西安赛格商住地产项目营销策划提案报告-220ppt-2008年

赛格商住项目 营销 策划报告阳光行 2008年 6月 西安赛 格 项 目 初 探前言：首先，非常感谢 赛格集团 给我司这样的机会，让我们能够展示自身在房地产营销方面的丰富经验和对项目精准的把控能力。核心问题如何转换五层底商对住宅的影响参考：万科全面家居解决方案3种距离n 投资客n 商住客n 自住客n 良好的内部结构，稳定的商住租户n 良好的降源增效，可控性后期成本n 良好的生活服务，懒人式配套n 零距离n 近距离n 远距离3种客户 3种利益点3种距离处理方案n 负距离n 零距离n 近距离n 硬件升级方案n STUIDO后动力方案n 25小时 IT懒人方案n 零距离n 近距离n 远距离销售效果3种方案如何解决IT小户型完全解决方案精装修计划 创业户型计划商务生态圈计划物业解决计划 商业配套计划智能化服务计划 生活配套计划户型改动计划 商务平台计划硬件升级方案 25小时 IT懒人方案 STUDIO后动力方案硬件设施计划户型改动计划样本的选择n 样本选择原则 对本案有借鉴意义的项目 和本案相似的项目 和本案存在竞争的项目 本案周边的项目项 目名称 地址 体量及工期 价格 (元 / ) 建筑形式及梯 户 数 户 型 配套 销 售状况领 地公寓西延路与南二 环 十字 东 南角总 建面 3.4万 ,目前建到大 约 14层起价 4500， 24层80 4900元， 55 4500元点式高 层26层 ,4梯 17户48.82-126.62主力 :69-77.68市政集中供暖，地 辐 采暖，分 户计 量；火灾自 动报 警，智能安防18层 以上有房万达广 场友 谊 路与雁塔路十字北 100米总 建面 35万平米，公寓 17万 均价 5000 点式高 层40-2200 ，公寓 40-91 共 428套，剩余 10%荣城 草 场 坡新文巷占地 60亩 ,总 建面 18万 ,共 1627户;分两期开 发 ,一期 5栋 27层 高 层 ,一 栋 7层电 梯洋房 ,2009年底交房;二期 2栋 27层 ,一栋 24层 ,2010年交房第一期房源（去年 12底 08年初推出） 5097，目前80平两室 5000多， 120平 3室 7000左右板点 结 合、两梯四户88-121， 140集中在多 层电 子安防、 门禁系 统 定位 为：小 资 、中 产，中 轴 地段、社区中心 亲 水坡地、 绿 化2007年 9月 28日入市， 12月底 08年初推出第一批房源 1号楼 100余套，已售完；第二批房源 预计 4月底 5月初推出， 2、 3号楼预计 350余套，剩余100余套自由自宅文 艺 南路，省 艺 校隔壁总 建面 39700， 2栋 高 层 ，共504套49003梯 12户 ；1栋临 街，底商 3层 ，住宅 27层共 30层 324套 总 建面约 2万每 层 45 为 8套 78 为 2套， 97 为 2套小区集中供暖2008年 3月 9日开 盘 共504套，目前剩余50%通过对竞争项目的分析，试图找出本项目的差异化竞争优势和准确的市场定位样本项目分布图本案规模9栋住宅有近 18万平米的商业除万达广场、荣城外，其它项目规模不大，住宅总规模约 45万平方米，同质化竞争严重项 目名称楼体 类型建筑面积住宅 类型领 地公寓点式高层34000 住宅万达广场点式高层170000公寓荣城 板点 结合180000住宅和公寓自由自宅点式高层39700 住宅建筑类型从建筑类型上看，各个项目公寓部分多数为高层塔楼，与本项目在同一个竞争层面上公寓部分为塔楼项 目名称楼体 类型领 地公寓点式高层万达广场点式高层荣城 板点 结合自由自宅点式高层户型n 户型面积领地公寓和荣城虽然都以普通住宅为主，但也都推出一定数量的小户型，万达广场和自由自宅户型面积偏小，其他项目小户型面积相近。2栋小户型公寓部分小户型公寓户型面积同质化严重项 目名称户 型面 积 区 间 主力 户 型面 积领 地公寓48.82 126.6269 77.68 万达广 场40 2200 40 91荣城 88 140 88 121自由自宅45 97 45n 万达广场户型设计n 领地公寓户型设计户型 n 荣城户型设计户型 n 自由 自宅户型设计户型n 本项目户型设计户型n 本项目户型设计户型n 本项目户型设计户型n 户型设计户型方正功能分区明确低窗户型面积适中开放厨房局部房间进深大功能分区不明确高窗户型面积偏小独立厨房竞争项目 本项目劣势劣 势劣势劣势优势比较通过比较分析，本项目优势与劣势并存，如何发挥优势规避劣势是本项目在后期包装中所要解决的问题户型n 户型建议 1将入户门退后，减少入户玄关部分，减少浪费户型n 户型建议 2将次卧 2.7M面宽改为 3M主卧 4M进深改为 3.7M保持卧室使用面积均好将客厅 4M面宽改为 4.2M主卧 4.2M面宽改为 4M提高客厅使用面积均好3000 370042004000户型n 户型建议 3将次卧 2.7M面宽改为 3M主卧 3.7M面宽 改为 3.4M保持卧室使用面积均好3400 3000户型n 户型建议 4隔一户加 1景观阳台加观景阳台，功能间分区清晰阳台户型n 本项目户型配比 A座户 型 单户 面积套数 平 层总面 积面 积 平层 比A 95.2 4 380.8 26.8%B 39.7 4 158.8 11.2%C 62.9 14 880.6 62%总计 197.8 22 1420.2100%单户面积过大C户型配比例过大 适当减低 A户型面积适当减小 C户型比例户型n 本项目户型配比 B座户 型 单户 面 积 套数 平 层总 面 积 面 积 平 层 比D 57.8 2 115.6 11.7%E 80.1 3 240.3 24.3%F 4