2010年5月合肥房地产市场研究报告_10页_尊地

合肥 2010 年房地产市场研究 4 月刊尊 地 中 国 地 产 机 构合 肥 分 公 司SHENZHEN HONORLAND CONSULTING CO.,LTD尊地地产尊地地产尊地地产 合肥分公司市场研究简合肥分公司市场研究简合肥分公司市场研究简报报报（ 2010 年年年 5 月份）月份）月份）合肥 2010 年房地产市场研究 4 月刊尊 地 中 国 地 产 机 构合 肥 分 公 司SHENZHEN HONORLAND CONSULTING CO.,LTD第一章、政策法规 央行上调金融机构人民币存款准备金率央行上调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点（个百分点（ 5 月月 10 日）：日）： 中国人民银行决定，从 2010 年 5 月 10 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这也是央行 2010 年内第三次上调存款准备金率，前两次上调时间分别是 1 月 12 日和 2 月 25 日，三次上调幅度相同，而这次调整，也使得存款准备金率已经达到 17%，接近历史高点。存款准备金的上调将冻结安徽省银行资金 74 亿元，此举是为了收紧各银行的流动性，防范通货膨胀和经济过热的风险，虽然银行存贷款利息至今仍未上调，但存款准备金率的提升无疑加重了加息预期。尊地认为其对合肥楼市影响将在贷款难度上予以体现。 合肥房管局下发房地产市场地产监管新规（合肥房管局下发房地产市场地产监管新规（ 5 月月 17 日）日） 未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预定、排号、发放 VIP 卡等方式向买售人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动 取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在 10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报备案价格，明码标价对外销售。 房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。 房地产开发企业应将预售许可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况、 商品房销售管理办法 、 商品房预售管理办法 、 商品房买卖合同示范成本、明码标价书及每套商品住宅备案销售价格、建筑节能信息公示牌等信息，在销售现场清晰明示。 对违规认筹、捂盘惜售、不按规定明示应公开的商品住房相关信息的行为将加大曝光和出发力度，并记入房地产开发企业信用档案。对情节严重且拒不整改的企业，将暂合肥 2010 年房地产市场研究 4 月刊尊 地 中 国 地 产 机 构合 肥 分 公 司SHENZHEN HONORLAND CONSULTING CO.,LTD停商品住房预（销）售活动，直至取消其经营资格。 市房地产市场监管部门将建立商品住房市场动态督查制度，加强市场巡查并及时公布处理结果。尊地认为此通知为对 4 月中旬出台的 “新国十条 ”的本地化政策，在北京、广州等城市楼市纷纷出台后，合肥市房管局下发房地产市场地产监管新规，不过从政策内容来说，只是对中央政策的复述，并无太大实际意义。 国务院首次明确推进国务院首次明确推进 房产房产 税改革（税改革（ 5 月月 31 日）日） 关于 2010 年深化经济体制改革重点工作的意见（发展改革委） ， （第五条）五、深化财税体制改革， （第一款） （一）出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。 （财政部、税务总局、发展改革委、国土资源部、住房城乡建设部、环境保护部负责） 。中国政府网 5 月 31 日公布的 国务院批转发展改革委关于 2010 年深化经济体制改革重点工作意见的通知 出现最高决策层对于楼市调控具体税收手段的第一次明确。尊地认为，中央动用房产税调控市场的预期越来越强，不排除上海近期推行试点的可能。而房产税的最主要目的也可能不是调控房地产市场，而在于调节收入分配。同时，地方财政或将因此受益合肥 2010 年房地产市场研究 4 月刊尊 地 中 国 地 产 机 构合 肥 分 公 司SHENZHEN HONORLAND CONSULTING CO.,LTD第二章、土地市场一、本月供应土地分析1、供应地块走势分析图 2-1-1：合肥市土地市场供应走势如上图，2010 年 5 月合肥市供应土地面积为 35.49 万平方米，同比 09 年 5 月下降64.41%，环比下降 44.22%。2010 年 5 月，合肥土地市场共有 7 宗土地出让，其中挂牌地块 3 宗，为 N1002 地块、HJQ074 地块和 BHG-04-2 地块，拍卖地块 4 宗，为 E1006 地块、S1002 地块、W1002 地块和BHG-02-13B 地块；，其中 6 宗成交，1 宗拍卖取消。从 2010 年 5 月合肥推出的 7 宗土地来看，共推出土地 532.38 亩，成交土地 312.71 亩；成交总价 8.06 亿元，成交均价为255.03 万元/亩。0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.0009.5 09.6 09.7 09.8 09.909.10 09.1109.12 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5万 0510152025303540幅土 地 面 积 （ 万 ） 幅 数合肥 2010 年房地产市场研究 4 月刊尊 地 中 国 地 产 机 构合 肥 分 公 司SHENZHEN HONORLAND CONSULTING CO.,LTD二、本月成交地块分析（不含工业用地）1、地块成交走势图 2-2-1：合肥市土地市场成交走势如上图所示，10 年 5 月合肥市经营性用地成交面积为 20.85 万，较去年同期减少 73.1万，环比上月减少 6.45 万，成交土地总价为 8.06 亿元，土地幅数、总价基本维持不变，土地成交面积较上个月有明显降幅。 从本月成交的 6 块经营性用地及取消的 1 宗用地来看，为防止开发商囤地，管理部门的定向规划思想继续彰显，部分土地的开竣工时间也有了严格规定。2、成交地块结构及用途分析10 年 5 月合肥市成交经营性用地占地 20.85 万平方米，以居住和商住为主。其中E1006 地块位于当下合肥房地产最热区域龙岗开发区，该地块以 222 万元/亩的价格被景隆置业拿下，总价为 15286.92 万元，楼面地价为 1109.99 元/平米，溢价率仅为 11%，该地块将被打造成高端住宅项目。0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.0009-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-05幅 ； 亿 元0.0020.0040.0060.0080.00100.00万 幅 数 总 价 土 地 面 积合肥 2010 年房地产市场研究 4 月刊尊 地 中 国 地 产 机 构合 肥 分 公 司SHENZHEN HONORLAND CONSULTING CO.,LTD 成交土地价格走势图 2-2-2：合肥市成交土地价格走势 如上图，2010 年 5 月合肥市经营性用地成交均价为 255.03 万元/亩，每亩成交均价较之上月大幅上升，环比上涨 27.64%。 经营性用地楼板价分析图 2-2-3：合肥市成交经营性用地楼板价走势本月成交 6 幅经营性用地平均楼板价为 1065.5 元/平方米，环比下降 26.65%。本月成交 6 宗土地，其中 N1002 宗地地理位置最为优越，以 452 万/亩的价格被合肥汇博房地产有限公司收入囊中，总价为 3.64 亿元。从整体上来看，自 4 月新政出台以后，合肥土地市场小地块走俏，大地块遇冷。更大的开发商愿意争夺一些位置优越的小地块，某种程度上造成了小地块呈现高溢价率。010020030040050060070009-05 09-06 09-07 09-08 09-09 09-10 09-11 09-12 10-01 10-02 10-03 10-04 10-05万 /亩每 亩 单 价050010001500200025003000350009-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-05元平 均 楼 面 价合肥 2010 年房地产市场研究 4 月刊尊 地 中 国 地 产 机 构合 肥 分 公 司SHENZHEN HONORLAND CONSULTING CO.,LTD附2009 年 5 月合肥市土地成交列表宗地名称 地址 土地大小 （亩） 规划用途 建筑密度 容积率 成交情况N1002 地块（挂牌）A 地块：濉溪路 310号B 地块：界首路 20 号A 地块72.235 亩B 地块 8.335亩住宅商业A 地块32%B 地块 22%A 5.0、B 3.2合肥汇博房地产有限公司收入囊中，总价达 36422.9 万元HJQ074 地块（挂牌）经开区云谷路南、天都路东 30.021 住宅 22% 3.5熔安动力机械有限公司以 120 万/亩的底价摘得，总价 3602万元E1006 地块（拍卖） 龙岗开发区站前路南 68.86 居住 25% 3.0以 222 万元/亩的价格被景隆置业拿下，总价为 15286.92 万元S1002 地块（拍卖）包河区大连路与重庆路交口东南角 94.791 商业、居住 25% 3.0以 220 万元/亩的价格被安徽国开置业夺得，总价为 21801.93万元BHG-02-13B 地块（拍卖）徽 A 路与万 A 路东南角 6.11 商业 50% 3.5以 269 万元/亩被 12号竞买人安徽金拇指置业拿下，总价为1643.59 万元，楼面地价为 1152.86 元/平米，溢价率 79.33% 。BHG-04-2 地块（挂牌）徽 A 路与南京路西南角 32.36 商业 50% 4.0以 60 万/亩被滨湖建投集团以挂牌方式取得，总价达 1941.6万元，楼面地价224.9 元/平米。合肥 2010 年房地产市场研究 4 月刊尊 地 中 国 地 产 机 构合 肥 分 公 司SHENZHEN HONORLAND CONSULTING CO.,LTD第三章、商品住宅市场一、全市市场综述图 3-1-1 ：2009 年 5 月至 2010 年 5 月合肥市商品住宅供求价格走势图供 应 平 稳 ， 成 交 骤 降 ： 5 月份合肥市新增住宅 9093 套，总计面积 84.33 万，环比4 月份新增供应面积微涨 0.67%。5 月份合肥市住宅类商品房销售套数为 4110 套，销售面积为 38.47 万。环比 4 月份销售面积环比骤降 63.52%。成 交 价 格 开 始 下 跌 ： 本月商品住宅成交均价为 5901.5 元/，环比下跌 205.57 元/,跌幅达 3.37%。本月成交价格开始下落，继上月突破 6000 大关后又重新跌落至 6000以下。4 月份，尤其新政出台后一段时期，合肥楼市备案量骤升，不少购房者利用短暂的时间差追赶“末班车” ，且诸多楼盘集中备案，催促签约，不能完全反应合肥楼市正确的走向。5 月份，受到楼市新政的影响终于突显，市场博弈双方的观望情绪渐浓，一些开发商为了资金周转，新盘低开，老盘优惠陆续呈现，是故价格开始回落。但鉴于 2009 年以来火爆的合肥楼市，开发商手里“不差钱” ，在较长的一段时间里，购房者和开发商之间的博弈持续，如果地方政府贯彻好国家调控政策，而国家房地产调控政策还将坚守住的话，在今年内，房价或许将有所松动。0.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.009-5 09-6 09-7 09-8 09-909-1009-1109-1210-1 10-2 10-3 10-4 10-5万 平 方 米2000250030003500400045005000550060006500元 /平 方 米新 增 供 应 量 成 交 量 成 交 价 格合肥 2010 年房地产市场研究 4 月刊尊 地 中 国 地 产 机 构合 肥 分 公 司SHENZHEN HONORLAND CONSULTING CO.,LTD图 3-2-1：2010 年 5 月合肥市商品住宅主要指标变化指标 2010 年 4 月 2010 年 5 月 同比增长（%） 环比增长（%）供求比 0.79 2.19 242.19 177.22 供应量（万 mP2P） 83.77 84.33 0.15 0.67成交量（万 mP2P） 105.47 38.47 -52.96 -63.52成交价格（元/ mP2P）6107 5902 42.11 -3.37成交总额（亿元） 64.41 22.7 102.68 -64.76二、全市供求关系分析图 3-2-1：2009 年 5 月至 2010 年 5 月合肥市商品住宅供求情况对比图供不应求关系局势骤转：自 09 年以来，供不应求一直占据主导地位。然而本月商品房市场供求比为 2.19，新增供应面积 84.33 万方，环比上月上升 0.67%，然后成交量仅为38.47 万方，环比上月暴跌 63.52%,供求比激增 177.22%。供应远远高于成交，09 年后供不应求的态势转换。4 月受新政影响，各楼盘加大了对外地客户及二套房乃至多套房客户的签约促成力度，诸多楼盘集中备案，使得楼市短期内仍难看出新政的具体影响。且各房企加大推盘力度，部分楼盘的大幅优惠活动亦取得了不错的销售业绩。5 月份新政威力突显，市场观望情绪0.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.009-5 09-6 09-7 09-8 09-9 09-1009-1109-12 10-1 10-2 10-3 10-4 10-5万 平 方 米0.00.51.01.52.02.5供 应 量 成 交 量 供 求 比合肥 2010 年房地产市场研究 4 月刊尊 地 中 国 地 产 机 构合 肥 分 公 司SHENZHEN HONORLAND CONSULTING CO.,LTD凝重，供求关系开始转换。三、区域供销情况表 3-3-1：2010 年 5 月合肥区域供销情况一览表区域供应情况：5 月包河区、瑶海区、政务区和新站区的新增量远高于其他区域的新增量，这也是区属新增超过千套的四个区域。其中供应最多的是瑶海区，为 2607 套，瑶海区近来已成为合肥楼市的大热板块，恒大城的开盘将瑶海区的新增套数拉升至首位。区域销售情况：5 月瑶海区以 1303 套的销售业绩排 9 区销售之首，占到了全市销售比例的 32%；蜀山区以 855 套的销售量