地产质量控制之_项目可行性分析报告

程林庄项目可行性分析报告一、河东区区域概况河东区位于天津市区东部，因地处海河东岸而得名。河东区现有居民65万人，占地40平方公里。与河西区、河北区、东丽区接壤。辖区内有11个街道办事处。1区域定位与整体规划方向结合天津市的整体规划，河东区定位于与天津发展战略目标相适应的辐射力强的商贸物流基地、直沽文化旅游基地、新兴的加工制造基地，进而建成充满活力的开放型服务型现代化新城区。（1）五个功能区商贸物流基地建设以南站、十一经路为主体的商贸商务功能区；文化旅游基地以大直沽地区为主体的商贸文化旅游功能区；加工制造基地以张贵庄地区为主体的集散型贸易物流功能区和以富民路地区为主体的生产要素交易园区；以万新村地区为主体的商业功能区；以天津站后广场为主体的交通枢纽和商贸功能区。（2）六个商圈以家乐购物广场、三联商贸广场为依托的六纬路地区商圈；以沃尔玛、华润大型超市为依托的华昌大街地区新商圈；以劝业商贸广场为依托的张贵庄路新商圈；以荣众家电、家居广场为依托的中环线红星路地区新商圈；以顺驰、联华为依托的卫国道地区新商圈；程林庄地区新商圈。2基础设施建设近几年，区内加强了道路的整修，拓宽改造了华昌大街、大直沽中路、天善社大街、民族路、十字街、八纬北路及郭庄子大街等区内重点道路；改造了津塘路、九纬路、瑞金路、上杭支路、上杭路、晨阳路及中山门12条道路，形成了以卫国道、张贵庄路、新开路、昆仑路横纵交错的快速路网和程林庄路、津塘路、十一经路、华昌道、六纬路组成的主干道路网；近年该区兴建的中山门蝶式立交桥、东兴立交桥、李公楼立交桥、十一经路立交桥、顺驰立交桥以及富民立交桥等大型桥梁，使该区的交通优势明显增强。城市建设的步伐加快，使该区城市载全功能明显增强。目前，该区经化覆盖率达2318，人均占有绿地面积达298平方米，绿地率达679。目前该区供热面积总量达394万平方米，热化率达60。二、房地产市场分析1天津市市场供需状况指标名称2000年2001年2002年02比01年增长率（）施工面积（万平米）178300186348213556146住宅15821515906217461398办公楼562380349629199商业营业用房98021637522672385其他4660287766421309竣工面积（万平米）58351690487464481住宅53263626636730074办公楼15241064811238商业营业用房249846065623221其他1066715910273商品房销售面积（万平米）39176537485640049住宅37834514595382646办公楼344545694273商业营业用房9011731177626其他0970131047000从上表中可以看出来，近几年住宅上市的供应量增长比较稳定，相对于需求来说，总体上还是供给大于需求。但是从今年上半年开始，由于全市大范围的拆迁、海河改造，河东又是其中之重点，导致需求量直线上升。预计天津市场整体还会因为持续大幅度拆迁，而在一段时间内持需求大于供给的状态。2各区市场销售对比区域南开和平河西河东河北红桥20019731639498411097103420028152071041039827548增长率162710242547从上表可以看出，2002年比2001年河东区商品房销售增长了24，说明河东区房地产开发拥有很好的发展势头，市场需求增长快速，市场容量较大。根据政府规划，0305年河东区拆迁面积将在193万平方米，由此推算河东整体市场还将以大幅度销售增长率维持房地产发展的势头，此时继续入市，还将保持上升空间。3河东区03年三季度市场状况图表分析单位平方米供应量本期新增供应量本期销售量面积比例面积比例面积比例均价（元）普通住宅1706672989832994183945475256149792716别墅10329860500145524034554办公用房7513650400000商业用房1680012588191887655789383165313工业用房0000000商品房用途其它85202040078532021920从上表可以看出，普通住宅不论是供应还是销售，都是市场的绝对主流，呈供销两旺状态。从办公用房销售量为0、商业用房销售量16上可以看出该区商务商业市场极不成熟。住宅市场比较成熟，但商务、商业市场还有一定的开发风险。单位平方米供应量本期新增供应量本期销售量面积比例面积比例面积比例均价（元）2000以下1823344410700690704214517762000250032854995193222588267104521792223112500300056247257331733267552517799947375275830003500386860882276967078211816544172323935004000106378622498329762663234563657住宅单价4000以上14007704823970219121537772324803从上表可以看出，普通住宅的低价房求还是大于供的，3000元以上的中高档住宅，呈供大于求状态，但35004000元的中高档住房因为供应量有限，销售量还是可以的，说明在河东区中高档住宅市场上还是有一定的需求量的。单位平方米供应量本期新增供应量本期销售量面积比例面积比例面积比例均价元60以下3826575221617685491010816213800普通住宅面积60809827485583510321138516658125738010050012745293994203630119061112401253910012044692033262762616523111754117247270612015034941847205929607828278168531642890150以上273666031641611871264031061853115从上表可以看出，60平方米以下，均价3800元的小户型的住宅本期供应量比例和销售量比例基本持平，80100平米的住宅依然以其适中的价格居供销量的榜首，说明总价在2030万元的住宅还是居民投资和购买的重点，总房款依然是影响购房的一个主要方面。但是，从120150平方米，均价2890元，销售率达164看出，中高档住宅在河东区有一定的市场。4源动力市场大片拆迁面积将大大推动河东二手房市场，由此推动改善住房客户的增加；另外部分有一定存款的拆迁客户也将成为整个河东新增商品房的源动力。同时，根据调查表明，河东区居民区域内购房的认可度非常高，居民外迁比例较小。整体来看，河东区域的住房消费潜力还是较大的。三、程林庄项目地块分析1宗地分析（1）宗地描述地块地处河东区中部，出让地块按可连接部分划分为北（出让的AC地块）、中（出让的BD地块）、南（出让的E地块）三部分。（2）宗地四至东一汽太脱拉仓库围墙南程林庄路（城市主干道，路宽40米）西泰兴路规划路（城市主干道，路宽40米）北晨阳路规划延长线（城市次干道，路宽20米）（3）面积出让面积为1846803平方米，约合277亩。（4）地上物现状北部和中部现状为中国人民武警部队天津市总队训练基地，主要作为部队靶场和军区仓库用（基本废弃）；南部为原城市扩建之前郊区民宅，现状为密度很大的平房。南部与北、中地块由部分部队保留用地（拆迁规划项目）间隔，距离大约1000米左右。（5）控规指标地块名称用地性质出让面积（M2）容积率建筑密度（）A、B地块住、D地块商业1032751650E地块公建16093730502周边环境分析（1）道路交通地块北部毗邻卫国道快速路；西侧毗邻中环线；南侧紧靠城市主干道程林庄路；西侧的泰兴路规划路也为主干道。这几条路是通往津汉、津京塘高速、外环、机场的重要干道。交通区域优势非常明显。（2）自然环境地块周边有河东公园，唐口公园，改造后的月牙河。自然环境较好，适于居住。（3）人文环境周边教育配套包括7中，102中和45中三所市属重点中学，津华中学，和天津工业大学，武警军事学院两所高等学校。（4）商务商贸环境商圈毗邻卫国道商圈、红星路商圈、张贵庄商圈、程林庄路商圈。生活配套设施坐落在卫国道上的易初莲花超级市场、坐落在中环线上的家乐、家乐福超级市场；坐落在程林庄路上的金湾综合市场；嘉华新苑底商的大桥道副食商场等。（5）医疗配套河东医院、武警医院、向阳医院、永康医院、绍兴医院等。（6）环境污染住宅地块除西侧靠规划中的泰兴路主干道外，无临街，没有大的噪音污染；地块东南为天津药业集团，目前已经过处理，没有明显化工污染。3宗地的优劣势分析（1）优势地处成熟居住区内地块周边生活配套设施齐全，紧邻武警部队居住区，周边新项目较多，且产品形式和档次也属于中高档水平。交通区域优势该区域靠近中环线，同时东南半环快速路的修建使此区域交通四通八达，附近张贵庄路通向塘沽、机场等，也是通往四郊五县的重要交通路线；从该区域和市内各区的联系来看，它连接了河北、河西、和平几个区域，是天津市重要的交通枢纽。地块西界为泰兴路规划路城市主干道，路宽40米，预计2004年开工；北界为晨阳道规划延长线城市次干道，路宽20米，尚不明确动工时间；南界程林庄路，距离中环线500米左右。晨阳道至卫国道城市快速路仅500米左右。项目整体毗邻中环线、快速路等城市主干道，既避免了噪音的污染，又享受了交通的便捷，道路修缮完毕后整体区域交通素质将非常高。项目操作优势顺驰发展公司在整个河东区有较强的操作经验，对产品理解和客户认知度较高，对本区域项目的操作水平较高。并且顺驰品牌在本区域内有一定的影响力。（2）劣势项目距离太阳城项目较近，由于地价较高等客观因素，使产品难形成差异化，容易导致内部竞争；地块周边规划路尚未最终确定，可能影响地块的开发时间，增大开发难度和开发费用；地块西北方有一供热站烟囱。（3）机会河东区整体住宅市场呈上升趋势，顾客的认可程度正在逐步提升；市场容量较大，区域发展空间较大；泰兴路规划作为连接程林庄路和张贵庄路的城市主干道，对沿街的底商将起到很大的提升作用。（4）威胁虽然地处商圈中，但目前商业氛围不够浓厚，商业的把握和操作有一定难度；区域内同行操作水平较高，需要对项目有更高的行销整合能力；地块先出让后拆迁，拆迁难度较大，可能由于拆迁问题增大开发费用、影响开发周期和资金流的运转等问题。竞争对手不容小觑。由于地块的优越性，某公司入津一年多，一直积极运作本地块。从10月份到现在，本地块经过了招标挂牌招标三种预上市方式，并且有消息说本次招标可能以邀标形式出现，政府将提高企业报名的“门槛”，一些有过“不良业绩”情况的企业一律不许报名。另外，竞争对手为了与地主方保持“亲密”关系，已付出百万有余。四、项目定位1客群定位河东区、河北区、东丽区的中高收入者，拆迁有一定积蓄居民，对住房有要求改善者。2市场定位具有强势品牌、优秀物业品质、产品具有差异化优势、毗邻中环线与快速路交通优势明显的高档楼盘。3产品形式形式层数数量（栋）面积万平方米小高9108板式高层20221222住宅点式高层2589沿街商业216524购物广场324商业商住楼18244价格制定（1）天津市商品房总体价格趋势天津市各个年份商品房均价05001000150020002500300095年2000年2001年2002年2003上半年商品房均价由图表可以看出天津市近几年房价程稳步上升的趋势。从今年时间（年）19952000200120022003上半年均价（元/）19242274230726052715上半年开始，大范围的拆迁和海河改造，导致需求量直线上升，房价上扬。受海河开发和拆迁的带动，房地产价格不但将继续保持这种上升的趋势，而且上升的幅度将会加大。河东区作为天津市海河开发、房地产开发和经济发展的重点区域，这种趋势会更加明显。（2）周边项目分析项目名称地理位置占地万M2建筑面积万M2容积率建筑形式开盘时间销售率均价（元/平米）太阳城卫国道18018010TOWNHOUSE多层小高独体别墅2002628一期90；二期5060一期33003400（成品房）；二期31003200（毛坯）恋日银河卫国道，翠阜新村南101111多层20031018603100大通时尚花园程林庄路和红星路交口13多层、叠拼、小高983400第六大道东风立交桥旁6770105多层、联排2002518一期98，二期认购期内一期3000；二期内部认购价2700由上表可以看出，该项目周边楼盘的销售率很高，距离本项目最近的恋日银河，大通时尚花园的销售均价在3100元/M23400元/M2，考虑到项目距开盘时楼价的上升空间及我们产品的品质和品牌号召力，结合研发、运营、销售、企划，我们预计未来本项目住宅均价在4200元/M2是可以实现的。（3）项目未来均价预估住宅均价4200