中海地产某项目结算总结及成本分析报告

结算总结及成本分析报告紧张忙碌的 2002 年已经过去，某项目结算工作也基本落下帷幕，回顾整个结算过程，可以说收获巨大、成绩显著。第一部分 某项目结算总结“某项目”作为本公司的第一个项目，她的成功是有目共睹的。当她奇迹般地完成验收和入伙后，结算就成为预算部的头等大事，同时也是公司的重大事件之一，因为它直接关系到公司和某项目项目的利润水平和成本控制水平。但是，由于某项目项目是公司开发的第一个项目，规模较大，周期长，变化多，分包和甲供材内容多，加上设计、合同、现场管理和成本控制方面经验均不足，使得建设过程中隐藏和遗留下来的种种问题最终不可避免地在结算中暴露出来，未曾化解的矛盾焦点也纷纷转移到预算部。工作量大、工作难度高、工作责任重，是某项目结算的特点，如何把好这道成本控制的最后一关，是预算部面临的一个重大课题。通过半年来艰苦细致的工作， 我们终于以辛勤的努力换来令人满意的成果。一是如期完成结算任务，基本实现公司下达的成本指标。截至 2003 年 4 月 30 日，除少量配合营销的项目（如样板房和送装修）和极个别乙方未报送项目外，某项目结算已基本全部完成，仅余若干存在分歧的项目有待进一步消化处理。据初步统计，某项目结算工程总成本为 2.57 亿元2.69 亿元，由于与中建二局等单位分歧未消化，存在分歧 1152 万元（详见附表二） ，按消除一半分歧的保守估计，结算成本应为 2.626亿元，对照预算部 2001 年 7 月上报公司领导的包含相同成本项目的工程总造价，此结算结果已达到 2.63 亿元以内的成本控制指标。完成总包、分包和甲供材结算项目约 90 项，涉及合同约 150 份，合同金额约 29000 万元，实现核减额 4000 万元以上。（详细数据请见附表一“某项目”工程成本明细表 ）二是锻炼了团队和每个成员，使预算部这个年轻的集体迅速成长为一个团结、向上，关键时刻能打硬仗的优秀集体。三是积累了宝贵的直接经验和一手资料，也发现了问题与不足，为今后的改进与提高奠定了基础。这次结算的经验包括专业上、管理上、配合上等诸方面，具体总结如下。1，建立明确的成本指标。此项工作应在项目建设初期进行，并随项目的进展而深入、细化。但某项目项目前期控制工作薄弱，早期缺乏正确的指标。好在结算开始时，成本指标已非常明确，且包含两层含义，一是公司给预算部下达的总成本指标，二是部门内部将总指标分配到每个结算子项，使每项结算工作均有具体的核减指标。而且这个指标是一个要求较高的指标，是所谓“跳一跳才能达到的目标” 。2，分工明确、责任到人。部门经理在每项结算报送时，就立即分配到人，并在安排结算任务时，就将成本指标同时落实到具体预算人员头上。结算任务的分派既按专业分工，又考虑每个预算人员结算内容的关联性，并基本维持工作量均匀，以保证结算的整体进度。3，统一思想、步调一致。结算伊始，公司最高领导就为预算部树立了严格把关的指导思想，主张“只要我们有 1 条理由，哪怕对方有 99 条理由，我们也可以不付 100%的钱” 。公司于 2002 年 月 日又下发了关于加强合约预算部工作的通知 ，充分体现了公司领导对结算工作的高度重视和支持，这使每位预算工程师在审核中都可以坚持不放过一丝一毫对我方有利的因素，采取先尽可能加大分歧，再逐步消化分歧的策略，使结算结果向我方倾斜。4，加强制度建设和规范化管理。 为了某项目结算，我部专门制订了某项目结算管理制度 ，经部门内部和相关部门的讨论和调整，由公司审批后成为指导某项目结算工作的管理制度，使预算部在结算审核过程中，统一了思想，明确了工作职责，规范了工作流程和采用了标准化的工作文件。5，计划管理、紧凑安排。 由于时间紧、任务重，预算部对某项目结算的计划管理很重视，通过每周的部门例会，由部门经理安排任务，检查和督促完成情况。同时对各项结算中发现的问题在部门内部及时沟通，审核人、复核人及时向经理汇报，使问题得到及早解决。6，人员保障和队伍建设。为保障结算工作按时完成，预算部通过多次招聘，补充了人员的不足，设立了副经理和园林专业预算师等岗位。部门还通过组织外出活动和给员工过生日，使大家加深了解，加强凝聚力，活跃了部门气氛，结算工作虽然艰苦，但也充满乐趣。7，广开思路，多口径比较、多方案分析。在结算中，预算部对任何可能有不同结果的计算方法、套价方法均做计算和分析，多个口径比较，以期得到对我方最有利的结算结果，特别是对合同条文可以有不同理解或含义不清时。如，在 4、5#楼结算中，对外墙面砖和装修砖（均为甲供材）的套定额（纸皮砖或块料） 、采用单价（信息价或采购价）和如何计取费用、扣除超领货款等因素综合考虑，共比较了 12 种方案，使我方在就此分歧与乙方洽谈的过程中处于主动地位，争取到了有利的解决方案。尤其对于甲供材，全部进行合同量、订货量、定额定用量与实际领用量的对比，超领部分从结算中扣减。8，采用先进技术手段（CAD 和 CAM）提高效率、加强管理。我部采用了可视化工程量计算软件，通过使用，熟悉和掌握其功能，以提高工作效率。同时，为记录和查询结算审核情况，充分发挥计算机辅助管理的效力，我部建立了结算数据库，其中包含了合同目录、承包单位、结算审核的人员、进度、合同价、结算报价和审定的价格、归档情况、以及索赔情况等，使领导能随时掌握结算进度和人员工作情况，特别是能全面记录交叉费用和应索赔的事项，防止出现漏洞。9，加强部门间的协作和配合。结算制度中建立了会签制度，由某项目现场管理人员对每份结算进行会签，并通过与项目部、设计人员和档案管理人员的沟通，使预算部能更全面地掌握建设过程中遗留的问题，在结算中加以处理和解决。10， 多下现场了解实际情况。 由于某项目项目资料不完善，许多结算必须的依据不够充分，我们只有多下现场掌握实际情况，如采用的材料、施工具体内容、部位等情况，必要时进行现场测量，以保证结算的真实性、合理性。总之，某项目的结算对预算部来说是一次真正的考验，现在可以说这是一次成功的事后控制经验。但成绩之后也有不足。通过这次结算，我们充分体会到成本控制需要通过严密的控制体系和完整的控制过程（事前、事中和事后控制）实现。某项目项目前期缺乏控制而产生的不良后果是明显的，其中值得吸取的教训很多，我们一直在总结和提炼，并在朗园项目的成本控制上加以改进。目前，我们正在配合工程中心新工作思路，进行制度化和规范化建设，以期通过公司推行的规范化管理制度，实现各部门默契配合、协调运作，把朗园项目的造价控制好。同时，更重要的是以朗园为起点，逐步摸索出一套行之有效的、适合本公司具体情况的成本控制机制，适应公司今后的发展大计。第二部分 某项目成本分析一、总成本指标某项目的总成本指标，从不同的角度统计有以下几方面的统计结果。1， 如前文所述，按我部 2001 年 7 月确认的分项工程和费用内容，某项目工程总成本 2.626 亿，按建筑面积为 123233 平方米计算，每平方米建筑面积成本 2131 元；按销售面积为 96102 平方米计算，每平方米销售面积成本 2733 元（详见附表一） 。2， 由于工程建设后期产生了一些事前没有考虑到的新增项目，从而增加了工程成本，共计 182 万元（详见附表三） ；3， 除上述工程成本之外，为配合营销而发生的工程费用，如样板房、售楼处、广告工程、绿化等约 1360 万元，此部分费用发生因随营销需要，产生较多增加（详见附表四） ；4， 根据公司计财部近期明确的关于工程费用明细内容，样板房、售楼处的费用属营销费，灯光、园林、绿化等属工程费，按此划分标准，某项目工程成本应增加 919 万元。5， 由于缺乏前期控制，在某项目结算过程中不得不采用了一些特殊办法，获得部分额外的核减额。经分析，若按规范的方法、100%符合规定地计算，某项目的结算造价应增加 1000 万元左右。由于在大大小小各个分项上均存在这样的核减额，无法详尽统计，这里只统计了几个大项，见下表。结算项目核减数额（万元）核减理由 备注13#楼土建 506.9 抹灰等按对我方有利方式套价；工程量少计 仍是分歧45#楼土建 485.78 脚手架等按对我方有利方式套价；工程量少计人工挖孔桩及大临工程80 钢筋少算，护壁加厚未算；大临工程少算商品砼 249 砼单价和数量按有利我方算法 仍是分歧钻孔桩 仍是分歧基坑支护 8 竣工资料不齐全合计 1329.68已结算 573.78，存在分歧 755.9，按一半分歧计算为1001.73 万元。6， 某项目主体工程（属一类工程）的取费标准与现在深圳建设行业的一般行情相比偏高，目前一类工程往往按三类下浮 10%取费，而某项目是按二类下浮 5%，总造价比三类下浮 10%高出约 10.5%，高出部分的造价为1592 万元。综上所述，按目前的成本类别划分，某项目的“真实”建安工程成本，为 2.677亿元，成本指标为每平方米建筑面积 2172 元，每平方米销售面积 2786 元。详见下表。序号 费用内容 数额（万元） 备注1我部 2001 年 7 月确认的分项工程和费用内容26260其中含一半未消化的分歧共 万元2 新增项目工程造价 182 以 时间为界3 按新成本类别划分加入的费用 919 含泛光照明和园林绿化4 特殊手段核减的数额 1002 应加上5 总包取费方面可下浮的造价 1592 应减去总 造 价 合 计 26771 1+2+3+4-5-6每平米建筑面积造价 2172建筑面积 123233 平米每平米销售面积造价 2786 销售面积 96102 平米二，造价水平对比1，总体水平中海地产在其项目建设中，采用大量分包工程和甲供材以降低成本，又借其付款方式的优势将各类合同定价维持在较低水平，同时，由于中海的前期造价控制工作十分充分，在施工中变更和签证很少，以至中海地产的成本水平在业界公认是偏低的，低于万科地产。工程造价水平的高低，在造价管理行业普遍采用每平方米建筑面积的造价指标来考察。据我部初步了解，中海地产的同类工程造价指标控制在每平方米建筑面积 2300 元，其中不包括勘察、设计和监理费，而某项目工程造价中包含勘察设计和监理费共 500 万元。若按 2300 元/M2 计，某项目的工程成本将达到 2.834 亿元；更何况，某项目主体工程（属一类工程）的取费标准与现实深圳建设行业的一般行情相比偏高，目前一类工程往往按三类下浮 10%取费，而某项目是按二类下浮 5%，总造价比三类下浮 10%高出约 10.5%。由此可见，某项目的结算成本处于较低水平。2，各项造价指标深圳建设工程价格信息是由深圳市建设工程造价管理站编印、每月定期发布、用以提供建筑市场信息和发布建设行业政策法规为主的内部刊物。现将某项目工程造价指标与信息价上发布的参考指标列表对比，以考察某项目各专业的造价指标。 各专业工程综合指标（每 m2指建筑面积） 序号项目 单位 某项目指标 信息价指标 对比情况11-3#楼土建工程（15-24 层指标）元/m 2 1600.50 12601540 较高24-5#楼土建工程（15-35 层指标）元/m 2 1354.50 16201980 较低3 给排水工程 元/m 2 67.82 100150 较低4 通风与空调 元/冷吨 7011 75009500 略低5 强电工程 元/m 2 125.96 135163 略低6 弱电工程 元/m 2A小区智能化（对讲、保安监控、抄表）元/m 2 9.5 17.524.1 较低B 停车场管理系统 元/m 2 3.0 3.24.3 略低7 燃气工程 元/户 1797.66 15002000 在范围内8 消防工程 元/m 2 48.20 70110 较低9 市政道路工程 元/ 1252 19002500 较低上表对比结果显示，仅 1-3#楼土建工程指标偏高，主要原因是 1-3#楼大部分户型是带装修的，而信息价指标中室内仅含粗装修（乳胶漆） 。分项工程单位造价指标序号项目 单位 某项目指标 信息价指标 对比情况1 土石方工程 1-3#楼 元/m 3 27.54 30.0. 持平2 土石方工程 4-5#楼 元/m 3 29.00 30.00 持平3 桩基础工程 1-3#楼 元/m 3 814.59 850 略低4 桩基础工程 4-5#楼 元/m 3 896.5 900 持平5 砼及钢筋砼工程 1-3#楼 元/m 3 1326.98 1400 持平6 砼及钢筋砼工程 4-5#楼 元/m 3 1440.29 1450 持平上表对比情况显示，三大分项工程的单位造价几乎均与指标持平，反映某项目项目在这几个分项工程方面经济性一般。三，成本分析1，主要工料指标（每 100 m2建筑面积）序号项目 单位 某项目指标 信息价指标 对比情况1 1-3#楼2 人工 工日 623.60 580.00 略高3 钢筋 T 8.75 7.50 偏高4 砼 m3 55.70 45.00 偏高5 模板 m3 328.70 300.00 略高6 砌块 m3 4.60 15.00 偏低7 4-5#楼8 人工 工日 537.92 620.00 偏低8 钢筋 T 9.65 8.50 偏高6 砼 m3 62.00 50.00 偏高7 模板 m3 337.20 320.00 略高8 砌块 m3 4.88 7.00 偏低上表对比结果显示，钢筋、砼指标均偏高，经济性较差。另外 1-3#楼用工较多，主要原因是其中多数户型含室内装修。2，土建工程成本构成分析各项费用比例1-3#楼 4-5#楼序号项目造价(元) 占比重 造价(元) 占比重1 人工费 14,327,475.12 19.32% 14,069,899.93 21.4%2 材料费 36,671,514.48 49.45% 25,548,303.29 38.86%3 机械费 9,039,954.73 12.19% 11,496,422.60 17.49%4 费用 11,739,334.16 15.83% 12,044,458.94 18.32%5 税金 2,380,496.69 3.21% 2,588,065.73 3.936%合计 74,158,775.49 100% 65,747,414.33 100%分部分项工程造价比重1-3#楼 4-5#楼序号项目造价（元） 占比重 造价（元） 占比重1 土石方工程 1,341,152.55 1.85% 1,181,623.92 1.8%2 砖石工程 2,073,349.35 2.86% 2,092,388.98 3.18%3 砼及钢筋砼工程 42,344,173.32 58.41% 36,675,405.61 55.78%4 楼地面工程 1,355,651.50 1.87% 2,049,681.96 3.12%5 屋面工程 2,624,309.32 3.62% 2,825,220.93 4.29%6 装饰工程 9,605,552.07 13.25% 7,390,282.58 11.24%7 脚手架工程 5,002,136.55 6.90% 2,751,328.29 4.18%8 垂直机械运输费 5,147,126.02 7.10% 5,474,213.74 8.33%9 超高补贴费 3,001,281.93 4.14% 4,120,022.48 6.27%10 签证 1,664,042.88 2.24% 747,985.89 1.14%合计 74,158,775.49 100% 65,747,414.33 100%3，项目建安成本构成分析建安成本项目 造价（元） 指标 比重(%)一、前期工程费用 489,200.00 3.97 0.18临电施工 115,000.00 0.93 0.04通信管线及迁移工程 35,000.00 0.28 0.01电缆铺设工程 10,000.00 0.08 0.00泵房迁移（含消防费用） 214,200.00 1.74 0.08周边建筑物监测（地质） 115,000.00 0.93 0.04二、岩土工程 3,997,500.00 32.44 1.48三、基础工程 14,884,034.74 120.78 5.52桩基工程(含大临) 15,113,300.00 122.64 5.61沉降观测费 8,600.00 0.07 0.00四、主体工程 233,213,529.40 1892.46 86.531-5#楼主体工程 139,906,189.82 1135.30 51.91分包工程 16,721,441.69 135.69 6.20a、塑钢、铝合金门窗制安 8,359,388.17 67.83 3.10b、防火门供货及安装 2,710,040.55 21.99 1.01c、入户门制作安装工程 1,351,770.00 10.97 0.50d、人防工程 1,250,104.86 213.89 0.46e、1-3#楼送装修房木地板制安工程 777,600.00 6.31 0.29f、4-5#楼观光电梯玻璃罩工程 607,835.59 4.93 0.23g、1-3#楼送装修房户内门制安工程 509,400.00 4.13 0.19h、烟道工程 422,451.00 3.43 0.16i、1-5#楼外墙涂料工程 327,204.16 2.66 0.12j、1-3#楼送装修房门槛石、窗台板制安工程 123,400.00 1.00 0.05k、白蚁防治工程 120,000.00 0.97 0.04l、水池防护 91,599.36 0.74 0.03m、4-5#楼地下室外墙防水工程 38,648.00 0.31 0.01n、观光电梯井道涂料工程 32,000.00 0.26 0.01甲供材 22,043,043.70 178.87 8.18a、1-5#楼外墙面砖及 1-3#楼内墙砖 7,026,200.00 57.02 2.61b、商品砼 14,747,350.00 119.67 5.47c、4-5#楼烟道耐火砖耐火泥 52,097.50 0.42 0.02d、4-5#楼外墙文化石 217,396.20 1.76 0.08安装工程 49,295,554.19 400.02 18.29a、常规水电 21,255,000.00 172.48 7.89b、消防工程 5,890,000.00 47.80 2.19c、通风空调 1,993,000.00 16.17 0.74d、变配电设备及安装 3,906,486.73 31.70 1.45e、发电机组消声环保 58,000.00 0.47 0.02f、发电机设备安装 110,000.00 0.89 0.04g、电梯设备及安装 13,717,067.46 111.31 5.09h、燃气工程 2,366,000.00 19.20 0.88i、水电甲供材 2,063,600.00 16.75 0.77装修工程 5,247,300.00 42.58 1.95住户大堂装饰 1,044,000.00 8.47 0.39裙房外墙装修 4,203,300.00 34.11 1.56五、室外配套工程 11,842,846.81 96.10 4.39小区智能化 1,177,400.00 9.55 0.44安装类 2,005,000.00 16.27 0.74景观类 7,500,000.00 60.86 2.78道路 370,000.00 3.00 0.14信报箱制安费用 150,000.00 1.22 0.06永久性导示系统 250,000.00 2.03 0.09泳池设备 226,000.00 1.83 0.08泳池装修 93,500.00 0.76 0.03垃圾中转站 70946.81 0.58 0.03六、工程其他费 5,087,100.00 41.28 1.89工程监理费 1,400,000.00 11.36 0.52燃气工程监理费 75,400.00 0.61 0.03工程勘察（详勘） 95,300.00 0.77 0.04工程设计费 3,316,400.00 26.91 1.23工程造价咨询费 200,000.00 1.62 0.07合 计 269,514,210.95 2187.03 100.00第三部分 几个典型事例的回顾和总结1, 三算单办理由于小业主办理房产证需要定额站核准的三算单，为了实现房产证的及时办理（按规定应在入伙后 150 天之内） ，我部根据公司部署，在结算未完的情况下着手办理三算单。同时，为了配合财务成本核算方面的需要，三算单的审定造价越大越好，但是，三算单是建设主管部门出具的合法文件，是施工单位向建设单位要求付款的合法依据。因此，既要使施工单位配合及早办理，又要达到造价偏高的要求，还要防范公司的风险，这的确是一项难度较大的工作。我们先后三次办理三算单，前两次均因南京三建的不配合而搁浅，后经多方努力才终于完成任务。一方面基本保证了房产证办理的时间，另一方面核准造价中加入总包单位承包范围之外的工程造价 9356 万元，且比实际结算造价高出 2868 万元（详见下表） 。序号 项目名称 核准造价（万元） 结算造价（万元） 核准高出结算造 价（万元） 分歧造价（万元）一 分包工程及甲供材1 人防工程 146.328 125.01 21.3182 防火门及门窗工程 904.049 980.77 -76.721 54.163 小区智能化 115 117.4 -2.44 燃气工程 167.6 169.34 -1.745 消防工程 584.9 589 -4.16 室外给排水 82.8 111.22 -28.427 高低压设备安装 58.6 58.6 08 10kv 外线电缆安装 88.5 88.5 09 自动扶梯 173.66810 日立电梯 994.56 1165.13 3.098 1.1211 货梯 33 33.13 -0.1312 发电机 82 115.8 -33.813 环网柜 43.9 45.9 -214 干式变压器 46 46 015 低压配电柜 150 151.71 -1.7116 空调设备 123 123 017 面砖 480 483.53 -3.5318 给水设备 28 28.1 -0.119 卫生洁具 18 18 020 开关插座 33 33 021 电线电缆 206 206 022 抛光砖等 220 220 023 电子锁 34 34 024 应急灯 12.2 12.2 025 吸顶灯 7.6 7.6 026 玻化砖等 54.5 54.5 027 砂岩 12 12 028 文化石 5.25 5.25 029 商品砼 1000 1350 -350 249.4730 烟道工程 21.55 42.25 -20.731 观光电梯玻璃外罩 62.335 60.78 1.5551-31 小计 5988.34二 1-3#楼主体工程 10348.68 8190.93 2157.75 772.59三 4-5#楼主体工程 9130.085 7920 1210.085一三合计 25467.105 22598.65 2868.455 1077.34通过这件事，我们总结出经验如下： 首先必须做通施工单位的工作，使之配合，最好在合同中明确有关时间、内容（如在其承包总造价中包括分包和甲供部分的造价） 、数额的要求； 为防范风险，一方面在双方盖章的相关结算书上注明只作为三算单办理的文件不是双方付款依据，另一方面，设法使施工单位在甲乙双方确认真正的结算数据之前拿不到定额站出具的三算单； 做好咨询公司的工作，保证在造价的数额上和时间上满足我们的需要，并不会做不利于我方而利于施工单位的事； 通过我们自己的关系或咨询公司的关系做好定额站的工作，使之不会节外生枝； 公司作好两手准备，由开发部尽量做通国土局的工作，万一三算单不能及时办理，也不致严重影响房产证的办理； 我们必需全面而深入地掌握三算单办理的所有细节要求，保证所需资料的完备，在办理中争取主动。总之，三算单的办理，是我部配合公司项目建设过程的一个重大事项，各个项目的背景和情况不同（如投资主体的比例，施工单位的具体情况） ，可能出现不同的问题，需采用不同的办理方式。不论怎样，我们都要认清情况，明确目的，在解决问题的过程中积累经验。2，4#楼电梯大堂的结算4#楼电梯大堂原经过招标确定由广东鹏达施工，后因照顾某种特殊关系而转由深圳市建筑装饰（集团）有限公司，具体负责人是李大荣（此人与土地合作方有亲戚关系） 。合同于 2002 年 3 月 6 日签定，合同价定为 15.6 万元，略低于与广东鹏达所签合同的 15.96 万元， （计算公式：177688.278*370000/411828.3=159640.95 元） 。工程竣工时间为 2002 年 8 月 20 日。8 月 23 日，收到李大荣报来的结算书，结算申报总价￥767564.17 元，超出合同价￥611564.17 元。当时正是总包工程结算压力很大，时间极为紧张的时期，但此事因关系到朗园项目的合作方，公司某位副总督促我们尽快完成，于是部门经理安排预算人员在周末加班审核此项结算，一周内完成了初审和复核。由于结算资料中没有竣工图作为工程量计算依据，仅有 7 份经项目部签署的增加工程现场签证单 ，结算只能以合同加签证的方式进行。鉴于造价增加较大，且签证内容只有增加，没有减少，为确保施工内容的真实性和工程量的准确性，我们办理了会签表，请项目部确认是否签证内容全是新增项目，与原承包合同内容有无重复；是否签证中有对原承包内容做更改，需扣减原合同造价的情况。十多天后，项目部将会签表反馈回来，对我们的提问没有做任何正面答复。此时，预算部一再被要求尽快完成结算，我们只好先做出审核结果（51.2 万元） ，并特别就其中问题做了情况说明。随后，主管工程的副总专门召集预算部、项目部和原设计部的有关人员共同核实其施工内容和数量，发现签证单中确实包含较多原合同内的施工内容，存在应扣减的部分未扣减的问题。但是，由于时间关系，这时已经无法详细核对每条签证并实地测量具体数量了；而且，李大荣认为甲方已经签证，说明甲方已经认可施工内容和工程量，不能出耳反尔，加上他已经在与我部核对过程中知道了 51.2 万元的初审结果，所以不同意再作调整。于是部门经理亲自与李大荣洽谈，商定结算价为 49 万元。另一方面，我部审核的单价在会签过程中被某同事看后认为有些价格偏高，并直接向公司领导汇报。对此，我们在结算办理完成后，重新复查了原审核结果，严格按合同价、定额价和经确认的市场价计算。复查结果表明，合理的总价应为 50.48 万元，略低于原审核的 51.2 万元，但高于结算审定的 49 万元（详见下表） 。原审核单价中存在未严格执行合同价和定额价的现象，有的偏高，有的偏低，总体来说，土建施工内容单价高于定额，装饰施工内容单价低于定额。内容 报价 审核价 复核价 签证内容说明签证 1 22294.51 15838.63 19326.39 4#楼电梯大堂签证 2 24983.1 18591 18033.1714#楼电梯大堂设计变更增加工程量签证 3 13920 11330 6213.6 消防中心天花签证 4 89974.6 59547 70477.762 2-3#楼之间增加 5 樘玻璃门签证 5 111933.8 44025.6 50016.83 甲供材改乙供签证 6 48402.57 25620.54 25076.821 4#楼 A，B 电梯厅外部装饰签证 7280427.01 175406.79 154254.02 临时入伙，物业办公室装饰增加签证造价合计591935.59 350359.56 343398.59 增加签证含税价611564.17 361977.48 354785.69 原合同造价 156000 156000 156000 含税总价767564.17 517977.48 510785.69 应扣材料超额量 0 5977.48 5977.48 最终造价 767564.2 512000 504808.2 （结算审定价：49 万元） 经过这件事，我们得到以下几点经验和教训。结算必须坚持原则，不受干扰，不论是来自公司内部还是外部的干扰，不论是时间关系还是结算对方的特殊关系，都不应成为影响结算质量的因素；在任何情况下，都必须严格要求、严格把关。不能太相信施工单位，要提高警觉，施工单位往往是不够诚实，总想钻空子的，比如这次签证中包含了合同范围内施工内容，且只报增加，对改掉的项目不扣减；特别过分的是施工单位竟然在已签好的签证单上擅自加入一些内容，若我部对原件没有直接留底，则无法查出；成本控制绝不仅仅是预算部的责任，各相关部门必须加强成本意识，以高度的责任心保证工作的质量，这样才能杜绝浪费，反之则必然加大成本，增加结算的难度。例如此项结算中，设计变化大，且在现场的临时增加和变化的内容较多，事后又未做好书面记录或督促施工单位完成竣工图，仅以签证方式体现。但是签证的审查也不够严格，出现了内容重复和只增不减的问题；签证的表述含糊，对施工方法、用料不说明，对签证发生的原因不说明，影响计价的准确性；还存在签证工日较多，有实物量还签工日的现象。签证单的管理和保存是十分重要的，应有严密的签署流程和发放使用制度，此次结算中部分签证单预算部始终没有看到原件，还有签证单被篡改的迹象；从为了工作的角度出发，该弄清楚的问题一定要追究到底，不能轻易放松要求。虽然这样容易产生误会，得罪一些人。如这次项目部对会签中提出的问题避而不谈，我们也不好再强求，后来主管领导出面核实情况，才了解到确实存在我们所担心的签证与合同内容重复的问题。另一方面，我们自己也要注意加强沟通，争取相关部门的配合。我们认为，部门或个人相互之间有工作上的意见和建议应直接沟通、当面提出，不应背后搞小动作，影响工作氛围和工作效率，使简单问题复杂化，甚至造成鹬蚌相争渔翁得利的后果，使公司蒙受损失。只要出发点是一致的，即把工作搞好，就没有无法解决的矛盾。我们在今后的结算审核中要注意：1）结算复核人发现审核中的问题时要不碍情面，提出修改意见，原则性的东西一定要坚持。2）结算价格的依据需坚持合同价第一、定额及信息价第二、市场询价第三的顺序，一定要有切实可靠的价格依据，不要受施工单位报高价的影响。3）在结算数量上，也同样不能受施工单位上报方式的影响，有实物量一定按实物量测算一下。4）对有疑问的、不合理的签证，结算人员有责任和权利要求相关部门和人员配合核查，必要时共赴现场了解实情。5）结算结果未完全成立之前，尽量不要让乙方知道，避免造成我方被动局面。3，钢筋的审核工程成本中钢筋的成本是一个较为重要的组成部分。首先，钢筋工程的造价占土建工程造价的 15%以上， 若去掉分包和甲供材，其造价占总包工程造价的比例更高，达到 25%以上。其次，钢筋的用量是反映工程设计的经济合理性的一个重要指标，不同的设计相差较大。此外，钢筋的抽量计算繁琐，始终是预结算中的难点问题之一。为了保证结算进度和质量，某项目的钢筋审核委托给某咨询公司进行，但审核效果并不理想，指标不完全合理（详见下表） 。部位 栋号 数量（T) 面积(M2) 指标（T/M2） 对比情况1-3#楼 382.268 3996.31 0.0957 地下车库 4-5#楼 811.832 7071.4 0.1148 接近1-3#楼 1377.454 6464.46 0.2131 地下室 4-5#楼 1165.375 4221.48 0.2761 差异较大1-3#楼 1759.722 10460.77 0.1682 地下室及车库 4-5#楼 1977.207 11292.88 0.1751 差异较大1-3#楼 1236.159 12620.55 0.0979 裙楼 4-5#楼 无 1-3#楼 无架空层 4-5#楼 286.884 2383.88 0.1203 1-3#楼 2166.509 35886.7 0.0604 塔楼 4-5#楼 3935.961 50588.21 0.0778 差异大1-3#楼 5162.39 58968.02 0.0875 钢筋合计 4-5#楼 6200.052 64264.97 0.0965 差异较大1-3#楼 36420 58968 0.6176 电渣压力焊 4-5#楼 116000 64265 1.8050 差异大说明：1，4-5#楼架空层梁板钢筋并入塔楼汇总。2，1-3#楼钢筋不包括最后附表中129.707T。3，电渣压力焊 1-3#楼按每两层搭接，4-5#楼按每层搭接。审核的详细过程和问题如下： 为了方便咨询公司计算，我们提供了施工单位的钢筋下料单，但这反而使咨询公司有可能不按图纸计算； 从咨询公司在施工单位下料单上所做标注推测，有可能仅核对部分下料单而其他采用相同核减率指标推算，事实证明了我们的推测； 咨询公司提交初步结果时，我们的分析不到位，只抽查了局部的计算结果，没有从总体指标的分析和对比上发现问题，延误了时间。后来发现指标上存在明显不合理时，又内部组织人力计算两个标准层，将结果反馈给咨询公司，促使对方复查其结果； 目前，对方已复查并坚持其审核结果，我们虽从指标上感到不合理，但又未能自行计算或另外委托以证明我们的怀疑，就此不了了之，在总包的结算中仍采用其数据； 该咨询公司负责某项目钢筋审核的人员于审核之后就离开了该公司，具体原因不明，可见对咨询公司的一些个人行为我们是无法把握的；总之，通过这次钢筋审核，我们认为委托咨询公司开展造价业务，必须解决对其质量的把握和控制问题。可以采用以下一些方法： 通过考察和合作，找到有信誉和质量保证的咨询公司作为合作伙伴； 通过研究和经验积累，建立一套有效的检查办法和控制指标，对咨询公司的造价成果作到心中有数； 通过合同的约束，对咨询公司的造价成果文件提出严格要求，如详细的指标分析、计算底稿和电子文档的提供，监督其计算过程和方法，同时也为今后的变更和调整提供方便； 采用有效的奖惩办法，约束咨询公司的行为； 如有条件可同时委托两家以上咨询公司背靠背同时进行，预算部对其结果横向对比，万科常采用此方法。4，水电费的扣除一般看来，某项目这么大的建设项目中，水电费只是很小的一部分，其实不然，自 2002 年 4 月以来，某项目电费我司共代交 199 万元，11 月 7 日抄表到户后停止代交；代交水费 44 万元，且目前还在代交，水电费合计约 243 万元（详见下表） 。计费周期 费用 金额（元）2002 年 5 月 5 月水费 ￥8,939.002002.6.5-7.4 6 月水费 ￥20,915.602002.7.5-8.4 7 月水费 ￥33,508.242002.8.5-9.4 8 月水费 ￥41,114.402002.9.5-10.4 9 月水费 ￥45,773.112002.10.5-11.4 10 月水费 ￥45,903.802002.11.5-12.4 11 月水费 ￥44,256.202002.12.5-2003.1.4 12 月水费 ￥51,786.002003.1.5-2.4 1 月水费 ￥53,273.802003.2.5-3.4 2 月水费 ￥47,054.482003.3.5-4.4 3 月水费 ￥50,120.10水费合计 ￥442,644.732002.4.3-8.12 电费 ￥711,943.972002.8.13-10.1 电费 ￥839,367.752002 年 10 月 电费 ￥439,833.20电费合计 ￥1,991,144.92我司代交水电费合计 ￥2,433,789.65自水电费从总包交转由我方代交后，其扣除问题没有很好地解决。由于没有明确的计量，缺乏详细的记录，水电用量的分摊上存在随意性，在结算中施工单位往往不接受，难以扣除；尤其电费方面，数额大，问题却更多，几次抄表的数据意义不明，分摊后总数对应不上，电费单价难以计算。为保证我司不吃亏，预算部采用了多种计算方法对比，对电的单价计算出几种不同标准，针对不同施工单位采用，使我方最终在结算中的水电费方面收入大于支出。 （详见下表）单位 水费 电费 水电费合计 备注华润公司 1220985 1220985 已扣中国银行 6389.4 46301 52690.4 电费已扣金地物业 307253 620768.17 电费已扣小业主313515.17220168 220168 电费已扣用户本公司（售楼处，样板房，室外照明灯，现场管理等）7361.70 118309.00 125670.70中建二局 5833.8 239652 245485.8 乙方已认可总包单位 南京三建 5833.8 129465.62 135299.4 已扣华泰 11428.5 11428.50 已扣资中 6528.3 1014 7542.30 已扣装典 1500 1500.00 已扣设计装饰 3000 3000.00 已扣雅博 1500 1500.00 已扣拓步 2450 2450.00 已扣扣回部分分包单位旭日泰 277.8 277.80 已扣车安公司 500 500.00 已扣扣回合计 ￥2,649,266.07支付部分 ￥442,644.73 ￥1,991,144.92 ￥2,433,789.65收入-支出 ￥215,476.42通过水电费的结算，我们总结出以下几点。水电费我方尽量不代交，施工期间由总包交纳，验收后及时移交到物业公司；并尽早办理抄表到户，这就需要事先计划和协调内部管理与外部关系；分包合同上要明确造价是否包水电费，如何缴纳，是否含在配合费中交给总包单位；结算时则需要相应的单据，以保证扣除；对没有投入使用的变压器及时报停，防止浪费；如 2#变压器闲置未用，但 2002年 8 月 13 日至 2002 年 10 月 1 日期间我司交付该变压器电费 95495 元。现场管理人员应准确记录各分包单位的进退场时间，并与水电费分摊挂钩；特别注意处理好费用上的交叉和时间上的跨越情况，如地面园林施工用水电费既有总包代交时期的，也有我方代交时期的，还有抄表到户之后的。水电用量分摊总量与供电局、水务局收费总量必须一致，不留缺口，有条件最好计量，没有办法计量而需分摊时尽可能准确估算，防止结算中扯皮；如能在进度款中扣除则尽早扣除，以免积累过多，乙方难以接受；采用灵活的单价，抓住大户，以弥补小的遗漏和不足；这里主要是针对电费单价，按每月实际度数与交纳金额计算，电费单价应为 0.874 元/度；但中建二局收取我方 1.2 元/度，因此我方对该单位也收取 1.2 元/度；对华润和金地这样的大户，水电费是结算内容之一，我们在结算洽谈中尽可能抬高，最终以 1.0 元/度和 0.95 元/度结算；不仅注意从其他单位扣回的水电费，也要注意我方应支付的水电费的计量，如中建二局扣我司的泛光灯、样板房、售楼处的费用。5，与华润万方的结算6，与金地物业公司的结算与物业公司结算是每个楼盘都不可缺少的一项结算内容。在配合计财部与金地物业公司结算过程中，我们感到最被动的是未及时移交造成的水电费我方代付、整改费用不断增加。水电费的问题前面已提到，主要是计量不到位，不易扣款；而入伙后发生的很多整改和维修内容责任方不明，例如垃圾的清运往往很难分清责任方；或即使明确了责任方，但已经结算，只能在付款时考虑，若已完成付款则我方蒙受损失，例如水池防护工程施工较早，施工验收时清洗过水池，但入伙后因水质问题需要再次清洗，水池移交给物业公司前这项费用只能由我司负责。因此及早移交意味着及早交付责任，至少我方比较主动了。为保证尽早和顺利地移交，我方应提前准备详细清单目录，办好相关手续，这是项目管理后期的一项十分重要内容。因维修整改工作涉及小业主、营销中心、工程中心、物业管理公司、施工单位、维修单位等，应有一个明确的流程规范整改事件的处理过程、保证既能尽快解决问题、又能正确地处理发生的费用，如反索赔或扣除保固金，使甲方不承担额外的费用。 7，45#楼安装工程的结算去年以来，预算部一直在招聘安装专业的预算工程师，但没能实现。经验丰富、业务全面的安装专业人员难招聘的现象在行业内是普遍存在的。结算期间，我部始终只有一名安装预算工程师，其他人员对安装虽略知一二，但不够精通，对总包单位的安装工程结算无法复核，控制上出现薄弱环节。而这名安装预算工程师业务上虽然全面，但是由于性格内向，不擅口头表达，加上专业上的独立性，平时交流就不多；去年职务上做了调整之后，工作态度有所变化，虽然部门经理多次强调和提醒，但效果还是不理想。在 45#楼安装结算审核过程中，没有按部门要求把审定造价和分歧造价界定清楚，经过反反复复的几次才勉强确定，并且总体造价指标与 13#楼相比偏高。另外，考虑到承包单位的性质实质上是个人承包，我们更担心出现问题。对此，本着对公司、对预算部和对个人负责的原则，去年我们曾建议公司尽快成立审计部，但因人员招聘问题未能实现。我们又请外面的专业人员看了我方的结算审核结果，认为确实存在一定问题，至少没有作到 100%的严格，没有坚持“抓住一条理由”的原则。我们将情况向公司领导做了汇报，但由于时间关系，南京三建的结算还是在此基础上拍板了，安装结算敲定 1066 万元。春节前后，我们配合计财部委托咨询公司重新严格审核 45#楼安装工程结算，审核结果为 984.47 万元，低于我方最初审核结果 96.96 万元，低于双方拍板结果 81.53 万元。这是某项目结算中的一个败笔（详见下表） 。序号 内容审计数值（元）甲方审核数值（元）施工方报送值（元） 审计甲方（元）审计乙方（元）一 地下室部分 强电工程 570823.54 596878.33735319.28-26054.79-164495.74给排水安装工程 221232.11 262218.32336353.61-40986.21-115121.5二 地上部分 4#楼地上强电工程 1946316.55#楼地上强电工程 2613394.44#楼弱电预埋 429183.285#楼弱电预埋 598336.716300162.036814851.61-712931.14-1227620.724#楼地上给排水工程 1357362.575#楼地上给排水工程 1736207.083722774 3855817.58-629204.35-762247.93三 签证 4-5#楼电气安装工程签证 175621.874-5#楼给排水安装工程签证 115004.28371075.91 469477.62 -80449.76-178851.47四按协议甲供材料 6% 利润补偿 81180 8118090000 0 -8820五 乙供材料价格争议 0 -520000 0 520000 0合计 9844662.3410814288.5912301819.7-969626.25-2457157.36通 过 这 件 事 情 我 们 认 识 到 以 下 几 点 ：1， 若 工 程 结 算 在 公 司 内 部 审 核 ， 则 专 业 人 员 必 须 配 备 齐 全 ， 一 项 结 算 至 少 两 人经 手 ， 否 则 必 然 形 成 控 制 上 的 薄 弱 环 节 。 去 年 以 来 ， 预