西安小寨西旅项目市场研判暨产品定位分析报告

中管网房地产频道项目 市场研判暨产品定位分析报告西安旅游集团小寨项目策略提案二零零七年 中管网房地产频道宏图大展 骏业宏开 2007:西旅集团品牌扩张 &地产运营年 中管网房地产频道2007 扩张 地产 运营 西旅集团多元化扩张布局重点项目西旅集团多元化扩张布局重点项目 城市核心商圈经典项目城市核心商圈经典项目 /个性化地产项目个性化地产项目 整合企业内外部资源整合企业内外部资源 跨越式发展模式跨越式发展模式123 中管网房地产频道全面透视市场区域市场概况分析项目竞争对手分析项目定位系统思考产品与规划配套设施整合推广与销售策略 中管网房地产频道PART1: 区域市场概况分析 中管网房地产频道到西高新 小寨曲江新区地理位置地理位置 中管网房地产频道小 寨 商 圈 综 述 一、小寨商圈人流动线据统计，目前以小寨十字为中心，东至大雁塔十字、西至吉祥村、南至电视塔、北到南二环范围内，云集众多商家，每日人流量仅次于钟楼。其人流主要来自周边的各大专院校、打工一族、附近居民区和企事业单位。鉴于高校集中的特点，其业态组成就有着比较明显的年轻化倾向。 中管网房地产频道 优势一、大雁塔北广场游人如织，小寨商圈大受其利。长安县撤县设区后，小寨人流进入西安的毕经之路。西高新的快速发展必将带动消费水平的增长 优势二、西安雁塔文化新天地广场、小寨艺术文化中心与长安路全面拓宽及多处过街天桥的兴建，使区域内人流更为顺畅，带动小寨商圈人气一路飙升的同时地价随之节节攀高 优势三、曲江新区开发建设如火如荼，大唐不夜城、长安芙蓉园以及大西安 “一城双心 ”格局的初步形成，小寨已经成为连接老城与新城的枢纽和财富中心。二、小寨商圈商业优势分析 中管网房地产频道三、小寨区域商业环境分析 人文环境 ： 小寨是年轻人的购物阵地、新潮流、新概念的集散地。城南是西安市的文化地，高素质的人群多居住于此，人文氛围是不言而喻的。地区经济状况 ：商圈发展日趋成熟，随着整个区域的改造、物业供给不足的局面将得到改善。 时尚潮流百货店 百盛的顺利入驻提升了整个商圈的档次与消费。交通条件 ：规划中的地铁二号线口岸物业 ,据了解朱雀大道将在年后贯通，贯通后的朱雀大道将成为继长安路、含光路、之后第三条南北主干道，对于子午路至丈八路沿线人口去小寨商圈的首选线路。 中管网房地产频道人群的覆盖面 ：开店资金要求低，货品无品牌设置是这个商圈的一大特色 （许多店主为 18-25岁的年轻人和未毕业的在校学生） 。由于其所在环境特殊、形成也是依靠了一群特殊的消费群，所以其现在还不能满足整个城南人口的日常购物、文化、娱乐、休闲。但我们可以清晰地看到其发展的目标 城南的钟楼商圈。市政设施 ： 随着大雁塔北广场的建成，以及曲江新区、高新新区的建设，给小寨地区大规模改造提供了良好的契机。市政设施配套完善。 中管网房地产频道小寨居住圈的特点：目前 小寨主要是以商业为主的功能定位 .由于商业设施发达 ,人流量大 ,显得繁华和喧嚣 ,因此并不适合于永久居住 .火爆的商业使地价飞涨 ,开发住宅楼盘可谓是得不偿失 .但由于目前流动人口多 ,租务市场可观 ,很多住宅和商住项目销售良好 ! 中管网房地产频道商业地位： 小寨，商业气氛浓厚，始终是西安除钟楼之外的 第二大商圈商业形态： 小寨商圈目前以好又多、百盛、百汇龙头，经营形式上 以中小型商城居多，个体商户经营为主、品牌专卖店为辅，经营范围： 以 时尚、潮流的服饰、小商品 为主，餐饮、娱乐、为辅；消费群体： 消费群体 覆盖整个西安 。主要 以城南人群主 ，群体非常庞大；年龄上 以 30岁以下的中青年人群为主 ；商业缺陷： 缺乏真正的一站式的集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的 大型购物中心商业价值： 小寨作为 年轻人基地 、 时尚潮流的代言人其租金水平居西安前列 ，平均租金水平高达 400元 / 月 ； 中管网房地产频道PART : 区域市场在售项目概况 中管网房地产频道1.雁塔文化新天地项 目位置： 纬 二街十字西南角价格 ：目前首先推出 夹层 、地下一 层 、地下二 层 ，均价在 25000元 /楼 层 定位夹层 、地下一层 、地下两 层休 闲 、 娱乐 、服装、餐 饮 、工 艺 品价位 均价 25000元 / 项 目 优势 ： 规 模大 ,能自成气候，但是 远 离核心商圈，价 值 得不到充分体现 定位新 颖 ，以 娱乐为 主 题 的构思很吸引人 中管网房地产频道万万代 (钟 楼)定位、主力商家、管理机构：定 位 主力商家 管理机构数 码 家 电 北京大中 电 器 西安五星物 业 管理开 盘销 售情况：销 售 时间楼 层 推出面 积 认购 价格 销 售率 销 售政策2005-7-6 1层 1600 2 5万 /20%左右 包租 10年 ,一年后无条件退 铺 ，年回 报 9%，每月返一次2005-7-6 2层 2300 1.5万 /2005-7-6 3层 2300 1万 / 中管网房地产频道新 兴 24G （ 轻 工）定位、主力商家、管理机构：定 位 主力商家 管理机构家居大 卖场 无 开 发 商开 盘销 售情况：销 售 时间楼层推出面积 认购 价格 销 售政策2005-5 1层 4000 1 6万 / 包租 3年 ,年回报 10%，即返 3年 30%2005-5 2层 4000 1.2万 /2005-5 3层 4000 0 89万 /新 兴 24G销 售 较 理想分析：价格便宜，性价比高 定位准确 中管网房地产频道东方龙 安南城定 位 主力商家 管理机构小型家 乐 福肯德 鸡保利 电 影院顺时 来商 业 管理公司销 售 时间 楼 层 推出面 积 认购 价格 销 售政策200 - 1层 00 1万 / 1层 包租 3年 ,年回 报 10%，即返年； 层 包租年，即返年； 200 - 层 00 1.万 / 中管网房地产频道1).新一代国际公寓地理位置：太白路与科技路交汇处东南角 开 发 商：西安伟鑫房地产开发公司 建筑面积： 9万建筑形式： 3栋高层， 1-4层底商， 5层以上住宅。 A栋 32层 3梯 8户， B栋 32层 2梯 5户， C栋 31层 6梯 24户，总套数 1012套，目前剩余 100套。户型面积： A、 B栋面积 C栋面积 47-157销售均价： 3500元 / 销 售 率：整体销售 65%，其中 AB两栋大面积销售良好，销售约 80%， C栋小户型销售不是很理想，销售约 40%。项目点评：位置优越，两面临街，商业价值较高。其小户型面积虽在市场需求范围内，产品功能也相对齐全，但产品有硬伤， C栋东西向房多为标间式一房 (如右图 )，进深较长，可分割成厅与卧两部分，但两部分舒适型均不强；项目为商住混杂，功能不纯粹，造成需要纯商或者纯住的客户流失；项目交房为毛坯房，无装修，造成部分投资客户流失。住宅小户型市场调研2900 21002500 25002000 5900 1500 中管网房地产频道户 型 面 积 楼号 套数 户 型比一室 一室一 厅 47.62 C 27 651 64.33%一室一 厅 50.16 C 27一室一 厅 50.69 C 27一室一 厅 53.41 C 216一室一 厅 55.5 C 27一室一 厅 56.25 A 28一室一 厅 57.44 A 28一室一 厅 59.99 C 162一室一 厅 60.12 A 28一室一 厅 63.38 C 27一室一 厅 63.55 C 54两室 两室两 厅 76.02 C 27 277 27.37%两室两 厅 83.52 A 28两室两 厅 86.7 A 28两室两 厅 90.77 A 28两室两 厅 92.14 B 28两室两 厅 96.82 C 27两室两 厅 97.15 B 28两室两 厅 97.51 C 27两室两 厅 97.46 A 28两室两 厅 103.82 A 28三室 三室两 厅 132.49 B 28 84 8.30%三室两 厅 136.98 B 28三室两 厅 156.65 B 28总 套数 1012新一代国际公寓户型配比 中管网房地产频道地理位置：科创路与太白南路丁字路口西北角 开 发 商： 西安嘉天实业有限公司 建筑面积：约 2万建筑形式：独栋 19层高层， 1-3层商铺， 4-19公寓， 4梯 26户，户型面积： 25 6782.08 ，精装修，全套美标洁具。销售均价： 4300元 / 销 售 率： 86%项目点评：销售率 86%，现剩余约 40套，年底入住。精装小户型，在地段一般的情况下，以精装低总价吸引客户。项目无沙盘模型，利用 1/2半层整体装修样板间取得良好的销售业绩。其中功能齐全的两室一厅与一室一厅迅速售空，剩余产品多为使用功能缺失的标间式户型。户 型 面 积 （） 套数 户 型比一室 标间 式 25.2-38.03 368 96.21-1 49.44 161-1 64.36 16两室 2-1 81.96 16 3.8总 套数 416套2） .MINI国度 中管网房地产频道3） .摩登 BOBO地理位置：白沙路南 开 发 商： 文华地产 建筑面积： 2.1万建筑形式：独栋点式高层，户型面积： 41 101 ，精装修销售均价： 4500元 / 销 售 率： 86%项目点评：项目面市较早，与当时市场水平比较，其单价较高。项目一室户型除 STUDIO外基本满足使用功能，总价不高，且精装修适合年轻人过渡性居住，极具投资价值，故小户型销售较好。但其两室性价比不高，导致拉长销售周期，至今仍有剩余。户 型 面 积2-2-2 98.12 100.98 2-2-1 97.38 1-1-1 56.41 60.38 STUDIO 41.79 42.20 中管网房地产频道4） .丹枫国际地理位置：高新四路中段 开 发 商：高新地产建筑形式：三栋连体高层建筑面积： 41302户型区间： 22-127销售均价：均价 3800元 /项目点评：西北大学桃园校区对面，地段较号。高新地产出品，形象包装新颖，临街商业氛围较好，周边生活配套成熟。户型设计一般，三栋高层程 “ 工 ” 形围合， 50 以下户型集中在楼体连接处，不易采光，且宜造成对视。 9月 16日开盘，前期采用累计减免房款优惠，认购尚可，但开盘后价格上涨，销售一般。设施配套无热水、不装修，整体均价已达到 3800元 / ，性价比不高，预计将对销售造成一定影响。户 型 面 积 每 层 套数 总 套数 总户 型比1-1 24.4 2 44 208 30.77%1-1-1 41.91 1 2442.03 1 2461.1 1 2462 2 441-2-1 49.28 1 2449.43 1 242-1-1 84.5 2 48 396 58.58%84.62 2 4884.94 1 2485.19 1 2486.15 2 4495.15 1 242-1-2 86.84 2 4487.47 2 4499.94 1 242-2-1 67.25 1 2491.03 1 2491.3 1 243-2-2 128.81 1 24 72 10.65%128.97 1 24129.27 1 24合 计 676 中管网房地产频道） .皇家公馆皇家公馆英郡位于小寨西路临街南侧，与东方大酒店（四星级）隔路相望皇家公馆由三栋高层建筑组成，建筑面积 90000平方米。以公馆住宅为主体，英郡白金公寓、气势恢弘的商场为撑 .主力户型为 82164 .销售均价 3600元 /平方米 ,公寓基本售罄 .商住部分基本过半 .记录时间 物 业类 型 均价 最高价 最低价 实际销 售均价2006-8-10 公寓 3600元 /平方米 4500元 /平方米 3890元 /平方米 4020元 /平方米 中管网房地产频道） .阳阳国际广场阳阳国际广场位于朱雀路、纬二街两条城市双向主干线交汇点，坐拥城南核心地段，近距最具活力的小寨商圈，项目占地约 37亩，单体建筑面积约 14万，高近 100米，东西宽近 200米，地上 31层，地下两层，是集商业、办公、住宅、公寓、酒店于一身的综合建筑体拥有 15000 城市主题广场、 35000 繁华商业中心、 500 豪华酒店式大堂、 26部品牌电梯、 14000 地下停车场 .记录时间 物 业类 型 均价 最高价 最低价 实际销 售均价2006-11-17 普通住宅 4000元 4635元 3700元 3738元 /平方米 中管网房地产频道 .福满园福满园项目位于兴善寺西街，距离小寨核心地段好又多购物购物广场、飞炫广场等仅百米之遥，生活便利又安静适合居住，是一个闹中取静的好场所。福满园项目由两栋小高层组成，临近西街的是国立座，总共 12层，底下三层为商铺， 412层为住宅，面积从 140160 平米；另外一栋为雍华座，总共 8层，全部为住宅，面积从 89125 平米 . 中管网房地产频道 .一又二分之一国际公寓结构： 框架结构。 外墙： 高级外墙瓷砖。 内墙： 水泥压光。 门窗： 预留门洞，高级塑钢窗，双曾玻璃。 大堂： 墙面高级花岗岩，地面高级瓷砖，轻钢龙骨吊顶。 厨房： 防水处理，预留上下水。 卫生间： 防水处理。 安防： 智能安防系统。 供电： 市政电网，自备发电机卡式电表。 供气系统： 天然气入户采暖空调系统： 独立供暖，壁挂锅炉 电梯设备： 6部名牌高速电梯 中管网房地产频道结论研判： 商业档次低，目前小寨的消费群体已在校学生为主， 虽然它的所销售物品档次不高，但是他的消费力强，这主要是由于学生的消费观念比较超前，喜欢透支，因此消费力不容忽视。 购物主要是以市场为主，购物环境一般 临街店面