上海商铺租金分析调查

上海商铺租金分析调查 2004 年上海的商铺售价租金节节上升。现在中心商业区商铺租金高达 35元/平方米/天以上副中心商业区商铺超过 8元/平方米/天城市边缘区和社区商铺租金水平在 3元/平方米/天左右。上海的商业物业销售的平均价格近 10年间呈现曲线增长城郊结合部和郊区商铺销售价格有较大起伏。但中心区商用物业受土地稀缺影响而供不应求价格一路攀升目前销售均价已达万元以上。 商业地产与轨道交通形成的结合点轨道交通枢纽商业中心也正发展起来。预计将成为 2005年的新热点。轨道交通带来的大客流引向商业项目由此形成了一个“交通商业”的商业形态。 轨道交通 1号线北延伸段的正式通车运营使宝山和闵行被连接在一小时交通圈内。延伸段正常运营后可以增加 25万人次的日均客流使目前 65万人次的日均客流逐步增至 90万 今后几年上海商铺铺源充裕但需求大于供给社区商铺、沿街中小型商铺仍是未来的投资热点有自由经营权的街铺广泛受到市场欢迎。中原地产研究咨询中心有关人士日前预计进入 2005年沿街商铺、社区商铺以及产权式酒店公寓等产品仍是商业地产市场的主力供应产品。随着城市化进程城市规模的扩大和延伸上海外围区域不断涌现一些大规模的社区给投资者带来了前所未有的商机随着大型楼盘商业项目开发日益成熟社区商铺投资成为继股票、住宅后一种新的投资热点。而沿街中小型商铺由于受市政规划等限制未来沿街中小型商铺将具有一定的稀缺性。但这类商铺具有的独立性强、增值性强的特点仍是未来的投资热点。2005 年上半年整体租金将进一步走高但升幅不会很大这个趋势将一直延续到 2006年。期间市中心区域内的商业地产租金的振幅变化不会很明显届时比较活跃的是城市边缘地区的商业地产租金预计在今明两年会有比较明显的上升过程。在 2005年产权式、分割式和返租式类商场商铺的销量和产量将会减少。 售价继续走上升通道 今后几年上海商铺市场由于受到国内商业企业的需求加大、外资进入中国市场以及国内其他投资者三方面的影响需求大于供给的不平衡状况将持续一段时间。上海商铺市场在2010年世博会之前将会涨跌交错但总体向上的趋势不变。 2005年上海商铺市场随着郊区土地供应总量的放大和市区土地供应总量的减少市中心商铺尤其是沿街商铺将会变得炙手可热。因此一些市中心的商业改造力度将有所加大使其商业配套更为完善得到进一步的发展。 按照上海市商业发展行动方案推算上海未来商业物业总保有量将在2400万-2500 万平方米之间预计这个数量在 2008年前可能就会达到。城市化的进一步深入将掀起城市边缘商业地产的新一波高潮在 2005年下半年以及 2006年初将有较多的近郊或郊区新城、中心镇的商铺集中上市。 租金向上攀升 2004年特色商业街租金价格飙升迅速上海市级商业街市的商铺租金价格基本保持在原每天每平方米 38-48元内但周边横向路段上的商铺借其环境上的优势和特色专卖街的形成定向消费人群的集聚个别商铺的租金价格飙升。比如与襄阳市场、百盛购物中心和巴黎春天百货为邻的陕西南路近几年陆续开出了许多服饰、鞋子、装饰品小店成了一条吸引时髦人士的特色购物街。据有关调查发现这条路上的最高商铺价格已经达到每天每平方米 56元。 据悉卢湾区雁荡路休闲街 2000-2004年的年租金增长率为 12.5吴江路和衡山路休闲街同期的年租金增长率均达 16.7徐家汇弘基休闲广场年租金增长率为 22.2新天地更是高达 100。 社区商铺的主要服务对象之一就是社区内的居民巨大稳定的消费群体给了社区商铺经营者稳定的客源社区又是一个消费型的生活圈因此商铺在经营上会非常灵活自营或出租皆可经营内容也较广泛可根据自身实际情况和周围环境需求“量身定做”经营内容且营业收入稳定租金收入的持续时间也较久因此投资回报稳定。上海的淮海路、南京路、徐家汇等中心商业区的临街店基本满租由于没有大型新铺面的集中投入市场一些次级商业区新上市商铺的租金在繁华地段达到每天 30元/平方米。如淮海路旺铺租金达每天 40-52元/平方米徐家汇旺铺租金为每天 25-30元/平方米南京西路旺铺每天 20-28元/平方米左右。 据分析目前上海的商铺市场呈现三大结构性供需矛盾:一是开发商指定的楼盘开发规划与上海商业发展的趋势需求相矛盾。主要体现在发展商开发理念与上海商业发展的形势脱节开发出来的店铺大多只适应杂货店、五金店、小型百货店等已逐渐被替代的传统商业业态的需要而现代商业业态需要的便利店、专卖店等新兴的需要被不同程度的忽视二是开发商缺乏相应的商业知识不了解不同商业业态对于商铺使用的不同需要三是缺乏统筹规划导致商铺布局不合理部分区域商铺过于密集部分区域商铺又难以满足居民的生活需求。服务业态的盈利能力加强流通业态竞争及商铺供应量放大导致不同用途商铺的价格分化。据在行机构 2004 年中旬对上海休闲餐饮主题街市专门调查反映上海餐饮服务行业的租金承租能力大大提升 1998 年上海休闲业态的茶坊、酒吧类的租金上限为每天每平方米 5元到 2004 年中期这些数字已经翻了四倍许多街市已经达到每天每平方米二十元左右相对应的是上海一批知名的休闲餐饮街的商铺租金价格快速上扬如“新天地”、“衡山路”、“吴江路”等经营服务业态的商铺价值大大提升。从发展速度较快的外地商铺市场如广东、辽宁、山东的来看进行实物销售的流通贸易业、零售业市场类商业物业已经出现了一年或数年零租金的商铺这类商铺主要是大型商场类的商铺。明年起上海也有很多类似的商铺面市由于市场去化速度放缓有可能导致该商铺市场价值下降。产商在推广住宅项目时往往会向消费者承诺一个稳定的未来而对于商铺来说讲的是投资概念。商业与不动产有着明显的冲突前者为动而后者为不动前者注重的是公开而后者注重的是隐私。 商铺是不动产与商业两种属性有机结合的特殊产品。对商铺的深入了解需要对商铺概念的内涵与外延的深层次挖掘。本篇主要通过探讨商铺的种类来分析商铺这种特殊的商品。 商铺的发展与分类 上海商铺市场的发展是最近几年的事情。在 2000年以前人们对于商铺的投资还没有形成意识只有极少数的投资者愿意投资比较“冷”的商铺。而连锁商业的大发展给众多的商铺经营者带来了希望以及挑战投资商铺的意识开始形成。市场的发展一定程度上丰富了商铺的内涵。通常来说按照经营的业态商铺可以分为百货、大卖场、超市、便利店、服饰、餐饮、美容美发、五金建材、娱乐、休闲等一些较为常见的商铺也有专业的服务商铺如轮胎专卖、涂料专卖、汽车修理、琴行等等。 衡量一个商铺价值最重要的指标之一即为“地段”。不同的商圈特征、商业环境对商铺业态的选择、主要消费群体的定位有很大的影响。按照这种标准商铺又可以分为社区商铺、底铺、闹市区商铺、地铁商铺、卖场内商铺、专业商铺、商场商铺、聚集型商铺等多种形式。我们在对上海的“三街”南京路、淮海路、四川路和“四城”徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城、浦东新上海商业城进行分析后认为社区配套商铺、地铁商铺、聚集型商铺以及卖场内商铺是极具发展潜力的。 社区商铺是商铺投资的“潜力股”主要以经营日用商品为主 上海近几年社区配套商铺发展相当迅速。随着高档商品向中心商业街区聚集社区配套商铺主要以经营日用商品为主。相对于专业商铺的高价位社区商铺以其低价位赢得了小商品经营者的普遍青睐。某些小区的商业门店成为稀缺资源推墙开店“居转非”的居民业大有人在。 日常生活中人们的“购物半径”通常在 500-1000米之间。这是决定社区商铺存在的一个利好因素。据不完全统计上海市已经形成 114个大型居住区新建居住区的配套商铺面积将迅速增长待开发的商铺面积达到了 250万平方米左右销售额可达到 600亿元。 地铁商铺上海轨道交通的高度发展造就了新的商铺形态-地铁商铺。有迹象表明地铁经济已经成为上海最受欢迎的商铺形态之一也受到越来越多的人的关注。 地铁商铺是上海商铺的“新宠”越来越多投资者把眼光投向地下 地铁商铺的发展主要依靠地铁人流。上海目前的两条地铁加上轻轨明珠线每天的客流量可以达到 100万人次占上海人口总数的 6。其中一号地铁线每日流量达到 268万人次二号线每日流量达到 223万人次。根据上海轨道交通的规划发展方向每日轨道交通人流量将达到 700万人次。地铁商铺的发展的空间由此可见。数字显示地铁沿线的餐饮、咖啡、书店、服装等商铺 2002年创造了超过 3000亿元的营业收入。 因为地铁的收费标准要高于普通公共交通系统的建设与运营费用乘坐地铁的大多是经过高等教育、有体面的工作与收入、穿梭在城市黄金地段的写字楼的年轻人。而纵观各地铁商铺绝大大多数的商铺锁定的消费群体也是20-35岁的学生或白领消费能力在中等偏上。 目前在上海几个主要的地铁商铺主要是徐家汇地下商城、人民广场迪美购物中心、静安寺伊美时尚广场。 商铺的面积与数量 附注 徐家汇地下商城 占地 7000-8000平方米分上下两层约 200多家商铺 租金平均为 7元/平方米/天最高可达到 11元/平方米/天换收率为 6左右 人民广场地下商圈 商业占地 4万余平方米左右约 500家商铺 租金包括店面转让费与月租金不同区域的租金相差较大 10-25元/平方米/天 静安寺伊美时尚广场 共有上、下两层商铺总数 324家 整个广场的布局反而造成人流的分流发展时间较短并不成熟租金在 10元/平方米/天左右 聚集型商铺凭借便利的交通、发达的商业以及大量的人流做依托 所谓的聚集型商铺是指地处繁华地带的商铺发展时间较为久远。襄阳路商铺的发展可以作为聚集型商铺发展的代表。2000 年 10月底原华亭路服装市场约 400户经营者搬入“襄阳路服饰礼品市场”。目前整个“襄阳路服饰礼品市场”占第 2.4万平方米共计733个摊位。每日实现的营业额 150万元平均每日的客流量达到 5万人次节假日达到 12万人次场内的换手率不足 5。开办时租金仅每日每平方米 8至 9元通过 4至 5年的经营现在已经涨到 60多元。 随着上海经济的发展区域内城市副商业中心的迅速崛起聚集型商铺的重要性会更加明显的显露出来。中山公园、五角场以及四川北路正在不断建设聚集型商圈以吸引更多的客流。这些商圈通常拥有辐射型的交通线路、发达的商业以及大量的人流做依托。 大卖场内商铺相互“利用”为自己谋求利益 上海大卖场经过了快速发展期已经进入了稳定的增长阶段。按照上海市商业“十五”规划 2005年末达卖场的数量将限制在 60家左右。而实际上目前已经营业的大卖场已经超过了 70家这还不包括正在建设中的大卖场。目前大卖场的发展趋于缓和。 早期的大卖场并没有在其中开辟租赁区域如上海第一家大卖场-曲阳家乐福店而后来各大卖场意识到卖场中场地的租赁对大卖场以及租赁业主都能带来收益。一方面对于大卖场而言可以通过租赁商铺增加收入而减轻自身的租金压力据了解有的大卖场的出租收入甚至可以完全抵消卖场向房产开发商递交的租金一方面对于租赁业主来说他们可以借助大卖场聚集的人气为自己带来更大的客流。的客流量一般维持在 6000-7000人之间双休日能达到万人以上。通常情况下卖场内商铺的租金水平与卖场的经营状况有关。经营良好的卖场的租金能够达到 10-15元/平方米/天的水平而销售业绩不是很好的大卖场的租金也有 7元/平方米/天。商铺投资可以带来高收益同时意味着高风险。由于商铺市场的开发比较晚研究技术跟不上无论是商铺投资群体还是房产开发商对于商铺投资都由很大的不确定性。宏观规划、区域文化、市场供求关系、投资群体偏好、消费群体消费习惯、竞争对手的策略等很多因素都会对商铺未来的经营带来影响。只 运营较为成功的大卖场有科学的分析商铺市场的特征、按照市场需求操作才能做出正确的决策。 2011/06/18 01:01 110kV肇庆变电站电气部分初步设计 2011/06/18 01:01 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