商业银行在房地产调控中的信贷选择与风险控制

商业银行在房地产业调控中的信贷选择与风险控制班级：08 级金融学一班制作人：全体组员2010 年 5 月组长：王卫蒙 20080793组员：石梁 20080771宋长龙 20080810朱海琳 20080811赵志富 20080733江志花 20080698杨叶昌 20080768彭士铭 20080735李志超 20080780商业银行在房地产调控中的信贷选择与风险控制11998 年随着朱镕基总理崔热房地产，拉动内需的一声令下，中国房地产业开始了迅猛发展，房价一路飙升，尤其在 2008 年金融危机时，中国出台了四万亿的刺激计划，而其中大部分投入了房地产，使中国的房价不断攀升，走向了历史的最高点。而房地产业70%的贷款都来自银行，无论是房地产公司贷款还是个人住房贷款。人们像疯了一样，疯狂的买房贷款，而大部分已超出了其还款能力。这严重超出了国情。4 月，中国出台了三项措施，严厉打击高房价，严格限制商业银行对房地产及相关业的贷款，随着银行贷款的不断增加，银行的风险也在加大，为了 维护自身利益，不重蹈日本房地产危机和美国的次贷危机的后辙，在当前调控中，为了自身利益和国家经济考虑，商业银行有必要再此次调控中重新分析其信贷风险并选择如何规避风险、进行信贷，选择良好的道路来发展自己。一、商业银行信贷与房地产业关系自 90 年代住房货币化政策推出以来，我国商业银行与房地产业的关系愈加密切，息息相关。在房地产业三大资金来源中，银行信贷占 70%左右，而且如果房价下跌 10%，银行抵押贷款不良率为平常的 2.6 倍，所以，如果银行收紧贷款而导致开发商资金链断裂，那么银行业就不到盈利，房地产商也会与银行玉石俱焚。反之，则共同发展。在商业银行贷款盈利中，房地产信贷占据着核心地位，其利润率高，是商业银行赚取利润的主要途径之一。总之，商业银行为其商业银行在房地产调控中的信贷选择与风险控制2提供信贷资金，并赚取利润，二者息息相关，在一定程度上可以说是利益共享好，祸福相连。二、当前调控对商业银行的影响4 月份连续三项政策的出台，严格限制房地产业的信贷及购房者的购房条件，使商业银行面临着严峻的考验，给商业银行带来了严峻的挑战，但也给商业银行带来了机遇，使其重新思考自己的经营。（一）有利影响1、有 利 于 银 行 对 房 地 产 信 贷 风 险 的 防 范 ， 并 且 将 会 给 银 行 带 来 新的 信 贷 机 会在 此 次 调 控 中 商 业 银 行 的 信 贷 受 到 了 严 厉 的 制 约 ， 使 其 正 确 认识 到 了 自 己 的 风 险 ， 让 其 重 新 思 考 如 何 防 范 信 贷 风 险 ， 调 控 使 商业 银 行 带 给 房 地 产 业 的 贷 款 闲 置 下 来 ， 使 其 重 新 思 考 把 这 部 分 资金 带 给 何 处 ， 给 其 提 供 了 一 个 良 好 的 新 的 信 贷 机 会 。2、 有 利 于 商 业 银 行 对 各 类 房 地 产 企 业 地 产 有 一 个 更 好 的 认 识房 地 产 业 的 这 次 严 厉 调 控 让 每 个 房 地 产 企 业 的 的 风 险 承 受 能力 及 经 营 状 况 显 露 出 来 ， 使 他 们 的 等 级 也 自 然 划 分 开 来 ， 这 让 商业 银 行 对 他 们 有 了 一 个 更 好 的 认 识 ， 让 商 业 银 行 在 以 后 的 信 贷 中有 了 一 个 良 好 的 选 择 性 。3、 使 商 业 银 行 业 正 确 认 识 自 己 的 信 贷 能 力 及 调 整 信 贷 结 构同 时 这 次 调 控 让 商 业 银 行 对 自 己 有 了 一 个 正 确 全 面 的 认 识 ，让 他 们 看 清 了 自 己 到 底 有 多 大 的 坏 账 与 信 贷 风 险 承 受 能 力 ， 同商业银行在房地产调控中的信贷选择与风险控制3时 也 让 他 们 开 始 思 考 如 何 调 整 自 己 的 信 贷 结 构 ， 获 得 最 大 的 利 润 。4、 银 行 能 更 好 的 认 识 自 己 的 客 户 状 况 ， 为 以 后 发 展 提 供 更 好的 预 测5、 促 使 商 业 银 行 加 快 自 己 的 经 营 管 理 改 革（二）不利影响1、 商 业 银 行 面 临 房 屋 需 求 减 少 导 致 的 银 行 按 揭 贷 款 和 开 发 贷 款 业务 的 迅 速 减 少 。连 续 三 条 政 策 的 出 台 ， 使 购 房 贷 款 者 的 信 贷 人 数 迅 速 减 少 ，是 银 行 对 地 产 业 的 贷 款 规 模 迅 速 减 少 ， 给 商 业 银 行 带 来 了 极 其 不利 的 影 响 。2、 造 成 商 业 银 行 的 贷 款 利 润 降 低 ， 影 响 其 赢 利 水 平由 于 信 贷 规 模 的 锐 减 ， 使 靠 贷 款 来 赚 取 利 润 的 商 业 银 行 利 润迅 速 降 低 。 另 外 ， 商 业 银 行 的 贷 款 利 息 中 以 在 房 地 产 贷 款 取 得 利息 最 高 ， 而 此 次 对 房 地 产 政 策 的 调 控 非 常 严 厉 ， 从 而 造 成 商 业 银行 利 润 率 降 低 。3、 一 定 程 度 上 加 大 了 商 业 银 行 的 坏 账 、 呆 账 风 险许 多 人 超 出 自 己 的 承 受 能 力 来 贷 款 买 房 ， 并 投 机 性 购 房 ， 想一 次 赚 取 利 润 ， 此 次 的 调 控 是 他 们 受 到 了 严 格 的 限 制 ， 使 他 们 的还 款 能 力 下 降 从 而 使 商 业 银 行 的 坏 账 呆 账 、 风 险 加 大 。4、 同 时 也 暴 露 了 商 业 银 行 的 诸 多 管 理 与 经 营 问 题三、房地产业中信贷风险分析商业银行在房地产调控中的信贷选择与风险控制4（一） 房地产市场信贷风险表现在三个方面1、住房预售制度。这种单边的风险承担机制（即这种制度设计的风险仅是由购房者、银行承担，而房地产开发商不需要承担任何风险），是房地产融资制度最大毒瘤。如果不把当前中国房地产融资制度的毒瘤切除，要让国内房地产融资制度回归合理及正常是不可能的。但是，到目前为止，还是在 1993 年计划经济环境下制定的中国房地产预售制度就是不取消或修改。这才是国内房地产信贷风险主要根源之一。3 房地产业的过分发展房地产业的过分发展，使人们对房地产业产生了过多的投机心理，使人们追逐房地产，从而加大了期贷款的风险。2、个人住房按揭贷款市场准入、风险定价机制（利率水平）、融资杠杆率（首付比例）等都存在较大弊病。特别是 2008 年下半年以人为方式所采取过度优惠的信贷政策，从而使当前国内房地产市场完全成了一个房地产投资炒作天堂的市场。2009 到 2010 年房价之所以 炒作如此之高，这是根本原因。（二）风险产生原因分析1、内部成因（1）信息不对称。指在经济行为决策中，经济主体因掌握的信息不同而导致的信息不对称性和不均衡性。相对于贷款银行来说，这种商业银行在房地产调控中的信贷选择与风险控制5不对称性主要表现为借款人对自身还款能力、还款意愿和抵押住宅状况等占有更多信息。一般情况下，在个人住房贷款审批阶段贷款银行需要掌握的信息包括：借款人收入状况及其稳定性、流动资产状况、负债状况、历史信用状况、抵押住宅产权、抵押住宅质量以及不同特征借款人的平均还款概率。（2）逆向选择。借款人知悉自己的资信状况，而银行由于种种原因难以核实其资信状况的真实性，因此在发放贷款时只能根据所估计的社会平均信用状况来确定贷款条件。(3) 道德风险。是合同发生后交易双方的信息不对称所引起，即贷款合同发生后，银行无法随时掌握借款人的经济条件的变化，无法观察到借款人的行为，借款人有可能出现违约问题。一般来说，借款人的违约可分为被迫违约与理性违约两种类型。（4）贷款杠杆太大由于商业银行的贷款是按揭贷款，并且只要交很少的首付款就能拿到很大的贷款，这在一定程度上加大了商业银行的贷款风险。（5）银行利润的驱使为了赢利，银行会冒风险去贷款给客户，从而加大了银行的信贷风险。2、外部原因（1）信用机制缺失。目前我国信用机制尚不完善，主要表现在个人信用意识淡漠，有关信用的法律法规尚属空白，社会信用制度及管理体系缺失，个商业银行在房地产调控中的信贷选择与风险控制6人信用评价体系尚未建立。（2）相关法律法规不完善。目前，国家对房地产方面的法律法规很少，不能起到有效监督的作用，使贷款违约风险大量产生，而得不到有效的解决。（3）住房安全保障与抵押担保制度尚不健全。没有完善的保障与担保制度使银行的信贷风险不能有效转移从而，从而使信贷风险不断加大，使贷款人不计后果的大量借贷，使银行坏账，呆账不断增加。（5）房地产业的过快发展，使人们购房意愿强烈（6）人们对房地产的投机性太强很多人想通过房地产投资来获得资产增值和赚取利润，从而加大了他们自己的贷款风险。四、商业银行在房地产业中今后发展策略此次调控对商业银行产生严重的影响，使业银行面临重新选择的挑战，商业银行要重新制定自己在房地产中的发展策略，从以下几方面分析：（一）正确利用国家政策1、严格遵守国家制定的各项政策和法规合法信贷，坚决遵守国家法律法规，不违背国家政策，响应国家号召看，走健康良好发展之路。2、仔细解读与分析国家政策仔细分析国家政策，正确解读，揣摩国家制定政策的初衷与本商业银行在房地产调控中的信贷选择与风险控制7意，切不可歪曲与过度理解国家政策，做到正确、合理，从而及时作出信贷调整，实现风险控制和利润最大化。3、建立和完善与国家的信息沟通机制完善信息沟通，使商业银行及时了解国家政策，从而做到及时调整，积极开展高层领导与有关部门人员的交流会议，相互沟通。呼吁国家完善对不能还款的人的惩罚机制和制定相关法律法规，确保商业银行的风险最小和利润最大。4、在国家政策的引导下制定自己的策略商业银行应该根据自己的情况，在不违背国家政策的情况下制定自己的信贷策略。（二）在房地产企业中的信贷投放策略1、加强对项目开发商的审查。重点审查其资质、资信等级、领导层的信誉及管理水平、资产负债及财务状况、已开发项目建设情况、销售情况、履行保证责任的意愿及能力、是否卷入诉讼或纠纷、与贷款行业务合作。2、对房地产企业进行信用等级划分，有效发放贷款在众多的房地产企业中，其风险承受能力，经营状况，还款能力都千差万别，因此我们要根据不同的企业状况对各企业进行信用评级，把贷款发放给那些信用级别高的，经营状况好的企业。从而减少信贷风险。3、在大型房产企业建立风险监测部主要监测其贷款的流向和企业的还款能力高低。商业银行在房地产调控中的信贷选择与风险控制8（三）对个人贷款风险防范策略及措施1、建立社会统一的个人信用制度完善全社会信用环境，建立个人信用制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的首要任务和基本前提。2、建立和完善个人住房抵押贷款保险制度当前银行发放的房地产贷款主要采取房地产抵押形式，存在着不少的风险。为了规避这些风险，借款人可以通过保险来协助银行化解房地产抵押贷款风险。3、个人应该树立正确的购房观和信贷观个人要根据自己的能力来进行贷款和购房，不要盲目贷款，并且要加强自己的还款意识，严格遵守合同，准时还款。4、加强对贷款人的审查5、积极向贷款人进行培训和使他们认识到自己是否有能力贷款（四）与商业银行自身发展策略1、发展能力较强的优势企业信贷业务，把握行业资产重组契机，合理调整客户结构。在资产重组时，要合理按品牌各种信贷的投放比例，实行一揽子计划，严格控制信贷投放，从而达到规避风险的目的。2、 加强银行内部管理。银行是经营货币的特殊企业，由于住房制度改革的深化和住房分配货币化的全面实施，使住房贷款成为一种趋势。但个人住房贷款业务由于期限长、客户分期以及房地产本身具有固定性、市场流商业银行在房地产调控中的信贷选择与风险控制9动性较差等特征，决定了住房贷款是一项有风险的业务。一些风险是银行所不能左右的，而有些风险则是可控的，是银行通过一定的努力可以化解的。所以银行要加强内部改革与管理。3、 加强贷款的风险管理，做好贷前风险防范工作。第一，严格审查开发商的资信状况和按揭项目。第二，强化对借款人还款能力的审查。第三，加强贷后管理，规避偿还风险。4、建立风险控制部门，及时分析市场状况。银行人员要正确估计和评估市场风险，尤其是房地产业的风险，及时了解房地产的需求与供给状况，制定合理的信贷策略，并建立督促还款机制，降低风险，实现盈利。5、防止银行高层金融腐败，并树立正确的赢利观正所谓无利不起早，动辄天文数字的资金进出，银行怎么可能不在中国房地产这块肥肉上分一杯羹，一开始银行房地产一拍即合，从一系列的金融腐败案也能看出，如果不是银行高层的默许，几千亿的不良信贷可不是银行小职员就能拍板的6、建立良好的信息沟通机制，及时与客户沟通7、订立自己的坏账承受能力，调整自己的信贷比例，保持资金的稳定与安全8、实行组合贷款策略和一揽子策略9、积极吸引储蓄，改善贷款渠道，完善按揭制度加强人们的储蓄，积极吸引储蓄，使人们把钱存入银行，从而减少人们对房地产的投资，进而也就降低了人们贷款投资房地产的商业银行在房地产调控中的信贷选择与风险控制10热情，从而减少银行贷款风险。并不断完善按揭制度。（五）其他发展策略1、加快住房抵押证券化。银行将住房抵押贷款证券化以后就相应把各类风险包括道德风险转移给投资者。抵押贷款证券化的实质是起风险分散的作用，而且还提高了银行资产的流动性。2、同一银行不同的地区分支要酌情对待不同地区的贷款。对待东部发达地区和西部地区要严格区分开来，不能一刀切，不能过按一个标准来发放贷款，深入实际进行调研，制定不同的发展策略。3、与其他银行进行强强联合，共同发放贷款。各个商业银行要组成贷款同盟，共同给某一贷款人或贷款企业发放贷款，以便降低每个银行的风险。但这样做可能使利润也分散了。4、对不同类别的住房那个贷款制定不同的政策5、完善社会