五金塑胶城建设项目可行性研究报告

五金塑胶城 可行性研究报告 目 录 第一章 总 论 . 3 一、项目概况 . 3 二、研究依据及范围 . 3 第二章 规划建设的背景及其必要性 . 4 一、项目建设背景 . 4 二、项目规划建设的必要性 . 6 第三章 建筑方案和基础设施规划 . 7 一、功能定位 . 7 二、建筑方案规划 . 7 三、基础设施规划 . 8 第四章 环境保护、节能和消防 . 9 一、环境现状 . 9 二、污染源分析和环保措施 . 9 三、节能 . 10 四、消防设施体系 . 10 第五章 项目实施方案及管理 . 11 一、建设工期 . 11 二、项目实施进度安排 . 11 三、招标组织计划 . 错误 !未定义书签。 四、工程管理 . 11 第六章 工程招标方案 . 12 一、招投标依据 . 12 二、招投标原则 . 12 三、招标范围及方式 . 12 第七章 投资估算与资金筹措 . 13 一、投资估算说明 . 13 二、建设投资 . 13 三、融资方案 . 14 四、融资风险及回避 . 14 第八章 财务效益分析 . 16 一、分析依据及相关参数 . 16 二、成本费用估算 . 16 三、项目运营利润分析 . 17 四、项目财务效益分析 . 错误 !未定义书签。 五、项目投资风险分析 . 17 六、经济评价结论 . 18 第 九 章 机构人员设置方案 . 18 第十章 开发风险评估及防范措施制订 . 19 第十 一 章 研究结论和建议 . 20 一、研究结论 . 20 二、建议 . 21 3 第一章 总 论 一、项目概况 1、 项目名称 ： X 市 五金塑胶 城 2、建设单位 ： X 市 X 机械设备制造有限公司 3、建设地点 ： 4、建设规模 拟申请土地两百亩 ，占地约 133400 平方米 ， 建筑面积约 66700 平方米， 拟 建成 X 省最大的五金塑胶批发基地及五金塑胶 新型产品研 发基地 。 5、项目总投资 本项目计划总投资 15000 万元，其中 征地费用 2500 万元， 土建 装饰 工程费用 7500 万元，安装工程费用 1400 万元，其他基础配 套设施费用 1000 万元，设备投资 800 万元，其他费用 （项目管理、设计、咨询、监理、各种手续费等 ） 1000 万元，流动资金 800 万元。 二、研究依据及范围 1、研究依据 1） X 合肥商贸物流开发区总体规划设计规范 2） 中华人民共和国土地管理法 3） 中华人民共和国环境保护法 4） 城市园林绿化规划设计规范 4 5） 城市排水规划设计规范 6） 城市给水规划设计规范 7） 城市供电规划设计规范 8） 合肥 市高新 开发区外商投资企业优惠政策 9） 承办单位提供的有关材料 2、研究范围 1） 依据国家有关法令、法规、法律、制度、政策、规程及规范，对 本 产业园 建设的必要性 进行全面论证和研究 。 2） 对项目 建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案、建设方案及公用工程、配套设施的建设进行全面论证和研究 。 3） 对项目建设的环境保护、消防安全及节能节水措施的建设进行分析，对项目运营期间就这些方面应该注意的问 题进行分析。 4） 对项目实 施进度计划、投资估算及资金筹措、项目招投标及项目管理、项目建设的风险进行论证和分析 。 5） 对项目的经济效益和社会效益进行全面论证和研究，做出可行性研究的最终结论。 第 二 章 规划建设的 背景及其 必要性 一、项目建设背景 1、 行业发展趋势和特点 商贸物流是现代物流业的重要组成部分，正在进入一个稳定快速健康发展的新时期 ， 现代商贸物流业作为一种先进的组织方式和管理技 5 术，被认为是推动国民经济增长的 “ 第三利润源泉 ” ，是被普遍看好为21 世纪的朝阳产业 ， X 市是举世闻名的制造业之都，在工业方面有着十分明显的优势，例如虎门 的鞋城、服装城 ;黄江的五金塑胶城等等都是全国闻名的批发基地。 因此 在商贸物流开发区内建立一个五金塑胶城我们有 这些成功的经典案例可以借鉴和学习。依附着 X 合肥优越的区位优势及政府的大力支持，我们有信心将 X 合肥商贸物流开发区 X 五金塑胶城建成 X 省最大的五金塑胶贸易基地。 2、 区位发展优势 撮镇镇地处合肥东南部，交通区位优越。是合肥市东向发展的战略桥头堡，是肥东县南部地区的经济商贸和交通中心。裕溪路直通合肥老城区，距离不足 10 公里；店忠路北连县城，距离仅 5 公里；由未来的花园大道联系滨湖新区核心区也仅仅 20 公里。便捷的对 外交通： 312国道（并设有龙塘下道口）南淝河、店埠河（三级航道、多个码头）宁西线、泸汉蓉高铁、淮南铁路、京福线等多条铁路汇集于此 撮镇先后被评为：全国重点镇、第一批全国发展改革试点镇、第一批 X 省扩权强镇试点、 X 省产业集群专业镇、 X 省环境优美乡镇。 撮镇作为 合肥东部组团核心区，长期以来一直都是区域重点发展城镇，始终走在发展的前列。 X 合肥商贸物流开发区拟建成 X 最大、国内一流的区域性商贸中心和综合性的现代物流园区，承担商品展示交易、公铁水运货运枢纽、区域内配送、面向各优势产业的加工及多元化配套仓储、国际贸易及公 共信息平台等服务。在开发区东部规划了五大配套工业园板块，分别为： 6 综合服务板块、小企业板块、现代制造业板块、循环产业板块、新型产业板块。优越的区位优势及良好的发展前景吸引了大型专业市场的聚集，同时也吸引了大量物流企业的入驻。 而 X 五金塑胶业已经发展的非常成熟，因此在开发区内建立一个五金塑胶城 既 体现了开发区重点承接产业转移的初衷，也为该行业 在内地 提供了一个良好的 运作 环境。 3、 企业发展实力 械设备厂于 1997 年通过宏远集团下属五金加工部改制成立 ,旗下有 X 市赛尔自动化机械有限公司、宏晟五金加工部、东城喷涂厂三个公司。公司位于中国制造业名城 X 市南城科技园三元里金桥工业区 ,占地面积近 5 万平方米 ,厂房建筑面积 3 万 5 千平方米。公司技术实力雄厚，专业从事注塑机机械手研发、制造、精密钣金加工、冲压加工、喷涂加工。 （ 请陆总安排属下进一步 详细 补充 ） 二 、 项目 规划建设的必要性 鉴于 发 基地， 工业方面有着十分明显的优势，例如虎门的鞋城、服装城 ;黄江的五金塑胶城等等都是全国闻名的批发基地。 在 能促进沿海发达城市 与 开发区的产业交流有助于开发区内相关产业的产业升级。 2、 本项目的建设 通过 优胜劣汰的方式引入一批五金塑胶企业进入园区 ，带动相关产业发展， 可部分 解决产业结构不合理、经济可持续发 7 展等问题。 同时 通过产业辐射， 优化区位经济， 促进地方经济发展 ，可拓展 公司 发展空间与 上下游 产业链，优化产业结构，推动 公司实现 跨越式发展。 第三 章 建筑 方案 和 基础设施规划 一、 功能定位 该项目拟建成 X 省最大的五金塑胶物流批发基地，集物流 、批发、新型产品研发交流为一体的五金塑胶城 。 二、 建筑 方案规划 1、 产业园 建筑规模及功能分布设置 整 座 产业园 在内部分为东西两部分，西侧 为五金业园区 、东侧 为塑胶业园区 。 东部园区和西部园区 交通流线避免交叉，保持单独的交通流线，单独管理 ，同时东西楼之间要能够联通， 平时可以封闭 ， 北侧设置综合管理大楼 和 研发大楼 。 1、该项目拟申请土地 200 亩，园区拟建成 标准化 批发基地建筑 用于引入 X 市实力雄厚的五金塑胶业的企业进入园区投资。 2、分区域管理：实现分区域管理，满足自用办公和出租办公互不干扰， 道路系统清晰流畅、无互相交叉及干扰， 无人流与车流之间的干扰。实现车辆进出方便，地下车库分部 管理。 3、 立面及 绿化景观： 立面设计和 周 围环境协调统一 ， 体现创新精神，使该 产业园 成为当地的亮点楼盘， 景观绿化以 营造城市环境与项目 8 个体环境相结合为原则，形成平面、立面多层次的立体绿化系统 ，美化环境，降温降噪。 4、经济成本： 从平面布局、立面设计、立面材料的选择、后期运营管理等多方面考虑本项目的经济成本的控制，在不影响品质的前提下，达到最佳效益。 三 、 基础设施规划 1、给排水工程规划 （ 1） 给水工程： 产业园 内用水 主要为 生活用水， 可 接入 撮镇镇 自来水 系统。 （ 2）雨水工程： 室外雨水经过雨水口收集后，一起通过管道排到开发区 市政 雨水管网。 （ 3） 污水工程： 生活污水排水经室外生活污水管道集中，经化粪池处理后，沿污水管道排到开发区市政污水管网内。 2、电力工程规划 本工程供电负荷等级为三级，单回路供电即可。由开发区供电部门负责将 10力电源引入到本项目界区外。 3、电信（有线电视）工程规划 由电信和有线电视部门负责规划建设。 9 第 四 章 环境保护 、节能和消防 一、环境现状 本项目拟建设地点位于 发区 内，周围环境状况良好，附近没有污染严重的工业企业，主要污染源为汽车尾气和噪声，环境背景值较低，环境容量较大。 二、污染源分析和环保措施 1、项目施工阶段 该项目 在施工过程中应科学组织，合理规划，争取在最大程度上减小对周围市容市貌的负面影响。施工产生的建筑垃圾应尽快清运，现场堆放的粉、灰、沙等建筑材料要作防风遮盖，相关人员、物流进出场地的时间、终点需妥善安排，场址周围按有关部门要求设置整齐合格的临时护墙。对各类噪声源如打桩、混凝土搅拌、电机等进行控制，减少夜间施工时段，避免对附近企业的生产、生活造成过大影响。 2、项目建成后运行阶段 主要污染源包括污水、车辆噪声等。为确保项目自身环境卫生要求，对周围环境产生影响较少，需采取适当的治理措施。 （ 1）污水 该项目 所产生的生活污水无需特殊处理，经化粪池后即排入开发区污水管道。 （ 2）噪声 10 建设的标准化 批发基地建筑 一律采取隔音措施，避免生产加工所带来的噪音给开发区的环境带来影响。 三、节能 所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型号，电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。 因办公、会议等 场所 具有 间断 使用的特点，故空调系统各使用单元均设置手动或自动调节装置，以节能降耗。 采用高效节能供水设备，卫生间均采用节水龙头及节水型卫生洁具。 四、消防设施体系 1、消防设计 满足消防规范 要求及相应建筑防火设计要求 ， 沿建筑四周设置环形消防车道。 2、规划布局 消防栓布置在各道路构筑物、道路交叉口处，间距为 120m，其余闸阀、排气阀、汇水网等附属设施均应布置在整个给水管道系统上。 3、区域消防 园区内应建立消防预警机制和相应的消防设施。 4、消防措施 电气设备安装，采取相应接地、防爆措施，对建筑物采取防雷、防 11 爆措施。 第 五 章 项目 实施方案 及管理 一、建设工期 总工期安排为 2011年 11月 2012年 11月，为期 12个月， 分为一期和二期， 预计一期开发 100亩，二期开发 100亩。 其中一期在 2012年 6月建成并引入第一批企业入园， 应该集 中 精力，调配好人力、物力、财力，做好开工前的准备工作。 二、项目实施进度安排 2011年 10月前完成建设项目的各项报批手续与勘察设计及施工 、监理 招投标工作 。 2012年 3月完成基础工程。 2012年 4月所有主体工程完工。 2012年 6月交付一期工程并投入使用 2012年 11月底完成 二期工程建设并投入使用 。 三 、 工程管理 1、设计 管理 本工程项目的设计需聘请具有经验和资质的设计单位进行。本工程项目的设计、施工和安装必须执行国家的专业技术规范与 标准。设备的安装与调试必须在专家的指导下进行，有关的细节应在合同中明确。所有关于项目设计、施工、安装等方面的技术文件都应存入技术档案以备 12 查用。 2、施工管理 本项目聘请具有丰富经验的监理工程师及造价咨询工程师，严把施工质量及付款进度，选择有实力的施工单位，签订公平、合理的施工合同，施工单位制定详细的施工进度计划，严格按规范、工序施工，严禁未经许可的转包、分包，严禁挂靠，保证工期，保证施工质量。 3、 项目 验收 项目竣工后，由相关质量监督管理部门验收，验收合格后 ，办理移交手续。 第 六 章 工程招标 方案 一、招 投标依据 根据中华人民共和国招标投标法本项目的勘察、设计、施工、监理以及设备采购活动等均以招标形式进行。 二、招投标原则 为确保工程质量，缩短建设工期，提高投资效益，秉着公开、公正、公平竞争的原则，该工程在全国范围内招标， 择优选定 设计 、施工、监理 单位 。 三、招标范围及方式 本项目采用 委托邀请 招标的方式， 委托专业招标代理机构在优秀施 13 工企业中择优选录施工单位施工，确保项目质量 。 鉴于建设单位的实际情况，本可研认为，本项目业主缺少建设工程招标的人力和精力，加之本项目 部分资金 由银行贷款，因此， 工程部分应采用委托 邀请 招标的组织形式。 第七 章 投资估算 与资金筹措 一、投资估算说明 本项目投资估算按国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）中规定的有关投资估算编制方法进行编制。 本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑调整因素。 投资估算参考了同类结构建筑的造价指标。 二、建设投资 本项目计划总投资 15000 万元， 其中征地费用 2000 万元 ， 土建装饰工程费用 8000 万元，安装工程费用 1400 万元，其他基础配套设施费用 1000 万元，设备投资 800 万元，其他费用（项目管理、设计、咨询 、监理、 贷款利息、 各种手续费等） 1000 万元，流动资金 800 万元。 表 7产业园 一期工程 开发总投入 估算表 序号 项目、工程或费用名称 金额（万元） 一 征地拆迁 2000 二 工程费用 9400 1 土建 装饰 工程 8000 2 安装工程 1400 14 3 基础设施配套 1000 三 设备投资 800 四 其他费用 1000 五 流动资金 800 合计 15000 三、 融资方案 1、 资金需求 根据投资估算， 五金塑胶城 工程 开发需投入资金 2、 资金筹措 五金塑胶城 开发需要资本金 要由以下渠道筹集： 机械制造 有限公司 自筹 公 司向银行贷款 。 四 、 融资风险及回避 融资的实施经常受到各种风险的影响。为了使融资方案稳妥可靠，下面对融资风险进行分析和预测。 1、 融资风险 资金供应风险 a、原定筹资额全部或部分落空； b、资本金不能到位，影响融资； c、 向开发区征地过程遇到困难 ，影响开发公司融资； d、政府承诺的 补贴政策 无法兑现，影响开发公司经营和进一步融资。 还贷风险 15 本 产业园 计划累计 银行贷款 资金 果出现如下问题将影响还贷能力： a、政府承诺的 优惠政策 不能兑现 ； b、 其他不可预计的因素。 另外我国现处于新一轮经济景气周期的初期，利率上升而带来的风险也是存在的。 2、 风险回避 资金供应风险、还贷风险回避 a、针对筹资额全部或部分落空的风险，规避措施如下 ：（ 1）做好项目的合法立项工作；（ 2）从政府手中通过挂帐或土地入股的形式拿到启动用的土地资源；（ 3）与银行建立良好的合作关系。 b、针对资本金不能到位，影响融资的风险， 应 积极寻找可靠的、有实力、有信誉、特别是有良好银企合作关系的伙伴。 c、针对政府承诺征用的土地不能兑现，影响开发公司融资 的风险，应提请政府提前做好土地的征用、储备和控制工作。 d、针对招商情况不佳，无力进行再投资的风险，应在开发过程中积极开展宣传工作，或寻找有招商网络和经验的公司一起参与开发。 e、针对政府承诺的 优惠政策 无法兑现，影响企业经营的风险， 规避措施如下 ： 适时建立起一级财政、一级金库和独立的预决算体系； 通过地方法规的形式将政府的承诺、 产业园 的 地位和权限等固定下来。 同时要注意遵循投入与产出相匹配、量出（ “ 土地需求量 ” ）为入（ “ 征用开发土地量 ” ）的原则，合理安排借贷资金。 16 利率风险回避 为了防止利率风险，首先应安 排好融资结构。按资金成本高低和贷款期限的长短，选择金融机构的顺序是：首选国家开发银行 ， 其次是商业银行。 选择适当的固定利率和浮动利率比结构，固定利率的好处是资金成本易于预算和控制，特别是处于经济上升周期的初期，选择固定利率贷款较划算。 第八 章 财务效益分析 一、分析依据及相关参数 本项目建设期 12个月， 产业园 从 2012年 6月 开始投入运营， 项目计算期为 20年。 项目建成后， 部分以公司自用 ， 其余部分 以 招商 出租的方式经营。 二 、成本费用估算 建设单位 承担的成本费用 包括 建筑物的损耗和折旧 、 办公运营期间发生的费用（维 修维护费用、 物业 管理人员工资、 物业管理 日常办公的耗材费用等各个方面的费用） 。 该建筑物按 50年计提折旧，残值为 5%，电梯 、 空调 等 设备 按 20年折旧，残值 5%。按照年限平均法 计算 ， 建筑物 每年的折 旧 金额为 215万 元 ，设备每年折旧额为 38万元 。 办公运营期间发生的费用 （维修维护费用、物业管理人员工资、物 17 业管理日常办公的耗材费用等各个方面的费用） 计入成本 ，每年约 200万 。 三 、项目运营利润分析 项目建设单位 机械制造 有限公司 ， 机械制造有限公司 运营产业园 对该产业园除 自 用部分 外， 一期 预计 引入 100家 五金塑胶企业入园 投资 ， 依附着开发区成熟的物流业，打造 有企业入园 后预计年销售额 3亿元， 营业利润 6000万， 估算 则一年缴纳税 1200万，建成后预计在一年时间内 共引入 150家五金塑胶业企业，预计在 2015年实现利税 1亿元 . 从分析来看， 本 产业园 项目在财务上达到了同行业的基本水平，具有可行性。 同时，本 产业园 在地理位置、市场等方面具有极大的优势。 五 、项目投资风险分析 同类项目的投资风险主要有三个方面 ： 市场价格风险 对于一般的投资项目，价格决定收入，市场价格的变动直接影响项目的总投 资收益情况。而该项目建设具有较好的地理位置优势。 成本控制风险 一是建筑材料价格的上涨可能造成的建安成本的增加，二是运营中必要管理费用及相关费用的增加。这两个方面的风险是项目所不可避免的，应该尽可能的规避和控制风险的发生。 18 工程质量风险 项目材料及 施工 技术等方面 要求符合 专业的要求，如果工程质量出现问题，将直接的导致项目无法运营，因此，应该在建设实施过程中，严格把握质量标准，确保项目工程质量符合相关要求。 六 、经济评价结论 该项目的各项基础条件已具备，符合国家的有关方针、政策，同时建设项目能产生很好的经济 效益。在适当控制成本、保证工程质量的前提下，项目能 取得较好的经济效益 ，因此项目是可行的。 第九章 机构设置及人员构成 1、 投产机构设置及人员构成 X 市 X 机械制造有限公司将建立一个工业园管理 办公室 配合开发区政府的管理工作，并负责相应的招商工作。 2、 园区建成后总体机构设置及人员构成 园区建成后，预计可以提供 5000 个就业岗位，其中工业园管理办公室进行选举换届，两年换届一次 第 十 章 社会效益评价 本 产业园 开发建设将达到如下社会效益： 1、能为当地政府创造良好的税收。 2、增加就业 。 19 3、加速经济发展，促进产业结构 调整 。 随着大量技术资金密集型产业和高新技术产业的落户，将加快 高新区 产业结构调整进程和工业化进程，实现 区 经济的跨越式发展的目标。 4、有利于完善 高新区 的城市功能结构。 五金塑胶 的建设，对优化产业布局，实现工业经济、农业经济、高新技术产业的联动，形成大都市经济形态，都有重要战略意义。 5