北湖·水晶城房地产项目可行性研究报告

1 北湖水晶城房地产项目 第一章 总 论 一、项目名称： 北湖 水晶城 二、项目拟建地： 郴州市同心路 2 号（原玻璃厂） 三、项目建设单位： 四、项目建设单位概况 郴州市顺 原 房地产开发有限公司成立于 2005 年 1 月。注册资本（实收资本）人民币 4000 万元；法人代表黄康 隹 ；注册住所：郴州市同心路；经营范围：房地产开发及商品房销售；室内外装饰工程设计及施工；建筑装饰材料水电器材销售。企业法人营业执照注册号： 4310000000060033；经营期限为 50年。房地产开发资质为为三级。是一家引进现代企业管理模式的新型房 地产开发企业。公司人才队伍充实，现有职工 48 人，其中：工程及其他技术人员 35 人，其它管理人员 13 人。组织结构完善，下设工程技术部、开发策划部、营销部、财务部、拆迁安置部、材料设备采购供应部、行政人事部等职能部门。 五、项目概况 随着郴州市城市建设的发展，郴州市迅速崛起了许多商住小区，全市房地产业发展势头强劲。本次研究项目位于郴州市同心路北湖公园北侧，北依流星岭，南临北湖公园，东靠汽车 2 总站，距郴州火车站 1 公里，交通方便；地段环境优越，超市、医院、学校等生活配套完善，面对北湖公园，背靠流星岭，远眺苏仙岭，湖光山 色尽收眼底，娱乐、休闲十分便利；项目规划用地面积 47,中：住宅用地面积 27,2，公共建筑用地面积 5,2，道路用地面积 8,2，公共绿地面积 7,2；总建筑面积 平方米，停车位867 个，居住户数 1482 户，容积率 筑密度 绿地率 是一个大气、时尚、新颖的高档纯住宅小区。该地段房产开发前景好、升值潜力大。本项目的开发建设将完善该地段城市整体功能， 改变周边环境， 提升该地段城市品位。 六、编制 依据 1、主要依据： （ 1）郴州市城市总体规划 （ 2）建设部关于发布 的通知 ”建标（ 2000） 205 号 （ 3）国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版） （ 4）郴州市人民政府办公室关于修改龙凤嘉园等 8 个项目建筑容积率的批复 郴政办函 2008 143 号 （ 5）郴州市规划局建设用地规划条件通知书 郴规（地） 2008 108 号 （ 6）建设项目环境影响报告表 3 （ 7）郴国用（ 2006） 393 号国有土地使用权证 （ 8）企业法人营业执照、中华人民 共和国房地产企业资质证书 （ 9）云南省城乡规划设计研究院总平面图 （ 10）相关各专业的国家设计规范 （ 11）建设单位提供的其它相关资料 2、研究范围： 本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究，侧重点在财务评价。 七、重要经济技术指标 序号 名 称 单位 数量 比例 % 备注 1 规划总用地面积 47,中：住宅用地 7,建用地 ,路用地 ,地 ,2 规划总建筑面积 17,中：住宅建筑面积 79,建配套设施 ,下建筑（车库）面积 3,3 居住户（套）数 户（套） 1,482 4 居住人口 人 4,742 户平 4 序号 名 称 单位 数量 比例 % 备注 5 容积率 / 6 建筑密度 % 7 绿地率 % 8 停车位 个 867 9 项目总投资 万元 44, 10 销售收入 万元 69, 11 项目净利润 万元 13,税后 12 内部收益率 % 13 投资回收期 年 14 财务净现值（ i=12%） 万元 5, 15 建设总工期 年 3 八、结论与建 议 1、结论 （ 1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。本 项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居住条件。 （ 2）本项目的建设，符合郴州市总体规划，较好地贯彻了市政府加快中心城区改造与基础设施建设的决定；有利于完善北湖区同心路 北湖公园周边的配套设施建设，促进郴州市旅游资源的开发。 （ 2）本项目建设用地处于郴州市北湖区，位于北湖公园同心路北侧，区位独特，自然环境优越，向西与 107 国道相连， 5 向东与城市主干道 国庆北路相接，位于北湖公园与流星岭之间，依山 徬 水，景色宜人，商业服务设施及各 项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，地理优势明显，是一幅优质福地，是商务办公、居住的理想之地，开发前景良好。 （ 3）项目总投资为 44,元，其中：工程费用28,元，其它费用 14,元（其中建设期贷款利息 2,052 万元），预备费 元，项目周转用流动资金 500万元；建设资金总额 44,中：项目资本金 19,请商业银行贷款 20,000 万元，预售收入投入 4, （ 4）从项目建设的经济效益评价来看，项目经 营收入69,元，税前利润 18,元，税后利润 13,目的财务净现值（ i=12%） 5,元；全部投资财务内部收益率（税后） 投资回收期 ；项目投资税前利润率 税后利润率 从以上指标看出，项目有较好的经济效益。且项目当经营收入下降 5%，项目投资增加 5%时，仍有较好 的 经济指标，项目抗风险能力较强。因此，从经济角度分析，本报告认为项目是可行的。 （ 5）该项目建设对增加就业机会，改善投资环境，提升郴州市的城市形象，带动 郴州市经济发展也有一定的现实意义。 从以上分析可以看出 ，该项目启动的各项基础条件已具 6 备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益。因此该项目可行。 2、建议 （ 1）该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。 （ 2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。 （ 3）在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。 （ 4）精心编制工程实施计划 ，在确保工程质量和进度的同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资；同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。 第二章 项目建设的必要性 一、项目的建设，符合郴州市城市发展总体规划，是郴州市城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。 二、项目的建设，有利于完善北湖区尤其是郴州市同心路北湖公园周边的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促 7 进 土地升值，繁荣市场经 济，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。 三、项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促进郴州市住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。 同时 ，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进郴州经济的发展。同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。 四、项目的建设，有利于建设单位郴州市顺源房地 产开发有限公司提高 企业 的知名度和社会信誉度，提升企业形象， 提搞企业的经营效益， 壮大企业实力。 第三章 市场分析 一、全国房地产市场现状及发展趋势 自 2003 年开始升温以来，中国房地产市场持续增长了将近四年，到 2007 年达到了顶峰，虽然这种势头在 2008 年出现减缓，全国楼市走向低迷，但 保持了 增长 。 在政府保增长的决心下 ， 预计 2009 年 有望保持 8%以上的较快增长，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三方面事实： 8 第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城镇化 是一个不可避免的问题。自 1978 年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行， 1996 年以后步伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此，中国到目前为止已经历了长达 30 年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。 第二，中国是一个体制转型国家。中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了一个巨大的 房地产市场的产生和发展。 除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。 以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。只要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。而在相当长一段时期内，这些因素很难改变。因此，我们对房地产前景保持乐观。 二、近几年来郴州市房地产状况及发展趋势 近几年来，房地产作为郴州新的经济增长点和城市居民新 9 的消费热点，对于扩大内需（包括投资与消费 需求）拉动经济增长，加快城区扩容提质步伐，改善居民住房条件和提高人民生活质量等方面作出了积极的贡献。近几年来，随着福利房全面停止上市和中心城区建设步伐的加快，郴州房地产开发投资增幅进一步加快，房地产市场日趋成熟。 目前，郴州房地产价格总体来说比较合理，随着周边县市 三、销售前景预测分析 1、项目价格分析 位于郴州市国庆北路的福云国际公寓，其二手房销售价高达 4000 元 /平方米左右；位于郴州市人民西路翔云国际，其销售均价在 3200 元 /平方米左右；位于香雪路与龙泉路交界的天润天城，其均价在 3100 元 /平方米左右；位 于燕泉路的新贵华城，其销售均价在 3300 元 /平方米左右，位于郴州大道的爱莲湖畔， 8 月份开盘其销售均价预计在 3500 元 /平方米左右。与上述项目比较，本项目在产品设计、景观资源、区域位置等方面拥有相对优势。 根据项目的定位，以及郴州市总体房价水平，预计本项目2010 年至 2012 年住宅销售平均价为 3,600 元 /平方米，地下车库平均销售价为 65,000 元 /个，超市 20,000 元 /平方米。根据郴州市目前商品房的销售价格及未来趋势，结合本项目的特点，本报告认为该价格在郴州具有较强的竞争力。 2、销售前景分析 10 本项目定位 明确，位置优越，资源丰富，交通便利，设计独特，较其它房地产开发项目比具有十分明显的价格优势。可以预见，本项目具有良好的销售前景。 第四章 建设地点及自然条件 一、区域位置 郴州地区位于湖南省东南部，南岭北麓，湘江上游。地理坐标为东经 11213 11414，北纬 2453 2650。是以山地为主，东南高西北低，向衡邵丘陵过渡的地带。东界江西，南接广东，西近广西，北通衡阳、株洲，是湖南的南大门，是内地通往广东沿海的咽喉要冲，区位条件十分优越。全市现辖北湖、苏仙二区和资兴市，以及桂阳、嘉禾、临武 、宜章、汝城、桂东、永兴、安仁八县，总面积 平方公里，人口 472 万，其中市中心城区人口 43 万。 2008 年全市国内生产总值为 均国内生产总值为 16,668 元，城市居民人均可支配性收入为 13,765 元。 本项目位于北湖区同心路，东侧是汽车总站，西面是 107国道，南望北湖公园，北靠流星岭，四至界限清晰，没有土地所有权和使用权纠纷。并得到郴州市人民政府土地出让审批单审批确认，缴纳了相关费用，办理了国有土地使用权证。 二、自然条件 郴州属于亚热带季风性湿润气候，温暖潮湿，空气清新， 11 夏不酷热，冬 无严寒，四季分明，雨量充沛，全年无霜期为 290天，主要自然条件如下： 1、温度： 年平均气温： 年平均最高气温： 年平均最低气温： 2、湿度： 年平均相对湿度： 79% 3、风 年平均风速： s 4、降水 年平均降水量： 1545大月降水量： 小月降水量： 大积雪厚度： 15、地震情况 根据中国地震动参数区划图（ 该区域地震动峰值加速度 g=照地震基本烈度为 度。 三、市政基础设施 本项目 用地处于郴州市北湖区北湖公园旁，周边是成熟的生活区，现有配套十分完善，背山面水，地理优势明显，具有优越的景观区位交通条件，是建设商业居住理想之地，开发前 12 景良好。 四、建设条件 用地呈规则的多边形，南底北高，高差 24m，符合项目建设要求。 第 五 章 主要技术方案 一、设计原则 1、符合 “统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设 ”的原则，符合城市规划要求，满足消防、交通、安全疏散、环境保护等要求。 2、尊重场地环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识别性与归属感的居住小区。 3、 “以人为本 ”，充分考虑居民的行为模式与心理需求，合理组织交通和空间布局，尽能提升居住空间的环境品质。 4、消防、环保必须做到 “三个同时 ”。 二、规划设计依据 1、中华人民共和国城市规划法 2、城市规划编制办法（ 2006 年 4 月 1 日实施） 3、湖南省（城市规划法）实施办法 4、城市居住区规划设计规范 002 年版） 5、郴州市城市总体规划（ 2005）纲要 6、郴州市规划局 郴规发（ 2006） 45 号 13 7、郴州市规划局 郴规（地）条（ 2008） 108 号 8、建设 方提供的相关资料 三、总体规划及总平面布置 1、以 “观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场 ”为指导思想，解决 “建筑、人、建筑 ”三要素的密切关系，使建筑融入到环境中，提高居住质量。根据位置不同，采用不同的组合方式，丰富了小区的整体形态。 2、从城市设计的高度出发，力图在周边繁杂无序的背景上，创造出一组完整、大气、时尚、新颖的高档小区，结构由北向南分延伸式设计，采用行列式的布局方式，形成层次鲜明，错落有致的建筑布局。采用塔楼式的布局方式，以节约更多用地，形成开阔空间。综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生等要求确 定大于 28m 的建筑物间距，满足视觉、私密性、通风及绿化空间景观要求，实现 “大视野、大尺度、大自然 ”的居住环境品质。同时充分利用地形，车库采用半掩埋形式、阶梯状由北及南逐级降低，在减少投资的基础上，保证了车库的连通性、整体性，最大程度的满足了日照要求及人居住环境的要求。 3、充分考虑住宅的基本功能，采用紧凑的平面布局、良好的通风采光布局，通过设置较大的入户花园、空中庭院及大阳台，提升居住品质。单元式住宅每套面积范围控制在43260过用建筑空间语言书写建筑形象，用轻巧的构件去概括零散琐碎的窗、阳台 等界面，在局部细节上重点刻 14 画比例、机理来确立小区的清新形象，在总体简洁的基础上，通过对塔楼顶部屋顶的重点处理而突出小区的个性特征。 4、小区的对外交通主要是通过同心路与中心城区相连。并以入口广场为对景，北侧及西侧均设有次入口，通过小区北部环形道路连接，保证道路畅通及人员的疏散。小区内道路主要道路宽 4 米，次要道路宽 3 米。采用人车分流形式。从主入口广场进入小区，通过竖向交通，沿内部道路直通各栋大楼。 5、小区配套布置幼儿园、卫生站、会所、综合商店、餐饮、社区服务中心、物业管理用房、配电房等公共服务设施。配套设施 采用集中布置和就近利用的原则。 四、结构方案 1、荷载 （ 1）基本风压： 本雪压： （ 2）楼面货载：住宅楼面货载标准值取 层车库货载标准值取 2、结构选型 根据用地周边已建成结构选型，结构设计按 6 度抗震设防，多层住宅楼采用框架结构，高层住宅采用框架 震墙抗震等级为二级。 五、供配电及电信工程 1、电力负荷预测 用电量取值：住宅每户按 共服务设施按 15 下车库按 小区总变配电量为：5091 2、供配电 十九层以上消防及应急照明用电按一级负荷，普通客梯、水泵用电按二级负荷，一般电力照明用电按三级负荷。该小区用电电源由同心路金鑫宾馆旁的 10市供电网采用高压电缆从室外埋地接入到各配电室。 3、电信 电话系统分二大区块，每一区块设一个电话光节点机房，由同心路上的城市通信线路引入主线至小区内的电信交接间，再传送至各用户，引入线采用铜芯铝绞线。有线电视由同心路市政有线网引入，采用传输带宽 860向 络结构形式，共分二大区块，每一区 块设二个有线电视光节点机房。电缆干线采用中心分配的星型结构，用户分配网采用集线器及分配放大器加集中分配的形式分配到户。用户采用一户一根电缆引到户，同时设置光纤宽带、闭路电视监控、家居智能化、家庭安防报警系统。 六、给排水和消防 1、给水 （ 1）用水量预测 生活用水量按 300 升 /人 日，消防用水按 40 L/S 计，则小区最大日总用水量为 1600 吨 /日。 16 （ 2）水源：同心路下铺设的城市供水干管。给水网管：给水网呈环状布置，室外给水管道为生活消防合用系统，主管管径为 管管径为 2、 排水 （ 1）排水采用雨污分流制排水。生活污水经小区污水管网收集后排至同心路的市政污水干管。雨水则经区内的雨水管网收集后排至同心路的雨水渠箱，按漫流设计。 （ 2）雨污管道一律采用暗装，主污水干管管径为 干管为 水管管径为 污管采用混凝土管。室内排水管采用 料。 3、消防 （ 1）消防车道 项目南面为城市道路 同心路，内部主道路为 4 米，次要道路为 3 米，并通达至各栋建筑，满足消防车通行的要求。 （ 2）建筑结构防火设计 带有地下停车库的建筑组合楼停车库部分按耐 火等级一级要求设计，住宅楼均按二级耐火等级设计。 （ 3）防火分区 整个小区按地上、地下室分别设置防火分区。地下室设自动灭火系统。停车库每个防火分区面积均小于 4000备用房单独为一个防火分区，分区面积小于 500个防火分区设有两个以上疏散口，防烟分区小于 500上部分每个单 17 元之间设置防火墙，每个单元为一个防火分区。 （ 4）室内消防栓系统采用环状布置，环网设在地下室及室外地坪以下。每栋楼均在底层与水平环网相接。在最高处塔楼上设 18防水箱一座，与水平环网相接；地下室设消防栓泵二台，与地下 消防环网相接，同时在室外设消防水泵接合器，与地下消防环网相接，消防栓在室内任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下车库消防泵房设有消防水泵。地下消防池储水量 396 第 六 章 环境保护、绿化和节能 一、环境保护 该项目由于所处地段周边环境和自身功能的需要，对自身的环境质量和环境保护均有较高要求和标准。拟将噪声和振动设备尽可能放置在地下室或远离使用房间。安装电动设备均采用减振弹簧支吊架，楼板上安装电动设备隔振橡胶垫。部分重要区域的设备基础采用弹簧减振垫。 1、该项目建成后，通过分析，污染的产生主要有如下几 个方面： （ 1）固体废弃物：如生活垃圾。 （ 2）生活污水：住宅组团内排出的生活污水。 （ 3）大气污染：厨房的油烟、汽车尾气、空调废气。 （ 4）噪音污染：汽车行驶和鸣笛产生的噪音，空调 18 外机工作时产生的噪音。 2、污染治理措施 （ 1）固体废弃物：各类固体垃圾产生后，要求自觉投入设在各处的垃圾收集点内，由专人管理，定时清运至城市垃圾中转站或垃圾处理场内。 （ 2）生活污水治理：生活污水必须经污水处理装置处理初步达标后方可排入城市排水系统。 （ 3）大气污染：要求入住用户生活燃料统一采用液化石油气、管道煤气或电，杜绝使 用燃煤。厨房的油烟可以建议用专用设备过滤后通过烟道排入天空。另外，严格控制进入小区内的机动车辆，推广使用无铅的高标号汽油，大力提倡使用电动车，达到改善汽车燃料结构的目的。严禁使用质量低下的空调，提倡使用环保型空调，控制空调使用时间，以达到减小废气的排放量。 （ 4）噪音污染控制：在规划范围内设禁鸣标志，控制车速，要求汽车使用噪音净化器，以减少由于汽车行驶鸣笛产生的噪音对居民的干扰，另外，严格控制空调使用的频率。设置空调外机隔音网，提供使用环保型静音空调。 二、绿化 小区公共绿地面积为 7,296地率为 三、节能 19 为减少能源消耗，拟采取以下措施： 1、节水节电 用水用电采用计量制，采用节能高灵敏度的电表和水表，并将生活用水与洗涤用水，景观用水分开。变压器用科技含量高的干式变压器，室内外路灯设自控节能开关，大力提倡使用节能型电器。 2、节约暖通、采光耗能 在规划和建筑单体设计中，充分考虑各幢建筑物之间的距离和朝向，充分利用自然采光、通风，从而达到节约采光、通风的能耗。 3、隔热、保温 在屋顶和外墙的材料运用时，尽可能采用保温、隔热性好的高科技建筑材料，加以封闭性良好的门窗等，可达到较好的节能效 果。 4、新技术应用 在建设工程的各个环节上，大力推广使用新材料、新工艺、新技术、充分运用现代科学技术，取得节能的综合效益。 第 七 章 项目的组织管理、实施计划 一、项目的组织管理分为两个阶段：建设阶段和经营管理阶段。 1、建设阶段 20 （ 1）组织机构 对项目建设实施过程中建设单位的组成机构、人员配备作出初步分析。经与建设单位确定，其组织机构如下： 建设组织机构图 （ 2）职工定员 此定员系指建设单位从事本项目开发建设需配备职员。经与建设单位商定，定员的 初步安排如下： 职工定员表 序号 部门 人员（人） 1 董事会 3 2 总经理 1 3 行政人事部 5 4 财务部 3 5 采购供应部 4 董 事 会 财 务 部 工 程 技 术 部 开 发 策 划 部 拆 迁 安 置 部 行 政 人 事 部 营 销 部 采 购 供 应 部 总 经 理 21 序号 部门 人员（人） 6 开发策划部 4 7 工程技术部 10 8 营销部 10 9 拆迁安置部 8 10 合 计 48 2、经营管理阶段 （ 1）组织机构 项目建成后的物业管理，根据建设方的意见以及国家颁布的小区物业管理等有关文件精神，三年之内，拟由建设单位郴州市顺源房地产开发有限公司聘请物管资深人士组建物业管理公司进行管理，实行业主代表大会及其委员会与物业管理公司相 结合的体制。三年以后，由业主代表大会决议是否需要对外公开招标聘物业管理公司进行物业管理。重大问题由业主代表大会及其委员会与物业管理公司共同决策，日常管理则由物业管理公司负责。物业管理公司各机构的运行经费来源，可根据郴州市政府出台的郴州市住宅区物业管理办法及国家颁布的有关法律、法规，采取向在该小区各业主（含住户及经营性业主）收取一定的费用解决，费用的收取以国家文件为依据。 组织机构图 22 （ （ 2）职工定员 此定员系指物业管理公司从事日常工作所需各部门定员（本报告只作初步分析）。除聘请全国资深物管人士 2 人专职外，其余各人员均实行外聘。定员的详表如下： 职工定员表 序 号 部门 人员（人） 备 注 1 经理办公室 1 专职，设经理 1 名 2 管理部 5 负责日常卫生、绿化、保安 3 财务部 2 由发展商专职 1 人，外聘 1 名 4 多种经营部 1 实行有偿服务，负责开拓性经营活动 5 维修部 2 简单的水、电及设备维修、维护 6 合 计 11 二、项目实施进度计划 项目的建设得到了有关部门及领导的大力支持，建设单位重大决策 业主代表大会 委 员 会 物业管理公司 办公室 管理部 维修部 经营部 保安部 23 也做了大量的前期准备工作，本报告认为，为保证工程顺利进行，项目的建设实施过程 中应做到有条不紊，科学管理，注重施工安全和质量，并协调好建设和周边环境保护的关系，尽量减少对周边居民生活、生产、学习的影响。经与建设单位商定，并根据项目建设的实际特点，实施进度初步安排如下： 2008 年 5 月 2009 年 10 月，完成项目前期各项审批工作； 2009 年 7 月 2009 年 11 月，完成场地平整及建筑设计、施工招标； 2009 年 11 月 2010 年 12 月，主体工程完工； 2010 年 11 月 2011 年 5 月，主体装修及室外配套工程； 2011 年 7 月，竣工验收。 第 八 章 投资估算与资金筹措 一、投资估算 1、投资概况 项 目 规 划 总 用 地 为 47, 总 建 筑 面 积217,测算，项目总投资为 44,元，其中：工程费用 28,元，其它费用 14,元，元，项目周转用流动资金 500 万元（详见项目投资估算表）。 项目投资估算表 单位：（万元） 工程项目或费用名称 建筑工程费 设备及安装工程费 其它费用 合计 一 工程费用 1 住宅及地下车库 26,28, 24 2 公建配套 设施 程费用合计 26,28, 其它费用 1 征地费（ ） 8, 建设单位管理费 勘察设计费 监理费 建设期的借款利息 2, 其他规费等 2,它费用合计 14,4, 预备费 项目周转用流动资金 设投资合计 26,5,4,、估算依据及说明 （ 1）工程费用，根据湖南省建设厅颁发的湘建价（ 2001）第 72 号文件湖南省建筑工程概算定额估算，同时参照郴州市目前同类建筑单位工程造价。 土建工程：包括整个建筑物及其它构筑物等投资； 给排水、供配电工程：主要包括给水、排水、供水、配电、通 讯等设备投资及安装费用； 总图：主要包括道路工程、绿地工程等投资。 （ 2）安装工程参照郴州市目前类似工程的造价指标进行估算。 （ 3）其他费用中包括各种规费、征地拆迁费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费等。征地费，根据建设单位提供 25 的取得国有土地使用权所支付的成本进行估算； （ 4）预备费：主要是指因设计变更及施工中增减工程量引起的不可预见费部分，以及考虑价格变动带来的费用增加。 二、资金筹措 项目总投资 44,元，所需资金拟申请商业银行贷款 20,000 万元，项目资本金 19,元，预售 收入投入4,元。 项目的资金筹措及运用情况见下表： 项目资金筹措及运用表 单位：万元 项目 合计 1 建设投资 44,4,金筹措 44,4,中：银行借款 20,0,筹资金 19,9,目预售收入 4, 九 章 项目经济评价 一、经济分析的主要依据： 1、建设项目经济评价方法与参数（第二版） ； 2、房地产开发项目经济评价方法； 3、国家及地方有关政策； 26 4、项目设计方案及相关市场调查。 二、经营设计及营业收入 1、经营设计 本项目设计用途为商品住宅区，项目建成后，共形成高层商品住宅 177,层商品住宅 2,下车库33,675 个 停车位 ），地上停车位 192 个，公共配套设施 4,社区会所、市政配套房建筑用于物业公司管理使用外，其它建筑均以出售形式经营。 2、营业收入测算 （ 1）价格预测 根据建设单位提供的有关资料以及对项目周 边地区范围内的商品住宅、写字楼、宾馆、商场及门面销售价格进行德抽样调查，本报告对水晶城小区的商品住宅、配套商业设施（超市）、地下车库的价格预测如下：商品住宅均价为 3,600 元 / 套商业设施（超市）均价为 20,000 元 / 库 65,000 元 /个。 （ 2）营业收入及税费估算 营业收入 商品住宅销售收入： 177,600 63,元 配套商业设施（超市）销售收入： 0,000 1,地下车库销售收入： 67565,000 4,元 27 合计： 69,元。 销售税费 税（费）种 计税依据 税（费）率 营业税 销售收入 5% 土地增值税 销售收入 1% 城市维护建设税 营业税 7% 教育费附加 营业税 根据上述税费规定估算经营期间销售税费额： 营业税： 69,% 3,元 土地增值税： 69,% 元 城市维护建设税： 3,% 元 教育费附加： 3, 元 合计： 4,元。 三、营业成本费用估算 经营期间成本费用主要有营业费用、管理费用和财务费用。 1、营业费用 营业费用主要包括广告费、销售人员的工资及福利费等，按销售收入的 2%估算： 营业费用： 69,% 1,元 2、管理费用 管理费用主要包括办公费用、水电费、招待费、管理人员 28 的工资及福利费等，按销售收入的 算： 管理费用： 69, 1,元 3、财务费用 财务费用按建设期以外的银行贷款利息估算。本项目除项目贷款 20,000 万元外，不考虑其他贷款，估算财务费用为 540万元。 4、项目总成本费用 上述各项与项目开发成本之和即为项目总成本费用。经测算，其总成本为 46,元（详见总成本及费用估算表）。 四、财务效益分析 1、利润估算 项目根据国家计委、建设部 1993 年 4 月颁布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）的要求进行经济评价。项目总销售收入扣除销售税金及附加与总成本费用即得利润总额（详见损益表）。 2、财务盈利能力分析 根据项目成本与收入情况 测算的主要指标如下表所示： 项目主要经济指标表 序号 指标名称 单位 指标 备注 1 全部投资内部收益率 所得税前 % 所得税后 % 2 全部投资回收期 29 所得税前 年 所得税后 年 3 全部投资财务净现值（ 2%） 所得税前 万元 8, 所得税后 万元 5,五、项目敏感性分析 本报告作了所得税后全部投资的敏感性分析，分别就销售收入（即综合价格）、项目总成本（主要为开发成 本、管理费用、销售费用）两项主要指标进行了敏感性分析，分析其变动对项目收益的影响程度。项目的敏感性分析情况见下表： 项目敏感性分析表 序号 项 目 财务内部收 益率（ %） 财务净现值（ i=12%) 项目 净利润 1 现有指标 ,3, 销售收入下降 5% ,1, 3 项目总成本上升 5% ,12,从以上分析看出，本项目当销售收入下降 5%或总成本支出上升 5%时，项目仍有较 好的财务指标，说明项目的抗风险能力较强。 六、经济评价结论 综上所述，项目经营收入 69,元，税前利润18,元，税后利润 13,元，财务内部收益率 30 财务净现值 5,元（折现率 12%） ，投资回收期（税后） ，故本报告认为，项目建设从经济角度分析是可行的。 二 一 年 二 月 二十 九日 31 附表 1 销售收入及销售税费估算表 单位：万元 序号 项目 合计 2010 2011 2012 一 经营收入 6