石家庄元氏天山水榭花都项目可行性报告 2010-148页

元氏项目 |可行性报告Change is coming石家庄元氏天山水榭花都项目认知及核心问题项目认知及核心问题目标下的市场研究目标下的市场研究产品定位建议产品定位建议产品强化建议产品强化建议成本风险核算成本风险核算学校 政府项目认知项目认知 地块位于元氏县城西北部，占地地块位于元氏县城西北部，占地 480亩，正对第一中学，紧邻政府行政中心，亩，正对第一中学，紧邻政府行政中心，交通便捷，但目前基础配套、生活配套设施尚不完善。交通便捷，但目前基础配套、生活配套设施尚不完善。县样板示范道路 常山路（文化路），规划未来连通红旗大街地块上植均为农作物，并涵盖 5个自然村落北向正对元氏县第一中学，教学氛围浓厚县城中心距离县城中心仅为 58 分钟自行车车程政府行政部门林立新城区项目四至项目四至 北邻交通主干道文化路，东靠政府集资建设小区，西近规划中的绿地花园，北邻交通主干道文化路，东靠政府集资建设小区，西近规划中的绿地花园，地块方正，可塑造性强。地块方正，可塑造性强。宏观市场现状分析宏观市场现状分析项目认知及核心问题项目认知及核心问题目标下的市场研究目标下的市场研究城市研究城市研究微观市场现状分析微观市场现状分析产品定位建议产品定位建议产品强化建议产品强化建议成本风险核算成本风险核算市场调研问卷分析市场调研问卷分析城市研究城市研究元氏县在城市化发展中地位 根据石家庄总体规划，城市发展将实施 “ 北跨、南优、西控、东延 ” 战略，加快中心城区与正定、鹿泉、栾城、藁城一体化建设。北跨、东延、南优、西控是石家庄重点发展方向，元氏县受城市化进程直接促进发展力度较弱，更多是依靠辐射带动、自身经济发展提升城镇能级正定新城鹿泉组团藁城组团栾城组团元氏县北跨南优西控 东延辐射带动城镇化建设加速建成以县城为中心，以南佐、南因、宋曹、殷村、姬村为重点城镇的城乡一体化城镇网络体系。 交通路网逐步完善107国道、红旗大街（在建）加强元氏县与石家庄的联系；城镇化建设加速，为元氏县城镇能级提升提供了空间交通路网完善升级，加强了元氏县与周边市县镇的联系，对元氏县城镇化建设加速、产业提升、人口导入提供了有利基础。中心城镇元氏县南佐镇 南因镇宋曹镇殷村镇姬村镇城镇一体化网络体系城乡一体化元氏县城镇化发展加快优势产业发展，促进经济稳步提升加强化工、煤炭运销支柱产业发展 48家入统工业企业中，化工企业占 18家，是石家庄十大特色产业之一，其中化工企业规模最大是诚信化工与宏升化工，其中诚信化工员工 1000人，工人收入 2500元，中层年薪在 10万左右；宏升化工员工 300人，工人收入 1800元。中层年薪在 4万左右；煤炭市场发展成为 200多家煤炭运销企业，年吞吐量 5000万吨，是河北省中南部较大规模的晋煤东运集散地，主要集中在北岩、南佐周边、东张等乡镇；元氏县工业园强势发展大唐电力入驻工业园，总投资 60亿，康欣制药、联合制药等 8个项目也进一步洽谈，预计 2013年工业区工商销售收入突破 150亿元，将成为元氏区域经济发展重要支柱；加快第三产业发展，优化产业结构加大旅游业、房地产业发展，提升第三产业经济；产业联动发展提速，促进元氏县经济稳步提升近两年元氏经济稳步发展， 2013年元氏经济将得到质的飞跃城镇化进程、产业持续发展，促进元氏县整体经济跨越式提升2008年全县地区生产总值首次突破百亿元，实现同比增长 33.3，按石家庄 2009年 GDP同比增长 11.1%对比，元氏县 2009年仍将保持两位数的增长速率；经济持续向好性，带动全县城镇、农村人均可支配收入稳步提升，近年来，元氏县城镇、农村人均可支配收入两位数增长；经济稳步提升，促进房地产行业繁荣发展，同时也带动当地收入水平，提升市场消费能力元氏县经济综合实力稳步增强稳步提升两位数增长农业人口 32万人县城人口 7.5万人其中产业人口 3.8万人其他人口 3.7万人约 9500人文教系统 5000人卫生系统 2000人金融系统 500人其他单位 2000人约 1.8万人18家化工厂 2000人近千家煤场 8000人连带运输业 6000人纺织业 2000人约 500户城区个体经营者约500户产业人口个体经营企事业单位约 1万人其他小商贩、摊位、临时工作人员其他从业者人群特征：收入稳定，平均月收入在3000元左右；置业特征：平均拥有一至两套住房，且拥有再置业经济条件；人群特征：支柱产业化工、煤场与运输人员，平均工资在 2000元左右，中层年薪在 4万左右；置业特征：个别厂矿老板具有购房需求， 且多数随产业分布置业；人群特征：集中在老城区人民路附近，人群收入较高，平均年收入水平大概在 6万元左右；置业特征：此类人群为购房主力客群，经济基础雄厚，拥有再置业经济条件；人群特征：主要为进入县城的个体摊位、商贩、等临时从业人员，此类人群收入不稳定平均月收入1500元左右；置业特征：此类人群购房欲望较高，但缺乏经济基础；元氏县产业人口产业经济强劲发展，增加产业人口、提升产业人口的收入水平，保障项目潜在客群稳步增长城市概况总结城市化进程 正定、鹿泉、栾城、藁城是石家庄城市化进程重点发展方向，元氏县受辐射带动；城镇化建设 元氏县正加速形成城乡一体化网络体系，增强与周边市县的沟通；产业经济发展 加大支柱产业发展力度，提升第三产业发展空间，促进经济稳步发展；交通发展 交通系统逐步完善，加强元氏县与外界的联系，促进城镇化建设快速形成；产业人口发展 产业经济持续发展，促进人口、收入稳步提升；从城市发展重心来看，元氏县受石家庄城市化进程影响较弱，更多的是依靠自身的支柱产业促动经济发展；从自身发展来看，二产、三产经济迅猛发展，促进城镇能级、人口发展、人均收入迅速提升；总体来看，元氏近两年城镇化进程保持稳定发展， 2013年在产业经济快速提升带动下，城镇化进程将进入迅猛发展期宏观市场分析宏观市场分析元氏县处于房产快速发展阶段2008年之前： 萌芽阶段，房地产发展主要集中在老城区，且规模小、产品落后；2008-2010年： 起步阶段，规模性房地产开发兴起，区域范围由老城区逐步向北延伸，已形成围绕政务区开发的房产板块；2010年以后： 大规模土地开发，房地产市场进入快速发展阶段；元氏县房地产发展动线逐步向北延伸，进入快速发展阶段发展阶段模拟2008年之前 2008-2010年萌牙阶段 起步阶段 快速发展阶段2010年以后项 目名称 开 盘 日期 推出体量 去化体量 去化率 月度去化套数锦绣 乾城 2008年初2009年 7月（小高 层 ） 20万2009年 10万 2009年 5.3万 2010年 4.3万多 层 基本售罄（剩少量 顶层 ）小高 层 90%整 盘 去化 95%30-40套（ 2009年）15-20套（ 2010年）中央首府 2009年 5月 2.3万 2009年 1.7万2010年 0.5万 整 盘 去化 95%20-25套（ 2009年）10-15套（ 2010尾 盘 ）华 叶新城 2008年（一期） 4.8万2009年 4.1万2009年 3万 2010年 1.1万整 盘 95%二期未售 未开 盘2009年供应总量约 17万2009年销售总量约 10万受大市场环境影响， 2009年是区域项目去化表现较好的一年，锦绣乾城由于属于区域内大盘项目，整体市场的关注度较高，月去化在 30-40套；中央首府 170套房源中 80%的去化率都是在 2009年完成，月度去化在 20-25套；受到物业类型、整体市场环境、需求量有限影响， 2010年在售项目的月度去化率都存在大幅度的萎缩现象，月度去化套数在 20套之内。市场供需情况供需比 :1.7:1元氏县市场价格走势待售项目报价实际成交年度涨幅400元 /待售项目对外报价明显上调从近两年的价格走势来看， 2009-2010年在售项目年度价格涨幅在 300-400元 / ，主要因素是由于价格的自然涨幅及项目产品成熟度逐步提升而带动价格上涨；而从目前待售项目对外预计报价来看，普遍集中在 2500-3000元 / ，较在售项目报价上涨幅度较大，从实际情况来看，地价的上涨是项目价格提升的原因之一，另外 2500-3000元 / 的报价也存在着试探市场接受程度的因素，不排除开盘价格下调的可能性。中央首府锦绣乾城尾盘15万项目后续体量30万西城美景3.6万6万嘉宏豪庭盛世华庭龙 湖 湾1万6万荣仕名门2010年 2011年 2012年 2013年 2014年在售项目待售项目元氏县未来市场供应从在售、待售项目后续总体量来看， 未来市场供应量将超过 50万， 按照 2009年年度销售量来看，未来市场仍将保持 “ 供大于求 ” 状态，市场上项目竞争将异常激烈；目前待售项目预计将在 2011年第一季度前开盘， 经初步测算， 2011年市场供应量将在 21万左右（不包含本项目）。2010年待售项目推出体量西域美景 约 8万（ 16幢多层）嘉宏豪庭 约 2万（ 1幢高层）盛世华庭 约 3万（ 2幢高层）龙湖湾 约 5万（ 3幢高层）荣仕名门 约 3万（ 1幢高层）总供应量 21万元氏县房地产物业及产品形式演化元氏县市场产品走势房产产品发展脉络：多层 小高层 高层 别墅 花园洋房，随着深入发展衍变，产品类型逐步升级，更新换代。2010年以后物业类型： 多层、两层小院设计；产品类型 ：以 130-160 的 3房为主；户型设计 ：较为传统，缺乏创新；开发体系： 以单位集资、个体开发为主；2008-2010年2008年以前物业类型： 出现高层产品；产品类型： 以 120-160 的大面积 3房、 4房产品占多数；户型设计： 户型设计有所改变，南北通透、双厅双卫设计出现；开发体系： 以市场化运作为主导；物业类型： 以小高层、高层产品为主；产品类型： 户型面积区间出现分化，经济型、舒适型户型产品相应出现，以 120-140 3房为主；户型设计： 功能不变的前提下，户型面积逐步精简；开发体系： 以市场化运作为主导；元氏县的房地产产品正逐步褪变，从多层产品向小高层、高层产品过渡房产市场综述房产发展 2010 年下半年，房地产市场大力开发，整体市场进入快速爆发阶段；市场供需 2009 年供求比为 1.7： 1，市场供应量较大，销售量有限；后续供应 2011 年预计供应量将在 21万左右，整体市场呈 “ 供大于求 ” 状态；价格体系 目前待售项目报价在 2500-3000元 / ，更多的是试探市场价格接受程度；产品发展 由多层产品向高层产品过度，整体产品类型逐步丰富；元氏县房地产市场进入快速发展阶段，整体市场供应、价格体系提升至新的高度，但从实际市场情况来看，未来 “ 供大于求 ” 的现状将加剧区域内项目间的竞争压力，各项目将更多的依靠自身的 “ 价格优势 ” 、 “ 规划优势 ” 、 “ 配套优势 ” 、 “ 性价比优势 ” 来争夺有限的市场份额。微观市场分析微观市场分析本项目县中心政务区华叶新城二期总 规 模： 5.5万物业类型： 多层、小高层户型面积： 3房 :140户型配比： 3房 =100%销售价格： 未开盘定价后续体量： 0.7万西城美景总 规 模： 30万物业类型： 多层、小高、高层户型面积： 2房 :8494 3房 :120-1444房 :150-160户型配比： 2房 :3房 :4房 =3:6:1销售价格： 预计 1700元 / （多层）2300元 /（小高层）后续体量： 10万（不含回迁房）龙湖湾总 规 模： 15万物业类型： 高层户型面积： 2房 :8095 3房 :120-1404房 :150-160户型配比： 2房 :3房 :4房 =2:5:3销售价格： 未开盘定价后续体量： 15万嘉宏豪庭总 规 模： 3.6万物业类型： 小高、高层户型面积： 2房 :90110 3房 :120-140户型配比： 2房 :3房 =3:7销售价格： 未开盘定价后续体量： 3.6万荣仕名门总 规 模： 6万物业类型： 高层户型面积： 2房： 90-1003房： 120-140户型配比： 2房 :3房 =3:7销售价格： 未开盘定价后续体量： 6万盛世华庭总 规 模： 6万物业类型： 高层户型面积： 2房 :80100 3房 :120-1404房 :150-160户型配比： 2房 :3房 :4房 =2:5:3销售价格： 未开盘定价后续体量： 6万从区域现状来看，现售项目已接近销售尾声，近期将有 7个项目推盘上市（含本项目），整体市场供应量激增。待售项目分布图本项目县中心政务区锦绣乾城（在售）总 规 模： 20万物业类型： 多层、小高层户型面积： 2房： 110 、3房： 120-150户型配比： 2房 :3房 =2:8销售价格： 2300元 / (小高 )1900元 / （多层）总价范围： 25-45万后续体量： 1万中央首府（在售）总 规 模： 2.3万物业类型： 高层户型面积： 2房： 953房： 130-1604房： 160 户型配比： 2房 :3房 :4房 =2:7:1销售价格： 2000元 /总价范围： 20-30万后续体量： 尾盘在售项目分布图待售项目介绍 重点关注项目关注重点：龙湖湾 景观、规模西城美景 价格、物业类型龙 湖湾 项 目信息位置 向阳街与蟠 龙 路交叉口西行 100米 销 售情况 咨 询 中占地 约 70亩 工程 进 度 未 动总 建面 15万 园林情况 楼 间绿 化开售 时间 未定 后 续 体量 约 15万 容 积 率 3 客群分布 县 城居民，个体 经营 者物 业类 型 7栋 24层 高 层 开 发 商 河北中岩地 产建筑 风 格 现 代 风 格 代理商 达隆行推售 节 奏 未定 特殊 卖 点 30亩县级 水景公园产权 县证 周 边 配套情况 县 城商 业 配套主力 户 型 90140 外立面 高 级 涂 层价格 未定 物 业 未定宣 传 情况 围挡 内部配套情况 商 业 、公园项目介绍 龙湖湾项目最大卖点： 30亩县政公园；且属于项目前期最先动工区域，利用公园优势提升项目品质及后期价格预期；龙湖湾 规划配套项 目建筑 规 划 7栋 24层 高 层项 目景 观 配套 30亩 水景公园组团间绿 化项 目商 业 配套 内部：沿街商 业外部：老城区配套商 业车 位情况 地下 车 位1： 0.8龙湖湾 产品分析A组团： 由于有直接的景观支撑， A组团设置均为 150-160 的 4房；B组团： 以 80-95 的 2房为主，少量 120-140 的 3房；C组团： 拥有间接景观支撑， C组团设置以 120-