某某县某某广场房地产开发项目可行性研究报告

某某县某某广场房地产开发项目可行性研究报告某某县某某广场房地产开发项目可行性研究报告某某省设计院二OO八年七月目录第一章总论（1）第二章项目建设必要性与可行性（4）第三章项目市场调查分析（190）第四章场址主要建设条件（32）第五章工程设计方案（34）第六章节能与节水（47）第七章环境影响评价（49）第八章组织机构与人力资源配置（53）第九章质量保证体系及工程招投标方案（56）第十章项目实施进度（59）第十一章投资估算与资金筹措（60）第十二章财务评价（63）第十三章社会评价（670）第十五章可行性研究结论（74）附件及附图第一章总论第一节项目概况一、项目名称某某县某某广场房地产开发项目二、建设单位江西某某实业有限公司三、法人代表钟延金江西某某实业有限公司注册资金200万美元，具有房地产开发二级资质，是江西省最具实力的台资投资企业之一，主要从事房地产的投资开发、物业管理、装饰装潢业务，2002年被评为“江西省先进房地产开发企业”。四、建设地址某某县工农兵大道五、建设性质新建六、建设规模总建筑面积6670M2，其中住宅共364户30290M2、商业建筑面积1963605M2、地下车库建筑面积46000月2010年10月八、主要技术经济指标1、总用地面积060M23、容积率7264、绿地率35125、估算投资总额为964449万元，其中其中开发建设投资0552万元。6、资金来源资本金自筹3700万元，占3000万元，占4147；其余为售房收入194449万元，占2016。7、销售净收入140760、所得税124736万元11、净利润253252万元12、总投资利润率262613、资本金收益率60IC1516、财务净现值145129万元0（IC15时）17、投资回收期209年1006165号）2、某某县国民经济和社会发展“十一五”规划3、中华人民共和国城市规划法4、城市居住区规划设计规范（GB501093）5、江西省城市规划管理技术导则6、某某县县城总体规划设计方案（19992020）7、江西某某某某广场建筑规划设计方案0、建设单位提供的有关资料二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三、可行性研究的结论开发建设某某县某某广场项目可以达到下述目的1、符合某某县县城总体规划（19992020），有利于某某县的旧城改造，有利于整治和美化城市环境。2、本项目将建成某某县的商业航母，为某某县城镇居民提供一处独特的生活居住环境及购物场所。3、盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。第二章项目建设必要性与可行性第一节项目背景一、某某县概况某某县古称西昌，建县至今已有100年历史，自古享有“声名文物之邦”的美誉，并以“地产嘉禾，和气所生”而得县名。某某县隶属于江西省吉安市，位于江西中部，吉泰盆地腹地，毗邻革命圣地井冈山，是全国20综合改革试点县之一，也是江西省唯一的县域经济改革与发展试点县。某某县共有16个建制镇6个乡，全县2005年年末总人口5166万人，2005年末县城人口1120。东西最长处105KM，南北最宽处57KM，县域面积266541KM2。县境东南界兴国、南邻万安、西南毗遂川，西接井冈山、永新，北与东北连接吉安，京九铁路、105国道、赣粤高速公路穿境而过，以泰井高速公路与赣粤高速公路某某接口为起点直通井冈山，井冈山机场位于某某县禾水镇，距县城10KM，赣江横贯县境中部，上溯赣州，下抵九江，自古有“咽喉荆广，唇齿淮浙”之称。县城所在地澄江镇位于县城中部，赣江的西岸，历来为全县的政治、经济、文化、交通中心，是吉泰盆地主要货物集散地，县城距省会南昌市260KM，至吉安市42KM。二、某某国民经济概况生产总值全县生产总值由2000年的2156亿元增加到2005年的3711亿元，增长721，年均增长1147，三次产业结构由2000年的431302267调整到3279305，工业成为推动经济快速增长的主导力量。财政总收入由2000年的1114亿元增加到2307亿元，增长1071，年均增长1505；地方财政收入由2000年的9205万元增加到1717亿元，增长005年规模工业企业完成工业增加值353亿元、利税总额5799万元，分别是2000年的196倍和177倍，年均增长分别为192、154。利用外（内）资2005年实际利用外资2319万美元，比2000年增加1711万美元，年均增长307；实际利用内资126亿元，比2000年增加11053亿元，比“九五”期间增加3607亿元，增长2494，年均增长49005年城镇居民人均可支配收入达72715元，农民人均纯收入达374000年增加2612元和1213元，年均增长05万平方米，新增园林绿地面积1414万平方米。2005年全县城市化率达315，比2000年提高4个百分点，年均增长291。由此可见，作为吉安市中南部的人口、经济大县，某某县随着城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来某某县经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。第二节项目建设的必要性一、是拉动内需、落实吉安市委一届十次全会提出的“一年一个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越”战略目标的需要。某某县国民经济和社会发展“十一五”规划的经济增长目标如下生产总值到2010年，全县生产总值达654亿元，年均增长12，经济结构进一步优化，三次产业结构2005年的3279305调整到221747463037。财政总收入到2010年，财政总收入由2005年的2307亿元增加到5059亿元，地方财政收入由2005年的1717亿元增加到3379亿元，年均增长17和145。利用外资到2010年，实际利用外资由2005年的2319万美元增加到40万美元，年均增长16。固定资产投资力争到2010年，固定资产投资由2005年的131亿元增加到3235亿元，年均增长20。人均可支配收入到2010年，城镇居民可支配收入由2005年的7271元增加到11710元，年均增长10。农民人均纯收入到2010年，农民人均纯收入由由2005年的3740元，年均增长75。房地产是一个非常本地化的行业，房地产的价格跟一个地方的经济增长一定是挂钩的，两个是没有办法分开发展的。某某县作为吉安市中南部的相对发达县市，这为房地产开发商创造很多的机会。“十一五”期间，GDP年均增长11以上，房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等20余个相关行业的发展，促进居民消费。按经验估算，每投资1亿元，可以使国内生产总值增长1112亿元，能有效地促进某某县的经济发展，同时还可以增加就业机会。本项目的建设，将会带动某某县一大批相关产业的发展，如商贸、餐饮、建筑业等，因而本项目成为一些相关产业的助动器。二、是配合旧城改造，全面建设小康社会的需要。小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分，某某县的经济飞速发展，居民的收入随着增长，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一，建设花园式住宅是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。某某广场项目引进新的住宅理念，开发高层住宅，既能提升某某县县城住宅的品位；信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，使得居住更舒适安全；同时，一至三层的商业将成为某某县的商业航母，对集聚工农兵大道乃至整个某某县的人气将起到一定的促进作用，且有利于周边土地的升值，推动某某县房地产开发的蓬勃健康发展；而且本项目为某某县的第一栋高层建筑，对提高县城的城市面貌起着重要的作用。三、某某县房地产开发行业发展上质量、上水平的需要。“九五”、“十五”期间，某某县房地产开发行业虽然起步较晚，但发展较快，呈现喜人势头，正在成为某某县域经济的支柱产业之一。可是与吉安市中心城区及发达地区相比，无论在建设的规模、功能配套、建筑环境、房型等都尚有较大的差距，目前某某县城区配套齐全、环境优美、房型适当、上档次的花园式多层住宅只有两个楼盘，而高层、小高层住宅尚属空白；县内的房地产开发企业管理水平、开发理念相对滞后。某某县某某广场开发建设项目，通过引进先进的开发理念和先进的楼盘规划设计思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设一流的花园式高层住宅楼，将推动县城房地产行业和开发企业上质量、上水平。四、是城镇化发展的需要某某县共有16个建制镇6个乡，全县2005年年末总人口5166万人，2005年末县城人口112010年，某某县城作为吉安市域城镇体系规划中的副中心城市，县城总人口达到1555万人，全县城镇化率由2005年的315提高到300M路程以内。2、学校、教育某某县中、试验小学位于东面工农兵大道上，距本项目约300M。3、自然景观、人文景观本项目往东面约50M为某某县的中心广场，某某县县委、县政府、公安局、检察院等各部门机关都聚集在此地段。因此本地段是一个地理位置优越、交通便利、人气旺盛、各项配套设施完善的地域，是具有高品质现代人居环境和工作环境。第二节市场供需分析一、某某县房地产发展情况分析（一）某某县房地产发展概况随着某某县社会经济逐步发展，为使某某崛起于大吉安“银三角”城市群，紧紧围绕“城建活县”的发展目标，近年来某某县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，县城中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇居民的住房条件，提升了城镇居民的生活质量。受各种因素、尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境的影响，某某县城区的房价也逐年上升。2000年以前，商品住房价格保持相对稳定，均价在600元/以下，以后几年价格涨幅不断加大。据县房地产主管部门统计（均价），2000年商品住房为550元/，2001年为620元/，2002年为650元/，2003年为70元/，2004年为920元/，2005年上半年为1100元/，下半年达到1200元/；2006年6月底均价达到1235元/，今年7月底均价达到1270元/,在吉安市的县城中价格最高；部分“黄金”地段的均价达到了1300元/。至2006年6月，多层最高价格1530元/，实际成交价146006年7月，多层最高价格150元/，实际成交价1490012005年某某县房地产开发指标统计调整表年份投资（万元）开工（万M2）竣工（万M2）销售面积（万M2）2000年15503231212001年176051232452002年3072003年53951147004年02911411147142005年000年）26005年投资规模增幅较2004年有所放缓，但投资总量仍增加了529万元。全年投资规模占全县城镇固定资产投资额的比重仍保持上升趋势，房地产业依然是全县城镇投资增长中最活跃的因素。“十五”期间房地产投资增长率2、需求基本平衡，市场发展相对稳健“十五”期间某某县商品房销售面积累计516万平方米，商品房开工面积累计4750012005年某某县商品房审批统计某某县2001年度商品房审批统计表序号建设项目建设单位建设地点审批时间层次面积（M2）1恒艺花园某某恒基建设实业有限公司山谷路元、5八层6260002某某商城腾达房地产开发有限公司县城农贸市场元、16七层23000003天弘商贸市场E栋江西天弘实业发展有限公司工农兵大道2、D栋江西天弘实业发展有限公司2、0665天弘商场A、B栋江西天弘实业发展有限公司2、000006门面商住楼江西南昌实业有限公司某某县粮油副食品公司下解放路4、11六层2400007综合楼泰兴公司中山路4、30五层0000009广场大厦西昌实业发展有限公司工农兵大道000010胜利大厦江西国泰房地产开发公司某某分公司胜利路10、9六层1000011泰豪商城福建省福清市宏信房地产开发公司某某分公司工农兵大道11、7六层19000012农资大厦丰城九九房地产开发公司某某分公司中山路11、12六层45600013昌盛大楼江西西昌实业有限公司下解放路12、20六层420000合计0002年度商品房审批统计表序号建设单位项目名称批准时间建筑面积（M2）总造价万元1华建置业有限公司华胜楼20021101152302西昌实业发展有限公司华盛大厦2002122190060021302592974江西亿泰置业有限公司江南大市场A10、A11、A1220021302592975江西亿泰置业有限公司A1栋200213053026江西亿泰置业有限公司江南大市场A9200213035911357江西亿泰置业有限公司江南大市场A4A00213025179500213013600213012140430南昌荣昌商品房开发公司荣泰福邸20022626009011江西胜康置业有限公司升泰花园200252440013002530900032013江西新华房地产有限责任公司农贸市场A栋20026173200014江西国泰房地产开发有限公司南方大厦200272210071615江西某某实业有限公司某某花园别墅（300273010003016江西新都置业有限公司江南大市场A3A、A3B2002923561721017某某金龙房地产有限公司佳宝花园20021000101002123400016019某某新纪元实业有限公司广场花园20021220410017020江西欣诚实业有限公司某某爱国房地产开发公司城东市场B栋、C1栋200212236100244合计032571某某县2003年度商品房审批统计表序号建设单位项目名称层次建筑面积（M2）总造价万元批准时间1华建置业有限公司澄江企业大楼六34001302003元242江西某某实业有限公司澄江河改造饮食街三14302003420002100342000200020037265腾达房地产开发有限公司摩托车城二期五40001752200310106某某县房管局西昌楼七4310169220031137吉水文水房地产开发有限公司工行东风分理处商住楼六137054420031110003220031110合计004年度商品房审批统计表序号建设单位工程名称层次/结构建筑面积（M2）工程造价（万元）审批日期1江西万丰房地产开发公司某某商贸城A、B、C、D六层/框混4002004012江西万丰房地产开发公司某某商贸城E、F六层/框混31004013某某县人民武装部商住楼六层/框混2001202004024华建置业有限公司云天公寓六层/砖混240942004035某某房地产开发公司昌泰安置大楼六层/砖混2324004066某某县房改办君悦花园六层/砖混75002004077吉安泰然汽运公司住宅楼六层/框混736002004070200400200400爱国房地产开发公司文苑公寓六层/框混2202220041111江西玉泰房地产开发公司静雅花园六层/砖混7500200412合计11009470722某某县2005年度商品房审批统计表序号建设单位工程名称层次/结构建筑面积（M2）工程造价（万元）审批日期1荣昌开发公司荣昌二期六层/砖混3700140200512江西粤泰房地产开发公司粤泰园1楼六层/框混6650266200523江西粤泰房地产开发公司粤泰园2楼六层/框混6650266200524江西粤泰房地产开发公司粤泰园3楼六层/框混30155200525吉安庐陵房地产开发公司安置楼A栋四层/砖混145361200546江西富瑞房地产开发公司富瑞花园二期六层/框混03669200557某某大自然供销有限责任公司供销大楼七层/框混00402200500599江西某某实业有限公司某某花园二期七层/砖混0172200510合计129035567000年为基数）审批统计表分析结论从审批建筑面积来看，20012005年审批建筑面积分别为003年稍有下降，降幅为20，20032005年审批建筑面积逐年增加。2003年审批建筑面积下降的原因是因为2003年是国家土地政策宏观调控年，各级政府清理整顿土地市场。（四）土地供应分析某某县城经营性土地实际供应量2003年13265亩、2004年24005年49190亩，2006年计划供应260亩。存量土地（据不完全统计）供应量澄江大道项目约200亩、原文田开发区约10亩、其它存量土地200亩以内。某某县城人口众多，进城人口每年约1215万人，购房需求比较旺盛。近几年某某县城土地供应相对较少、基本处于准饥饿状态，某某县土地储备中心并未储备大量土地。因此今后三年内某某县城经营性土地过量供应的可能性极小；只要商品房售价不出现过快、异常上涨，即便再增加300500亩土地供应也完全可以消化。二、2005年2006年上半年某某县房地产市场分析2005年是某某房地产市场的一个较快发展时期，房地产开发规模、投资金额、房地产价格都有较大提升；2005年国家一系列宏观调控政策的出台对某某房地产市场并未产生太大影响，甚至没有从根本上改变开发商和消费者对市场利好的心理预期；从市场成交情况来看，除少数投资购房者观望心理有所加强外，消费者总体购房热情高涨，在个别楼盘上甚至形成抢购。从某某县在建（在售）商品房调查统计表的调查和了解情况来看1、住宅方面存在着相当数量的目标客户群和大量的潜在客户群，主要为想换房和进行二次置业的中高收入家庭，以及乡镇进城人员、外出务工人员回城购房者，还有少量投资型客户。2、商铺方面存在一定数量的目标客户群和相当数量的潜在客户群，主要为投资型的中高收入家庭，以及部分收入较高的个体工商户和私营业主。某某县在建（在售）商品房调查统计表06年7月20日楼盘名称地址开工时间占地规模（亩）总建筑面积万M2总套数（套）售价（元/M2）销售情况（）工程进度（）主要房型付款方式优惠政策物业管理楼盘特点立面风格特点、房型特点、总平面特点、环境特点（有无水景）住宅店面车库自管聘请品牌某某商贸城工农兵大道1292号031245000（店铺600，住宅400）11004500未定店铺16住宅95现房2/2、2/3、2/4一次性96折、按揭902元/M2框架结构、54M超大层高、有室外观光自动扶梯、内设购物步行街、全通透式无框玻璃门。新财富花园工农兵大道171号06121634（商铺04、住宅3）276（商铺42、住宅234）145050001330077交房2/3、2/2、复式一次性96折、分期97折按揭903元/M2一般粤泰园工农兵大道2205217169（商铺59、住宅110）12300095现房2/2、2/3、2/4没有优惠02元/M2南门花苑中山路南段某某花园南侧0642207601390301/1、2/2、2/3一次性90556012503000115690902/2、2/3、2/4一次性97折、按揭99折03元/M2超大阳光阳台、凸窗、落地窗、管道井设计管线不外露、两进式双卫生间、绿地率39、小区配套设施好。云天花园解放路059079120012005002/3、2/2、2/4、复式一次性97折02元/M21、价格水平2005年末某某县商品房销售均价1200元/平方米，同比上涨30，从住宅销售的走势图来看，本年受国家宏观政策调整某某县住宅销售情况波动不大，整体走势平稳。九、十月份一直到春节前后为销售旺季，市场活跃销量上升，春节期间到达高潮。2、投资规模2005年投资规模004年虽然有所放缓，但投资总量占全县城镇固定资产投资额的比重仍保持逐年上升趋势，房地产业依然是全县城镇投资增长中最活跃的因素。3、热点户型通过数据统计和有关部门的调查了解，得出在某某县市场对两房、三房的需求是最大的，两房、三房的比例占到了总和的75，另外四房也占有一定的比例0130平方米的两房、三房小面积户型的需求很强烈，在价格稳步上升的情况下，实际的需求数量可能会更大，因为市场的变化动量是非常大的。4、消费群体通过调查发现，不同的阶层其现有住房的差异性不同，住房消费已呈“金字塔”式的梯级消费结构（见下图）。住房消费群体住房消费市场富人、高收入者别墅、高档公寓稍高收入者商品房中、低收入者经济适用房二手房最低收入者政府提供廉租房（住房呈“金字塔”消费结构示意图）5、分析结论（1）整体市场处于较快增长过程中，房地产仍将保持良好的发展势头。乡镇进城人口及外出劳务人员返城购房，是近三年购房的新增主力军；近三年房价上涨较快，加上受旧城改造、开发新区的利好因素的影响，常住人口（含部分流动人口）中换房及二次置业者仍保持较高热情。（2）2005年是宏观调控的重要一年，但在政策调控中，某某县并未受到太大影响，继续保持持续、健康、平稳的发展势头，在销售方面达到了价稳量升的双赢局面，说明某某县房地产发展具备坚实基础。（3）某某县房地产市场虽然起步较晚，但是近三年发展迅速，投资额和销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。（4）近几年商品房价格有较大幅度的上涨，但明显整体价格水平仍然处于相对低位，随着整体城市经济发展，商品房价格仍有较大的上涨空间。（5）近三年市场需求基本平衡，2005年房产出现热销。市场需求开始出现对楼盘规模、品质和环境配套要求较高的趋势，部分开发商迅速致力进行开发策略调整以提高楼盘品质满足消费者需求，使房产市场总体发展相对稳健。（6）近几年土地供应处于准饥饿状态，未来三年内经营性土地供应过量的可能性极小，对房地产市场总体利好。（7）目前某某县住宅及核心地段商业店铺脱销，较偏地段商业店铺虽有所积压但对核心地段商业店铺的开发、销售并不构成威胁；未来经济适用房和廉租房供应总量较小，私房建设将严格限制；市场销售情况对房地产市场趋好。三、市场需求分析建设小康某某，逐步使某某县城发展成为赣中南地区的副中心城市，是今后一段时间该县经济建设的主要奋斗目标。未来五年，随着县城建成面积的扩展，2010年初步形成1555万人口规模的文明卫生城镇，给某某县房地产业的发展带来了巨大的发展空间。1、居住现状据统计，某某县城区现有人口112000户建有私房。如果按人均建筑面积25M2的居住水平，现有人口还需新增住宅面积001年至2004年，某某县县城累计拆迁房屋面积3022万M2（2001年297万M2，2002年560万M2，2003年004年1294万M2），累计完成拆迁住户2300余户。这些拆迁户绝大多数是实行货币安置，即通过住房社会化市场自行解决拆迁后的居住问题。2004年某某县续建面积2791万M2，新开工面积165万M2，拆迁面积1294万M2，新增拆迁户近千户。如果要安置2004年的拆迁户，按户均70M2计算，需住房面积7万M2，而要安置上述所有拆迁户，则需住房面积161万M2。3、城区新增人口住房需求据初步分析，某某县城区5年时间要达到1555万人口规模，比现有城区人口要增加427万人，按小康居住水平“户均一套，人均一室，设施齐全，功能完善”的标准，那么，新增人口按人均建筑面积25M2计算，需增加住房面积约10675万M2。根据上述情况分析，旧城改造拆迁旧房的需求，以及现有居民迫切要求改善居住条件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消费潜在市场。未来五年，某某县城区住房需求总量约20531万M2，平均每年需求41万M2，全面启动住房消费，住宅建设即将进入黄金期。4、分析结论从上述分析看，某某县规划审批开工项目建设规模与每年平均需求41万M2供需缺口较大，住宅需大于供，房地产市场前景广阔，未来五年某某县城区的房地产市场仍然处于活跃期，房地产开发的市场前景广阔。从长期角度看，某某县城区房价的上升将保持较长时期。就最基本的层面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房价的上升是一种长期趋势。根据某某县国民经济与社会发展第十个五年计划执行情况和“十一五”计划（草案）提出的城市化进程加快的目标，初步建成文明卫生城镇，城区人口达到1555万人左右，到2010年城镇化水平达到30M2的目标（小康标准），而目前城镇人均居住面积不足1010年的四、五年中，某某县城区商品房屋价格走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低的结构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。“十五”期间，某某县城区商品房价格年涨幅在10左右。到“十一五”期间末即2010年，可能会继续上涨，但仍在物价指数上涨幅度之上。期间的价格结构会更趋合理，主要理由如下0第一实现小康目标，某某县城区人均住房面积尚有差距。目前人均住房居住面积不足10M2的小康目标，还要走相当长一段路程。第二城市化的进程也直接拉动房地产开发。某某县2005年的城市化水平仅为2112，2010年要达到303年12月容积率267入伙时间现房销售总户数1000户主打户型2/2、2/3、2/4物业管理费02元/月总套数总1000、其中店铺600、住宅400销售状况住宅95、商铺16住宅均价1100（元/M2）商铺均价4500（元/M2）自身配套15M超宽景观街面、1600主题喷泉广场、集娱乐、购物、休闲一体的大型商业街客户群体私营业主、外地来泰经商人士及周边商业业主等2、富瑞城市花园二期物业名称富瑞城市花园二期位置某某县澄江大道开发商江西富瑞房地产开发有限公司物业管理公司自管占地面积453万建筑面积005年10月容积率10入伙时间2006年9月总户数640户主力户型2/2、2/3物业管理费04元/月面积（）9900、130140销售周期10个月销售状况销售达90销售均价1250元/自身配套1、小区红外线防越系统2、单元可视对讲门3、背景音乐系统4、小区电子监控摄像系统客户群体公务员、一般职工、建材市场业主等3、新财富花园物业名称新财富花园位置某某县工农兵大道171号发展商江西某某新财富房地产开发有限公司物业管理聘请（管理公司未定）占地面积144万建筑面积34万开盘时间2006年1月容积率23入伙时间2007年7月总户数234户主力户型2/2、2/3物业管理费03元/月面积（）99105、130140销售周期100元/销售状况已销售0客户群体主要为私企业主、个体商户、行政事业单位员工等三、本项目优劣势分析（一）优势（STRENGTH）1、地段优势本项目座落在工农兵大道上，往东不足百米是某某县的城市中心广场和行政中心，是传统的科教文卫中心区，是集政治、经济、文化、教育为一体，独具浓厚的文化气息和人文环境，这有着不可复制的优势。文化和人文环境对本项目的开发至关重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒作。本项目让生活与购物在某某广场的人们在享受生活便利的同时又可安享生活的悠闲。2、开发商优势资本运作优势本项目的开发商某某实业公司实力雄厚，信誉良好，项目开发资本金充足，只要完成前期工作就能顺利开工。成本控制优势某某实业公司集聚了一大批富有经验的设计、施工、财务管理人员，只要项目运作过程中控制成本，即可获利。营销策划优势某某实业公司有一只高水平的专业招商队伍（引进深圳的人才），有专业的房地产营销策划公司参与本项目的前期策划、项目包装推广工作。前期项目招商工作进展顺利，已经同全国排位前10名的大型连锁超市“步步高”（在全国5个省43个地级市有网点、计划今年还要发展30家网点）有了意向性合作协议（入驻地下、底层和二层的超市）；在南昌、吉安、赣州等地同将近60家品牌店洽谈了合作事宜，其中有20家意向性较强。建筑规划优势本项目的建筑规划设计方案是由知名的深圳市宗灏建筑师事务所有限公司设计。建筑设计目标是建设一个大型的人文商住楼，既考虑住户的现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入楼盘的开发建设之中，可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之便利和高品味生活享受。本项目在某某是独创的，具有相当的市场号召力，推出市场后必将受到众多客户的支持与欢迎，市场前景广阔。功能布局优势商业业态布局合理，超市、百货、精品、休闲、娱乐等商业项目遥相呼应、互补联盟，能够满足广大市民日常购物需求。首层步行街布置有珠宝、通讯、药品、品牌服饰连锁店等；二层为大型品牌超市；三层为咖啡、茶艺、中西美点等休闲娱乐项目；三楼空中花园布置有绿化广场、喷泉、嬉水、健身等配套完善，凸现闹市一方净土，增加园林休闲品味。3、楼盘品质优势本项目与同类住宅小区相比，将走高档楼盘中档价格的路线，在规划建设和物业管理上突出其精品形象，使住户以适中的价格得到高档享受和称心的服务，以此来吸引更多的住户购买和入住。4、政府支持优势项目建设符合某某县城市总体规划的要求，社会经济效益显著，能够得到政府各职能部门的大力支持。（二）劣势（WEAKNESS）1、认知程度不够本项目为某某县的第一栋高层住宅，由于高层住宅的建筑成本高，物业使用成本高，人们的认知程度上还需要一定的时间，对于倾向于多层住宅的潜在用户吸引力较弱。2、营销策划及招商需要专业运作本项目受其占地面积的影响，无法形成大盘效应；且某某居民对高层住宅购房消费存在观念上的制约，营销策划及招商需要专业运作，提高项目吸引力，在项目开盘时将潜在的项目优势转化为现实优势。（三）机会（OPPORTUNITY）1、购买能力加强随着某某县社会经济的发展，当地居民商品房的消费观念越来越强；外来人口（主要指打工、经商人员）逐渐增多，其中相当一部分人都愿意在某某县城购房置业，为住宅市场提供了较为强劲的购买基础。2、房地产市场发展逐渐成熟某某县房地产市场虽然起步较晚，但是近两年发展迅速，投资额和销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。3、市场潜力较大比较目前某某县城其他商业形态，缺乏有良好购物环境、结合娱乐休闲、建筑形态优美的新型商业设施，这为本项目提供了市场机会。（四）威胁（THREAT）主要威胁来自新国光百货、某某县城的多层楼盘。四、本项目市场前景分析在市场调查过程中，可以发现目前某某的部分客户已经在心理上逐步的接受高层的物业形态，并且以住高层为时尚，这种趋势经过一个短周期的发展将逐渐成熟。消费者普遍对目前楼市看好，能够接受一些适度创新、并能够在实际购买过程中接受一定的弹性价格浮动，前提是所购买高层住宅的创新要到位。购买店铺的客户心态一部分为店铺经营者，很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营；一部分为经商成功人士，他们还要不断增加财富；还有一部分为公务员，他们因受时间和职业所限，购买店铺是一种较稳妥的投资方式。在市场调查中发现，人们置业投资的首选是商铺（如很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营而增加了开支，许多经商户的梦想就是拥有12间自己的店铺）。这种状态正好说明了商业活动的质量在提高，人们对商业活动的要求在提高，从而带来对商业活动空间的新追求。目前某某县住宅及核心地段商业店铺脱销，本项目位于工农兵大道（东段）与山谷路交界处，西临邮政局，东靠博物馆，为某某城区核心地段。周边的主要交通干道为工农兵大道、中山路、山谷路等，工农兵大道既为城区繁华商业街、又为东西向交通主干道。人流的导入主要通过上述三条路进来，工农兵大道（东段）是最大人流导入量的道路，也是项目的主要出入口。主要方向为白风大道由北向南、工农兵大道（西段）由西向东将某某县北部、西部人流输入工农兵大道，虽然本案西南面有中山路的某某商城、东北面有泰豪商城、甘雨亭超市等项目，中山路有新国光百货商城项目，但无论是规模（某某某某商城、新国光百货商城规模稍大）或商业布局都无法相比，周边配套更是无法同本项目匹敌，虽有部分客源流失，但可能只是很小的一部分，相反的还可以与之形成客源的互补。更重要的是以上稍有规模的商场并不能满足日益增长的消费购物需求。项目周边主要有某某中学、实验小学、人民医院、某某饭店、某某影楼、某某广场、长途车站、中医院等及县直各机关单位。这些单位都会产生大量人流给本项目商业经营提供得天独厚的优质客户资源。因此，只要本项目的商业店铺做好商业招商和运营，高层住宅提供价格合理的优质物业管理，本项目的市场前景较好。第四节项目的价格定位分析一、成本加利润定价法1、项目土地获取价格项目土地获取价格为2543万元（含拆迁费16029、商铺1963605、地下商场0等合计5940009元/M2。2、项目单位开发成本项目单位开发预算成本包括土地、建安、规费、绿化等综合配套设施、税收、管理费和银行利息等（见下表），住宅约125593元/M2、商业建筑约231631元/M2。单位面积全部开发成本测算表序号成本名称住宅（元/M2）商业店铺（元/M2）1土地成本分摊16342930092建安成本分摊72010004其他各项费用分摊011017营销、广告费用等分摊59245924029110299管理费用分摊16561656合计1255932316313、开发商预期利润目标期望值预期利润目标期望值住宅为15，商业店铺楼60，则每平方米利润住宅1061元/M2。二、市场比较定价法（一）住宅1、现状概况目前某某县房地产开发项目中还没有高层住宅，因而本项目高层、小高层住宅的市场价格和销售面积在某某县内无参考和可比性。根据某某县的地域特点、某某县在整个吉安市国民经济发展中所占地位，以及某某县在吉安市所有县城中房价最高的特点，本项目高层住宅市场分析参照吉安市区部分高层、小高层楼盘进行对比。吉安市高层住宅有鼎泰商业步行街高层已入住、青原区金竹园（小高层已入住）、星港澳园（未开工）、NO1壹街区（施工中）、江南御景园（未开工）、创天丽景城（未开工）、滨江六合盛世（未开工）、水印华府（施工中）等。本项目高层（小高层）住宅销售调查以以下楼盘为参考。鼎泰商业步行街共16层，底下层至四层为商业店铺、超市、大型酒店、KTV、部分写字楼（三、四层自用），五层以上为一梯两户住宅（共72套），户型为四室二厅二卫，建筑面积10平方米/户；住宅于2004年上半年开始销售，没有进行广告运作，2005年0160元/平方米。金竹园共12层，一至三层为商业店铺，四层以上为一梯四户住宅楼（共10003年年底开始销售，至今年7月销售完成01560元/平方米。水印华府房型为跃层，56米层高，15层（实际30层），价格16002400元/平方米，均价1900元/平方米。NO1（壹街区）小高层住宅，价格160019200元/平方米。其它创天丽景城规划0160元/平方米之间。现在吉安市多层住宅销售均价已经达到15001900元/平方米，康居帝景湾少量多层江景住宅高达24002600元/平方米。按正常推测，现在小高层、高层销售均价应该在100元/平方米左右和2000元/平方米以上，正在施工的水印华府和NO1（壹街区）的高层售价基本符合这种推测。某某县的房产价格肯定达不到现在吉安市的同类房产价格水平。参照近三年鼎泰商业步行街和金竹园的售价，比照目前某某县多层住宅最高价格（1460元/平方米），结合市场调查分析，最保守的估计某某广场高层住宅以1460160元/平方米的售价向市场推出期房，购买者在心理上完全可以接受；如果一年半至两年后以准现房或现房推向市场，推测心理上可以接受16001750元/平方米的价格。从地段来看本项目若做多层住宅，市场完全可以接受13501450元/平方米的多层均价（期房），因此推测购买者在心理上也完全可以接受高层住宅期房15501650元/平方米的均价，也可接受高层住宅现房16501750元/平方米的均价。（二）商业店铺1、某某县商业市场现状（1）某某县城目前品牌连锁、加盟店约为100家，吉安市中心城区品牌连锁、加盟店至少有400家，从南昌、吉安、赣州三市引进品牌连锁、加盟店大有潜力。（2）根据初步市场摸底和一般商业经验，南昌、吉安、赣州三市的商业业态比某某县城要高，消费层次、购买力也稍高。2、分析预测根据“十五”期间某某县城的人均可支配收入增长预测，推算至200010年人均可支配收入将分别达到096万元、117万元，从温饱型小康型小康型加部分高消费的消费需求层次逐步提高的过程来看，某某县城的消费需求层次在200010年转入以小康型加部分高消费为主。消费市场需求的迅速增长将为本项目的商业经营带来较大机遇。项目地处某某县城核心地段，区域内租金水平70100元/月左右（旺铺地段），区域内售价区间4500元/，工农兵大道核心地段售价区间为114万元/，极少数人可以接受14万元/以上的售价。本项目在精品打造、专业营销和专业招商的运作下，价格至少有2030的增长空间，商业潜能大，前景看好。三、本项目定价从本项目优越的地理位置条件及周边商铺价格情况，结合“成本加利润定价法”和“市场比较定价法”综合比较分析，本项目开盘销售价格实行低开高走的原则，住宅1500元/，底层销售价暂为6000元/、二层3000元/、三层2000元/（商铺均价为3667元/）。目前某某县城区房地产开发项目中还没有高层建筑，因而本项目的地下商场和地下停车位的市场价格暂无参考和可比性，地下商场售价暂为1200元/，地下停车位均价暂按2万元/个。住宅、商铺及地下商场以后每年按增长6计算，地下停车位价格不变，见下表项目名称第1年第2年第3年第4年1、住宅均价15001590160006360674271463、二层商铺均价3000310337135734、三层商铺均价200021202247230012721340000200002000020000这里的价格，应该是一种展望预期价格，是对地块价值未来竞争态势及本项目楼盘供应量等诸多因素综合权衡而初定价格。确定的开盘入市价格应结合项目经济技术指标、预算成本方案、入市前竞争态势等进行调整，由公司销售部提交一份详细定价报告，其中将包括不同类型产品入市均价，后期不同类型产品价格走势判定，价格系数设定，营销策略等等，最终交董事会确定。第四章场址主要建设条件第一节场址及用地现状一、场址现状场址现状属典型的河岸平原地貌，现状标高约在60060，砾径46CM、厚6001年062001），某某县县城地震动峰值加速度005（相当于原地震烈度小于六度），本项目可不考虑抗震设防。2、水文地质地下水由大气降水补给，水量较小，场址及周边未见滑坡、溶洞及软地层等不良地质现象。某某县县城五十年一遇的洪水水位是6201093）；3、江西省城市规划管理技术导则；4、住宅设计规范（GB500961999）2003年版5、高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）2001年版6、2000年小康型城市住宅科技产业工程示范小区规划设计守则。二、规划原则1、从总体规划到户型设计“以人为本”的设计思想贯彻始终。本项目注重营造一种舒适的环境，采用“人车分流”的观念，在项目屋顶中部设计一个大型的景观庭院，结合周边的广场、喷泉，一起形成休闲区域。2、通过对当地商业生态的研究发现，只有引入商业内街才能最大限度发挥中心地段商业价值。本项目利用临街铺面、商业广场、商业内街与某某地域文化风格相结合，使商业平面具有灵活性和可持续性，使空间产生居留感，留住人流，兴旺商业态势。3、合理利用地形，总体布局大围合、大通透，形态自由、活泼，打破板式或围合的闭塞和呆板。注重内部空间与城市界面结合，为城市创造一道优美的风景线。4、总体设计以人体尺度为依据，以创造宜人的绿化空间为指导，结合阳台绿化，平台、露台绿化等，使地面绿化与空中绿化相结合，形成极具生态效果。5、可持续发展的思想，住宅内部空间有较大的可调节性。建筑节能设计贯彻项目的各个环节，从而形成一种高尚健康、生态节能的住宅。三、与城市环境融合本项目位于工农兵大道上，是某某县城的重要节点。在设计过程中认真考虑了城市景观和楼盘形象，力求塑造崭新的城市形态，创造完整、人文、大气的富有强烈城市感的城市节点。方案有意使建筑性格中型化、有城市感，即创造出体量适中，高度合乎要求，有强烈体积感的现代化建筑。既满足自身需要，围合出供小区居民休憩、放松的内庭院，又给城市一个连续完整的展开立面，对外则放，对内则收。沿街商业是人对建筑的最直接的接触面，其立面处理以人的尺度为依据，简洁、现代，创造出宜人的空间，塑造了富有城市感的项目昭示面。住宅分两组，东西向展开联排布置，隔绝了外界的喧嚣与浮躁，形成了一个静谧、内敛的中心庭院，给居住者家与工作之外的第三空间，以达到别有洞天，世外桃源的效果。四、道路交通1、出入口位置设置出入口4个，分别为工农兵大道2个，山谷路2个。2、停车分为地上和地下两种方式，地上停车060其中1、住宅M230292、商铺M2196365一层M265455二层M265455三层M265455地下车库M2460架空层M235539其中会所及物业办公M264517容积率726绿地率3512地下停车位个63室外停车位个00961999）2003年版3、高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）2001年版4、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）5、方便残疾人使用的城市道路和建筑物的设计规范（JGJ500M2占6006165号）要求。住宅单体秉承“以人为本”、“可持续发展”的设计理念。楼型全部为一梯四户设置，南北采光。合理的户型决定了优良的生活品质，使住户得到尽可能多的景观面和采光面。户型房间方整、紧凑、具有高效的面积实用率和均好性，满足了居住空间的各层次要求，各种户型都有很好的朝向、采光和通风，具有良好的景观视野。所有厅房的开间进深都考虑了家具的合理摆放，充分满足现代化家具的需求。为减轻城市道路对沿街建筑的噪音干扰，设计上引入了“城市屏风”的概念，主要功能部分尽可能背街放置，以减轻噪声干扰。四、立面设计本方案以简洁、现代的手法来诠释建筑形体的美感，树立居住建筑形象。在以白色为主导的色调中适当镶嵌暖灰等暗色，更显尊贵与品位。使建筑形象更加持久与稳重。大面积的玻璃窗与镂空阳台栏板的采用使建筑形体轻盈通透，并可最大限度的采光、通风、纳入景观。根据每户的具体位置协调开窗，在建筑处理中尽量避免对视，同时在立面形成光影对比和虚实变化。顶部的飘板既是功能构件又具装饰效果。它以轻盈飘逸的造型、明快为亮丽的色彩使建筑形体活泼而完整。商场立面追求简约和亲切，玻璃和实墙的虚实对比，简洁而不简单的细部处理，充分体现以人为本的设计思想。五、节能设计1、建筑朝向均选用南北朝向。单体设计充分考虑自然通风和采光。维护结构热工设计满足国家和本地区的节能设计标准。2、在设计单体户型时，尽量减少空调房间的外表面积。外窗气密性不低于三级。采用多项措施降低空调能耗。降低外维护结构表面温度对于改善室内热环境，降低空调能耗有显著意义，采用的措施有（1）外表面做浅色处理，如采用浅色的粉刷、涂料、面砖等。（2）外围护墙体嵌贴聚苯烯挤塑板使建筑满足夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。（3）设置带铝箔的封闭空气间层，当采用单面铝箔空气间层时，铝箔宜设置在温度较高的一侧。（4）屋顶绿化采用锯屑或膨胀蛭石等，覆盖层以2