2015-2016商业地产定位市场研究（成都篇）最新报告

20152016商业地产定位市场研究（成都篇）最新报告三顾咨询51SANGU商业地产定位研究20152016商业地产定位市场研究（成都篇）最新报告成都作为我国西南地区的经济、科技、文化和教育中心，通信和交通枢纽，凭借自身独特的魅力，每年吸引大量的商务客人、国内外的游客以及探亲访友者人。进入21世纪以来，成都市国际贸易往来日益频繁，以及各类会议的承办，促使酒店业以前所未有的速度高速发展着（图46）。截止2013年底成都市一共拥有137家星级酒店，其中五星级酒店14家，四星级34家，三星级65家，二星级和一星级分别是21和3家。从2006年到2012年，成都市星级酒店进入平稳发展阶段，即数量上没有明显的增加也没有下降。但是这并不代表星级酒店行业发展停滞，而是星级酒店行业内部进行调整，中低星级酒店数量有所下降，高星级酒店逐渐增加，如图47。然而整个星级酒店的结构还是呈现出中星级酒店（三星级）数量最多的，两头少的纺锤形结构。图46成都市星级酒店数量变化图图47成都市20062012星级酒店结构图（资料来源成都市年鉴和成都旅游政务网）42酒店及综合体分布及商圈分析421成都市酒店分布根据图48中的柱状图直观地可以看出成都市各区星级酒店的分布，以成都市五个主城区为首，其余周边的区、市、县都分布较少。主城区中以青羊区的星级酒店最多，锦江区次之，金牛区和武侯区数目相同排第三，然后成华区。主城区外的区、市、县以都江堰市最多，因为其拥有青城山都江堰这个世界级自然遗产，旅游业相对于别的地区较发达。图48成都市星级酒店数量分布的地区差异图422成都市主城区现有星级酒店分布差异根据成都市旅游政务网公布的成都市星酒店资料，如图32所示，成都市各星级酒店的数量中数三星级酒店最多，占了全部星级酒店的近1/2，其次为四星级酒店稍多于1/5，接着是二星级酒店的18，五星级酒店的1/10，一星级酒店最少，仅占了总数2。图49成都市星级酒店结构构成43成都市主城区星级酒行业分析431五星级酒店行业分析4311五星级酒店分布数量及规模分析截止2014年1月，成都市主城区已挂牌的五星级酒店共计14家，主要集中在CBD核心区域以及周边区域，五星级酒店在锦江区比较集中，占总量的50。表41成都市主城区五星级酒店分布序号酒店名称地址区域1锦江宾馆人民南路2段80锦江区2泰合索菲特大饭店滨江中路15号锦江区3总府皇冠假日酒店总府街31号锦江区4望江宾馆下沙河铺42号锦江区5香格里拉酒店滨江东路9号锦江区6岷山饭店人民南路2段55号锦江区7城市名人酒店人民南路一段122124号锦江区8加州花园酒店沙湾路258号金牛区9西藏饭店人民北路10号金牛区10凯宾斯基饭店人民南路四段42号武侯区11家园国际酒店机场路181号武侯区12成都明宇尚雅饭店武侯区临江西路1号武侯区13天府丽都喜来登饭店人民中路一段15号青羊区14世纪城洲际大酒店高新区世纪城路88号高新区根据图410显示，目前，成都市五星级酒店选址集中在二环以内的有10家，二环至三环间有2家，三环外有2家。消费能力强，人流量足，人气旺是五星级酒店入驻的必备条件。图410（1）成都主城区五星级酒店分布图410（2）成都主城区五星级酒店分布图410（3）成都主城区五星级酒店分布4312五星级酒店价格水平分析表42成都市主城区五星级价格标准对比序号酒店名称开业时间房间数量标准房价元/晚行政套房元/晚1锦江宾馆1960年开业2008年装修47878024992泰合索菲特大饭店2003262103517833总府皇冠假日酒店1996年开业2008年装修40289819284望江宾馆1997年开业2012年装修46652815805香格里拉酒店2007年开业5793146329946岷山饭店1988年开业2010年装修40978819887城市名人酒店2008年开业45180333688加州花园酒店1997年开业2002年装修39840811589西藏饭店1988年开业2002年装修27541883810凯宾斯基饭店2004年开业2010年装修4711080252411家园国际酒店2003年开业268468145812明宇尚雅饭店2011年开业367690203013天府丽都喜来登饭店2000年开业387834205314世纪城洲际大酒店2008年开业55513303383注今年4月加州花园酒店因必备项目缺失、服务设施严重交叉和设施设备陈旧而被取消了五星级酒店的资格4313五星级酒店配套设施分析表43成都主城区五星级配套标准对比酒店配套天府丽都喜来登饭店泰合索菲特大饭店总府皇冠假日酒店锦江宾馆凯宾斯基饭店香格里拉酒店望江宾馆加州花园酒店西藏饭店岷山饭店家园国际酒店明宇尚雅饭店城市名人酒店世纪城洲际大酒店客房配置标准房367246322448438533套房351580314460总统套房110111房间面积标准房282828283442套房5485586255561286484234总统套房350443N/A1000284276房间内设施传真宽带网络保险箱小酒吧柜CD播放机DVD数码影院会议设置会议面积（M2）6407451368211420004237会议室数量66613717餐饮设施咖啡厅座位数170140300500250510中餐厅座位数40015018064270餐饮概念1/座位数日式/45烤肉/40西式/13餐饮概念2/座位数日式/280韩式/60餐饮概念3/座位数日式/100大堂吧座位数251104534250126酒吧/座位数334028031客房服务24HOUR康体中心健身俱乐部室内游泳池室外游泳池脸部按摩身体按摩美容沙龙网球场其他设施客梯数666468商业店面3320535行政酒吧商务中心洗衣服务贵重物品寄存停车位收费免费免费免费免费免费432四星级酒店行业分析4321四星级酒店分布数量及规模分析截止2014年8月，成都市共计有27家四星级酒店，其中，锦江区5家，青羊区9家，武侯区5家，金牛区6家，成华区2家。我们从每个区中选取2家四星级酒店作为竞争对手，进行系统分析。表44成都市主城区四星级酒店分布序号酒店名称地址1怡东国际酒店二仙桥东三路1号2金玉阳光酒店双林路96号3润邦国际酒店蜀汉路249号4芙蓉丽庭酒店一环路北二段西二路17号5宇豪罗曼大酒店人民中路二段22号6新华国际酒店古中市街8号7波尔菲特酒店佳灵路75号8锦悦酒店二环路西一段二号9岷山安逸大酒店春熙路东段1号10世代锦江国际酒店锦江区下南大街59号图411显示，目前，成都市四星级酒店基本上集中在消费需求量较大三环以内，本项目虽然选址龙潭立交三环口，但毗邻龙潭水乡与大熊猫繁殖基地，也符合酒店选址标准。图411成都市主城区四星级酒店分布4322四星级酒店价格水平分析表45成都市主城区四星级酒店价格标准对比序号酒店名称开业时间房间数量标准房价元/晚套房元/晚1怡东国际酒店2010玉阳光酒店2005年1542857583润邦国际酒店2008年1854089394芙蓉丽庭酒店2001年开业2011年装修1962286685宇豪罗曼大酒店2002年开业2013年装修23433826506新华国际酒店2001年开业2011年装修21334810687波尔菲特酒店2010年开业2014年装修1523887588锦悦酒店2012年1484395399岷山安逸大酒店2008年19853871810世代锦江国际酒店2005年开业2011年装修4613669754323四星级酒店配套设施分析表46成都市主城区四星级酒店配套标准对比酒店配套怡东国际酒店金玉阳光酒店润邦国际酒店芙蓉丽庭酒店宇豪罗曼大酒店新华国际酒店波尔菲特酒店锦悦酒店岷山安逸大酒店世代锦江国际酒店房间设施宽带上网免费市内电话国际长途电话免费国内长途电话空调吹风机24小时热水暖气酒店设施西式餐厅中式餐厅残疾人设施会议室健身房无烟房SPA商务中心酒吧桑拿棋牌室停车场免费免费收费收费收费收费免费免费免费收费433精品主题酒店行业分析4331精品主题酒店分布数量及规模分析截止2014年8月，成都市主城区共计有11家精品主题酒店，我们将所有精品主题酒店作为竞争对手研究对象。表47成都市主城区精品主题酒店分布序号酒店名称地址1紫扉酒店华星路4号2朴院禅文化精品酒店龙江路14号3钓鱼台精品酒店宽巷子3839号4德门仁里酒店宽巷子8号5成都会馆五岳宫街28号6圆和圆佛禅客栈文殊坊B66号院7浣花锦城酒店百花西路28号8加州壹号酒店金沙路15号9果然24房酒店建设南支路4号10瑞庭竹岛酒店老成仁路8号11贝爱浪漫酒店天仁路178号三楼图412显示，目前，成都市主城区精品酒店主要选址在三环内，且大部分集中于文化氛围较浓厚的旅游景点周边。图412成都市主城区精品主题酒店分布（1）图412成都市主城区精品主题酒店分布（2）4332精品主题酒店价格水平分析表48成都市主城区精品主题酒店价格标准对比序号酒店名称开业时间定位房间数量价格区间（元/晚）1紫扉酒店2014年开业主题酒店672686582朴院禅文化精品酒店2014年开业精品酒店744584683钓鱼台精品酒店2014年开业精品酒店45198740024德门仁里酒店2012年开业精品酒店1079017805成都会馆2009年开业精品酒店2038014806圆和圆佛禅客栈2009年开业2012年装修主题酒店354989887浣花锦城酒店2011年开业主题酒店593888898加州壹号酒店2010年开业精品酒店911884889果然24房酒店2011年开业主题酒店2449878810瑞庭竹岛酒店2012年开业主题酒店11933889811贝爱浪漫酒店2012年开业主题酒店104097394333精品主题酒店配套设施分析表49成都市主城区精品主题酒店配套标准对比酒店配套紫扉酒店朴院禅文化精品酒店钓鱼台精品酒店德门仁里酒店成都会馆圆和圆佛禅客栈浣花锦城酒店加州壹号酒店果然24房酒店瑞庭竹岛酒店贝爱浪漫酒店房间设施宽带上网吹风机24小时热水免费市内电话空调国际长途电话酒店服务早餐服务洗衣服务外宾接待行李寄存租车携带宠物叫醒服务酒店设施西式餐厅中式餐厅会议室游泳池健身房棋牌室无烟房酒吧SPA桑拿商务中心停车位收费免费收费免费收费免费免费成都市商业综合体市场分析441商业综合体分布数量及定位2014年上半年开业的5大商业综合体（图416），在地理位置上分别位于市中心、城南及城西，对于各自所处区域内的商业配套均起到了丰富与提升的作用。从这5家商业综合体的业态规划及品牌招商等方面不难看出，他们均以目标客群为参考和基础划定了不同的定位，如IFS（成都国际金融中心）定位中高端路线，消费辐射面以整个成都为基础，而鹏瑞利青羊广场则偏重于片区内消费，地域性强，为“社区型商业综合体”。图4162014年上半年开业的商业综合体2014下半年预计开业商业综合体有8家，其主要分布于城南、城西及市中心。图4172014年即将开业的商业综合体根据2014年统计，成都市商业综合体以100余个、数千万平方米的数量居全国前列，综合体发展日臻成熟。随着综合体的数量不断增加，各区域城市副中心逐渐形成。图418成都市主城区部分商业综合体442商业综合体业态分析根据成都市规划推进及经济发展，目前成都市商业综合体已经形成四大板块竞争格局。分别是东大街板块、人南路及天府新城板块、市中心板块、非典型板块（城西及城北）。市中心板块占据核心商圈黄金地段位置，高档集中商业为主。已聚集足够的人气和商业氛围，走高端路线。表410市中心板块商业综合体对比富力天汇MALL九龙仓国金中心华置广场产品种类商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅规模60万，商业25万49万30万业态居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐商业定位中高端时尚百货商场高端时尚百货商场高端高档精品商业主要构成单元富力天汇MALL；富力JW万豪酒店；爱丁堡公馆；史丹尼国际公寓；超甲级写字楼和商务中心；花园式咖啡厅、茶楼；6星级的精品酒店；全球最高级的品牌；195米的高档电梯公寓；超5星酒店；东大街板块西部金融街，基本以写字楼为核心物业，板块人气和商务气氛正快速成熟中，未来将成为城市高端的商务综合体集群。表411东大街板块商业综合体对比新鸿基环球贸易广场东大街铁狮门项目产品种类商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅规模130万，13万17万业态居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐商业定位高端时尚百货商场中高端时尚百货商场主要构成单元超五星级酒店；高档酒店式服务公寓；超一流甲级写字楼；大型高档购物广场；国际化住宅；甲级写字楼；住宅；酒店式公寓；商场；人南路及天府新城板块供应巨大，品质高端，受区域成熟度所限价格相对较平，但未来潜力巨大。表412人南路及天府新城板块商业综合体对比凯德置地来福士广场保利中心花样年美年广场产品种类商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅规模234万，商业74万40万100万业态居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐商业定位高端时尚百货商场高端时尚百货商场中高端时尚百货商场主要构成单元甲级写字楼；商场五星级酒店；服务式公寓BOUTIQUEOFFICE高品质住宅；商业和高端写字楼；300M成都高空豪华观景台；保利院线住宅；写字楼；LOFT；公寓；酒店；商业；艺术馆；总部基地；培训中心非典型板块城西城北分布，多为价值洼地，旧城改造区域为主，多以商业和国内实力开发商开发为主。表413非典型板块商业综合体对比金牛万达广场瑞安城北天地绿地世纪城龙湖北城天街产品种类商业、住宅商业、写字楼、住宅商