商住小区可行性研究报告

临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 1 第一章 总论 一、项目背景 (一 ) 项目名称： 县“ X 一期 ” 商 住小区 （二）项目性质：新建 （三）项目建设单位： X 市 X 县 限 公司 （四）项目单位法人代表： X （五）项目单位概况 X 市 X 县 X 房地产开发有限公司 ，法人代表为 X，公司位于 X 市X 县 X 镇 世纪大道 。公司成立于 2007 年 3 月 15 日，注册资本 壹仟 万元，主要从事房地产开发和商品房销售 ，开发资质为暂定三级 。 目前，公司在职员工 32人 。 企业经营管理人员经验丰富，公司各类专业技术人员配置齐全，具有职称的管理人员 19 人，其中高级工程师 3人，工 程师 8 人，会计师 1人，助理工程师 7人，是房地产行业一支充满朝气和活力的公司。公司有一支素质良好、文化水平高的人才队伍，企业有一个思想统一、团结协作、战斗力强的领导班子，是一支凝聚力强能吃苦能打硬仗的团队。 公司董事长 X 先生于 2001 年创立 X 市 X 县仁桥房地产开发有限公司，其公司先后在 X 市 X 新区开发了“时代花园”（平方米）与“时代香耕苑”（建筑面积 21 万平方米）两个大型商住小区，已交付商品房 35 万平方米。 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 2 为了配合 X 市政府建设 X 新区的战略部署，为了给大量进入 条件，满足人们日 益提高的物质和文化生活需求，公司 再次 决定在 X 投资进行房地产开发项目的建设 ， 分期建设 本 大型商住项目 “ X”， 并 已通过政府招拍挂的形式取得了位于 X 新区世纪大道北侧、西城北路西城、滨江路南侧、时代香耕苑南侧 272（ 328 亩） 亩国有土地使用权，用地性质为商业、住宅用地， 土地使用权 70 年 （土地证附后） 。 “ X”是 X 市 房地产开发有限公司 在 X 新区 开发的第 三 个房地产项目， “ 整个“ X”项目的一期工程，其主要功能是为“ X”项目 地址 原住户修建安置性住宅，以使 被拆迁住户 能够在 村改 造中得到优先安置，过上安居乐业的生活；以使整个“ X”项目能够顺利展开，达到村民满意、政府满意、项目顺利进行的目的。 “ X 一期”总 占地 109 亩 ，包括村民住宅用地 72 亩，预留集体经济发展用地 本项目 部分商住建筑是为安置“ X”项目用地内 需拆迁原场地农户 166 户， 608人 准备 。 住宅用地 是“ X 一期”的主体建设用地，其中 56亩土地 ,县 010年 11月 1日在林桂县国土资源局举办的国有土地使用权挂牌出让活动中取得 70 年的使用权（商业 40年、住宅 70年），而 按照 X 市人民 政府关于印发 X 新区村庄农房拆迁改造办法（试行）的通知（市政【 2008】 57号） 中 村庄拆临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 3 迁改造所需用地按应 安置人口人均 80平方米安排的规定， 56亩土地尚未达到人均 80 平方米的用地要求，因此， 县 X 房地产开发有限公司再从本公司已取得土地证的相邻住宅建设用地中 划处 16亩，共计 72 亩作为“ X 一期” 中村民住宅用地，达到了人均 80平方米的用地标准。 集体经济发展用地 ，是为了保障征地农民以后生活有保障并不断提高而预留的土地，计划在该块土地上建设酒店、综合楼、商场等商业性建筑。目前，该块土地使用权的归属方式 和投资主体尚未明确，但其规划列入“ ，拟 投资为 12000 万元 。 “ X 一期”住宅（以下内容均指“ 宅项目） 规划 净用地面积 筑占地面积 16870平方米， 总建筑面积 219969 平方米，其中计容积率建筑面积 192745平方米，不计容积率地下室26000 平方米， 架空层建筑面积 1224 平方米 。总居住户数 1300 户，入住人口 4278 人， 住宅建筑总面积 192745 平方米 。 其中 为 安置 “ X”项目 征地拆迁农民 166 户， 608 人， 无偿提供 36480 平方米住宅用房（人均 80 平方米）；向社会提供商品房 116350 平方米，居住户 1057户 （按户均 110平方米计算） ，居住人口 3670人 （按户均 计算） 。“ X 一期 ”以“中心区公园里 的家园 ”为开发方向，以“ 生活时代化、环境园林化 ”为高尚品质社区 的主题元素 。公司在房地产行业 投资注重品牌战略，力争把 此 楼盘建成具有一定先进性，质量可靠的优质楼盘。用良好的工程质量与先进的管理水平为公司树立良好的信誉，奠定公司持续发展的基石。 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 4 （七）可行性研究报告编制依据 1、业主委托书 2、 X 县 国土资源局 37297 平方米国有土地出让成交确认书。 3、 2008年 市委、市政府关 于加快 4、中华人民共和国环境保护法（ 1989） 5、中华人民共和国大气污染防治法（ 1995） 6、中华人民共和国水污染防治法（ 1996） 7、中华人民共和国固体废物污染环境防治法（ 1996） 8、建设项目环境保护管理法（ 1986） 9、 “ X 一期 ” 规划设计方案 10、 中华人民共和国城市规划法 （ 1998 年修正） 11、 城市居住区规划设计规范 （ 12、 国家计委和建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参 数第三版 13、 建设部发布的房地产开发项目经济评价方法 （建标2000205 号） 14、 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 15、 项目单位提供的其他有关文件和资料及 X 县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 二、项目概况 （一） 建设地点： 本项目地处 X 市 住区 ，距 机场路不足 500 米 ， 距 新市政中临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 5 心不足 一 公里，毗邻西 城 北路、世纪大道 ， 和周边 “凤凰城”、“远辰新城”“ “印象 X”等大型商住区共同构成了各种服务功能完善的居住片区， 价值优势明显，交通便利绿化环境优良，有着极好的发展潜力，是 打造高尚文化居住社区及特色商业街区的绝佳场所。场地呈平行 长 四边形。 基地现状为 X 镇岩塘村村民菜园 用地， 有一处低丘林地，本地块处于 X 市 X 新区商住规划区域内 ， 属于 X 新区城市化进程中的拆迁改造范围 。 因本建设区域内存在岩塘村村民农房的拆迁、安置问题，因此，如何妥善的解决这一问题，成为本项目首先要考虑和解决的问题，达到在城市化进程中结合社会主义新农村建设同步进行、通盘考虑，做到在项目推进、建设中村民满意、政府满意、企业受益，使农民的居住环境比以前更加舒适、活得更加有尊严、生活更加有保障。 对于本建设区域农房 的拆迁补助将 按照 新区农房拆迁改造办法（试行）的通知（市政【 2008】 57 号）和 X 市人民政府关于印发 土地被征收后的人员安置办法（试行）的通知（市政【 2008】 61号）的规定解决。 本项目 无城市中的市政特殊的设施限制，不涉及城市总体规划确定的特殊控制区域。（附项目总平面图）。 （二） 建设内容： 总体建设内容由 高层住宅、商业 用房 、 管理用房 等 住宅楼和 公共建 筑 配套设施建筑形态构成。 1、住宅楼 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 6 共建带电梯高层 商住 楼 9 栋，建筑面积 152011 平方米 （另有地下室 26000 平方米） 。 包括 25F 楼 2 栋， 20F 楼 3 栋， 18F 楼 1栋， ， 16 栋 ， 15F 楼 1 栋， 12F 楼 1 栋。 2、商业房 沿小区 北面 ，临商业街建商业用房 3F 楼 3 栋 ， 沿小区其它三面在高层住宅楼下面建 2F 裙楼，作为商业用房，总 建筑面积 39510 平方米。 3、会所 、管理用房 在 小区 分别 建设 市政配套设施和儿童活动中心、老年活动中心 、物业管理等用房， 建筑面积 1224 平方米。 4、景观、运动、休闲场所 在小区内建设羽毛球场、聚会广场、喷泉广场、九曲廊桥、荷塘月色等场所景观。 （三） 建设规模及总投资 总用地面积 72667平方米 ,总建筑面积 219969 平方米 ,工程估算总投资 37749 万元人民币。 （四）建设期 该项目计划从 2011年 8 月 开工，至 2014 年 8 月竣工， 分期建设， 3 年 建成。 （五）资金来源 本项目总投资为 33000 万元，其中： 企业自有资金 12000 万元，银行贷款 本息 元（其中本临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 7 金 5000 万元， 利息 元）， 信用融资（ 销 售款 再投入 ） （六）主要技术经济指标 项目的主要技术经济指标见表 11 主要技术经济指标表 表 1号 项目名称 单位 数量 备注 一 项目用地 面 积 72667 二 总建筑面积 216220 其 中 计容积建筑面积 192745 其 中 商业建筑面积 39510 框架结构 会所建筑面积 450 框架结构 住宅 建筑面积 152785 框架结构带电梯 安置房 36480 商品房 116305 框架结构 不计容积建筑面积 23475 其 中 高层地下车库建筑面积 22125 框架结构 住宅架空层建筑面积 1350 框架结构 三 建设期 年 3 四 项目总投资 万元 37749 五 居住 户数 户 1223 其中安置 166 户 六 居住人数 人 4278 其中安置人口 608人 七 最大层数 层 28 八 最大高度 m 60 九 容积率 十 绿化率 % 36 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 8 十一 建筑 密度 % 38 十二 抗震设防烈度 6度 十三 机动车总泊位 个 750 十四 其中：室内泊车位 个 550 十五 室外泊车位 个 200 十六 最高用水量 天 d 十 七 用电量 年 2652 万 用地平衡控制指标表 表 1 目 单位 数量 比例（ %） 规划总用地 00 其 中 商业住宅 用地 5 公建用地 0 道路 、广场 用地 9 公共绿地 6 三、研究结论 通过对 “ X 一期 ” 建设项目已有资料的研究和建设地块实地考察，本研究小组从社会效益、经济效益、环境影响、风险影响等多方位 对本建设项目进行了论证，结论：本建设项目可行 。 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 9 第二章 建设背景及市场需求 一、建设背景 X 市位于广西壮族自治区东北部，北靠湖南，南临柳州，东可达梧州、广东沿海发达地区，是沿海与内陆、东部与西部的结合部。其地理位置优越、环境优美，具有得天独厚的旅游资源和历史人文景观，给 X 市受自然风貌和城市发展历史的影响，整个 金水道”漓江呈梭状发展，这种沿江发展的城市格局使 前， X 市仅有 方公里的建成区， 却有 70多万城区常住人口，每年还要接待 1600 万人次游客和所辖 12 个县的 400多万流动人口。由于历史原因，城区内风景名胜、党政机关、工厂企业以及生产区、生活区、游览区间杂而处，加上城市山多、建筑控制高度，造成可使用面积和容积率都比较低，人口拥挤、交通阻塞、产业难以壮大。此外，母亲河漓江的承载能力已经到了极限。 跳出旧城格局和产业布局，扩展新的城市和产业发展空间成为 此， X 新区的整体建设被自治区党委、自治区政府确定为 X 市的发展战略，“保护漓江，发展 X，再造一个新 X”，将 X 新区列入自治区统筹推进的 重点建设新城区之一。 X 市委、市政府提出临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 10 “建设新区，疏解老城，组团发展，重点向西，优化布局，为产业发展拓宽空间，给经济发展提供依托，建设现代化的山水宜居城市和国际旅游城市”。未来的 X 新区定位为 济、文化、商务中心，工业、物流、商贸基地，人口将达到 100万。通过城市中心西移，在新区再造一个“新 X”。 在 X 市市委、市政府的领导下， 列入规划的建设项目已陆续开工建设， X 新区建设指挥部及相关部门已进住新区现场，协调处理建设中遇到的问题，体现出 项目建设有良好的社会环境条件。 国务院 在 关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见 中 专门提出 “ 建设 ，这是中央给予 X 发展旅游的历史性机遇。 房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。 X 市对发展房地产业十分重视，市政府在 2009 年的政 府工作报告中提出了要“积极发展房地产业。贯彻中央、自治区促进房地产业健康发展的系列政策措施，坚持政策扶持、规范市场、有序供应土地等多措并举，调整和优化住房供应结构，鼓励普通商品房住房消费，抓好廉租房建设，增加保障性住房供给，发展二手房市场和住房临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 11 租赁市场。利用我市优势，适度开发高中端商品住房。鼓励房地产开发向 X 新区、县城和重点镇延伸”的工作要求。 X 新区将成为 X 市房地产发展的一个主要战场。在 X 市住房建设2008规划期内， X 新区新增各类居住用地约 顷，占全市规划区新增住房用地供应总 量的 45%； X 新区住房建设面积总规模将达到近 600万平方米，占全市规划区新增住房面积的 这充分说明， X 新区将成为 X 市房地产发展的主战场。 2009年 5月 13日下午 ,市委书记刘君约请我市部分房地产企业负责人，召开了 X 房地产做大做强恳谈会。对 X 房地产市场的现状和发展趋势进行了分析 ,对 X 房地产业如何应对当前危机，如何逆势做大做强等问题进行了深入探讨，对房地产企业抓住国家宏观经济政策相对宽松和我市新区建设、老城疏解提升的大好机遇 ， 做好角色定位、产品定位和分工定位 ,做出 “甲天下 ”的楼盘 ,把 X 的房地产 推向全国、全世界等提出了希望和要求。 市委市政府把 X“甲天下的房子 ”宣传，作为我市房地产市场健康发展的一个重要举措来抓，加大宣传引导，营造良好氛围。先后组织X 日报社和政府相关部门，相继举办了 2009X 房 车节春季交易会、X 房企十强评选、 X 房地产贺州展、 X 新区地产统帅峰会等活动 ,对推介 X 城市价值，引导市民消费，促进房地产业的持续健康稳定发展起到了积极作用。 今年以来采取了一系列稳定房地产市场发展的措施，促进了市场形势逐步好转。 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 12 从今年 1 月 1 日起，一批房地产税收新政策开始在我市正式实施 , 新政策征税 的幅度比原来的标准大为降低 ,降低了我市房地产开发企业当期应纳税款的负担 ,为企业持续发展提供了资金周转保障 ， 同时对振兴我市房地产市场、有效拉动内需意义重大。 二、市场需求 X 房地产行业刚性需求比较明显。根据 X 市住房建设规划2008计，未来几年 X 市住房需要基本情况如下： （一）城市化住房需求。 2007 年现状老城区人口约 76 万人， X 县城人口约 5 万人，规划预测到 2012 年 X 市城区人口规模将达到 110万人左右，城市人口新增约 29 万人。规划 2012 年人均住房面积达到27 平方米，故由城市化进程产 生新增的住房需求为 783 万平方米。未来 X 新区人口将达到 100 万人。 （二）改善居住条件 的 住房需求。考虑 X 市城区城市职能转换和老城区更新改造的需要， 目前 主城区居住人口为 76 万人， X 县城居住人口为 5 万人，规划人均住房面积将由现有的 22 平方米提高到 27平方米，故规划期内旧城改造住房需求为 405 万平方米。 （三）城市拆迁住房需求。根据 X 市 2008 2009 年城市房屋拆迁计划，老城区内年均计划拆迁面积为 27 28 万平方米， X 新区年均计划拆迁面积为 5 6 万平方米。 2010 2012 年拆迁计划应根据城市建设发展实际 情况和需要有计划、有步骤逐步落实。其中拆迁建筑中住宅总量按 80%估算，住宅产权调换安置率按 80%测算， 2008 年因住宅拆迁计划需要产权调换安置的住宅中面积约 照每年城市临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 13 房屋拆迁规模不超过上年房屋拆迁量的原则，规划期内城市拆迁住房需求约为 105 万平方米。 综合考虑以上需求预测量和其他各项影响住房需求因素，规划区规划期内住房建设总量将达到约 1293 万平方米。 三、建设的必要性 X 气候温和，雨量充沛，光照充足，温暖湿润，四季直人，还有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。这是世界少有、不可多 得 的 自然山水旅游资源，拥有国际山水旅游名城和历史文化名城桂冠。同时，它还拥有“国家环保模范城”、“国家卫生城”、“国家国林城”、“中国十大魅力城”、“中国青年喜爱的旅游城”、“世界最适宜居住的城市之一”、“中国十大最有幸福感城市”等一系列荣誉。 X 具备得天独厚的自然环境优势，为旅游地产、商业地产以及住宅地产的长久发展孕育了肥沃的土壤。但是，由于老城区土地资源的稀少和出于对自然山水的保护， 2003 年 7 月，国务院关于 X 市城市总体规划的批复【国函 2003 78 号】中明确指出“严格控制城市的人口和建设用地规模， 保护耕地、节约用地。到 2005 年，主城区实际居住人口要控制在 67 万人以内，建设用地控制在 67 平方公里以内；到2010 年，主城区实际居住人口要控制在 70 万人以内，建设用地控制在 80 平方公里以内”。 2008 年 X 市城市风貌设计导则中却指出“建筑注意高度和体量控制，保证主要景观视线走廊的通畅建筑屋顶应采用坡顶形式，建筑的形式、尺度与色彩应与山水环境景观及历史文化景观相协调”。“单体建筑长度不宜超过 50 米；老城核心区的建临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 14 筑高度控制更严，应在 24 米以下”。 城市总体规划将对 X 房地产发展有一定限制。 因此 ，城市向西，发展 X，就成为一种必然的发展方向。 X 新区作为 X 市未来几年内的建设热点地区，住房配套建设应迅速跟进。 X 新区中心区作为近期重点启动建设地区，新区配套的住宅建设将以商品性住房为主，并配合建设一定比例的保障性住房。 随着市场经济的不断发展和完善， X 市的房地产业快速发展，形成了从勘探、规划设计到开发建设、流通交易、广告、中介服务到物业管理的产业链，房地产市场相对稳定，房地产业在经济社会发展中所占比重不断增大，发挥的作用日益明显。 本项目应势所趋，期望促成 X 房地产开发品质的提升与突破。 “ X” 建设项 目区域位置上风上水，便利的交通道路的以及 X 县的新一轮的开发建设为本项目的开发带来了极大的利好。 第三章 建设场地及建设条件 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 15 一、建设场地 项目建设点位于 区 规划住宅 区 ， 占地 面积 216220 平方米。本规划场地呈平行 长 四边形。东侧为 滨江路 ，西侧为 西城 大道 ，北侧为 项目业主开发的另一楼盘 “时代香耕苑” ，南侧 临 “ X” 。基地现状为 X 镇岩塘村村民 菜地、荒地。 根据 X 县城市规划，项目建设地块为居住用地。 “ X 一期 ” 项目的建设符合城市规划要求。 二、建设条件 （一） 地 质 地貌 X 县境内以泥盆系砂岩、石 灰岩分布最为广泛，其次是寒武系、奥陶系、石炭系、白垩系等碎屑岩、白云质灰岩等出露；此外也有少量震旦系和元古代的变质岩系出露，加之经历了数次地质构造运动，为现今的地形地貌格局奠定了基础。总体上，县境北部群山巍峨高耸，南端峻岭连绵，而东部略低于西部，由西北向东南倾斜，形成东西向分水岭。西北属越城岭余脉，最高峰广福顶海拔 1524m，高山深谷，山岭险峻；西南属架桥岭山地，海拔 800 1山间谷地；东南为岩溶峰林平原、峰丛洼地，石山林立，山水秀丽，海拔多在 500形地貌对于旅游资源的分布有着重要的制 约作用。 本项目建设用地具备以下特征：一是该地起伏不大，能满足项目建设要求；二是不受洪水威胁； 三 是环境优美，造景方便，自然条件成熟，适宜进行 居住 及良好的环境营造。 （ 二 ）地震因素 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 16 据区域地质资料，场区内无大的活动断裂通过，所属的场区稳定性较好，根据建筑设计抗震规范 定，场区土层以中软土组成，场地抗震级类别为类，地震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度值为 征周期为 西工程防震研究院按照 2005工程场地地震安全性评价的要求，对近场区及邻近 地区开展了野外地貌、新构造、地震地质调查，在工程场地进行了钻探取样和测试，并进行了资料整理、分析研究、作图、计算等工作。已全面完成 X 市 X 新城和凤凰新区）工程场地地震安全性评价工作，编写出了 X 市 X 新区（ X 新城和凤凰新区）工程场地地震安全性评价报告，已获专家审核同意。 （ 三 ）气候条件 X 属中亚热带湿润季风气候，气候温和，雨量充沛，有 “ 三冬少雪，四季常花 ” 之说。 四季分明，日照多年平均达 1595 6 小时，太阳幅射多年平均为 102 02 千卡 年平均气温为 19 2，历年平均最高气温达 23 5， 历年平均最低气温 15 9，；雨量充沛，多年平均降雨量达 1862 7霜冻， 可常年施工。 （四）水文 因素 境内河流属西江水系，主要河流有义江、相思江、桃花江、龙江、大江、黄沙河。 建设场地原为池塘和稻田，附近有一水沟，地表水系为该地区农业灌溉及池塘用水水源，地表水的补给主要为大气降水。 本场地地下水类型主要有 孔 隙水、 岩溶裂隙水和岩溶水。孔隙水蓄存于土层的孔隙中。地下水位、水量变化受气候影响较大，动态不临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 17 稳定，水位年变幅位 1 2m。静止水位埋深一般与最近的鱼塘水或其它地表水水位标高较一致。岩溶裂隙水 主要蓄存 于第四系土层之下灰岩中的溶洞及各种岩溶孔洞中，与上部覆盖层及附近河沟水有一定的水力联系。场地地处岩溶峰丛平原地下水排泄区，大致自东向西排泄，水量较丰富。 根据区域水文地质勘察资料，场区地下水对 砼无腐蚀性，对裸露钢筋结构具弱腐蚀性。 （五） 社会环境条件 治区政府确定为 保护漓江，发展 X，再造一个新 X”，将 X 新区 列入自治区统筹推进的重点建设新城区之一。未来的 X 新区定位为 济、文化、商务中心，工业、物流、商贸基地。 在 X 市市委、市政府的领导下， 设呈现出良好的运行态势，已列入规划的建设项目已陆续开工建设， X 新区建设指挥部及相关部门已进住新区现场，协调处理建设中遇到的问题，体现出 目建设有良好的社会环境条件。 （六）交通运输条件 县内交通以公路为主，国道 321 线和 322 线、省道 20171线、桂海高速公路、机场专用高速公路均交汇于县城，现在各乡镇 80以上的村委都通公路，加上过境的湘桂铁路和两江国际机场，交通极为方便，尤其是县城至 X 市区仅 10 分钟路程，通过航空、铁路、公路通往全国各地十分方便。 项目的建设位置处于 X 新城区西城 大道 路临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 18 边，建筑材料运输方便。 （七）供电 条件 有 2万 投资 6000万元，完成了全县农村电网改造，电力供应有保障。 （八）通信条件 X 市邮电通讯设施发达，全市已经实现程控电话，电信管网已经覆盖 遍采用光纤宽窄带综合接入制备，为广大用户提供包括语音（固定电话）、宽带上网（ 宽带局域网互联、智能化小区、语音 /数据 /图像综合交换网络等多方面、多渠道通信服务，可满足本项目建设期与建成后的电信、通讯要求。 （九）施工条件 本项目地处 城区 ，场地 平整 。近 郊 有许多山石，建筑材料（如碎石、片石等）十分丰富，价格便宜，运输距离短且方便，可以大大减少运费。水泥、钢材、木材等建设材料在 X 及周边市场均有足量供应，易于采购。 X 市内的土建、装修施工单位在质量、技术和进度上均可满足本项目要求。 （十） 土地 条件 建设用地已落实，手续合法。 于 2010 年 11 月 1 日 以 竟拍的形式取得了位于 X 县城世纪大道北侧的 56 亩（ 37297 平方米 ） 国有土地的使用权（其中商业 40 年，住宅 70 年），土地用途为商业、住宅用地，已办理土地证。 另从该公司已取得的土地中划 16 亩并入本项目，使本项目的建 设用地达到 。 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 19 同时， X 县 建设局已下发了关于 X 项目 一期用地 定点 的 通知（临城规【 2010】 605 号）确定规划用地容积率 筑密度 38%，绿地率 30%，建筑高度 60m。 第 四 章 建筑工程方案 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 20 一、设计原则 （一） 功能分区的合理布局原则 本规划的各个功能分区按照 居住与休闲、运动锻炼 不同 结构 进行 安排。这种安排模式满足了 住 户 对于各种设施使用的便利性的需求。同时也使得各个功能组团的组合可以相对独立，以适应 不同工作职能 的需求。 （二）主体建筑 符合现代性要 求 （三）主体建筑应美观庄重，符合艺术性原则 （四） 生态的环境设计原则 环保与生态已经是现在公认的一条设计准则。 带电梯的小高层作为高能耗建筑，节能环保的措施对建筑物的长期高效、经济运转至关重要。通过建筑布局多方案比较，选择节约用地、可持续发展的规划方案。建筑注重外围结构节能、最大化的利用自然通风采光、达到 节能照明，节能空调系统的环保 目的 ，同时采用隔声减噪等一系列的技术措施，体现绿色建筑的概念。 （五）形象标志性 原则 建筑风格新颖、和谐，具有现代气息 建筑的特征，强化以人为本的整体特色。 本建筑的存在将提高 鲜明的形象特征。 （六）造价经济合理性原则 设计方案在满足使用、确保使用功能的前提下，应力求降低造价，做到经济合理。 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 21 （七）使用安全性原则 方案设计必须满足国家标准、规范要求，确保其使用的安全性。 二 、建设规模 本项目 共 占地 216220 ，计划总投资约 37749 万元，总建筑面积 216220平方米，其中计容积率建筑面积 192745 平方米，不计容积率地下室 22125 平方米，架空层建筑面积 1350 平方米。总居住户数 1223 户，入住人口 4278 人，住宅建筑总面积 152857 平方米。其中安置征地拆迁农民 166 户， 608 人，无偿提供 36480 平方米住宅用房（人均 80 平方米）；向社会提供商品房 116350 平方米，居住户 1057 户（按户均 110 平方米计算），居住人口 3670 人（计算）。 商务及小区服务管理人员 400 人 ， 整体建筑为 13 栋 带电梯的高层 和 2环小区周边的临街商业用房 所构成的建筑群，融商业、居住、休闲 、 会所为一体的大型高档商住小区。区建设以打造生活便利，配套完善的新型社区为目标。定位为“高尚的生态居住社区 ”。 三 、建设内容 （一） 住 宅 建设内容 本项目充分考虑了社会上不同职业、不同爱好、不同收入的人对居住环境、面积、风格的不同要求，在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现 2l 世纪高品质住宅区的风貌。多层建筑项目根据以上分析的目标消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，整个住临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 22 宅设计分为不同特色的居住组团，同时也构成了不同特色的景观区。 高层住宅：以居住为核心构成，同时可以合理的组合与拆分的空间。该小区 共 设置了 13 栋高层住宅， 其中 20 层 4 栋， 12 层 3 栋，15 层 3 栋 ， 16 层 1 栋， 11 层 1 栋， 18 层 1 栋 ， 户型均设落地凸窗，均明橱明卫明厅明卧。比例分配合理，空间层次丰富，与公共环境一起营造一个舒适的居住大环境。 建筑 结构和 面积 见下表： 表 4称 户型面积 数量 占总住宅面积的比例 % 住宅建筑面积 152785 二厅二 卫 90 22918 15% 二厅三 卫 110 38196 25% 二厅三 卫 120 38196 25% 二厅三 卫 140 38196 25% 二厅四 卫 160 7639 5% （ 二 ）商业用房建设 本小区是按入住户数 1223户， 人数 4278口设计的大型商住小区，再考虑到周边已建成或正准备建的几个住宅小区，因此，商业用房建设就成为本项目一个重要的配套设施。 总设计商业用房 39510 平方米。 小区商业分 二 部分： A 部分：在小区的 北面 设计 一条商业步行街区，步行街两边分别建设 2F、 3F 的商业用房，以满足不同商业功能的需要和形成错落有致的风格； B 部分：在小区的其它三面临街建设相连的 2F 商业 用房， 形成三个特色商业街 面 。 总之，社区内的特色商业街将展现人们一种生活的情调与音符。 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 23 （三 ）会所、管理用房 会所，就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高 级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施包括网球或羽毛球场、健身房等娱乐健身场所； 棋牌室 、 老年活动中心 、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。 小区的管理用房包括保安、物业等用房。 本项目会所、管理用房 450 位置设在小区 中部 ，以方便为住户服务。 (四 ) 社区配套内容 规划充分考虑不同配套设施的服务、步行距离保证的步行半径，合理配置不同功能的公建、配套设施。并将社区中心公建作为社区的重要节点和重要景观。 为社区居民提供娱乐、停留、交往的邻里空间，同时，建设有亭台 、雕塑、绿化景观等，反映居住环境的多功能性和社会生活的多样性。 主要建设内容 表 4号 工程名称 建设性 质 单位 数量 备注 一 住宅建筑 新建 栋 13 框架结构 、带电梯 1 高层（ 20F， 60M） 栋 4 2 高层（ 12F， 36M） 栋 3 3 高层（ 15F， 45M） 栋 3 4 高层（ 16F， 48M） 栋 1 5 高层（ 11F,33M） 栋 1 6 高层（ 18F,54M） 栋 1 二 会所 、管理 450 含社区居委会、物业、活动、警务用房 三 商业建筑 39510 2业步行街 和三面临街 2层商铺 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 24 六 地下停车场 新建 22125 七 排水工程 新建 m 1300 八 给水工程 新建 项 1 九 供电工程 新建 1 电力变压器及输配电 新建 项 2 2 路灯 新建 盏 200 3 综合布线 m 8000 4 其他辅助工程 新建 1 十 小区大门 新建 项 2 十一 环境绿化美化工程 新建 1 植草 2000 2 种树 棵 500 3 景观 项 1 水景、亭台、雕塑、喷泉 十二 安全工程 新建 项 1 灭火器材 购置 个 500 灭火器、消防栓等 2 安全系统工程 新建 项 监控设备等 十 三 电梯等设备 购置 项 13 四 、建筑工程方案 （一）主要设计依据 1、民用建筑设计通则 0352 2005 2、 “ X 一期 ” 规划用地位置示意图 3、建筑结构可靠度设计统一标准（ 2001） 4、建筑桩基设计规范（ 2008） 5、混凝土结构设计规范（ 2002） 6、建筑抗震设计规范 001）（ 2008版） 7、建筑给水排水设计规范 0015、室外给水设计规范 0013 2006 9、建筑设计防火规范 00160、室外排水设计规范 0014 2006 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 25 11、建筑灭火器配置设计规范 01402、城市区域环境噪声标准 (096 1993) （二）工程设计标准 1、使用年限：本工程设计使用年限为 50 年。 2、安全等级：本工 程结构安全等级均为二级。 3、抗震设防：本工程属丙类建筑， 6 度抗震设防。 4、抗震等级：抗震等级为四级。 5、环境类别：地上部分为一类，露天部分为二 b 类。 （三）基本设计参数 1、设计基本地震加速度为 计地震分组为一组。 2、基本风压： W=。 3、地面粗糙度： （四） 规划布局 总体规划由高层住宅、 商业街、会所 等 住宅建设和 公共建 设 配套设施构成。 商业街区 ，指社区外规划一条由 西 至 东 的特色商业街。商业街区是由不同业态的商业区段构成。并且商业街由 文化 广场及交通广场镶嵌 其中，极大的丰富了商业街区的特色。 商街既满足了社区内业主购物需要，同时为新市政片区提供了必要的商业配套。 社区内规划 不同特色的居住 楼群 ，以小高层，高层住宅构成，户型大小搭配合理，建筑空间开阔， 不同 标高 的楼层 差异使得建筑高低错落有致，景观变化丰富。 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 26 （五） 结构选型 1、上部结构选型 高层建筑分别为 1 8 F、 2 0 F、 15 F、 11F 等楼群组成 ，其标准层部分采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构。 本项目中 四周临街 高层建筑底部带有 二 层的商业用 房，内部高层设 一层 架空层或 地下 停车 室。在功能转换处设置，转换层以下为框支剪力 墙结构，提供建筑所需要的较大空间，并保证核心筒 (楼梯间 )及一定数量的上部剪力墙落地。 多层建筑、会所、幼儿园采用现浇钢筋混凝土框架结构。 结构中的填充墙均采用轻质墙体。 2、基础设计 位于挖土区域的高层建筑，如果是承载力较高的基岩，可以考虑采用天然地基上的梁板式基础。 以上关于基础工程的方案待取得地基勘察资料后再进一步核定。 3、梁、板、墙截面尺寸 由 具体设计 单位确定 。 五 、主体工程 （一）高层住宅户型篇： 该小区高层住宅 为主 (最高 20F，建筑高 60m)， 同时，各个不同高度的楼体相互交错，楼体之间水体、草坪、树 木、亭台 点缀其间， 高低错落有致，为城市街景提供了丰富的 景 观。一方面退让了 公共 场地的空间要求，另一方面多层区丰富了小区的内环境，极大的提高小区的品质。 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 27 (二 ) 商业街区建设 本项目主要以居住为主，同时沿 小区 北 部建设一条 配套商业 街 ，为周边一公里范围的人们提供 各种 主题 、各种特色的 商业 服务 。 （三）景观建设 景观设计概念：“依山就势”将湖光山色尽收眼底；“显山露水”纳百川之灵气，吮名山之精华，营造丰富的景观体系。 （四） 交通建设 1、人车分流。在小区内设置 一 个人行出入口和 一 个车行 主 出入口。达到以人为本，人车分流 的目标。经过不同宽度的道路设置以及组团内地下车库的设置，巧妙地将人行和车行分开，尽量减少车行的噪声和尾气。 2、消防流线明确。小区内高层区，多层区消防环路明确，互不干扰。消防环路与景观路结合形成供小区业主的休闲路，宽敞而有趣味。 六 、辅助工程 （一） 生活 给水工程 1、水源 项目区的给水系统直接和 公司供水管网。从 西城路 引一根 水管道在建筑内形成环状管网给水系统，接管管径别为水管采用 环式连接。 每户 装设水表计量 ，以利管理考核和节能。 2、 给水系统 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 28 加压方式：给水由市政接进管线，市政管网压力为 政管网提供的压力只能满足 13 层的用水要求，故必须对生活用水进行加压，以满足高层用水要求。 本项目给水系统拟采用由水泵直接从水池加压供水的方式，水泵集中布置，便于管理；省去屋顶水箱，不会产生二次污染，对建筑荷载要求降低。 给水管网布置方式：给水管道的布置按供水的可靠程度要求分为枝状和环状。本设计为高层给水，采用分区供水，为保证供水的可靠性，采用环状供水。 给水系统组成：建筑内给水系统由引入管，水 表节点，给水管道，配水装置，用水设备和附件。此外还包括地下贮水池、加压水泵及变频给水装置。 加压设备：本项目高层建筑加压水泵拟采用低噪音、高品质、密封性良好的 离心泵。 3、用水量 测算 ： 住宅楼： 根据建筑给水排水设计规范 003，普通住宅 类最高日生活用水定额为 130300L/人 d，本项目住宅最高日生活用水定额 取 15 L/人 d； 小时变化系数 取 使用时间为 24h 全天供水； 每户人口按 算，则住宅人口总数为 4278 人 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研 究报告 广州市国际工程咨询公司 29 最高日用水量： Q=215 4728/1000=d 最大小时用水量： 4=h 商业建