思源-贵阳太慈桥商住项目市场环境报告-132ppt1

2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 房地产 策划大全 1 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789贵阳太慈桥项目市场环境报告贵阳太慈桥项目市场环境报告思源经纪二零零七年十一月2 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789目录 第一部分 项目的初步判断第四部分 结论与思考第三部分 消费者调研分析第二部分 项目市场环境分析附 思源经纪简介3 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789序l 对本次招标与项目策划的理解l 对项目开发目标的理解l 项目策划的核心理论4 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789对本次招标与项目 策划的理解高瞻远瞩，明确制定本 项目 的开发战略 以整体市场化运营的操作模式，保障实现企业开发目标选择优势的资源整合服务商进行合作 整合专业的、高水平的全案地产经纪公司，为项目全程运作提供保障5 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789对项目开发目标 的理解站 在大盘操作的角度及 项目整体运营的高度 来审视：l 提升价值，力争项目最大经济效益；l 实现整体项目的可持续性销售，控制合理开发周期；l 形成项目美誉度、确立开发商品牌知名度，实现有效客户资源积累，为开发商在贵州的长远发展提供战略保障。 6 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目策划的核心理论：三个维度价值最大化自身条件市场竞争环境7 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789第一部分项目的初步判断l 区位及概况l 经济指标详解l 地块现状条件分析l 对项目的初步判断8 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目策划的核心理论：三个维度价值最大化自身条件市场竞争环境9 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目区域位置分析l 本项目位于贵阳市两城区之一的南明区，地处城乡结合部，为旧城改造的一部分，是目前已知的距离城中心最近的大规模潜在住宅供应。地块位置10 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目交通环境分析狭窄道路l 目前地块与贵阳中心区衔接的道路仅有车水路一条，且车水路为两车道狭窄小路，交通条件较差。l 道路是项目非常严重的制约条件。11 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789地块总面积： 933,215平方米规划建筑用地： 592,139平方米市政道路面积： 20,096平方米河道及保护面积： 35,787平方米林地保护面积： 269,336平方米教育预留用地： 15,857平方米容积率： 3.0建筑密度： 30%绿地率： 35%主要经济技术指标项目红线 12 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789地块功能规划分析l 地形较为复杂，规划建筑用地只占总地块的 63%；l 林地和河道及河道保护面积共占总地块 33%，一方面成为项目自然环境的优势，另一方面由于山地地势因素，为项目规划构成一定的制约。13 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789l 土地性质：商业、居住综合用地l 商业建筑面积：约 80,000平方米l 其他公共服务配套设施建筑面积：不低于 40,000平方米l 回迁用房：暂定为 130,000平方米套型建筑面积 90平方米以下住宅建面须占住宅开发建设总面积的 70%以上初步按照容积率 3.0计算，总建筑面积约 1,776,417平方米项目地块属性14 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789地块建筑功能规划初步估算l 受 70/90的限制， 90平米以下住宅占项目整体体量的 60%，总建约 107万平米，成为规划体量最大的部分。规划功能 建筑面积住宅 1,526,41790平米以下 1,068,49290平米以上 457,925回迁房 130,000商业 80,000公 建配套 40,000总建面积 1,776,417面积单位 （平米）15 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目地块条件分析河道水面山地l 地势起伏，三面环山，两面临水；l 贵阳特有的喀斯特地形存在地下溶洞的可能性，建议首先进行地质初勘，了解地质情况，再开始可行的统一规划；l 贵阳人对河流、水系的青睐，可以指导河流两侧的产品形态，实现价值提升。16 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目红线山林区河道水面山林区丘陵区17 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目地块可改造资源分析l 北部为贵州水泥厂矿山分厂等单位办公、生产及居民住宅用地，目前处于拆迁阶段；l 拆迁完成后会直接降低周边的粉尘及辐射等污染，大大提升地块价值。待拆迁宿舍待拆迁矿场18 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789建筑用地林地保护河流高压线现状铁路拟建铁路l 地块内有三条市政高压线环绕，且东、南、西侧（贵广线规划确定未实施）被三条铁路包围，综合环境受辐射、噪音影响严重。l 周边受水泥厂、电厂等影响，污染严重。项目周边不利因素分析19 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目的初步判断l 项目规模大，开发周期长，操作难度大；l 区域发展不成熟，配套不完善，交通将成为重要制约因素；l 地块复杂，规划受限条件较多；l 70/90政策对项目形成严重的制约；l 项目属于城区内的大盘，具有地段位置优势；l 三面环山，两侧临水，具有自然资源稀缺性优势。20 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789第二部分项目市场环境分析l 宏观经济环境l 城市规划l 房地产行业环境l 政策因素l 住宅市场竞争环境l 商业市场环境l 酒店市场环境21 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目策划的核心理论：三个维度价值最大化自身限制条件市场竞争环境22 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789调研数据来源说明 :l 贵阳思源经纪 数据库l 贵阳市政府网站l 贵阳市统计局l 贵阳市住宅房地产信息网l 贵阳房地产市场运行分析报告 （ 2007年上半年）l 通过销售员咨询l 网络查询等等23 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789宏观经济环境124 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:690317890200400600800GDP(亿元 )年度1998-2006年贵阳市 GDP增长情况GDP(亿元 ) 219.5 237.6 264.8 302.7 336.4 380.9 443.6 525.6 602.91998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006贵阳宏观经济情况分析l 贵阳市 GDP呈逐年增长之势，经济增长连续保持 14%左右的强劲势头；l 2007年上半年贵阳市 GDP同比增长 15.8%，创 20年历史同期最高增速。信息来源：贵阳市统计局 GDP的强劲走势为房地产业提供了良好的发展环境25 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 年人均可支配收入呈每年 10以上的增幅贵阳居民收入情况分析26 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789城市规划227 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789l根据 贵 阳市 “ 畅 通工程 ” 实 施方案， 贵 阳市城市道路建 设 将在五年内完善城区 “ 三条 环 路 十条射 线 ” 道路骨干路网系 统 ，使中心城区交通 拥 堵 问题 得到有效解决。 2006 2010年贵阳市路网规划 二环路和十条射线之一的花溪大道建设将可以有效改善本项目的外部交通状况中心中心城区城区本案本案28 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789房地产行业环境329 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.