新建 综合物流园区的建设思路

综合物流园区的建设思路近期，公司就 xxx 物流园区建设的重要意义、目标定位、总体设想、建设思路进行了深入思考和研究，提出了加快启动园区建设的建议，供开发方决策时参考。 一、xx 综合物流园区项目提出的背景1、发展现代物流业的意义。 现代物流业是指运用信息技术，将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送等有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能的、一体化的综合性服务的行业。国际公认现代物流业是国民经济发展的增长点与“加速器”。当前，xx市现代物流业发展较为缓慢，物流成本偏高，是经济发展的薄弱环节。加快发展现代物流业，是适应经济全球化和区域经济一体化的迫切需要，对于提高经济运行质量和效益，改善投资环境，扩大对内对外开放，把综合物流园区建设成为第二空港的现代综合物流中心具有十分重要的意义。2、国家和省市对发展现代物流业十分重视。 xx 市发展现代物流业面临着良好机遇。国家先后制定了关于加快我国现代物流发展的若干意见和关于促进我国现代物流业发展的意见，把培育和发展现代物流业提高到战略的高度进行规划和安排，列入了“十一五”期间重点支持发展的产业，在土地、资金、税收等方面出台了一系列优惠政策和支持措施。省市政府 2005 年印发了关于加快现代物流业发展的意见，制定了建设物流园区和物流中心的目标，制定了规划布局、建设用地、税收优惠、规范秩序等一系列促进物流业发展的政策措施。连续两年省市政府工作报告都对建设物流园区进行了安排部署。在最近召开的全省发展和改革工作会议上，省上继续将发展物流业和建设物流园区（中心）作为全省的重点工作和重点项目。3、xx 市发展现代物流业的优势和前景。 xx 市位于 xx 盆地西部、xxx 东麓、xx 中游，东邻 xx 县，南接 xxx，西 xxx 和 xx 县，北倚 xx 市 xxx 区和 xx 县，距省会 xx 市区仅 48 公里，是接受 xx 向东向南扩展辐射的第一县（市） ，也是 xx 平原经济圈极富发展前景的县（市） ，xx 市正处于工业化中期阶段，经济总量扩大、基础设施增加、城市化步伐加快、外贸依存度提高，必然带来物流需求总量的急剧增加，为现代物流业的发展创造巨大的市场空间。4、建设 xx 现代空港综合物流园区的重要作用。xx 第二机场的规划目标是：该机场建成后，客运量可达到 xxxx 国际机场目前的 5倍。而在交通方面，将配合修建一条轻轨、一条高速和一条快速通道直达机场。2011 年 xxxx 国际机场旅客吞吐量已经超过了 2900 万人次，成为中国大陆第 5 大机场。而 xx 第二机场则规划了 6 个跑道，预计建成后年客运吞吐量将达到 8500 万人次，年货运吞吐量将达到200 万吨，在规模和客运量上都将远远超过 xx 机场，并将成为机场能力最大、支线机场网络最密的国际复合型枢纽机场。 也就是说，xx 超过双流是事物发展的必然规律。根据 xx 市城市建设总体规划，xx 市主城区拟规划规模人口为 4550 万人，城区面积为 4550 平方公里。在现有城市规划约 27 平方公里的基础上，重点向北、向南发展。向北：向 xxxx 工业发展区推进，规划面积约 8 平方公里；向南：以 xx 工业区为纽带，向 xx 市发展，规划面积约 6 平方公里；向东：以建设 xx 渝高速公路为契机，规划约 5 平方公里；向西：配套成渝城际铁路，规划 3 平方公里。xx 市的城市功能主要是发展商贸物流业。建设 xx 现代空港综合物流园区不仅能成为 xx 发展现代物流业的有效抓手，还能成为与大城市建设对接的重要平台，从而进一步完善城市的载体服务功能，带动第三产业的快速发展。同时，对于调整 xx 市产业布局，优化经济结构也具有重要作用。二、xx 综合物流园区建设的目标定位和总体设想1、建设目标。 打造 xx 经济区，是新一轮西部大开发实施的国家战略，这必将为 xx 沿线发展区域经济带来极佳的机遇。xx 市地处 xx“双核”之间，占据 xx、xx 资源要素汇聚端口，xx 的区位优势，正成为承接产业转移的比较优势，特别是融入 xx“半小时经济圈”交通枢纽的加快建设，集聚效应将进一步凸显。同时，xx 新区的建设，也将给 xx 带来巨大的发展机遇，我们就是要抓住 xx 新区建设和第二空港建设的机遇。把综合物流园区建设成现代的、区域性、国际性的综合物流园区。2、功能定位。计划将园区建设成为集“仓储、配送、流通加工、培训、交易、商务、信息处理”七位一体的综合性物流基地，成为社会化物流资源的提供者和工农业供应链的集成商。具体打造三条功能链，即：仓储、运输、交易、集散、配送、信息服务等基本功能链；商务办公服务、物流展示与交易、物流咨询与物流行业培训等延伸功能链；包装技术、加工技术、公共标准信息制定发布等发展功能链。建成“三个中心”，实现“三个共赢”，即：建成陆空货站中转物流中心，工农产品集散、配送型物流中心，多功能、一体化的配套物流服务中心；实现投资开发主体与经营运作主体共赢，经济效益与社会效益共赢，多种模式、多种业态的经济实体共赢。3、园区规划。 初步设想，以仓储物流中心为核心，在外围建设交易中心和商务中心，形成“仓储中心 + 配送基地 + 物流行业培训基地 + 商务中心 + 交易中心”的组合方式，将商务中心和仓储、配送、商品交易、培训有机契合，最大限度地发挥园区的多功能作用，有效降低市场风险，相辅相成，相得益彰。园区总体分为四大功能区 ：一、仓储加工配送区：包括批发卖场、分拣加工、仓储（主要产品：药品、食品、电子产品、家电产品等）货运、物流配送设施等，建筑面积约占整个园区的 60% 左右；二、商务区： 包括商务展示区、商品交易中心、商务办公区、商务酒店等，建筑面积约占整个园区的 20% 左右；三、 管理服务区： 包括行政管理中心、信息服务中心、金融服务中心、生活服务中心，建筑面积约占整个园区的 10% 左右；四、物流实训区：教、学、研大楼、实训基地等，建筑面积约占整个园区的 10% 左右；同时，园区规划还应包括生活区和绿化休闲、人文景观、环保生态等相应的建设内容。园区呈组团式布局，由主要交通道路、绿带将其分为若干组团单元，既相互联系又能避免相互干扰。4、建设规模。 园区一期建设占地约600亩，建筑面积 60万平米，预计可容纳入区服务性企业 30 余家，物流企业 100 余家，一般经营商户 800 余家，提供就业岗位 6000余个。5、园区选址。应该符合以下几项原则：基于高速公路口、空港、市中心间的最佳或较佳位置；追求较低的地价区位；数量充足、素质较高的劳动力条件；良好的可达性，因配送产品类型和市场数量不同，配送中心对可达性的要求也有所不同，经销易损坏、腐烂的产品需要频繁快速的输送，需要较好的可达性，因此更要求靠近市场分布，这在一定程度上导致了这类产品配送中的分散布置；位于集中消费物流区。物流园区如何选址，取决于建立物流园区的主要目的。以市场需求为依据，物流园区的建设要结合当地的实际物流需求，以免建成后无人进驻、有场无市。6、规划设计的基本情况。 在前期工作中，聘请有经验的建筑设计院进行概念设计，提出两套可供选择的方案，并组织专家对方案进行评议。概念设计应达到：园区的规划选址合理，规模适宜，定位准确，未来xx市城市建设的发展方向和发展空间都应集中在这一区域，应有利于拉开xx城市骨架，布局要合理。同时：规划方案要体现高标准、高品位规划的要求和大手笔建设现代城市的主旨，是一个具有城市地标性的设计方案，建成后，将在区域、全国处于先进行列。两套概念设计方案应各有特点，理念要先进，气势要宏大，整体性和前瞻性都要充分考虑，以此进行合理高效的规划设计。三、xx综合物流园区开发建设思路1、开发建设模式。 物流园区的建设是一项投入大、回收慢、本身效益低而综合效益高、专业性很强的项目，是一个跨行业、跨部门十分复杂的系统工程。外地开发建设物流园区的主要模式有 : 依托海空港的口岸模式（如西安空港、宁波北伦港等）, 依托批发市场的商贸模式（如浙江义乌、江苏常熟等），依托会展、商务的综合模式（如天津的采购中心、郑州新区等）。结合xx市实际，我们认为，综合物流园区的开发建设应采用仓储、物流配送、交易、商务、培训的综合模式，按照“统一规划，统一设计，分区、分项目投资，分步建设” 的原则，运用“政府政策支持，园区开发运营商主导，市场化运作”的办法，处理好社会效益、园区开发商的收益和园内企业的收益三方面利益，确保园区开发建设顺利进行。2、园区开发商在建设中的主要职责。 具体有规划、组织、服务三大职责，重点是编制园区发展规划、制订各项管理措施和争取优惠政策、统一征用土地、开始基础设施和公用设施建设、统一对外招商。通过市场化运作，征用土地和基础设施建设等投资，可全部从土地增值后的收益中解决。要完成园区开发商承担的职责和任务，应当进一步统一认识，加强统筹，分工协作，集中必要的人力、物力和财力进行重点开发建设。3、积极开展招商引资。 物流园区是基础设施型长期投资项目，建设成本较高，投资回报期较长。为有效规避市场风险，必须做好园区的推介工作，加大招商引资力度。在土地、工商登记、税收、交通管理等方面争取优惠政策，扩大物流园区的吸引力。瞄准国内外大型知名物流企业，有针对性的开展招商引资工作，吸引物流企业入区经营，聚集人气、财气，尽快形成规模，促进园区快速发展。四、加快建设xx综合物流园区的建议1、尽快把园区建设项目纳入议事日程。 促进项目实施条件成熟。加快项目实施进程，项目实施后，既能产生良好的经济效益和巨大的社会效益，也能促进xx市现代物流业的快速发展，更能推动xx市产业优化升级，带动经济快速发展。因此，要争取市政府尽快对xx现代空港综合物流园区建设项目审批立项，列入全市重点项目，早日付诸实施。2、理顺园区商业模式（建设、运营体制）。组建股份公司，负责综合物流园区的建设及运营。成立综合物流园区建设协调小组，由一名新组建股份公司的老总担任小组组长，协调小组下设办公室，具体负责园区开发建设的协调和落实工作。3、明确协调小组成员具体工作责任。请求市政府做好综合协调工作；请求市发改委做好项目的备案、审批，银行融资和国家重点项目资金的争取工作；请求市规划局做好规划审批工作；争取市国土局负责土地利用规划的调整和土地征用的报批工作；争取市环保局负责环评审批工作；争取市城建局负责园区道路、广场、绿地、楼、库的配套建设工作；争取市信息办负责园区信息平台的规划和建设、挂接工作；争取市商务、招商、交通、统计、公安、工商、税务、质检、邮政、海关等部门为园区建设做好配合和服务；请求政府支持、协调项目的前期准备、土地征用、基础设施和公用设施的施工建设、对外招商、环境保障及开发建设过程中的一切具体工作。4、明确项目管理主体。 组建xx综合物流园区发展总公司和xx综合物流园区管理委员