商品房买卖欺诈惩罚性赔偿研究

1商品房买卖欺诈惩罚性赔偿研究法学专业学生 沈智慧指导教师 尹雪英摘要：随着住房制度改革的深入,商品房买卖也越来越多。但市场发育不成熟,在房地产开发和经营方面出现不少的问题,消费者的合法权益不断受到各种侵害， 产 生很多商品房买卖纠纷。能否用 消费者权益保护法来保护商品房消费者的合法权益,能否适用惩罚性赔偿，国家有关行政管理部门和社会各界也有不同的看法。为进一步完善商品房消 费者权益保护体系,本文在商品房 买卖欺诈行为认定、商品房消 费者权益保护的法律适用、惩罚 性赔偿运用等这一系列焦点 问题上作以探讨和研究,以期能为我国消费者权益保护方面的法律发展和完善提供一些理论参考,进而对促进我国的商品房交易市场经济建设,构建和谐的经济发展秩序和生活消费环境有所助益。关键词：消费者；商品房买卖；欺诈；惩罚性赔偿Study on punitive damages in the Sales of Commercial Housing Student majoring in law Shen Zhihui Tutor Yin XueyingAbstract：Along with the thorough of housing system reform, merchandise room business is increasing. Because of defect of market, there are a lot of problems in the operation and development of real estate, the legal rights and interests of customer get continuously various hurts, produce many law cases, that merchandise room business dispute. Whether come with protect the legal rights and interests of merchandise room customer, whether use punitive damages, national relevant administration department and social all circles also have different views. To perfect merchandise room customers rights and interests protect system further, this paper focus on this series problems: identification of merchandise room business cheat behavior, legal and suitableness of merchandise room customers rights and interests protect , punitive damages utilize. The purpose of this article can be able to protect the legal development of aspect for the customers rights and interests of our country and perfect to offer some theories reference, and then promotes trade for the merchandise room and our country market economic construction, build harmonious economic development order and consumer environment benefits.Key words: Customer; Merchandise room business; Cheat; Punitive Damages消费者在参与商品房买卖时，由于商品房商品的特殊性，购买商品房往往成为消费者家庭生活中的头等大事，甚至需要动用消费者几年、十几年以至毕生的积蓄，因此，消费者对之必然承担了很大的风险和压力。一旦商品房买卖出现欺诈，使消费者的购房初衷猛然落空，经济风险、心理风险、心理打击可想而知。消费者承担的风险大，其依法享有的权益就不能无故再予限制。从商品房地产市场的发展角度看，在房地产市场发2育、发展阶段，用惩罚性条款和严格执法来规范商品房交易行为，将更加有利于房地产市场的健康发展。商品房消费者权益保护问题无论在理论和实践中都出现了一些值得研究的新问题。对商品房消费者权益保护问题上作以探讨和研究, 在房地产市场发育、发展阶段，用惩罚性条款和严格执法来规范商品房交易行为，这对于促进我国的市场经济建设,构建和谐的经济发展秩序和生活消费环境无疑会有一定积极意义。一、 我国商品房买卖欺诈分析（一） 商品房性质商品房具有不同于一般商品的特有属性，即其作为不动产的标的额大、结构复杂、使用时间长等特点，导致了在商品房买卖中是否为商品房问题的提出。首先，对于商品房是不是商品这一问题，无论从“商品房”这三个字的字面解释还是从商品的本质属性上去考察，它都应当是商品。用马克思主义的政治经济学理论来解释，商品有其本质属性即其交换性和流通性，也就是说物品只要参与了交换和流通，它就具有了商品的属性。作为商品房买卖中的房屋，虽然有其体积大、价值高等本质特性，但它同样参与了交换和流通，不应因为它的体积和价值的高低而将其排斥在商品这一大属性大前提之外。商品这一概念既应包括动产商品，同时也应包括不动产商品。事实上，我国消法对其所调整的商品的范围并未作具体规定，各地方有关的消法实施条例、细则也未作规定。由于市场上销售的商品千差万别，也确实也不适于在法律上一一列举，以使法律能够随着社会经济的发展而不丧失其调节和干预社会生活的功能。我国消法在其诞生之初，由于当时的社会经济环境所限，其所能调整的商品范围很窄，商品房也的确不在其调整的行列之中。 1而如今的情况与 1993 年我国消法出台之时相比，商品经济的发达程度早已不能同日而语，如果在今时今日还要用立法之初的经济发展状况去列举所谓商品的范围，是不是走进了形而上学的误区，人为将一部法律禁制在其立法之初的雏形之下，使其丧失了立法原意，难以适应社会的发展和变化。因此，由社会经济的发展和商品房所具有的商品属性决定，商品房就是消法意义下的商品。（二） 商品房的购买者身份对于购房者是否消法意义上的消费者这一问题，消费者首先是购买、使用商品或接受服务的个人，消费者购买、使用商品和接受服务须以生活消费为目的。 2通常认为消费者具有以下四个法律特征: (1)消费者的消费性质属于生活消费需要, 不是经营需要。(2)消费者的消费客体是商品和服务, 商品也包括不动产商品。(3) 消费者的消费方式主要包括购买、使用商品和接受服务。(4)消费者的消费主体是自然人个人。房屋是人类赖以生存的基础。我国商品房的消费正是取消福利性住房分配制度的产物,城镇居民的住房转向市场化和商品化。人们为了生活需要购买住房随之成为商品房的消费者, 其特征与消费者的法律特征吻合。可以这样说，购买商品房用于生活消费居住的人就是消法意义上的消费者，而购房用于投资或者经营以获利为目的人则不是消费者。 3即不以营利为目的的购买商品房的个人是消费者，其权益受消法保护；而购买商品房为了投资或者使用商品房为了经营用途的，就不是消法意义上的消费者。（三） 商品房买卖中欺诈行为的认定根据消费者保护法第 49 条和处罚办法的规定,对“欺诈行为”应当以客观的方法检验和认定,即根据商家在出售商品或提供服务时所采用的手段来加以判断。 4处罚办法第3 条列举了一些典型的欺诈行为,其中包括:(1)销售掺杂、掺假,以假充真,以次充好的商品的；(2)以虚假的“清仓价” 、 “甩卖价” 、 “最低价” 、 “优惠价”或者其他欺骗性价格表3示销售商品的；(3)以虚假的商品说明、商品标准、实物样品等方式销售商品的；(4)不以自己的真实名称和标记销售商品的,(5)采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的；(6)利用广播、电视、电影、报刊等大众传播媒介对商品作虚假宣传的,等等。当然,还有销售假冒商品和失效、变质商品的行为,这些规定在该办法的第 4 条中。上述界定和列举在司法理论及实务中经常被引用，值得注意的是,处罚办法中所称的，欺诈消费者行为，并不完全等同于传统民法理论中的欺诈行为。 5二者的区别主要表现在：前者仅指经营者以虚假或者不正当手段欺诈消费者的行为，其构成并不以消费者因受欺诈而作出错误意思表示为必要,而后者的构成则以受欺诈人作出错误意思表示为终结；前者属行政违法行为，产生行政法律责任，而后者的法律效果则是使受欺诈的法律行为人取得撤销权或者使行为无效。尽管处罚办法中列举的欺诈消费者行为的具体表现形式对于认定欺诈行为有很大帮助，但二者毕竟不同，不可混淆。由于商品房买卖本身具有的复杂性，决定了认定其中欺诈行为的复杂性。 6在房地产商利用虚假宣传这一问题上，虽然房地产商有隐瞒真实信息的倾向，但不是所有的夸大宣传都会直接导致对消费者的欺诈。对于那些在广告中虽然涉及了具体的商品房数据，但图形或是小区配套设施与标示不相符的，比如，出现在广告图上的绿地位置、形状等，由于常常是一种简单的广告表示手段，在实际建设时很有可能因某种原因而重定方案，不适宜将其认定是一种欺诈行为。因此，销售商在商品房买卖中夸大宣传而没有涉及到具体确定的显然会被人误解之处、商品房存在有不影响正常使用的质量瑕疵以及面积在允许值范围内的缩水等，不适宜认定为欺诈行为。笔者经归纳认为商品房买卖中欺诈行为有：第一，经营者故意隐瞒妨碍消费者取得产权的真实情况或者是编造相关的虚假文件足以使消费者确信其真实性而导致消费者无法取得产权的情形。比如，开发商隐瞒其不具备开发资格和没有“五证”的情况，其中，开发资格可以通过房地产开发企业的“企业法人营业执照”和“资质证书”来体现；而“五证”则是国有土地使用权证 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 建筑工程施工许可证 、 商品房预售许可证 。 7因为在开发商没有开发资格或者是没有“五证”的情形下，很有可能造成消费者购房后不能够取得产权的情况发生。产权无法取得的后果对于购买作为不动产的房屋来说，就相当于买到商品却没有所有权，不能够合法对房屋进行处分。因此，对于这种行为认定其为欺诈是合乎法理的。第二，经营者故意隐瞒影响消费者正常使用的重大质量问题或者是小区配套设施严重与广告或约定不符的情形。存在重大质量问题的商品房不但影响居住，甚至对消费者的生命健康都会造成威胁。在此种情形下，作为一个负责任的经营者有义务告知消费者个中情形，并予以退赔或具体商量解决办法，在此问题上予以隐瞒应视为对消费者权益的严重侵害，一旦予以认定应予双倍赔偿。小区配套设施严重不符，可能造成房屋价值的大幅下降或影响居住和生活。比如，有小孩的预期小区内幼儿园的存在却没有达成愿望，造成生活上的不便；或者预期 50%的绿化面积却变成了只有几棵树或者毫无绿地可言；还有，本来有望阳光满室，结果却只能享有半小时或一个小时的一线阳光。所有这些， 8只要签购时有约定或者是与有确切数据的广告内容极不相符，也应认定为欺诈。但此种欺诈因为与实际购买的标的物之间虽有联系，但不是主要标的，因此，在认定欺诈行为上有待商榷。比如，可以采取按主标的物的百分比赔偿损失的方法，并赋予消费者自由退换的权利。第三，开发商恶意将已抵押房产销售而不告知购房者真实情况、已出卖的房产再次销售或者明知房屋面积与实际不符超出规定范围的实情而不告知购房者等蓄意欺骗消费者的情形。事实上，确定房地产经营者的欺诈行为是很困难的，这是由房地产这一种特殊商品的性质所决定的。 9由于建筑行业的复杂性，使得商品房生产中不可预期的质量4问题时有发生，而这些有时是施工部门也无法预期的。所以在具体认定欺诈时，必须具体问题具体分析，而不能简单适用无过错责任原则。商品房生产中涉及多个部门和多个专业领域，凭消费者个人维权难度很大。比如，在查询商品房使用面积这一项上，因为各种算法的不同就会产生很多的差异。而所有这些专业的、非专业的方面都为商品房经营者实施欺诈行为提供了方便。因此，如何有效维护商品房消费者的合法权益，才是一个十分重要的问题。建议政府相关部门采取必要措施，比如，可以实行商品房信息披露制度，要求开发商对在建或拟建并将进入销售的商品房的某些关键性的内容和数据信息强制进行披露，并规定将披露的内容强行纳入商品房合同条款，对披露信息与实际不符的，就应当认定其为欺诈。二、 惩罚性赔偿制度简介（一） 惩罚性损害赔偿的含义惩罚性损害赔偿这一术语来源于英美法，在英美法中，惩罚性损害赔偿一般是指在被告承担补偿性赔偿责任的前提下而由其额外承担一定金额的损害赔偿，以惩罚不法侵害行为。 10中国学者对惩罚性损害赔偿含义的认识国内学者对惩罚性损害赔偿的含义有不同的认识。有的学者认为，惩罚性损害赔偿是指在赔偿实际损失之外，责令侵害人支付受害人一笔惩罚性质的赔偿金。惩罚性赔偿具有赔偿受害人损失，惩罚不法行为人的双重属性。有的学者认为，惩罚性赔偿是侵害人既要补偿实际损失，又要额外支付一笔惩罚性赔偿金的民事责任。还有学者将惩罚性赔偿界定为超过补偿性赔偿以外的赔偿。另有学者将惩罚性赔偿定义为由法庭作出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿。惩罚性赔偿是指民事主体违反民事法律规定，通过法院判处的由侵害人向被侵害人支付超过实际损失的金额的一种损害赔偿。 11惩罚性赔偿至少应包括如下几层含义：其一，它是民事主体在承担补偿性赔偿的前提下承担的责任；其二，它是由法院判处，也就是某个具体案件是否适用惩罚性赔偿必由人民法院以判决的形式作出，当事人不能预先约定；其三，判处的惩罚性赔偿金是由民事主体向另一平等民事主体支付，而非交给国家；其四，依民事特别法的规定。惩罚性损害赔偿应该界定为补偿性赔偿之外的赔偿，即在弥补受害人实际损失之外，根据侵害人的主观故意及恶意程度，衡量其财产状况以及侵害结果，为达到惩罚侵害、防止此类行为再度发生，而判定侵害人额外承担的赔偿金额。这一部分额外的赔偿金，即为惩罚性损害赔偿。（二） 惩罚性损害赔偿的特征惩罚性赔偿是和补偿性赔偿相对应的一种民事赔偿制度，具有民事赔偿的一般特征，但它和补偿性赔偿制度相比，还具有如下独有特征：1.惩罚性补偿性赔偿金的主要目的和功能在于弥补受损害的人所遭受的损失，惩罚性赔偿的功能不在于填补受害人的损失，而在于惩罚和制裁加害人严重过错行为。 122.附加性也就是说惩罚性赔偿是一种附加的民事责任形式，只有当补偿性赔偿金不足以惩罚侵害入的恶意侵权行为，或者不足以表明法律对这种行为的充分否定，并以此来阻止其再次发生时，才能加以适用。3.法定性惩罚性赔偿金是民事责任的例外和补充，必须有立法的规定和判例性质的裁决，否则应视为不允许适用惩罚性赔偿金，以免可能导致法官滥用权力进行不正当的惩罚，侵5害被告的合法权益，进而对整个民事责任的基础和内部的和谐造成冲击。 13惩罚性赔偿制度是一个理论上存在许多分歧的制度。反对者认为惩罚性赔偿制度应予废除，其主要理由有：第一，惩罚性赔偿制度混淆了公私法的划分，第二，惩罚性赔偿制度确立的赔偿金因数额过高，且法律对之未作限制性规定，容易产生新的不公平现象。第三，由于惩罚性赔偿制度本身在建构上的缺陷，适用惩罚性赔偿制度可能导致过分预防或预防不足的问题。 14（三） 惩罚性损害赔偿的功能传统民法认为，损害赔偿的功能在于填补受害人的损害。惩罚性赔偿制度的产生和发展没有否认传统的补偿性赔偿制度的合理性，只是在一般损害赔偿制度之外发展了一种例外的赔偿制度。一般认为惩罚性赔偿具有如下三方面的功能：惩罚性赔偿制度的产生和发展没有否认传统的补偿性赔偿制度的合理性，只是在一般损害赔偿制度之外发展了一种例外的赔偿制度。一般认为惩罚性赔偿具有如下三方面的功能：1.补偿功能 惩罚性赔偿必须要符合补偿性赔偿的构成要件，才能够向法院提出请求。惩罚性赔偿常常是在补偿性赔偿制度不能对受害人提供充分的补救的情况下而适用的，可见惩罚性赔偿具有补偿功能。 15惩罚性赔偿主要适用于侵权案件，但美国一些合同案件中也适用惩罚性赔偿。在合同案件中适用惩罚性赔偿明显具有补偿损害的功能，因为违约损害赔偿能够使非违约方获得在合同完全履行情况下的各种利益。但是法律对违约造成的许多损害的赔偿是有严格限制的，如违约造成的精神损害和人身伤害一般不能得到赔偿。2.制裁功能 惩罚性赔偿主要针对那些具有不法性和道德上的应受谴责性的行为而适用，过错是惩罚的重要根据。惩罚性赔偿就是要对故意或恶意的不法行为实施惩罚，这种惩罚与补偿性损害赔偿所体现的制裁作用有所不同。 16它通过给不法行为人强加更重的经济负担，使其承担超过被害人实际损失以外的赔偿来制裁不法行为。只有通过惩罚性赔偿才能使被告刻骨铭心，从而达到制裁的效果。3.遏制功能 遏制是对惩罚性赔偿合理性的传统解释。惩罚性赔偿的目的在于惩罚过去的过错行为，并以此作为一个样板遏制未来的过错行为。制裁只是手段，遏制才是真正的目的。惩罚性赔偿的遏制功能是重要的。从经济学的观点来看，惩罚性赔偿通过给不法行为人增加经济上的负担使其为自己的不法行为付出一定的代价，这就可以促使行为人采取较为安全的措施以防止损害的发生或者将事故发生的危险降到最低的程度。 17许多学者认为，惩罚性赔偿对滥用权力的大公司是“强制性的教训” 。在某些情况下，受害人获得赔偿的数额与其因提起诉讼而花费的时间和精力极不相称，从而不能在利益上形成一种使受害人提起诉讼的激励机制。通过惩罚性赔偿就可以鼓励受害人为获得赔偿金而提起诉讼以揭露不法行为并对不法行为予以遏制，这也有利于阻碍未来潜在的危险和不法行为。 （四） 惩罚性赔偿责任的构成要件惩罚性赔偿的构成要件一般应包括过错、违法行为、损害后果以及违法行为与损害后果之间的因果关系。由于惩罚性赔偿具有极大的杀伤力，故通常应严格其适用要件。1.主观要件 只有在那些行为人主观过错较为严重的情况下，才能适用惩罚性赔偿。根据一些美国判例，只有行为人的行为是故意的、恶意的，或具有严重疏忽行为、明显不考虑他人的安全和重大过失的行为，知道或意识到损害的高度危险行为时，行为人才应当承担惩6罚性赔偿的责任。2.行为具有不法性和道德上的应受谴责性 惩罚性赔偿针对的是具有不法性和道德上的应受谴责性的行为。这些行为已经超过了社会容忍的限度，需要通过惩罚性损害赔偿来制裁行为人，并遏制不法行为的发生。 惩罚性赔偿针对的是反社会行为，是在刑法难以解决问题时适用的，对一般的过失行为并不适用。惩罚性赔偿只有在被告的过错较为严重的情况下才能适用。 18在适用时应区分民事和刑事制裁，惩罚性赔偿应适用于被告过错严重的情况。 3.造成损害后果 在适用惩罚性赔偿时，受害人必须首先证明已经发生了实际损害，而且这种损害是被告的行为造成的。惩罚性赔偿的适用时要考虑以下因素：（1）被告的财产情况、经济条件。 （2）赔偿是否对原告实际遭受的损害是合理的。 （3）被告过错的性质和影响程度。 （4）被告行为对原告的影响、被告与原告的关系。 （5）被告的动机及对损害后果的意识程度。 （6）被告过错行为的持续程度及被告是否企图隐藏该行为。 （7）被告是否从该行为中获利。如果被告已经获利，则惩罚性赔偿的运用是否有助于遏制被告未来的行为、被告是否采取了补救措施或愿意对损害进行公正的补偿。如被告已经获利，赔偿应等于或超过利益以起到遏制作用。 （8）原告为避免损失承担的费用。 （9）被告是否愿意对损害进行公正的补偿。三、 完善我国商品房买卖中的惩罚性制度（一）商品房欺诈买卖惩罚性赔偿制度适用现状社会需要是法律产生的前提，而法律的产生又能为社会需要提供保障。在商品生产日趋复杂化的同时，资本被高度集中，企业逐渐大型化，使得商品的生产者可以通过控制价格、划分市场等不正当竞争手段，谋求其对商品生产和销售的垄断。这样的生产者对于消费者的操纵和基于完全成本的原理对于价格的规定，从生产者与消费者本来应当对等的自由市场经济的原则看来，生产者的地位过强了，而消费者则完全被置于生产者的辖制之下。房地产业作为我国国民经济中的支柱产业已得到很大的发展,对于提高人们的生活水平起着越来越大的作用。随着商品房交易的发展，适用于商品房交易的法律与法律规则与千家万户的利益联系在一起。针对商品房买卖中的欺诈行为的法律规制必须明确，否则就会影响房地产企业的经济发展和社会的稳定。1993 年 10 月 31 日中华人民共和国消费者权益保护法 （以下简称消法 ）颁布实施，标志着中国的消费者权益保护正式进入法律保护阶段。国家颁布的有关消费者权益保护方面的相关法律法规达 60 余部，逐步形成了以消法为核心，地方法规、部门规章及单项管理规定相配套的消费者权益保护法律体系，成为维护消费者合法权益极为重要的法律保障。2003 年 4 月28 日,最高人民法院公布将从 6 月 1 日起实施的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(以下简称解释),对商品房的预售合同、广告、面积误差、交付使用及质量等方面作出了更加明确、具体的规定。更早的突破在一些地方立法上。福建省 2001 年实施的福建省房屋消费者权益保护条例第十五条就明确规定,经营者将违法建设的房屋销售给不知情的消费者的；将同一房屋销售给不同消费者的；故意隐瞒房屋权利受限制的情况,诱使消费者购买的；以虚假承诺诱骗消费者签定购房合同,以及其他欺诈消费者的行为,消费者有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消合同,并可以要求经营者加倍赔偿损失。上海、浙江等地近几年出台的修改消费者权益保护政策，造成相对零散的商品房消费者法律保护现象。河南省鹤壁市一名购房者 2001 年 11 月 8 日以开发商未经规划部门批准擅自建房，7且隐瞒整栋楼房抵押给银行的事实，认为开发商欺诈销售商品房，请求适用消法的“双倍赔偿” 。2002 年 2 月法院一审认定被告之行为对购房消费者构成欺诈，判决购房者获得“双倍赔偿” ，二审法院维持了原审判决。 19这是我国首例以判决的形式认定商品房买卖中对购房者实施欺诈行为，适用消法的“双倍赔偿”案件。购房者是否为消费者解释没有回答。在商品房买卖纠纷与日俱增的今天解释使用“买受人” ，避而不用“消费者”一词来表明购房者的法律地位。在解释出台之前，2002 年 6 月 11 日最高人民法院颁布的关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 （以下简称批复实际上已经肯定了购房者的消费者地位， 批复第 2 条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 ”此处消费者的含义与消法关于消费者的含义是相同的，即为生活消费需要购买商品房的消费者，不包括为经营目的而购买商品房的消费者。 批复虽然是针对合同法第 286 条建筑工程价款优先受偿权之性质争论而作，但使用“消费者”一词应该说已认可购房者的消费者地位。使解释对购房者地位的认定与批复出现矛盾，但实际上购房者的法律地位问题是无法回避的。 20解释将购房者统称为“买受人” ，与消法第 49 条和合同法第 113 条的规定脱节，不符合优先保护购房消费者的理念，没有很好地体现现代法治精神。所以，如何协调批复本身的矛盾，以及解释和批复之间的矛盾，我国未来的立法和司法解释必须明确解决。可见，如果未来的立法或司法解释不明确肯定购房者的法律地位，将会给人民法院审理这类案件带来困惑，造成适用法律的不统一、不协调。（二） 对商品房买卖欺诈的惩罚性赔偿制度的建议1统一商品房买卖欺诈惩罚性赔偿的法律依据解释规定的惩罚性赔偿责任是以合同法第 113 条和消法第 49 条规定的惩罚性责任原则为依据的，但不是对消法第 49 条规定的直接适用解释所规定的惩罚性赔偿责任在适用条件和结果上都与消法第 49 条的规定有所不同。 ”消法第 49 条规定的“双倍赔偿”是新中国第一部肯定惩罚性赔偿的法律合同法第 113 条第 2 款直接援引了消法第 49 条的规定。从我国现行法律来看，除了合同法规定的违约金责任、定金责任和消法第 49 条规定的惩罚性赔偿外，再无其他合同领域适用惩罚性赔偿。这就是说，司法解释作为适用、解释法律的结果，或者是对消法或合同法的直接适用；或者是缺乏法律依据的司法创制。司法解释只是对现有法律如何理解和适用而做的具体解释，不能与立法的明确规定相抵触，无法律依据的司法创制或者与现有法律规定相抵触的司法解释，其法律效力是值得怀疑的。 21该解释一方面承认是对消法和合同法规定的惩罚性责任原则为依据；一方面又否认是对此两部法律的直接适用，这在形式逻辑上也存在问题，而且， 解释中的具体规定还存在一些与合同法和消法相矛盾之处。所以，如何统一商品房买卖欺诈的法律适用，是保护商品房消费者权益亟待解决的问题。2建立专门调整商品房交易的法律商品房生产中涉及多个部门和多个专业领域，凭消费者个人维权难度很大。并且商品房买卖与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房买卖合同金额巨大，动辄数十万元、上百万元，如果判决双倍赔偿，将导致双方利害关系的显失平衡，在一般人的社会生活经验看来，很难说是合情、合理、合法的判决。 22对于商品房买卖中是否应当适用惩罚性赔偿的规定，一方面对商品房买卖行为规制不严，将导致消费者利益严重受损；另一方面对其规制过严，又会导致双方利益的严重失衡。对惩罚性赔偿的使用必须有严格的限定，这是由商品房买卖的特殊性决定的。而且应当建立专门调整商品房交8易的法律。3对适用惩罚性赔偿的欺诈行为范围设置概括性的规定解释第八条、第九条的规定，满足下列情况时，商品房的买受方可以向出卖人主张合同价款双倍的赔偿，即惩罚性赔偿： (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； (三)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； (四)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； (五)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿责任。解释采用列举的方式规定了购房者受侵害的程的五种情形，易于识别，并便于司法操作， 但不能涵盖所有欺诈形式。实践中商品房买卖中严重的欺诈行为还有：（1）开发商不具备商品房买卖的主体资格；（2）所销售的商品房证件不齐全，使商品房的权利出现严重瑕疵；（3）开发商故意隐瞒影响购房者正常使用房屋的重大质量问题， 致使房屋居住目的无法实现； （4）房屋工程未经验收或验收不合格而谎称验收合格的；（5）根本不能实现的欺诈性售楼广告等。23这些行为同样也会造成购房者目的落空。开发商在未取得商品房预售许可证的情况下不公开地预售商品房一方面是为筹集资金， 另一方面也为将来的销售分散风险。当临飙升的房价时，开发商以各种理由解除预售合同，而使购房人在等待期间错失购房机会。但由于解释只承认列举的五种情形适用惩罚性赔偿，上述行为无法令其接受同样的处罚，这样无疑助长了出卖人规避法律依据的行为。因此，应对出卖人的欺诈行为采取列举式和概括式相结合的规定方式，除列举典型欺诈行为外，还需对其他欺诈行为作出概括，以涵盖其他形式的欺诈行为。4赔偿金额的规定消法第 49 条关于惩罚性赔偿数额的上限是商品的价格或服务的费用之额度,显然不妥。一般所称的最高额限制,往往是担心判决经营者或行为人所负的责任数额太高才要求的，而单倍于商品价格或服务费用的数额既不能保护消费者,也不能惩罚经营者。因此,在对惩罚性赔偿金数额的限额上,不应加以上限规定,可以考虑采用较为笼统的限制,要求惩罚性赔偿数额与填补损害赔偿数额之间有合理的比例关系,而由法官在对案件进行裁决时,根据案件实际情况及该案行为人逃脱责任的几率，其可能获得的利益，对社会的危害程度等因素,予以自由裁量,作出确能实现惩罚,又不至于惩罚过度的判付数额。 24同时,惩罚性赔偿应以补偿性赔偿(也即受害人所受到损害)而不是购买商品房或接受服务所支付的款项为基准。另外对惩罚性赔偿应当设置最低限额而无上限之规定, 如最低为双倍赔偿, 具体数额由法官结合具体情况加以裁量, 但应在该数额与受害人所受损害额或加害人的受益额之间有一定合理的比例关系。确保商品房消费者的权益。致谢本文的写作，要感谢我的指导老师尹雪英，尹老师在百忙中就许多的法律问题给予了及时的指导。从题目的选定，提纲的拟就，观点的确立到具体的行文，尹老师给了我耐心的启迪