义乌高慧酒店有限公司义乌凯悦大酒店建设项目可行性研究报告

1 义乌高慧酒店有限公司义乌凯悦大酒店建设项目 第一章 总论 目概况 项目名称： 义乌高慧酒店有限公司 义乌凯悦大酒店 (暂名 )建设项目 承办单位： 承办单位法人代表： 项目负责人： 项目建设地址： 义乌高慧酒店有限公司位于义乌市经济开发区经发大道和香山路交叉口，东南临江滨绿廊，西靠香山路，北至经发大道，用地面积 47945平方米。 项目建设内容： 项目规划用地 47945平方米，总建筑面积 87500平方米（包括地下 30000 平方米）。建设客房和套房 500 间，共 28200 平方米；宴会及会议： 3700 平方米；餐饮 及供应： 4200 平方米；多功能别墅 10000 平方米；地下车位和设备用房： 30000 平方米；其余配套用房： 11400 平方米。 经营期限：酒店经营期限为 50年 目承办单位概况 本项目的承办单位为 义乌高慧酒店有限公司，该公司 由（香港） 高慧国际投资有限公司 投资创办的外资公司， 该公司的 法定地址为义乌经 2 济开发区内。 (香港 )高慧国际投资有限公司 注册资本为 3000 万美元，以美元现汇投入。 经营年限：伍拾年 义乌高慧酒店有限公司高级管理人员名单： 投资者基本情况如下： 注册地址：香港中环皇后大道中 99 号中环中心 4908 室 目背景和建设的必要性 “ 十五 ” 时期，是义乌综合实力显著增强、社会事业全面发展、城市美誉度日益提升的重要时期。 5 年来，义乌坚持专业市场主体地位，以专业市场的发展提升，推进工业化、城市化、国际化，实现区域经济快速发展、经济社会协调发展、城乡统筹和谐发展。 “ 十五 ” 期末，义乌实现人均地方生产总值 5500美元，完成财政总收入 35亿元 ； 综合实力居全国百强县市第 15位，城市综合竞争力列浙江省县级市首位。 义乌与全国其他经济强市（县）相比，一个显著区别是，义乌的快速发展除了自身不断做强做大之外，还能够 十分有力地带动周边地区的快速发展，尤其在建设浙中城市群中的作用日益突出。一是义乌市场已经成为周边地区中小企业开拓国内外市场的重要平台。仅金华地区就有1 万多名经营户在义乌市场经商， 6 万多家企业与义乌市场建立紧密业务联系，浦江水晶、磐安仿古相框、兰溪毛巾、永康五金产品、武义文体用品等，通过义乌市场源源不断地销往国内外市场。 2005 年义博会专门设立 “ 山海协作专区 ” ，搭建区域协作发展平台。二是推进产业分工，实现优势互补。近年来义乌与周边地区开展的较大合作项目百余项，输出资金 20 亿元。周边地区的工业开发区吸引义乌企业 纷纷入驻，对义乌市场的产业支撑作用日益明显。三是大力发展来料加工业，推进充分 3 就业。目前义乌市场为周边地区提供的直接就业岗位 6 万多个 ;通过发展来料加工， 2005 年义乌市场为周边地区 25 万名群众提供来料加工业务，输出来料加工费 10 亿元以上。四是举办 “ 义乌论坛 ” ，形成加强区域交流合作新机制。 “ 十一五 ” 时期，是实现全面建设小康社会目标的攻坚阶段，也是义乌建设国际性商贸城市的关键时期。围绕金华 “ 十一五 ” 规划要求，义乌 “ 十一五 ” 规划提出，要在综合实力、市场发展、国际化发展、城乡统筹、社会事业发展、制度创新、生态建设、 社会和谐等八个方面继续走在全省乃至全国前列，到 “ 十一五 ” 期末，地区生产总值力争突破600 亿元，人均生产总值争取突破 1 万美元，第三产业增加值占地区生产总值比重 55%以上，实现全面小康目标，经济社会发展达到中等发达国家水平，国际性商贸城市初具规模。 为更好地服务浙中城市群建设，今后一个时期，义乌要坚定国际性商贸城市目标，做强商贸旅游特色，进一步增强市场带动作用。一要大力推进专业市场的提升，增强国际竞争力。加快市场组织形态的创新，培育现代交易方式，推进国际化经营，促进义乌专业市场国际化进程，加快发展会展、物流、金 融、购物旅游等现代服务业，努力把义乌市场建设成为商品交易成本最低、信用最好、信息最灵、手段最新、服务最佳的国际性小商品流通中心、展示中心。二要大力推进产业提升，为国际性商贸城市提供强大支撑。以产业带建设为载体，以培育特色产业和规模企业为重点，以信息化带动工业化，用高新技术改造提升传统产业，走新型工业化道路，把义乌建设成为国际性小商品制造中心和研发中心。三要大力推进城市提升，加快推进城市现代化。围绕建设国际性商贸城市目标，高标准修编城市系统规划，高质量创建生态城市，严要求管理文明城市，努力建设新型移民城市，大 力发展多元文化，培养造就 4 国际化时代新义乌人，努力把义乌建设成为与国际化、信息化时代和汽车社会相适应的现代化城市。四要大力推进社会事业全面发展，着力构建和谐社会。建设资源节约型、环境友好型社会，促进人与自然和谐相处。加快建设文化大市，高标准建设教育、卫生、体育和科技强市，不断增强城市软实力。完善社会保障体系建设，打造平安义乌，全力维护社会稳定。 因此，从目前义乌社会经济状况和城市品位的提升需要出发，义乌需要软硬件到位、环境舒适的高星级宾馆；从市场供需结构的满足看，义乌需要拥有优质服务的宾馆；从经营可行性的角度 ，义乌拥有良好软硬件服务品质的宾馆其良好的经营效益可预期。本项目建设符合国家、浙江省、义乌市 “ 十一五 ” 旅游发展规划 ，项目建成后将促进浙江省尤其是义乌市旅游业的发展。 目申请报告编制的依据和研究范围 目申请报告编制的依据 (1) 义乌市人民政府义乌市城市总体规划 (2)义乌市国民经济与社会发展“十一五”规划纲要 (3)义乌市旅游业发展“十一五”规划 (4) 企业提供的相关资料 制范围 本报告着重就项目的建设必要性、市场分析、项目目标定位、建设条件、建设规模 、社会影响分析、投资估算和经济评价等进行研究。 告结论 项目实施是必要的 5 义乌市民营经济发达，商务活动频繁，对宾馆餐饮业具有强劲的市场需求，同时，义乌市每年接待国内旅游者及探亲人数稳步增长；接待境外旅游者每年增长幅度超过 18%。而义乌市目前缺乏高标准宾馆，五星级宾馆仅 1 家 (尚在申报中 )，从目前义乌社会经济发展和城市品位的提升以及满足市场需求出发，义乌市需要软硬件到位、环境舒适、拥有优质服务的舒适型五星级宾馆，本项目用地已通过公开拍卖的形式取得，且用地性质、用地位置均符合义乌市城市总 体规划和义乌市用地规划，符合城市建设的需要。因此项目建设是必要的。 项目符合国家各项要求 本项目属鼓励引进国外服务业的现代市场运作项目；同时符合国家加快服务业的若干意见精神， 也 符合我国利用外资五年计划内容 。 本项目是建设浙江“经济旅游强省”的重要补充，项目的建设将加快义乌服务业的发展。 本项目将充分利用宝贵的土地资源，根据国家现行的建筑设计规范、规程执行，在规定允许的范围内尽可能提高建筑高度，以提高土地的综合利用率。 本项目在能源消耗方面力求做到：采用设备节能系统，在进行充分比较选择后尽可能节 能设备，使其不仅满足项目的使用功能同时力求尽量降低能耗。在日照的控制和利用方面，充分考虑利用自然采光和通风，以降低本项目的单位建筑面积能耗。在建筑节能材料的使用方面，采用国内成熟的节能技术，如新型墙体材料及隔热、隔音、门窗体系等均考虑节能要求。并对 各种照明灯具、过道、公用部位和办公场所等处的照明均可采用节能灯具。使酒店的能耗指标低于省内标准。 本项目在生态环境方面，尽可能保持原有环境的生态性，在建设期间和营运期间尽可能减少对环境的影响，严格执行环境保护的“三同时” 6 制度，将项目对周围的影响降到最低。 本项目与全 市总体规划相符，且项目所在地内道路、水电、排污及配套工程齐全，不会对环境造成影响，也不会对当地居民的正常生活带来影响。 项目选址是合理适宜的 项目选择在义乌市经济开发区经发大道和香山路交叉口，东南临江滨绿廊，西靠香山路，北至经发大道，符合城市总体规划和城市土地利用总体规划的要求，符合城市重点发展方向。项目建设地周边环境条件较好，毗邻展览中心及休憩公园，外部环境优越，有利于宾馆形象的树立。 项目的建设规模合理，建设方案可行 在充分的市场调查研究基础上，提出项目建设规模，建设方案可行 。 总建筑面积： 其中：地上 57500平方米 地下 30000平方米 功能分布：地下设置车位 400 个 地上一层设置大堂 3000 平方米 地上 2 4 层布置娱乐、会议、餐饮等配套用房 地上 5 20层布置客房 500间（套房 90间） 项目建设条件良好 本项目由义乌高慧酒店有限公司实施建设，该公司实力雄厚，且项目所在地水、电等公用基础设施配套十分完善，交通便利，项目具有良好的建设条件。 项目财务上可行 项目建设总投资为 79460万 元 (约合 10400 万美元 )。经财务效益分析，项目正常年营业收入为 18150 万元，年总成本为 8042 万元，年营 7 业税及附加为 1106万元，年净利润为 6752 万元，税后财务内部收益率为 税后投资回收期为 含建设期 )，项目在财务上可行。 项目社会效益明显 本项目通过高标准的酒店建设、高质量的经营服务，为满足高端客户需求提供更好的选择，促进义乌经济的发展。 通过引进国际知名酒店管理公司，提升义乌城市形象和知名度。 通过项目开发，拉动区域价值的提升，促进周边环境的改善和区域品 质的提升。 本项目的建设和投资使用，还可创造 200 个就业岗位，促进社会就业。项目建设，还将为当地提供稳定的税源。 要技术经济指标 本项目的主要技术经济指标汇总详见表 1 8 表 1 主要技术经济指标汇总表 序号 项目名称 单位 数量 备 注 1 建设规模 用地面积 7945 建筑面积 7500 其中；地上面积 7500 地下面积 0000 2 项目内容 下车位 个 400 酒店大堂 700 乐餐饮 200 店客房 间 28200 含套房 90间 3 新增建设总投资 万元 79460 4 酒店经营期限 年 50 5 经营效益 年营业收入 万元 18150 正常年 年总成本费用 万元 8042 正常年 营业税金及附加 万元 1106 年净利润 万元 6752 6 财务评价指标 投资利润率 营业利润率 投资内部收益率 后 投资回收期 (含建设期 ) 年 后 财务净现值 (%) 万元 8710 税后 7 盈亏平衡点 (% 9 第二章 投资环境分析及行业准入 目与相关规划关系 国的旅游规划 “ 十一五 ”时期我国旅游业工作围绕“两个目标”。一是要把旅游业培育成为国民经济的重要产业；二是要抓好旅游业发展的基础性工作，为建设世界旅游强国夯实基础。“ 十一五 ”时期规划发展目标为：实现入境旅游人数和入境过夜旅游者人数年均增长 8%，国际旅游收入年均增长 12%；国 内旅游人数年均增长 8%，国内旅游收入年均增长 10%；旅游总收入实现年均增长 10%。到 2010 年，国际旅游收入达到 530亿美元，国内旅游收入达到 8500 亿元，旅游总收入达到 12700 亿元。每年旅游新吸纳就业 50万人，到 2010 年旅游直接就业人数达到 1000 万人。 “ 十一五 ”时期要抓好“三项基本任务”。即加快完善 旅游产业体系，全面提升旅游产业素质，综合发挥旅游产业功能。据统计， 2005年我国旅游业继续保持了良好的发展势头，各项经济指标实现全面增长。全年入境旅游人数可达 人次，入境过夜旅游人数可达 4680万人次，与上年同比分别增长约 10%和 12%；国内旅游人数达到 上年同比增长 10%；出境旅游者可达 3100 万人次，与上年同比增长 全年国内旅游收入达 5286 亿元人民币，国际旅游收入达到 292 亿美元，与上年同比分别增长 12%和 13%；全年旅游总收入预计可达到 7650亿元人民币，与上年同比增 长 12%。全面完成了“十五”计划确定的目标。 2006年入境旅游人数达到 人次；国际旅游收入达到 336 亿美元；国内旅游人数达到 13 亿人次；国内旅游收入达到 5830 亿元，增长 10 10%。旅游业总收入达到 8550 亿元。出境旅游人数达到 3400 万人次，居民出游率达到 旅游业新增就业 50万人。 省的旅游规划 我省 “ 十一五 ” 旅游发展规划已经完成， “十一五”期间 ，我省将致力于从旅游经济大省向旅游经济强省的转变。 到 2010 年，我省将基本建成旅游经济强省，全省旅游总收入将达到 2500 亿元，占全省 国内生产总值的比重将达到 13%。 今后 5 年，我省将形成三大旅游经济带：杭州湾文化休闲旅游经济带、浙东沿海海洋旅游经济带和浙西南山水生态旅游经济带；将形成文化、海洋、生态、商贸、休闲、红色旅游六大产品系列。 2006年，我省将以推进 “ 三带十区 ” 建设为重点，加快旅游基础设施建设，同时启动 “ 十百千 ” 工程，创建 10 个旅游经济强县、重点培育 100 个旅游强镇和 1000 个特色旅游村。 乌经济发展情况 “ 十五 ” 时期，是义乌综合实力显著增强、社会事业全面发展、城市美誉度日益提升的重要时期。 5 年来，义乌坚持专业市 场主体地位，以专业市场的发展提升，推进工业化、城市化、国际化，实现区域经济快速发展、经济社会协调发展、城乡统筹和谐发展。 “ 十五 ” 期末，义乌实现人均地方生产总值 5500美元，完成财政总收入 35亿元 ； 综合实力居全国百强县市第 15位，城市综合竞争力列浙江省县级市首位。 义乌与全国其他经济强市（县）相比，一个显著区别是，义乌的快速发展除了自身不断做强做大之外，还能够十分有力地带动周边地区的快速发展，尤其在建设浙中城市群中的作用日益突出。一是义乌市场已经成为周边地区中小企业开拓国内外市场的重要平台。仅金华地区就有1 万 多名经营户在义乌市场经商， 6 万多家企业与义乌市场建立紧密业 11 务联系，浦江水晶、磐安仿古相框、兰溪毛巾、永康五金产品、武义文体用品等，通过义乌市场源源不断地销往国内外市场。 2005 年义博会专门设立 “ 山海协作专区 ” ，搭建区域协作发展平台。二是推进产业分工，实现优势互补。近年来义乌与周边地区开展的较大合作项目百余项，输出资金 20 亿元。周边地区的工业开发区吸引义乌企业纷纷入驻，对义乌市场的产业支撑作用日益明显。三是大力发展来料加工业，推进充分就业。目前义乌市场为周边地区提供的直接就业岗位 6 万多个 ;通过发展来料加工， 2005 年义乌市场为周边地区 25 万名群众提供来料加工业务，输出来料加工费 10 亿元以上。四是举办 “ 义乌论坛 ” ，形成加强区域交流合作新机制。 “ 十一五 ” 时期，是实现全面建设小康社会目标的攻坚阶段，也是义乌建设国际性商贸城市的关键时期。围绕金华 “ 十一五 ” 规划要求，义乌 “ 十一五 ” 规划提出，要在综合实力、市场发展、国际化发展、城乡统筹、社会事业发展、制度创新、生态建设、社会和谐等八个方面继续走在全省乃至全国前列，到 “ 十一五 ” 期末，地区生产总值力争突破600 亿元，人均生产总值争取突破 1 万美元，第三产业增加值占地区生产总值 比重 55%以上，实现全面小康目标，经济社会发展达到中等发达国家水平，国际性商贸城市初具规模。 为更好地服务浙中城市群建设，今后一个时期，义乌要坚定国际性商贸城市目标，做强商贸旅游特色，进一步增强市场带动作用。一要大力推进专业市场的提升，增强国际竞争力。加快市场组织形态的创新，培育现代交易方式，推进国际化经营，促进义乌专业市场国际化进程，加快发展会展、物流、金融、购物旅游等现代服务业，努力把义乌市场建设成为商品交易成本最低、信用最好、信息最灵、手段最新、服务最佳的国际性小商品流通中心、展示中心。二要大力推进产 业提升，为国 12 际性商贸城市提供强大支撑。以产业带建设为载体，以培育特色产业和规模企业为重点，以信息化带动工业化，用高新技术改造提升传统产业，走新型工业化道路，把义乌建设成为国际性小商品制造中心和研发中心。三要大力推进城市提升，加快推进城市现代化。围绕建设国际性商贸城市目标，高标准修编城市系统规划，高质量创建生态城市，严要求管理文明城市，努力建设新型移民城市，大力发展多元文化，培养造就国际化时代新义乌人，努力把义乌建设成为与国际化、信息化时代和汽车社会相适应的现代化城市。四要大力推进社会事业全面发展，着力构建和 谐社会。建设资源节约型、环境友好型社会，促进人与自然和谐相处。加快建设文化大市，高标准建设教育、卫生、体育和科技强市，不断增强城市软实力。完善社会保障体系建设，打造平安义乌，全力维护社会稳定。 目建设的有利条件 (1)义乌地理位置优越，位处浙江省中部腹地，南接广东、福建，北连上海经济区，东邻东方大港 宁波港，距中国最大城市上海 300公里，距浙江省会城市杭州 120 公里。 (2)义乌率先在 1982 年创办小商品批发市场， 20 多年来，坚持“兴商建市”发展战略，更被评为 2004 年海内外公众最喜爱的中国 城市，在全国各大城市排名第 10 位，列县级城市第一位。 (3)义乌对外开放，已经融入世界经济舞台，更入围福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜，被联合国、世界银行、摩根士丹利等权威机构誉为全球最大的专业市场。现常住义乌外商约 8000 人，因此，要进一步为外商提供世界一流服务，应从速兴建国际一流酒店。 (4)根据省政府关于进一步加快旅游产业发展的文件精神，要求积极引导、多方筹措，加大旅游产业的对外开放力度，该项目的实施， 13 在现实意义上，也是省府所提倡的加快旅游产业在率先实现现代化，加快城市化进程和建设文化大省中的 重要作用，为把我省建设成为旅游经济强省而添砖加瓦。 (5)根据义乌市委市府的经济发展指导思想，今后几年，是本市现代化建设的关键时期，也是承前启后，继往开来的重要时期。经济发展重在建设，着力开创经济社会事业新局面，努力把义乌建设成为 国际性商贸城市，做强商贸旅游特色，进一步增强市场带动作用。 同时将进一步完善软硬件投资环境，与海内外人士广交朋友、加强联系，为海内外客商提供理想的投资场所。 业政策及行业准入 国产业政策与外商投资政策 1、本项目符合中国加入世贸组织的承诺 根据相关政策，中国 将根据自身发展的需要和加入世贸组织的承诺，扩大服务领域的对外开放，完善服务贸易领域的法律规范，健全统一规范的外商投资服务领域市场准入制度，鼓励引进国外服务业的现代化理念、先进的经营管理经验、技术手段和现代市场运作方式。 2、本项目符合国家加快服务业的若干意见精神 今年 国务院下发了关于加快发展服务业的若干意见 (国发 20077 号 )，意见 中制定了 “ 十一五 ” 时期服务业发展的主要目标是：到2010 年，服务业增加值占国内生产总值的比重比 2005 年提高 3 个百分点，服务业从业人员占全社会从业人员比重比 2005 年 提高 4 个百分点，服务贸易总额达到 4000 亿美元；有条件的大中城市形成以服务经济为主的产业结构，服务业增加值增长速度超过国内生产总值和第二产业增长速度。 14 意见同时提出了四项任务：一是优化服务业发展结构。为适应新型工业化的新形势，大力发展各类生产性服务业，促进现代制造业与服务业加快融合、互动发展；大力发展各种生活性服务业，积极拓展新型服务领域，支持新兴服务业发展；大力加强公共服务体系建设，逐步实现公共服务的均等化；围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，优化服务消费结构，丰富广大人民群众精神文化生活。 二是科学调整服务业发展布局。各地区要因地制宜地发展服务业，有条件的大中城市要加快形成以服务经济为主的产业结构；经济发达地区和交通枢纽城市要强化物流基础设施整合，形成区域性物流中心；选择辐射功能强、服务范围广的特大城市和大城市建立国家或区域性金融中心；加快培育建设研发设计、信息咨询等公共服务平台和服务中心。意见还强调要立足于用好现有服务资源，打破行政分割和地区封锁，促进服务业资源整合，避免盲目投资和重复建设。 三是积极发展农村服务业。 四是提高服务业对外开放水平。着力提高利用外资的质量和水平，完善服务业 吸收外资法律法规。大力发展服务贸易，积极承接国际服务外包。具备条件的沿海地区和城市要根据自身优势，制订相应的政策措施，加快培育一批具备国际资质的服务外包企业，形成一批外包产业基地。建立支持国内企业走出去的服务平台，扶持出口导向型服务企业发展，积极参与国际竞争，扩大互利合作和共同发展。 3、本项目符合我国利用外资五年计划内容 国家发展和改革委员会发布的“中国利用外资十一五规划”，明确提出今后年利用外资的大任务，这是中国首次对外公布利用外资五年规划。 15 这大任务包括：引导外商投资产业结构优化和升级；促进 建设资源节约型、环境友好型社会；积极稳妥推进服务业对外开放；促进建立更加开放的自主创新体系；促进区域经济协调发展；实现利用外资方式多样化；提高利用国外贷款的质量和效益；加强对外债的宏观监测和全口径管理。 中国将严格遵守加入世界贸易组织的有关承诺，制定并发布促进服务业利用外资的有关规定，扩大服务业利用外资的领域。研究逐步放宽服务领域对外商投资在地域、股权、业务范围等方面限制的政策。积极、稳妥推进垄断性行业和领域对内外资统一、有序开放。据悉，中国将循序渐进推进证券业对外开放，上市企业股权分置改革完成后，允许境外战略投资者对其进行战略投资。同时，严格按照加入世界贸易组织承诺向外资开放电信业，允许外商在法定范围内以合资方式开展国内电信业务，扩大外资在电信增值服务市场的投资。中国还将着力实现利用外资方式多样化，引导外资以并购、参股、再投资等多种形式参与国内企业改组改造，除关系国家安全的重要领域和重点企业外，逐步放松对外方控股其它企业和领域的限制。 省服务业利用外商投资政策 1、本项目是建设浙江“经济旅游强省”的重要补充 浙江省委、省政府提出了到 2010 年建设 “ 旅游经济强省 ” 的宏伟目标。我省旅游资源仅次于四 川，位居全国第 2 位，但旅游业发展存在资源开发总体水平不高、旅游企业规模小、旅行社接待能力不强、交通基础设施落后等问题。据世界旅游组织预测，到 2020 年中国将成为世界第一大入境旅游接待国，旅游业作为中国对外开放最早和开放程度最高的行业之一，也是我省确定的外商投资优先产业，具备良好的投资和发展环境。加入 来，中国旅游业利用外资的总体规模已达 500 亿 16 美元。在旅游饭店业中，香格里拉、希尔顿、喜来登、雅高等著名国际饭店集团均已进入中国市场；在开放度相对较低的旅行社业，也已成立5 家独资旅行社、 13 家合资旅行社。外 资大量涌入所形成的激烈竞争，有可能从根本上改变目前旅游业 “ 小散弱差 ” 的状况，使其在竞争中整合、改革、提高、壮大。利用外资将加快我省旅游业发展，促进企业成长，提升行业素质。 2、本项目的建设将加快义乌服务业的发展 根据我国经济发展战略和国家产业结构调整的总体部署，国家发展和改革委员会于 2005 年 12 月 21日发布了第 40 号产业结构调整指导目录 (2005 年本 )，本项目符合第一类鼓励类第二十五条其他服务业中的 21 条旅游基础设施建设。本项目正是为加快义乌市的旅游服务基础设施，为义乌市的商务活动、国内外旅行者提供优 质、舒适的旅游接待服务设施而进行的。本项目的建设将加快义乌旅游服务业的发展水平和服务档次质量。 17 第三章 酒店业市场分析 体概况 酒店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上，随着人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之迅速发展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化。 2005年，中国入境旅游人数达到 12029 万人次，美元，国内旅游出游人数达到 内旅游收 入达到 5286 亿元，国际国内旅游业总收入为 7656 亿元，公民出国（境）人数达到 3103 万人次，各项统计指标均创历史新高。旅游商务人流大幅增长，为酒店业创造了巨大市场需求。 2006 年 1 9 月中国入境旅游人数合计为 92221468 人，比 2005 年同期增长 其中，单只是 2006 年 9 月，中国入境旅游人数就达到了 10437724 人，比 2005 年同期增长 2006 年 9 月中国入境旅游外汇收入达到了 2005 年同期增长 2005 年中国宾馆酒店行业持续发展，营业额和就业人数 都有所增长；酒店业的经营继续呈现全面回升的态势，客房出租率和房价同时增长，其经营依旧呈现“星级越高、效益越好”的特点，但是单体酒店的经营模式阻碍了酒店业的发展，外资酒店的经营状况明显的好于国内的同类型酒店。国际品牌的领先优势继续扩大，各项经营指标均领先于内资酒店企业；同时，行业内品牌竞争成为主导，酒店集团化趋势尤为突出。 2006年度假游，自助游和汽车自驾游等旅游方式受到普遍欢迎，此类旅游客源快速增长。一些酒店更加趋向于专一性客源定位，其产品也 18 更加细化，更有深度。主题酒店、经济型酒店和一些专题酒店如会议酒店 和度假酒店在市场上以其鲜明的市场形象拥有着更强的竞争力。而2008 年的北京奥运会和 2010 年的上海世博会，将会大大的推动中国酒店业的发展，所以中国宾馆酒店行业在未来几年的前景将看好。 随着义乌国际化进程的不断加快，这些年，高星级宾馆、酒店和国际连锁酒店品牌不断入驻商城，这让义乌酒店业也不断走向国际化。 商贸业的蓬勃发展，直接带动了义乌酒店业的迅速发展。据义乌餐饮协会统计，目前义乌已有大小酒店 1300 多家，其中上规模的 600 多家，三星级以上有 21 家。 乌酒店市场分析 乌高档酒店经营良好 酒店业的业务目标和发展方向是围绕着客房、餐饮、会展、娱乐健身、旅游等展开的。在这个目标下和发展方向上，业主、管理方各司其职、各负其责。 义乌大酒店 2005 年就已被授予四星级涉外旅游饭店称号。 2006 年义博会期间，还通过了 “ 中国餐饮名店 ” 的认定。升级改造后，酒店入住的客户群中，外籍客商占到 45%以上，这一比例比原来上升了近三成。 义乌作为国际性商贸城市，餐饮、旅游业、服务业极为兴旺，各类酒店生意十分红火，星级酒店客房率平均在 80%以上。义乌经济开发区为省级开发区，位于义乌市城区西南，规划总面积 38 平方公里。 为产业集聚区域，人兴气旺，商贸业发达。目前义乌五星级酒店建设十分迫切，且该地段环境优美，非常适合酒店业发展，故投资五星级酒店前景看好，效益明显。 乌酒店折保现状 19 各酒店都有折扣，折扣类型主要有三种，一是普通折扣，主要针对散客，一般 5 8折不等；二是贵宾折扣，一般 4 是协议折扣，主要针对长住客户， 不等，但某些宾馆可能只采用其中的两种。就具体某一酒店来看，一般协议折扣的优惠最大，贵宾折扣次之。 乌酒店价格水平 由于各星级酒店之间对于客房设置的标准不一致，在 此仅以普通标房为例，大致说明其价格水平。目前义乌四星级酒店标房的平均散客折扣为 后价平均为 436 元 /天。 房入住率 目前义乌四星级酒店的客房入住率均在 70%以上， 国酒店业发展趋势 随着知识经济时代的到来和中国加入 国的酒店业面临着许多新的机遇，当然也面临着许多新的挑战。如何认清形势，把握方向，这对于中国酒店业而言是至关重要的。面对变化的环境，中国酒店业将呈现以下发展趋势： 店管理向人性化发展 在知识经济时代，人才不仅是生产要 素，更是企业宝贵的资源，尤其是酒店企业，其产品和服务质量的决定因素关键在于人的资源。因此，酒店企业将会更多地采用以人为本管理的方式来密切企业与员工的关系。人本管理的最终目的不是以规范员工的行为为终极目标，而是要在酒店企业内部创造一种员工自我管理、自主发展的新型人事环境，充分发挥人的潜能。因此，未来的酒店企业将会更加注重提高员工的知识含量。在人员培训上，将会以一种 “ 投资 ” 观念舍得较大投入。在酒店企 20 业内部，将会建立一套按能授职、论功行赏的人事体制，通过员工的合理流动，发挥员工的才能；通过目标管理，形成一套科学的 激励机制，在企业内部做到自主自发；通过酒店企业文化，利用文化的渗透力和诉求力，培养忠诚员工，确保酒店企业人力资源的相对稳定。 店工作人员的职业化 目前对于酒店企业而言，已经形成一套相对成熟的运行机制和管理机制，专业化管理的水平要求不断提高， 随着国际化进程的加快， 对专业的酒店从业人员尤其是管理人员提出了一种挑战，要求有一种国际型、创新型、复合型的职业经理群体。 要求 一般具备丰富的酒店管理经验、崇高的道德品质、优秀的经营意识、良好的心理素质、宽阔的知识结构。为强化从业人员的责任意识和风险意识，年薪制 将会使得个人和企业成为息息相关的命运共同体。 店发展的可持续化 目前，酒店将逐步走上一条可持续发展的道路。它要求酒店企业在发展过程中，不应以短期的、狭隘的利润作为行为导向，而应具备强烈的社会意识和环保意识，讲义求利，考虑到顾客、酒店、员工、社会等各个方面的利益，将酒店企业、顾客的利益与整个社会的长期利益作为酒店发展的最终目标。可持续发展对于酒店行业来说是一种趋势，也是一种社会责任。本世纪内将会出现大量的绿色酒店。节约能源，减少消耗，保护环境，倡导绿色消费，提供绿色服务，将成为我国酒店业发展的重 要战略。 店市场竞争的品牌化 随着酒店服务对象的日益成熟，感性消费时代的来临以及酒店市场的日趋规范化，在全球经济一体化的大背景下，国际上拥有著名品牌的酒店集团开始大量登陆中国酒店市场，中国酒店业将进入品牌竞争的时 21 代。品牌竞争是以客人的满意度、忠诚度和酒店的知名度、美誉度为核心的竞争，其关键点是如何把握消费时尚，抓住消费者的心理，打动消费者，把自己的品牌根植于消费者的心目中。所以，品牌竞争实际上就是通过消费者的满意最大化达到市场份额和经济效益的最大化。 品牌竞争要求酒店企业必须增强品牌意识，注重 品牌的设计和推广，坚持以过硬的质量作为品牌竞争的基础，以独特、新颖、鲜明、引人入胜的形象作为品牌竞争的标识，以灵活多变的公关宣传作为品牌拓展的手段，以合理的价格作为品牌含金量的尺度，并以深厚的文化底蕴作为品牌的生命，从而在消费者的心目中确立酒店的品牌形象。 店服务的定制化 所谓定制化服务模式，就是酒店为迎合消费者日益变化的消费需求，以针对性、差异化、个性化、人性化的产品和服务来赢得市场的服务模式。这种服务模式的基本特征是：第一，酒店充分理解客人的需求，即以客人的需求作为服务的起点和终点，既要掌 握客人共性的、基本的需求，又要分析研究不同客人的个性需求；既要注意客人的静态需求，又要在服务过程中随时注意观察客人的动态需求；既要把握客人的显性需求，又要努力发现客人的隐性需求；既要满足客人的当前需求，又要挖掘客人的潜在需求。第二，个性化，即酒店要强调一对一的针对性服务。第三，人性化，即强调用心服务，真正体现一种真诚的人文关怀精神。第四，极致化，即在服务结果上追求尽善尽美，要求做到尽心和精心。切实贯彻定制化服务模式，就要求酒店企业应深入细分客源，根据自身的经营条件选准客源市场中的一部分作为主攻对象；通过建立 科学的客史档案，灵活提供各种 “ 恰倒好处 ” 的服务；强化客源管理；并以独特的主题形象深入人心，在充分理解顾客需求、顾客心态的基础上，追求用心极致的服务，和顾客建立一种稳定的、亲近的关系 。 22 店营销的网络化 营销网络化指酒店企业在开展营销活动时，要综合利用 “ 关系网络 ” 和 “ 互联网络 ” ，通过 “ 人工网络 ” 和 “ 电子网络 ” 的互补，全方位构建酒店企业的营销网络。 “ 关系网络 ” 营销区别于原先的营销方式，较好地考虑了中国国情。传统的营销活动突出的是顾客和酒店双方交易行为的金钱色彩而忽略了双方之间的感情色彩，而 “ 关系网 络 ” 营销方式将营销的重心转移到如何吸引更多的宾客重复使用或购买酒店的产品或服务。它注重巩固酒店和这些宾客的关系，以建立长期的交易关系作为营销的目标。可见，它将酒店从片面追求短期效应的圈子中解放出来。 “ 关系网络 ” 营销的基础是酒店向顾客提供各类附加利益，以附加值来增加酒店产品的价值。在酒店经营管理过程中，酒店应把客人超常的需要看作是增加价值的机会，而不是对正常工作的扰乱；酒店还可以通过减少顾客消费总成本的方法来增加客人的满意程度，如减少顾客的货币成本、时间成本、体力成本和精神成本等。 随着知识经济时代的到来，电 子技术、计算机技术、网络技术开始介入酒店企业的各项活动，尤其是在营销领域，互联网络的出现将给酒店业的营销活动注入更新的活力。所谓 “ 网络关系 ” 营销，是指酒店企业借助联机网络、电脑通信和数字交互式媒体的威力来实现营销目标。它是一种以消费者为导向、强调个性化的营销方式，适应了定制化时代的要求；它具有极强的互动性，是实现企业全程营销的理想工具；它还能极大地简化顾客的购买程序，节约顾客的交易成本，提顾客的购物效率。并且，网络化营销更多地强调酒店应借助于电子信息网络，在全球范围内拓展客源，为酒店企业走向世界提供基础。现 代酒店应充分发挥“ 互联网络 ” 的互动优势，灵活开展网络营销，促进酒店业的持续发展。 23 店设施设备的科技化 在知识经济时代，科技成为酒店企业生存和发展的资本。并且，为满足现代人 “ 求新奇、求享受、求舒适 ” 的需求，酒店企业将会更多地应用各类新科技、新知识，强化现代企业的智能个性。 首先，酒店企业可利用新科技加强酒店企业的信息管理。在以信息为主要驱动力量的现代社会，酒店企业可通过互联网拓展酒店形象信息；收集来自全球的各类所需信息；满足顾客尤其是商务顾客对信息的强烈渴求。其次，酒店企业可利用新科技加强酒店企 业的服务能力。 来 3 年酒店用品市场销售额预测 在未来几年中我国酒店用品市场业将继续保持稳定的发展趋势。奥运和世博会的在国内的举行，将大大促进我国酒店业的发展，因此未来几年内我国酒店业以及酒店用品市场也将会以较高的速度增长。 表 3 未来 3 年酒店用品销售额预测 24 由上图 可以看出，如果按这个趋势发展下去，在 2005 2006 年间，市场整体销售额将会突破 5000亿元大关，而 2008 年将会出现一个新的高峰。随着我国经济的继续稳步增长和中国酒店餐饮业的迅猛发展，在未来一年里，酒店产品的市场规模与经济增长同步将会保持稳定增长状态。其次，随着科学技术水平的进一步提高以及用户对酒店产品认识和要求的不断深入，酒店用品的专业化程度将越来越强，科技含量也会越来越高。最后，因为酒店用品市场规模庞大，已经显示出诱人的前景，所以在未来将会吸引更多商家的进入，而由此带来的直接后果将是这个市场上的竞争 会趋向于更加激烈 。 25 第四章 项目选址及土地利用 目选址 目选址原则 (1) 符合义乌市城市规划及旅游服务行业布局规划； (2) 交通便利、水电等公用设施齐全； (3) 土地平整，工程地质条件较佳。 目选址方案 项目位于义乌高慧酒店有限公司位于义乌市经济开发区经发大道和香山路交叉口，东南临江滨绿廊，西靠香山路，北至经发大道，项目在城市的位置详见附图。 地周边情况及特点 项目周边情况详见表 4 表 4 项目所在地周边情况表 方位 距离 现状情况 规划情况 西 50米内 香山路 香山路 东南 相接 临江滨绿廊 河滨南河路 北 50米内 经发大道 经发大道 项目用地紧靠香山路和经发大道，对外交通十分便利，用于对外交通的投资也较小。且项目所在地与周围的毗邻展览中心及休憩公园相隔适当的距离，是一个极具开发潜力的地段。周边环境条件较好，没有大的生产企业。 设条件 然条件 26 义乌市属亚热带季风气候区，四季分明，夏冬季长，春秋季短，气候温和，雨量充沛，日照充足，湿度较大，季风气候特征明显，并具盆地小气候特点。 每年 3为雨季，易形成洪涝灾害； 7天晴少雨，蒸发量大，易形成旱灾，但该时期亦属台风影响期，时有洪灾发生。多年主导风向为北风。据气象站统计，义乌市的多年气象状况如下： 平均气温： 年极端最高气温： 1996 年 8月 6 日） 年极端最低气温： 1977 年 1月 6 日） 最冷月： 1 月 最冷月平均气温： 最热月： 7 月 最热月平均气温： 年日照时数： 年太阳总辐射量： 均相对湿度： 77% 全年平均风速： 2.6 m/s 全 年主导风向： 季为 年平均陆地面蒸发量： 700年平均水面蒸发量： 950降雨量： 1300年平均降雨量： 地质水文 工程地质：项目所在地位于义乌市经济开发区经发大道和香山路交叉口，用地较为平坦，市区标高在黄海 之间，呈北部高，南部低地势，市区及附近地区地貌形态多为沟谷剥蚀残丘、河漫滩，因 27 此市区局部地区（主要是南部洼地和铁路西部）较易积水。地质条件基本均匀一致，土地承载能力适合一般工业民用建筑 。 水文 ：义乌市域河流属钱塘江水系，主要有义乌江（包括南江）、大陈江和洪巡溪等。义乌江自廿三里何宅村入市境后，流径 9 个乡镇，于义亭镇上低田村西入金华市境，市内总长约 方公里，年平均流量为 s，年平均入境水量为 立方米。杨宅和塔下洲水泵坝对义乌江在义乌境内的流量起了很大的调节作用，当滚水坝关闭时，只有泄漏量，年平均流量为 ， 90%保证率流量为 。 地震：项目所在区域内属于金衢盆 地东缘，地貌以丘陵为主，系少震、弱震区，远场地震波及影响是本地区的主要震害特征。地震设防烈度为 6 度。 地性质 该项目的土地性质为酒店用地，属于 义乌市国土资源局以挂牌出让方式出让 的土地，项目用地面积为 47945 平方米。 通条件 义乌市地处同三高速公路、温福铁路、 104 国道组成的大交通走廊发展轴上，项目所在地距义乌机场仅 5 公里左右，距龙湾码头约 10 公里，离洞头码头也只有 40 分钟车程。水陆交通四通八达，具有相当辐射范围。 用工程配套条件 项目所在地的给排水、排污、通讯、道 路等均由义乌市政统一规划，统一建设。 28 供水：项目所在地用水由市政网供给。水质能够满足生活饮用水水质标准要求。 本工程接入点给水管管径 路进水，沿建筑道路环形状管网布置，以满足本工程生活与消防用水的要求。 排水：本项目排水设施均列入 市政排污管网，在地块南北面均埋设有 块四周市政排污排水网基本齐全。 供电：项目所在地的供电电源由义乌市供电局统一供给。 本项用的供电电源，由义乌市供电局高压专线供给，采用双回路 10源供电，以满足一级负荷的供电要求。 地利用 本项目选址按照义乌市城市规划布局的要求， 根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国房地产管理法及招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部 11号令）等法律、法规规定，经义乌市人民政府批准，义乌市国土资源局以挂牌出让方式出让义乌市香山路与经发大道义叉口东南侧地块国有土地使用权。（香港） 高慧国际投资有限公司经过竞价，以 640 万美元竞得该地块土地使用权。 本项目规划设计根据国家现行的建筑设计规范、规程执行，根据义乌市有关建筑间距，立面、建筑物高度，层高等有关规定进行，在