房地产市场分析—理解上海（顺驰集团）

房地产市场分析理 解 上 海,上海的实力,一、上海的地位,正在向现代化国际大都市目标迈进的上海，肩负着面向世界、服务全国的重任，在全国经济建设和社会发展中具有十分重要的地位和作用。,同时，上海在改革开放、产业升级、科技创新等方面一直发挥着示范、辐射和带动作用,资料来源：上海市政府网站,上海的实力,二、经济实力,上海地区的 GDP 连续十几年呈两位数增长 经济的高速健康发展和人均可支配收入的不断增长是上海房地产市场保持稳定和上升状态的有利保证,数据来源：上海统计局及市政府网站,上海的魅力,一、城市建设,1.1、 基础设施建设投入对城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设，极大地提升了上海的城市功能，改善了投资环境,1991-2002年，全市用于城市基础设施建设的投资累计超过4100亿元，平均每年增长28.8%,数据来源：上海统计,上海的魅力,1.2、城市建设交通,目标：建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、捷运化、信息化和生态化的巨型交通空间2004年将投资200亿元，大手笔完善道路网络，争取大大改善道路状况,数据来源：上海市城市交通白皮书,1.21 持续建设道路系统整合道路使用功能中心区加快次干道系统建设，实现主次干道功能互补，提高道路容量；中心城范围内继续完善快速路系统，加强内外环之间的道路建设，适应城市发展；郊区则建成540公里高速公路网，提高干线公路等级，加强对外辐射能力,1.22 、 轨道交通,加快形成轨道网络 “十五”新建 200公里轨道,浦江两岸连为一体 “十五”新建“一桥三隧”,1.23 、 越江工程,改善对外交通与市内交通的衔接条件加强综合枢纽建设,上海的魅力,1.24、对外交通建设,重点工程：上海南客站：建成铁路、地铁、地面公交和长途客运融为一体综合性枢纽铁路新客站、铁路西站：改造，极大改善铁路与市内交通的换乘条件虹桥机场：对外省市的辐射能力要求增强浦东机场：国际航班主要任务，要求与市区能够有更方便的交通联系 在地铁2号线延伸至虹桥机场，建成连接浦东机场的磁悬浮之后，机场与城市交通的衔接将变得更加紧密。,资料来源：上海市城市交通白皮书,上海的魅力,1.3、城市建设绿化,上海市在20002002年共投入340亿元资金用于环境保护，使城市生态环境得到持续改善。今后十年内，上海每年将支取同期GDP的3用于城市环境保护项目 至2002年末，上海城市园林绿地面积1.88万公顷，其中，公共绿地面积7810公顷。城市人均公共绿地面积达到7.76平方米，绿化覆盖率达到30%。近年来相继建成 160多块3000平方米以上的大型开放式生态景观绿地 ，市民的生活和创业环境得到显著改善。到2005年，上海的总体环境质量将处于全国大城市先进水平，建成国家园林城市，成为适宜国内外人士生活居住的城市之一，并逐步建立起与现代化国际大都市相适应的环境管理体系。,资料来源：上海绿化网,上海的魅力,二、城市的拓展,上海将努力构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系。经济：重点发展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，构筑上海现代城镇体系，形成工业化、城市化、现代化的城镇群和都市经济圈。人口：促进人口的有序集中，明确市中心城人口迁入试点城镇的引入政策，提出符合城镇发展需要的外省市人员迁入试点城镇的准入条件。对本市农民实行向试点城镇集中的导入政策。目标：到2020年，基本完成现代城镇体系建设，建成11个新城、22个左右的中心镇，形成沿江、沿海和沿沪宁、沪杭等高速公路组团式发展的新兴城镇群，使城镇化水平达到75%以上。,规划到2005年，上海郊区将出现人口与城镇规模基本合理，基础设施和公共设施建设基本完善，特色经济与特色风貌基本形成，初步建成若干个规划科学、结构合理、功能健全、环境良好，并与国际大都市相匹配的国内一流的现代化城镇。,资料来源：上海市建设和管理委员会,上海的魅力,2.1、一城九镇的规划,上海郊区城镇化水平正逐年提高，预计2003年上海郊区的城镇化水平将达54%以上。到2005年，上海城镇化水平将达60%；2010年，城镇化水平将达70%。,资料来源：上海市建设和管理委员会,由仲量联行及旗下拉塞尔投资管理公司共同开展的“全球最具优势城市调研”中，上海被评为最具潜力的大型城市。 在120个全球新兴城市中，上海在经济增长基础设施建设外商直接投资成本优势 等传统评估指标中均取得了高分，房地产发展的活跃态势引起国际投资者的广泛关注,上海的魅力,三、优秀的投资环境,资料来源：上海市政府网站,上海的魅力,三、优秀的投资环境,世界各国的投资者都认可上海优越的投资环境和未来的良好发展空间，上海魅力正吸引着越来越多的目光和人气,目前，在世界500强企业中，已有近400家在中国大陆投资，其中进入上海的有300多家。统计数据还显示，现已有184家跨国公司地区总部和中国总部进驻上海，其中属于世界500强企业的有62家，占全国总数的40%，预计2005年进驻总数可达250家左右。 据财富杂志的一项问卷调查表明：92以上的跨国公司若干年内将考虑在中国设立地区总部，30的跨国公司表示首选地将会是上海。,资料来源：上海市政府网站,上海的潜力,按2000年价格计算的国内生产总值达到7300亿元左右，年均增长9-11%；人均国内生产总值达到54000元左右；三、二、一产业结构比例为55：43.8：1.2；外贸进出口总额850亿美元，其中出口超过400亿美元；社会消费品零售总额达到2500亿元，平均每年增长7.8%；国际标准集装箱吞吐量1000万标箱，平均每年增长9-13%；城市居民和农村居民家庭人均年可支配收入分别达到15000元和7100元；新增劳动力平均受教育年限达到14年，高等教育毛入学率达到55%；城镇居民住房人均使用面积18-20平方米，市区绿化覆盖率28-30%。,一、上海的近期目标 到2005年,资料来源：上海市政府网站,面对充满机遇而又富有挑战的21世纪，上海已经确定了新的中长期发展目标：把上海基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，初步确立社会主义现代化国际大都市的地位。,二、上海中长期发展目标,上海的潜力,资料来源：上海市政府公报,上海的潜力,三、世博会效应,举办2010年上海世博会，是上海建设国际经济、金融、贸易、航运中心进程中的一件大事，必将进一步提高上海城市综合竞争力，加强与世界各国及国内各地区的交流与合作。据测算，到2010年，预计有：1.4亿人次的国内外游客到上海旅游；7000万人次光临世博会场馆届时上海将成为继香港、东京之后亚洲又一旅游中心和国际会展中心。,资料来源：上海市政府网站,理解上海,结 论：一个城市房地产的价值很大程度上是这个城市价值的体现 上海的城市价值提升必然会导致其物业价值的不断提升和房地产市场的继续升温,理 解 行 业,房地产业增加值占GDP比重： 2000年5.2 2001年6.4 2002年6.9 2003年预计超过7据预测，在今年上海GDP两位数增长中，约有一个百分点是房地产业直接贡献的。,一、行业地位,资料来源：上海统计信息网,理 解 行 业,理 解 行 业,二、房地产市场投资力度不断加大,资料来源：上海统计信息网,经过近几年的投资和培育，上海房地产市场得到了快速的发展，市场已经形成了一定的规模,理 解 行 业,资料来源：房地产时报、上海统计信息网,三、上海房地产市场在供需两旺中持续升温,商品房的空置面积大幅度减少 ，销售价格呈持续上升态势，整个房地产市场呈现出供求基本平衡，需求略大于供给的现象,理 解 行 业,四、上海房地产市场消费群体构成,上海日益展露的城市魅力，正吸引着全球的眼光上海不在只是上海人的上海。上海房地产市场的消费群体逐渐扩展到国内外。海内外人士对上海的认同和对上海未来的信心支撑着上海房地产持续强劲发展。,资料来源：房地产时报,理 解 行 业,四、上海房地产市场消费群体构成,参照全球经济发达城市经验，房地产市场供应中必有10%15%的比重是面向世界各地的客户，上海自然也不会例外,预计未来3年，来沪购房的境外人士比例将增至8%10%，境外与外地人士在沪购房的比例将达到30% 高档楼盘的消费群体构成更加明显,资料来源：房地产时报,理 解 行 业,五、土地价值和出让方式,由于近年来上海房价的飞速上涨，土地成本迅速增加。随着招投标工作的展开，吸引更多的外来开发商，土地价值进一步提升。 目前，在上海住宅土地出让方式以招投标为主。,今年年中之前，上海土地交易主要通过协议进行， 1995年至2002年11月，上海共出让土地面积14246.46万平方米。从下半年开始，则基本上是招标，其中包括一些原来已经协议好的土地。至10月底，今年公开招标共推出164幅、1400公顷土地，数量较前两年大幅上升。,竞 争 对 手,上海本地开发商：1、绿地 成立于1992年，一级资质，至2002年底,集团资产规模已达71.1亿元。战略目标为 “立足上海、发展全国”，先后进军南昌、合肥、长春、天津等重点城市。2、复地 1993年涉及房产，复地共有25个独资与合资分期开发项目同时运作，分布在上海八个行政区域和部分外地中心城市。 复地的未来战略规划将以长三角都市群为核心，不断拓展，分享长三角繁荣。3、大华 以开发大华社区为基础，是上海房地产行业中唯一一家连续七年商品住宅销售量进入全市前五名的企业。共性： 在上海经过多年发展，有一定的实力和知名度。立足上海发展；战略选择要地以上海周边经济中心城市（如：南京、苏州等）为主；积极开拓内地市场。,竞 争 对 手,上海外资（港资）开发商：1、仁恒（新加坡独资）1992年创立于上海浦东，十年来持续投资累计约几十亿元人民币，建成“仁恒广场” 、 “仁恒公寓” 、“仁恒滨江园” 、“仁恒河滨花园”等高品质住宅区，累计总建筑面积约200万平方米。2、和记黄埔 在上海开发的高档住宅“汇贤居”大获成功，在北京、上海、深圳、广州、重庆、珠海、东莞建立了自己的分公司，且开始开拓二线城市市场。 3、汤臣 1992年投资上海至今，汤臣已从初期的大量投资转为成长收获期共性： 拥有强大的资金实力和融资渠道，以先进的理念，开发高档次的物业。,竞 争 对 手,上海外来大型开发商：1、万科 1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向。在上海已经开发了万科城市花园、万科假日风景、万科四季花城、万科蓝山等项目。2、金地 2003年进入上海，已经在嘉定、三林地区有近3000亩的土地储备，跟林系列楼盘已经面世，供不应求。3、珠江 战略布局遵循点、面、网的步骤，在华东地区以上海为中心，目前开发的项目由珠江香樟园和珠江新城。共性： 拥有强大的资金实力和品牌影响力，有着丰富的跨区域开发管理经验，全国化进程是未来发展的方向。,竞 争 对 手,在上海的浙江开发商：1、绿城 成立于1995年，销售额连续5年在浙江省内名列前茅，02年