房地产渠道计划书(共8篇)

房地产渠道计划书共8篇计划书渠道房地产房地产销售工作计划书房地产渠道计划书范文线下渠道计划书篇一外拓渠道计划书外拓渠道计划书随着房地产行业的竞争越来越激烈，未来的房地产销售模式也会发生变化。传统的坐销已经跟不上时代的变化，未来的销售模式将是坐销和行销相结合。这几年派单的经验积累，告诉我们单纯的派单扫楼，或者是扫街已经起不了太大的作用。盲目的派单首先是浪费人力和物力，而且很多时候还会降低整个楼盘的格调。所以接下来我们派单将是以驻点为主，扫楼为辅助。主要的几个驻点为江阴几个人流量比较大的超市，比如大润发，乐天玛特，家乐福等等。每个点上安排一个展位，有相关人员介绍，点位旁边安排几位外拓人员派单。接下来的扫楼我们也将根据项目的定位来安排一些比较重点的小区来进行。根据该项目的定位，客户群体应该是属于比较高端的，有一定购买力的。所以接下来我们将整理出一切江阴相对来说富人比较集中地小区来进行派单。比如城东的名雅居，丽都，凤凰城等等。还有将是项目周边即将拆迁的一些小区，也要进行全面的铺开。以上是未来外拓的整个大概计划，具体细节等贵公司方案定下来以后再根据实际情况再详细拟定。1篇二房地产营销渠道策划1房地产营销渠道策划房地产商品投放市场进行交换需要通路，营销学称为营销渠道。房地产发展商开发的房地产商品，如何以最快的速度、最佳的经济效益、最低的费用支出流通转移到顾客手中，营销渠道的选择和控制相当重要。房地产营销在多种渠道并存的前提下，中间商（代理商、策划商）的作用会越为越被重视。选择房地产中间商可以采用招投标方法，但需公正规范。第一节房地产营销渠道类型一、房地产直接营销渠道房地产发展商自己承担全部流通职能，直接将房地产商品销售给顾客。在现行的我国房地产营销渠道中，直接营销渠道仍是主导的营销渠道。1、直接营销渠道的优点（1）房地产发展商控制了开发经营的全过程，可以避免某些素质不高的代理商介入造成的营销短期行为，如简单的将好销楼盘单元销售出去，造成相对难销的楼盘单元积压。（2）产销直接见面，便于房地产发展商直接了解顾客的需求，购买特点及变化趋势，由此可以较快的调整楼盘的各种功能。2、直接营销渠道的弱点（1）一般来说，房地产发展商比较集中开发、工程等方面的优势。房地产营销是一项专业性非常强的工作。房地产发展商直接营销，难以汇集在营销方面确有专长的人才，难以形成营销专业优势，这样在相当程度上影响营销业绩的提升。（2）房地产发展商直接销售，会分散企业人力、物力、财力，分散企业决策层精力，搞不好会使企业顾此失彼，生产和销售两头都受影响。二、房地产间接营销渠道房地产发展商把自己开发的房地产商品委托给中间商如房地产代理商销售，称为房地产间接营销渠道。间接营销渠道和以下所述的“第三种”营销渠道越来越被发展商所重视并积极尝试。1、间接营销渠道优点（1）有利于发挥营销专业特长。房地产中间商如代理商往往集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销人才，便于从专业上保证发展商开发的房地产商品销售成功。（2）有利于发展商集中精力，缓解人力、物力、财力的不足，重点进行开发、工程方面的工作。2、间接营销渠道弱点（1）我国目前的房地产中间商良莠不齐，专业素养和职业道德水准差异很大。如果一些房地产发展商被一些专业素养和职业道德低下的中间商花言巧语所迷惑，放手让他们代理销售，会对房地产商品的营销带来很大的危害。（2）如果代理商销售业绩和发展商自己销售预计的业绩基本持平，在这种情况下发展商支付的销售费用会“得不偿失”。发展商支付给代理商的销售费用如佣金，希望代理商能取得较高的销售业绩，这样即使利润分流也理所当然。三、“第三种”营销渠道由于房地产直接营销渠道和间接营销渠道优点和缺点共存，实际操作中房地产商和中间商的配合也存在着种种问题，所以业内人士探索第三种渠道，如联合一体销售。房地产发展商对销售也有较大的关注和投入，代理商则发挥自己的特长作全程深度策划，优化营销渠道。联合一体营销渠道的建立旨在集中发展商和代理商的优势，避免单纯直接营销和间接营销的不足，其成功的操作关键在于发展商和中间商真诚相待，利益共享，并且依赖于中间商高超的专业素养和优良的职业道德。第二节房地产中间商面面观房地产中间商指处在房地产生产者和消费者即发展商和顾客之间，参与房地产商品流通业务，促进买卖行为发生和实现的企业或个人。房地产中间商对于间接营销渠道的建立，对于营销渠道的扩展优化起着相当重要的作用。一、房地产中间商的种类1、房地产包销商。房地产包销商指一次性或分期付款买断整栋、整片发展商开发的商品房，随后再分单元出售给顾客。房地产包销商以赚取买入价和卖出价的差额为利润（扣减经营成本），经营风险大，销售利润回报高。2、房地产代理商。房地产代理商业务是针对全案楼盘（整栋、整片楼盘）。销售处主要在楼盘现场，房地产代理商应该具有整盘策划能力，现场销售能力。房地产代理商是房地产间接营销渠道的主要通路形式。房地产代理商往往要和发展商共同承担营销风险，包括对广告费的垫支。房地产代理商以获取楼盘销售单元佣金（扣除经营成本）为利润。3、房地产中介商房地产中介商业务是针对零散楼盘（个别单元楼盘）。销售主要是采用店铺式营销，或上门推销。房地产中介商对楼盘只有基本的信息介绍和简单的包装，成交很大程度上依靠于销售人员的个人突破。房地产中介商获取利润方法和代理商相同。4、房地产经纪人房地产经纪人指具备经纪人条件，经工商行政管理部门核准登记并领取营销执照从事房地产经纪活动的组织和个人。这里所说的房地产经纪人主要指上述房地产经纪人含义中的个人，他们为商品房的买方寻求卖方，为卖方寻求买方，进行居间介绍，以买方卖方的成交收取佣金。5、房地产策划公司房地产策划公司业务是为楼盘销售提供市场调研、营销（广告）策划、销售人员培养、顾问服务等。一些房地产策划公司可以承担包括建筑策划的房地产营销全程策划。房地产策划公司可以是代理商（公司）的一种类型，也可以以策划公司名义注册。房地产策划公司一部分以工作室形式出现。上述五种房地产中间商中，经销商、代理商属于间接营销渠道类型，一般采取总经销、总代理或独家经销、独家代理的方式。中介商可以作为直接营销渠道或间接营销渠道即发展商或代理商销售的分销商。房地产经纪人（个人）可以作为发展商或代理商销售的补充渠道。房地产策划公司属于房地产中间商的范畴，它和发展商的合作仍属于直接营销渠道，但在优化营销渠道乃至楼盘整个营销过程中具有不可忽视的作用。二、房地产中间商的选择房地产发展商自身营销力量不足时可选择中间商如代理商，进行间接渠道的销售；也可以选择中间商、经纪人或策划公司，作为直接营销渠道的分销、补充或策划。房地产中间商的选择直接关系到销售渠道的优劣，事关大局，必须慎重对待。1、房地产中间商选择标准（1）中间商的实力。中间商的实力包括专业、人员、资料、设备和经济、社会关系等综合实力。（2）中间商的业绩。中间商都会介绍甚至标榜自身以前的业绩，发展商不能相信一面之辞，应作仔细的核查研究。中间商成功代理、分销、策划的楼盘越多，尔后从事的楼盘销售成功的可能性就越大。（3）中间商的人品。中间商的人品主要指其负责人和主要管理人员的人品。中间商的人品应该具备敬业、守信、勤勉、踏实等品质。（4）中间商的管理。房地产营销涉及的环节众多，中间商应该有一套严密有序的管理制度和管理方法，才能保证在工作中不会发生诸如遗失顾客合同等差错。（5）中间商的沟通房地产营销事务复杂，发展商和中间商的沟通尤为重要，应该选择善于沟通的中介商。如果沟通困难，长时期的合作比较艰难。2、房地产中间商选择答辩房地产中间商选择过程中，可根据所要委托销售或策划的楼盘的情况要求房地产中间商答辩，以下答辩内容供参考。（1）根据您（中介商，下同）的经验，您认为本楼盘开盘时，作为发展商，须具备哪些条件（2）根据您的判断，本楼盘的开盘价是多少至结构封顶整个楼盘的阶段销售均价可以达到多少（3）根据您的估计，本楼盘广告投入总费用将会多少这些广告费用大致上如何安排（4）根据您的测算，本楼盘至结构封顶销售率达到多少至楼盘竣工验收销售率达到多少（5）根据您的推断，本楼盘的销售会有哪些大的障碍和困难，是否有措施可加以弥补（6）根据您的计算，在具备分期付款的前提下，本楼盘至结构封顶可累计回收资金总量是多少实际又可到位多少资金（7）根据您的计划，本楼盘销售人员以多少人合适现场售楼处需要多大面积和如何布置（8）根据您的方案，如本楼盘聘请您担任销售总代理，或营销策划，或分销，您的最大优势在哪里如何来体现您的义务是什么如何量化费用如何支付以上论述偏重于从发展商的角度选择中间商。从营销渠道完善的角度来说，这种选择应该是双向的，即中间商也可以选择发展商。三、房地产发展商中间商的协调有效的销售楼盘或进行营销策划。1、发展商和中间商对营销方案要共同研究，在实施过程中共同协商进行调整。中间商要力戒销售的短期行为。2、发展商应经常及时的向中间商介绍工程进度、质量和配套、物业管理等情况，以使中间商能根据楼盘实际情况从事工作。3、中间商应经常及时向发展商介绍顾客对工程、配套、物业管理等要求，以使发展商能根据顾客实际需要调整完善楼盘。4、发展商应积极评介中间商的工作，根据合同规定及时支付中间商各种费用。5、中间商应努力配合发展商的工作，对各种开支特别是广告费用合理使用，节约开支。第三节房地产营销代理招标投标为了更好的发挥房地产营销渠道作用，可以采用招投标方法，选择房地产中间商。这对于甄别挑选中间商，营造营销行业平等竞争环境具有重要意义。由于房地产营销代理标的高，涉及事项多，采用招投标方法尤为适宜。但选择房地产中间商采用招投标方法应该公平规范。有些发展商内部已确定了中间商（代理商），但还通过所谓的招投标摸清各家代理商的营销思路和佣金报价，以牵制中间商。更有甚者通过掌握各家中间商投标方案，抄袭营销思路和方法为己所用，最后没有一家中间商中标。这些做法都应该警惕和加以杜绝。以下借鉴建设工程招投标惯例，阐述房地产营销代理招标投标操作，也可供房地产营销策划广告策划的招投标工作参考。一、招标投标操作程序1、招标单位编制招标书本节第二部分专门阐述2、招标单位发布招标信息布招标信息。3、招标单位确认投标单位对意向投标单位进行资格审查，包括企业业绩等情况。确认投标单位应该有三家以上。4、投标单位领取招标书为了保证招标工作的严肃性、认真性，各投标单位领取招标书时应交纳一定数额的保证金，金额可在1000元左右。5、踏勘楼盘现场解答招标书问题招标单位组织投标单位踏勘楼盘现场，解答招标书问题。除非特殊情况，招标单位平时不接受投标单位询问。6、投标单位按规定时间密封报送投标书为了确保平等竞争，确保招标的公正性，应坚持保密制度。投标书方案部分不得写出投标单位名称和个人姓名，由招标单位予以编号。7、开标开标应在协业组织、招投标单位参加下公开进行，当众启封投标书。评标小组成员不能参加开标会议。8、评标评标小组由招标单位和有关专家组成。评标小组人员名单不公开。评标小组主要任务为制定评标、决标办法，进行评标，决定中标单位。9、招标单位与中标单位签订合同评标决标后，招标单位立即向中标单位发出中标通知书，双方按规定时间内（一般不超过一个月）签订合同。10、结尾工作向未中标单位返回保证金和支付补偿金。如出现以下情况，将没收保证金（1）投标单位未按时送投标书或中途退标（2）所送投标书质量极其低下，粗制滥造（3）投标单位之间不正当串标补偿金视投标书质量，原则上支付给每家投标单位。中标单位的补偿金计入代理或策划费用。二、招标书编制1、招标书参考目录（1）招标依据，包括政府有关项目批文目录和摘要（2）招标单位（业主）简介（3）地块和项目详介（4）投资规模和项目进度介绍（5）投标须知和日程安排（6）招标内容2、招标内容举例（1）市场及政策研究房地产市场现状及未来走势分析；招标项目周边楼市现况及未来走势分析；招标项目的现况及未来走势分析；相关政策、法规及趋势研究，特别是针对招标项目所涉及的有关法规研究。（2）产品研究从销售角度，根据招标项目特点，提出总体规划设计的主导思想；根据招标项目的实际情况，对现有方案进行诊断或对具体方案进行细化分析；建筑风格的确定及其与环境的协调；各房型的配置比例及面积范围确定；绿化、雕塑、小品的布局合理化建议或诊断；公建配套的布局及功能定位，公建设施及其使用、管理模式的引进；区内配套工程的合理化建议（道路、灯光、管线、停车等），特别注意人文、生态、现代化设施方面的建议；物业管理配合营销的介入及作用；在成本不变或增加不多的情况下，最大限度开发楼盘的功能，提高其附加值。（3）营销研究销售主题的确定及形象策划定位，引入CIS系统，从MI、SI、VI等方面对产品进行综合包装（包括名称、标志、色彩、风格、口号、理念等）；市场目标群的分析、建立与培育；价格战略价格定位、变化浮动、付款方式类型策略及依据的确定；媒体战略采用媒体的类型及其程度、频度、阶段计划，媒体类型包括报纸、新闻、社会活动、宣传册、条幅、广告牌、流动广告、售楼书；人员培训对营销人员来源及培训的计划，包括人员招募、培训计划、考核上岗；销售目标分阶段、分类型、不同模式的销售计划及资金回笼计划及其保障措施；特殊销售技能、途径的研究与建议。（4）管理机制代理机构的内部管理制度及规划；与业主之间的联络，反馈机制；（5）费用计划提出销售代理的费用类别、额度及费用使用的时间安排计划，包括与销售目标挂钩的有关奖惩。三、招标工作代理参照建设工程招投标工作某些做法，房地产营销代理或房地产营销策划招标可委托熟悉招标投标工作专业性强的房地产咨询公司代理。1、招标工作代理有关事项（1）代理编制招标书（2）代理发布招标信息（3）与招标单位共同确认投标单位（4）与招标单位一起组建评标小组（5）其他有关工作2、招标工作代理有关守则篇三房地产渠道拓展方案渠道拓展执行方案一、工作目的1、寻找、洽谈目标大客户单位和群体；2、摸清大客户团体的购买实力和购买诚意度，并进行综合评估；二、工作思路大客户组成员首先联系大客户单位的关键人物，要求此关键人物在大客户单位上具有一定的威信，能有效的组织相关群体参与活动，并对群体的购买行为产生一定影响，如商会主席，国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。三、拓展目标（1）、结合本项目大客户拓展主要目标商会、大型国有企业、机关事业型单位、大型厂矿、建材、服装市场私营业主、学院单位；（2）、在TOP公寓、商业销售开盘之前拓展大型厂矿企业3家、商会2家、行政机关5家，其他渠道登记的客户至少400名，争取转化诚意客户30以上。四、活动优惠1、大客户团购优惠1）大客户单位所有的成交客户，享受正常购房优惠折扣以外，另外根据整个单位成交的合计套数，享受大客户团购优惠。2）大客户单位团购物业须达到9套以上享受折上折，具体标准如下商会成员团购9套以上物业，在享受常规折扣的基础上，再享受98折。购房优惠情况明细表以130中央王座三房为例，3400元/的价格，正常一次性98折的折扣计算其他特殊情况，合富公司将作出评估建议，并启动开发商与团购单位直接商洽。3）、团购客户享受优先选房待遇。先交诚意金者先选房，以认筹序列号为准；4）、大客户关键人物现金奖励建议A、大客户关键人物界定本项目大客户组第一次拜访，直接拜访的企业工会主席、办公室主任等要职人员；从第一次拜访到后期被推荐客户签署合同并交付首期款，必须是同一个人，中途人员发生变更不予承认；四、活动2008年5月15日2008年7月15日五、工作人员岗位要求六、各阶段工作安排划分1、大客户单位信息搜集期2008年5月1日5月30日1、大客户工作人员对商会、大型厂矿、学校、行政机关、银行单位进行摸底、评估工作；2、圈定目标团体单位，进行初步洽谈；3、大客户工作人员搜集大客户单位的相关信息，如该单位的员工数量、近期内是否有自建房计划、自建房的规模如何、单位的整体购买力以及单位内部是否有集体活动等；2、大客户单位巡展期2008年6月1日7月1日1、对前期评选出的单位进行重点深度发掘；2、大客户工作人员与该单位关键人物联系，协商进一步合作事宜；3、保持与关键人物的联系，随时掌握大客户单位的动向及各种活动，并及时向管理人员反馈；3、大客户单位签约7月1日以后1、确定与商会、大型厂矿等大客户单位的活动方案并按时间节点实施；2、收集大客户单位团购数量；3、协助跟进大客户的选房签约工作；七、大客户单位（初定，拓展工作中进行增补）八、具体工作安排（1）工作安排（2）物料清单准备注意1、补充物料将以报告形式申请。2、在大客户拓展工作中，需要车辆的配合，在车辆不能到位的情况下，交通费用由篇四房地产投资计划书房地产投资计划书（贺军20126475）一宏观市场环境介绍一）宏观环境经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向宏观经济方面“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。（二）市场趋势整体市场好于2012年，去年增速前高后低从经济环境基本向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长56，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15，下半年增幅缩小至07。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长96房地产开发投资额同比增长171，增速与2012年基本持平。重点城市2013年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨78，涨幅略有扩大。（三）政策环境1国家政策2月20号，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，被称为“国五条”。“国五条”包括完善稳定房价工作责任制坚决抑制投机投资性购房，并确定扩大个人住房房产税到20增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设加强市场监管等五项措施。2地区政策南昌市对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的07倍，最低首付比例调整为20；对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行；下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调027个百分点；申请住房公积金贷款买房的，贷款的最高限额由25万元和30万元，相应上调为30万元和35万元。居民首次购买住房最低首付比例调整为20，购买第二套住房也可比照享受首套住房优惠政策；住房公积金贷款最高额提高到35万元；市政府投入资金购买新建商品住房作为保障性住房。国家出台国五条，限购等措施明确表明了国家打压房地产的决心，同时一线二线城市受国家政策影响比较大，房价暂时平缓前进。但是，就目前南昌政府对房地产作出的相关政策来看，南昌房价并没有受到很大影响，并且可以这样说，因为通货膨胀以及投资拉动需求的影响，房价还是在缓慢上升。二投资房产介绍（南昌市绿地香颂）1基本信息行政区域红谷滩区项目位置红谷滩红角洲岭口路1188号（红角洲大学城）交通状况225路绿地香颂站。245路、512路、506路、504路建筑类型高层、小高层、低层物业类别普通住宅主力户型三居102平方米开发商江西绿地前湖置业有限公司物业公司上海绿地科瑞物业物业费“蝶墅”17元/月/平方米12价格信息均价5800起价5800价格说明均价5800元/平方米付款方式银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款历史价格2价格时间最高价均价最低价2011年06月15日12000115002011年05月26日12000115002011年04月22日12000115003楼盘详情容积率120绿化率35总户数1700建筑面积230000平方米占地面积103529平方米34配套信息周边商业洪客隆超市（即将开业）；国际展览中心。周边公园摩天轮、赣江市民公园、红角洲渔舟湾湿地公园、傩文化园、秋水广场、市民公园、周边医院中寰医院周边学校南昌市十九中，大学城、南昌五中、江西师大附中红谷中学、红谷一中、红谷实验小学、南昌航空工业学院、南昌大学；45售卖信息开盘2010年04月17日入住2011年12月31日销售许可证B108住宅楼201017918,B109住宅楼201017878,A1住宅楼201017880,A5住宅楼201017881,B5住宅楼201017882销售情况已售完6项目介绍绿地香颂其规划、建筑、景观、配套、CIS系统均围绕“法式建筑理念”与“新古典主义”建筑精神、现代居住理念完美结合，打造一个富有浓郁法式风情的高品质社区。绿地香颂蝶墅全部售罄。高层面积三房98105平米全城唯一，紧凑、全能。最后一栋火热预约中。三投资方案（一）投资方式选择1投资金额75万2投资品种75万投资南昌绿地香颂房产3投资分析一，绿地香颂2011年03月25日的最新销售报价为均价5800元/平方米相比上个销售周期持平。绿地香颂近35个月的销售价格持平；近9个月的销售价格上涨了300元，涨幅为55；与本项目2010年04月21日第一次对外报出的5500元相比，11个月以来，销售价格累计上涨了300元，涨幅为55。二，截止到12月11日为止，南昌地区在售住宅项目共72个。近一个月内，共有1个项目的销售价格出现上涨，5个项目的销售价格出现下跌，另有66个项目的销售价格与之前持平。所有在售住宅项目的销售均价为10,0187元/平方米，近半年来持平。三，绿地香颂2011年03月25日的最新销售报价为均价5800元/平方米。根据此楼盘产品的最大面积及最小面积计算出房屋价格、税费、生活居住成本的价格区间供购房者参考，则绿地香颂购置成本大体如下（此数字仅作参考，最终购置成本以开发商实际销售价格为准以上是绿地房产和南昌市地产的对比图，以及绿地房产价格明细，我的投资总额是75万，所以我选择投资绿地香颂房产，款项一次性付清。四风险控制（一）房地产投资风险房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。1通货膨胀风险购买力风险指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。投资周期较长，只要存在通货膨胀因素，就要面临通胀风险。2市场供求风险指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。从总体上来说，房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。3周期风险指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。4变现风险篇五房地产商业计划书第一章总论11项目背景111项目名称112项目性质新建113建设单位概况建设单位房地产置业有限公司法人代表2008年经董事会决定成立房地产置业有限公司和市场经营管理公司，注册资本金800万元，经范围房地产开发、置换、装潢材料销售，现有职工40人，技术人员占50，目前该项目一期已经建设完成并投入使用，一期B区期已经建设完成，进入装修阶段，2011年5月份投入使用，二期工程2011年3月份开工，2011年12月竣工。公司主要开发业绩1、2008年在松原市投资53亿人民币开发建设”项目，公司倾力打造松原地区家居装饰业“航母”。购物广场考察国内外家居装饰行业中的成功典范，吸取其精华，在软硬件上均做超前定位，推出国内首创的暨约产权方式，为投资者保值、增值、升值，规划建设拥有松原市最为齐备的家居行业配套设施，营造出松原市规模最大、品类最全、档次最高的一站式家居装饰购物广场。14编制的依据和范围1141报告编制的依据1、国家发展计划委员会审定出版的投资项目可行性研究指南试用版）计办投资（2002）15号（电力出版社出版）；2、国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发20077号）3、吉林省经济和社会发展“十一五”规划4、松原市“十一五”规划5、松原市城市总体规划6、项目建设单位委托编制可行性研究报告的合同书；7、建设单位提供的其他有关资料。1142报告编制的范围1、项目建设背景及建设的必要性；2、要求分析与建设规模；3、建设方案；4、投资估算及资金筹措；5、财务评价；115项目提出的背景及建设的必要性1151项目提出的背景一、房地产市场前景2009年2010年全国房地产市场急剧升温。在国家经济刺激政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产形势看好，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨等新情况、信特点。1、投资增长，回升势头好于预期。今年以来，在市场回暖、销售增加等因素的带动下，我国房地产投资增长逐步加快。上半年，房地产开发投资25050亿元，同比增长15，其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长14。全年预计增速20左右，远远好于预期。2、销售增加，住房需求集中释放，仅2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售量大幅增加，出现了近年来所没有过的火爆行情。仅2009年的前三季度。全国商品房的销售，面积就达584亿平方米，同比增幅达448，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中，商品住宅销售面积增长464；办公楼销售面积增长235；商业营业用房销售面积增长306；商品房销售总额达27532亿元，同比增长734，而2008年同期则下降15。3、价格上扬，涨幅居高不下。在成交量不断加大的同时，房价也持续上涨。2009年到2010年，同比涨幅由负转正，而且环比连续出现正增长。2009年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨28。其中，涨幅最大的五个城市是深圳111，温州82，金华77，银川61，宁波49。尽管北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却加速上涨，这表明我国房地产的涨价潮正由一线城市向省会、中小城市等二、三线城市蔓延。4、供给回升，开工面积强力反弹。2009年，全国房地产施工面积732亿平方米，同比增长154。房屋新开工面积732亿平方米，同比下降04。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的去库存化进程的加快，开发商的市场信心已逐渐恢复，扩大投资的意愿正不断增强。5、市场看好，国房景气指数持续走高。2009年，全国房地产开发景气指数为1018，而且连续3个月以上保持在100以上。从分类指数上看，房产开发投资分类指数为10001，本年资金来源分类指数10775，土地开发面积分类指数为9393，商品房空置面积分类指数9032，房屋施工面积分类指数为9906，均有所提高。二、松原房地产市场形势（1）房地产开发投资增速松原作为新兴的年轻城市，建市10余年来，一直致力余城市建设和发展。特别是近年来，提出了创建“国家环保园林城”、中国优秀旅游城”，“国家卫生城”、“国家环保模范城”、“全国文明城”、“五城联创”的宏伟战略目标，并要在五年内全部实现。加快城市建设，提升城市品位也是松原市推进房地产市场开发的政策导向。市委、市政府明确规定，到本市投资房地产开发项目，超过10万平方米，将给予一定的优惠政策。2008年松原市房地产开发生意红火，出现了挂牌征地、规模拆迁的高潮。到2009年，由于国家金融政策调整，房地产市场形势出现低落，开工明显不足。从2010年开始，由于房价上涨和销售回升以及国家降低房地产开发项目资本金比例，这也降低了房地产开发融资的门槛，有效的刺激了房地产业的投资。今年松原房地产开工区域达18处，占地达108万平方米。同比增加35。（2）商品住宅价格涨幅明显随着房地产开发力度的加大，按照城市人口配比，松原市房地产市场几乎接近饱和。但价格不是下跌反而攀升，这是松原的一大特点。主要是投资者对未来通货膨胀预期越来越强烈，置业买房成为松原市高收入者资产保值的首选。房地产市场需求由自住型和改善型需求转为投资和投机型需求，这应是导致松原市房地产房价上涨的主要因素。2009年松原市区新增商品住宅的均价小幅上涨，仅为2300元/平方米左右。同比上涨15。但从2010年开始，商品房价格普遍上涨，均价达到32004000元/平方米。增长幅度达到20左右。1152项目建设的必要性加快发展房地产、提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使房地产服务也成为国名经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的比由之路，是有效能源资源短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业素质，提高满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小刚社会的内在要求。本项目建设是凭借当地优越的地理位置和历史优越性，积极倡导和开辟“环保、时尚、评价”建材家居的新概念，为市民营造家居购物的闲适环境。项目建成后，家居购物将成为当地最大的规模建材家居商场，并带动区域经济的增长和可持续发展。篇六房地产经营计划书年度经营计划书XXXX房地产有限公司2005年编写审核批准1计划书架构经营指标计划内容责任部门23目录前言第一篇经营计划指标财务维度（1）第二篇经营指标分解财务维度第三篇05年度销售计划客户维度第四篇客户满意度提升计划客户维度第五篇成本结算目标内部流程维度第六篇项目设计计划内部流程第七篇工程计划内部流第八篇客户关系提升计划内部流程维度第九篇物业经营计划内部流程维度第十篇项目发展计划学习成长维度第十一篇总办计划学习成长维度附经营计划的财务结果财务维度4（2）（5）9）22）25）27）34）39）41）42）43）（前言经营背景及思路第一篇经营计划指标财务维度一、经营计划指标单位平方米、万元二、现金流量指标三、项目重要工程节点5篇七房地产大客户渠道拓展执行方案大客户渠道拓展执行方案一、工作目的1、寻找、洽谈目标大客户单位和群体；2、摸清大客户团体的购买实力和购买诚意度，并进行综合评估；3、搜集大客户团体的相关情况，洽谈合作方式、活动方式、优惠方式；3、将最新的销售信息、销售政策及时传递给大客户单位；4、保持与大客户单位的维护与联系，最终促进成交。二、工作思路大客户组成员首先联系大客户单位的关键人物，要求此关键人物在大客户单位上具有一定的威信，能有效的组织相关群体参与活动，并对群体的购买行为产生一定影响，如商会主席，国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。在大客户单位关键人物的介绍下，了解大客户单位的购房需求情况和活动范围；在大客户单位关键人物引荐下与员工或工作人员进行交流，并组织针对大客户单位的小型产品推介会。大客户组的成员经常和关键人物取得联系，了解对方的最新动态。关键人物也将根据其单位最终成交的套数，获得不同级别的购房优惠、现金及其他方式的奖励。三、拓展目标（1）、结合本项目大客户拓展主要目标商会、大型国有企业、机关事业型单位、大型厂矿、建材、服装市场私营业主、学院单位；（2）、在SOHO/LOFT/公寓、商业销售开盘之后拓展大型厂矿企业3家、商会2家、行政机关5家，其他渠道登记的客户至少200名，争取转化诚意客户20以上。四、活动优惠1、大客户团购优惠1）大客户单位所有的成交客户，享受正常购房优惠折扣以外，另外根据整个单位成交的合计套数，享受大客户团购优惠。2）大客户单位团购物业须达到15套以上享受折上折，具体标准如下购房优惠情况明细表以10临街商铺为例，44000元/的价格，一次性95折,按揭正常一次性97折的折扣计算其他特殊情况，大客户专员将作出评估建议，并启动开发商领导与团购单位直接商洽。3）、团购客户享受优先选房待遇。先交诚意金者先选房，以认筹序列号为准；4）、大客户关键人物现金奖励建议A、大客户关键人物界定本项目大客户组第一次拜访，直接拜访的企业工会主席、办公室主任等要职人员；从第一次拜访到后期被推荐客户签署合同并交付首期款，必须是同一个人，中途人员发生变更不予承认；B、返点建议大客户关键人物购房享受大客户折扣。大客户关键人物的现金奖励如下如果大客户关键人物购房，除享受大客户折扣外，现金奖励可以抵扣房款。以1000元/套的金额作为奖励标准；C、推荐成功界定标准被推荐的本单位客户签约，并交纳首期款；D、返点兑换流程大客户组拜访关键人物确定联系沟通产品推荐会关键人物在推荐本单位客户购买项目成交并签约签署合同后一个星期大客户关键人物持本人身份证、单位工作证，由大客户项目组相关人员陪同，到开发商财务直接领取现金或者抵扣房款。四、活动2015年4月1日未定五、工作人员岗位要求六、各阶段工作安排划分1、大客户单位信息搜集期2015年4月1日5月30日1、大客户工作人员对商会、大型厂矿、学校、行政机关、银行单位进行摸底、评估工作；2、圈定目标团体单位，进行初步洽谈；3、大客户工作人员搜集大客户单位的相关信息，如该单位的员工数量、近期内是否有自建房计划、自建房的规模如何、单位的整体购买力以及单位内部是否有集体活动等；4、每个大客户单位限找一名关键人物协助工作。该人员应熟知该单位情况，有一定的影响力及号召力，有一定的决策权，如资料架的摆放、了解该单位的集会时间等；5、对该大客户单位进行综合评估，了解该大客户单位的购买实力及购买意向，评选出需要重点跟进的目标单位。2、大客户单位巡展期2014年6月1日7月1日1、对前期评选出的单位进行重点深度发掘；2、大客户工作人员与该单位关键人物联系，协商进一步合作事宜；3、保持与关键人物的联系，随时掌握大客户单位的动向及各种活动，并及时向管理人员反馈；4、根据该单位的具体情况及购买意向，向大客户组管理人员申请举办产品说明会；5、大客户组工作人员应协助产品说明会的组织协调工作；3、大客户单位签约7月1日以后1、确定与商会、大型厂矿等大客户单位的活动方案并按时间节点实施；2、收集大客户单位团购数量；3、协助跟进大客户的选房签约工作；4、保持与大客户单位的联系，进行大客户关系维护；5、根据工作情况，准备新的合作活动和新一轮大客户单位的选点筹备工作。七、大客户单位（初定，拓展工作中进行增补）篇八房地产分销方案盛世星河分销方案前言兵无常势，水无常行,逆市中我们应该认真思考如何因敌变化取胜分销渠道方案思考市场形势总处于不断变化的过程中，在充满不确定因素的环境下勇于探索全新的营销方式、尝试有效的营销策略，并配以贯彻合理的营销流程，才是促进项目销售的有效途径。问题逆市下，来人逐渐锐减，如何激发士气打破传统坐销模式策略导入公司员工客户资源，启动全员营销；导入业主客户资源，启动老带新销售渠道；导入365分销数据库资源，启动渠道客户转介；导入三级市场门店代理，启动多元分销；一、导入公司员工客户资源，启动全员营销内部员工介绍客户只需满足以下条件，即可认定该客户未在案场做过登记的公司员工亲自陪同客户到案场完成客户登记，并向销售主管报备的该客户由置业顾问做基础介绍，推荐员工辅助介绍完成认购签约的奖励该客户待案场签约全款到帐后，78平米以下两房的，公司给予每套1000元的奖励佣金，78平米117（含78），公司给予每套1500元的奖励佣金。若该客户在签约后退房，则扣除已发放的该套奖励佣金。二、导入业主客户资源，启动老带新销售渠道业主推荐回馈1、推荐认定方式A、提前给置业顾问打电话或短信发送给销售主管，告知其有朋友要到案场参观；B、亲自带朋友到案场并到销售主管确认2、推荐回馈奖励A、推荐1套，赠送购物卡或现金（价值500元）B、推荐2套，赠送购物卡或现金（价值1000元）C、推荐3套，赠送旅游券或现金（价值1500元）D、推荐4套及以上的，赠送礼品/购物券或现金（2000元）E、除以上奖励以外，推荐积分正常享受。另针对老