2016第八届中国广州国际珠宝玉石首饰展览会项目策划书

12016 第八届中国广州国际珠宝玉石首饰展览会项目策划书摘要：会展经济历来有“城市经济助推器”的美誉，具有强大的经济拉动作用，可以带动交通运输业、物流业、建筑业、商业、广告、旅游、金融等相关行业的发展。2015 年会展经济蓝皮书指出，我国会展经济持续蓬勃发展，但会展场馆建设滞后，与会展经济的发展处于不平衡状态。会展场馆是举办展览、组织会议、节事活动等的基础设施，场馆的质量好坏与管理水平的高低对各种会展活动的举办有着重大影响，展览馆一般会注重面积、档次，展览馆的面积越大、档次越高，投资成本也就越高，投资风险也就越大。为了避免展览馆的浪费，造成投资失败，需要加强展会项目的策划。本文将对 2016 第八届中国广州国际珠宝玉石首饰展览会项目策划书进行设计，通过调研实际情况，给出项目策划书，并进行场馆规划图设计，以便更好地指导展会项目的建设，从技术和商业层面加强场馆的运营管理，进一步促进会展经济的健康发展关键词：会展经济；2016 第八届中国广州国际珠宝玉石首饰展览会项目；策划书2目 录1 可行性调研报告 .31.1 背景分析 .31.2 调查数据分析 .31.2.1 国内会展举办情况分析 .31.2.2 广州市今年会展举办情况分析 .41.3 会展的主要建设方案 .41.3.1 建设指导思想 .41.3.2 设计原则 .41.4 项目的效益分析 .51.4.1 成本分析 .51.4.2 财务效益分析 .62 项目策划书 .82.1 办展市场环境分析 .82.1.1 根据第八届中国广州国际珠宝展中心定位 .82.1.2 根据城市地位和经济发展水平 .82.1.3 项目建设规模 .82.2 展会的基本框架 .92.2.1 整体框架 .92.2.2 项目实施进度安排 .92.3 展会价格及初步预算方案 .102.3.1 运营能力 .102.3.2 计算期 .102.3.3 基准收益率 .102.4 展会招商计划 .102.4.1 会展场地租赁收入 .102.4.2 停车场收入 .102.4.3 广告及其他收入 .112.5 展会宣传推广计划 .112.5.1 建设指导思想 .112.5.2 设计原则 .113 第八届中国广州国际珠宝玉石首饰展览会场馆规划图 .123.1 第八届中国广州国际珠宝玉石首饰展览会中心整体规划 .123.2 市政设施配套条件 .15结 论 .17参考文献 .18致 谢 .2031 可行性调研报告1.1 背景分析从 20 世纪 90 年代开始，我国会展业快速稳步发展，行业经济效益不断增加，年平均增长率达到了 20%。在整个会展业蓬勃发展的带动下，各地纷纷加大了会展场馆的建设，由于各地经济等实际情况千差万别，会展场馆的建设种类也不统一，主要有展览中心、会议中心、体育竞技场和多功能厅等 1。2008 年，我国会展场馆数量达到 250 家，全国展馆可租用面积已达 500 万平方米，超过了展览大国德国。2010 年，我国场馆建设力度持续加大，上海、江苏、北京、广东、浙江依次为展会数量最多的地区，我国已成为世界上数一数二的“展览大国 ”。特别是在上海世博会的带动下，各省市尤其是长三角地区的会展业蒸蒸日上，2010 年浙江省会展业直接产值达 290 亿元，比上年增长 18%，经济拉动作用高达2610 亿元，占全省第三产业的 22.2%。会展经济发展发展迅猛，场馆的建设更是如火如荼。截止到 2015 年底，我国会展场馆总建筑面积达 3763.59 万平方米，室内面积达 883.17 万平方米，室外面积有 631.26 万平方米，总展览面积近 1579.25 万平方米。其中，所有新建的和正在建设的场馆总建筑面积高达 982.08 万平方米，占我国目前会展总建筑面积的 24.55%，而已建成的和将要竣工的场馆总展览面积大约有 326.60 平方米，占目前所有场馆总展览面积的 19.49%，这无不反映出全国会展场馆建设的强劲势头 2。目前，我国针对区域性大型会展场馆，特别是总建筑面积超过 20 万平方米的规模性会展项目的可行性研究较少，有关场馆建设项目的应用探索更是少之又少，广州市 2016 第八届中国广州国际珠宝玉石首饰展览会项目属于大型会展场馆工程建设项目，该项目的管理模式和技术方法较为独特，需要对其管理和运营的可行性进行研究，以防巨额会展投资失败。1.2 调查数据分析1.2.1 国内会展举办情况分析改革开放以来，我国会展业取得了长足的发展，每年以 20%的速度持续快速增长。虽然金融危机给我国会展业带来了一定的冲击，会展企业的营业额、会展活动的数量、会展活动参与人数和交易额、企业参展后的业务预期和继续参展意向等均出现了不同程度的下降，但随着 2008 年北京奥运会和 2010 年上海世博会的成功举办，会展行业又出现了欣欣向荣的态势，特别是是近几年，我国的会展行业得到了迅猛的发展。2015 年全国 30 个省市区的展馆共举办展会 8720 场，其中北京、上海和广州三城市共举办了 2504 场，展览数量和展览面积还在继续增长，我国会展业也成了今后十年内最具发展潜力的十大行业之一。预计未来 5 至 15 年内，中国会展业年均增长率将保持在 20-25%左右 3。2015 年，894 个规模以上（总展览面积 3 万平方米）展会中，总面积在 20 万平米以上的主要行业会展为 354 个，其中综合、汽车、房地产、家具四个行业展会数量和总面积依然排在前列。四类展会总数 114 个，占总数的 32.3%，总面积 1860.70 万平方米，占规模4以上展会总面积的 44.63%4。1.2.2 广州市今年会展举办情况分析2013-2015 年广州市办展项目数量分别为 89 个、93 个、105 个，总办展数量维持年均7%的增长速度。2013 年广州市会展组织者收入达 3.8 亿元，按照会展组织者与会展中心（场馆所有者）年收入的效益分成比 3：1 计算，会展中心（场馆所有者）2013 年收入达7000 万 5。2015 年会展组织者总收入达 5.4 亿元，广州市国际博览中心年收入 3200 万元，国际会展中心年收入 1000 万元，平均 2013-2015 年会展组织者收入增长率为 18.7%，会展中心（场馆所有者）收入平均增长率为 15.4%。随着会展场馆、星级酒店等硬件设施改善以及政策法规等软环境的完善，广州市会展经济在 2015 年呈现爆发性增长，据不完全统计，全年共举办各类型展会 279 场，展出面积超过 400 万平方米，展览面积超过一万平方米的较大型展会达 86 个，其中国际性展会 45个，内容涉及石油化工、建筑建材、冶金、汽车、金融投资、房地产、服装业等几十行业。全年会展收入达到 12.2 亿元人民币，拉动广州市 GDP 增长 86.54 亿元 6。1.3 会展的主要建设方案1.3.1 建设指导思想本项目设计方案秉承“人文、环保、节能”的设计宗旨，突出会展建筑的特点，依照现有地形合理规划布局，充分利用其自然条件，新建一座集展览、会议、餐饮、娱乐等多功能于一体的现代智能化展馆，功能要求满足现代会展业的功能需要，同时满足多功能的互变及同时使用的灵活性 7。1.3.2 设计原则本着环保、节能减排、可持持续发展的原则，结合 2016 第八届中国广州国际珠宝玉石首饰展览会项目的总体规划进行二期工程的规划，按照国家相关规范、标准进行设计，创造出具有时代感并符合会展功能的建筑空间。1、总体规划要求分区明确，建筑布局新颖，交通流线顺畅，参展人员流线与物流运输路线互不干扰。2、内部空间要求满足能够灵活安排多种展览、会议以及辅助服务等各方面的功能要求。3、内部功能区分区明确，规划布局合理，注重各项设施之间的衔接和共享。4、建筑造型要求风格鲜明，富有创意，具有鲜明的标志性和时代气息，并与周边的建筑形成呼应，共同成为该地域的标志性建筑 8。1.3.3 建设内容广州市 2016 第八届中国广州国际珠宝玉石首饰展览会项目拟在规划用地范围内兴建一组集展览、会议、餐饮、娱乐等多功能于一体的现代化会展建筑群，将建成广州市规模最大的会展中心，总建筑面积约 38 万平方米。项目规划分两期实施，其中广州市 2016 第八届中国广州国际珠宝玉石首饰展览会项目一期工程已建成并投入运营，建筑面积 10.8 万平5米，其中展览面积 8 万平米；会议及配套功能 4.2 万平米。本项目为广州市 2016 第八届中国广州国际珠宝玉石首饰展览会项目二期工程，主体建筑地上两层，局部三层，地下一层，总建筑面积 318312 平方米，其中地上建筑面积342832 平方米，地下建筑面积 75480 平方米。项目展览面积 75260 平方米，包括 1 个 13200 平方米的登录大厅、4 个 13500 平方米的大展厅、2 个 1630 平方米的小展厅和 1 个 5400 平方米的多功能展厅，共计可容纳 2800个国际标准展位；同时项目设置办公、会议、餐饮、健身康体等配套功能房间，可经营面积 93670 平方米；附设如走道、楼梯间、电梯间等建筑交通体系，卫生间、饮水处等公共卫生体系以及其他设备用房等附属用房面积共计 33895 平方米。地下建筑空间主要为停车库和设备用房，共设置 1500 个机动车停车泊位。1.4 项目的效益分析1.4.1 成本分析参照类似大型会展中心项目经营情况，该项目经营成本主要包括：外购原材料、燃料和动力费，员工工资及福利费，修理及维护费，物业费用、管理费用、折旧费及财务费 9。1、能源费用动力费用包括项目水、电、燃气等的能源消耗费用，按全部营业收入的 20%计取。年均动力费用支出约 7950 万元。2、工资及福利费表 1 本项目人员设置及初始工资标准员工 人数 年均工资辅助人员 28 8技术及职能人员 12 10管理人员 50 15根据类似项目运营情况，本次拟配备员工 90 人，其中：管理及技术人员 62 人，辅助人员 28 人。员工福利费按工资总额的 14%计取，人员工资按照每 3 年上涨 10%测算，年工资及福利费支出约为 1691 万元（此数值为整个 38 年运营期的平均值，其中，运营期第1 年工资及福利费支出为 878 万元，运营期第 38 年工资及福利费支出为 2755 万元） 。3、修理及维护费用修理费用包括设备的日常维修费、大修理费及其它维修费，同时，考虑了设备重置费用（按 10 年一次测算） 10。运营期前 10 年，按建设投资中工程费用的 1%计取；运营期第 11-20 年，按工程费用的 2.5%计取；运营期第 21-30 年，按工程费用的 3%计取；运营期第 31-38 年，按工程费用的 3.5%计取。表 2 本项目估算修理及维护费用6运营年份 前 10 年 11-20 年 21-30 年 31-38 年费用工程占费用比例 1% 2.5% 3% 3.5%年均修理费用 2216 5540 6648 77564、物业费物业费按营业收入的 5%计取，年均物业费支出约 2203 万元。5、管理费用管理费用包括公司日常运营支出及其他管理性支出，按年营业收入的 2.5%计取 11，则年均管理费用支出约 1102 万元。6、折旧费按照直线折旧法，地面建、构筑物包括建安工程费 221604 万元，折旧年限为 40 年，残值率为 5%12。其他固定资产包括工程建设其他费 37035 万元，加建设期利息 16425 万元，折旧年限为 10 年，不计残值。表 3 本项目折旧费计算表项目 原值（万元） 前 10 年年均折旧费 第 11-38 年年均折旧费房屋、建筑物 221604 5263 5263其他固定资产 66396 6640 07、财务费用财务费用包括建设期借款在运营期间发生的应计入当期损益的利息 13。经测算，本项目运营期年均总成本费用 24339 万元，扣除折旧费用的经营总成本为 17748 万元。1.4.2 财务效益分析1、盈利能力分析（不考虑融资成本）项目计算期内年均营业收入为 38034 万元，年上缴税金 6958 万元。项目融资前分析是指项目在未考虑所采用的融资方案的情况下，对项目盈利指标进行的分析。对于本项目而言，即下述各项指标的分析未考虑项目贷款所产生的贷款利息（345836 万元） 。所得税后项目投资财务内部收益率 2.45%，低于设定基准收益率 7%，所得税前项目投资财务内部收益率 3.07%，低于设定基准收益率 7%14。所得税前及所得税后项目投资的财务净现值均小于零。虽然项目静态投资回收期小于运营期，但若考虑资金的时间价值（即项目动态投资回收期） ，项目在运营期内无法收回投资 15。综合来看，项目融资前分析的各项财务指标均不可行。2、盈利能力分析（考虑融资成本）根据项目拟定的融资方案，项目建设期内需申请银行贷款 165000 万元，综合考虑其融资成本（即贷款利息） ，项目运营期内年平均利润总额-2036 万元，年平均净利润-2651 万元，从整体运营上来看，项目处于亏损状态，无法收回投资。尤其项目运营期前 5 年收入较低，不足以弥补其运营支出，资金压力较大。73、偿债能力分析建设投资借款在项目运营期内根据项目收入情况偿还本金，其借款年限根据项目收益情况弹性确定，但每年应计的利息照付 16。根据本次测算的方案，项目计划分 4 次偿还贷款本金：运营期第 28 年，偿还本金 35000 万元；运营期第 33 年，偿还本金 50000 万元；运营期第 37 年，偿还本金 45000 万元；运营期第 40 年，偿还本金 35000 万元。项目每次还款本金来源为项目还款当年及以前的各年累积盈余资金。利息备付率息税前利润/利息偿债备付率息税折旧摊销前利润/当期还本付息通过计算可得：项目综合利息备付率 0.94，远低于建设项目经济评价方法与参数（第三版）设定的最低值 2；综合偿债备付率 0.34，低于建设项目经济评价方法与参数17（第三版）设定的最低值 1.3。本项目财务风险大。其中，按照目前设定的还款方式，项目运营期前 5 年，每年需支付利息 10131 万元。根据项目财务模型 18测算，项目前 5 年的营业收入 17552 万元，经营成本 17889 万元，不计折旧费后日常运营无盈余，无法偿还贷款利息。项目运营期第 6 年及以后的营业收入 39188 万元，总成本费用 24339 万元，虽然可以偿还贷款利息及本金，但其贷款年限 38 年，时间较长，且项目在运营期末除偿还 165000万元贷款外，仅盈余约 658 万元。无法收回前期投入的资本金 130000 万元。因此，项目在运营期内需要政府给予一定的资金扶持以满足项目正常运营。82 项目策划书2.1 办展市场环境分析广州市第八届中国广州国际珠宝展定位于我国一线城市的国际性会展中心，知名度和档次都较高的会展中心，在我国具有很强的国际影响力。会展中心项目目标市场的确定需根据会展中心的实力、竞争者状况和细分市场的情况等综合考量。选择一个或几个细分市场作为目标市场，制定相应的目标市场策略。一般来说有三种目标市场策略，即无差异性目标市场策略、差异性目标市场策略、集中性目标市场策略 19。由于项目定位高端、功能完善、设施水平先进等因素，该会展中心可用于举办各种国内、国际的大型会议和展览活动，因此目标市场为无差异性目标市场，国内外举办的各种会展都可作为引进的对象 20。广州市 2016 第八届中国广州国际珠宝玉石首饰展览会项目，在规模上比一期工程大幅提高，不仅是广州市最大的会展场同时在环渤海地区的会展场馆中也将名列前茅。受一期工程的带动和推广作用，以及广州市会展业和会展市场的蓬勃发展，项目建成之后近期场馆使用率约为 30%。随着场馆运营的不断成熟、各类会展活动的连续举办，广州市会展业在国内外的影响将进一步扩大，第八届中国广州国际珠宝展中心远期场馆使用率有望超过 30%的行业平均水平，实现进一步增长，具有良好的市场前景 21。2.1.1 根据第八届中国广州国际珠宝展中心定位与我国中部经济中心和现代化历史国际大都市相适应的国际性会、展览中心。国际知名、水准一流的会议、展览中心。中国中部地区具有国际影响力的会议、展览中心 22。第八届中国广州国际珠宝展要达到未来的目标定位要求，总展览面积须在 10 万平方米以上，各种规模的大小型会议场所共计约 1 万平方米，并相应配备为展会服务海关、运输、施工、旅游、饭店、物品租赁、餐饮配套设施，以满足国际会议和展览等全方面的要求。2.1.2 根据城市地位和经济发展水平广州市在我国发达城市之一，具有较高的城市地位，经济发展情况较好，第八届中国广州国际珠宝展场馆的展览规模应处于我国中等以上水平，根据统计数据，珠三角地区较具有影响力的大型会展场馆的平均展览面积约为 13.5 万平方米，根据广州市在珠三角地区经济中心的地位，第八届中国广州国际珠宝展的总展览面积应不低于 13.5 万平方米 23。作为我国发达城市，广州市的会展业发展水平与北京、上海等地区相比具有一定的优势，考虑到未来会展场馆的运营及经济效益，第八届中国广州国际珠宝展中心的展场规模不宜高于北京、上海等地区的中国国际展览中心新馆的 20 万平方米。2.1.3 项目建设规模综合上述分析，第八届中国广州国际珠宝展中心总展览面积应在 13.5-20 万平方米，会议面积为 1 万平方米左右。根据会展行业特征，会展场馆的建设需配套建设仓储、物流、9餐饮、住宿、停车等设施，配套设施总规模约为 20 万平方米左右。经计算，第八届中国广州国际珠宝展场馆总建设规模为 34.1-41 万平方米。一期已建成总建筑面积为 9.8 万平方米，其中展览面积约 6 万平方米，会议面积约 0.7 万平方米。因此，二期工程总建筑面积为 24.3-31.2 万平方米，其中展览面积为 7.1-14 万平方米，会议面积约为 0.3 万平方米。表 4 项目总建设规模项目 规模（万元）总展览面积 13.5-20总会议面积 1配套设施面积 20合计 34.1-412.2 展会的基本框架2.2.1 整体框架广州市 2016 第八届中国广州国际珠宝玉石首饰展览会项目拟在规划用地范围内兴建一组集展览、会议、餐饮、娱乐等多功能于一体的现代化会展建筑群 24，将建成广州市规模最大的会展中心，总建筑面积约 38 万平方米。项目规划分两期实施，其中第八届中国广州国际珠宝展中心一期工程已建成并投入运营，建筑面积 10.8 万平米，其中展览面积 8 万平米；会议及配套功能 4.2 万平米。本项目为广州市 2016 第八届中国广州国际珠宝玉石首饰展览会项目二期工程，主体建筑地上两层，局部三层，地下一层，总建筑面积 282312 平方米，其中地上建筑面积217832 平方米，地下建筑面积 64480 平方米。项目展览面积 75260 平方米，包括 1 个 13200 平方米的登录大厅、4 个 13500 平方米的大展厅、2 个 1630 平方米的小展厅和 1 个 5400 平方米的多功能展厅，共计可容纳 2800个国际标准展位；同时项目设置办公、会议、餐饮、健身康体等配套功能房间，可经营面积 93670 平方米；附设如走道、楼梯间、电梯间等建筑交通体系，卫生间、饮水处等公共卫生体系以及其他设备用房等附属用房面积共计 31761 平方米 25。地下建筑空间主要为停车库和设备用房，共设置 1300 个机动车停车泊位。2.2.2 项目实施进度安排该项目的建设首先是为承办广州论坛，因此必须保证项目在论坛布展开始前全面交付使用。由于时间紧任务重，该项目的建设周期及进度安排采用倒排工期的做法 26。由于该项目目前处于前期筹划工作阶段，具体项目的实施进度事件不能落实，仅