使得房地产业在我国国民经济中的地位越来越高，对国民经济的贡献率逐步增大，在此基础上，我国逐步提出了把房地产业作为国民经济支柱产业来发展的指导思想，到今天，房地产业已经成为我国最重要的国民支柱产业之一。在促进房产业发展的因素里，人口的增长和城镇化进程起着极为重要的作用。在过去30年，我国一直保持了较快的城镇化进程，2009年达到466，城镇新居民催生了大量的住房需求，在1998年住房货币化改革之后，国内商品住宅竣工面积一路走高，2000年到2009年CAGR达到1358，除08年出现轻微负增长以外，多数年份均保持了15以上的高增长。由于我国的城镇化将是一个长期的渐进过程，也是一个必然的趋势，因此，预计未来几十年内我国的房产业仍然将保持每年两位数以上的的增速。22建设的必要性221提升城市形象，促进宁波县文化旅游业的发展作为历史文化名城，宁波具有得天独厚的历史、人文、生态方面的文化旅游资源优势，拥有深厚的文化底蕴和独特的品牌魅力，宁波完全可以利用这些资源，以独特的视角挖掘文化资源“富矿”。大力发展宁波的文化旅游产业，可以极大地推动宁波现代服务业发展，促进经济和产业结构升级。旅游业务一般由三部分构成旅游业、交通客运业和以饭店为代表的住宿业，这三部分称为旅游业的三大支柱。酒店或宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。作为建设规模较大的酒店项目，本项目规划设计的酒店按三星级建设，档次较高，楼层达15层之高，建成后将成为宁波开发区的标志性建筑，因此，本项目的建设，对提高宁波文化旅游业档次和水平，增加宁波的城市综合实力，塑造宁波良好的城市形象，促进宁波县文化旅游业的发展等方面无疑将发挥十分积极的作用。222有利于发挥对宁波经济开发区的服务和配套作用浙江宁波经济开发区规划范围为东至二环东路，西至规划一号路、行政西路，南至马洪干渠、平尹公路，北至规划二号路，总规划面积222157KM2。其规划性质被县委、县政府明确为“现代化的工业区和新城区”，规划内容为以工业为主体，生产、生活相对配套，功能相对完善的综合性工业区。该开发区将通过对开发区内现有村庄进行就地、就近安置的方法，形成3个居住组团，预期2020年将达到9万人。根据宁波的十一五规划，开发区拟建设成为“功能齐全、设施完善，集生产、休闲、娱乐、行政管理与服务于一体的现代化工业区和人民富足、环境优美、经济繁荣、社会稳定的新城区”。本项目选址位于宁波县经济开发区平安大街东段，在平安大街以南，西邻铁路，该地块规划为发展商业地产和服务业。本项目根据开发区的规划，拟建设住宅、酒店、商务会所及健身场馆，为开发区企业和居民提供住宅、文化旅游及娱乐设施，同时拟采取开设超市等便民服务措施，以满足经济开发区日益增长的服务和配套需求。223带动宁波现代服务业发展，增加地方税收，促进就业现代服务业作为朝阳产业，在繁荣经济、安置就业、富裕群众、加快发展中的作用越来越重要。为此，近年来，宁波县委、县政府一直高度重视服务业发展，县十二次党代会明确提出了“建城聚商”战略，宁波有关部门提出要把加快服务业发展摆在更加突出的位置，加快构建与经济社会相统一、与先进制造业相配套、与城市化进程相协调、与群众需求相适应的现代服务业体系。同时，还明确提出了商贸业要创出品牌、流通业要做活做强、旅游业要破题上路的具体发展思路。作为宁波一个建设投资较大，建设档次较高的酒店及休闲娱乐类项目，本项目必将成为宁波经济开发区的一个建设亮点，成为宁波招商引资的一个典范，其建设更可带动宁波服务业内其他业态的发展，对增加地方税收，促进就业方面具有相当大的积极意义。3项目背景和建设的必要性物流园为例31符合国家规划和产业政策311符合国家规划政策业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。作为业的基础设备,是业的重要组成部分之一。中华人民共和国国民经济和社会发展十一五规划纲要第四篇第十六章第二节指出要“大力发展现代业”，明确提出要“推广现代管理技术，促进企业内部社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化企业，积极发展第三方。建立标准化体系，加强新技术开发利用，推进信息化。加强基础设施整合，建设大型枢纽，发展区域性中心。”因此，发展项目是符合国家规划政策要求的。312符合国家产业政策2009年3月10日，国务院向各市自治区政府、各部委和直属机构印发了业调整和振兴规划（以下简称规划），在十大产业振兴规划中，业是唯一的服务业规划，从中可见我国政府对业发展的重视。这是因为业是经济社会运行的一个基础产业，不管生产还是流通，只要有物品流动都会涉及到问题。业纵贯商品生产、流通和消费各个环节，横跨国民经济各个产业，是各个产业本身、产业与产业之间的重要支撑和联系纽带。无论政府投资基础设施建设和灾后重建，还是“家电下乡”、“农机下乡”、“汽车下乡”等政策的落实，都离不开强有力的服务来支撑。把业列入十大产业，有利于形成完整的产业链和供应链，从整体上提高我国产业竞争力。该规划提出“充分发挥市场机制的作用，整合现有运输、仓储等基础设施，加快盘活存量资产，通过资源的整合、功能的拓展和服务的提升，满足组织与管理服务的需要。加强新建铁路、港口、公路和机场转运设施的统一规划和建设，合理布局园区，完善中转联运设施，防止产生新的分割和不衔接。加强仓储设施建设，在大中城市周边和制造业基地附近合理规划、改造和建设一批现代化的配送中心。”从中可以分析，业的发展，离不开仓储设施的建设，正如规划中提到的“基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，园区、技术装备等能力有待加强”，我国发展业，仓储设备的建设必须跟上，否则根本无法满足我国大力发展和振兴业的要求。因此，产业的发展是与振兴业的产业政策相谐调的。32产业的发展有利于提高资源利用效率321提高土地利用率进入新世纪以来，我国土地资源供需矛盾日趋尖锐，形势严峻。我国土地资源总量丰富但人均贫乏。我国耕地面积居世界第4位，世界人均耕地037公顷，我国人均仅009公顷，发达国家1公顷耕地负担18人，发展中国家负担4人，我国则需负担8人，其压力之大可见一斑。随着人口的增加和经济的发展，土地资源形势日趋严峻。一方面，我国耕地面积大量减少，土地退化、损毁严重，土地后备资源严重不足，60以上的耕地分布在水源不足或者水土流失、沙化、盐碱化严重的地区，通过开发补充耕地的潜力也十分有限；另一方面，土地利用粗放，利用率和产出率低，浪费土地的情况十分严重。据统计，我国在土地利用中，城市、工矿、交通用地12亿亩，占83，比例相当大，如何有效地利用土地，提高土地的利用效率，是我国经济可持续发展的一个重要课题。随着我国近年来业的快速发展，现代仓储业的出现和仓储设备的进步，为如何有效利用土地开辟了一个新的思路。如企业建设中以阁楼式库为例，占地面积没有改变，建筑面积可增加65左右，从而有效提高了容积率，实现了节约建设用地的目的。322提高资产利用率使用可以提高库房利用率，一般情况下相当平库储存量的1525倍，使用阁楼式库和立体仓库，对库房的利用率提升幅度更为显著。同时，使用还可以提升货物进出库效率，使用产品一般放置在托盘上，产品进出库先码盘再用叉车放置上，叉车走行速度快，装载量大，装卸效率提高，平均装卸时间缩短26。从以上分析可以看出，发展产业可以有效地提高土地的利用率，提高企业的资产利用效率，加快货物进出库的速度，对我国发展节约型经济，有十分积极的意义。33有利于促进地方产业结构调整和优化县工业门类齐全，现已形成纺织服装、机械制造、煤炭、建材、食品加工等工业门类，工业产值占工农业总产值的比重已达到75。棉纱、坯布、砻谷机、发电机组、服装等产品已打入国际市场。从项目所在地即经济开发区的产业规划来看，主要是优先发展纺织服装业、现代装备制造业。但据我们了解，甚至宁波地区目前都还没有规模较大的产业项目，虽有一些零星的加工小企业，但多是以作坊式生产为主，没有超过500万元产值的项目。建设该项目不仅符合开发区的规划方向，而且也可以促进本地产业结构的调整和优化，带动一批相关上下游产业的发展。据初步测算，本项目建成达产后，可实现约16亿的销售收入，对相关产业的带动力度是较大的，并在增加当地税收，吸纳劳动力就业等方面的作用十分显著。4市场调查与分析41业概述411的定义根据2008年5月1日实施的术语国家标准（修订版），的定义是“物品从供应地向接收地的实体流动过程。根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施有机结合。”通俗地说，是指为了满足客户的需要，以最低的成本，通过运输、保管、配送等方式，实现原材料、半成品、成品及相关信息由商品的产地到商品的消费地所进行的计划、实施和管理的全过程。构成商品的运输、配送、仓储、包装、搬运装卸、流通加工，以及相关的信息等环节。产业链示意图从现代与传统的区别来看，现代是以传统仓储、运输业务为基础，利用先进的理念和技术，对由此延伸的加工、配送、包装、信息服务等功能进行有效整合和提升，注重系统设计和资源的合理规划。现代是以为客户创造价值为前提，在实践中不断创新的业务。现代与传统最重要的区别在于内涵不同。现代不仅仅包含传统所包含的储存、运输等活动，还代表着各种活动的集成协调，使这些局部的活动，在一个共同的目标下，经过权衡而能达到比较好的配合。412业的分类目前，在界主要有4种模式，即第一方、第二方、第三方和第四方。从的分工理论出发第一方是指生产企业或流通企业自身做仓储、货运，自己来进行的运作。第二方是指生产企业或流通企业聘请车队、仓库来做仓储、货运的概念，属于功能性的服务，第二方是指那些为社会提供运输、仓储等单一的服务的企业。第三方指专门搞的专业组织，是为生产与流通部门服务的，他们掌握了足够的信息，它能够帮助生产方优化配置，他们可以以最便宜的价格和最合适的时间提供合适的租用设施，为需方节省大量的资本和时间，它主要的优点就在于运用信息技术能更好的使需方和有设施的一方能够更好的优化配置。第四方供应商是一个供应链的集成商，它对公司内部和具有互补性的服务供应商所拥有的不同资源、能力和技术能进行整合和管理，并提供一整套供应链解决方案。也就是说，第四方不仅优化企业和设施方面的匹配，而且优化整个供应链。413业的作用第三方目前是主要的发展形式。第三方给客户带来了众多益处，主要表现在1、集中主业，企业能够实现资源优化配置，将有限的人力、财务集中于核心业务，进行重点研究，发展基本技术，努力开发出新产品参与世界竞争。2、节省费用，减少资本积压。专业的第三方提供者利用规模生产的专业优势和成本优势，通过提高各环节能力的利用率节省费用，使企业能从分离费用结构中获益。根据对工业用车的调查结果，企业解散自有车队而代之以公共运输服务的主要原因就是为了减少固定费用，这不仅可以节省购买车辆的投资，还节省了车间仓库、发货设施、包装器械以及与员工相关的开支。3、减少库存。企业不能承担原料和库存的无限拉长，尤其是高价值的部件要补及时送往装配点以保证库存的最小量。第三方提供者借助精心策划的计划和适时运送手段，最大限度的养活库存，改善了企业的现金流量，实现成本优势。4、提升企业形象。第三方提供者是专家，他们利用完备的设施和训练有素的员工对整个供应链实现完全的控制，减少的复杂性，帮助顾客改进服务，树立自己的品牌形象。第三方提供者通过“量体裁衣”式的设计，制订出以顾客为导向、低成本高效率的方案，为企业在竞争中取胜创造于有利条件。以上种种原因，极大地推动了第三方的发展，使第三方服务成为21世纪国际发展的主流。42国内业发展概况421国内业发展的规模和市场容量近年来我国业发展很快，对经济社会的贡献越来越大。据统计，2009年我国全社会总额达9668万亿元，受金融危机影响同比增速放缓至751，但总额是2005年的两倍，是2002年总额的56倍，近十年年均增速达215，社会总额增速为GDP增速的两倍，反映了我国经济增长对总需求的强劲推动。伴随总额的快速增长，我国费用可谓突飞猛进，2009年我国全社会费用达658万亿元，同比增长72，近十年同比增速达123。随着我国工业化、城镇化、国际化、市场化进程的加快发展，我国经济对现代发展的依赖程度越来越高。我国总费用增长情况见下图我国总费用增长情况国际通行以全社会的总成本（包括库存费用、运输费用和管理费用）占GDP的比例来评价整个经济体的效率是国际通行标准，总费用占GDP越低表示该经济体效率越高、发展水平约发达。以此指标计算2009年我国费用占GDP比为181，近年来呈缓慢下降趋势，体现我国近年来效率逐渐提高，但与欧美和日本发达国家不到10的比例相比，我国成本占GDP的比重过高，发展水平与发达国家仍有较大差距，发展的潜力仍然相当大。422我国目前业发展的主要特点相对于发达国家的产业而言，中国的产业尚处于起步发展阶段，其发展的主要特点一是企业仍然是全社会活动的重点，专业化服务需求己初露端倪，这说明我国活动的发展水平还比较低，加强企业内部管理仍然是全社会活动的重点；二是专业化企业开始涌现，多样化服务有一定程度的发展。走出以企业自我服务为主的活动模式，发展第三方，己是中国业发展当务之急。423我国园区发展情况园区作为业发展到一定阶段时产生的新兴集疏方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。随着我国传统储运业向市场化及现代业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定了促进园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷开始筹建园区。我国近年来园区的建设进展十分迅速。园区的规模进一步扩大，在2008年全国有475家园区的基础上，2009年全国新增近200家规划、在建和建成的园区，规划占地面积达到43177万平方米；全国13座省会和直辖市的数据表明，这13座城市拥有132个园区，仓储面积55566万平方米。在新增园区中绝大部分为市场型园区，对建设地而言，其建设可以有效地起到聚拢人气，聚拢税源，聚拢要素的作用。424我国业发展前景从国外产业阶段发展的历史进程来看，结合我国现阶段的经济发展特征，中国产业目前正处在“硬件升级阶段”末期和“成本管理时代”初期的发展阶段。首先，中国正经历类似经济起飞第一阶段。工业加工为主导的产业结构以及由此带来的大量物资流动需求是现阶段业的本质特征。其次，硬件设施瓶颈逐渐缓解。经历了近二十年来大规模基础设施投资建设，虽在部分领域仍存在供给不足，但整体而言目前我国硬件已大为改善，随着包括铁路在内的基础设施后续大规模投资，硬件瓶颈有望彻底消除。第三，我国费用水平显示我国业仍处于初级阶段。从我国费用结构来看，管理费用偏高的特征以及费用与GDP的高占比显示，与发达国家相比我国业仍处于初级发展阶段。第四，中国企业正面临竞争加剧和成本增加的压力。在原材料价格上涨、人力成本增加、人民币升值下，中国制造业面临来自国内外的竞争及成本压力十分严峻，业发展的紧迫性较高。根据发达国家业的发展历程，在上述环境下，特别我国制造业面临的成本和竞争压力，以及政策对业的大力支持，我国业有望全面进入“成本管理”时代，迎来类似于美国、日本70年代中后期的“黄金十年”。43我国商业行业发展概况431市场发展现状从商品交易的发展现状来看，2008年我国商品交易市场继续发展，亿元市场数量不断增长，交易额不断增长，以义乌市场为例，义乌市场实现总成交额492亿元，逆势增长683，其中中国小商品城市场成交额达到38181亿元，同比增长96。从零售来看，随着市场经济的蓬勃发展，零售业正逐渐成为全球供应链的主导力量，将会对经济发展和人民生活产生巨大的影响。统计数据显示，近几年我国连锁百强销售规模平均增幅超过了30，占社会消费品零售总额的比重从2003年的60提高到2008年的112，五年内将近翻了一番，可见零售业对促进我国消费市场的增长贡献突出。然而，零售业的发展离不开活动的支持，管理在企业的经营管理中已经上升到战略层次，起着举足轻重的作用。432商业业的发展趋势1、大型化许多市场的规模不断地扩大，如义乌经过多期扩建，达到156万平方米。2009年1月9日，全国最大的国际采购大平台“广州国际商品展贸城”在广州番禺区化龙镇正式奠基。国际展贸城建筑总面积约576万平方米，比全国最大的批发市场义乌小商品批发市场还要大2倍。2、专业化近几年来，在综合型市场大发展的同时，专业型市场以其市场定位、细分准确显示其强大的生命力，数量超过综合型市场。3、现代化近年来，随着经营品种、规模、条件的变化，商品批发市场开始从摊位式集合向批发企业集合方向发展，一些大型专业市场的形态已从过去单一的摊位式向摊位、商店、专业街相结合的形态转变。商业的现代化水平进一步提高。4、特色化出现了许多创新型、特色型市场，如尾货市场、第三极市场、女人街市场等。5、标准化国家相继出台了许多商品交易市场标准，如尾货市场、纺织品服装市场等相应的标准。433商业业发展中的主要问题1、效率低我国商业效率低的主要表现有活动现代化程度低，大量操作依然靠人工完成，能处理的货物数量相当有限；设备的使用不合理，配送车辆的货物装载不当、空载率高，配送路线选择不合理；环节多、流程不合理，导致运输、储存时间过长，工具周转速度慢。2、信息化程度低信息技术对零售业效率的提高、运营成本的降低有着巨大的作用。我国流通企业信息化投资占总资产平均不到2，而国外大企业的平均水平为810。另外，信息化设备得不到充分的利用。信息化运用层次低，我国大多数零售企业信息化的运用主要停留在信息的采集和传输上，对信息的处理、分析、挖掘还很少。3、配送中心建设落后配送中心是供应商与店铺的桥梁和纽带，对于商业活动至关重要。目前我国商业企业配送中心建设相当落后，主要表现有配送率低；配送中心设施陈旧、落后等。我国零售企业配送中心的作用未能得到充分发挥，配送中心进行统一配送的比率非常低。据零点研究集团调查报告显示，在我国304家已经开展配送的商业企业中，20的企业统一配送率在40左右，67的企业的配送率介于5070之间，配送率达到7090的商业企业不足15。而在零售业高度发达的国家，零售业中心的配送率一般在80上。中心不能实现统一配送，连锁零售企业各门店的“统一采购”就无法实现，综合采购成本的优势也无法发挥；我国许多企业的配送中心，设施落后，没有专业的分拣设备和电子扫描装置，作业中手工仍占很大的比例；配送中心功能不完善。许多企业的配送中心功能相对比较单一，缺乏对商品的深加工能力。公司在发展中深刻地认识到，公司原有的配送模式也存在以上我国商业常见的问题和弊端，为促进公司的更大发展，公司决定高规格、高起点建设现代化的配送中心，顺应商业业发展的新趋势，以适应公司业务迅速发展的需要。44市业发展概况441市业发展现状据统计，交通运输、仓储和批零商业，对经济的贡献（增加值）从1993年的1615亿元增加到2002年的111亿元。业占GDP的比重也从1993年的798提高到2002年的135。据2009年的统计公报，全年交通运输、仓储和邮政业实现增加值11060亿元，比上年增长50。全年交通运输总周转量47712亿吨公里，比上年增长64。其中，铁路21379亿吨公里，增长28；公路25340亿吨公里，增长109；民航993亿吨公里，增长19。从商业的角度及市政府的发展规划来看，到2010年，市商业网点总数将达到18万个，社会消费品零售总额将达到1000亿元，商贸业在全市第三产业中所占比重将达到35。根据市统计局最新统计，市2009年货物运输量明细情况如下表指标200820092009年比2008年增长一、货运量（万吨）1183215124278铁路57358928公路1125414530291航空55二、货物周转量（万吨公里）1354318147318288铁路52371655957668公路815648902894107航空1495410712284442制约现代业发展的因素传统上存在着一些制约现代业发展的因素，诸如1、条块分割，自成体系传统的行业管理制约着现代业的规模发展。受长期计划经济的影响，被分割成多个部门管理，体系的内在联系被人为地分割，造成了资源重组和整合困难，设施社会服务水平不高。2、观念陈旧、自我封闭造成专业化水平较低。部分企业固守传统的思维定式，追求大而全、小而全，不愿将业务委托给专业性企业完成，造成低水平的重复建设，流通成本居高不下，第三方大型龙头专业企业难以形成，参与国际竞争的主体实力无法增强。3、设备老化，技术落后致使现代业发展速度缓慢。批发零售业、仓储业和交通运输业等主体行业现有仓库设施陈旧，设备老化，从事现代的技术含量不高，管理思想和信息化管理手段落后，还不能有效地运用网络信息和电子技术进行现代企业管理4、人才缺乏难以保证现代化业高起点和高水平发展。由于生产和流通企业中的相当企业领导层对现代业的作用、认识不到位，使知识的学习和培训工作相对滞后，造成业专业人才匮乏。以上制约因素在近年来大力发展现代业的背景下，已有较大程度的改观。45项目主要竞争优势分析451市场优势商贸是专业代理化妆品、饰品、家居用品、日用品等国际著名品牌的经营服务性公司，其中化妆吕在目前公司的业务构成中占比较大。从我国化妆品近年来的发展历程来看，该行业发展迅速，潜力巨大。自改革开放以来，我国化妆品工业发展迅速。根据近年来的国内化妆品销售额统计资料显示，1982年我国化妆品行业的销售额仅为人民币2亿元，1985年为10亿元，1990年为40亿元，1995年为190亿元，1999年接近300亿，2000年更是增加到350亿，进入当年世界排名前8名，2001年在此基础上更是增长了143，达到400亿元，实现利税150亿元。这些数据表明我国化妆品市场处在成长期向成熟期过渡的阶段。业内人士预测，今后几年化妆品市场的销售额将以年平均129左右的速度增长，这种增长幅度显然大于经济速度；到2010年，我国化妆品市场销售总额预计达到800亿元左右。前位化妆品品牌市场占有率美宝莲24羽西13玉兰油12雅芳10大宝9丁家宜7欧莱亚7资生堂6高丝6KISSME6虽然不到三十年间，我国化妆品销售额增加了四百倍，但人均消费水平仍较低，发展潜力仍然巨大。在化妆品消费方面，有资料显示，目前国内的人均化妆品消费仅2030元人民币，而世界人均消费水平则为3570亿美元，而美国更是多达7080美元。这表明我国目前化妆品消费水平还相对较低，但是，随着人民生活理念的更新和进步以及人们整体生活水平的不断提高可使消费群体进一步扩大，加上中国众多人口基数和消费层次的多样化，可以预见，我国化妆品市场需求潜力巨大，空间广阔。452营销渠道优势公司拥有健全的市场网络，公司代理的品牌产品覆盖的区域主要在省内所有百货店、大卖场、药店、超市、专卖店、分销网点及河北、河南等地区的各大百货店、药店。如公司代理的施华洛世奇水晶饰品、亚历山大发饰品、德国双立人品牌分别在、河北、河南地区设有品牌形象专柜；公司代理的其它品牌分别在世纪金花百货、巴黎春天百货、百盛百货、开元百货、金鹰国际购物中心、民生百货、万达百货等各大百货店，以及延安百货、宝鸡商厦、开元、民生、世纪金花石家庄购物中心、洛阳王府井百货、兰州亚欧百货、兰州国芳百盛、新华百货等大型百货店设有90多个形象柜。453人才优势1、公司拥有一支强有力的管理团队公司创始人，公司法定代表人先生为县人，工商管理硕士，参加工作后，先后任省百货公司业务员、日化科长，百货文化用品公司总经理助理，集团股份有限公司副总经理，后创办了商业集团。二十多年来，先生一直从事日用化妆品、饰品等的经营和管理工作，积累了丰富的品牌经营、代理服务、渠道开发经验。多年来，先生积极进取，开拓创新，把商贸从年销千万左右的小企业，做到今天年销七亿元的鲁北知名的品牌代理商，并且仍以每年3040的增长速度快速发展。先生建立了商贸独特的企业文化和经营管理体系，建立了一支高效的管理队伍，培养了大批优秀经营管理人才，为企业的可持续快速发展奠定了坚实的基础。2、拥有大批量高素质的员工队伍他们普遍接受过国际化大公司的专业培训，拥有很好的执行能力，能够充分执行品牌商的管理工作。同时拥有一批经验丰富，管理能力强的中层管理人员，其具有与国际著名公司合作十余年的合作经验，对其经营理念和管理需求能够充分了解达成共识，能够强有力的配合品牌商的管理要求。3、公司拥有完善的人力资源培训系统1）拥有健全的人事管理制度这就为公司甄选出更多的优秀人才提供了制度保证。2）公司一贯注重人才培养公司十分重视对员工进行业务和素质的培训。公司拥有设备齐全的培训设施，大小不等的多间培训教室、一应俱全的专业培训仪器，一方面可向品牌商提供良好专业的培训空间，积极配合品牌商的各种培训活动，另一方面为每位员工提供各类所需的技能培训与知识培训，为销售提升提供保证。3）公司注重人尽其才，充分发挥人才的作用公司极为关注员工的成长和自我发展，为员工提供良好的晋升渠道和发展空间，这也为公司拥有高质量的员工队伍奠定了坚实的基础。454管理优势1、丰富的行业经验商贸高级管理人员具有与各大商场十余年良好合作经验和人际关系优势，能够在品牌位置选择、形象维护等方面提供良好的有利条件。2、有效的销售管理方法公司不仅营销渠道广泛，营销网络众多，并且通过多年与品牌商、商场合作的经验，公司逐步积累和完善了多种切实可行的销售管理方法，能够有效提升品牌销售，为品牌的发展提供良好的内部支持。3、优良的管理系统1）专业的配送管理体系专业配送车辆32辆，经过专业配送培训上岗的司机配货人员41人，其中85拥有5年以上该领域工作经验，获得国家认证的专业师2人，为品牌货品配送提供强有力的保证。2）一流的仓储管理经过严格培训上岗的库管员32人。公司设有先进高效的仓储配送管理制度，并能够严格执行并达到品牌商对仓储管理的标准，且多次获得品牌商的嘉奖。4、完善的电脑管理系统通过电脑系统来管理商品经营状况，准确及时地反映公司及每个品牌购进、销售、库存、毛利、费用、利润、资金占用、商品周转、应收帐款、应付帐款及公司资产状况和盈利状况，为管理提供相应的分析数据和报表信息。5区位环境条件及厂址建设条件51区位环境条件511简介县地处西南部，辖属宁波市，下辖镇、镇等十四处乡镇。县位于东经121度40分121度68分，北纬35度31分34度26分，海拔高度为1437米，面积677平方公里，耕地847万亩，辖14处乡镇、493个村居，总人口76万，其中农业人口64万，是传统的农业大县。县工业门类齐全，现已形成纺织服装、机械制造、煤炭、建材、食品加工等工业门类，工业产值占工农业总产值的比重已达到75。历史悠久，文化灿烂，物华天宝，人杰地灵，佛教文化、儒家文化、运河文化交相辉映，素有“”之美誉。512气候条件县属北温带大陆性季风湿润气候区，光照充足，四季分明，无霜期长，降水年季变化大，春季多南风，少雨干旱，由于气温回升快，季末高温，常出现干热风，形成春旱；夏季多东南风，天气炎热，降雨集中，日照时间长，湿度大，有利于作物生长；秋季光照充足，昼夜温差大，降水量30年平均628毫米，因东南风和西北风频繁互易，常出现秋旱和连阴雨；冬季多西北风，干旱少雪。513地质地貌地处低山丘陵与宁波交接地带，东北属古老隆起的残丘低岭，西南部属，整个地势由东北缓顷西南，至高点为顶峰，海拔1717米；最低点在湖底，海拔265米，中部地势平坦，为冲击宁波，土层厚、土质好、地下水较丰富，为粮棉高产区。514水文条件总量平水年为48亿立方米，其中地表水19亿立方米，地下水29亿立方米，水资源可利用量32亿立方米，占总量的84。境内属淮河流域京杭大运河水系。内河主要有河、因势由东北向西南注入京杭大运河，著名的京杭大运河经西南边境12公里，流经北部边境153公里。县境西南部有三湖、水岸相接，面积约65平方公里。东北部较著名山泉11个。515矿产资源共发现矿产17种，主要有煤、金、铁、铅、水晶、高岭土、脉石英、花岗石、石灰石、粗石沙、矿泉水等。煤分布在东南和西北部，含煤地层面积600平方公里，预测储量14亿吨。金分布在东北部周边地带，包括砂金和岩金，已确定金矿体有两个，含金品位在5克吨以上。铁分布在北部地段，总储量5200万吨以上。铅分布在两乡，D级储量52759吨，水晶分布在一带。516经济条件2009年全县实现地区生产总值（GDP）34006亿元（现价同比增长263），按可比价格计算，比上年增长156。其中第一产业增加值1778亿元，增长32；第二产业增加值5605亿元，增长234，其中工业增加值4087亿元，增长244；第三产业增加值3623亿元，增长185。人均生产总值11884元，比上年增加2234元。全年城镇居民人均可支配收入达到9655元，比上年增长212。农民人均纯收入5852元，比上年增加586元，增长137。52选址地建设条件521选址地简况本项目位于宁波经济开发区内。经济开发区位于县城南约10公里，是经政府批准的级经济开发区，总体规划面积42平方公里，建成区面积66平方公里，截至2008年底，开发区入区项目达到129个，合同总投资突破100亿元，投产企业118家。2008年，实现营业总收入11095亿元，同比增长122，实现税收234亿元，同比增长708。开发区聘请国内著名规划设计院从价值链分析、资源匹配分析、产业集群分析等角度对区域产业进行了系统的分析，确定了优先发展纺织服装业、现代装备制造业两大市场前景广阔、发展潜力巨大的优势产业，设有已规划建设了机械产业园、纺织服装产业园、电子产业园等专业园区。522设施条件开发区已累计投入基础设施建设资金57亿元，形成了“五纵七横”的道路交通网络；建有日供水能力5万吨水厂、日处理能力4万吨污水处理厂各一处；建有110KV变电站两处，形成了自动化供电网络；22万千瓦热电联产项目已经开工建设，整体实现了通路、通电、通气、通上下水、通信、通有线电视、通宽带网络和土地平整等“八通一平”。拥有存量土地2000余亩，建有高标准厂房10万平方米。523交通条件经济开发区地处县城南部，105国道与高速的交汇处。高速横穿县境东西，105国道纵贯南北。距站均40公里，距京福、高速、京杭运河码头均50公里，距机场130公里，距宁波机场20公里，距260公里，距港40公里，形成了出入境快捷便利的立体化交通网络。交通网络见下图略图41交通网络524人力及人才及周边地区现有重点综合大学35处，各类中等职业技术学校57处。每年有3万多毕业生。农村劳动力达344万人，专业培训机构30余座，拥有大量高素质的科技研发人才和各种专业门类的熟练技术工人。2008年全县实现外出务工11万人，有36万人受过专业技能训练，为企业节大量培训时间和费用，减少生产成本。525商务成本见下表略表41经济开发区商务成本简表526优惠政策1、土地政策以出让方式用地的，视项目投资情况给予用地价格补贴。2、税收政策入区项目享受“免二减三”（企业所得税地方留成部分）的税收优惠政策。减免的税收采取先征后返，于每年的7月、次年的1月分别兑付一次。3、其它政策固定资产投资过亿元项目及级以上高新技术项目，可采取一事一议方式，给予更大优惠政策。4、管理服务1）实行封闭式管理。凡入开发区的项目由开发区