房地产中介组织管理研究

GUANGXI UNIVERSITY OF FINANCE AND ECONOMICS毕业论文题目名称 房地产中介组织管理研究系 别 工商管理系 专业名称 工程管理 班 级 工程 0542 班 学 号 05007021416 学生姓名 凌福权 指导教师 范红 完成日期 2009 年 3 月 10 日 目 录目 录 .1第 1 章导论 .31.1 研究背景 .31.2 房地产中介的概念 .3第 2 章 中介组织理论 .42. 1 中介组织的内涵 .42. 2 中介组织的产生和发展中介组织的产生和发展，需要满足以下三个条件(张云德，2003) .52. 3 中介组织的基本特征 .52. 4 房地产中介组织主要运营模式 .72. 5 房地产中介组织在房地产市场中的活动 .7第 3 章我国房地产中介组织管理的现状 .9及其存在的问题 .93. 1 现状 .93. 2 存在问题 .103.2.1 不讲诚信行为造成中介行业的信任危机 .103.2.2 从业人员过多、素质低、行为不规范 .113.2.3 法律法规不健全。导致中介市场不规范 .123.3.4 我国目前对房地产中介组织的资质管理和行为监督尚不健全。 133.2.5 房地产中介服务手段落后，情报、信息的开发、利用不够充分，信息不共享 .133.3 目前我国对房地产中介组织的研究特点 .14第 4 章房地产中介组织发展战略建议 .144.1 诚信为本 塑造值得信赖的企业形象 .144.2 建立一支专业的高素质从业队伍 .154.3 担负起相应的社会责任 .154.4、房地产中介信息的网络化和资源共享。 .16第 5 章房地产中介组织的品牌管理 .165.1 品牌的影响 .165.2 品牌的建立 .175.3 品牌的维护 .17第 6 章房地产中介组织发展趋势 .18(1) 网络信息化 .18(2) 市场透明化 .18(3) 规范化 .18(4) 品牌化 .19(5) 规模化 .19参 考 文 献 .20房地产中介组织管理研究摘 要：改革开放以来我国的房地产业蓬勃发展，与之相关的房地产经纪人、房地产中介市场及房地产中介协会也应运而生，并逐步形成了房地产中介管理机构和管理体系，为房地产业的发展发挥了重要作用。当前，我国房地产中介市场存在的主要问题有：诚信不足、信息不对称、专业化水平低、入行门槛低等。究其原因主要是因为从业人员素质低、相关法制不健全、有关管理部门之间缺乏沟通以及消费者缺乏自我保护意识。要解决上述问题，监须加强专业人员培训、建立健全有关法律法规、加强房地产中介组织的品牌管理，并且建立诚信制度及完善的服务体系。论文首先从房地产中介组织产生的必然性、中介及房地产中介、我国房地产中介组织的发展演变、我国房地产中介行业现存问题和对策、房地产中介组织经营模式、房地产中介组织管理模式和房地产中介组织经营行为和经营效率等几个方面对国内外已有的文献和研究成果做出综述,以此作为研究的基础和起点.通过对中介组织的产生和演化理论、中介组织的运行和管理理论的深入研究分析,并从新制度经济学、信息经济学、组织行为学三个视角来研究房地产中介组织存在与发展的经济学理论基础.通过重点对我国房地产中介组织的现状及现存问题提出战略建议。本文提出,从国内外主地产中介组织研究中，总结得出记地产中介组织发展的趋势。关键词：房地产中介组织；现状；发展战略；趋势第 1 章导论1.1 研究背景自二 十 世 纪九十年代以来，我国的房地产业有了突飞猛进的发展，在短短的十几年时间里经历了从卖方市场到买方市场的转变。我国的经济局面逐渐好转，过去封闭、落后的单一计划经济局面逐渐转变为开放、富强、繁荣的市场新局面，房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业取得了长足的发展。随着我国社会主义市场经济的发展，尤其在我国刚加入WTO的阶段，经济体制建设中大量存在着如何与发达市场经济良好接轨的问题。在市场经济体制中，除了生产和消费之间的直接交易，更多地存在着由各种中介组织促成的交易。房产中介组织作为一种社会组织形式，是联系供求者与消费者的纽带，具有服务、沟通、监督和公证等作用。房地产中介机构包括房地产经纪、房地产评估及房地产咨询服务等机构。这些机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，它通过自身专业化、规范化服务、满足交易双方需要，维护当事人合法权益。作为房地产市场的一个组成部分，在房地产市场中的地位必不可少，它对促进房地产交易，繁荣房地产经济起到了积极的推动作用。并对房地产开发建设、投资、房地产交易提供各种包括法律法规、投资置业知识以及资产评估等专业服务。这几年，我国的房地产市场逐步从卖方市场走向买方市场，房地产中介企业如雨后春笋般的建立起来。然而, 由于房地产中介组织发展仍处于起步阶段，各方面的制度和规范还很不健全，因此也还存在许多问题，需要采取有力措施加以解决，以促进房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。1.2 房地产中介的概念中介是指中介活动或中介行为，主要包括信息服务、技术咨询、价格评估、公证协调、经济代理等活动或行为。中介业，即中介行业，是由各种中介人及其中介活动集合而成的系统。其中的中介人是中介活动或行为的主体，包括从事中介活动的自然人和法人。经纪、中介和代理三个概念非常接近，经纪与中介的主要区别在于:经纪活动中经纪人不直接参与交易，而中介过程的中介人实际参与交易:经纪与代理的区别在于:经纪人以自身名义在经纪活动中独立表达委托人的意志，而代理人是以委托人的名义在授权范围内独立表达自身意志的。在现实经济生活中，经纪人往往身兼代理人身份，从事委托代理活动。人们往往也将三者笼统称为中介。房地产中介包括了房地产中介机构和中介服务两层意思，既回答了房地产中介是什么:它是房地产从生产到消费过程中联系各个要素市场(土地、建材、资金、劳动力等市场)主体的媒介，是一个能促进成交，加速市场流通的有机系统。包括房地产交易中介(房地产咨询、价格评估、经纪代理)、金融中介、法律中介、财务中介、物业管理中介以及处理房地产纠纷和争议仲裁中介等。又回答了房地产中介是做什么的:它以房地产商品为核心，在建立契约关系的基础上，从事提供有偿、专门、专业服务的经营性活动。随着房地产全面进入零售时代，现代房地产中介服务的重心也应转向个人购房者，着重研究他们的消费需求、消费心理、消费偏好，作好消费者市场定位，主动出击，为其提供专业化、一条龙、一站式的便民服务。第 2 章 中介组织理论2. 1 中介组织的内涵房地产中介组织，是随着房地产业的发展而逐步发展起来的，规范化的房地产中介组织和成熟先进的运营管理模式，对于促进房地产业的健康发展和规范房地产经济运行有着极其重要的作用。我国改革开放20多年来，房地产中介行业的从业人员队伍迅速扩大，但是，由于我国的房地产中介业起步较晚，在执业标准、执业规则、专业人员素质、技术手段，特别是在运营管理模式方面还处于探索阶段，总体上仍然比较稚嫩，缺乏核心竞争力，与国际规则的要求和发达国家和地区成熟的房地产中介服务体系相比，还存在着不小的差距。随着房地产市场的迅猛发展，房地产中介业面临新的挑战和发展机遇。行业中介组织理论与产业经济学和组织管理理论密切相关，房地产中介组织理论，作为一个专门的行业或产业组织理论，首先要表现为一般的中介组织理论。中介组织通常是指在政府、企事业单位和个人之间起桥梁和纽带作用，为经济、社会活动提供服务的各种组织、机构的总称。按照这一概念，市场和社会上广泛存在的各类工商业协会、行会，各类团体、事务所，信息咨询机构，计量和质量检验机构等都可归属为中介组织的范畴。一般说来，中介组织是在各种经济、社会主体之间进行活动的主体，自身既不生产商品，也不经营商品，只向社会提供服务，并且通常提供的是以专业技术为基础的较高层次的服务。2. 2 中介组织的产生和发展中介组织的产生和发展，需要满足以下三个条件(张云德，2003)(1) 中介组织是社会生产力发展到一定阶段的产物，并随社会生产力的发展而发展。在市场经济条件下，分工越来越细，社会经济关系日益复杂、多样，但效益与效率又要求系统化、整体化，市场主体之间的沟通、协调、监督显得越来越重要，由此就产生了许多以此为职能的中介组织。(2) 经济和社会系统中的日常事务日益多样化和复杂化。在市场经济中，政府、企业、个人都是市场主体，政府与企业、企业与企业、企业与个人、政府与个人、个人与个人之间都需要打交道。许多事情政府部门不管，企业和个人没法处理，中介组织便由此应运而生。(3 )中介组织的发展适应了国际经济一体化发展的需要。世界经济全球化和一体化的发展趋势，要求不同国家的做法接轨，即按国际惯例办事，而中介组织则提供了大量的这类服务。2. 3 中介组织的基本特征从上面中介组织的内涵可以看出，中介可以是以京利性为目的的企业，也可以是以公共利益为目的的社会性机构。一般而言，企业是独立从事经济活动的燕利性经济组织，具有经济性、独立性、社会性和燕利性的特征。中介组织虽然不是政府机构，但可以是企业，也可以是社会性机构，因此中介组织可能既具备有企业特征，又具有为公共利益服务的社会性事业单位的特征。(1)社会性。在现代社会，除政府机关、企事业单位和个人外，还存在着一个在他们之间起协调、沟通及各种服务作用的社会组织，即中介组织。这些中介组织来源途径多样，可以是社会自发形成，可以是从政府部门分离出来，或是在政府的指导、协调下成立。中介组织通过为个人和其它组织提供服务，来实现其经营或存在的目的。可见，中介组织是来源于社会，面向社会，服务社会的。所谓中介组织的社会性特征，就是指中介组织要根据经济和社会的发展需要，通过为市场和社会提供一定的服务而存在。(2)市场性。 经济领域的中介组织是一种特殊类型的企业，同一般企业一样，以利润最大化为经营目标。非赢利性的社会性中介组织，虽不象企业那样直接以利润最大化为经营目标，但它也是适应市场经济发展的需要而建立起来的，它产生于市场，服务于市场，它的生存和发展也离不开市场。在一般的产业划分意义上，中介组织属于第三产业，在市场经济体制下，也要按市场经济的原则运行，也要遵守市场经济的运行规律。随着生产的发展和社会分工的深化，中介组织日益成为一种专门类型的市场经济主体。(3 )权威性。中介组织的权威性，是指中介组织的行为对其服务对象有较高的影响力。中介组织的这种高影响力来自于其专业知识和专门技能，或者由这种专门知识和技能带来的感召力，即专家权力(expert power)和感召权力(referent power)。专家权力是来自专长、特殊技能或知识的一种影响力:随着技术知识的突飞猛进，专家权力越来越成为中介组织的一种有效影响力。感召权力是指社会、市场中的其它组织和个人对中介组织所拥有的专长或特质的一种确认。由于中介组织服务和产生的特殊性，中介组织普遍被社会和本行业认可。中介组织专业性强，基本从事专门化的服务行为，掌握的信息面广，因而通常具有较高的权威性。(4)服务性。这是中介组织的基本功能，没有服务功能，中介组织也就没有了存在的必要。中介组织通过为社会、市场中的各种组织、个体，包括政府、企事业单位、社会团体和个人，提供信息、技术、政策、公证、培训、咨询、法律、预测等各项服务，依靠服务取得社会和市场的认可。中介组织这种服务性的基本功能具体体现在沟通、协调、咨询、规范和监督、政策导向以及公正等方面。2. 4 房地产中介组织主要运营模式房地产中介组织运营模式主要分为单店模式，小规模连锁模式和规模化连锁模式。(1)单店模式就是一个房地产中介企业只有一个中介门店，门店即企业。其主要特点是:公司资金实力有限、店面一般较小、低成本运作，选址一般接近自身业务比较熟悉的区域，业务范围非常灵活，主要为所在区域内的客户服务。(2) 小 规 模连锁模式小规 模 连 锁模式即一个房地产中介企业投资开设了数个房地产中介门店(根据我国商业服务企业连锁规模划分标准，连锁门店在10个以下的称为小规模连锁)。(3)规模化连锁规模化连锁则指中介门店数量在10个以上的房地产中介企业。2. 5 房地产中介组织在房地产市场中的活动房地产市场的运作过程大致可分为四大阶段(如：表1)。在每个不同阶段，房地产中介能够提供的服务内容主要包括:第一阶段的活动主要发生在地产市场上。首先，政府发布批租通告，然后房地产开发企业可通过查阅批租案例，进行投资咨询，从而做出投资决策;其次，房地产开发企业通过参加拍卖、招标以及私下协议等方式获得土地使用权，并委托律师和房地产中介机构与政府和第一承租人签约和办理交割.第二阶段的活动主要发生在房地产开发市场和建筑施工市场。房地产开发企业获得土地使用权后，着手筹措资金。筹集资金的方式主要有:自有资金、在建工程抵押获得贷款、发行股票和债券、预售房屋等。筹集资金后，开发商进行设计、建筑招标，由中标的建筑商开工兴建，最后竣工验收.第三阶段的活动主要是物业的交易租赁活动，主要发生在物业交易租赁市场。房地产开发企业通过各种方式向公众发布待售和待租物业的消息，由购买者选择后，买卖双方直接或通过中介人商定成交价，预付定金。房地产开发企业也可以通过中介机构代理房屋销售，并按契约一次或分次向代理商支付佣金。供方难以一次支付房价时，可以到银行申请办理按揭贷款。第四阶段的活动主要是物业管理，主要发生在物业管理服务市场。由专业物业管理公司向物业使用者提供治安消防服务、环境卫生管理、维修保养服务、绿化养护服务、家政服务等。从上述运作过程可以看出，房地产中介服务，包括咨询、金融中介、经纪代理、物业管理等，始终渗透于市场运作的各个阶段，是房地产市场顺畅运作的基本保证。房地产市场的发展越成熟，与中介服务活动的结合就越紧密。表1第 3 章我国房地产中介组织管理的现状及其存在的问题3. 1 现状近年来我国住宅建设每年竣工444亿平方米，创产值6000亿元，占GDP的比重达9，在1999年7.2的经济增长中，住宅产业的贡献率为1.5 ，住宅产业已经成为国民经济的主要增长点。据国