成都青羊光华项目市场研究及策划报告3

成都青羊光华项目市场研究及策划报告3成都客户比较习惯的产品内部细节尺寸如下5060平米与3540相比，5060小户在灰空间运用上要求能形成附加的功能空间布局内部通廊布局；层高2193米均可；楼梯一个单元可实现2梯10户以上，在规范范围内尽量减少电梯配置，节约成本和公摊；窗户尽量设计飘窗和凸窗，增大内部空间感；起居室尺寸开间354米左右，进深灵活控制在34米左右即可；厨房有空间预留情况下可设计独立厨房，不能设计独立厨房，在不通天然气情况下可设计成开放式操作台与餐桌靠近布局；操作台尺寸06X25米即可，预留上下水管道；独立厨房18X2米左右；餐厅与厨房操作平台靠近布局，15X2即可；卧室具有良好的自然采光通风效果，建议形成独立空间，开间32米左右，进深可在293米左右；卫生间根据客户需求，卫生间必须是封闭的，有自然通风采光更好，不能自然通风，必须预设通风排气井和风扇，尺寸可在16X28米左右，满足马桶，洗漱，简单淋浴即可；阳台建议能形成24X24米左右的大阳台，客户可以灵活设计成书房或儿童房，增加产品附加值；外立面现代简约风格，色彩可简洁明快。总体特点控制公摊，可适当设计灰空间；43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述四、项目产品及规划建议41、项目规划条件调整建议42、项目总体规划布局建议43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述阳台和生活阳台算半面积50，套一变套二，19赠送72阳台SOHO物业5060可变套二43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述四、项目产品及规划建议41、项目规划条件调整建议42、项目总体规划布局建议43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述因此，成都客户比较习惯的产品内部细节尺寸如下建筑面积户型客厅开间主卧室开间主卫开间厨房开间2530单身小户300030001400150035401居室3000340030003200140016001700180050601室1厅1卫350040003200以上1600180018002000备注单位MM,本尺寸为建议常规尺寸，请设计单位根据户型具体特点具体调整。上述尺寸仅作参考，以设计单位根据户型具体特点具体调整为准。43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述四、项目产品及规划建议41、项目规划条件调整建议42、项目总体规划布局建议43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述四、项目产品及规划建议41、项目规划条件调整建议42、项目总体规划布局建议43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述设计要点在建筑外观和色彩上应与整个社区的格调相协调；需充分考虑大堂空间及后期室内装修效果；SOHO裙楼商业功能尺寸为层数一层层高48米开间以39米为单位。进深10米18米。结构形式框架结构，以便灵活分隔。43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述四、项目产品及规划建议41、项目规划条件调整建议42、项目总体规划布局建议43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述设计要点二号地块农贸市场功能尺寸为层数底层为半地下一层的农贸市场，地面二层三层为综合商业层高半地下一层36米地面一层48米二层以上33米。开间以39米柱距为单位进深1018米为主结构形式框架结构，以便灵活分隔楼梯设置一、二层分开设置，二层有独立的的楼梯间并最好设置户外楼梯。43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述四、项目产品及规划建议41、项目规划条件调整建议42、项目总体规划布局建议43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述对SOHO产品的重要提示项目的SOHO产品主要以过渡性居住为使用功能，其使用者对生活成本的控制将会有较高要求。若按房屋性质，该房屋的水电将按照商业用水及用电进行收费，将会大大增加使用者的生活成本，对销售产生较大的影响。因此，目前成都市场上较多类似项目均通过协调，突破商业用水用电的限制，按照民用水电进行收费。我司建议贵司在对项目的水电工程招标过程中，将此作为招标条件，达到项目SOHO产品按照民用水电收费的目的。43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述特色商业街四、项目产品及规划建议41、项目规划条件调整建议42、项目总体规划布局建议43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述四、项目产品及规划建议41、项目规划条件调整建议42、项目总体规划布局建议43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述发展主题定位以购物、餐饮、娱乐功能为主导，休闲娱乐等多种功能为一体的购物街，作为临近购物中心项目的补充。打造具有特点的差异化产品，依托交通，辐射成都乃至大成都；近期目标立足成都，辐射大成都，主要满足区域市场的发展和需求。远期目标作为核心商业，带动区域新商圈的形成和发展，成为整个成都乃至西部都具有影响的特色商业街区。43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述四、项目产品及规划建议41、项目规划条件调整建议42、项目总体规划布局建议43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述发展档次定位目前区域市场目前商业属于空白，未来5年内，随着大量新建楼盘陆续入住，常住人口迅速增加，会带来对生活配套型商业的大量需求；从长远竞争层面而言，整个成都市区商业都处在更新升级阶段，本项目作为未来区域内重要的商业项目，更应注重项目外观设计及硬件配套配置，在档次和规模上要具有一定的前瞻性和创新性；项目区域目前的商业市场尚不成熟，消费能力有限，商业档次不宜过分拔高，应当以吸引成都各区域消费者到达消费为主要目标。综合考虑多方因素，建议本项目发展档次定位为城市西南重要商业节点辐射城市西南部及大成都，满足城市居民餐饮娱乐的到达式消费需求。43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述四、项目产品及规划建议41、项目规划条件调整建议42、项目总体规划布局建议43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述经营商户定位大中型餐饮店大中型休闲/娱乐店特色茶坊及咖啡厅高档服饰卖场各种服务性商业设施各种配套商业消费客户定位区域周边居民及办公群体大成都区域消费者周边省市消费者为本项目特色所吸引的消费者经营及消费客户定位43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述四、项目产品及规划建议41、项目规划条件调整建议42、项目总体规划布局建议43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述购买客户定位核心客户核心经营客户约占50大型知名餐饮/休闲企业购买持有经营业态类型餐饮旗舰店餐饮主力店餐饮次主力店及其他餐饮休闲娱乐业态布局要求13F，局部4F12F，局部3F12F23F面积需求2000以上600800300500300500可自由组合分割面积需求占比20302520典型商家红杏酒家、大蓉和酒楼、红高粱等，该旗舰店除餐饮外还包含其他休闲业态皇城老妈、龙森园、狮子楼等德庄火锅、中高中餐档咖啡吧、茶楼、洗浴休闲、特色歌坊、茶艺表演等43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述四、项目产品及规划建议41、项目规划条件调整建议42、项目总体规划布局建议43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述购买客户定位区域来源成都及四川省外客户职业特点擅长房地产投资客置业目的投资升值置业特征看中项目所在区域增值物业以及区域发展前景，作为投资保值、增值的手段，购买出租经营；需求产品没有特别倾向潜在客户约15偶得客户约5其中约30重要投资客户核心客户投资客户约占50职业商铺投资客区域来源成都市川渝两地餐饮行业个体和特色商业或专业市场投资客户；职业特点个体营业者，有个体经商从业经历和投资商业街成功经历懂得商业投资和发展前景判断客户；置业目的购买投资用于出租；不动产跟风投资区域来源成都以川内二线城市职业特点有房地产投资成功经历，住宅，商铺或写字楼等，典型跟风投资客户；什么热投资什么；置业目的购买投资用于出租；产品需求200左右；43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述四、项目产品及规划建议41、项目规划条件调整建议42、项目总体规划布局建议43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述产品布局建议建议民国建筑风格的商业街以TOWNHOUSE为主，单体建议规模控制在500左右。而传统中式明清商业建筑以沿街商业体和院落商业形式为主。43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述四、项目产品及规划建议41、项目规划条件调整建议42、项目总体规划布局建议43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述四、项目产品及规划建议41、项目规划条件调整建议42、项目总体规划布局建议43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述设计要点建议建议设计风格为民国建筑，汉代建筑，明清建筑的组合体；临街商业开间以39米为单位，二层以上作大开间划分。进深12米20米。结构形式框架结构，以便灵活分隔。层数二层带夹层（建议）层高一层48米,二层33米楼梯设置一、二层分开设置，一层户内上夹层，二层有独立的的楼梯间并最好设置户外楼梯。43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述四、项目产品及规划建议41、项目规划条件调整建议42、项目总体规划布局建议43、项目产品配比、设计要点建议及对应客户描述设计要点建议内街宅院式商业单位面积5001000平方米；设计要点在建筑外观和色彩上应与整个社区的格调相协调；沿街面隔一定距离做凹进处理，使其形成小三合院的形式，使其更能适合酒吧类特色餐饮经营的格调和氛围；要考虑停车的方便性。提纲一、项目发展背景二、项目区域情况分析三、项目开发方向及整体定位建议四、项目产品及规划建议五、项目开发进度建议六、项目投资财务评估及风险分析51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测51、项目开发进度建议五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测项目开发进度建议原则根据规划条件上的2010年6月开工，2014年12月31号完工的时间要求；根据中铁置业对项目的开发进度要求；根据中铁置业在2010年实现人民币2亿元的销售、2011年实现10万平米以上项目结算的要求；在满足上述条件下，实现项目价值最大化。根据上述要求，我司对项目下述产品的开发思路建议如下1号地块文化娱乐商业酒店综合体SOHO住宅特色商业街51、项目开发进度建议五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测1号地块文化娱乐商业酒店综合体该地块业态丰富，且多为持有型物业，因此,贵司一直考虑将此块地块以适当的价格整体转让。我司一直在积极进行该招商工作，与美国金沙等国际知名运营商及国际财团正在深度洽商中。我司建议除加大力度寻找业主整体转让以外，也可考虑多种形式的合作。此外，在能保证达到盈利目标的情况下，贵司也可考虑自主开发建设。根据项目整体开发进度及政府诉求，该地块的开发思路如下在2010年内完成招商及整体规划方案，2011年开工建设，2013年完工。51、项目开发进度建议五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测SOHOSOHO物业相对售价较低，具备低总价和低门槛特征。参照成都市场，目前低总价SOHO物业供应量少，总价偏低受投资者和年轻置业客户热捧。作为变现能力较强的物业类型，我司建议最先开发该业态。目前成都市场上的商业产权的小户型供应较少，由于销售价格略低于同区域住宅产权小户型，因此销售速度快，呈现供不应求的态势。根据调查，该类型产品的面积均在4060平米之间，我司建议的2560平米的户型将会填补市场空缺，具有较强市场竞争力。51、项目开发进度建议五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测此外，由于近期国务院出台各种文件，要求加大政府廉租房及经济适用房的供应，我们预测该举措将对小户型带来较大竞争威胁。因此，建议SOHO物业产品开发速度加快，争取在大量廉租房及经济适用房上市前完成销售。因此，我司建议2010年6月即开始2号地块中674万平米SOHO物业的建设，4号地块的32万平米SOHO物业建议2011年6月动工。51、项目开发进度建议五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测住宅该区域内目前住宅产品价格在60007500元之间，且还有巨大的上升潜力。本项目的住宅地理位置优越，周边商业配套齐全，再加之户型设计合理，外立面也具有特色，预计销售压力较小，能获取较好的投资回报。在住宅物业的开发节奏上，应考虑周边商业的完善与否会对售价带来较大影响。因此，若按市场走势，住宅物业应放在后期高价值点进行销售。51、项目开发进度建议五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测但是，由于贵司整体安排，希望在2011年底实现10万平米以上的项目结算，若仅靠SOHO产品将不能满足贵司需求，因此，根据贵司上述诉求，并兼顾住宅产品价值更大化，我司建议住宅产品开发思路如下2010年6月开工建设3号地块内5万平米的住宅；2010年9月开工建设3号地块内剩余58万平米的住宅；2011年12月开工建设4号地块内4万平米的住宅；2012年6月开工建设4号地块内剩余31万平米的住宅。51、项目开发进度建议五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测特色商业街在对特色商业街部分的开发及销售思路，我司认为应兼顾以下因素应充分考虑1号地块商业综合体对该产品价值的绝对提升；应考虑在周边配套不成熟的情况下，该物业对住宅及SOHO产品价值的大力提升；因此，该物业的开发及销售节点尤为重要。我司根据上述诉求，在考虑形象展示提升住宅、SOHO价值的同时，兼顾该种业态有可能带来的高利润回报，做出开发建议。51、项目开发进度建议五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测我司建议2010年6月即动工2号地块的128万平米特色商业街，在2010年9月1日前即完成部分商业街作为售楼部，进行推广宣传；2010年12月完成2号地块内商业街的基本建设，作为形象展示区。3号地块的3万平米特色商业街，建议于在2011年6月开工建设。4号地块的404万平米特色商业街，建议于2011年12月开工建设。51、项目开发进度建议五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测2010年6月，2号地块SOHO、特色商业街，及3号地块5万平米住宅开工建设；2010年9月，3号地块剩余58万平米住宅开工建设；2011年6月，3号地块特色商业街及4号地块SOHO开工建设；2011年12月，4号地块特色商业街及4万平米住宅开工建设；2012年6月，4号地块剩余31万平米住宅开工建设。产品2010年6月2010年9月2011年6月2011年12月2012年6月总量万特色商业街1283404832SOHO67432994住宅5584311790合计13025862804313616按此思路，项目开工计划如下51、项目开发进度建议五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测51、项目开发进度建议按此安排，2010年具体实施进度如下6月即开始2号地块的SOHO、特色商业街及3号地块5万平米住宅动工建设；8月1日前完成在紧邻2号地块的位置设置SOHO与住宅的户型精装样板房及景观展示区；9月1日前完成位于2号地块特色商业街区域内的售楼部的建设装修并投入使用；11月15日取得674万平米SOHO和5万平米住宅的预售许可证；在达到以上条件情况下，2010年内有机会实现2亿元人民币的销售。51、项目开发进度建议五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测52、项目销售计划及价格体系五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测项目销售计划及价格体系制定原则根据中铁置业对项目的开发进度要求；根据中铁置业在2010年实现人民币2亿元的销售、2011年实现8亿元以上销售额的要求；在满足上述条件下，实现项目价值最大化；其中SOHO产品作为满足集团资金要求的现金流产品，重点要求销售速度，合理利润即可；住宅产品前期考虑以快销形式，合理价格销售；后期可通过商业综合体及特色商业街题材，最大化实现价格提升；特色商业街应充分考虑价值更大化，作为项目的高回报率产品。52、项目销售计划及价格体系五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测按照以上原则及开发进度，项目销售计划为SOHO2010年6月开工建设的2号地块674万平米SOHO，力争2010年11月15日前取得预售证，正式销售；2011年6月开工建设的4号地块32万平米SOHO，建议2011年12月即开始正式销售。52、项目销售计划及价格体系五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测住宅2010年6月开工建设的3号地块内5万平米的住宅，2010年11月进行销售；2010年9月开工建设的3号地块内58万平米的住宅，2011年3月进行销售；2011年12月开工建设的4号地块内4万平米的住宅，2012年9月进行销售；2012年6月开工建设的4号地块内31万平米的住宅，2013年3月进行销售。52、项目销售计划及价格体系五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测特色商业街2010年6月开工建设的2号地块128万平米特色商业街，在形象推广期间只针对业态较好，对项目区域有提升作用的商家进行整栋销售或整栋招商，不对零售客户进行销售。建议与3号地块同期进行销售。2011年6月开工建设的3号地块3万平米特色商业街，建议在2011年9月正式开始销售。2011年12月开工建设4号地块404万平米特色商业街，建议于2012年9月开始进行销售。52、项目销售计划及价格体系五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测销售计划产品2010年2011年2012年2013年2014年总量1112月16月712月16月712月16月712月16月万特色商业街0020202232832SOHO27422212000994住宅133222229179合计3745745224522361652、项目销售计划及价格体系五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测根据中铁置业战略要求，建议制定价格体系原则如下2010年各产品售价按照市场同类物业保守售价增长7计算；2011年按照每半年65增长计算；2012年1号地块商业综合体基本成形，售价按每半年8增长计算。价格体系产品2009年同类物业保守售价2010年2011年2012年2013年2014年1112月16月712月16月712月16月712月16月特色商业街1000010700113961213613107141561528816511179832SOHO5700609964956918747180698714941110164住宅6500695574077889852092019937107321159153、项目销售收入预测五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测按照上述销售价格及销售计划，得到销售收入预测销售收入产品2010年2011年2012年2013年2014年总量1112月16月712月16月712月16月712月16月万元特色商业街002427202831103302241370126977SOHO16711129911383514942968200068162住宅695522221236661703918402198752146533613163236合计236663521261773319815639619875544877498435837496985883787436153、项目销售收入预测五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测地下车位共计2959个，建议均价按照6万元/个销售，以保证销售速度。按此，车位销售额将达到178亿元53、项目销售收入预测五、项目开发进度建议51、项目开发进度建议52、项目销售计划及价格体系53、项目销售收入预测综上，项目若按上述销售计划，将实现2010年，项目将实现23亿元销售额；2011年，项目将实现97亿元销售额；2012年，项目将实现88亿元销售额；2013年，项目将实现75亿元销售额；2014年，项目将实现75亿元销售额；车位销售额总计达到178亿元；共将实现376亿元的销售额。提纲一、项目发展背景二、项目区域情况分析三、项目开发方向及整体定位建议四、项目产品及规划建议五、项目开发进度建议六、项目投资财务评估及风险分析61、项目用地及规划指标62、项目主要财务指标63、项目开发风险提示61、项目规划基本经济指标用地与规划指标表（24号地块）序号项目数值比例一20911亩用地的地价（万元）63,435128834亩总地价63,4352购物中心转出79亩可收回03楼面地价（元/平方米）1,754二净用地面积（）139404三规划指标1容积率（小于等于）2592建筑密度约303绿地面积（）41,824304控高（米）48四初步设计的建筑指标1总建筑面积（万）45042地上建筑部分（万）361621其中住宅（万）1790495022SOHO（万）994274923特色商业街（万）83223013地下车库（万）888约2959个六、项目投资财务评估及风险分析61、项目用地及规划指标62、项目主要财务指标63、项目开发风险提示62、项目主要财务指标序号项目单位成本（元/）工程量（万）总额（万元）一开发成本47374504213375二营销推广费用（不含销售代理费）7523三管理费用610四财务费用14,0401自有资金利息6,4802借款利息7,560总投资52304504235547按中铁置业经济测算体系，项目主要投资指标如下项目开发成本2134亿元；项目总投资2355亿元；六、项目投资财务评估及风险分析61、项目用地及规划指标62、项目主要财务指标63、项目开发风险提示序号项目单位成本（元/）工程量（万）总额（万元）估算说明五销售收入8,3514504376,1261地上可售住宅商业部分9,9113616358,3742地下可售车库部分2,00088817,752按2959个，每个6万计算六销售代理费用16745047,523按销售收入2计七销售税费476