宝山区沪太路项目策划书

宝山区沪太路项目策划书市场篇报告单位： 上海天启企业策划有限公司上海开启房地产投资咨询有限公司报告日期： 二 00 一年十二月 天启 & 开启地址：上海市凯旋路 2200 号 2 楼电话：传真山区沪太路项目策划书之市场篇第 2 页 目 录市场分析项目分析竞争分析客源分析上海楼市状况-4宝山区概况-9宝山区房地产市场状况-16位置及交通分析-27项目地块分析-29项目 SWOT 分析-32周边楼盘情况-40个案资料-43宝山区整体客源分析-35周边客源分析-38宝山区沪太路项目策划书之市场篇第 3 页 市场分析宝山区沪太路项目策划书之市场篇第 4 页 上海楼市状况（一）上海房地产市场 2001 年 19 月暨第三季度分析（数据来源：上海市房地产交易中心）上海房地产市场在经历上半年强劲增长之后，第三季度依然保持供需两旺的发展势头：房地产开发投资，增长较快仍理性；一级市场新政策，内外并轨谱新章；二级市场供需旺，住宅依然唱主角；三级市场交易忙，如火如荼创新高。一、 房地产开发投资，增长较快仍理性 2001 年 1-9 月，上海房地产开发投资额达 430.06 亿元，比 2000 年同期增长 19%，其中第三季度为 186.53 亿元，占前三个季度的 43.37%，比 2000 年同期增长 13.9%。上海房地产开发投资额从去年第二季度开始扭转连续下降局面，现在已是保持第 6 个季度连续增长，而且同比的增速基本上都在 10-20%之间，尽管增长速度较快，但市场发展仍较为理性，与全国房地产开发投资额增长幅度相比，上海仍属中等水平。 从全国来看，2001 年 1-9 月房地产开发投资额 3758.82 亿元，增长速度 31.4%。北京增幅高达 55.5%，投资总额达473.31 亿元，超过上海。目前我国房地产市场正进入新一轮发展周期，在其他消费市场没有大的起色情况下，各地纷纷将商房地产开发投资额 430.06 亿元 19%宝山区沪太路项目策划书之市场篇第 5 页 品住宅作为新的经济增长点和消费热点，从而使房地产市场迅速升温，今年上半年房地产价格上涨幅度超过 10%，引得政府主管部门急呼价格上涨速度过快，幅度过大，要进行必要的干预和调控，使房地产价格上涨保持在合理的水平。第三季度房地产价格的涨幅与第二季度相比有所回落。 二、一级市场新政策，内外并轨谱新章 2001 年 1-9 月，新增经营性项目土地出让面积为 164.49 万平方米，同比减少 210.68 万平方米，负增长 56.2%。这主要是从今年开始，市有关部门决定一级土地市场实行内外销并轨，土地出让方式由原先的协议转让向逐步采用招标、拍卖方式转变。因此，今年上半年严控土地上市量，仅为 20.97 万平方米，基本上处于停止供应状况。第三季度随着新的政策出台，新增经营性项目土地出让面积达到 143.51 万平方米，同比负增长 1.1%，基本上恢复上年度的水平。但从今年土地出让面积的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势，今年 1-9 月容积率为 1.32，第三季度为 1.16，而去年同期分别为 1.87 和 1.83。 三、二级市场供需旺，住宅依然唱主角 新增经营性项目土地出让面积 164.49 万平方米 56.2%商品房批准预售面积 1026.02 万平方米 8.8%已登记的商品房预售面积 1287.72 万平方米 25.1%供求比 1：1.25宝山区沪太路项目策划书之市场篇第 6 页 今年上半年由于执行新的商品房预售政策，上海二级市场供应一时处于相对供不应求的状态。随着时间的推移，这种状况在第三季度有所改善。2001 年 1-9 月商品房批准预售面积 1026.02 万平方米，比 2000 年同期减少 98.75 万平方米，负增长 8.8%。而商品住宅批准预售量 903.31 万平方米，同比仅减少 3.70 万平方米，基本上与去年同期持平。与此相应的 2001年 1-9 月已登记的商品房预售面积为 1287.72 万平方米，同比增加 258.08 万平方米，增幅达 25.1%，供求比为 1：1.25。而商品住宅预售面积为 1255.53 万平方米，供求比为 1：1.38，从而显示住宅需求强劲的势头。而预售量大大高于上市量，这说明上海这几年在加快市场消化空置商品房有所起色。上海从 1999 年对空置商品房实施有效控制，2000 年开始消化部分空置商品房，看来今年将要消化一批空置商品房。 从商品房批准销售面积来看，2001 年 1-9 月为 1666.07 万平方米，同比增加 79.59 万平方米，增幅 5%。与此相对应的已登记商品房销售面积为 1599.40 万平方米，同比增加 344.73 万平方米，增幅达 27.5%，供求比由去年同期的 1：0.79 上升至 1：0.95。2001 年第三季度商品房上市量为 467.23 万平方米，同比减少 79.33 万平方米，减幅达 14.5%，而成交量为599.75 万平方米，同比增加 91.81 万平方米，增幅为 18.1%。由此可见，上海商品房正处于供需两旺阶段，尤其是需求的增长大大超过供给的速度，这也是培育市场、发展市场的必然结果。 从房屋销售分类情况来看，住宅依然是主角，2001 年 1-9 月预售商品房中住宅占 97.5%，销售商品房中住宅占 93.4%。从 2001 年 8 月 1 日开始，上海实行内外销商品房统一并轨，第三季度商品房销售中住宅所占比例依然高达 92.01%。由于另外的 7.99%房源销售情况没有细分，因此对办公楼和商场销售情况难以作分析判断，估计应该能保持去年同期水平。 宝山区沪太路项目策划书之市场篇第 7 页 从购房对象来看，2001 年 1-9 月个人购买商品房比重继续上升，商品房销售登记中属个人购房 13.7 万套，占 95.1%，比去年同期上升 2.1 个百分点，预售中属个人购买 10.41 万套，占 97.9%，比去年同期上升 1.4 个百分点。 从销售区域来看，2001 年 1-9 月商品房销售量前三甲依然为浦东、闵行、徐汇，分别占全市商品房销售总量的19.2%、 16.5%和 7.9%，这三个区的销售量占全市 43.6%。尽管这三个区依然保持全市房地产热点区域格局，但与前两个季度 50%以上的份额相比，很明显有所下降，这说明上海市房地产市场的热点区域正逐步扩散。商品房预售的前三甲则依然是浦东、闵行、普陀，分别占全市预售总量的 17.3%、12.3%和 9.4%。随着宝山、嘉定、松江等地区轻轨建设，这些地区的房地产市场必将逐步升温。 四、三级市场交易忙，如火如荼创新高 2001 年 1-9 月已登记存量房交易面积达 1012.70 万平方米，同比增加 482.10 万平方米，增幅高达 90.9%，存量房交易量已占商品房销售量的 63.32%，已经大大超过 2000 年全年存量房 779 万平方米的交易量，预计 2001 年全年存量房可达 1250-1350 万平方米。其中 2001 年 1-9 月已售公房上市出售成交 51156 套，交易面积 266.8 万平方米，占总存量房交易面积的26.3%，比去年同期增加 78.7%。上市平均售价每套 13.42 万元，平均出售单价每平方米为 2574 元，比去年同期增加 285 元，平均建筑面积为 52.15 平方米。 存量房交易面积 1012.70 万平方米 90.9%宝山区沪太路项目策划书之市场篇第 8 页 因此，上海房地产三级市场的发展势头相当猛，倘若按此发展速度，2002 年三级市场交易量就能和二级市场并驾齐驱了。 仔细分析上海存量房市场火爆的主要原因是：1、市民改善住房愿望仍十分迫切。近几年来，上海居民住宅条件发生较大变化，但仍有相当一部分人单位分房无望，动拆迁有没份，只好自己掏钱来改善住房条件。然而，日前走高的商品房价令这部分消费者望而却步，只能退其次把眼光转向二手房。一般说，20-30 万一套的二手房是相当不错的，加上原有住房的置换，花上十多万就能住上二室一厅甚至三室一厅。2、动拆迁居民买二手房来安置。随着上海新一轮旧区改造启动，上海每年拆除 200-300 万平方米的旧房，在这些动拆迁居民中，相当多的人选择货币化动迁。今年 1-9 月共有 22972 户居民选择货币化动迁，占动迁户总数的 46.61%，比去年同期提高近 10 个百分点，平均每户安置金额 14.96 万元，只要自己再拿一点，就能购一套比较满意的二手房。3、上海购房需求呈现多元化格局。实力人士、 “星一族” 、 “款一族”尽可能开着大奔去买豪华别墅。高级白领、私营业主则可以去买联体别墅、高级公寓。一般白领是成为普通商品房的消费主力军。而二手房的购买对象基本锁定工薪族，因此，二手房将会继续受到工薪族的青睐。 综上所述，上海房地产市场依然将呈现稳步发展的态势。 宝山区沪太路项目策划书之市场篇第 9 页 （二）上海房地产市场走势 整体走势上海房地产开发投资额从去年第二季度开始扭转连续下降局面，现在已是保持第六个季度连续增长，而且同比的增速基本上都在 1020%之间，尽管增长速度较快，但市场发展仍较为理性，市场需求同步扩大，供需两旺，尤其需求的增长大大超过供给增长的速度，目前供求比为 1：1.255，市场发展前景良好。同时，政策的及时出台，对市场的规范起了较大的引导作用，尤其下半年实行内外销并轨，土地逐步采用招标、拍卖的出让方式，避免了幕后的黑箱操作，而且明年 1 月 1 日起又将实行房地产市场明码标价方案，再一次为房地产市场创造良好空间。当然，我们也应当看到，美国 9.11 事件对全球经济的影响以及目前股市的下挫，影响了一批购房者的信心，房地产各项指标的增长幅度（尤其是价格指标）已经明显回落，这些回落将直接对明年上半年的房地产市场带来众多不利因素。因此，总体上来说，上海楼市“稳中有升”态势还将持续一段时期，但随着市场的成熟和饱和，以及受整体经济条件的影响，这种增长将趋向缓和。宝山区沪太路项目策划书之市场篇第 10 页 价格走势今年以来上海房价始终处于上扬态势，只是幅度有高有低。譬如中房上海指数升幅显示：月升点，月仅升点，、月升点，、月升点，月升点，幅度降点之多，10 月再次上升 11 点。按上述情况，我们发现年上海房价总体呈螺旋式上升态势，但期间出现一个个反复性周期。这些反复性周期的出现，主要原因是一些突如其来的不可抗力，致使升幅大受影响