预售许可证制度

预售许可证制度篇一：商品房预售许可制度完善之我见商品房预售许可制度完善之我见 发表时间：XX-11-23 山东宇澄律师事务所 侯延彬 （此论文获 XX 山东律师论坛民商类三等奖） 内容摘要：商品房预售许可制度，促进了中国房地产开发企业的成长，对培育和完善中国房地产市场更是发挥了重要作用， 关键词：商品房预售 许可 完善 的市场风险不利于房地产市场的有序运行也备受指责。有必要对商品房预售许可制度进行完善，以促进和规范房地产行业发展。 1995 年 1 月 1 日正式施行的中华人民共和国城市房地产管理法 ，正式建立了商品房预售许可制度，对预售条件、监管作市商品房预售比例普遍在 90%以上，部分城市甚至达到 100%。 规定。商品房预售许可制度的出台，扶持了成长中的房地产开发企业，增加了商品房的供给，保证了住房制度改革取得成功。目 随着经济发展和社会的进步，商品房预售许可制度越来越成为备受关注和热议的焦点。从 XX 年起，发改委、央行、以及很学者都曾经倡议取消商品房预售许可制度。XX年广东省建设厅率先设立了广东省取消商品房预售许可证制度的可行性研究 1 。在 XX 年的“两会”上，民革中央向政协会议提交的集体提案建议加快修订城市房地产管理法 ，并全面取消预售商建立商品房竣工入市销售制度。 一、商品房预售许可制度的弊端和漏洞 （一）引发的市场风险不利于房地产市场发展 1. 严重侵犯购房人的权益 由于买房和交房之间有一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，购房者的合是希望取消预售制度的主要原因。 2. 风险分担机制严重缺失 得不到保证。在现实生活中，房地产开发商携款而逃， “半拉子”工程、 “烂尾楼”使得购房者收房日期无限延长的案例屡见不 房地产建设开发投资大、周期长，存在较大的经营风险。按照市场原则，经营风险应当由开发商、银行、建筑公司和购房户 利益、基本不承担风险，由此造成了房地产开发企业的大量出现，一定程度上加剧了房地产市场的混乱局面。 3. 套取诈骗银行信贷资金 但事实上，开发商的资金主要来自银行和购房户的预售款以及建筑公司的垫资，大部分的经营风险由银行和购房户承担了， 开发商的土地出让金、建设资金多半来自银行贷款，为了缓解资金压力，开发商多以零首付、低首付为噱头引诱购房户签约金，甚至要求员工签订虚假预售合同骗取银行按揭贷款，各大银行房地产不良贷款逐年上升 1 。 （二）配套法规少，规定原则性强、可操作性差 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。但时隔多年，该问题迟迟没有品房预售中转让、转按揭现象事实存在，禁止转按揭无法可依 2 ，但名为假按揭实为炒“楼花”的投机行为又令各地监里看花、难辨真假。 无论是中华人民共和国房地产管理法 （以下简称房地产管理法）还是城市房地产开发经营条例 （以下简称条例） 、房预售管理办法 （以下简称办法）对商品房预售许可及相关监管措施都比较粗，原则性强，难以操作。为了解决这一问题，各行增加了其他申报材料，有的地方在审批时甚至要求开发商提交的材料多达 19 项之多 3 ，但仍然不能避免违规现象的 有专家建议，应允许地方在现行法律框架内，在国家规定的最低预售条件基础上，将调整商品房预售条件的设定作为调节市适时调整商品房预售门槛，通过控制商品房上市速度，促进房地产市场平稳发展。 （三）制度设计有欠缺 1. 商品房预售资金监管是商品房预售管理的薄弱环节 房地产管理法规定商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。但现实中，预售款由谁管理、如何管理却是空白。房预售款基本上完全由开发商支配和使用，资金的用途和使用缺乏有效监管。开发商挪用预售款，违规买卖股票、炒汇等屡见不鲜，有的甚至发生严重亏损导致工程停建。有专家指出，必须改变预售款项用于项目开发，防范预售款被挪用、套牢等风险。 2. 商品房预售许可管理执法偏软 商支配和使用的做法，引入具有公信力的第三方，类似香港的律师楼、一些国家的专营担保机构等，对预售款实施有效监管，保 有些楼盘没有拿到预售许可证，却采取内部认购等方式变相预售，违规发布房地产广告或发布虚假不实广告，以及违规挪用法违规活动。 根据现行法规，开发商违法擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得已收取的预付款百分之一以下的罚款。但现实中，鲜见有严格按照条例规定真正落实处罚的，顶多象征性的罚点款责令补办 有专家建议，商品房预售领域的必须坚持“违法必究、执法必严” 。罚就罚的违法者倾家荡产，否则隔靴搔痒式的查处不仅房地产市场，违法成本的低廉反而会助长开发商违规操作的气焰。 3. 房地产市场信息系统不公开 预售阶段，由于购房者获得房屋销售信息的渠道很少，只能任由售楼人员摆布。购房者合法权益得不到保障的主要原因是买严重的信息不对称。对于购买期房的人而言，很多人都不敢相信摆在售楼大厅的销控表，认为这是开发商随意变换的数字游戏。 当下，在各地房产管理部门的官方网站上基本查不到预售商品房的相关信息，即使到政务大厅或相关部门查询，手续也很繁 有专家表示，当前要建立健全商品房预售合同网上联机登记备案系统，实现对每套商品房预售全过程的跟踪管理，扭转市场房交易情况、权属状况、抵押、查封等信息，降低放贷风险。 二、商品房预售许可制度继续存在的理由 （一）我国房地产开发市场仍不成熟和完善 的局面，形成政府监管、社会监督的环境，及时发现和制止预售中的不良行为。同时，通过信息资源共享，使银行也可以便捷地 对于房地产开发商而言，商品房预售的融资功能是显而易见的，因此面对取消商品房预售的声音，开发商表示反对。有专家是否取消商品房预售制度关键在于房地产开发融资渠道。 我国房地产开发融资渠道不畅，金融工具较为单一。中国人民银行发布的 XX 房地产金融报告也指出，房地产开发资金中使款的比重在 55以上 4 。由此可见，我国开发企业的负债主要是银行贷款，包括开发贷款和个人消费贷款通过预售转入 据有关专家介绍，在发达国家如美国，开发资金主要来自信托、基金、债市等直接融资渠道，银行贷款仅占其总负债的 10当前要加快金融产品创新，拓宽非银行融资渠道，这样既能满足房地产业发展的合理需要，也能有效控制和分散银行信贷风险。 在目前融资渠道极为单一的情况下，特别是面对金融危机的冲击，取消预售后必然会出现房地产开发企业资金链断裂问题，批中小企业退出市场，即使是资金实力较强的企业能够幸存下来，也会出现项目开发周期延长、开发成本激增的问题，从而带动上涨。 （二）预售制度不是引发交易风险甚至房地产金融风险的根源 国内开发模式下房地产开发企业高负债率的投资活动才是交易风险、房地产金融风险形成的主要内部原因。与国外相比，国银行身上。 目融资过度依赖于债务融资形式，而很少利用权益融资，不利于分散投资风险，从而将本来应当由投资者承担的部分风险转移到 中国人民银行建议取消预售制度时指出，我国房地产贷款具有潜在风险，这其中房地产开发商贷款的不良率较高。按银行的产开发企业是“将利润装进了自己的腰包，而风险留给了银行” 。 有关专家认为，预购商品房按揭贷款，是以开发企业作阶段性担保为前提的，商业银行在发放贷款时应当强化对开发商资信易量比较集中的商品房预售，应当重点核查，有效制止“假按揭” 。 运营情况的审查，实施有差别的贷款政策，对于资信不足、项目运营状况不好的，坚决不发放按揭贷款。对销售价格明显高于市 取消预售可以避免购房者的部分风险，然而房地产开发活动的风险没有从根本上得到解决， “烂尾楼”的现象会更加严重，险会增加。因此，希望通过取消预售来规避房地产市场风险是治标不治本的，从根本上讲，正确引导房地产开发企业的融资活动负债经营的开发模式，分散房地产投资风险才是正途。 （三）预售制度是否取消应由市场决定 经过十余年的发展，商品房预售业已成为我国房地产市场的一项基本制度，许多市场的游戏规则都是建立在此基础之上的，生长的“土壤”和“环境”没有根本改变的情况下，贸然取消预售不可避免会引发一系列的问题，影响房地产市场的稳定性。 需要对于培育房地产市场大有好处。三、商品房预售许可制度的完善思路 商品房预售在世界各国都有存在，而且根据美国和香港的经验证明，给购房者更多的选择，满足不同风险偏好与价格承受能 对于预售制度的完善，笔者的建议是需要调整思路，改变过去一味提高预售许可门槛的做法，从建立预售交易保障机制入手购房者的利益。 （一）预售款资金管理 1. 专户管理、专款专用 据悉，山东省正在出台相关规定，拟由房产管理部门、银行和开发商三方共同成立机构，对预售款进行监管。由于正式文件笔者认为，商品房预收款的管理应从以下几个方面进行： （1） 由房产管理机关、开发商行业协会、银行监管机构共同设立商品房预售管理委员会，选聘执行机构、开户银行、监理事务所，公布章程、明确各自权利义务和救济途径以及相关法律责任。 收现付，坐支截留资金。 （2） 开发商获得预售许可后，应在指定银行开立账户，所有预收购房款必须存入专门账户管理，实行收支两条线管理，严 （3） 开发商需要使用资金时，应向监管执行机构提出用款申请，由监理公司出具工程进度证明，开户银行在章程允许额度工程完工比例拨付资金； 2. 引入律师 （4） 工程竣工验收合格后，开发商申请对账户资金进行清理，余额转入房产管理机关物业管理部门，待业主委员会成立后 国外的商品房预售制度中都特别注重发挥律师的作用，有的甚至规定预收款资金由律师进行管理。鉴于我国律师事务所的规专业化限制，我国的律师在商品房预售中不可能做到大包大揽，应侧重负责合法性审核。 律师在商品房预售许可制度中的作用包括： （1） 对开发商的申请材料出具合法性法律意见书； （2） 审核预售方案； （3） 对预售合同文本进行审核； （4） 对预售合同签订进行见证； （5） 预售结束提交总结报告等。 3. 引入担保 借鉴产品质量保险模式，由担保公司对商品房预售合同的真实性提供担保，以分散购房者的风险，维护社会稳定促进行业发 担保公司根据开发商的资质、实力、信誉及预售方案等因素综合确定担保费率，对购房者提供保证。出现逾期交房或有其他利益的违法行为，由担保公司代开发商向受害人赔偿。 （二）预售许可应延伸监管范围，实行动态管理 我国现行的预售许可模式主要由房产管理部门承担，实行的是静态管理，不能如实反映房地产开发项目的实际状况。申请许为此，笔者建议： 1. 变静态管理为动态管理 大量的材料，涉及土地、规划、工商、建设、金融等多个部门，而房产部门对相关材料只能进行形式审核，无法辨别真伪，为纠纷 商品房从预售到现售有个期间差，这一期间，开发商经营业绩和经营风险的变化将最终影响购房者的利益。因此，在预售许可 （1） 开展预售许可证后续监督检查。 房产监管部门的任务并不是完成了，而是更重了。笔者建议，在许可证发放后，房产管理部门应重点监控开发商经营风险的变化 重点检查开发商经营资质变化和项目建设情况，督促开发商尽快转入现售。监督检查实行现场勘验的方法，重点对工程施履行情况、建设用地规划和建设工程规划的遵守情况进行检查。 （2） 及时发布预警信息。 可以撤销商品房预售许可。 对开发商有重大诉讼、违法违规行为以及债务加重、经营风险增加和拖延建设工期的现象，房产管理部门要及时发布预警信 2. 建立联动机制，变一家管理为多家管理建立互联互通平台，土地、规划、建设、金融、工商等部门进行职能监管时，对有重大影响的信息如开发商未通过工商年检规划等要及时向房产管理部门通报。 此外，预售管理部门应主动与其他部门联系，如： （1） 联合工商部门对开发商虚假广告行为进行查处； （2） 联合规划部门对醒目建设规划执行情况进行检查，发现违反规划行为及时处理纠正。 （三）信息公开透明 商品房预售过程中的信息不对称、不公开是导致开发商违规违法的重要根源，为此： 1. 房产管理部门网站设立预售专栏，免申请查询，面向社会公众开放，开发商售楼处必须悬挂张贴预售许可证。 2. 信息公开内容包括：开发商资料、在建工程抵押、项目预售许可证（预售与预留必须明确） 、预售签约销售状况、争议及行政处罚等，内容做到实时更新。 3. 商品房预售合同实行网上签约，房产管理部门审核通过后自动备案。禁止开发商以认购协议方式与购房者签订合同。 注 释： 1世联地产：取消商品房预售制度可行性研究报告 ，XX 年 8 月。 XX 年，民生银行首先开始面向大众提供二手房转按揭业务。XX 年 12 月 11 日，央行副行长刘士余在加强商业性房地产信题会议上的讲话称，要坚决取消转按揭、加按揭贷款。不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款。不得发放“假按揭 参考文献： 1锋晓：商品房预售制度的比较分析及政策建议 ， 城市开发XX 年第 9 期。 2埃瑞克G菲吕博顿、鲁道夫瑞切特编、孙经纬译：新制度经济学 ，上海财经大学出版社 1998 年 3钟建：世界主要国家和地区商品房预售制度和特点 ， 中国地产市场XX 年第 10 期。 4华伟：期房销售何去何从 ， 探索与争鸣XX 年第 10 期。 5廖俊平、谭颖：中国商品房预售制度研究 。 篇二：房屋预售制度房屋预售制度是目前房地产融资制度的核心，对它如何评价决定了国内房地产市场能否健康持续的发展，也决定了国内银行业的风险高低、银行业发展前景。 在国内房地产市场发展初期，住房预售制度的设立，目的为了扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。但从实践经验来看，房屋预售制度一方面在一定程度上推动了国内房地产市场繁荣，另一方面由于住房预售制度缺陷也为房地产开发商利用其制度缺陷掠夺社会财富制创造了条件。比如，房地产商通过“炒楼花”来制造出楼市(楼市博客|楼市新闻)的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；对房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸种种行为来侵犯购房者的权益；把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”等问题。可见，房屋预售制度不仅妨碍国内房地产市场的健康发展，侵害了消费者利益，也给国内银行发展带来了一系列的风险。 央行房地产金融分析小组撰写的XX 年中国房地产金融报告(以下简称报告)指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。这项政策建议立即引起了房地产市场的紧张与哗然，是否取消房预售制度在社会上、政府部门、开发商、学术界之间产生巨大的分歧。对于住房预售制度的种种议论，严重影响到了房地产发展政策的取向和抉择，因此，系统而全面地分析中国的房屋预售制度，既对完善和发展房地产经济理论有着重要的理论意义，也对国内房地产政策取向具有重要的实践意义。本报告将针对我国房屋预售制度的现状和运行的深层次问题进行剖析，并借鉴国际经验，探讨中国的住房预售制度的走势和政策选择。 一、国内住房预售制度运作情况以及引发的问题 已有研究表明：国内房地产商的资金来源，绝大部分的资金包括房地产开发贷款和个人住房抵押贷款在内的银行信贷资金都是来源于银行。如 XX 年房地产企业自筹资金中仅有 16%左右是房地产企业的自有资金，而 80%以上资金来源于国内银行贷款。从资产负债率来看，1997 年以来，房地产开发企业的资产负债率一直高达 75%，北京房地产开发商的平均资产负债率甚至高达 80%以上，远高于国内其他行业的企业 60%的资产负债率；就房地产开发企业的贷款和自筹资金与当年完成的房地产开发投资额之比在 XX 年达到了 90%以上。这些数据都说明国内房地产的开发基本上依靠银行信贷来完成的。同时，统计局数据显示，上海 XX 年全年房地产开发投资 13158 亿元，比上年增长 28。1%；商品房销售额 10376 亿元，增长 30%。XX 年，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加 1023 亿元，同比多 204 亿元，占全部贷款新增额的 76%，其中个人住房贷款累计增加 728 亿元，同比多增 106 亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达 48%。而房地产开发商的资金占银行贷款的比重如此之高，其借助的工具就是房屋预售制度。 1，现行条例规定 商品房预售是我国主要的房屋销售模式之一。我国涉及商品房预售的法规主要包括 1994 年的中华人民共和国城市房地产管理办法 ，国务院 1998 年发布的城市房地产开发经营管理条例 ，XX 年 7 月经建设部修改后的城市商品房预售管理办法 。 上述三个文件涉及房屋预售的内容主要有：(1)“商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为” 。(2)规定开发商进行房屋预售应当符合的资质条件。(3)要求房地产开发企业不得进行虚假广告宣传， 商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文 号。(4)“商品房销售， 当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”(5)有关住宅质量保证书的签订以及房地产开发企业的商品房保修责任， “商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房； 给购买人造成损失的， 房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 ”(6)预收款的管理， “开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。 ”“开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正， 并可处以违法所得 3 倍以下但不超过 3 万元的罚款。 ”(7)对开发企业违约的规定， “由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起 90 日内取得房屋权属证书的， 除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。 ”(8)对开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料的罚则， “开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的， 由房地产管理部门责令停止预售， 撤销商品房预售许可，并处 3 万元罚款。”可以说，上述条例对国内住房预售制度有详细的规定，但这些条例都国内房地产市场没有起来情况计划观念主导下的规则。这种规则不完全性可以表现为该制度是一种单边风险分担机制，即风险主要是由消费者与银行来承担，而开发企业承担风险过小；还有对进入住房预售制度市场准入、资金运作、资金监管及违规处罚或是不适应发展了情况，或是缺失等。因此，有必要对该制度全面分析与评估。 2，住房预售制度的现状 商品房的买卖可以分为现房买卖和期房买卖两种形式，期房买卖即商品房预售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为，由于房屋被分期分批的出售给购房者，形如落英片片坠落，因而被称做作“卖楼花” 。它是商品房转让的一种特殊形式。对于开发商来说，执行预售有两个主要的好处，第一，因为房屋在完工之前被售出，会减少资金成本和存货成本。第二，由于未来需求的不确定性被降低了。单就减少开发商的资金与房屋持有成本这一个理由就能刺激开发商使用预售制度。对于购买者来说，预售计划给予买方以预先同意的付款计划购买房屋(通常与建设进程相一致)。当建筑完工的时候，购买者支付最后的付款，并且得到财产所有权，而且预售房的价格通常比现房价格低廉。 房屋预售制度在国内房产市场发展初期是作为对房地产开发商采取的一项扶持政策。是为了降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。据国家统计局统计，1998 年以来，我国房地产投资的各种资金渠道中，国家预算内资金、债券、利用外资极外商直接投资军呈现回落趋势；而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升(如表 1)。XX 年房地产开发资金共筹措约 17168。77 亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款” ，达到 7395。3 亿元，比上年增长 44。4%，占房地产开发投资资金来源的 43。1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为 5207。6 亿元，增长了 38%，占全部资金来源的 30。3%；第三大资金来源是银行贷款，为 3158。4 亿元，增长了 0。5%，占资金来源的 18。4%。报告指出，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付 30%计算，企业自筹资金中有大约 70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有 30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在 55%以上(表 2)。这说明目前我国房地产业的金融风险在资金结构上出现了很大的问题。 从实践经验来看，房屋预售制度在一定程度上推动了中国房地产市场繁荣的同时，也为房地产开发商利用其制度之缺陷掠夺社会财富民众财富制造可乘之机。一些资质低下的开发商利用预售的制度缺陷、法律缺陷侵害购房人权益、将大量风险转嫁给银行，主要体现在： 1，由于购房人缺乏担保的法律保障，在商品房预售中，购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商，而开发商仅承担在工程完成后将现房交付购房人的义务，消费者的消费资金，经过预售这一环节，变成了开发商的投资资金，因此购房人事先支付的购房款项因缺少有效的担保制度而常常血本无归。 2，在预售制度安排下，交易双方的“标的物”(商品房)并不存在。由于我国信息公开机制建设严重滞后，预售制度下的商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。商品房的质量、权属关系、规划与配套设施、设备等等关系着消费者切身利益的重大事项仅靠售楼合同、开发商提供的售楼书来界定，自然得不到根本性的保障。对房屋的实际面积、建材、质量、配套公共设施等情况，购房人却无法了解，这为开发商预售中以广告和宣传资料误导甚至欺骗消费者或事后擅自变更设计、规划、用料创造了机会。3，期房兼有期货和远期合约的特征，因此容易造成房地产价格泡沫。房屋预售中的购买人，除了用于自住外，不乏基于保值、投资、投机等目的参与其中交易，此外，房地产商也常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬楼价，致使房地产价格过分偏离其真实价值，一旦房屋价格泡沫破灭，房价下跌，作为抵押物的房屋价值也会减低，使银行蒙受不小的损失。 4， “假按揭”套取、诈骗银行信贷资金。 “空手套白狼”是不法房地产开发商普遍和常用的手法，而房屋预售制度为这种方法提供了便利，在资金链出现问题的时候，开发商便会通过“假按揭”的方式从银行把钱套出来，而剩下的风险就由银行和购房者来承担。 5，房地产风险主要由银行信贷资金和购房人承担。房屋预售制度不仅降低了开发商的门槛，使部分并不具备开发实力的企业进入市场扰乱了正常的经营秩序，而且一旦开发商投资出现问题，银行和购房人就成为了开发商投资风险的承担者和牺牲品。 6，开发商将房产一屋两卖、一屋多押致使纠纷迭起，这样不仅给国家进行房屋产权产籍管理带来一系列麻烦，还给银行带来损失。由于我国目前登记制度不完善，开发商在房价不断上涨情况下为牟取更高利润，在房屋建成之后，将房屋再次卖给别人并且办理产权过户手续，此外，开发商在建筑过程中，将在建工程抵押，这样银行按揭权势必与在建工程抵押全冲突，从而可能影响银行债券的实现。 表 1 ：房地产开发企业(单位)资金来源 单位：亿元 表 2 ：全国房地产开发国内贷款、各种来源投资及比重单位：亿元 针对目前出现的种种问题，政府已意识到长期以来中国房地产开发企业的资金来源主要依靠于银行贷款和预售贷款会引发巨大的金融风险。XX 年 6 月中国人民银行为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，颁发了中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ，但是该文件由于国务院 18 号文件出台，使得其精神没有认真落实，同时由于房地产贷款属于中长期贷款，处于业绩与风险方面的考虑，个人住房按揭贷款成为各家银行竞争的”优质资产” 。正因为房地产开发对银行信贷完全的依赖性，不仅使得住房预期制度对房地产开发越来越重要，也使房地产开发依靠预售房款筹集开发资金的渠道趋于狭窄。目前，对于是否取消住房预售制度也提上日程，以上变化也表明，我国房地产投资体制正在发生变化，它需要扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售贷款，以便来减少银行的金融风险 3，缺乏风险分担机制的问题表象 在房地产交易过程中，房地产交易双方处于一种信息非对称状态下，买卖双方都拥有一定数量和质量的公共信息和私人信息，但它们在市场中所属地位的不同决定了他们之间的委托代理地位关系。根据信息经济学委托代理理论的观点，委托人在市场中处于信息劣势地位，而代理人处于信息优势地位，代理人为自身的利益，尽可能的充分利用自身的信息优势，从而它们的市场行为会使委托人正当利益受到极大的损害。在预售制度下，这一现象更为严重，问题表现为房屋质量缩水、延期交工、烂尾楼等一系列开发商的败德行为；再加上我国目前房地产市场缺乏一套行之有效的管理与监管办法，使得预售制度下的问题层出不穷。这些问题的本质在于风险分担机制的缺失使得市场信息不对称让消费者处于逆向选择和道德风险两大困境中。 在房地产预售制度下，处于代理人地位的开发商和销售代理商完全掌握了产品信息和市场信息。一方面他们大肆宣传诱导性信息，如户型走向、居住潮流等，从而达到炒作的目的；另一方面，在目前的预售制度体制下，消费者在交易时看到的仅仅是渲染图、三维模型和样板房，不能看到真实产品本身，因此代理商可以利用各种手段制作出不存在的景观和设施，粉饰房地产项目建成后的环境，甚至可以使样板房大于或优于真实的户型。这些信息优势会明显影响到消费者的立场，给消费者以错觉并诱使他们偏离自己的真实需求。由于非对称信息导致逆向选择从而使得帕累托最优的交易不能实现，显然，如果拥有私人信息的一方(房地产商或销售代理商)有办法将其私人信号传递给没有信息的一方(消费者)，或者后者有办法诱使前者揭示其私人信息，交易的帕累托就可以出现。途径有两条：一是政府可以建立一种房屋预售制度的风险担保基金，就如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都得参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现，就得由这个风险基金来承担责任。这样，不仅可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，而且也能够约束房地产开发商减少违约。二是，商誉成本：良好的商誉有助于产品的销售，消费者也愿为知名的建设商付出超级额价钱(Shapiro，1983)。事实上，商誉属于企业的无形资产，为企业提升竞争力，从而创造生存的根基。商誉可以说是消费者对于建设公司的表现所累计的看法，而且透过大量且象征性活动所建立的社会看法，经由这些社会记忆，形成好的、不好的、优的或模糊的商誉评价，因此，公司表现的好坏会影响着消费者对此公司的态度。公司商誉建立非常困难，须花费许多时间与心力，然而，公司商誉也很脆弱，一旦建立后就很容易被某些因素破坏想再回复以前的商誉，则须付出加倍的心力与时间，所以，公司商誉的维持更为重要(SinghandSirdeshmukh，XX)。 二、国际经验比较 一般来说，住房预售制度不仅消除了未来需求的不确定性因素、潜在破产成本，还显著降低甚至消除了开发商的存货成本。在世界许多国家和地区，住房预售制度是一种较为普遍的经济现象，除了国内外，在亚洲的许多地区和国家(特别是香港、台湾、新加坡)预售制度非常流行，此外北美和欧洲这种销售方式也非常常见。制度的发展与变化和经济实践是紧密联系的，这些国家和地区在住房预售制度的发展过程中形成了一套行之有效的风险分担机制，其风险分担机制主要体现在严格的准入退出制度、严格的监管手段、预售资金专款专用、信息披露。 美国 在美国房屋无论是否开工都允许预售，1963 年XX年美国新房销售预售比例(包括开工前售出和建造期售出)一直保持在 50%-75%左右的水平，而且近年来有稳步上升的趋势。在新房预售中，开工前售出的比例逐渐上升(从 20%到 40%)，在建期间售出比例则基本保持在 35%左右。根据美国人口普查局(ACB，American Census Bureau)资料显示，XX 年美国的新房市场中，75%是期房预售，现房销售比例只有 25%。而在期房中，一半以上未开工就已经完成预售。XX年，美国新房销售合计 128。3 万套，其中未 开工已经售出的 50。5 万套，在建造期内售出的46。4 万套，预售新房占总销量的 75。53%(表 3)。XX 年，美国新房销售合计 120。3 万套，其中未开工已经售出的48。2 万套，在建造期内售出的 43。9 万套，预售新房占总销量的 76。56%。房屋预售是美国比较普遍的住宅销售形式，在住宅预售的各个环节中美国政府对预售市场进行了严格的监管，预售资金专款专用，详尽披露预售房信息，各环节的风险分担使得预售的风险大大地降低，广大购房者也愿意购买预售房。美国房地产销售风险分担机制首先体现在严格的法律监管，即买卖双方通过合同来定义商品的属性和各自的责任义务，并严格遵照合同执行。美国的购房者在购买预售房时一般需要支付定金，定金的多少由开发商和购房者通过合同约定。而且不同的出售商和购房者可以达成非常差异化的预售合约，多样化的选择为购房者分散降低了风险。签订预售合同后的付款一般都是分期支付。银行的抵押贷款一般在完工后再发放，但是在抵押贷款发放前，购房者可以获得抵押贷款之外的融资渠道，比如英国的过桥贷款(Bridge Loan)和美国的建筑贷款(Construction loans)，渠道较之中国丰富许多。为防止开发商挪用客户资金于非建设项目， 购房者交付的定金会被存放在开发商的代理律师事务所负责管理的托管账户上(Escrow Account)，直到正式交房的时候，开发商才能拿到这笔钱，但是信誉好的企业则不会受此限制(由此可见，商誉对于房地产商至关重要)。在支付保证金后，购房者可以立即向银行申请抵押贷款，按揭成数一般为总房价的 70%。但按揭贷款一般在房屋建造完成后发放，金融机构在发放抵押贷款时往往对完工有一个确认标准。为保证贷款的安全，银行一般会在给予贷款许可前，对开发商的信用进行审验。如果购房者不能在开发商要求的时间期限内取得贷款许可，开发商可以选择终止合同，并将保证金退还给购房者。而如果购房者放弃购买，他们将失去已经支付的保证金。此外，风险分担机制还在于充分披露购买期房的风险。在美国，所有的州都要求开发商在销售房屋之前向州有关部门递交企划书(Offering statement)，大部分的州将州首席法官办公室(office of the state attorney general)作为负责审查商企划书的部门，只有在企划书获得批准以后开发商才能正式开始房屋销售，因此对房屋预售的约束主要来自于企划书。递交审查的企划书中需要附带开发商的销售合同，开发商与购房者签订购房合同时，需向买主提供一份企划书副本，大部分的企划书都会被要求详细描述购房者可能面临的风险，如买方是否能收回首付款、开发商资金不足和破产的可能性、建设工期拖延的可能性等等。买卖双方在信息充分披露的前提下严格按照合同约定进行交易。通常，只要开发商在企划书中明确指出了购房者可能面临的风险，政府部门就不会对此予以干涉。 此外，因为美国是普通法国家，如果开发商和购房者有与上述规定不同的合同约定，则应遵从合同约定。 对于未开工即已售出的房屋，预售合约会对支付的时间和数量作出确定。通常签订合约时购房者需要支付一定的保证金，保证金的数额一般为总价的 5%10%，如果购买者有个性化的定制要求，则需额外增加 5%10%。施工到某一程度时交付一定的金额，完工时最后清算，分段支付金额由合约具体确定，没有一概而论的标准。购房者可以利用建筑贷款(Construction loans)来支付这些金额，建筑贷款指从未来将获得抵押贷款中提前取出用以支付房屋在建时分段给付的款项。大部分建筑商会为施工质量和施工材料提供担保，在一些地区这种担保是强制的。 香港 在香港出售未落成的楼宇被称为楼花，地产发展商出售楼花一方面可以把风险转移给楼花的购买者，另一方面，也有助于资金回笼，降低成本，房屋预售在香港非常普遍(如图 4)。香港的房屋预售的风险分担机制体现在一种完备的制度设计，包括严格的准入和退出制度，信息披露，严格的法律体系，其制度设计能将大多数风险予以化解，是一种良好的事先预防制度。 (一)知情交易者的市场 在香港住房预售制度的风险分担机制首先体现在预售市场是知情交易者的市场。香港的预售市场包括 篇三：关于商品房预售制度的几个法律问题一、问题的提起 商品房预售是商品房买卖的一种新的交易形式，商品房预售合同也是商品房买卖合同的一种特殊销售形式。商品房预售的特殊性，在于其标的是正在建设且尚未竣工，不能即时移交及办理房屋所有权登记的商品房。这一点，与商品房买卖合同的现房标的有着本质的不同，如果管理不善，极易产生 “炒楼花”等损害购房者合法权益等问题，扰乱正常的房地产交易管理秩序。为了加强对商品房预售经营活动的规范和依法管理