【商业地产-ppt】上海南方购物中心招商手册

1上海南方国际购物中心招商指南一上海南方国际购物中心概况上海南方国际购物中心坐落于上海市奉贤区区政府所在地南桥新城，西邻A4（莘奉金）高速公路北接南奉公路，东临曙跃路（环城一大道）南近育秀路。总占地面积14万，总建筑面积28万，总投资达20亿元。由香港著名设计师设计，总体规划有五星级酒店、甲级写字楼、服装城、百货主力店、步行街、酒店式公寓、高级住宅，是奉贤区唯一的具备酒店、办公、购物、休闲、娱乐、餐饮、居住、旅游功能的大型一站式综合性SHOPPINGMALL。引领国际商业发展的新潮流，代表了奉贤城市建设和商业发展的最高水平，必将成为上海奉贤乃至华东地区的超级商业地标。二上海奉贤及南桥新城概况奉贤区是上海市全面推进“东进南下”战略重点开发的新城，面积68738平方公里，现有常住人口79余万人。奉贤是历史悠久的文化古城，文化氛围浓厚，境内有各类学校121所。两所区属重点中学，三所高校。各类中小学师资雄厚。随着奉贤区内上海化学工业区（亚洲最大）、上海工业综合开发区（上海市九大工业区之一）和“碧水金沙、黄金海岸”为载体的奉贤海湾旅游渡假区以及三万亩申隆生态森林公园的全面建设，未来几年奉贤区是紧跟浦东新区后上海最有发展潜力的地区。南桥新城是奉贤区政治、经济、文化中心，区政府所在地。现2有城区人口30余万人，根据上海最新规划南桥新城城区人口到2010年将达到50万人。2010年世博览会将在浦江两岸举办，位处黄浦江南岸的南桥新城将建设成为世博会的“后花园”，与上海国际大都市相配套的现代化新城。三区域优势分析长三角是我国经济发展速度最快、经济总量规模最大最具发展潜力的经济版块，被公认为世界第六大都市圈。2002年陆地面积占全国22的长三角创造了18的国民生产总值。上海是长三角的龙头，中国经济、贸易、金融、航运、制造业中心，连年经济保持高速增长，浦东开发取得举世瞩目的成果，2010世博会的成功申办，使上海成为世界各地注目的焦点，来自国内、海外的投资纷至踏来，发展的机遇和空间十分广阔。奉贤处于上海的南端，杭州湾北岸，有着其它区域所不具备的独特价值。表现为是连接上海和浙江的咽喉要塞奉贤区是上海市全面推进“东进南下”战略重点开发的新城，杭州湾大桥建成后经A4高速公路穿越奉贤直达上海，A4与奉贤境内其它高速公路网相接，打通了一条从浙江沿海发达地区到上海市区，特别是浦东、闵行、南汇的高速交通网，使上海和浙江的联系更加密切，奉贤就处在这样一个连接上海和浙江的咽喉部位。2010上海世博会中心辐城2010上海世博会在上海开办，浦星公路由奉贤直达世博会址，3畅通快捷，奉贤是世博会重点建设的中心辐城之一，世博会将会让奉贤再次插上腾飞的翅膀。“碧水金沙、黄金海岸”海湾旅游渡假基地奉贤南邻杭州湾，316公里的海岸线横贯东西，政府将辟出10公里长的海岸线建造人工沙滩，面积20平方公里，初步估算投资约50亿人民币。构建中的碧水金沙人工沙滩通过圈水引堤、沉泥碧水、铺沙修岸、育山建林，使原本观赏性不足的上海杭州湾美景显现碧水、沙滩、空气、阳光和绿色，形成“水清、沙软、林密、岸弯、景美、游畅”，回归大自然优美环境的黄金岸线景观。预计将在2007年前建成，这将是上海市营造水景观方面的一大举措，届时将吸引众多的游客旅游观光渡假，由此带来的经济效益将十分可观。强大的产业支持奉贤拥有强大的产业支持、雄厚的经济实力，有国家级出口加工区、上海市工业综合开发区以及16个区级工业园区，国内外知名企业云集于此，如世界500强的美国通用电器、日本先锋电器、日本松下电器、日本富士电机，国内500强的普天信息产业集团以及双菱TCL空调集团等均在奉贤投资设厂，经济发展后盾强劲。四地段优势分析奉贤区新商业中心的龙头以上海南方国际购物中心为首的商圈是奉贤区政府重点打造的新型现代化商务圈，奉贤商业中心的龙头，奉贤城市建设、商业发4展的最高成就，商圈内基础设施完备，交通便捷。商圈内的金海马家具市场、杭州湾建材灯具市场、浦南钢材市场，已集聚人气，商家云集，市场辐射上海市及周边各地区；易初莲花超市人头攒动，商业氛围浓厚；正阳世纪城的建成使商圈的规模继续扩大。商圈的消费实力和潜力巨大。位于奉贤交通枢纽黄金地段上海南方国际购物中心距奉贤的交通枢纽南桥车站200米，南桥车站共有开往上海各地的公交车487辆，43条路线，每天经汽车站发出的车次达2896班次，是奉贤区的人流集散基地，随着南桥新城开发的进一步深入，车站旁的商品房价不断攀升，价格在6000元每平米左右，吸引的常住人口进一步增加，附近的商铺租金也是一路走高且供不应求，车站周围的地块成了商家纷争的热土。新的人口聚居区上海南方国际购物中心紧邻的西面、西北方向，分布有正阳世纪星城、绿地老街、育秀小区、曙光新苑、华龙小区、蓝天苑、万龙小区等新老社区，聚居着20万人口；项目紧临的北、东、南面是政府规划的新兴高档住宅社区，届时导入的人口将超过10万。南方国际购物中心就处在如此庞大的人口聚居区的中心，有着庞大的直接消费人群。5五上海南方国际购物中心的交通优势上海南方国际购物中心所在区域交通发达，公路、铁路、轻轨、磁悬浮构成多元立体交通体系，高速通往上海市区；紧密连接浦东、南汇、金山、闵行、松江；快速连接浙江省发达地区，缩短浙江到达上海市区时间，成为打通上海和浙江的交通要塞。公路网A4高速公路（杭州湾跨海大桥建成后经A4通往上海市区，是上海与浙江经济发达地区重要的交通枢纽。）浦星公路（贯通奉贤与浦东，直达卢浦大桥连通上海内环线。）南奉公路（与南亭公路相连，东西贯通金山、奉贤和南汇的交通干道。）大叶公路杭浦高速公路杭州通往浦东，双向六车道，与A4相连，是未来浙江与上海的主要通道。A30高速公路（上海郊环线，快速到达浦东国际机场等地。）铁路上海南部海湾旅游专线浦东铁路，穿越奉贤。磁悬浮规划中沪杭磁悬浮列车，与现有的磁悬浮线路相接，将会使杭州到上海的时间缩短为28分钟。轻轨6规划之中的闵奉轻轨，与市区地铁轻轨联网，提供高效方便出行。六与机场、火车站、港口等地的距离上海南方国际购物中心距浦东国际机场46公里，距虹桥国际机场29公里，浦东国际机场和虹桥国际机场年吞吐量1640万人次；距上海火车南站25公里（建成后是亚洲最大火车站），距上海火车站40公里；距离陆家嘴金融区25公里，距上海港50公里，距大小洋山深水港45公里。上海是国际航运中心，年货物吞吐量位居香港、东京之后列世界第三，洋山深水港是未来上海通往世界的主要港口。七上海南方国际购物中心的整体规划与商业前景上海南方国际购物中心总占地面积14万平方米，总建面28万平方米，由五星级酒店、甲级写字楼、服装城、百货主力店、步行街、酒店式公寓、高级住宅，是奉贤区唯一的具备酒店、办公、购物、休闲、娱乐、餐饮、居住、旅游功能的一站式综合性SHOPPINGMALL。目前奉贤的商业经营以小商铺，行业自然形成的街铺经营方式为主，经营较为分散，且档次不是很高，一站式SHOPPINGMALL是整个市场的缺口，上海南方国际购物中心是奉贤区唯一的具备酒店、办公、购物、休闲、娱乐、餐饮、居住、旅游功能的一站式综合性SHOPPINGMALL。奉贤的商业龙头，必将带动本地商圈提升档次，引导消费新观念，前景十分广阔。7上海百联，巨鄂抢先入驻。中国零售业老大上海百联集团已抢先入住上海南方国际购物中心。上海百联（集团）是由上海一百有限公司、华联（集团）公司、上海友谊（集团）公司、上海物资（集团）总公司归并成立的中国最大的零售业集团公司，旗下拥有第一百货、华联商厦、华联超市、友谊股份、物贸中心、第一医药、联华超市等七家上市公司，拥有第一百货商店、华联商厦、东方商厦、华联超市、联华超市、妇女用品商店、第一医药、蔡同德药房等一批享誉海内外的知名企业。是中国特大型商贸流通产业集团。百联的入驻进一步巩固了本案的商业中心和龙头领导地位。展现了本案的光明前景。八服装城概况服装城位于南方国际购物中心东南版块，总建筑面积60000，主体三层局部四层，框架结构，以20平方米左右的独立精装修商铺为主，主要经营各类服装的批发零售。经营前景在上海南部的奉贤、南汇、金山、闵行、松江等几个区域中，没有一个大型的、专业的、全面的、面向大众的服装市场，而这些地方却聚居着400多万人口，日常的服装消费，比较多的在一些零散的小店，选择面小价格又高，去市中心的七浦路，又要付出高昂8的交通成本和时间成本，而服装消费做为人们日常衣食住行首要解决的基本问题，便利性、多样性、全面性、新颖性、实惠性是其突出的特点，因此市场呼唤这样的大型专业市场出现。服装城填补了这样的市场空白，经营前景十分的诱人，建成开业后将是南上海的服装批发零售集散地。招商情况服装城已进行了先期的招商，已与部分服装厂商达成意向，进驻服装城经营，在全国各专业服装市场进行了招商推介，商家反响热烈，积极性很高，并与部分商家达成意向。更大力度的招商工作还在进一步开展中。投资回报率服装城前三年由开发商统一返租经营，每年回报率依次为投资额的6、8、10。确保投资者在投资之初就能获得稳定的高回报。而三年后随着市场的进一步繁荣发展，服装城商铺的租金将会节节攀升，商铺的升值空间广阔。当前服装城周边的商业用房的年租金为25万至5万元，出租率高达100，而且租金每年以两位数递增。商户租赁方式为有效形成和发展服装城市场，实行前三年优惠租赁措施，即第一年租金全免，第二年收取租金的50，第三年收取租金80。推行保证金制度，保证金按年交付，数额为相应年度的租金，在每一9个交费年度内如果承租商户退租视为违约，保证金将作为违约金不予退还。对入住商家的承诺服装城商铺交付后，将实行统一的商业管理，根据商铺在服装城内所处的功能区域，相应经营，确保市场的形成和发展，并负责落实业主入城经营有关的政府优惠政策和待遇，包括工商登记一站式服务，减免税收优惠政策，贷款优先政策，子女入托、入学，按规定协助业主早办入户居住证（暂住证）等。提供全方位服务，解除商家的后顾之忧，并接受商家为商会会员，享受会员待遇，协助业主顺利地开展经营活动，进一步加速市场的形成。九交通路线指引自驾车路线路线一沪杭高速（A8）莘庄立交桥A4方向航南出口（奉贤区人民政府）左转至航南公路左转至环城东路左转至南奉公路南桥车站（向东100米）上海南方国际购物中心接待中心（金海马家具南边）。路线二沪杭高速转乍嘉苏高速至乍浦（左转）东10西大道（上海方向）A4高速航南出口（奉贤区人民政府）左转航南公路左转至环城东路左转至南奉公路南桥车站（向东100米）上海南方国际购物中心接待中心（金海马家具南边）。乘车线路上海火车站地铁一号线锦江乐园站下向西100米乘南梅线南桥车站（向东100米）上海南方国际购物中心接待中心（金海马家具南边）。十开户银行及帐号开户行中国农业银行上海市分行奉贤营业部帐号03803900040133820户名上海绿天置业有限公司开户行工商银行上海奉贤支行帐号1022900780419300118778户名上海绿天置业有限公司前言目录111方案流程设计2宏观环境分析3微观环境分析10项目定位47项目SWOT分析9612我司为创世纪项目已经服务有4个月时间，此前我司已经向贵司提交了大本的市场定位分析及项目开发建议。目前，项目的商铺划分及上部住宅的定位已经基本确定，相关的文案以及设计也已确定，项目的总体定位已经基本明确。因此，我司在本方案中将首先针对发生微妙变化的行业环境进行分析，以为本项目寻找新的市场机会和突破口，另外，对前一阶段工作的结果进行总结，在文字上明确并精练的提炼出本项目的市场定位。前言13方案流程宏观环境分析微观环境分析项目SWOT分析项目定位项目劣势项目优势项目威胁点项目机会点14自新政实施以来，房地产开发投资在去年高位运行基础上，继续保持了较高的增长，但开发投资增速有所减缓，由2月份的666、3月份的59到4月份534，回落到5月份的493。从3月到5月月均回落58个百分点。宏观环境分析15今年15月，武汉市商品房销售额5076亿元，增长414，增速比14月回落35个百分点；商品房销售面积18292万，增长217，增速比14月回落1个百分点。5月份本是销售的旺季，销售增速减缓，这表明武汉地产一定程度上受到了新政的影响，使销售旺季减淡，旺季推迟。楼市回暖现象不明显。宏观环境分析167月份，武汉市土地拍卖市场出现了自2001年以来的首次冷淡现象，6宗地块仅拍卖出不到10亩的两块小地块，土地市场上持币观望的开发商增多，尽管，武汉市房地产市场发展得比较健康，但仍然受到了宏观政策因素的影响，外地众多想进入武汉市场的开发商变得更加谨慎起来。宏观环境分析17和记黄浦加入江汉路步行街，给周边目前在售的商业项目带来了一定的商业机遇。汉正街商业项目的扎堆开发，给老商圈带来了新一轮的复兴，汉正街龙王庙广场、汉正街第一大道美奇国际儿童乐园等各类地段较为核心的专业市场纷纷出现，使各商圈之间的商业竞争加剧。宏观环境分析18小户型及商住型楼盘受市场整体的影响，价格上涨较为谨慎，销售情况与往年同期相比，也较为冷淡，这表明，大部分在售小户型经历太长的销售周期，积累期加开盘期超过1年的小户楼盘不在少数。购房者与投资者在新政的影响下持币观望的人群逐步增多。宏观环境分析19市场虽然比较冷清，但是不少核心地段的烂尾楼重新启动入市给市场带来一定的竞争压力。住宅项目延缓上市时间，而商业项目逆风而上，销售状况冷热不均，核心地段代表性商业项目销售普遍较好，而位置较为普通的商业项目，销售十分缓慢。宏观环境分析20限制短线投资政策的出台，使投资观望者进一步增多。新政的出台，使期待房价下跌人群增多。购房需求得到一定程度抑制。旧城改造力度较大及土地供给量大，导致新政对武汉市的影响最小。宏观环境分析211、项目概况本项目位于解放大道与万松园路交汇处，南临解放大道；东临万松园路；西面与汉口饭店相邻。本项目所处地段核心、配套完善、商业氛围浓厚、商务环境比较成熟，外部条件十分过硬，这为底部商业及上部建筑的开发提供了十分强大的外部支撑。微观环境分析22项目主要经济技术指标总用地面积9619总建筑面积76850（不含地下）商业建筑面积21250（15层）酒店式公寓建筑面积55600地下建筑面积12899容积率80停车位室外31个，地下393个，共424个绿化率185建筑总高度995米微观环境分析23项目周边配套内容道路配套南临解放大道，汉口中心城区五条干道之一，交通繁忙，东临万松园路，两条道路商业氛围十分浓厚，项目南面紧邻刚刚新建的地下人行通道入口。人行、车行均十分方便。交通配套项目紧邻万松园路、解放大道中山公园交通站点，十多条公交线路经过本项目，通往武汉三镇，交通十分便利。商业配套武汉广场、武汉世贸广场、SOGO崇光百货、新世界百货、武汉商场、万松园国际名品一条街，涵盖中低档、中档、中高档各种档次的商业项目，商业氛围十分浓厚。金融配套建设大道金融一条街，有工商银行、招商银行、建设银行、中国信合等银行密布，同时各商场底层均引进方便客户的银行机构，为商圈消费型客户及企业用户提供了强大的金融支撑。商务配套周边现存多个四星级以上的大酒店，包括华美达天禄酒店、长江大酒店、亚洲大酒店等吸引着大量的人气，经营状况普遍较好，对商务人士的吸引力大大增加。休闲配套中山公园、武汉展览馆、武广健身馆、武广保龄球馆等休闲配套分布于项目周边，为本项目上部业主及企业员工提供充足的休闲场所。医疗配套在两个三级甲等医院的中间，东边是华中科技大学附属协和医院、西边是华中科技大学附属同济医院，为本项目业主提供了较大的方便。教育配套教育资源丰富，周围分布着滑坡路小学、万松园小学、武汉68中、武汉69中、武汉市外语学校、华中科技大学附属同济医学院等等。对于有意居住于武广商圈的人群来说，无疑增添不少吸引力。微观环境分析243、竞争环境分析本项目由下部裙楼及上部建筑共同组成，因此，在进行竞争环境分析时，结合地块所处的地段及自身条件，分别从商业物业和住宅类物业进行分别的分析。微观环境分析25商业物业在早期提交给贵司的方案中，我司对武广商圈内的现有商业项目进行分析，提炼出走差异化商业路线的思路，并从产品设计、业态分布、商业档次上进行适合市场的定位，减轻项目后期经营的竞争压力。而目前项目面临的竞争压力主要来自于销售，尤其是各个商圈之间在售商铺对投资型客户、经营型客户资源的竞争。因此，主要选举目前武广商圈、汉正街商圈、江汉路商圈内在售或待租的新型商业项目进行分析。微观环境分析261、竞争楼盘基本资料（一）楼盘名称开发商项目地址建筑形态主力面积（）备注新世界中心香港新世界集团航空路口16层商业裙楼及少量步行街未定宝丰时代武汉怡佳房地产开发有限公司解放大道宝丰路路口14层商业群楼整层整体招租阳光新天地新天地房地产开发有限公司新华路中段，民生大厦对面13层商业群楼3870目前未出华立新华时代武汉华立置业发展有限公司新华路马场角车站12层商业群楼90150项目未出同馨花园武汉江华房地产开发有限公司解放大道蓝天宾馆对面13层商业群楼13层整体招租东一时区美好愿景房地产开发有限公司新华路129号12层群楼60300售磬业主出租美奇儿童城湖北地龙集团中山大道与民意四路交汇17层群楼最小标准铺面为10租售结合龙王庙商业广场武汉市盛唐房地产发展有限公司汉口沿河大道1号地下一层地上二层278070租30售汉正街第一大道武汉市龙腾置业有限公司多福路与汉正街交汇处地下一层地上四层2012075租25售EGO数码国际武汉市三和工程置业有限公司前进路电脑城与江汉路步行街交汇处12层群楼售微观环境分析27楼盘名称开发规模销售现状均价、（元/）新世界中心商场36545步行街2000多目前暂停销售预计今年10月开盘未定宝丰时代14层群楼每层800平方刚刚入市整体均价7000一层均价15000阳光新天地用地5313建面3773280价格未定华立新华时代社区临街底商满布共2层未销售10月未销售10月价格出来同馨花园13层群楼7800整体招租租金70东一时区12楼群楼业主招租租金3550，2层目前在售5600元/美奇儿童城17层每层60001、2、3、6、7售4层、5层出租一层20000，三层100001层租150，4、5层租90龙王庙商业广场27056060一层3000050000二层、20000总体均价30000汉正街第一大道商业50万红宝石座销售95左右封盘金座已经销售完毕蓝宝石在售一层均价28000，拍卖均价42000，泛首层均价21000元/EGO数码国际12层共20000临街一层30000临街二层20000微观环境分析28重点项目点评【新世界中心】该项目占地37万，建面27万，其中商业由两部分组成，一部分为建面36545的室内商场，共6层，另一部分为建面2000的国际风情步行街区。上部建筑定位比较复杂，有四星级酒店、居家型公寓、写字楼等。微观环境分析29新世界中心的商场不对外销售，由新世界百货包租。后期将由新世界百货进行统一招商、统一经营、统一管理，目前项目招商工作正在进行。其国际风情步行街区也由新世界百货实行统一管理，是否销售还尚未最后确定，但不排除其正常运转后再行销售的可能。微观环境分析30新世界中心百货商场是新世界百货商场在华中地区的旗舰店，商场定位十分高端，这一点与创世纪广场相似。集购物、休闲、娱乐、餐饮等商业功能于一体，是一个综合性较强的高端百货商场。聚集世界精品和名牌产品、中西食府和各类娱乐设施。项目为新世界中国地产有限公司所开发，商业由新世界百货统一管理，“新世界”享有的品牌知名度在武汉乃至全国都是较高的，这对其招商工作的展开是非常有利的，形成与本项目的竞争主要体现在对经营户的竞争上。微观环境分析31该项目虽然位于交通便利的航空路与武胜路交汇处，但由于处于航空路路口地段，立交桥交结点，交通十分繁忙，周边公交站点与该项目保持较远距离、车流大而人流少，对人流的吸引力和聚集力，与武广商圈的核心地段相比要差很多，这也是该项目作为商业项目开发的一大硬伤。该项目停工多年，工程进度一直十分缓慢，目前仍未入市，另外新世界集团虽然给人声势较大，但其实际操作较为成功的项目却仅有常青花园一个，其他项目如新华家园、梦湖香郡均操作多年，进展均十分缓慢，这让其积累的声誉打了一定的折扣。微观环境分析32【汉正街第一大道】项目规模项目总占地424亩，总建面80万，商业营业面积50万，宾馆、写字楼25万。其中，一期规划用地72247，建面198658，主要为6栋地面建筑，前4栋为4层高商铺，后两栋30层高的临江建筑为公寓式酒店。地下6米建有2万的商铺，其余3万用作停车场、安置通风送气管道、消防设施和仓储使用。微观环境分析33项目规划项目4栋4层高商铺设双首层商铺，分内、外街。内街经下沉式广场下地下一层，泛首层商铺下楼梯距地面18米，层高32米；内街经环形坡道可直接上首层，首层商铺上楼梯距地14米，层高46米。微观环境分析34商铺形式及面积分布外街全为一托二复式结构，面积100左右，一层层高33米，二层层高27米。首层和三层层高46米，二层层高36米。一期近3000套店铺，一、二层全部出售，三、四层为出租，面积从20到120不等。经营与管理模式实行统一管理运营。店铺实行24小时循环经营。即深夜至凌晨进出大宗货物；凌晨至中午批发经营；下午以零售为主；晚上为灯光夜市。微观环境分析35商业功能及业态分布该项目分为商贸商务区、购物旅游区、商业服务区、文化休闲区和滨水观光区五大功能区。总体规划为“五纵四横”交通网络格局，融合商务、商业、旅游、观光、餐饮、文化、休闲、娱乐等功能于一体，成为与国际接轨的全国性物流中心、信息中心、展示中心以及文明、繁荣、发达的现代化商贸旅游区。靠近沿河大道和五彩正巷的蓝宝石座为箱包区；靠近汉正街和大水巷的金座为女装区；靠近汉正街和五彩正巷的银座为男装区。微观环境分析36项目目标客户群及销售上的竞争力分析该项目主要的购买群以在汉正街从事多年经营活动的大中型商户及相当一部分来自于武汉市乃至辐射全国的投资型购买客户为主，如温州投资客等。由于项目位于汉正街核心腹地，它本身已经拥有一批来自于汉正街的大中型成功商户作支撑，另外，汉正街商圈在全国知名，其稀缺的地段，较高的商业价值，是目前在售商铺中（不包括本项目）最具震撼力和吸引力的。微观环境分析37项目目标消费群及招商上的竞争力分析项目采取批零监营的模式，在某种程度上容易形成品牌混杂、档次不一的局面，对高端人群吸引力较低，目标消费群主要以闲暇时间较多、喜欢物美价廉的中低层次的消费人群为主，与创世纪的高端定位基本不形成竞争。另外，其招商资源也比较充足，汉正街有着众多不同地方、不同档次的商户资源，对于规模超大的该项目来说，是资源优势，但其市场竞争力与武广商圈是不能比的。微观环境分析38【龙王庙商贸广场】项目用地面积为62404，总建筑面积约为270560，地上建筑面积约为176783、地下建筑面积约为93777，项目建筑覆盖率是65。项目共分三期开发，一期于2004年10月18日开工，目前在售，预计一期交付时间为2005年12月，开业时间约为2005年12月。一期总建筑面积是943725，地上建筑面积是3800，下沉式广场的建筑面积约625，容积率是066。一期共有228个铺位，得房率为50以上。微观环境分析39项目一期建筑高度为17米，共有2层，第一层层高为78米，第二层层高为58米，工艺品城层高为48米，一期配有停车场面积6000余。项目二期、三期一层层高51米、二层层高51米，三层层高51米，四层层高51（84）米，五层高84米，地下一层层高为51米。二期交付时间为2006年12月，三期交付时间约为2007年12月。微观环境分析40项目在操作模式、目标客户群、目标消费群上与汉正街第一大道有相似之处，但是由于汉正街第一大道同时推出，面临市场竞争压力来自于销售与招商两个方面。对创世纪造成的竞争冲击也仅来自于销售上的，尤其是对投资型客户的竞争。微观环境分析41竞争环境分析总结商业项目之间的竞争已经上升为商圈之间的竞争，汉正街、武广、江汉路武汉三大商圈之间的竞争，实质上是复兴的传统商圈、新兴的核心商圈之间的竞争，尤其是用于销售的项目，突出体现在对投资型客户的争夺上。在售的商业项目与目前只租不售的商业项目之间的竞争，虽不存在销售上的竞争压力，但是在招商上面却面临着争夺商家的竞争压力。微观环境分析42汉正街正在开发的商业项目，龙王庙商贸广场、汉正街第一大道，开发规模大，周期长，早先开发的商业部分必须能够较好的投入经营与运作，若早期开发部分不能很好的经营与运作，则很容易给项目后期的销售造成很大的阻力。在对外的宣传口径上均以租多卖少，便于统一经营管理的口号来吸引想进入项目的经营户，实际操作上则采取十分灵活的尺度。微观环境分析43在商圈的档次上有很大的差别，因此商圈之间的竞争的，主要在于销售，而不在于招商。而商圈内部商业项目之间的竞争，既有招商上的竞争、又有销售上的竞争压力。由于本项目为武广商圈之内唯一可卖的商业项目，因此基本上没有来自于商圈之内的竞争压力。微观环境分析44在地段上武广商圈和汉正街商圈的知名度在省内外都是相当高的，所不同的是武广商圈的档次和总体形象要远远强于汉正街和江汉路。在商铺总价上，商铺总价从50多万到今400万均有分布，价格跨度较为广泛，但不管是价格范围均有实力人群买单。首层商铺均价采取常规手段销售，最高均价拍卖均价42000元/。微观环境分析45商住楼竞争环境分析目前整个住宅市场新盘数量相对较少，尤其是新入市的项目较少，而前期参照的一部分商住型楼盘及小户型楼盘，已经基本销售完毕，研究价值不大，而武广商圈内及其周边区域的在售商住型及写字楼物业并不多，因此，主要选择了武广商圈内及周边区域内在售的几个楼盘进行重点的研究和分析。微观环境分析46竞争楼盘基本资料一楼盘名称开发商项目地址建筑形态主力户型主力面积（）特色配套新世界中心新世界中国地产有限公司武汉市解放大道634号高层无阳光新天地新天地房地产开发有限公司新华路中段，民生大厦对面高层113870商业氛围浓厚，底3层商铺提供全面的商务配套宝丰时代武汉怡佳房地产开发有限公司解放大道宝丰路路口高层322110150位于宝丰路路口有比较完善的外部配套华立新华时代武汉华立置业发展有限公司新华路马场角车站小高层高层32290150正对菱角湖广场宝利金国际武汉世纪华宇置业有限公司汉口花楼街198号高层11123065与万达商业广场、步行街相邻，外部商业配套完善楚天星座武汉金华实业有限公司汉口青年路与万松园交汇处高层112665位于万松园路与青年路交汇处，外部配套比较完善景江华庭武汉荆江房地产开发有限公司六渡桥高层224080享有六度桥商圈完善的商业配套微观环境分析47楼盘名称开发规模销售现状均价（元/）主打形象物管（元/）新世界中心写字楼71940中心公寓7万多，酒店万多国际风情街未售未定中心实力合众连横出类拔萃未定宝丰时代占地241424建面25043604500商务旗舰创富胜地20阳光新天地5313地面积37732筑面积805500华立新华时代80000筑面积未销售10月未销售10月价格出来杭州风情待定宝利金国际地面积713943103648694700中坚地标繁华尽览16楚天星座建筑面积451922005年6月26日开盘305500精1景江华庭占地8000建面59000大户型剩余较多4300（精装修）微观环境分析48【新世界中心】新世界中心上部建筑的物业类别比较丰富，有7万多的写字楼物业、7万多的板式公寓物业，以及4万多的五星级酒店。其中，写字楼物业、公寓楼物业是新世界拥有产权的物业。而其五星级的酒店因为是占了原武汉饭店的地，并没有产权，只有20年使用权，20年后新世界将会将其还给武汉饭店使用。微观环境分析49新世界中心的写字楼只租不卖。新世界中心的公寓有7万多，其中1万多将作为产权式酒店销售出去，具体的操作方式尚未确定，6万左右的公寓将作为住宅加以出售。其五星级的酒店只有使用权和收益权，不能出售。所有物业的租售价格均未确定。微观环境分析50新世界中心目前的工程已经完成80左右，这在一定程度上可以显示出开发商的资金实力，增加人们对该项目的信任度。另外，其商铺、写字楼目前只出租，不销售的模式，不仅显示了开发商的实力，也在某种程度上可以保证项目的档次和品质。这一点是其招租和部分物业销售中，比较有竞争力的因素。新世界中心的上部物业仅有其公寓（包含住宅与产权式酒店）可以出售，而且其入市的时间也预订为今年10月份，这与本项目的销售进度是基本相交叉的，势必会造成一些竞争，尤其是上部的酒店式公寓和住宅物业造成的竞争。微观环境分析51【阳光新天地】该项目居新华路中段，地理位置优越。周边金融中心、信息中心、文化娱乐中心、休闲广场等配套设施齐全，交通便利。该楼盘由商业、酒店公寓、商务公寓三大物业形态构成，共29层，其中13层为餐饮、娱乐、休闲商业服务中心；417层为纯投资型酒店公寓，由星级酒店管理公司统一经营与管理；1829层为商务公寓，面积可自由组合，随意分割，可供客户随意选择。微观环境分析52417层酒店公寓统一精装修，配备统一家具家电，1829层商务公寓为毛坯房交房。首层和四层分设豪华大堂，同时设有空中花园等绿化景观。销售情况目前13层未对外销售，租售价格并不确定，417层的酒店公寓面积为3570，上半年已全部销售完。1829层为商务公寓，4月份开盘销售，购买面积70起，目前均价5500元/，销售90，现仅剩5500元/以上的高层单位尚未售出，项目前两年的物业管理费为3元/月，相对较高。微观环境分析53操作方式该项目的酒店公寓由武汉新宜天地酒店管理有限公司统一经营管理，对购买酒店公寓的客户实行六年包租，7的年返租率，在包租期间，其购买客户每月有一天的免费居住期，即一年12天的免费居住。这种方式对于投资客户来说具有很大的吸引力，因此项目一经推出就受到投资者的追捧，销售状况良好。微观环境分析54这表明了在目前消费者越来越理性的情况下，如果单纯强调地段的升值潜力，而不能从实际上保证其收益，则未必能够取得成功，但是如若像阳光新天地这样引进酒店经营，极大的保证了投资者的收益，则一定会取得胜利。商务公寓采取投资和自用两种操作方式，但是仍以投资为主。微观环境分析55宝丰时代该项目位于宝丰路路口，正对桥口体育休闲广场，所处地段较为核心，周边商业、商务、生活配套十分齐全，中百仓储、武汉美食一条街等与项目仅仅相邻，为项目提供了较好的外部支撑。该项目规模较小，总共也只有2万多的体量,总的开发体量不大。428层为商住楼，三梯六户的内廊式布局。各户型仅有一面或两面采光。微观环境分析56户型面积分布于90150之间，以居家的方式加以布局，但可以根据情况将厨房管道封闭或改为卫生间上下水。项目定位于商住楼，商务与居住混杂，使项目整体档次并不高，但平均价格仅有4500元/，地段也较为核心，仍然吸引了不少的企业用户在此置业。微观环境分析57【竞争环境分析总结】小户型楼盘销售速度大大减慢，尤其是没有特别卖点的小户型楼盘消化速度大大减慢。新开小户型楼盘大大减少，市场竞争压力大大降低。微观环境分析58三、项目定位本项目由下部商业裙楼和上部塔楼组成，其中商业部分面积占据2万多方的体量，上部塔楼也有5万多方，二者的总价值基本相当，因此，在对本项目进行定位时分别从下部商业裙楼和上部塔楼出发。项目定位59商业物业定位由于在与贵司合作的前4个月中，我司对本地现存典型竞争商业物业及上海、广州等地的特色商业物业进行了比较细致的考察，借鉴了其设计中的亮点，业态分布及商铺划分的微妙之处，并与贵司基本确立了本项目的商业形式、商业档次、商业特色、商业功能、商业业态、商铺面积、经营模式定位等诸个细节上的定位。下面将就这些已经达成共识的定位进行文字性的确定。并从市场的角度出发用竞争楼盘对比法，从市场的角度确定本项目的价格定位。项目定位601、商业形式定位室内集中式商业，通过条形中庭创造均好性强的室内购物环境。项目定位612、商业档次定位定位于高档。原因有二第一、武广商圈商业项目众多，各类商业项目档次涵盖中档、中高挡、中低档，目标消费群与其他商圈人群相比，总体消费层次要高；第二、其他商业项目已经做得比较成熟，走低端路线不适合于本项目，走中档路线，竞争必然激烈，从差异化角度来说本项目定位于高档，有利于充分利用客户资源，规避无谓竞争。项目定位623、商业功能定位购物功能为本项目主要的功能，另外，餐饮、休闲、娱乐也占据相当体量。通过餐饮、娱乐、休闲既能完善商场功能，又能吸引消费人群，延长其消费时间，带动对主要功能的消费。项目定位634、商业业态定位及分布本项目的业态上以服饰为主，以休闲、娱乐类的业态为辅，并配以利润率或消费频次较高的业态，如化妆品、各类特色餐饮等。在前面的4个月工作中，已经基本确立了本项目的具体业态，下面将各楼层业态分布提炼如下项目定位64第一层商铺业态分布如下底层铺面商业价高，而且各个位置的商铺价值差距也大，因此，为充分实现各区域商铺的价值，在业态的分布上，也显得比较具有综合性，其中，临街铺面商业价值最高，因此以实力较强的特色品牌店、旗舰店、体验店等大面积特色铺面吸引人气和提升档次；而中庭及入口处的商铺商业价值居于其次，因此以金银首饰、名牌钟表、品牌化妆品、男女配饰等利润率高的业态为主；其他部位商铺则以展示品牌及销售为目的的品牌服饰店为主，涵盖服装、鞋帽、箱包、手袋等。项目定位65第二层商铺业态分布如下国际品牌女装专区，涵盖国际品牌女士服装配饰、时装精品，国际品牌时尚女装、休闲女装，国际品牌商务女装等。第三层商铺业态分布如下国内品牌女装专区，涵盖品牌时尚、休闲服装；品牌时装配饰，国内品牌时尚女装、休闲女装，国内品牌商务女装等。项目定位66第四层商铺业态分布如下国际、国内品牌休闲男装；国际、国内品牌商务男装、男士正装；时尚男装、休闲男装；作为运动、休闲品牌服装专区。项目定位67第五层商铺业态分布如下由于第五楼商铺楼层较高，在销售上和业态的分布上均不能与14层楼商业的业态及划分方式相比。第五层楼商铺在业态必须与14楼有所差异，并形成整个商业的特色，区别于传统的商业形态。因此，建议以娱乐、休闲餐饮为主，业态以咖啡厅、西餐厅、特色餐饮、古董鉴赏厅、高档酒吧、贝乐园等为主，使购物、娱乐、休闲互动等高品位娱乐休闲场所。项目定位685、商业特色定位主题特色是商业整体形象识别的核心本质。在日趋激烈的商业竞争环境中，只有那些形象鲜明、具有强烈人格魅力的商业项目才能脱颖而出，成为市场的领导者。主题特色是商业项目培育、稳定和扩大市场资源的坚强保障，也是商业项目租金增值和商品附加值提升的支持基础。因此，我司对本项目特色定位提出以下建议项目定位69营造情景式购物环境，通过娱乐、休闲等形式带动零售。年轻、时尚、浪漫化的消费环境，通过流行的休闲、娱乐方式带动一类人群在此聚集消费，找到市场的突破口。打造国际、国内品牌购物中心，特色性消费场所。项目定位706、经营形式定位建议本项目在经营形态上实现对传统零售业的突破将“休闲消费”融入传统零售，带动零售，通过休闲创造直接的收益，并吸引充足的人气，从而全面带动购物消费，打造“休闲娱乐”为主题的商业格局。项目定位717、商铺面积定位商铺面积划分的作用主要有三第一、通过面积，使其总价控制在合适的范围内，众多的投资者均购买得起，第二、通过面积差异，拉开总价差距，使其有利于商业价值低的商铺先销售出去，而高价值商铺的销售贯穿全过程，而能带动其他商铺的销售。第三、合理的商铺面积划分有利于商家的经营，有利于充分的吸纳室内外人流。项目定位72因此，在本项目主力的商铺建筑面积主要分布于3040之间，一楼临街铺面、中庭部位的高价值铺面适当划大，以60100为主，二、三、四楼中庭部位的铺面及主要人流集结点的铺面面积适当划大，以50左右为主，四楼根据其运动、休闲类品牌服装的要求面积适当划大。五楼的商铺以大面积为主，适用于娱乐、休闲类业态需求。项目定位73【价格定位】在4月份提交的方案中，我司根据项目所处地段的租金现状对本项目地段的价格进行了初步的计算。由于该价格并没有考虑市场竞争因素而作出，而项目推出之后，必然会受到来自于汉正街、江汉路等商圈在售的有影响的商业物业项目之间的竞争，因此，本次定价将采取楼盘可比因素量化定价法。项目定位74因素权重汉正街第一大道（一层外街）龙王庙商贸广场（整体）项目地块（一层整体）位置054242525价格055254242商业氛围04525252人气03515412515物业管理03309309412商业形态03515412412交通0441641652升值潜力03515412515商业规模0251408306商业配套01505505404外观02408408408物业配套03515515412发展商信誉02408408306付款方式02408408408铺面设计03412309412销售情况01404303404广告0251408408停车位数量01505404303评分2219721均价420003000036939676项目定位75因素权重美奇儿童城（一层整体）EGO数码国际（一层临街）宝丰时代（一层整体）位置0531542315价格053154221商业氛围04312416312人气03309412309物业管理03309309206商业形态03412515309交通04312312416升值潜力03412412412商业规模02408306204商业配套01404404202外观02306306204物业配套03309309309发展商信誉02204204204付款方式02408408408铺位设计03515515206销售情况01202404202广告02408306102停车位数量01303202202评分16318132均价200003000015000项目定位76原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）XXYYXY1汉正街第一大道（一层外街）224200048417640000009240002龙王庙商贸广场（整体）19730000388099000000005910003宝丰时代（一层整体）13215000174242250000001980004美奇儿童城（一层整体）16320000265694000000003260005EGO数码国际（一层临街）1830000324900000000540000合计892137000163602418900000025790004469213492030188852645690504项目定位77根据表中所给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。故将所要建立的回归方程设置为YABX只要解出式中的待定参数A与B，该回归方程即可唯一确定。根据计算栏数据，得Y264569050453018885X其中Y为楼盘均价，X为楼盘得分。据上述分析，项目地块的得分为21，计算得36939676元/。项目定位78使用可比楼盘量化因素法定价得出的价格为37000元/，该价格在与众多有影响的商业项目进行竞争是比较具有市场竞争力的。同时该价格为本项目一层总体的面积。项目定位79商铺价值随楼层提高逐步递减，其均价水平也随楼层有一定幅度的降低，根据逐层价格递减30的规律计算得出的各楼层商铺销售均价为2楼，370007025900元/平方米3楼，259007018130元/平方米4楼，181307012691元/平方米5楼，12691708883元/平方米因此，将本项目1楼平均价格定位为37000元/平方米；2楼平均价格定位为26000元/平方米；3楼平均价格定位为18000元/平方米；4楼平均价格定位为12000元/平方米，5楼平均价格定位为9000元/平方米。项目定位80【目标客户群定位】对于本项目来说，其目标客户群主要具有如下特点置业目的以投资为主，自用为辅。区域特点由于本项目特殊性，温州投资客户将成为本项目重要的客户来源，此外武汉市区以及其他一些地区的外来投资者也将成为项目主要的买家。项目定位811、上部塔楼物业类别定位由于上部塔楼自身条件限制，南北区采光、观景、噪音条件的差异较大。其中北区眺望中山公园、背向车行道，噪音少，但采光较差，因此，仅适合于短住，而南区正对解放大道，采光条件好，但噪音大、景观条件差，对于居住来说不太适宜。这对项目的定位来说比较复杂，我司前期充分结合项目自身情况及市场上写字楼物业、商住楼、纯住宅物业、普通小户型物业的实际情况，如销售周期、物业档次、项目自身的采光条件、景观条件等综合因素的考虑，将本项目定位为酒店式公寓与商务公寓两种物业类别。其中，比较安静、景观条件较好的北区为酒店式公寓，采光条件优越，但噪音较大的南区定位为档次较高的商务公寓。项目定位822、酒店式公寓定位从前面的分析我们建议本项目北面建筑以酒店式公寓的模式运作，因此下面将对酒店式公寓的物业用途、产品、装修标准、配置、经营方式以及目标客户群这几个方面进行具体的定位。项目定位83【物业用途】以投资为主，自用为辅。【产品定位】户型、面积定位在本项目的户型设计中，我司建议将本项目的基本户型单位控制在5080之间，在保证每一单位户型管道和排水系统的同时，根据面积大小设计标准间或档次较高的套间。项目定位84户型配置户型配置能够满足基本的居住需求，同时，提供相关办公配置，使户型同时具备居住与办公两种条件。建议给本项目的基本户型配备厅、室、厨、卫等基本的功能空间。项目定位85装修标准建议本项目酒店式公寓以统一精装修为主。装修配置建议酒店式公寓配置家具、家电以及部分生活用品如床上用品等。项目定位86经营方式定位从前面对市场的分析来看，消费者不再盲目追寻，投资更为理性，目前大部分小户型的销售都陷入了相对疲劳的阶段，而阳光新天地通过采取引进酒店进行经营，在一定程度上保证了投资者的实际收益，因此该楼盘销售较为火爆，而其他一味强调后期的升值潜力的小户型楼盘则销售业绩相对较差，所以建议本项目酒店式公寓引进一家知名酒店进驻经营管理，以保证客户后期的投资利益，增强投资信心，以促进项目的销售。项目定位87【目标客户群定位】从项目的定位来看，本项目酒店式公寓的目标客户群主要具有如下特点置业用途主要为投资。区域特点以武汉及周边区域客户为主，同时包括外来投资商。项目定位88年龄特点30岁以上客户，其中以3050岁之间的人群为主。主要是这一年龄阶层的人群拥有较高的经济实力，手头活动资金较为宽裕，有一定的闲钱用以投资。同时这一年龄阶层的人群，心智均较为成熟，对于房地产市场前景看好，有较大的信心投资房产。项目定位89消费心理对于投资者来说，他们最为关心就是是否能够保证他们的收益，因此在选择投资对象时，首先看重的就是项目的地段。所以对于本项目来说，在宣传上仍然应抓住其良好的地理位置来论述，以更大限度的吸引房产投资客户。项目定位903、商务公寓定位同样我司也将对本项目南面的商务公寓从物业用途、产品、装修标准、配置、经营方式以及目标客户群进行具体的定位。【物业用途】以投资为主，自用为辅。项目定位91【产品定位】户型、面积定位在本项目的户型设计中，我司建议将本项目的基本面