项目建设合同管理

1,12. 项目合同管理,2,12.1,项目合同管理概述,12.2,项目合同的分类与选择,4.3,合同管理,12.3,12.4,分包合同管理,12.5,索赔管理,12.6,合同的签订和履行,3,12.1 项目合同管理概述,12.1.1 项目合同的特点、构成要素1、合同的基本概念与法律特征合同是指双方或者多方当事人关于订立、变更、解除民事权利和义务关系的协议。合同具有的法律特征：合同是一种法律行为；合同是双方的法律行为；合同应是合法的法律行为；双方当事人在合同中地位平等；合同关系是一种法律关系。,4,2、项目合同的基本构成要素项目合同是项目业主或其代理人与项目承包人或供应人为完成一个确定的项目所指向的目标或规定的内容，明确相互的权利义务关系而达成的协议。项目合同的五个构成要素：合同的彼此一致性；报酬原则；合同规章；合法的合同目的；依据法律规定的合同类型。,5,3、合同的组成文件合同文件通常包括六个基本组成部分：总标单即投标书；协议书；合同的一般条件和标准规范；特殊条件（为货物或服务等特殊要求所作的规定）；采购项目类目；附录,6,12.1.2 项目合同的作用(以建设项目为例)明确建设项目发包方和承包方在项目实施中 的权利和义务；建设项目实施阶段实行社会监理的依据；建设项目实施的法律依据；项目合同有利于国际间的相互交流与协作。,7,12.2 项目合同的分类与选择,12.2.1 项目合同的分类1、按签约各方的关系分类工程总承包合同项目组织与承包商之间签订的合同，所包含的范围包括项目建设的全过程。工程分包合同承包商将中标工程的一部分内容包给分包商，为此总承包商与分承包商间的分包合同。,8,货物购销合同 项目组织为从组织外部获得货物而与供应商签定的合同。联合承包合同 两个或者两个以上合作单位之间，以共有承包人的名义共同承担项目的全部工作而签订的合同。,9,劳务分包合同通常称包工不包料合同或包清工合同，分包商在合同实施过程中，不承担材料涨价的风险。劳务合同承包商或分承包商雇佣劳务所签订的合同。提供劳务一方不承担任何风险。,10,2、按合同承包范围的大小分类交钥匙合同：项目工作范围和工作量最大。交钥匙是乙方要承担项目的所有任务，包括设计、采购、施工、检查和试车等。设计采购供应施工合同：承包商只负责设计、供应与施工。设计采供合同：承包商只负责设计和采购供应，施工由其它单位负责。,11,承包设计合同： 承包商只负责设计技术承包合同： 承包商只提供技术服务劳务承包合同： 承包商只提供劳务，主 要是技术工种承包管理服务合同： 承包商负责提供管 理服务项目咨询服务合同： 承包商负责提供项 目的咨询服务,12,3、按合同计价方式分类固定价或总价合同： 这种合同把各方面非常明确的产品的总价固定下来。总价合同适用的条件：设计图纸和规范能在招标时详细而全面准备好，投标者能准确的计算工程量。合同条件允许范围内，招标人能给予承包商各种必要的方便条件。工程风险不大，即承包商承担的风险不能太大。,13,固定总价合同：除非业主的设计图纸变更，承包人不得变更承包价。适用条件：承包商的报价以详细而准确的设计图纸规范和工程量清单为依据，并考虑一些费用的上涨因素；对项目工期不长、规模较小的工程项目合同内容要求应十分明确。可调价的总价合同：合同双方以设计图纸、工程量及当时的价格计算签订合同总价。业主承担物价上涨的风险，其它风险由承包商承担。,总价合同的类型：,14,成本加酬金合同：承包商支付项目的实际成本。成本分为：直接费（项目直接开支）和间接费（例如承包商行政人员工资）合同的基本特点是：按项目实际发生成本加上商定的管理费和利润来确定总价。成本加固定百分比酬金：C=CdCdP C：合同总价；Cd：实际发生的项目成本；P:固定百分比成本加固定酬金：C=CdF F：固定酬金,15,成本加浮动酬金：（当CdCo） C=CdF（当CdCo） C=CdF F（当CdCo） C=CdF FCd：实际发生的项目成本；Co：预期成本；F:酬金的增减部分目标成本加奖罚： C=CdP1CoP2（CoCd）Co：目标成本；P1：基本酬金百分数；P2：奖罚百分数,16,单价合同： 没有详细的施工图及工程数量，对工程某些施工条件不完全清楚就开工的情况下签订纯单价合同比较合理。因为合同总价难以控制，较少使用。计量估价合同： 以承包商提供的劳务数量清单和单价表为计算价金的依据，合同的最终价格往往要在项目启动之后才能逐步确定。,17,4、按承包付款的方式划分固定价格实际成本加固定利润实际成本加发生费用的固定百分比有保证的最大价格目标价格部分固定价格，部分实际成本阶段转换,18,12.2.2 项目合同的选择影响项目合同选择的因素：项目实际成本与项目日常风险评价；双方要求合同类型的复杂程度；竞价范围；成本价格分析；项目紧急程度；项目周期；承包商财务系统评价；合作合同；转包范围的界定。,19,合适 X不合适 不常用,20,12.3 合同管理,12.3.1 合同管理的概念1、合同与合同管理 合同管理是项目的各方按照签订合同的规定和要求，按照各自的职责行使各自的权利、履行各自的义务，维护各方的权利，使项目目标得以体现。2、合同交底工作在合同实施前要对合同进行分析和交底，包括：合同履行分析合同交底：将合同和合同分析文件下达落实到具体的责任人在项目组织、管理系统的建立过程中，落实各合同规定,21,12.3 合同管理,12.3.2 业主方的合同管理1、项目前期管理2、项目实施期管理设计阶段：业主要特别注意的问题是：设计方案选定后，应要求咨询公司精心审查，尽可能避免或减少在招标确定后或项目已开工的情况下进行设计变更。施工阶段,22,12.3 合同管理,12.3.3 承包商的合同管理1、合同管理的组织模式：合同管理员制,合同部经理,副经理A,副经理B,主合同管理员,索赔管理员,分合同管理员,分合同管理员,分合同管理员,合同部秘书,23,12.3 合同管理,12.3.3 承包商的合同管理1、合同管理的组织模式专业划分制,合同部经理,主合同,合同条件,索赔,计量,支付,技术,法律,保险,协调,文档,索赔事件（1）,索赔事件（2）,索赔事件（n）,分包合同（1）,分包合同（2）,分包合同（n）,24,12.3 合同管理,12.3.3 承包商的合同管理2、合同管理工作程序的制定总承包项目的“分包执行计划和分包合同开发程序”的基本结构：分包合同执行程序总则；分包合同开发程序；分包合同管理和行政管理程序。,25,12.4 分包合同管理,12.4.1 分包合同和主合同的关系直接与业主签订合同的承包商叫“总承包商”，该合同是“主合同”总包商与分包商之间签署的制约项目分包部分实施内容的合同成为“分包合同”。总承包商直接对业主全面负责，由分包商行为导致的的问题，业主只能对总承包商追究责任。总承包商不得将整个项目分包出去，需要部分分包，一般经过业主批准。,26,12.4 分包合同管理,12.4.2 分包管理中应注意的问题分包工作实施过程中，总承包商自身必须首先遵守分包合同的规定，履行自己在分包合同中的任务；对于某些类型的工作不能单纯按照工作量付款，要兼顾工作的难易程度；分包商应遵守项目施工所在地的法律和符合主合同的要求；分包商无权直接接受业主代表或工程师下达的指令；对于分包工作，总承包商不能以包代管；特别注意做好总承包商内部关于分包合同管理的基础工作。,27,12.5 索赔管理,12.5.1 索赔类型按照索赔的对象分施工索赔：由于业主或其它有关的过失或责任，使承包商在工程施工中增加了额外费用，承包商以合法的程序要求业主偿还所遭受的损失。一般有两种方式：延长工期；要求赔偿款项。,28,商务索赔：承包商为承包工程，在采购物资，由于供应商、运输商等有关方面在数量、质量、损坏及延期交货等不符合合同规定而提出的索赔。按索赔的依据分合约索赔、合约外索赔和优惠补偿按索赔发生的原因业主违约索赔、变更索赔、业主的指令引起的索赔、暂停索赔、业主风险索赔、不利自然条件和客观障碍引起的索赔、合同缺陷索赔、其它原因按索赔的目的分经济索赔、工期索赔,29,12.5 索赔管理,12.5.2 索赔的起因由于客户或其他最终用户没能正确的履行合同义务；由于客户或最终用户因行使合同规定的权利而增加了项目组的花费和延误了进度，按合同应该给予补偿；工程中经常连锁发生的情况；环境的变化：战争、动乱、物价上涨等。,30,12.5 索赔管理,12.5.3 索赔管理索赔对引起索赔的索赔事件进行预测；在合同实施中及时发现索赔机会；处理索赔事件，及时提出索赔要求，妥善解决争执。反索赔反驳对方不合理的索赔要求；防止对方提出索赔,31,12.5 索赔管理,12.5.4 索赔管理工作过程索赔管理工作过程中涉及两个层次：合同双方索赔的提出和解决过程；项目组织内部的索赔（或反索赔）管理工作。索赔工作的过程包括：索赔意向通知、起草并提交索赔报告和解决索赔等。索赔意向通知：意向通知书的内容：索赔编号和索赔名称；索赔依据的合同条件；索赔的基本依据；索赔事件是否有长期连续性的影响；索赔的大致金额；索赔依据的有关活动或条件的开始日期。,32,起草并提交索赔报告事态调查、索赔事件的原因分析、索赔依据的分析和评价、损失调查、收集证据提交索赔报告实事求是、准确无误、资料充足、文字简练、条理清楚解决索赔：协调、调解、仲裁,33,12.5 索赔管理,12.5.5 常见的工程索赔内容因合同文件引起的索赔有关工程施工的索赔关于支付方面的索赔关于工期延误的索赔特殊风险和人力不可抗拒灾害的索赔工程暂停、合同中止的索赔国际咨询工程师联合会关于合同条件规定的索赔项目,34,12.6 合同的签订与履行,12.6.1 项目合同的签订项目合同签订的程序：要约邀请：是一种愿意进行交易的表示，没有法律的约束要约：当事人一方向以订立合同为目的，向对方做出愿意按照提交的交易条件达成协议、签订合同的意思表示。,35,构成要约的条件：必须是特定的当事人所作的意思表示，并且指向特定的当事人；必须是订立项目合同的建议；必须包括足以使合同成立的条件。在要约有效期内，邀约人要受邀约的约束：受邀约人如果接受要约，要约人有签订合同的义务；在出售特定物的条件下，邀约人不能再向受邀约人以外的其它人发出相同内容的要约或者签订相同内容的合同。要约失效的原因：要约被拒绝，即受要约人表示不接受要约；要约的有效期届满，即受要约人未在指明的期限内作出答复。,36,12.6 合同的签订与履行,12.6.1 项目合同的签订新要约：受约人不同意或不完全同意对方提出的要约内容，而是对要约提出修改条件后回答对方，所以新要约是受约人以要约人的身份向对方发出新的要约。承诺：受要约人向要约人作出的对要约完全接受的意思表示。构成有效承诺的条件：必须由受要约人作出，并向要约人作出；承诺的内容必须与要约的内容完全一致；承诺必须在要约的有限期内作出。,37,12.6 合同的签订与履行,12.6.2 项目合同的谈判初步洽谈阶段： 前期准备和初步接洽实质性谈判阶段：标的：合同权利义务指向的对象。质量和数量价款或酬金履行的期限、方式和地点验收方法违约责任签约阶段,38,12.6 合同的签订与履行,12.6.3 项目合同的担保和审批项目合同的担保：担保的形式：保证人、违约金、定金、留置权、抵押项目合同的审批：项目合同审批包括：国家或国家有关主管部门对合同的审批；项目合同当事人对合同的审批。,39,12.6.4 项目合同的履行与违约责任项目合同的履行项目合同的实际履行：按照合同规定的标的来履行。项目合同的适当履行：按照法律和项目合同规定的标的性质、按量的履行。违约责任追究不履行合同的行为必须具备以下条件：要有不履行合同的行为；要由不履行合同的过错；要有不履行合同造成损失的事实。,40,12.6.5 项目合同的变更、解除与终止合同变更的特征：合同当事人必须协商一致；改变合同的内容和标的；法律后果应是产生新的债权和债务关系。合同解除的特征：合同当事人必须协商一致；合同当事人应负恢复原状之义务；法律后果是消灭原合同的效力。合同变更或解除的条件：当事人双方同意，并且不因此损害国家和社会利益；由于不可抗力使项目合同的全部义务不能履行；由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同，且在被允许推迟履行的合理期限内仍未履行；由于一方违反合同，以致严重影响订立项目合同时所期望实现的目的或致使项目合同的履行成为不必要；