万科集团扩初设计阶段的成本控制

万科内部核心机密文档，受法律保护。未经允许不得使用、传播或复制本文档扩初设计阶段成本控制标准【知识目录】：成本管理部各阶段优化扩初阶段设计优化方法【关键词】： 扩初设计、成本控制【文章简述】：本文介绍扩初设计阶段成本控制重点。【关联文档】： 【允许查阅人员】：集团全体员工 1.1. 扩初（初步）设计阶段成本控制重点1.1.1.建筑、结构方面1） 明确结构含量控制指标：a） 向设计院下发“施工图结构设计成本控制要点” ，明确结构含量设计限额。b） 结构含量中需要将各部位含量细化便于以后估算控制，如果遇到山地建筑等地形比较复杂而设计院不肯签订设计限额指标时可以采用地上限额，地下部分过程控制的方法来签订设计合同。c） 限额后一定要设立合适的奖惩措施保证条款可执行。2） 选择最优基础形式及埋深：a） 根据详勘报告，设计院初步估算进行设计，审核设计院选用的基础类型及基础设计的经济合理性。一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替)、筏板、预应力管桩、方桩、人工挖孔桩(逐渐受限制)、灌注桩。3） 明确合理结构布置，复核结构参数：提供结构（桩）计算书a） 技术管理部与设计院就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到合理结构形式、合理柱网布置、合理结构构件尺寸、合理结构计算参数、安全、最经济结构参数。其中重点审查：结构计算时输入的荷载值、结构计算参数、结构计算结果、结构构件的几何尺寸及配筋率。4） 结构含量指标计算：a） 成本管理部根据设计院提供的设计电子稿或者白图计算钢筋含量及混凝土含量，保证钢筋含量及混凝土含量控制在目标成本范围内，并及时反馈技术管理部、设计院，以便进一步优化。b） 验算时注意：要抽取基础，首层，标准层，天面层等来予以验算，确保结果不会偏离太远。估算结果符合目标成本要求后再出施工图纸。c） 如果局部或者全部指标超标需要分列细项详细分析超标部位原因，并将结果发给技术管理部和主管结构优化的工程师以及相关领导，推进设计优化工作完成，遇到特殊情况确实需要超标的要报主管领导审批同意后在进行下一部万科内部核心机密文档，受法律保护。未经允许不得使用、传播或复制本文档的设计工作。5） 复核建筑控制指标：a） 复核窗地比、外墙面砖、涂料、石材比例等，控制在目标成本内。6） 配合设计开展节能方案估算比选，选择符合节能要求的成本最优方案：a） 提供节能计算书，包括门窗外墙不同组合方案下的计算结果b） 在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为：减小窗墙比加厚外墙砌体材料外墙聚苯颗粒砂浆外墙保温板采用 LOW-E 玻璃。7） 部品材料选配标准应尽量与目标成本估算标准保持一致。a） 复核部品材料设计选用表，不符合项要与技术管理部协商解决方案并进行相关成本估算分析。1.1.2.精装修方面1） 室内精装修：根据确定的装修标准，实行限额设计，控制在目标成本内。减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用，便于提高经济采购批量。2） 公共装修：装修方案确定后，估算售楼处面积（销售、办公面积分开） 、会所、大堂、电梯厅成本是否在估算成本内。3） 根据装修建筑尺寸，选择合适模数的材料尺寸，将各类材料损耗降到最低。4） 材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。5） 减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用。便于提高经济采购批量。1.1.3.安装1） 估算比选高压柜、低压柜不同品牌、型号、及不同组合方案情况下成本。2） 变压器（不同单台容量）组合方案的比选：a） 规格在 1250KVA 以内单台容量越大，单位容量费用越低。在需求总容量不变情况下，选用变压器台数越少越经济。除可节省费用外，还可节省空间。但若实际使用容量不能达到或接近本台较大变压器容量的、会形成空转，在按变压器计量收费情况下，电费可能较高，单台容量要综合评选。b） 规格 1250KVA 以上变压器价格昂贵，建议不选。3） 配电主干线路不同材料、不同敷设方式、不同走向方案比选：a） 一般情况下，价格递增顺序为；电缆+电缆穿刺接头，电缆+预分支接头，母线槽；防火桥架（或线槽）+普通电缆（或阻燃电缆）敷设方式，普通桥架（线槽）+耐火电缆的敷设方式。当然回路较少时采用导线（或电缆）穿管（阻燃管价格远低于镀锌钢管）方式可能更省，具体综合估算。万科内部核心机密文档，受法律保护。未经允许不得使用、传播或复制本文档4） 室外供配电线路设计优化：a） 市政供电线路引入： 在场地、环境允许情况下，架空线路最省。 当影响环境采用电缆时，单线电缆截面规格不得超过 300mm2，避免再行选大一级（或大一级以上规格） 、产生浪费。 在线路最短原则下，首选铠装沿市政已建电缆沟敷设。 当在线路最短原则下市政无已建电缆沟、而延长线路就可利用市政电缆沟时，要根据实际情况估算在延长线路条件下利用市政电缆沟敷设与自行新建电缆沟或采用直埋敷设方式时的最优方案。 一般情况下，敷设方式不同时的价格从低到高排序为：利用市政已建电缆沟直埋+过路套管全程穿管自行新建电缆沟。 电缆沟深度、宽度在满足有关要求前提下要控制在规格最小范围内。b） 小区配电线路：最省方案排序：铠装电缆直埋+过路套管导线+全程穿管普通电缆+全程穿管铠装电缆+全程穿管普通电缆+电缆沟铠装电缆+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案估算才能确认。5） 配电箱内断路器、接触器等器件不同品牌、不同组合方案比选：a） 尽量选用国产或合资产品会使价格降低，注意要符合当地供电部门的地方要求，避免来回反复，浪费工期。6） 供水方案比选：a） 根据项目产品组合（高层、小高层、多层） ，进行供水方案技术经济比选（带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等）7） 室内水暖材料设备选用要点：a） 在满足压力、温度等技术条件下优先选择综合单价较低的管材（如常用采暖管价格增序排列：PPR 管铝塑复合管PB 管） 。b） 对价格较高的风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制。8） 消防工程中消防报警器材、消防预埋管材的选用：a） 满足功能前提下，含超高层在内，对温、烟感探测系统的设备选型优先选用国产设备、报警器材（注意配套选用，以及项目产品的连续性和后期的维护费用一并考虑） 。b） 消防喷淋系统平面布置优化。c） 通风、排烟管道选用形式（如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经济对比分析后择优选择。万科内部核心机密文档，受法律保护。未经允许不得使用、传播或复制本文档d） 消防预埋管当地无明确规定的选用阻燃塑料管替代钢管最为经济。9） 空调设计优选：a） 根据实际情况估算比选集中空调方案或小中央空调方案的经济合理性；并对不同品牌、不同系统方案比选。b） 集中空调系统应根据具体使用功能及长期能耗，估算确定氟系统或水系统方式。c） 对价格较高的风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制。d） 出风口的合理布置。10） 电梯a） 根据实际情况估算比选有无机房电梯方案或不同型号电梯适用范围的经济合理性；并对不同品牌、不同系统方案比选。11） 智能化1.1.4.园林环境方面1） 考虑每个组团小品配置均衡，以免后期业主投诉。2） 根据扩初成果图计算造价，确认成本是否控制在目标成本范围内。3） 估算中列出各种不同材料用量比例提供给设计参考，并为以后的成本优化工作积累经验。4