xx景区xx酒店可行性报告

广西桂林市XXXX酒店项目可行性研究报告大妈BJMISS小551广西桂林市XX县XX酒店项目可行性报告广西桂林市XXXX酒店项目可行性研究报告大妈BJMISS小552目录一、前言二、项目背景与提出三、项目发展总体构想四、项目的布局及构思五、环境影响分析及节能措施六、项目的市场定位及市场支持七、项目的组织和计划八、投资收益估算及资金筹措九、项目社会效益概要广西桂林市XXXX酒店项目可行性研究报告大妈BJMISS小553一、前言XX风景区位于广西桂林市内景色秀美的喀斯特石灰岩地貌区，拥有壮观奇特的0000。随着0000知名度的提高和国内外游客的不断增长，广西桂林市政府不失时机的提出了0000旅游区核心景区旅游开发战略，力图将该风景区从一个单纯的“景点”转化成为一个集休闲、旅游、商业、“度假度假圣地”，促进旅游经济的发展，吸引更多的海内外游客，达到经济和旅游产业的和谐快速发展。AAAA在0000风景区开发战略中作为主要的开发区域，它的开发工作将成为地区经济发展的催化剂和发动机。而“XXXX”项目作为该区域的重点开发项目，它的定位及策划关系着0000景区建设的国际规范化进程。二、项目背景与提出（一）项目名称XXXX酒店（暂定名）二）可行性研究报告编制依据0000旅游区核心景区旅游开发战略0000风景区可行性研究报告0000风景区自然环境生态环境保护规划（三）项目建设的可行性1、发展生态旅游具有良好的发展机遇生态旅游是“生态与旅游所组成的一个复杂系统,其实质就是运用生态学思想指导包括旅游目的地、旅游者、旅游业在内的旅游系统的有序发展。生态旅游是一种依赖当地资源的旅游,旅游对象是原生、和谐的生态系统；是一种带责任感的旅游；是一种高品位性的旅游活动。广西桂林市XXXX酒店项目可行性研究报告大妈BJMISS小554特别是近年，很多开展生态旅游的区域地处西部或者边远贫困山区，旅游业被资源禀赋良好的西部和贫困地区当成了优势产业，成为产业结构调整的重要替代产业。生态旅游这种兼顾经济、环境、社会效益的旅游形式更是倍受推崇，成为西部地区和边远贫困地区脱贫致富、坚持可持续发展的重要选择。生态旅游在我国的快速发展，其中有着深刻的发展背景和原因首先，我国可持续发展战略的实施为生态旅游提供了坚实的社会基础。生态旅游的发展不可能脱离我国整个可持续发展的进程而一枝独秀，事实上，生态旅游这一概念也是在1992年里约会议之后，作为旅游业实现可持续发展的方式之一而在国内得到广泛接受的。目前，可持续发展不仅是我国的基本国策也是全人类追求的理想目标。我国可持续发展战略的实施必将为生态旅游的发展提供坚实的社会基础。其次，环保意识和绿色消费潮流的兴起，为生态旅游提供了广阔的市场空间。目前在我国，环保意识不断增强，绿色消费也已初见端倪。人们开始更多地关注自然、热爱自然、走进自然、保护自然，提倡绿色消费，倾向于选择不受污染的生态产品。这种市场需求的转变为生态旅游提供了广阔的市场空间。最后，环保技术的不断进步和革新，为生态旅游提供了良好的产业基础。随着我国环境产业的兴起，人们在保护环境的同时，致力于不断探索合理利用环境的新技术和新方法。环保新技术也将被应用到生态旅游的开发和经营过程中去，为生态旅游产品的生产者提供了生产上的可能性，为生态旅游的进一步发展提供了良好的产业基础。我们有理由相信，随着国家可持续性发展战略的深入及消费者环境意识的提高，这种旅游形式将在未来获得更加广阔的发展空间。2、旅游地产具有广阔的发展空间和市场潜力我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔，广阔的发展空间和市场潜力，使旅游物业开发成为未来十年中国地产业最亮丽的风景线，主要表现如下（1）从国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。（2）正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。据统计，到2005年，我国入境旅游人数将达到8500万人次，其中过夜海外旅游者3450万人次，旅游外汇收入220广西桂林市XXXX酒店项目可行性研究报告大妈BJMISS小555万美元；国内旅游人数将达到11亿人次，旅游收入5000亿元；出境人数将达到1636万人次。我国要从亚洲旅游大国走向世界旅游强国。这种旅游假日经济持续增长的行业必将会吸引大量投资，其中很大一部分会投入到旅游物业建设上，为旅游房地产开发提供契机。（3）从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速；从人均汽车的拥有量来看，北京已达到8个人一辆车的水平、上海12个人一辆车、深圳、广州约10个人一辆车。对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个利好消息。（4）市场日趋成熟，可利用资金相对充足，强势投资商、房地产开发商利用自己的资金优势、营销优势已捷足先登，划地为界，抢占先机。3、区域独特的优势资源10000风景区位于广西西北部，行政区域面积平方公里，2004年末人口万。大新物产资源丰富。矿产资源有锰、铅、锌、铜、金、朱砂、重晶矿等20多种，其中锰太蕴藏量亿砘，藏量大、品位高，居人国首位。农作物方面素有“之乡”美称，是全国六大生产基地之一。是的原产地，之乡。230000旅游景点众多，主要自然景观有、风光、风光、。00000旅游品牌继续得到提升，旅游产业对全县经济增长的拉动作用日益明显。0000等旅游景区全年接待国内外游客万人次，旅游综合收入万元，同比增长。市场经济向来遵循先介入，早开发，先受益的原则。我们有理由相信，未来几年我国旅游房地产领域发展前景广阔，旅游与房地产横向结合的创新模式必将带来旅游与房地产业的美好明天。（四）项目的提出1、城市发展的战略XX县党委及政府依据国家相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，从培育旅游产业长期可持续发展的战略出发，为更好更快发展建设以0000作为主要景点的旅游环保产业，从而将0000旅游区内的游客接待设施的建设和完善作为XX县十二五规划发展的重点方向。2、区域的时机优势广西桂林市XXXX酒店项目可行性研究报告大妈BJMISS小556随着东盟中国101自由贸易区的启动，作为中国主要旅游区域的0000区域，迎来景区开发建设与发展的良好机遇。项目定位为集旅游、休闲、商业、食宿、居家等一体的综合旅游度假生态园。通过项目建设及科学运作，充分发挥当地的区位和地理优势，深度挖掘当地的旅游资源，将改变当地旅游环境滞后的现状，打造成为当地乃至区内知名的旅游项目品牌。三、项目发展总体构想（一）项目概况该项目建设用地位于0000旅游区内，走廊景区中段。0000风景区位于，为国家特级景点。整个项目占地约亩，合。（二）项目地块现状分析1、项目地块周边环境分析项目位于XX县城0000旅游景色区，公路紧靠地块，可为项目提供快速便捷的机动交通。2、项目地块内部环境分析项目内部地势较为平坦，局部靠山边有一些高差，地块处于山谷中间，环山围绕是其最好的自然景观特色。（三）项目定位根据本项目的自身地形特点、区位特征及规划要求，定位为集旅游、休闲、商业、食宿、居家为一体的综合度假生态园。（四）项目开发目标1、通过一系列接待设施的修建，增加游客的游览景区，提高游客的兴奋点，从而延长游客的停留时间，最大限度的开发游客的消费潜力，并为当地提供就业机会和促进旅游经济持续增长。2、同期可实现国有资产的盘活，最大限度的保障国有资产的保值增值，也可较好的安置我公司盈余的职工，充分的保证个人的利益。广西桂林市XXXX酒店项目可行性研究报告大妈BJMISS小557（五）项目规划设计原则XXXX酒店项目的总体规划设计上，体现中国传统民居风格，特别突出广西民居特色，在延续传统的基础上，大胆创新突出中式的空间意识，同时在部分形式中融入现代设计手法，力求创造出一种“新中式建筑风格旅游度假城”1、尊重场地生态环境，提升原有环境质量。充分考虑自然环境和大新地方文化特色，在继承传统文化和尊重自然环境的基础上，塑造现代旅游商业建筑空间形态。2、尊重地方文化，发扬中国传统居住文化，使建筑具有民族特色、大新风格。3、利用地方材料，在保持原有建筑风貌的同时，节约工程造价。4、功能布局充分适应使用者行为模式，营造休闲度假气氛。四、项目的布局及功能分区（一）项目总体布局本项目用地红线内面积约亩，依据项目基地与省道二级路的关系以及商业、住宅规划特征，初步将本项目划分为三个主题功能区，它们分别是涉外旅游及民族文化的旅馆酒店区、特色风格的餐饮酒吧区、东盟物产特产的商业区。1、涉外旅游、民族文化的旅馆酒店区依托项目地的特色风景，引领提升0000景区旅游商业经济发展，填补景区建设旅游体验休闲文化生活功能的空白，建造一个按四星级或以上的标准规划综合性的涉外旅游宾馆，营造和谐、休闲小憩的环境。2、民族文化的旅馆酒店区、特色风格的餐饮酒吧区、东盟物产特产的商业区分别寓意于中国与东盟各国间山水相连，一衣带水的兄弟情谊，是XXXX的商业汇总和精华，占据整个项目用地的核心地带。借鉴我国各地的民族特色建筑风格，从建筑空间感和街区布局上烘托和聚集浓厚的商业氛围。同时特色商业街聚集东盟物产美食，东盟人民生活风貌，各地娱乐休闲方式，形成酒楼、饭店、酒吧、美容美发、浴足等一系列休闲娱乐场所。各街区有相对独立的、相对完整的主题空间和功能体系。各个街区之间，通过湖畔林荫道、休闲广场等形广西桂林市XXXX酒店项目可行性研究报告大妈BJMISS小558成各自相对独立、又紧密联系的空间联系。五、环境影响分析及节能措施1、项目对生态环境的影响及防护措施（1）施工期生态影响施工期由于施工区域堆满砂石、水泥管、弃土，对景观造成不利影响，施工中使用的机动车辆产生的废气和使用沥青以及各种装修材料产生的废气会对周围民众的身体健康产生不利影响，施工期使用的设备和机动车产生的噪声，将会对该区域声环境造成一定的影响。但施工期的这些影响是短期的，局部的，可逆的。通过对施工人员进行污染控制教育，专人负责施工污染控制工作，实行项目工作责任制，可有效减少施工期对生态环境的影响。（2）营运期的生态影响（1）、项目设计绿化率达到605，项目建成后能形成较好的生态景观。项目绿化以乔、灌、藤、草结合，种植高大乔木，树种以用本地种为主，注重防止外来物种入侵。尽量减少硬化地面，采用透水地砖，利于雨水补充土壤，以便植被生长。（2）、营运期间1、对山庄内餐饮娱乐服务所产生的生活废水等，通过修建的管网收集引入废水处理设施进行处理，达标后外排。2、餐饮娱乐服务产生的油烟废气由专门设计的油烟收集设施处理，达标后外排。3、产生的固体生活垃圾由专人收集后送往垃圾堆放场进行填埋或焚烧处理。2、项目节能措施项目节能设计严格按照中国节能规范以及广西居住建筑节能的设计规范要求进行设计。建筑朝向尽量采用南北向置，各门窗洞口尽量设计遮阳构件。设计在立面上采用部分漏空，以利于通风。3、项目节水措施项目卫生洁具全部选用节水零配件，经常操作使用的DN15水龙头或阀门使用陶瓷芯产品，节水节能。公共卫生间的洁具采用红外线感应冲洗设备，对节约水量及防止交叉卫生污染起到很大作用。充分利用自建管网压力，以便于节省水泵能耗。每个止回阀都设有DN15旁通小阀，用于试验它是否反向漏水，便于有关人员检查试验，不合格者可及时检修更换，避免失灵时所造成的水量及能源浪费。六、项目的市场定位及市场支持广西桂林市XXXX酒店项目可行性研究报告大妈BJMISS小559（一）项目的市场定位项目定位为旅游度假、休闲、食宿、居家等一体的综合旅游综合系统工程，市场价值在于通过对0000景区的旅游地产价值的全方位提升，构成对本项目全新生活方式与投资方式的深度理解。同时通过增设各种不同旅游设施，减轻游客对00景点基础设施的压力，延长游客的停留时间，挖掘游客的消费潜力，拓宽0000的旅游品牌的知名度，从而促进当地的经济发展。（二）项目的市场支持在旅游观念的变革下，近年来旅游地产也变得前景广阔，旅游物业开发无疑是未来十年中国地产业最亮丽的风景线。城市基础设施尤其是高速公路的发展，私家汽车保有量的剧增，自驾游的火爆，对于建立在车轮上的旅游房地产而言无疑起着巨大的推动作用。同时，00作为中国东盟自由贸易区与泛北部湾经济合作区域结合的“一轴两翼经济合作圈”重要节点，在中国边境旅游贸易的巨大魅力支持下，0000、本项目必定会成为广西旅游地产的领头羊，成为一个旅游与地产结合的最佳人居典范。以下提供的到访00000景区的数据更居证明力。（详见附表二）附表二到访00景区的游客数据（19942006）本地游客海外游客年份总数增长百分比数量比例数量比例日最多到访人数1994350035001001995300007573000010019965000067500001001997600002060000100199865000865000100199985000318350098150021200200018000011217300096700042800200128000056301020023000007467020032830006302620043500002331900091广西桂林市XXXX酒店项目可行性研究报告大妈BJMISS小5510200543890025440690092200653000020749800093平均增长率43注21世纪初游客到访数量的激增。2003年略有下降，很大程度上是由于SARS爆发的影响。到访游客数量以平均43的比例逐年增长，为项目的提供了可持续发展的市场基础。（三）项目市场预测根据项目发展的总体构思，以及本项目在外部的资源禀赋，再结合项目通过投资开发后形成的项目内部竞争优势，进行综合的分析评估，我们认为XXXX项目开发具有足够的市场支持力。七、项目的组织和计划（一）项目的组织管理1、本项目在开发运作中采用完全的项目业主制度，由项目的投资方作为本项目的直接业主单位。2、项目的开发建设推动深度的专业化合作模式，在项目的规划、建筑设计、工程监理、成本控制、营销代理、物业管理等环节，均计划与国际及国内高水准的资深机构合作，倡导强强联手与策略联盟，保证项目开发的综合素质全优。（二）项目的建设计划1、根据项目的总体规模以及可能的市场容量评估，按成本土地开发及工程建设的客观规律，本项目将采用分期开发，按市场变化进行弹性控制的推进模式，并在推进的节奏上遵循如下原则基础设施与区域环境整治先行。先启动基地内的改造工程，为项目的整体的开发奠定基础；项目旅游、商贸物业及配套设施逐步实施。广西桂林市XXXX酒店项目可行性研究报告大妈BJMISS小55112、项目占地约亩，计划总建筑面积约万平米，考虑到景区发展的实际，政府主管部门的要求以及旅游物业市场容量等诸多方面的因素，项目业主计划用2年时间分二期完成，时间跨度从2010年度至2012年度。项目进程的粗略年度计划纲要安排如下2010中旬，完成项目的立项和前期概念规划及修建性规划设计工作，启动项目期建设。2011初，启动项目期建设，2011年中完成目标地块开发建设。2012年中完成开发建设并实现项目全部物业产品的预期出租任务。八、投资收益估算及资金筹措（一）投资估算说明由于本项目目前按可能的建设量，大致估算项目的总投资。本估算投资中包括市政基础配套、环境配套及建筑投资、政府相关规费、后期酒店装修等。XXXX酒店主要技术经济指标序号名称单位数量备注1规划总用地面积M2亩2净用地面积M2亩3总建筑面积M21计算容积率建筑面积M2A酒店式公寓M2其中B天地楼M2其中2不计算容积率建筑面积M24建筑占地总面积M25建筑密度6总容积率7绿化面积M28绿地率9机动车总停车位地面广西桂林市XXXX酒店项目可行性研究报告大妈BJMISS小551210非机动车总停车位地面11建筑高度M（二）项目投资估算结果本项目一期初步设计的建筑面积