清洁公司运营管理成本分析浅议

清洁急救网 致力为中国中小清洁公司、物业单位、家政公司、酒店后勤、医院后勤提供清洁函授资料。 QQ 664054289 免费了解是承包给社会专业公司做好呢?还是让自己的专业化公司做好?笔者认为,内部专业化服务(由公司自己的专业公司完成专项服务), 应侧重专业技术服务 ;外部专业化服务( 公司自己的专业服务公司对外开拓的专业服务项目),应侧重专业经营服务。内部专业化服务主要指的是:专业化技术服务、专业技术管理和专业技术培训。例如: 保安、绿化、清洁等专业化服务工作,如果每个管理处都养一两个这样的专业技术人员,工作量既不饱满,又会加大管理成本,得不偿失。实行公司内部专业化管理,专业技术人员可以充分发挥资源优势,一个专业技术人员可以兼顾很多个管理处的专业技术培训、专业技术指导、专业技术服务等工作,达到事半功倍的作用。这就是内部专业化管理的优势。清洁、绿化、保安等专业服务工作情况如何?质量好坏 ?公司只考核各个管理处。至于如何达标?如何保证服务质量?由管理处来要求和约束专业部门。充分发挥公司职能部门、管理处、专业部门等多方面的积极作用,最笔者从事物业管理以来,恰逢集团公司全面推行预算管理,实行到物业管理行业后,各个项目效果显着。在保证服务质量的前提下,如何用最低的成本,达到工作的标准,取得业主满意,从而实现利润最大化,是每一个物业项目负责人必须思考的问题。物业管理是劳动密集型行业,人力成本在全部成本支出中占到 60%以上的比重,由此想来 ,对于物业管理企业来讲,控制人力成本的支出对于企业盈利水平具有重大的意义。物业管理是无形产品生产,不需要复杂的产品设计,不需要购买原材料,不需要多道加工工序,不需要复杂的销售环节,当月生产(服务)当月见效。节省一份人工费( 工资), 就增加一份毛利,效果十分明显、直观。笔者认为,物业管理企业人力成本控制,首先应从以下二个方面入手: 第一、管理人员工资的成本控制:物业管理企业的性质决定了物业管理企业成本费用主要是人力资源成本费用支出。在工资组成中,管理人员的工资占了相当大的比重,特别是中层以上部门领导的工资,千万不可小视它的比重:一个部门经理的工资,是一线服务层员工的几倍;减少一个管理人员的岗位 ,就可以增加几个服务层员工的费用支出。因地制宜、合理有效地设置公司职能部门,是降低物业管理企业固定成本切实有效的方法和手段。物业管理企业职能部门的职能就是控制、决策、协调、服务四大功能。从劳动生产率的角度来衡量,物业服务管理的全过程,90%的工作量是在管理处完成的。因此,物业管理企业职能部门的设置,应以精干、高效为宜,部门越少、人员越精越好。机构庞大、人员冗杂是极大的资源浪费,不但增加了成本,还增加了内耗,降低了管理效益。 如何科学、合理、有效地设置公司职能部门和人员岗位?笔者认为,以管理“幅度”来确立机构和和员编制比较科学、合理、有效。管理面积在 600 万平方米以内的物业管理企业,总经理的管理幅度为 46 人(含副总经理和主要职能部门经理 );副总经理的管理幅度为810 人(含职能部门经理和管理处主任 );职能部门经理的管理幅度为 1015 人( 本职能部门和相关事业部门)。 第二、基层服务人员工资的控制:物业管理行业属劳动密集型服务行业,科学、合理地使用人力资本是物业管理企业降低成本的主要方向。如何控制好基层服务人员人力资本的成本费用?可以从两个方面入手:1、科学、合理地制定基层单位的用人编制。根据公司管理的小区(大厦) 的实际情况和本公司的管理水平定岗定编。例如:管理面积比较大的封闭式多层小区,可按人均管理面积35004500 平方米来核定小区管理处人员编制。技防措施好又是封闭式高层小区,可按人均清洁急救网 致力为中国中小清洁公司、物业单位、家政公司、酒店后勤、医院后勤提供清洁函授资料。 QQ 664054289 免费了解管理面积 3500 平方米来核定管理处人员编制。技防措施差又不是封闭式的高层小区,可按人均管理面积 3000 平方米来核定管理处人员编制。面积较小的封闭式多层小区,可按人均管理面积 2500 平方米来核定管理处人员编制。开放式的小区管理难度比较大,可根据实际、具体的情况在定编人数的基础上乘以 1020%的系数。定编只是一个参考比较值,我们可把定编值看作是小区成本核算的边际值,大于边际值就会减少利润甚至亏损;少于边际值就能保本或者多盈利。例如: 某小区管理面积 20 万平方米,多层、封闭式、有两个人员车辆出入口。按人均 3000 平方米定编小区管理需要人员 60 人,各项服务人员全部在内。但是,由于小区管理处主任用人把关比较严,严格按工作量定岗,特别是管理处内部管理人员,l 人身兼数职 ,结果整个小区管理服务用了 52 人,比定编人数少了8 人,一年增加收入近 14.4 万元,效益十分可观。可见严格地控制基层服务人员的人力成本,是物业管理企业降低成本提高效益的主要途径。其次,向科学管理要效益。向管理要效益在物业管理行业涉及的面很广: 第一、采取多种措施,合理地使用资源。例如:在物业管理服务中,用人最多的是保安服务和保洁绿化服务,如何通过科学有效的管理来降低人力资本投入,就是一个值得认真研究的课题。目前,深圳物业管理对保安、清洁、绿化服务采用两种模式:一种是把保安、清洁、绿化承包给社会专业公司来完成大限度地提高成本效益率。 第二、实施全员管理,合理开发资源。对小区各专项专业服务,实行日常工作由管理处“综合”管理的最大好处就是可以最大限度地开发利用资源。 “综合”管理的基点是不管哪一项专业服务出了问题,日常管理责任都在管理处,都应由管理处来负责协调解决。通过激励手段提高员工的工作效率来降低成本。例如:小区的日常保安巡逻工作,由管理处统筹安排(适当增加清洁工的待遇),交给保洁工来兼顾完成; 保洁工在保洁过程中要不停地在自己负责的区域内巡视,完全可以兼顾保安员的巡逻职责;清洁工日积月累对责任区内的各种情况十分了解,由清洁工兼顾保安巡逻工作效果会更好。一旦出了问题由负责治安防范的事务助理负责,由事务助理负责查找原因,提出改进措施并监督执行。这样就可以减少白天保安巡逻岗的人数(增设少量的保安巡逻机动岗) 。一个 15 万平方米的开放式小区 ,全少可以减少 4 个保安员巡逻岗位,一年就可以增加 7.2 万元的收入。 第三、巧妙调整工作时间,合理配置资源。对专业服务公司来讲,合理地配置资源可以最大限度地降低成本增加效益。例如:负责清洁的专业部门,在保证与各管理处签订的专业服务合同书各项条款和服务质量的前提下,合理地配置人力资源:将清洁工作分为清洁和保洁两部分,集中六分之三的人负责清洁,下午 6:00 一 7:00 进行小区公共场所的清洁工作 ;晚 9:00 以后,进行楼道内的清洁和垃圾清运(晚间人们已休息对清洁好的环境不会有多大破坏), 工作完就回家休息,第二天白天不上班。将六分之二的人用于保洁,保洁工的工作区域大于清洁工的工作区域。工作时间早上 8:00中午 11:00,下午 2:305:00(人们上班时间) 。抽出两个人负责清运垃圾和顶班凋休。这样既保证了服务工作质量,又解决了清洁工的休息问题,同时,减少了六分之一人力资本的投入,达到了减员增效目的。 第四、充分利用现代科技手段来降低人工成本。例如,在道口增设电脑自动收费系统;在小区内增设安防监控系统,既安全可靠,又能增加收费,同时达到减少保安员岗位,降低人力资本的支出,两年内就可收回投资成本。 清洁急救网 致力为中国中小清洁公司、物业单位、家政公司、酒店后勤、医院后勤提供清洁函授资料。 QQ 664054289 免费了解总之,科学合理进行岗位定编和充分利于资源,可以最大限度降低物业管理企业的人力成本支出,充分保证企业的盈利水平。目前业主与物业管理公司就收费问题产生了大量的纠纷成为社会关注的一个焦点、因止有必要对物业管理费进行全面分析和测算。近年来，物业管理的专业化分工趋势愈加明显，专业的清洁公司应运而生，而清洁、保洁成本更成为物业管理项目成本控制的重要方面。清洁、保洁项目的成本预测分析加强成本控制，首先要抓好成本预测。成本预测的内容主要是使用科学的方法，结合中标价根据不同项目的性质、特点对清洁、保洁项目的成本目标进行预测分析。人工、机械工具、物料及其他费用预测分析项目全过程成本控制。项目成本的发生涉及项目的整个周期，项目成本形成的全过程，从施工准备开始，经施工过程至结束。因此，成本控制工作要伴随项目施工的每一阶段，如在施工准备阶段制定最佳的施工方案，按照设计要求和施工规范施工，充分利用现有的资源，减少施工成本支出，并确保项目质量，减少返工费。还要及时追加合同价款、办理项目结算，使项目成本自始至终处于有效控制之下。机械、工具及物料占清洁、保洁项目总费用的比重较大，一般可以占到项目总费用的10%-20%，应作为重点予以准确把握。特别在项目初期一次性投入的机械、工具上的控制，要分别对机械折旧、机械维护保养、工具及物料等费用进行逐项分析，核定材料的供应地点、购买价、运输方式、维护保养等，分析预算中规定的材料规格与实际采用的材料规格的不同，对比实际与定额用量的差异，汇总分析预算，力求达到更接近实际操作中的数据。其他费用主要包括：工衣、附送项目、咨询、不可预见费用、税及管理者酬金等。施工方案引起费用变化的预测保洁项目中标后，必须结合施工现场的实际情况制定技术上先进可行和经济合理的实施性施工组织设计，结合项目所在地的经济、自然地理条件（如不同类型的地理条件对不同设备购买数量和要求就不同，如石材地面比较多，对石材晶面处理机的要求比较高，投入成本自然也比较多；如绿化面积比较大，则对剪草机和农药化肥等的需要量比较大） 、施工工艺、设备选择、工期安排的实际情况，比较实际施工方法与标书编制时的不同，或与定额中施工方法的不同，以据实作出正确的预测。不可预见的风险预测清洁、保洁项目成本的风险分析，就是对在本项目实施中可能影响目标实现的因素进行事前分析：对工程项目技术特征的认识，如结构特征，地质特征等；对业主单位有关情况的分析，包括业主单位的信用、资金到位情况、组织协调能力等；对项目组织系统内部的分析，包括施组设计、资源配备、队伍素质等方面；对项目所在地的交通、能源、通讯的分析；对气候的分析；信息咨询费用等等。清洁、保洁项目的成本控制分析清洁、保洁项目做好成本控制的分析，是项目赢利最重要的一项工作，围绕成本目标，确立成本控制原则，施工项目成本控制就是在实施过程中对资源的投入、施工过程及成果进行监督、检查和衡量，并采取措施确保项目成本目标的实现。成本控制分析的对象是工程项目，其主体则是人的管理活动，目的是合理使用人力、物力、财力，降低成本，增加效益。为此，成本控制分析的一般原则有：清洁急救网 致力为中国中小清洁公司、物业单位、家政公司、酒店后勤、医院后勤提供清洁函授资料。 QQ 664054289 免费了解节约原则节约就是项目施工使用人力、物力和财力的节省，是成本控制的基本原则。节约绝对不是消极的限制与监督，而是要积极创造条件，要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常检查是否出现偏差，以优化项目管理方案，从提高项目的科学管理水平入手来达到节约。而清洁行业属于劳动密集型行业，在人力方面的节约显得尤为重要，做到这一点最好的办法是加强培训的力度，提高基层人员及管理人员的素质，合理安排人员工作岗位和工作强度。树立“以人为本”的管理理念，提高整体工作效率，节约人力，减少人员编制，从而降低成本。在“物”的方面，则要做到“合理、充分” ，以一家 1000 人的保洁公司为例：一个好的操作方法如果能够使一个员工每个月省下 20 元，那么每个月整个公司的物料成本就节约了 20000 元，而对于每个员工来说，他们要做的就是省下 10 个塑料袋、一条毛巾、一个扫把或一个桶这样零碎的东西。在这个方面，培训员工怎样合理和充分地利用好物料是非常重要的。全面控制原则项目全员控制。因为清洁、保洁是一个劳动密集型行业，技术含量低，利润也比较低，如果认为成本控制仅是预、结算及财务方面的事，那就片面了。成本控制涉及项目组织中的所有部门、班组和员工的工作，并与每一个员工的切身利益有关，因此如何充分调动每个部门、班组和每一个员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念尤为重要。只有激励机制的有效实施才能真正令员工“活”起来，现阶段行业的特性决定了在做到相对公平的情况下，激励机制越简单，越容易执行，效果就会越明显。项目全过程成本控制。项目成本的发生涉及项目的整个周期，项目成本形成的全过程，从施工准备开始，经施工过程至结束。因此，成本控制工作要伴随项目施工的每一阶段，如在施工准备阶段制定最佳的施工方案，按照设计要求和施工规范施工，充分利用现有的资源，减少施工成本支出，并确保项目质量，减少返工费。还要及时追加合同价款、办理项目结算，使项目成本自始至终处于有效控制之下。目标控制原则目标管理是管理活动的基本技术和方法，它是把计划的方针、任务、目标和措施等加以逐一分解落实。在实施目标管理的过程中，目标的设定应切实可行，越具体越好，