嘉联地产2010年成都保利策动金沙战略定位报告

保利策动金沙战略定位报告西三环项目的战略角色思考1指标类别 数据 单位用地面积 45098.00 平方米总容积率（含商业） 2.90 兼容商业比例 10% 总建筑面积（不含架空层） 130785.37 平方米可售住宅面积上限 130785.37 平方米可售住宅面积下限 117706.83 平方米可售商业面积上限 13078.54 平方米可售商业面积下限 0.00 平方米总建筑密度 22% 航空限高 57 米用地使用性质：二类住宅用地（可兼容商业 10%） 容积率： 2.9 建筑高度（米）： 57米（航空限高绝对海拔高程为 573米）基本情况： 地块总占地 68亩，容积率 2.9；总体来看，地块规模较小项目位于三环路外侧，属区域成熟度较低的外金沙板块，与成熟的内金沙区域仅隔一条三环路区位情况： 地处外金沙板块，是青羊区政府重点规划的国际新区，但板块发展较晚，目前成熟度较低项目四至： 项目呈 “L”型，位于三环路西侧；地块三面邻路，东临三环，两条规划道路在建，地块受噪音影响较大规划道路规划道路本案 未知空地三环路中大君悦金沙加油站清江之春未知空地地块内部成黄立交p地形： 呈 L型，整体地面不平坦，表面有树木杂草p四至 ：东临三环路，北侧和西侧临规划道路，南端为 IT大道区域交通： 地块东面为三环路，南邻 IT大道；向南经成黄立交可直达内金沙区域，向北经三环可达羊犀立交；地块周边交通便利，但与内金沙联系较弱p地块距离成黄立交仅 311米，距羊犀立交 2.5公里p位于地块东面的三环路是成都市主要城市通道之一，三环路全长 50.890公里，全程按 80公里时速设计p北侧和西侧的规划道路目前尚在修建，按照青羊区道路规划需求，将逐步给予完善p地块南侧的 IT大道是地块与内金沙区域联系的主要通路，由于交通限制，由 IT大道进入内金沙区域较为麻烦羊犀立交成黄立交总长 2.5公里总长 311米三环路IT大道配套资源： 项目所处外金沙区域目前配套严重缺乏，只能依赖内金沙的成熟生活配套中大君悦金沙配套区外金沙内金沙三环路 l工人文化宫l万达影城l金沙遗址公园l西南财经大学内金沙商业配套l西单商场l百安居l金鼎轩餐饮 l金沙医院l金沙车站区域发展阶段 起步期2006年 2008年 发展期2008年 2009年高速发展期2009年 代表楼盘 龙湖翠微清波东立清水河畔中铁双龙湾鸿运之星保利项目华润项目价格走势 3600-4400 4500-5500 6000-6500区域配套 生活配套落后，但随品牌项目的进驻，区域发展潜力初现端倪内金沙配套日益成熟，外金沙区域成为人们置业居住地意向区域品牌开发商进驻，生活与商业配套将得到一定发展，区域成熟度逐步提升品牌开发商进驻 外地品牌开发商进驻，推动区域开发开发商陆续进驻开发，大型品牌开发商欠缺 大型品牌开发商进驻楼市认知 品牌商进驻带动区域起步 区域配套欠缺中端项目陆续开发区域配套发展中品牌项目陆续开发外金沙房地产发展： 外金沙区域目前开发项目较少，市场竞争主要来自内金沙板块，但随着大品牌开发商的逐步进驻，区域竞争将逐步加剧项目本体综述p三环路边，与区域成熟度高、消费者认可度高的金沙区域仅隔一条三环路p三环路、 IT大道、以及地块周边规划中的道路，交通便利p项目规模较小，且不方正，不利于规划排布p外金沙区域，区域成熟度较低，生活配套不完善，认知度低p地块三面临路，有较大的噪音影响，居住环境有所降低p由地块车行至内金沙区域不便利p外金沙区域土地储备充裕，大品牌开发商相继进驻，区域市场未来竞争激烈有利因素不利因素二环三环保利公园 198保利中心保利石像湖西三环项目：占地 67亩，建面 12万大源住宅项目：占地 200亩，建面 40万大源商业地标：占地 188亩，建面 40万左右2010，成都保利年2010年：保利成都 全方位 策动 东、南、西、北、中，五方位全面开花 城市内规模最大、城市内标识性最强、城市内口岸最佳、城市内居住最舒适，特点鲜明突出 城市休闲地产、城市中心综合体、城南高端商务、城郊旅游地产、城市高尚纯住宅，类型全面覆盖中海：高端品质住宅路线中海格林威治、中海名城、中海城南一号、中海国际社区蓝光：性价比惠民住宅路线蓝光花满庭、凯丽美域华润：大众主流住宅路线华润二十四城、华润橡树湾、华润凤凰城、华润翡翠城品牌开发商整体市场占位Q1：保利项目将在住宅市场中，以怎样的姿态亮相？西三环项目的战略角色策动成都战略下的重要支撑。策动城西，策动金沙。城市品质舒适产品，丰富 多元立体物业 。城市低密休闲地产城市中心综合体城南高端商务地标城南新区发展物业城郊高端旅游休闲地产+本项目对保利战略地位 城市品质舒适物业 策动城西Q2：在众多的竞争中，如何成功演绎这个角色？市场研究总结 （详见附件） 2金沙板块国宾板块外金沙板块羊西线板块外羊西线板块生态居住区光华板块外光华板块区域规划： 羊西线由于配套成熟发展较快，外羊西项目较少发展相对缓慢，外光华商业配套成熟，外光华板块中光华大道片区大盘云集发展较快，国宾受工业区影响，发展受限， 已成熟的金沙为外金沙发展提供了空间，且随着各品牌开发商进驻，片区将形成一个有前瞻性规划、高品质、有规模、上档次的国际化居住社区。国际化居住社区新成都生活样板区高档住宅区中高端餐饮集中区生态居住区 高尚居住区板块属性： 外金沙板块处于城市化进程持续发展阶段，生活配套尚不成熟，与金沙、羊西线、光华板块相比，区域成熟度不高对比板块 区位认知 区域规划 交通状况 板块资源 配套设施 开发程度金沙板块 上风上水、生态人文居住区 新成都生活样板区清江路、青羊大道、三环路等，未来地铁 4号线 金沙遗址西单商场、百安居等中高档生活娱乐配套多年热点开发区域，楼盘众多，主要集中在 3环内侧附近国宾板块 传统城市低密贵宾居住区 高档居住区迎宾大道、三环路、地铁 2号线等金牛宾馆园林、私家园林 “ 易园 ”尚不完善，主要依靠羊西线生活配套早期别墅项目较多，目前处于高层项目 “ 二次开发 ” ，集中万科、华置等品牌开发商羊西线板块 开发较早的成熟居住区 中高端餐饮集中区羊西线、二环路、三环路、地铁 2号线等 一品天下餐饮一条街 生活配套完善 开发较早，目前项目较少外金沙板块 金沙向三环外扩展的新兴居住区 金沙国际新区 清江路、三环路等 清水河尚不完善，主要依靠金沙生活配套 处于起步阶段，项目较少外羊西线板块 上风上水生态走廊区 生态居住区羊西线、三环路、地铁 2号线等非物质文化遗产公园、两河公园尚不完善，主要依靠羊西线生活配套处于发展阶段，项目较少， 2000亩中海大盘提升区域价值光华板块 商业繁华的高档居住区 高尚居住区光华大道、二环路、三环路等 江安河 商业配套完善 开发成熟区域，楼盘较多外光华板块 尚处发展阶段的生态居住区 生态居住区三环路、光华大道、公金路等、地铁 4号线 江安河尚不完善，但发展速度较快光华大道片区品质高档楼盘较多，集中万科、蓝光、和记黄埔等品牌开发商总结： 外金沙板块处于城市化进程持续发展阶段，生活配套尚不成熟，与金沙、羊西线、光华板块相比，区域成熟度不高板块划分 板块属性金沙板块 上风上水的生态人文居住区，生活娱乐配套成熟，为热点开发区域国宾板块 传统城市低密贵宾高档居住区，周边配套已在逐步完善中，品牌项目较多羊西线板块 开发较早的成熟居住区，配套资源丰富，目前项目较少外金沙板块 金沙向三环外扩展的新兴居住区，处于城市化进程持续发展阶段，生活配套尚不成熟，区域成熟度不高外羊西线板块上风上水生态走廊区，配套属初步发展阶段，项目较少，中海大盘提升区域价值光华板块 商业繁华的高尚居住区，商业配套成熟，楼盘较多，属开发成熟区域外光华板块 尚处发展阶段的生态居住区，配套尚不成熟，但发展较快，品牌开发商云集初步阶段 发展中阶段 发展相对成熟内光华内金沙羊西线国宾外金沙外羊西线外光华第三梯队第二梯队第一梯队区域板块划分及区域楼市扫描本项目 在售项目 未开盘项目 尾盘项目扫描目的 通过对各板块楼市、土地市场的分析预估各板块竞争压力及价格成长性 通过中观 板块竞争分析，对比各板块属性、区域价值、成熟度及发展前景区域内七大板块：外金沙、金沙、羊西线、外羊西线、迎宾大道、内光华、外光华外金沙外金沙公园 .西清水河畔金沙金沙清水之春金牛花园中海国际社区西江月新里 .派克公馆华置 .西锦城迎宾大道迎宾大道万科 .金域西岭尚瑞天韵阳曦 .芙蓉城西城天下西城公馆羊西线羊西线外羊西线外羊西线城市博客阳光里锦熙玉苑白鸽岛尚华府金沙金沙西园 4期水印阁城西北楼盘地图金沙柏林郡华侨城祥域中大 .君悦金沙金沙鹭岛西西里中环 .西岸观邸金地 .嘉年华优品道中海龙湾半岛凯德风尚花样年乐摩筑元益花园易城国际颐和京都鸿运之星光华光华外光华外光华板块名称项目名称套一 套二 套三 套四 套五面积段（ m） 套数面积段（ m） 套数面积段（ m） 套数面积段（ m） 套数面积段（ m） 套数内金沙板块金沙鹭岛 85-89 378 110-130 27 140-160 108 200 54130-140 297公元西 75-79 213 94-108 116 80-89 250 116 8中大君悦金沙 80-89 350 100-109 17 170以上 15 90-99 38110-129 179130-149 183150-159 1国宾板块金域西岭 80-89 534120-129 33 160-169 35 130-139 157 170-179 155 西锦城 1期 1、 2批次 87-89 135112-122 135243-249 4 126-140 54华侨城 1、 2期 60 58 70-79 126 110-130 112 153-160 39 80-89 1169 130-150 503外羊西线板块中海国际社区橙郡40-49 136 70-79 292 100-109 38140-159 33 60-69 380-89 2270 110-130 613130-139 3490-99 325合计 40-49 136 70-79 631 110以下 133 160以下 180 200 5460-69 61 80-89 5086 110-130 1107 160以上 20990-99 363 130以上 886199 6156 1126 389 54重点项目户型配比情况： 从各重点项目的户型配比情况来看，套二套三产品 供应最多，套二产品以 80-89面积段居多，套三产品则以 110-130面积段居多重点项目产品销售情况： 各套型产品的销售以 80-89平米的套二销售速度最快，月均去化 196套；而套三则以 130以上的产品销售速度最快，月均 44套板块名称项目名称套一 套二 套三 套四 套五面积段（ m）09销售套数09月均销售（套）面积段（ m）09销售套数09月均销售（套）面积段（ m）09销售套数09月均销售（套）面积段（ m）09销售套数09月均销售（套）面积段（ m）09销售套数09月均销售（套）内金沙板块金沙鹭岛1期 85-89 378 104 110-130 27 7 140-160 108 27 200 54 14130-140 297 74公元西 1期 75-79 156 40 94-108 116 30 80-89 234 59 116 8 2中大君悦金沙4期 3批次 80-85 92 46110-129 20 10 130-149 26 13国宾板块金域西岭 80-89 411 51 120-129 12 2 160-169 5 1 130-139 73 9 170-179 68 9 西锦城 1期 1、 2批次 87-89 122 31112-122 119 30243-249 3 1 126-140 46 12华侨城 2期60 57 19 70-79 96 32 110-130 112 37 80-89 381 127外羊西线板块中海国际社区橙郡3期 80-89 346 69 90-99 227 5合计 60 57 19 70-79 252 25 110以下 116 12 160以下 108 11 200 54 1480-89 1964 196 110-130 298 30160以上 76 890-99 227 23 130以上 442 44市场表现：同区域下，高品质楼盘在价格较高的情况下，销售依然火爆套型 面积段 1期供应 1期成交 销售率 销售速度套二 80-89 378 340 90% 241（均价：7600-8200）套三 110-130 27 27 100%130-140 324 324 100%套四 140-160 108 108 100%套五 200 54 54 100%合计 891 853 96% 面积区间（） 套型 套数 销售套数 销售率销售速度（套 /月）75-79 套二 213 156 73% 152（均价：6600）80-89 套二 250 234 94%94-108 套三 116 116 100%116 套三 8 8 100%合计 587 514 87%金沙鹭岛公园西龙湖翠微清波：推售产品以 112-149套三产品为主力户型，且从月均走量来看，这套三产品的月均走量明显好于套二和套四产品户型 面积段 供应套数（套） 供应比例月均销量（套/月）套二 86-89 113 12% 8套三 112-129 413 44% 49 套三 131-149 337 36% 32套四 164 72 8% 13户型配比情况紧凑型三房和舒居型三房是该项目供应的主力紧凑型三房和舒居型三房是该项目供应的主力金沙鹭岛： 1期推售产品以 85-89套二和 120-139套三产品为主力，但从销售情况来看，套三产品目前已售罄，销售优于套二1期户型配比情况舒居型二房和舒居型三房是该项目供应的主力舒居型二房和舒居型三房是该项目供应的主力户型 面积段 供应套数 （套） 供应比例 剩余套数 月均销量（套 /月）套二 85-89 378 44% 38 85套三 120-139 324 38% 0 81套三 140-160 108 13% 0 27套四 200 54 6% 0 14重点项目产品价格情况（ 80-89套二）： 该面积段套二产品总价范围大多集中在 55-60万之间，但销售速度最快的则是总价高于 60万或低于 50万的两个项目p从月均走量来看，各重点项目差距较大，金沙鹭岛和中海国际社区两个项目品质高段，走量较快p从总价范围来看，该面积段产品总价主要集中在 55-60万之间总价（万元）中大君悦金沙金沙鹭岛公元西金域西岭西锦城华侨城中海国际社区45505560657053-59月均走量（套 /月）61-6853-59 52-5854-6050-5544-49各项目总价分布与走量走势图重点项目畅销户型（套二）分析： 套二畅销户型面积集中在 86-89平米，目前畅销主要原因为户型方正布局合理，且总价相对较低，部分带可变空间项目以套二变套三户型最为畅销。金域西岭 建筑面积： 89 西锦城 建筑面积： 89 公园西 建筑面积： 86 华侨城 建筑面积： 86 中大君悦金沙 建筑面积： 88 金沙鹭岛 建筑面积： 89 重点项目畅销户型（套三）分析： 套三畅销户型面积集中在 108-138平米，畅销原因多为楼盘本身环境、地段、配套优势或客户自身需求，而非户型本身亮点所致。金域西岭 建筑面积： 130 西锦城 建筑面积： 122 公园西 建筑面积： 108 华侨城 建筑面积： 129 中大君悦金沙 建筑面积： 123 金沙鹭岛 建筑面积： 138 板块名称 项目名称 开发商 规模 容积率 销售价格 09年月均销售速度（套 /月） 后续余量 合计金沙 中大 .君悦金沙 思源科技 235亩 4.4（ 4期） 65006600 33 49万177万平米金沙西园 5期 天拓 70亩 4（预计） 6500（ 4期均价） 112 18.7万公元西 鹏程 23亩 4 6600 134 1.7万金沙鹭岛 喜邦滕王阁 358亩 4 7600 205 84万华府金沙 浩源 120亩 5 7000 45 19万金沙柏林郡 金沙鹭岛 21亩 3.71 预计 5000 5500 5万国宾 万科 .金域西岭 万科 高层 51亩 高层 7.47 套二 6700（含精装费约 1000）套三、套四 7500（含精装费约 1800）76 20万79万平米中环 .西岸观邸 水电地产 78亩 5 5600 75 22万华置 .西锦城 华人置地 111亩 5 6500 73 32万华侨城 华侨城 1500亩 2.73 6200 98 4.5万羊西线 金地 .嘉年华 金地 221亩 4 7000 59 20万 63万平米阳曦 .芙蓉城 泓华信联合 57亩 4.2 5950 102 6万西城天下 万诚 36亩 6.5 6100 56 7万西城公馆 飞大 32亩 6 清水 6174精装 7780(精装费 2500) 58 8万西西里 捷帝 35亩 6.7 5500 22 13万 城市博客阳光里 兴蓉 15亩 3.4 5880 160 4万锦熙玉苑 中关国交 15亩 4.45 5900 53 5万光华 优品道 7080 博瑞地产 413亩 3.0 7800 100 5万 125万平米易城国际 金阳华英达 50 亩 5.8 5500 约 200 15.7万凯德风尚 信凯实业 164亩 4.2 6500 约 54 42万颐和京都 鹏伟实业 94亩 4 5200 / 25万元益花园 兴元地产 114亩 5 5400 约 102 36.8万项目端未来供应量： 金沙和光华板块是未来供应的热点区域，羊西线和国宾版块供应量相对较少土地端未来供应量： 未来供应集中在金沙板块，其次是羊西线板块；与本项目距离十分临近的是华润和合意的两个项目用地注：容积率为最大可能容积率；建筑面积为最大可能建筑面积；预计开盘时间按拿地时间之后 10个月开盘销售估算板块 土地 占地 容积 率 建筑面 积 拿地时间 预计开盘时间 合计金沙 合能项目 45亩 2.81 83948 2009.8.6 2010.5 51万平米蜀信项目 16亩 1.8 18895 2009.5.8 2010.2合意项目 21亩 3.99 71177 华润项目 168亩 33360022009.10.23 2010.7国宾 正成项目 76亩 3.1 156226 2009.7.27 2010.4 16万平米羊西线 建发项目 17亩 2.9 32320 2009.9.4 2010.6 30万平米中海项目 72亩 3 143821 2009.9.29 2010.6蓝光项目 22亩 3.8 55734 2009.8.6 2010.5如阳项目 4亩 2.9 7733 置信项目 15亩 5.7 58828 2007.11.30 光华 未拍项目 88亩 2.8 164349 16万平米置信项目蜀信项目建发项目正成项目中海项目合意项目如阳项目城西土地地图蓝光项目合能