国际物流中心建设项目可行性研究报告

1目录第一章概述2第二章市场分析与需求预测13第三章建设条件28第四章规划内容与建设方案34第五章项目实施计划与招投标56第六章环境影响、劳动安全与消防57第七章节能分析61第八章组织机构与人力资源配置67第九章投资估算与资金筹措71第十章财务评价73第十一章风险分析81第十二章问题与建议842第一章概述现代物流业是社会化大生产条件下一种新的组织方式和管理技术，是经济、社会和技术发展到一定阶段的产物。现代物流的核心就是突出资源整合的思想，利用先进信息技术将分散在不同区域和部门的运输、储存、装卸、包装，流通加工、报关、货运代理、配送和信息处理等资源，按供应链理论整合为一个无缝链接的物流系统，根据客户的需求，在正确的时间，正确的地点，将正确的货物交到正确的人手中，以达到降低成本，提高效率，优化服务的目的。现代物流业作为跨区域，跨行业，跨部门作业的复合型产业，已成为降低资源消耗和提高生产率之后的第三利润源，成为贯彻科学发展观，合理配置资源，优化经济结构，增强经济竞争力的基础性支撑产业，成为拉动经济增长的先导性产业。发展现代物流业是经济可持续发展的保证。11项目背景111项目名称XX国际物流中心建设项目112项目承办单位概况承办单位河北XX物流开发有限公司法定地址XX市开发区法定代表人经济性质民营企业3注册资金1000万元人民币经营范围物流园区开发、企业管理咨询服务（法律行政法规禁止的项目不得经营，法律、行政法规限制的项目取得许可后方可经营）。企业概况河北XX物流开发有限公司成立于2006年，是一家专门从事物流中心建设以及仓储、运输与第三方物流开发与管理的民营企业。113编制依据（1）2004年国家发改委等九部门关于促进我国现代物流业发展的意见（2）XX市十一五发展规划（20062010年）（3）冀政函（2006）41号河北省现代物流业2010年发展规划（4）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（5）其它相关资料114项目提出的背景近年来，在市委、市政府的领导下，XX市经济发展突飞猛进，大XX工业组团日益茁壮，钢铁生产加工、金属玻璃家具、玻璃、板材、服装、塑料、食品、化工、印刷九大行业齐头并进，目前XX已经成为全国最大的薄壁管生产基地和钢木家具生产基地。由于XX本身并不具备资源优势，需要强大的物流平台作为支撑，服务于供应领域和产品销售领域，从而降低流通成本，增加企业盈利。但现在XX市物流市场杂乱无序、服务单一、层次较低，没有形成规模化、产业化组团，根本不能满足当地产业的物流需求，亟需通4过整合提升现有资源及物流企业招商来提升物流产业层次，突破产业发展瓶颈。物流的规范化、产业化发展将成为XX市调整产业结构，转变经济增长模式，改变“两高一低”现状，践行科学发展观的重大战略部署。XX周边路网建设的日趋完善，“五横一纵”的高速网络已经建成，XX的交通区位优势得到质的提升，建立辐射全国的物流节点平台的条件已经成熟。在“十一五”规划中，XX市明确提出了“以建设物流园区和扶持现代物流企业为重点，实现物流的社会化、专业化、规模化、信息化，逐步把XX建设成为京津冀地区重要的物流枢纽。以XX和市区为核心，加快建设综合性和集散枢纽两种类型的物流园区，形成快捷有效的物流运作体系，形成完善的商品集散、商品中转、商品配送、货运代理、保税加工、信息服务、物流咨询、商品展示、电子商务等服务功能。”在这种背景下，为践行科学发展观，保障“大XX”战略的稳步推进，迈出物流产业化发展第一步，经市政府批准，由河北XX物流开发有限公司筹建XX国际物流中心项目。河北XX物流开发有限公司委托廊坊市华玺建设工程咨询有限公司开展XX国际物流中心项目的可行性研究工作，就物流中心工程的建设内容、建设规模、投资规模等开展分析研究。编制单位抽调专业人员组成项目组，深入现场进行实地研究，并与XX市政府、XX市建设局及其相关部门就物流中心的建设规模、建设标准、建设方案、资金筹措方式等问题交换了意见并达成共识，走访5了当地的物流企业和关联企业，广泛收集了各方面资料。经过外业和内业紧张地调查研究，项目组编制完成了XX国际物流中心可行性研究报告。115项目建设的必要性1、本项目的建设符合国家和省市政府制定的“十一五”规划，可加快现代流通体系建设，促进以扩大消费为特点的增长方式的科学转变。在中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议颁布以后，2006年3月十届人大在已批准的国家“十一五”规划中正式将现代物流业列入现代服务业的发展重点。同时，由国家发改委牵头、商务部等九部委联合颁布了关于促进我国现代物流业发展的意见。19932005年中国物流业对国民经济发展的贡献见表11、表12表11物流业对GDP的拉动6国内生产总值物流业增加值年份总量（亿元）逐期增长量（亿元）比上年增长（）总量（亿元）逐期增长量（亿元）物流业增加值占GDP比重（）物流业对GDP增长的拉动力（）物流业对GDP增长的贡献率（）199335334140315352789219944819812864131410895585274209719956079412596109454844074834903819967117710383100500345570343804419977897377969353493466774440411998844025429785644295669543042199989677527576601236863706980532000992159538846398386645405034200110965510440836862464626444037200212033310678917395533615499045200313582315490100806466959443204320041598782405510189979335633880392005183085232071021214030036631338136资料来源中国物流与采购2006年第22期74页7表12国内生产总值与社会物流总额年份国内生产总值GDP（亿元）社会物流总额（亿元）单位GDP的物流需求系数19933533454315151994481987923716199560794101975171996711771102881619977897312366516199884402128732151999896771389541620009921517056117200110965519451318200212033323258319200313582329549922200415987838382924200518308548100026资料来源中国物流与采购2006年第22期75页2006年4月河北省人民政府以冀政函41号文件正式颁布了河北省现代物流业2010年发展规划，规划明确鼓励依托产业优势的各类专业物流中心建设。2、本项目的建设是当地社会经济发展的需要目前我国各级政府部门和相关物流企业已充分认识到物流业在现代经济中的重要地位和作用。与此同时，相关的工业生产部门、内贸和外贸部门、交通运输部门、信息化主管部门都加大了发展现代物流的工作力度，指导所属企业向现代物流方向发展。8本项目的建设正是顺应了地方经济发展需要，对于优化XX物流资源，调整经济结构，改善投资环境，增强XX企业竞争力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进XX经济体制与经济增长方式的根本性转变，都具有非常重要而深远的意义。3、本项目的建设是社会主义市场经济体制发展的必然选择长期以来，我国在计划经济体制下，货物流通的各个环节，包括采购、运输、仓储、包装、加工、配送等完全通过计划手段进行管理和控制，企业基本上没有自主经营的空间，导致了条块分割，自成体系，“大而全”，“小而全”，各环节相互分离，社会库存量大，物资周转缓慢、资金占用较多，给社会资源造成极大的浪费。改革开放后，随着外商投资企业的进入，根据社会和用户需要，将原材料、产成品从起点至终点使运输，仓储、整理、加工、配送等环节有机结合，高效运作的现代物流观念和管理方式及技术开始进入我国。在二十世纪90年代前后，我国经济体制开始转型，基础设施条件逐步改善，整个生产、运输、流通和消费发生了深刻变革，国内市场开始出现了不同形式的各类物流企业。近几年，民营、合资和外商独资从事物流服务的企业陆续进入市场，不仅在企业数量上有较多增加，而且在运营质量上更有一个层次的提高，即有了“现代物流”的内涵。本项目的建设正是顺应了我国市场经济体制向国际化发展的必然趋势。4、本项目的建设符合我国物流业发展的总体趋势主要体现在以下几点（1）目前我国经济的持续高速发展，居民收入的增加，消费水平的提高以及新经济的导入，要求物流业发9展跟上步伐。（2）以批量进货、大量销售为特征的超级市场的兴起以及连锁经营的发展，零售规模不断扩大，对物流提出了大批量、多品种进货的要求。为得到比较优厚的进货条件，降低进货价格，提高与大型连锁企业的竞争力，大量中小零售企业将通过自由连锁等形式，组成共同进货组织，实施从厂家直接进货的变革，对中转基地有较大需求。（3）高附加值产品的日益增加，要求物流提供更细致的服务，提高物流的安全性、可靠性和迅速性。产品的多品种化和消费的多样化、个性化，将导致产生多品种、小批量的物流；企业间竞争的加剧，将使企业更加重视在物流环节上节约成本，减少浪费，削减人工成本。（4）信息化的发展，特别是由于POS系统的应用，将导致越来越多的零售店对库存实行极为细致的“单品管理”，实行多品种、小批量库存，从而要求中转批发环节增加送货的次数和品种，减少每次的送货批量。本项目建设可满足商业竞争对即时配送的需要。5、本项目的建设有利于优化当地资源配置，调整经济结构，实现可持续发展战略现代物流被国际上普遍认为是企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外创造利润的第三重要源泉，也是企业降低经营成本，提高市场竞争力的重要途径。在经济发达国家和部分经济水平较高的发展中国家及地区，现代物流能力已成为企业的核心竞争力的关键因素。6、本项目的建设有利于带动相关行业的发展和城市的建设物流中心的建设将有利于带动相关行业的发展和城市的建设，10主要表现在以下几点（1）可为现有工商企业节约固定资产和流动资金投入，降低流动费用和管理费用，提高流通效率，为工商企业发展提供支持；（2）有利于规范市场经济秩序。由于采购、加工、销售的信息化管理，在供应链的有效控制下，各个程序透明有序，可把住流通环节的各个关口，杜绝假冒伪劣进入正常的流通环节，规范市场经济秩序；（3）可以促使新兴产业的形成，形成新的经济增长点，增加更多的就业机会；（4）可重新调整城市布局，使之更加合理，扩大城市经济规模，强化中心城市的影响力。同时有利于缓解城市交通拥堵问题，以集约的物流配送货车替代非专业、分散的配送车辆；（5）作为新兴的服务业，还可以创造新的市场需求，从而带动交通运输，产品加工配送、仓储、餐饮、服务等行业的发展，形成以产品流通为龙头的运输、加工、配送产业。综上所述，随着市场经济向纵深发展，XX市迫切需要建设现代化、规范化的物流中心，通过广泛吸引全国各地乃至海外的投资，加快当地钢铁、金属加工、玻璃、板材、家具制造业的发展，丰富当地商品的种类，促进产业升级，物流中心建设将为该市场与国际市场的对接奠定良好基础。因此本项目建设是十分必要的。12项目概况121项目的地理位置和区位优势1项目的地理位置中心场地规划范围西起廊大路，东到中学路，南靠霸杨公路，北邻锦华路，总规划面积742HA，为土地利用总体规划所确定的预留建设用地，符合市、镇土地利用总体规划。2项目的区位优势11XX市地处河北省冀中平原东部，位于北京市、天津市、保定市三角地带中心，属环京津、环渤海城市群。XX国际物流中心北距廊坊60公里、北京100公里，东临天津35公里，西距保定110公里，均在一小时经济圈之内，位置优越，交通便利。在项目周边，高速路网发达，共有“五纵一横”六条道路，五纵分别为张石高速、京珠高速、大广高速、廊沧高速、京沪高速，而横向的保津高速贯穿这五条高速，形成了辐射全国各地的道路网络，XX国际物流中心就坐落在保津高速XX出口处。图11XX镇区位示意图122项目的定位和主要功能（1）项目的定位XX国际物流中心以“凭借大优势，发展大物流、促进大流通、12成就大繁荣”为发展目标，遵循“立足实际、稳步推进、灵活调整、适度超前”的战略原则，在立足本地产业服务的基础上，着眼打造全国物流中枢结点，建设综合型信息化、国际化的物流基地，重现XX当年水旱码头的繁荣盛况。（2）项目的主要功能XX国际物流中心项目建成后将成为集运输、配送、仓储、保税加工、商贸、展示、汽配、金融、保险、电子商务、物流培训、物流方案设计等功能于一体的综合性物流平台。13第二章市场分析与需求预测21经济社会发展环境分析211区位环境XX市地处河北省冀中平原东部，位于京、津、保三角地带中心，属环京津、环渤海城市群。北距首都北京80公里，东临海港城市天津70公里，西距古城保定65公里，幅员面积784平方公里，辖7镇5乡、一个省级经济技术开发区和两个办事处，383个行政村（街），总人口56万。XX镇隶属河北廊坊XX市，现辖39个行政街村，常住人口87万人，其中城镇居民34万人，占全镇总人口的39；流动人口5万余人，镇域面积1047平方公里，建成区面积186平方公里。XX镇区位优势明显，位于京、津、保三角中心，东距天津35公里，北距廊坊60公里，北京120公里，西距保定130公里。112国道毗邻XX，省级廊大公路南北向贯穿全镇，保津高速公路在XX设有出口，距津霸铁路货站13公里，交通便捷。XX国际物流中心毗邻XX，北距廊坊60公里、北京100公里，东临天津35公里，西距保定110公里，均在一小时经济圈之内，位置优越，交通便利。在项目周边，高速路网发达，共有“五纵一横”六条道路，五纵分别为张石高速、京珠高速、大广高速、廊沧高速、京沪高速，而横向的保津高速贯穿这五条高速，形成了辐射全国各地的道路网络，XX国际物流中心就坐落在保津高速XX出口处。14212经济发展水平XX市民营企业最早出现在20世纪70年代末期，一批社队企业应运而生。由于市委、市政府的正确引导和大力支持，企业摊数不断增加，企业规模不断壮大，在经历了“村村点火，户户冒烟”的兴起阶段后，到1985年逐步发展壮大的乡镇企业总收入达5亿元，居全省第一位。河北省第一个亿元村、亿元稹都诞生在XX。1992年、1993年我市连续两年居河北省“十强”第四位，1993年被命名为全国明星县市，1994年被国务院批准为对外开放城市，1995年跨入全省首批小康县市行列，2000年被评为全省“九五”期间经济和社会发展较快、较好的十个县（市）之一，重返省“十强”行列，2003年被评为河北省县域经济发展十强县（市）。XX市2007年全年财政收入完成1605亿元，增长548,增速居廊坊第一；占GDP比重达到10，提高17个百分点。GDP完成1603亿元，增长195。全社会固定资产投资完成101亿元，增长35。实际利用外资增长52倍。作为XX经济主要支撑的XX镇拥有工商企业5400多家，形成了钢铁生产加工、金属玻璃家具、玻璃、板材、服装、塑料、食品、化工、印刷等九大行业，其中钢铁生产加工和金属玻璃家具已成为全镇主导行业。XX镇是全国最大的薄壁管生产基地，年产量已达550万吨，建成了以前进钢铁为龙头的炼钢、热轧、冷轧、制管生产及改制的重要生产基地，全镇钢铁深加工能力占河北省的六分之一；XX镇是全国最具规模的金属玻璃家具产业基地，金属玻璃家具产业经过了20年的奋斗历程，家具企业已达1300家，年产15值48亿元，利润达2。3亿元，年产金属玻璃家具3000万（台）套，产品涉及10余类、数万种规格、3400余个品种，行销31个省市自治区及美国、日本、俄罗斯、东南亚、欧盟等25个国家和地区。213产业环境分析（1）主要行业规模和物流量（2005年）XX镇自八十年代发展乡镇企业以来，依托天津的技术，人才优势，目前已拥有各类企业5400家，其中，以钢木家具为终端产品的钢木金属家具业有各类企业1300家。2005年生产总值1600亿元，比2000年增长32倍，财政收入3亿元，比2000年长443倍。2000年2005年XX镇经济年增长率为30，是全国平均增速的3倍多。经济外向度的提高和行业规模的扩大，进一步拉动了物流的需求，XX的发展亟待物流的提高。现有产业物流需求钢木家具业年产3000万台套，年产值51亿元，产品物流量600万吨。钢铁与制管企业120家，年产值90亿元，2005年产量550万吨，随着东升，会兴，三利等规模较大加工企业的兴建投产，冷轧板带产量可达650万吨以上，热轧板带可达750万吨以上。玻璃制造加工业28家，年产值7亿元。产品物流量7万吨。木板材，石板材加工业155家，产品物流量约10万吨。上述以家俱为中心的产业，全年产值为150亿元左右，占XX镇生产总值的94。XX镇主要生产企业情况见表21。表21XX镇主要生产企业情况16序号企业名称占地面积（亩）总资产（亿元）年产值（亿元）产品物流量（万吨）1前进钢铁集团公司90012667534633781152梅花味精有限公司80030603403胜宝制管有限公司6401216404会兴轧钢有限公司41018211505东升冷轧带钢公司7001215406三利木业有限公司130011313万M37新亚金属制品有限公司5181401008XX国际家具博览城65010100100新上项目新增物流量2006年，XX镇共确定重点建设项目31个，预计总投资618亿元，其新开工和续建项目18个，计划开工项目13个，2006年投产和完工项目22个。其中包括亿元以上项目18个，可完成投资5447亿元。按重化工，家具，板材业分类计算，预计每年新增产成品物流量500万吨以上。XX镇全年物流量预测通上以上分析，2007年XX镇以家具，板材，金属加工，玻璃等行业为主的物流量预测为2500万吨左右，按年增长15计算，2010年XX全年物流量为3800万吨左右。22推动物流需求增长的因素分析在和平发展的方针指导下，经济建设持续高速增长，因此带动17物流需求也大幅增长。除此之外，产业结构的调整，城市化建设以及以消费需求为主带动经济增长等一系列政策的实施，都为物流需求增长打开了广阔的空间。221国民经济增长是物流需求增长的主要因素在国民经济“十一五”发展规划中，河北省年增长率预设为11，XX市将在15左右。由于XX初级加工品较多，产业集中度高，产品幅射面积广，所以对物流需求较高。222对外贸易的拉动作用目前我国外贸依存度已70，因此对国际物流产生了持续的需求。河北省外贸进出口额已从80年代的10亿美元左右上升到2005年的100亿美元以上。随着XX对外出口的增加，对国际物流的需求将日益迫切。223区域经济发展随着区域经济的发展，制造业和商贸业将打破区域限制，实行资源的优化整合，将促使XX的物流经营向全国发展。224城市化建设将促生物流产业二元化结构目前，我国现代物流业主要集中在大城市。随着中小城市的增多，现代物流业将向中小城市延伸物流节点，并出现大城市与中小城市同时发展物流业的二元化结构。225消费升级的带动作用随着我国国民经济的发展，人均消费能力将大大提高，2005年我省城乡人均消费增长上升58，居民对消费品的需求向着高、精、时尚的方向发展，必然带动物流业的发展。特别是信用卡、电18子商务的发展，对物流配送的需求将呈现持续增长的势头。23市场现状231XX物流企业情况（见表22）19表22XX镇目前主要物流企业情况序号名称同时容纳车辆停车费年租金（面积）主要货源（省份）住宿费（天）服务项目1廊坊运输网络中心6010元3500元/年（20M2）内蒙黑龙江浙江广东1525元/人饭店旅馆商店2国军物流中主6010元5000元/年（30M2）东北三省、同蒙1525元/人饭店旅馆商店3胜利宾馆物流中心5010元5000元/年（30M2）甘肃、河南1525元/人饭店旅馆商店4建设物流中心50辆大货住宿10元不住20元10000元/年（50M2）新建成1525元/人饭店旅馆商店5建华宾馆物流中心7080辆大货10元5500元/年（30M2）辽宁、江苏、安徽1525元/人饭店旅馆商店6西华宾馆物流中心30辆大货住宿5元不住20元4000元/年（30M2）内蒙、黑龙江1525元/人饭店旅馆汽修7曙光宾馆物流中心5060辆大货住宿10元不住20元4000元/年（30M2）辽宁、吉林、河南1525元/人饭店旅馆汽修8建国宾馆物流中心50辆大货10元3500元/年（30M2）东北三省1525元/人配件修理9胜华宾馆物流中心60辆大货住宿10元不住20元4000元/年（30M2）东北三省、内蒙1525元/人饭店旅馆20232XX物流现状分析目前XX的物流产业处于原始自发的初级阶段，与XX产业在全国的地位已不匹配，严重的制约了XX产业的发展。概括讲主要呈现出五大特点（1）有总量没规模。为满足市场需求，XX镇物流业逐年扩大，目前以货运代理、运输和餐饮、住宿、汽车修理为主要服务内容的物流企业有近500家，有营业登记的也有100多家，运输路线以东北、华东、西北、华北和中南地区为主，运输货物主要是钢管、钢木家具和板材等，已初步具备形成物流产业的条件。但形式多为小型的配货站点，数量多、规模小、水平低，零星分布，布局散乱。（2）有基础没产业。XX当地现存物流企业多依赖当地工业企业，路线单一，网点分布少，管理松散，设备落后。最突出的表现就是功能的单一化、业态的原始化、管理的无组织化和无序化。（3）有希望没带动。由于这种物流方式信誉差，影响了行业信誉；同时更不利于“XX物流”对外整体形象的树立与展示。虽然XX的实业界对此有所认识，但XX特有的产业格局很难有效整合，在一种无序竞争的经济形态里，任何个体企业即使认识到位，也无法独立承担这个课题。（4）有物流没功能。现有自发的物流业态多为大车店性质，仅能提供基本的停车、餐饮、住宿服务，物流信息服务渠道少，水平低，尚且不具备承接仓储、物流加工、配送等服务的能力，无法提供诸如信息化、金融保险、安全、汽修、培训、物流解决方案设计等物流附加服务。功能齐备、设施先进、面向未来发展需要的较大型21现代物流中心还没有形成。5有对接没安全。运输市场大多是“随行就市”自发形成的，缺乏统一的规划和管理，信息面窄，信用度差，丢货率较高。XX物流业现状与其发展要求之间存在较大差距，如不加速发展，会成为其经济发展的瓶颈。现在的物流节点布局也不利于形成有秩序的城市空间格局，影响物流业整体水平的提高。24目标市场分析与项目功能研究241项目目标市场分析1来自区域内的物流需求工业企业的物流需求目前我国流通成本占国民生产总值的184，而发达国家仅占7，可见我国物流业未来发展空间巨大。面对物流需求扩大，成本上升的巨大压力，越来越多的制造企业开始从战略高度重视物流功能整合，实施流程再造，分离外包物流业务，以更加专注于核心竞争力的打造。XX2007年实现社会总产值2612亿元,其中工业产值236亿元。作为一个工业重镇，发达的制造业与当地落后的物流业之间的矛盾已经成为制约XX经济发展的一大瓶颈，XX国际物流中心的建设对于降低产品成本，提高产品竞争力，促进XX产业的健康可持续发展具有重要意义。流通业的物流需求XX自古就是北方著名的水旱码头，商业历史悠久，目前具有XX国际家具博览城和家具城两个大型家具采购市场，镇内门店22林立，商贸繁荣，消费水平较高。繁荣的商业形成了对运输、信息、仓储、配送、金融、保险、培训等一系列物流服务的需求。一般消费者的物流需求随着生活水平的提高，一般消费者对物流服务需求比重将日益增大，如搬家服务、包裹速递、商品配送、个人物品储存等。（2）来自区域外的物流需求外部工商企业和物流企业对XX物流设施和物流服务的需求主要集中在以下4个方面具有区域性或全国性销售网络的大型制造企业和流通企业，将XX作为商品分拨中心，利用XX的物流设施和提供的综合物流服务，完成地区内或区域间的实物分拨。国内大型物流企业将XX作为物流网络中的节点，开展全国范围内的物流经营业务。跨国物流公司将XX作为物流基地，开展国际物流事业经营。零担运输业者利用XX公路枢纽设施，完成货物的集散和中转运输。242项目建设的可行性分析伴随经济社会的快速发展以及运行质量的不断提高，为发展现代物流业提供了广阔的市场空间。XX国际物流中心的发展壮大存在以下优势（1）区位优势显著，决定了XX国际物流中心的高水平、高层次建设。23XX国际物流中心北距廊坊60公里、北京100公里，东临天津35公里，西距保定110公里，均在一小时经济圈之内，处于环渤海经济圈的黄金位置。中心毗邻保津高速XX出口处，目前保津高速横向连接张石高速、京珠高速、大广高速、廊沧高速、京沪高速，依托区位优势，XX国际物流中心将成为辐射东北、西北、华北、华东、华南、淮南的全国性的物流中枢结点。尤其是张石高速的修建等于增加了一条通向西北的主干线，可以彻底解决去西北车辆北京路段拥堵问题。同时，XX国际物流中心东到塘沽港、北到曹妃甸，南到上海港均有高速公路连接，畅行无阻，为其成为国际进出口货物物流内陆节点奠定了基础。XX国际物流中心依赖于其地理优势，必将成为全国性的物流节点，必须保障XX国际物流中心规划设计的高水平，高层次。（2）周边产业发展带动物流需求增加，为物流业发展提供了保障。XX已经形成以金属玻璃家具为代表的规模化产业组团，是全国最大的薄壁管生产基地和最大的金属玻璃家具生产基地，仅XX一地货物日吞吐量6万吨，物流市场空间很大。环渤海经济圈的迅速发展，XX产业承接平台的搭建，也会为XX国际物流中心提供更大的市场需求，因此建设一家具有国家级水平物流中心的产业基础已经具备。（3）城市建设进入新阶段，降低了资源整合难度。随着大XX总体规划的落实，逐步拆除、迁移分布不合理的经24营场所，工业、物流、居住、商业等用地得到更合理的规划布局。随着现代化、信息化的XX国际物流中心建成，将从根本上扭转现有道路交通混乱、脏乱差的局面，避免现有的低水平建设现象的泛滥。XX国际物流中心建成后将提升“大XX”景观形象，恢复XX道路通畅、商贾云集的繁荣盛况。（4）科学发展观的深入开展，将为物流中心建设提供良好的政策环境。XX国际物流中心项目是XX市政府扭转“两高一低”产业发展模式，践行科学发展观的重大举措。通过物流中心对商流、物流、资金流、信息流的集聚作用，通过物流中心这一平台带动信息技术、金融保险、商业贸易、人员培训、服务外包、汽修汽配等关联行业的发展壮大，提升第三产业在产业结构中所占比重，保障XX产业经济的合理有序可持续性发展。（5）依托京津产业转移优势，搭建承接平台，繁荣地方经济。北京为保障空气质量将推行O3排放标准，目前我国进京运输车辆基本不能达到此标准，必须在北京周边寻找车辆集散转运基地；塘沽新区及天津港的繁荣发展，也需要在周边寻找物流承接平台以解决土地资源紧张的问题，而XX国际物流中心正好能满足京津产业转移需要，并为XX市招商引资工作提供物流配套服务功能。243项目定位XX国际物流中心以“凭借大优势，发展大物流、促进大流通、25成就大繁荣”为发展目标，遵循“立足实际、稳步推进、灵活调整、适度超前”的战略原则，在立足本地产业服务的基础上，着眼打造全国物流中枢结点，建设综合型信息化、国际化的物流基地，重现XX当年水旱码头的繁荣盛况244项目功能（1）货物运输服务区域间货物干线运输区域间货物干线运输（包括整车运输和零担运输）需求主要来自于三个方面一是伴随着本地区的产品销往外埠而出现的区域间货物运输；二是伴随着外埠的产品销往本地区产生的区域间运输；三是以XX作为中转基地进行的区域间货物运输。区域内商品末端配送区域内商品末端配送是由市内配送中心到用户之间的商品运输，具有小批量、多品种和高频率的特点。（2）仓储服务XX国际物流中心作为全国性的物流节点，其大物流、大流通的特质必然决定了其大仓储的服务功能。中心将成为全国产成品和原材料的集散基地和周转点，一是提供以货物保管为主的传统仓储服务，降低当地企业仓储成本，实现生产企业的零库存运转，降低生产成本和原材料风险，提升生产企业的核心竞争力。二是以促进商品流通为目的，提供从出入库作业到库存管理、信息提供、商品配送等综合服务的现代仓储服务，做好承接全国性大物流、大商贸货物仓储准备，实现全国物资在中心的大额吞吐。26（3）流通加工服务流通加工是在流通领域对商品进行的简单加工活动，目的在于提高商品的附加价值，满足消费者对于商品的多样化需求，提高运输效率等。XX制造业发达，应侧重于工业品及农副产品的流通加工。XX国际物流中心将以提供工业产业流通加工服务的同时，规范设计冷链物流硬件设施，提供农产品的流通加工服务，如蔬菜类商品的半成品加工；粮食类商品的深加工、分装；水果类商品的深加工；保鲜包装；水产类商品的冷冻保鲜及深加工、肉类食品加工；经济作物的深加工等。在服务工业的同时解决农业发展问题。（4）金融、保险服务XX国际物流中心为营造便捷、安全的物流产业环境，将与保险公司联合对货物运输提供保险服务，维护业主利益，杜绝物流诈骗、丢货损货现象的发生。同时为帮助企业解决融资困难的问题，中心将为企业提供仓单质押融资等金融信贷业务，满足企业发展的一切资金需求，在帮助做大中心内企业的同时，壮大自己，并为全民创业搭建平台。（5）物流信息服务目前全国物流中心发展缓慢的一个重要原因就是信息化技术应用水平低，没能建立完备信息资源共享网络。XX国际物流中心在信息化建设上开拓创新，将不单纯拘泥于一时一地的车货对接信息，而是以网站和信息化管理作为两大突出特色，建设高水平的信息化中心。中心将建设一个全国范围的物流门户网站，整合全国物流、商27贸信息资源，实现全国范围内信息资源的联网、共享，为车主、货主提供全国范围内的车货信息，同时在网站上推出物流知识推广、物流政策解析、物流产业研究、物流人员培训、物流专家交流、商贸信息发布、企业广告等服务。在信息化管理上，将运用网络和各种通讯渠道衔接技术，实现物流信息筛选、对接、发布、信息资源化共享管理，并在信息化上做到与时俱进，不断利用最新科技，将信息化系统建设延伸升级，全面应用全球卫星定位系统（GPS）以及物资采购管理（MRP）和企业资源管理（ERP）等物流管理软件，引进自动化仓库、条形码、EDI等先进的物流技术，实现园区整体的全信息化高科技管理。（6）培训、示范服务XX国际物流中心将邀请国内外知名物流专家来园区为企业讲解物流知识，帮助企业做好物流解决方案，组织专题培训、交流进而带动物流产业理论水平提高。同时鉴于XX国际物流中心从其运营模式、信息化运用上的创新思维，中心将成为全国物流中心运营示范性窗口。28第三章建设条件31项目场址现状311项目地理位置本项目建设地点位于XX市中东部XX镇的北侧，项目的西侧和南侧紧邻廊大路和霸杨公路，保津高速XX出入口距项目西北角约60米，南侧紧邻XX国际家俱城。312项目用地性质及规模本项目的用地性质为商业用地，总占地面积742公顷（111358亩）。313项目场地现状本项目规划选址为国有沙地和林地，具有较好的交通、电力、给排水、通讯条件，地上无任何附着物。项目场地周边是XX镇产业集中地区，见图31。图31项目周边产业示意图32场址建设条件321地形、地貌、地震情况本项目所在地XX市地处海河水系的冲积平原上。规划范围内地面平坦，地势自西北向东南倾斜，呈西高东低之势。自然坡降0508，海拔7482米，适宜建筑。地震基本烈度为8度。322工程地质与水文地质地质为第四系，属河湖相沉积层，以河流行洪积亚砂土粘土夹粉细砂层为主，岩性岩相稳定性中等，承载力（FK）一般在10029160KPA。XX市处于太行山冲积平原与滨海平原的过渡地带，加之古地理、古气候与新旧构造的波动变迁，且地势由西北向东南倾斜，呈西高东低之势，导致水文地质条件复杂，东西分布不均，水质不一。地下水多年可采水量0826亿立方米。地下水分为全淡、浅淡、咸水三个水质区，各区之间尚有少量的咸、淡水交织分布。全淡区面积为206平方公里，占全市总面积的263。适宜工业用水和生活用水。浅淡区面积为345平方公里,占全市总积的44。除第二含水组需慎用外，其它均适于农田灌溉。咸水区面积233平方公里，占全市总面积的297。基本上不适于农田灌溉。第三含水组为重碳钠型水质，适宜灌溉和饮用。据1979年全市1084眼饮水井化验分析，局部地区深层水含氟量较高，特别是XX、王庄子两个乡镇的一些村庄的水井，含氟量高达5，大大超过了国家规定的标准。323气候条件XX市属暖温带大陆性季风气候，四季分明。冬季寒冷干燥，盛行偏北风，春季降水稀少，空气干燥，风速大，蒸发强，因而形成了“十年九春旱”的气候特点，夏季炎热、潮湿多雨，秋季气温明显下降，雨量减少。无霜期最长275天有霜期最短178天年均日照时数2762小时年平均气温11530最热月平均气温259最冷月平均气温48极端最低气温225极端最高气温403年平均降水量5436MM月平均降水量1887MM日最大降水量1805MM年平均相对湿度61最大月8月平均湿度78最小月2月平均湿度45最大积雪深度30CM最大冻土深度70CM年最多风向为北风频率16年次多风向为南风频率16最大10分钟平均风速18M/S基本风压值035KN/M2基本雪压值03KN/M2324交通条件XX市XX镇地处河北省冀中平原东部，位于京、津、保三角地带中心，属环京津、环渤海城市群。北距首都北京80公里，东临海港城市天津70公里，西距古城保定65公里，均在1小时经济圈内。京九铁路、津霸联络线、保津高速公路、京开高速公路及31106、112两条国道贯境而过，在市区形成了“三黄金”十字交叉。京九铁路京南第一大站XX站，为国家二级站，座落在XX市开发区。市内设地方铁路专用线及货场，货物可直抵香港。保津高速公路从西向东贯穿全市，并于XX镇、XX镇和扬芬港乡各设有一个出口。东西向的保津高速贯穿五条南北向的张石高速、京珠高速、大广高速、廊沧高速和京沪高速，五纵一横便捷的高速交通网络使XX成为辐射华北、华中和华南地区重要的交通枢纽。325社会经济发展状况XX市位于冀中平原北部，河北省中部，北京正南沿京九铁路91公里处，是京、津、保三角地带中心。东邻武清，南邻静海、文安，西邻雄县，北与固安、永清和安次区接壤。地理位置处于北纬38O5857，39O1310“,东经116O1523“，116O5509“。东西长5726公里，南北宽2644公里，总面积为80027平方公里折合12004088亩。地势平坦，为典型的平原区和农业区。全市总人口517015人，其中农业人口442500人，占总人口的853，人口密度每平方公里651人。全市耕地面积7382676亩，盛产粮、棉、油等作物和多种蔬菜、土特产品。XX镇位于东经116O4525，116O1703“；北纬39O004539O0712“。在XX市中部偏南，距市区263公里。辖区地处东淀，水域宽阔，过去盛产鱼、虾、蟹、藕粉、松花，驰名中外。该镇辖28个村街。全镇总人口70177人，主要为汉族人，并居有少数回族、满族、朝鲜族人。土地总面积1304053亩。其中国有土地65178亩，32集体土地1239475亩。各类土地面积为水浇地50862亩，旱地701859亩，菜地2071亩，果园11314亩，林地6209亩，城镇村占地131507亩，独立工矿用地67175亩，特殊用地634亩，交通用地26693亩，水域用地302647亩，未利用土地3682亩。326公用设施条件（1）供水本项目采用场区自备水井供水，单井出水量260M3/H，水质、水量可满足项目用水需要。（2）供电本项目区电源引自XX镇高压输电线路，位于项目选址东侧100米处，供电电压10KV。项目对供电无特殊要求，负荷等级为类。（3）供热本项目采用自建锅炉房供暖，采用新型节能产品完成空调制冷。33场址评价该场址地势平坦，水文工程地质条件良好，电力供应可靠，交通便利，周围无污染性企业，适宜本项目建设。3334第四章规划内容与建设方案41规划原则411与产业结构调整相结合原则物流产业是服务业的重要组成部分，在立足服务当地产业的同时，具备低投入、无污染、利润高、伴生社会效益好的特点。XX国际物流中心在规划设计上以本地和环渤海经济圈产业为基础，以辐射全国的高速路网为条件，以全国范围内的信息化资源共享为推动，以派生需求服务为附加，强化优化产业结构、转变经济增长模式、突出社会效益和资源集聚功能的特色，以科学的功能布局和对未来发展的前瞻性，带动第三产业繁荣，促进一、二产业的可持续发展。412与城市规划建设相结合原则物流规划涉及到物流节点设施的空间布局、土地使用、交通环境等诸多问题，在中心的规划设计中，将贯彻“大XX”战略思想，体现总规要求，合理运用土地资源和交通资源，在做好功能设计的同时，做好景观设计，体现XX人文背景，亮化中心形象，使之成为具有XX特色的人文建筑代表。413与辐射周边地区、抢占发展机遇相结合原则在中心的规划设计上，充分考虑到随着国家性高速路网建设，XX国际物流中心将成为全国性的物流节点这一事实，科学论证XX国际物流中心的地域和业务辐射范围，通过调研确定其所需35服务的建筑载体需求，突出中心务实性和发展性，加强其功能模块设计，做到功能完备、设计合理、具备应变发展能力，以魔方应变的设计顺应市场需求，抢占发展机遇。414近期需要与远期发展相结合原则XX国际物流中心将成为全国性物流的一个重要节点，前景远大，前途光明，因此在设计上既要充分考虑到当地产业发展及需求现状，遵循市场发展规律，立足实际，保障规划的可行性和效果性，避免盲目超前建设，又要坚持由低到高阶梯式发展模式，形成满足全国物流节点需求的功能组团，来体现规划的前瞻性与可行性。因此在分期设计上重点突出各功能组团的递进和统一关系，使各期既具备符合其特定时期发展需求的特色，又能保障中心整体建设完成后各个功能组团互补性，以组团合力实现最优效能，整体带动中心层次提升，使之满足全国性物流节点的功能需求。42规划依据1中华人民共和国城乡规划法20082廊坊市经济和社会发展十一五规划3XX市经济和社会发展十一五规划4项目规划定位图及项目规划定位图电子文件5民用建筑设计通则GB5035220056高层民用建筑消防设计规范GB50045957汽车库、修车库、停车场的设计防火规范GB50067978办公建筑设计规范JGJ672006369商店建筑设计规范JGJ488810城市道路与建筑物无障碍设计规范JGJ50200111公共建筑节能设计标准GB50189200512建筑工程设计文件编制深度的规定43规划布局与功能分区431规划布局规划布局见图41图41总平面布置图432功能分区在科学发展观和规划原则的指导下，充分考虑到本项目的的重要意义，项目的规划和实施提出整合、提升、发展三步走的开发思路，分三期建设，共设九大功能区。功能分区见图42图42功能分区图（1）多式联运区37占地、建筑面积占地1272公顷，建筑面积33360平米。主要设施大型停车场、货物托运代理公司用房、货物堆场、操作库、物流管理大楼、加油站、汽车维修站等。大型停车场占地43公顷，大中型货车固定停车位510个；可容纳大、中、小型货物托运代理公司250家；加油站为二级，油罐总容积为80120立方米。主要功能将公路货运、联运服务、货物跟踪以及运输经纪人服务、代办托运等功能归到多式联运区。区域间货物干线运输（包括整车运输和零担运输）需求主要来自于三个方面一是伴随着本地区的产品销往外埠而出现的区域间货物运输；二是伴随着外埠的产品销往本地区产生的区域间运输；三是以XX作为中转基地进行的区域间货物运输。（2）商贸仓储区占地、建筑面积占地1105公顷，建筑面积75700平米。主要设施前店后库式商贸仓储用房、商铺、停车场、广场等主要功能将商品交易、订单处理、商务支持等服务功能归到市场交易区。商流和物流构成了商品流通。利用XX国际物流中心强大的信息系统、仓储能力、交通枢纽的便利等优势条件，为货主企业提供商品交易场所，能够对活跃XX镇流通环节，聚集人气，提高经济效益和社会影响力起到积极的作用。（3）流通加工区占地、建筑面积占地598公顷，建筑面积26700平米。主要设施流通加工车间、包装车间、业务室等。38主要功能将流通加工、包装等更专业化的功能归到流通加工区。流通加工是在流通领域对商品进行的简单加工活动，目的在于提高商品的附加价值，满足消费者对于商品的多样化需求，提高运输效率等。XX制造业发达，应侧重于工业品及农副产品的流通加工。（4）集货配送区占地、建筑面积占地611公顷，建筑面积29800平米。主要设施库房、配送中心等。主要功能将配送、装卸、搬运和集货发货等服务功能归到集货配送区，主要为本地货主企业及商贸城提供配送服务。区域内商品末端配送是由市内配送中心到用户之间的商品运输，具有小批量、多品种和高频率的特点。5大型仓储区占地、建筑面积占地704公顷，建筑面积33510平米。主要设施普通库房、自动化库房、冷冻冷藏库房、理货站台、集装箱货场、简易料棚、业务室等。主要功能将商品成品、原材料等物品的存储归到仓储区。仓储服务可以分为以货物保管为主的传统仓储服务和以加速商品流通为目的，提供从出入库作业到库存管理、信息提供、商品配送等综合服务的现代仓储服务。从XX仓储设施类型来看，前一种仓储服务占有绝对大的比重，后一种仓储服务所占的比重很小，拥有巨大发展潜力，也是仓储服务发展的方向。在此基础上，利用仓储管理系统（WMS）和连续补货等物流技术，为货主提供库存管39理、按订单配送等高层次服务。6国际物流区占地、建筑面积占地1085公顷，建筑面积67160平米。主要设施保税仓库、集装箱货场、海关监管区、操作库、出口加工区、国际信息交流中心。主要功能为进出口货物提供存储、理货、报关、商检、货代、国际运输、流通加工等方面的场所及服务。7综合服务区占地、建筑面积占地909公顷，建筑面积148220平米。主要设施物流中心临街的周边建筑统称为综合服务区。物流管理大楼、物流商务大楼、综合服务楼、综合行政办公大楼、汽车维修站、加油站、长途客运站等。主要功能保障人们日常工作生活需要，完成对进驻物流中心的物流企业的协调管理和服务工作。为了物流运输的保障，在多式联运区旁设置了汽车检修和加油站。在霸杨公路一侧建设长途客运站，为XX镇居民出行和外埠人员来访创造更加便利的交通条件。物流中心四周临街的各综合服务楼，均可灵活的设置为餐厅、酒店、商务用房、超级市场、卫生室、娱乐健身等用途，为进驻物流中心的司机、商户、客户提供餐饮、住宿、购物、简单医疗、娱乐等生活服务。物流商务大楼是为进驻中心的物流企业和公司提供的高档办40公和社交场所。它是中心的标志性建筑，风格现代，素雅气势。显示本地区企业管理理念的现代及业务运作的先进性和规范性。物流管理大楼内不仅设有中心项目沙盘、物流管理办公室、物业管理办公室、货物托运保险、工商、税务、金融、治安办公室、保安服务等功能，同时还设有物流信息中心、商务中心，为进驻中心的各类物流企业和货主企业提供物流信息