邵阳市xx小区基础设施建设工程可行性研究报告

邵阳市XX小区基础设施建设工程可行性研究报告项目名称邵阳市XX小区基础设施建设工程项目单位公司法人代表项目建设地点申报时间2011年3月10日1目录第一章概述411项目基本情况412可行性研究报告编制依据513可行性研究报告编制范围614可行性研究报告编制内容615城市概况616项目建设的必要性1017建设单位12XX章建设规模及建设内容1321邵阳市XX小区总体布局1322建设规模及建设内容14第三章建设条件1431地理位置1432工程材料1433供电、供水条件1434气象条件15第四章工程地质及水文地质条件1641地形地貌1642土层结构18243地下水1844区域稳定性与地震1845工程地质建议20第五章工程设计方案1951设计依据及标准1952设计标准1953设计原则1954平场工程2055道路工程20第六章环境保护和结构2361环境影响2362环境保护2363节能24第七章建设进度计划2571建设进度设想2572项目实施计划2573项目实施进度计划表25第八章投资估算与资金筹措2781估算依据2782投资估算2883资金筹措28第九章财务评价30391基本数据3092财务评价3193不确定性分析34第十章经济和社会效益36101经济效益36102社会效益36第十一章结论38附件附表1房地产开发产品投资投资估算表及计划进度表附表2投资使用计划与资金筹措表附表3土地收入与经营税金及附加估算表附表4全部投资财务现金流量表附表5资本金财务现金流量表附表6资金来源与运用表附表7利润表附表8资产负债表4第一章概述11项目基本情况111项目名称邵阳市XX小区基础设施建设工程112建设单位单位名称邵阳市XX建筑工程公司企业类型有限责任公司注册资本法定代表人经营范围可承担单项合同额不超过企业注册资本金5倍的下列市政公用工程的施工1城市道路工程不含快速路；单跨跨度20米以内桥梁工程；公共广场工程；22万吨/日及以下给水厂；1万吨/日及以下污水处理工程；1立方米/秒及以下给水、污水泵站；5立方米/秒及以下雨水泵站；直径1米以内供水管道直径15米以内污水管道3总贮存容积500立方米及以下液化气贮罐场站；供气规模5万立方米/日燃气工程；2公斤/平方厘米及以下中压、低压燃气管道、调压站；供热面积50万平方米及以下热力工程；直径02米以内热力管道；4生活垃圾转运站。113可行性研究报告编制单位本项目可行性研究由邵阳市XX建筑工程公司组织进行，并负责可行性研究报告的编制工作，邵阳市经济开发区管委会提供相关资料并协助可研报告的编制。512可行性研究报告编制依据1、邵阳市城市总体规划及邵阳市城市总体规划修订方案。2、邵阳市国民经济和社会事业发展“十五”计划。3、邵阳市城市道路规划。4、邵阳市人民政府南府函（1999）95号邵阳市人民政府关于邵阳市经济技术开发区管委会补助征用土地手续的批复。5、湖南省公明会计师事务所川公会验字（2011）051号验资报告。6、邵阳市经济技术开发区管委会编邵阳市城市建设详细规划。7、湖南邵阳水利电力建筑勘察设计院编邵阳市桓子河段截弯取直后对行洪影响的分析。8、湖南邵阳水利电力建筑勘察设计院邵阳市开发区地质勘探报告。9、邵阳市环境科学研究所编XX小区开发建设项目环境影响报告书。10、邵阳市国土局南市土价（2001）56号关于确认北塔区国有土地使用权标定地价评估结果的批复。11、国家计委建设项目经济评价方法与参数，建设部房地产开发项目经济评价方法。12、国家拓展计划委员会投资项目可行性研究指南编写组编投资项目可行性研究指南。13、邵阳市人民政府南府函（2001）126号、120号关于出让土地6的批复文件。14、邵阳市国土资源局南市土资建（2001）21、112、197号关于出让土地的批复文件。15、中共邵阳市委会议纪要南委纪（2011）8号。16、邵阳市经济技术开发区管委会提供的其他相关资料。13可行性报告编制范围根据协议及邵阳市城市总体规划和XX小区详细规划要求，本可行性研究报告编制范围为XX小区道路及场地平整工程。14可行性研究报告编制内容本可行性研究报告根据邵阳市城市总体规划及邵阳市社会经济发展趋势对该项目建设的必要性，项目建设规模、主要建设标准、设计方案、投资估算和资金筹措，经济效益和社会效益等进行分析研究，并提出研究结论。15城市概况151邵阳市城市概况邵阳市辖武冈市，邵阳、新邵、隆回、洞口、新宁、绥宁、城步、邵东县和双清、大祥、北塔个市区。总面积为20886平方公里，其中，市区面积为411平方公里。人口700多万，汉族占9406，有39个少数民族。全市建有1个苗族自治县，25个民族乡。面积21万平方公里，7约占全省的1/10，是具有2500年历史的古城。邵阳人杰地灵，物华天宝。第一个“睁眼看世界”的魏源和讨袁护国英雄蔡锷就是这片古老土地哺育出的无数英才中的杰出代表；自然资源丰富，气候宜人，雪峰蜜桔、新宁脐橙、宝庆辣椒等久负盛名；崀山、南山、云山等旅游景区的迷人景观则令世人仰目152邵阳市城市总规修编说明1、城市性质湘中及湘中南地区重要的中心城市和交通枢纽，是以古城风貌和资邵两水为主要特色的山水城市2、城市规模用地规模2000年为38平方公里，远期54平方公里人口规模2005年为45万人，远期为60万人，远景为100万人3、城市结构城市空间结构形成外围森林环抱、碧水穿城而过、绿楔点缀其间的“一带、两轴、四组团”的总体布局结构。一带（资江滨水风光带）城市生活功能用地围绕资江、邵水布置，包括北塔区、大祥区和双清区的生活区部分，形成以未来新城市中心为核心的环资江“U”字形城市景观带，既是城市的重要生活带，也是生态廊道和旅游景观通道。两岸形成商贸旅游区，商务公寓区，小江湖生态社区（建设高档住宅，并配套绿化、体育等设施，形成宁静、优雅的居住环境），休闲美食区，滨水区绿化核心区，雕塑景观区等多层次，内容丰富的滨江景观带，同时，利用保留的缓丘种植颜色丰富的植物，形成夏绿秋红的绿化景观效果，对商贸区、雕塑公园、桥梁及高层建筑进行亮化，灯光以黄色调为主，“光8雕”的变化将突出夜景的动感。通过亮化设计，形成层次丰富，富于变幻的滨江夜景。两轴（两条空间发展轴）南北向空间发展轴依托南北向的蔡锷路（西湖路）、雪峰路、规划的建设路、改线后的G207和二广高速，形成联系邵阳市新城区和旧城区的南北向空间发展轴，这条轴是未来邵阳城市发展的主要空间轴。东西向空间发展轴依托沪昆高速、邵州路（邵阳大道）、宝庆路、龙须塘路、古塘路（黄桑路）、改线后的G320、洛湛铁路（娄邵段）和渝衡铁路（怀邵段）等交通通道联系大祥组团、双清组团和东部产业组团的一条东西向空间发展轴。四组团（四个功能组团）大祥组团发挥大祥区现有的交通运输、金融保险、教育、文化和广播电视事业等方面的优势，利用新火车、汽车客运站落户大祥区的有利条件，重点发展商贸、金融业、科教，提升商贸、科教等服务功能。依托现有的大中专院校，在城区南部建设科教园区。规划组团面积204平方公里，容纳人口约252万人。双清组团发挥城市东部窗口的地位，利用城市东进的有利契机，突出发展专业市场、房地产业，体现中心城市的枢纽功能。规划组团面积172平方公里，容纳人口约181万人。北塔组团将北塔区打造成集商务办公中心、体育休闲中心、会展、高档住宅区等为一体的综合办公商务区。规划组团面积202平方公里，容纳人口约226万人。9东部工业组团依托上昆高速、东联络线，邵阳货运站场的便利条件，未来形成邵阳城区配套设施完善、环境优美的产业园区和仓储物流区，是邵阳市未来经济的增长点。规划组团面积220平方公里，容纳人口约141万人。4、城市功能分区采取综合功能区与风光带加环道的基本格局，将双清、大祥、北塔三区组织为一个有机整体。以现有城区中心人民广场红旗路地段为基础形成中心，同时由市中心产生强大向心力吸引外围紧凑发展。并在江北柘木田和新火车客站形成城市副中心。双清区是城市的主中心和主城之一，规划由中心商贸区、洋溪桥、小江湖、龙须塘、五里牌工业小区及贸站仓库区和相应的生活区组成。大祥区是邵阳城市主城之一和对外交通发展区，主要发展商贸、文教、行政办公、对外交通和部分无污染工业等，由交通服务区、飞机坪工业区、城南科研教育区、古城保护游览区和相应商贸及生活区组成。北塔区是城市重点开发的新区，规划由私营经济开发试验区、高新技术产业区、行政办公区、商贸区、体育活动区和相应的生活区组成。5、城市交通体系规划城区道路网络形成环形方格网主干路网布局。其中外环路由财神路、新G207、新G320和白马大道教育大道构成，是城区的过境交通和对外交通的快速环路；内环路由云山路、建设路、邵州路邵阳大道和雪峰路构成，是沟通北塔、大祥、双清三个组团中心的主要环路。10城区道路等级包括快速路、主干路、次干路和支路四个级别。快速路包括南北向财神路、新G207（邵西大道）和东西向的新G320、白马大道（教育大道）、桂花路五条。主干路包括东西向的中山路、侯公堂路、南山路、云山路、雪源路市府路、魏源路、宝庆路、敏州路、邵州路邵阳大道、战备路、塔北路龙须堂路、桔城路、东大路和南北向的雪峰路、北塔路、蔡锷路西湖路南联络线、大祥路、文教路、大安路、戴家坪路、建设路、双坡路、新华路、龙昌路、龙皇路、大兴路、东联络线等。153邵阳市经济技术开发区概况邵阳经济开发区规划总面积18平方公里，其中工业园规划面积6平方公里，分三期开发建设，第一期为32平方公里，XX期扩大至104平方公里，第三全面完成总体规划，从而形成北塔、双清、大祥三足鼎立的城市新格局。邵阳经济开发区受资水环抱，资江一桥、西湖大桥、资江二桥将其与市中心区连为一体，距火车站3公里左右，320国道贯穿东西，207国道连通南北，上瑞高速公路、洛湛铁路侧旁而过，规划建设的太澳高速、衡邵高速、渝衡高速在开发区交汇，区位优势得天独厚，内外交通十便利。16项目建设的必要性161加快邵阳市城市化进程的需要162城市房地产市场发展的需要随着住房改革的逐步深化、细化，将会有越来越多的市民从城市房11地产市场上购买适合自己的住宅。经济收入水平的提高，城市人口的增长以及人均居住面积的扩大，都对商品房的供应提出了持续不断的需求，作为一个正在向大城市发展的城市，邵阳市的房地产市场前景光明。随着经济的发展，人民生活水平的不断提高，人们的消费观念发生了很大的变化，愈来愈讲求生活质量，对住房的需求也发生了很大的变化，从原来的有房住，发展到住面积大，环境好，配套服务完善、功能完备的住房。据有关专家预测，二十一世纪我国住宅发展将“绿化趋势，规划趋势，郊区化趋势，智能化趋势，全能化趋势，附层分离趋势，多元化趋势”等七大趋势。现代城市人关注健康，希望拥有一份花香鸟语、云淡风清的恬静与悠然，蓝天、白云、碧水、绿树、鸟语、花香，美好家园，人人向往。目前，邵阳市缺乏较高档次的房地产项目，随着城市的不断扩大，现有城区可供开发的存量土地日渐减少，房地产开发活动已逐渐向郊区转移，尤其是环境质量好，交通方便的滨水和近山地区，周围没有大的污染源，是开发商品房的理想场地。按邵阳市城市建设详细规划，XX小区为邵阳市的高档别墅和花园住宅小区及文体娱乐和生态公园，本项目的建设必将使这一地区的土地迅速实现开发，土地价值将有较大上升空间，其将会成为房地产开发商竞相争夺的风水宝地。163完善城市干道网络化近年来邵阳城市道路发展较快，道路网日趋完善，交通便利，本项目所新建的城市道路与现有城市道路网络相连接，使城市规划区内交通网络更加完善合理。164促进城市文化设施建设12邵阳市居民随着生活水平的提高，对精神生活的要求就越来越迫切，需要有一个条件好的文化娱乐休闲场所。目前，邵阳市区规模较大的公园较少，规模与设施已经不能适应城市发展的需要。XX小区位于邵阳市东北角，紧靠市区，具有较好的区位优势，规划的公园用地有山有水，还有大面积的浅丘平地，地形地貌丰富，植被条件较好。建设一个休闲、娱乐为一体的城市公园具有较好的条件。165加快城市经济发展本项目所涉及的城市道路建设及区内的土地开发，必将带动全市房地产、建筑、金融、环保、商贸及文化教育等相关产业的发展，对全市加大基础建设，推动经济发展，增加说法业机会，具有较好的社会效益。综上所述，该项目对拓展城市空间，增加城市防洪能力，加快城市化进程，改善投资环境，加快城市经济发展具有重要的意义。因此，项目建设是必要的。17建设单位该项目由邵阳市XX建筑工程公司负责实施，该公司技术力量强大，有40多年的施工历史和经验，现有职工1125人，拥有专业技术职称的各类人员166人，其中高级工程师4人，中级职称62人，生产工人平均技术等级68级，项目经理,中级施工人员均有大中专以上的专业水平公司实力雄厚，不但具备强大的技术力量，而且有雄厚的经济实力拥有流动资产5852万元，固定资产1805万元，公司总部位于邵水13桥头，占地18亩另有两处总占地50多亩的后勤基地XX章建设规模及建设内容21邵阳市XX小区总体布局按邵阳市城市建设详细规划，经济开发区的总体布局，根据用地的地形条件和土地的使用性质，结合城市道路的穿越等方面因素，划分为三个功能不同的功能区，三个功能区内部再划分为若干个景区。1、南区居住区区内布置有高级别墅及多层住宅，以及环境优美的小游园，包括游园别墅区、商业办公区、小游园及住宅小区。2、中区娱乐活动区中区规划有生态植物园、大型娱乐园等8个景区。本项目拟开发土地有一部份为中区土地，土地面积约143亩。3、北区商贸及居住区北区具有商贸、居住等功能，规划有中心绿地、文化商贸区、花园住宅区及商业服务建筑区等。区内道路规划，按园林布局的艺术要求和功能需要，结合景点布置与出入口位置，道路结合地形，顺应自然，采用自由式的环状形式。区内道路与城市道路相连。22建设规模及建设内容小区地势平坦，适于开发建设。沿人工河新建滨河路，在靠近原城区至白土坝的两桥一路新建长胜路，拟建道路均为城三级道路，道路宽24米，总长1100米（其中滨河路长610米，长胜路长490米），配套建设给排水、污水、燃气、照明等基础设施工程。为加快XX小区的开14发进程，实施整个小区场地平整工程。第三章建设条件31地理位置XX小区位于邵阳市城区西北方向，资水环抱，资江一桥、西湖大桥、资江二桥将其与市中心区连为一体，距火车站3公里在，320国道贯穿东西，207国道连通南北，上瑞高速公路、洛湛铁路侧旁而过，规划建设的太澳高速、衡邵高速、渝衡高速在开发区交汇，区位优势得天独厚，内外交通十便利。小区总占地面积1033平方公里。32工程材料该项目所需工程材料主要是河沙、卵石、料石及水泥钢材。河沙、卵石由郭家、白果村石场供应；水泥由绥宁、宝庆等地水泥厂供应，钢材由重钢、达钢供应，工程物资有可靠保证。33供电、供水条件邵阳电网通过二回220KV、一回110KV线路与重庆电网相连，是湖南电网的一个重要部分，邵阳电业局现有110KV主变容量27KVA。邵阳市城区附近有220KV一座，河东、西山、龙门等三座110KV变电站。市政道路建设和房地产开发用电有可靠保障。邵阳市现有自来水厂四座，日供水能力达18万吨/日，完全能满足项目工程施工用水。1534气象条件邵阳地处亚热带季风湿润性气候区，具有气候温和，四季分明，热量充足，雨水集中，夏秋多旱，严寒期短，暑热期长等特点，历年平均气温171，极端最高气温395（1971年7月21日），极端最低气温77。境内年平均降水量13275MM，最大年降雨量17103MM（1963年），最小为9144MM。最大日降雨量为1282MM（1982年6月16日）；每年38月为丰水季节，降雨量为全年的7094以上。常以暴雨出现，多年平均雨日为160天。全年的日照时数平均为1550小时。历年平均相对湿度为78，最小相对湿度为9。每年12月至次年3月为积雪期，积雪天数5天左右，最大积雪厚10CM，多年平均霜冻日83天。全年盛行风向以东风为主，夏季多东南风，冬季多东北风，最大风速183M/S。16第四章工程地质及水文地质条件XX小区地质环境勘探工作由湖南省邵阳水利电力建筑勘察设计研究院进行。该院结合场地地形，地貌差异大的特点，布置了一条纵断面，同时每50米布置一条横断面，纵断面上每4050米布置一个钻孔，共布置了纵横断面12条，36个钻孔，实测纵断面700米/米、横端面2525米/12条，勘探进尺10776米/36孔。本次勘察所采用高程系统为城建高程，里程桩号以至长城燎原厂原公路东侧路边起算，起点桩号为0000，向场地南侧延伸。经过详细勘探，提出了地质勘探报告。41地形地貌场地位于西河弯曲段所包围的范围内，地貌单元有山脊、西河I级阶地与河漫滩，地面起伏差很大，场地内山脊顶上一带的高程一般为3060027670米，00000145一带较低，高程为2760029000米，山脊两侧为陵坡与陡岩，坡度45度90度，坡高220260米。I级阶地位于山脊两侧的陡岩或陡坎下，高程为26002780米，顺河向的岸边为缓坡，坡高为50100米，坡度为1025度；河床最低，高程为2591025950米。42土层结构沿线根据水流条件，其地貌形态可划分为冲刷型与堆积型。根据勘探与地表地质调查，沿线出露地层为如下层次171、杂填土杂色，湿、结构松散稍密，物质组成为炉灰、生活垃圾、条石、砼、粘性土等。主要颁在村民建筑区及周围的表层，其次分布在乡村公路一带，厚度为0406米。2、碎块石浅灰色、结构松散，物质组成为细粒的砂岩，块径大小为51020204060立方厘米，其间夹约2035的粘土，厚度一般为4555米，主要分布在轴线02150350的南侧山坡上。3、粘土黄褐色，褐灰色，上部为软塑状，中下部为可偏硬塑状，土质不均一，下部含粉粒重，表层0305米深度内为耕植土，结构松散；在山脊坡脚一带粘土层还夹有大量的砂岩块石，该层厚度为0575米，主要颁在山脊台地、山脊斜坡与坡脚一带。4、岩石勘探范围揭露的岩石为砂质泥岩与砂岩，强风化厚度为150250米，弱风化厚度为3050米，地处西山向斜近轴部地带，岩层产状平缓，无大的断裂构造存在。砂质泥岩紫红色，紫色、性软，粉砂泥质结构，层状构造，岩性不均匀，夹灰绿色砂质条带，与泥质粉砂岩。该层分布于山脊一带。砂岩灰黄色、浅灰色，性较硬，细粒结构，中巨厚层状构造；该层夹于砂质泥岩层中，分布于桩号01420615一带，厚度为5765米，顶界高程为291029550米，底界高程为28502900米。1843地下水场地内地下水主要为基岩裂隙水与孔隙潜水，前者分布砂质泥岩与砂岩表层的强风化带内，水量小，受大气降水影响；孔隙潜水分布于I级阶地的粘土层中，水量大，接受大气降水与基岩裂隙水的补给。44区域稳定性与地震441区域稳定性勘察区段位于杨子准地台西北隅，湖南台拗中部。据湖南省卫星像片主要构造解释图及湖南省构造林系略图可知区域内无大断裂及大型陡倾褶皱存在。通过工程地质调绘、钻探和收集的物探资料亦表明，测区地层完整，岩层产状平缓，无断裂构造迹象，区域稳定性良好。442地震基本烈度根据国家地震1400中国地震区划图（1990），邵阳地区地震基本烈度小于VI度。根据公路工程抗震设计规划规定，公路建筑物不需设防。45工程地质建议1、沿线一带的杂填土层结构松散，物质组成混杂，不宜作为持力层，建议清除。2沿线一带的素填土层除为条石，砂卵石护岸段可利用外，对成份为砂质泥岩碎块屑不宜作为持力层。3、区内的地下水，有轻度的腐蚀性，设计与施工时应采取措施，防止地下水泥混凝土的侵蚀性。邵阳市小区基础设施建设工程工程设计方案19第五章工程设计方案51设计依据1、城市道路设计规范（CJJ3792）；2、公路桥涵设计规范（合订本）；3、室外排水设计规范（GBJL487）；4、城市道路绿化规划与设计规范（CJJ7597）；52设计标准1、道路等级城市干道III级2、计算行车速度40KM/N3、最小停车视距60M4、最大纵坡1553设计原则1、服从城市总体规划，满足城市发展需要，服务城市建设。2、满足城市交通功能要求，便于各类市政管线敷设布置。3、建治并举，改善美化环境，以人为本，服务于民。4、统盘考虑，综合治理，一次设计分项实施。5、安全可靠，经济实用，美观大方。6、突出城市小区特点，远近结合，适度超前。留有余地，兼顾现实，充分体现时代风貌与现代城市建筑风格。邵阳市小区基础设施建设工程工程设计方案2054平场工程541平整范围小区区域开发规划分为南、中、北三个小区。三个小区占地面积分别为585002平方米、217001平方米和231001平方米。按总体规范将分别建设成居住区、娱乐活动区和商贸及居住区。三小区总占地面积1033004平方米（15495亩）。本次设计规划场地平整的范围是三小区内老河道与改河道所围绕的约700亩土地）。542分块高程，坡度设计按地形、地貌及开发配套工程的需要，平场工程共分A、B、C、D、E、F6个块段（详见分块高程坡度设计平面图），其中A、B、C、D块段为土地开发利用区，E、F块段为开发配套景区。分块高程以B区2769米为控制点，分别向A、F区放坡递减为2733米，I68。横向不设坡度。55道路工程551平面定线XX小区内，根据城市总体规划，应新布设两条城市道路。两条道路的平面位置设在小区的南北两边，中间已有过境道路。西边滨河路长610米，东边长胜路长490米，总长1100米，道路线形顺直，满足城市行车要求。552纵断面为有利于排出道面雨水，两条道路均3纵坡。邵阳市小区基础设施建设工程工程设计方案21553横断面两道路均采取中心为车行道，两边设人行道，人行道两边设不对称路灯和行道树，以美化环境。道路红线宽24米，断面设计为50米（人行道）140米（车行道）50米（人行道）。554道面结构滨河路、长胜路均采用S45水泥砼路面，厚24厘米，基层和垫层总厚不超过55厘米。以道路纵向中心线向两边人行道方向设15的横坡，以利排水。555人行道两条道路的两边各级50米人行道。人行道路采用6CM厚预制砼彩砖，向车行道方向设20的横坡以利排水。人行道基层采用石灰土垫层，水泥砂浆抹平层总厚不超过20厘米。两边人行道栽种不对称香樟，以绿化环境。556道路照明在两条道路的两边人行道上，设单排长短臂照明灯，路灯供电电源接入城市公共变压器。路灯控制采用时控与手控相结合方式。路灯用电量单独计量。557给、排水及市政管线1、给水在两条道路的人行道一侧，各设DN500供水管一根，与市政供水管网联通，供水水原由市政供水厂供给。两条道路上分别各设市政消火栓两处。各设阀门井一座。邵阳市小区基础设施建设工程工程设计方案222、雨、污排放两条道路均采取雨、污分流方式排放。生活、生产污水排放采用D800MM砼干管，雨水排放采用D600MM砼干管，两种管道均与市政排污干管联通。雨、污干管均布设在行车道靠人行道路各一侧，各设两处检查井。3、燃气两条道路均设D198MM燃气干管一条，承担生活及商业用气。干管预留三通共8处，各设检修井一处。邵阳市小区基础设施建设工程环境保护和节能23第六章环境保护和节能61环境影响保护好生态环境，维护生态平稳是我国的一项基本国策，是保护人民健康，造福后代的长久之计。按照邵阳市环境科学研究所所作的XX小区开发建设项目环境影响报告书的评价结果，本工程的实施，对城市环境的影响主要是区域场地平整、道路建设造成的永久占地、地貌改变，并可能造成的土壤流失、产生的建筑垃圾、污水、噪声的影响，以及道路建成后车辆通行产生的噪音、废气、振动等。62环境保护1、施工期间土壤流失、建筑垃圾、污水、噪声的控制。为减轻土壤流失，开工前应先规划设置好土方临时堆放场所和建筑材料料场，建筑施工弃渣场。避免弃渣的情况发生。由于平场工程的土石方量较大，对植被破坏也较大，主要施工机械产生的噪声（6679DB）对周围有一定影响，因此必须采取措施加以控制。作好施工的组织协调工作，文明施工，不随地抛弃建筑垃圾，排放污水。选择合理的取土、弃土场地，做好场地的排水工作。完善道路排水系统，作好边坡防护加固措施。科学管理，做好道路沿线的土石方调配平衡工作。水泥混凝土搅拌有较多的水泥粉尘和噪声，采取利用散装水泥集邵阳市小区基础设施建设工程环境保护和节能24中搅拌，减少粉尘和噪声污染。通过上述措施，可大大减少对环境的影响，而这种暂时的影响将随工程竣工而消失。2、交通噪声、废气、振动的污染与控制总体来讲，城市道路修建后将改善行车条件，减少车辆启动、刹车而引起的废气、噪音、振动污染，但由于交通干道网络的完善吸引车流量增加，还是会引起交通噪声、废气振动污染的加剧。因此，可采取下述措施予以控制。增加道路绿化，既可吸声降噪，又使人民对噪声心理感觉上有良好效果。加强交通管理，疏导分流和交通，使车辆有适度的流量和速度，尽可能地匀速、畅通、减少因加速、减速、刹车、启动带来的污染。规范管理机动车辆，禁止报废车、带病车、拖拉机等驶入。按照建筑用途的需要安静程度，进行合理区域规划。严格执行施工规范与质量检验评定标准，提高道路的平整度，减少车辆振动影响。从道路的断面布置图可知，机动车道两则均布置有较宽绿化带，使其行人、住所隔开，交通噪声、废气、振动污染较小。63节能该项目建成后，道路标准高，坡度小，道路平直，转弯半径大，可使营运车辆消耗燃油明显减少，节能效果显著。邵阳市小区基础设施建设工程环境保护和节能25第七章建设进度计划71建设进度设想邵阳市XX建筑工程公司已完成土地征用等工作，截2011年4月，已完成投资2000余万元。按照邵阳市XX建筑工程公司的要求，结合本项目实际，本工程预计建设工期为一年半。本项目全部工程预计于2011年6月完成立项、可行性研究、初步设计以及招投标等前期工作。2011年7月开工，2012年12月竣工，施工期18个月，建设周期为24个月。项目建设按单项工程独立组织。平场工程预计工期12个月；道路工程预计工期为9个月（分两标段同时开工）。72项目实施计划各项工作实施期限如下前期工作6个月2011年1月2011年6月房屋拆迁安置6个月2011年6月2011年7月平场工程12个月2011年7月2012年4月道路工程9个月2012年4月2012年12月73项目实施进度计划表邵阳市小区基础设施建设工程环境保护和节能26项目实施进度计划表见71。表71序号时间（季）项目123412341前期工程2房屋拆迁安置3平场工程4道路工程邵阳市小区基础设施建设工程投资估算与资金筹措27第八章投资估算与资金筹措81估算依据1、建设部1996年颁发试行的全国市政工程投资估算指标及类似工程技术经济指标。2、邵阳市经济技术开发区XX建筑工程公司提供的XX小区基础设施建设规划设计图纸资料。3、各项费用计算方法及标准，各项费用费率按湖南省建设工程费用定额有关规定执行。4、建筑工程主要材料价格及人工费按邵阳市现行价格标准进行调整。5、其他费用根据建设部建标（1996）628号文件发布的“市政工程可行性研究投资估算编制办法”的有关规定和邵阳市有关资料计算。6、土地征用费按邵阳市经济技术开发区XX建筑工程公司提供的资料，本项目建设需新征用土地76164亩，征用费平均每亩3101万元，其中青苗补偿费00923万元，林木补偿费00748万元，其它补偿费00489万元，人员安置补偿费2894万元。7、拆迁安置费，本项目需拆迁农户321户，拆迁房屋总面积50241平方米，拆迁安置费平均每平方米600元。8、建设单位管理费按工程费用的090计算。9、工程监理费按工程费用的120计算。10、前期工作费按工程费用的3计算。邵阳市小区基础设施建设工程投资估算与资金筹措2811、基本预备费按工程费用、其他费用之和的80计算。12、根据国家计委的最新文件规定，物价上涨指数为48。13、银行借款按35年期长期贷款考虑，名义年利率按558计算。82投资估算本工程项目建设工程包括XX小区平场工程和滨河路、长胜路道路工程及给水、排水（污）、燃气、照明、绿化等各类设施配套建设。经估算，本项目总投资911351万元，其中工程费用2010万元，其他费用553381万元，预备费用7327万元，财务费用837万元。投资估算见表81。开发投资估算及计划进度见附表1。83资金筹措邵阳市XX小区基础设施工程总投资911351万元，所需资金筹措方案如下1、邵阳市经济技术开发区建设开发投资有限自筹391051万元，其中邵阳市经济技术开发区XX建筑公司资本金2000万元，征用土地已投入191051万元。2、XX小区土地出让预收收入2203万元。3、申请银行贷款2800万元。投资使用计划及资金筹措见附表2。邵阳市小区基础设施建设工程投资估算与资金筹措29XX小区基础设施工程投资总估算表表81估算书编号工程和费用名称单位工程量单价元总价万元1第一部分工程费用201011道路工程32298111路基平整土石方1000M3111824101027112机动车道（4,5）100M215488260513592113人行道100M2110302163324114路沿石制运10M366312686206115路沿石安砌100M4417994079116行道树10M275200055117雨水排放工程10M22021014622118污水排放工程10M11026062867119给水工程10M110145161110道路照明工程10M11056812362491111燃气工程10M110101518111712平场工程168702121挖运土方1000M325287073371788122爆破石方1000M31055398325487865123机械转运土石方1000M31209965335790492XX部分其他费用55338121征地费亩76164311002368722拆迁、安置、补偿等M25024160030144623建设单位管理费109180924前期费1360325工程监理费112241226勘察设计费114281427销售费用203基本预备费（III）860354涨价预备费（III）4812925财务费用78126不含财务费用投资8276517开发投资估算905771邵阳市小区基础设施建设工程投资估算与资金筹措30邵阳市小区基础设施建设工程财务评价31第九章财务评价91基本数据911评价方法本项目按照国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数和房地产开发项目经济评价方法的有关要求进行财务评价。912项目计算期按照邵阳市经济技术开发区XX建筑公司提供的有关资料和邵阳市城市建设的发展速度，并结合本项目的特点，本项目计算期确定为6年，其中建设期2年，经营期4年。913基准财务内部收益率本项目基准财务内部收益率确定为10。914可供开发的土地情况按照邵阳市XX建筑工程公司提供的有关资料，整个规划区占地约15495亩，共分三个区域，其中南区为居住区，占地8775亩，中区为娱乐活动区，占地3255亩，北区为商贸及居住区，占地3465亩。本项目拟开发面积为76164亩。根据本项目的实际情况，考虑到邵阳市近几年城市发展情况及至2014年的发展规划，本项目建成后，将使该地区的土地迅速增值，可加快该区域的开发，预计在本项目建成后的5年内，完成全部土地的开发。按照邵阳市人民政府及邵阳市经济技术开发区管委会有关文件精神，该地区土地开发由邵阳市经济技术开发区建设投资有限责任公司负责，区邵阳市小区基础设施建设工程财务评价32内土地增值收益用于区内基础设施建设。因此，本项目建成后的土地开发、出让等的增值收益可作为业主的收益，其土地增值收益可偿还银行贷款本息，并用于小区的开发建设和基础设施建设。5、项目长期借款按35年长期借款，名义年利率按558计算。6、本项目的收入为土地增值收益，按有关文件规定，主要用于开发区的基础设施建设，不缴纳土地增值税和所得税，营业税率为5，城建维护税7，教育费附加3。7、法定盈余公积金提取比率10，公益金提取比率5。92财务评价921土地出让收入该项目为城市基础设施建设项目，没有直接的财务收入，其主要收入为小区内可开发土地出让的增值收入。随着城市化进程的加快和邵阳市向大城市转变的步伐加快，邵阳市XX小区的开发建设具有非常好的前景。邵阳市北塔区的土地出让（出让）价格测算，邵阳市现有建成区内的土地在4060万元/亩之间，市中心局部地区的土地价格已超过100万元/亩，根据邵阳市国土局土价关于确认北塔区经济技术开发区土地使用权标定地价评估结果的批复有关精神，本地区土地平均出让价格为25万元/亩。靠近邵阳市国税新村两边的土地实际出让价已达到40万元/亩。因此，本项目确定的土地出让平均价格是合理的，根据本地区所处的地位位置，拟定的平均价格略显偏低。预计自项目计算期的XX年起平均每年出让土地1392亩。项目计算期土地出让总收入为17400邵阳市小区基础设施建设工程财务评价33万元。计算期内各年土地出让面积、出让比例及经营税金及附加，详见出让土地收入与经营税金及附加估算表91及附表3。项目收入估算见表91。收入估算表表91单位万元建设期经营期年份项目123456合计出让土地面积亩13921392139213921392696土地出让价万元/亩2525252525土地出让收入3480348034803480348017400922土地征用成本费用根据邵阳市经济技术开发区建设投资有限责任公司提供的有关资料，西区土地征地拆迁安置成本费用为7068万元/亩。耕地占用税及相关税费全免。计算期内建设及出让土地成本费用为5383万元。本项目土地开发总成本为83343万元。923损益及利润分配项目损益及利润分配预测见利润表（附表7）。投资利润率8043投资利税率9093资本金净利润率2512项目总利润情况如下利润总额73295万元，经营期年平均利润总额14663万元；税后邵阳市小区基础设施建设工程财务评价34利润49101万元，经营期年平均税后利润98242万元，以上指标表明本项目静态投资利润指标较好。924财务评价指标全部投资财务现金流量表见附表4，资本金财务现金流量表见附表5。1、财务内部收益率全部投资财务内部收益率（所得税后）IRR2247全部投资财务内部收益率（所得税前）IRR3103自有资金财务内部收益率IRR282、财务净现值（I10）；全部投资财务净现值（所得税后）NPV229012万元全部投资财务净现值（所得税前）NPV395765万元自有资金财务净现值NPV1953万元3、投资回收期（含建设期）投资回收期所得税后（PT）395年投资回收期所得税前（PT）351年以上分析表明，项目具有较强的盈利能力。925清偿能力分析从附表6资金来源与运用表可以看出，项目计算期各年收支平衡，并有盈余。资产负债表见表附表8。资产负债率先增后减，且逐年下降，第5年起长期借款偿还完，资产负债率为零，表明项目的净资产能够抵补负邵阳市小区基础设施建设工程财务评价35债。银行借款偿还期开始借款年算起为5年（按年等额还本付息估算，含两年宽限期），能满足银行要求的期限。通过以上分析可知该项目具有清偿能力。93不确定性分析931敏感性分析考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对XX小区基础设施建设总投资提高10、土地出让价格下降10的间因素变化作敏感性分析。敏感性分析表明开发土地出让价格和项目总投资（包括土地开发转让期间的土地征用成本）两个因素的变化对项目全部投资内部收益率的影响都较明显。当土地出让价格降低10时，项目的内部收益率（所得税前）降至25，财务净现值为282042万元，项目的内部收益率（所得税后）降至18，财务净现值为152817万元；当项目开发总投资增加10时，项目的全部投资内部收益率（所得税前）31，财务净现值为395765万元，项目的内部收益率（所得税后）上升为24，财务净现值为249741万元；由此可见，土地出让价格的变化对项目影响最为敏感。932临界点分析1、最低出让价和最低出让面积最低出让价是指项目所开发土地下降到预定可接受的最低盈利水平邵阳市小区基础设施建设工程财务评价36时的价格，出让价低于这一价格时，项目盈利水平将不能满足预定的要求，经测算，为保证本项目最低内部收益率达到10，本项目能够承受的土地最低平均出让价为174725万元/亩，在预测的平均出让价基础上可下降3011。最低出让量是指在预定的土地出让价下，要达到预定的最低盈利水平，所必须达到的土地出让量。经测算，在预测的土地平均出让价25万元/亩的情况下，要达到预定的盈利水平，本项目最低必须出让土地48643亩，在原定的计划出让土地面积亩的基础上可减少3011。2、最高出让价和最高出让面积土地费用是影响项目盈利性的重要因素，也是重要的不确定性因素。最高土地价格是指在项目销售额和其费用不变的情况下，保持预测收益水平所能承受的最高土地费用。经测算，在销售额和费用不变的情况下，本项目能够承受的最高土地价格为7638万元，土地费用的最大增幅为419。通过以上分析可以看出，本项目具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目财务评价指标较好，具有一定的财务盈利能力和债务清偿能力，本项目在财务上是可行的。南充市望天坝小区基础设施建设工程WWWZQZLCN大量管理资料下载经济和社会效益37第十章经济和社会效益101经济效益本工程建成后将促进的土地开发，使该区域的1000余亩土地由“生地”变为“熟地”，将会带来巨大的土地增值效益。由于城市基础设施的建设会带动道路周围经济的发展（如修建住宅、商业用房及发展第三产业等），将会使土地的级差收益增加，带来土地增值收入。同时，该项目的建设，改善了经济技术开发区城市基础设施供应状况，改善了开发区的招商引资环境，将加快经济技术开发区的发展，促进邵阳市城市经济的发展。102社会效益1、增加行车安全，减少事故。交通事故特别是恶性交通事故，其损失和影响是不能用金钱来衡量的，该项目的建成，不但能提高行车效益，同时将会大大减少事故频率，增加行车的安全系数，从而减少由交通事故带来的经济损失和不利社会影响。2、带动了城市建设，完善了城市功能。该项目将城市道路，给水、燃气、城市绿化、城市排污，排水、供电、电讯等紧密结合在一起，将大大改善城市环境，加快了城市化进程。3、美化城市环境，大大增加了城市绿化面积。该项目的道路绿化与公园景区绿化有机结合在一起，整个项目完成后，将为市民提供一个高品位的文化和休闲娱乐场所，对邵阳旅游业的发展将起到积极的促进作用。4、改善城市居民居住水平。XX小区属城郊型高档居住区。规划有商业、住宅等功能分区。在居住区中既有普通住宅，又有别墅和花园住南充市望天坝小区基础设施建设工程WWWZQZLCN大量管理资料下载经济和社会效益38宅等高档住宅区，由于该区地理位置优越，环境优美，随着本项目的实施，提高城市居民的居住水平。5、项目的建设对解决下岗再就业起着重要作用。项目建设投资大、周期长、需大量的钢材、水泥、木材、沥青、砂卵石等材料的劳动力，对当地的相关行业具有巨大的带动作用。同时对解决下岗职工再就业和农村剩余劳动力增加农民收入都具有重要的作用。6、扩大城市面积约1平方公里，改善了投资环境，为广大投资者创造了更为有利的生产经营环境和发展空间。7、有利于城市经济规模的进一步扩大，区域经济结构得到进一步优化，对区域经济和社会发展将起到极大的推动作用。南充市望天坝小区基础设施建设工程WWWZQZLCN大量管理资料下载经济和社会效益39第十一章结论邵阳市XX小区基础设施工程符合国家产业政策和邵阳市城市建设总体规划，项目的实施加快了城市基础建设。完善了城市道路网络的建设，改善了经济技术开发区的投资环境。增加城市绿化面积，美化城市环境，节约能源，减少城市污染；改善了城市居民居住水平，改善投资环境，促进邵阳市城市经济的快速发展，加快了邵阳的城市化进程，具有较好的经济和社会效益，同时，项目拟建的道路设计标准高、技术方案设计科学，因此建设本项目是必要的，工程建设方案可行。同时，本项目具有较强的财务盈利能力和抗风险能力，财务评价指标较好，故项目建设可行。南充市望天坝小区基础设施建设工程WWWZQZLCN大量管理资料下载经济和社会效益40附表1XX小区基础设施工程房地产开发产品投资投资估算表及计划进度表单位万元分期计划进度项目开发产品投资201120122013201420152016土地开发投资合计9113516687231909081724172417240土地费用5383538300000前期工程费用8844884400000基础设施建设费用32298322980000建筑安装工程费1687186871810000000管理费用180918090销售费用2055550开发期税费000000其它费用241224120000不可预见费732731941370000财务费用837167416741674167416740其中不含财务费用投资8276516519831741685550土地开发成本911351南充市望天坝小区基础设施建设工程WWWZQZLCN大量管理资料下载经济和社会效益41附表2XX小区基础设施工程投资使用计划与资金筹措表单位万元序号项目合计2011201220132014201520161总投资911356687219091172417241724011土地开发投资9113566872190911724172417240其中不含财务费用8276565198174175550财务费用8371674167416741674167402资金筹措911356687219091172417241724021资本金39105290010105000022预售收入27350226322915984023预租收入024其它收入025长期借款3000300000000附表3XX小区基础设施工程土地收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目合计2011201220132014201520161土地出让收入1740003480348034803480348011可出让面积（亩）69601392139213921392139212平均售价（元/亩）025000025000025000025000025000013销售比例（）100020202020202经营税金及附加957019119119119119121营业税870017417417417417422城市维护建设税610121212121223教育费附加260555553土地增值税00000004土地出让净收入16443032893289328932893289附表4XX小区基础设施工程全部投资财务现金流量表单位万元序号项目合计2011201220132014201520161现金流入1740003480348034803480348011土地出让收入1740003480348034803480348012土地出租收入000000013净转售收入000000014其它收入00000002现金流出1165165198241666798867988679886748821开发产品投资（不含财务费用）827656519817417555022经营税金及附加957019119119119119123土地增值税000000024所得税2419404838848388483884838848388净现金流量57491652010634280012800128001280