2010年5月成都房地产市场分析报告_19页

2010 年 5 月成都房地产市场分析报告房地产市场行业动态行业资讯及相关动态统计局：4 月七十个大中城市房价同比涨 12.8%日前，国家统计局发布了 1-4 月全国房地产市场运行数据情况。其中，4月份全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 12.8%，其中新建住宅销售价格同比上涨 15.4%，商品住宅销售价格上涨 17.3%。1-4 月，全国完成房地产开发投资 9932 亿元，同比增长 36.2%，其中，商品住宅完成投资 6854 亿元，同比增长 34.0%，占房地产开发投资的比重为 69.0%。1-4 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 9183 万平方米，同比增长 26.4%，土地购置费 1912 亿元，同比增长 66.0%。4 月份当月，商品房销售面积 8051 万平方米，比 3 月当月减少 155 万平方米，其中住宅销售 7249 万平方米，减少 180 万平方米；商品房销售额 4448 亿元，比 3 月当月增加 587 亿元，其中住宅销售额 3846 亿元，增加553 亿元。1-4 月，房地产开发企业本年资金来源 21603 亿元，同比增长59.9%。其中，国内贷款 4552 亿元，增长 39.9%；利用外资 137 亿元，下降17.4%；企业自筹资金 7459 亿元，增长 52.5%；其他资金 9454 亿元，增长 81.9%。在其他资金中，定金及预收款 5240 亿元，增长 73.9%；个人按揭贷款 2955 亿元，增长 102.1%。4 月份，全国房地产开发景气指数为 105.66，比 3 月份回落0.23 点，比去年同期提高 10.90 点。北京限购政策落实到位 住房情况查询系统开通日前北京市住房限购政策的配套措施已落实到位，其中依托北京市房屋交易权属数据开发的住房情况查询系统已开发完成，并开始向商业银行和税务部门提供个人住房情况查询服务。据悉，目前各银行正积极与北京市住房和城乡建设委员会沟通，加强北京市住房权属信息系统建设，并暂停不能按政策要求提供相关证明的外地人贷款和多套房贷款。同时，各房地产开发企业和中介机构已开始要求购房人填写家庭成员情况申报表，进一步落实限购要求。住建部：小产权房治理将越来越严厉目前针对部分房地产重点城市的小产权房的调研已经结束，包括住建部、国土资源部在内的国务院有关各部门正在加紧研究，将积极出台严格的监管政策，小产权房治理将越来越严厉。其中，正在新建、续建的小产权房将予以拆除取缔，对政策出台前销售的已建成房屋，将进行清理。2010 年成都市住房供地计划公告2010 年，成都市住房用地计划供应 22598 亩，其中，中心城区普通商品住房用地计划供地 3419 亩，保障性住房用地计划供地 642 亩；郊区（市）县普通商品住房用地计划供地 15188 亩，保障性住房用地计划供地 3349 亩。土地增值税清算细化 拉开税改序幕国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰。在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局 26日发布关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。有关专家指出，土地增值税将和土地、信贷等方面的政策措施一起，形成房地产调控的“组合拳”。土地增值税于 1994 年开征，但由于预征率较低等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。在本轮房地产调控中，土地增值税又一次进入公众视野。4 月份出台的 “新国十条”指出，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。随后，重庆等地陆续出台的调控细则，也纷纷提到要加紧土地增值税清算。通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。为了减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税的空间，通知明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供金融机构证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。此外，通知还明确了质量保证金、安置房费用、土地闲置费、契税等税费的扣除问题。通知最后指出，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。事实上，在上一轮房价暴涨的时候，有关部门便出台了土地增值税清算这一措施。2006 年底，国税总局下发关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，要求从 2007 年 2 月 1 日起全面清算土地增值税。其中列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达 85%，项目三年未销售完毕等。但随后金融危机爆发，这一严厉政策未能得到执行。而此次下发的通知，则是对土地增值税清算中要注意的细节问题进行明确，与 2006 年底国家税务总局下发的通知并不冲突，也就是说，2006 年国税总局下发的通知至今仍然适用。注：以上信息为网上公开信息整理，来源于观点网等媒体城市热点及动态5 月 5 日-9 日，成都春季房交会在新会展中心举行第 35 届成都房地产交易会（2010 春季）在世纪城新国际会展中心开幕。从 5 号到 9 号，170 家开发商，7 个区县组团，携 223 个楼盘集体亮相成都新会展的 2、3、4、5 号展馆，13 家成都品牌中介也在 5 号馆的二手房展示专区提供 2 万条二手房信息。成雅城际铁路年内开工 成都将半小时到雅安 近日，铁道部批准了新建成都至雅安铁路项目预可研报告，此条连接成都至雅安的城际铁路全长 130 公里，设计为双线、时速 300 公里，项目计划年内开工，工期为 3 年半，届时乘坐火车从蓉城至雨城只需 30 分钟左右，比现在节约 1 个多小时。沃尔玛正式签约中海国际社区5 月 12 日，成青快铁正式通车金马国际马术体育公园温江开工成都金马国际马术体育公园是金马国际体育城的核心项目，项目选址紧临金马河，距离成都中心城区仅 15 公里。预计将有至少三条道路穿过这一区域，分别为：已建成的光华大道西延线温江段，拟建的成温邛快速通道，以及2009 年底动工修建的市域轨道交通成蒲铁路。翡翠城、比华利国际城项目违规网签已被暂时关闭翡翠城项目由于在两次楼市专项检查被发现违规，在 4 月 23 日的检查中发现未设立信息查询处，在 5 月 12 日的检查中又出现房源信息公示栏无公摊面积，无物业共有部位清册，特别提示内容不完整等新问题。此外，成都南欣房地产开发有限公司开发建设的“比华利国际城”在 4 月 26 日的检查中发现并未明示商品房销售管理办法，在 5 月 12 日的检查中，该楼盘已对该问题进行整改，但又出现了两个新问题：未设立信息查询处、未公示预售方案。成都市房管局等相关部门暂时关闭了上述两楼盘的商品房销售网签系统。央企中冶置业 9.38 亿拿下郫县 3 宗住宅用地5 月 29 日，成都市举行新政后的第二次土地拍卖，共推出 3 宗位于郫县郫筒镇的住宅用地，最终被攀枝花中冶实久置业有限公司全部拍得，成交总价为 9.38 亿元，溢价率在 30%到 40%之间。攀枝花市中冶实久置业有限公司为中国冶金科工集团下属公司，而中国冶金科工集团为国资委监管的央企，同时也是被确定以房地产为主业的 16 家央企之一。全球最大的酒店管理集团温德姆国际酒店集团登陆成都酒店位于西部现代工业港及高科技产业园西区，酒店拥有 420 间客房及套房、13 个会议室、最大可容纳 900 人举行会议的大型宴会厅、三个风格迥异的餐厅、标准尺寸室内恒温游泳池、庭院式后花园等设施。温德姆国际酒店集团旗下的温德姆酒店及度假酒店、华美达酒店、豪生酒店、戴斯酒店和速 8酒店等品牌，在中国一线和二线城市拥有 207 家酒店，本月开业的至尊豪廷酒店是该集团在西部的唯一一家五星级饭店。注：以上信息为网上公开信息整理，来源于观点网等媒体主城区土地市场土地市场价格回落土地公告情况: 5 月成都市主城区发布公告将拍卖、挂牌出让商业金融业用地、城镇混合住宅用地共计 2 宗，净用地面积共计 192.34 亩，合 12.82 万平方米，可建面积共计 40.49 万平方米。拍卖公告: 5 月公告将拍卖出让 1 宗城镇混合住宅用地住宅，净用地面积共计89.96 亩，合 6.0 万平方米，可建面积共计约 20.01 万平方米。挂牌公告：5 月公告将挂牌出让 1 宗商业金融业用地。净用地面积共计102.39 亩，合 6.8 万平方米，可建面积共计约 20.48 万平方米。土地成交情况： 5 月成都市主城区成交城镇混合住宅用地、商业金融业用地、商业用地共计 6 宗。净用地面积共计 407.8 亩，合 27.19 万平方米，可建面积共计 123.33 万平方米。表 1：2010 年 5 月成都市主城区成交宗地概况（数据来源：成都市国土局）成交宗地面积情况：住宅用地：5 月共成交住宅用地 324.12 亩商业用地：5 月共成交商业用地 83.68 亩图 1：住宅用地供需走势（亩）注：缺失月份无住宅或商业用地成交图 2：08-10 年商业用地供需走势（亩）注：缺失月份无住宅或商业用地成交成交宗地价格情况：住宅用地：5 月住宅用地成交均价为 637.91 万元/亩，环比下降28.5%。商业用地：5 月商业用地成交均价为 277.60 万元/亩，环比上涨幅度不大，基本持平。图 3：08-10 年住宅、商业用地成交均价走势（万元/亩）注：缺失月份无住宅或商业用地成交主城区商品住宅市场主城区商品住宅成交全线下挫 供需持平本月主城区供应商品住宅 6342 套，供应面积为 60.23 万平方米，分别较上月下跌 41.39%和 36.37%。商品住宅成交 6097 套，成交面积达 56.71 万平方米，分别较上月环比下跌 35.87%和 34.95%。本月供需比为 1.04，供应量与成交量基本持平。成交市场方面，新政效力全面显现，本月成交量大幅下挫，除第一周因新政滞后反应及房交会销售累积小幅反弹，成交量达到了 2270 套外，后三周成交量一直在低位徘徊，仅靠刚需支撑维持在每周 1000 余套的水平，且呈现出缓慢下滑的态势。图 4：2009-2010 年主城区商品住宅月度供求走势（数据来源：成都市房管局）2010 年 5 月主城区商品住宅供应详情青羊区不跌反升本月武侯区与锦江区供应量不相上下，分别以 1407 套和 1406 套的供应套数位列第一、第二位，供应面积则分别是 9.94 万平方米和 10.97 万平方米，高新区供应量和供应面积分别为 1118 套和 12.73 万平方米，环比跌幅为 43.9%，青羊区为供应量不跌反升，为本月供应量唯一增长的行政区，供应套数和面积分别为 854 套和 6.96 万平方米，金牛区与成华区分别供应商品住宅 826 套和731 套，供应面积分别为 7.31 万平方米和 11.59 平方米。图 5：2010 年 5 月成都市主城区各行政区商