不动产登记制度的新期待

不动产登记制度的新期待篇一：我国不动产登记制度的现状及完善对策我国不动产登记制度的现状及完善对策 摘 要：不动产登记是维护不动产交易安全，维护不动产交易秩序的重要保障。我国物权法对此制度做出了相关规定，确立了中国不动产登记的基本结构，虽然结构和内容还不是很健全，但标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。 关键词：不动产登记 登记机构 责任 登记薄 目 录 引言 错误！未定义书签。 一、我国不动产登记制度历史 . 1 （一）我国古代与土地赋税息息相关的登记制度 . 1 （二）我国近现代登记制度 . 1 二、物权法对不动产登记的制度设计 . 2 （一）不动产登记含义 . 1 （二）不动产登记效力 . 2 （三） 物权法对不动产登记制度的规定 4 三、对我国不动产登记制度的完善建议 . 7 （一）建立统一的不动产登记法律依据 . 7 （二）统一不动产登记机关 . 7 （三）进一步完善不动产登记的审查制度 . 8 （一）建立不动产登记的赔偿责任制度 . 8 （二）制发统一的不动产产权证书 . 9 结语 .9 引 言 不动产登记是维护不动产交易安全，维护不动产交易秩序的重要保障。它在维护不 动产交易市场的健康有序发展中是必不可少的。为此我国物权法 ，设专节以 14 个 条文（第 9 条至第 22 条）的篇幅，确立了我国不动产登记制度的基本结构，对不动产 登记作出了相关规定。从而结束了不动产交易过程中无法可依，立法混乱，立法不明确， 全国没有统一立法规定，各省市地区的规章不一致，进而影响我国不动产交易市场的健 康和有序发展，对我国经济的发展造成了不利影响的混乱局面。它在总结中国不动产登 记实践经验，借鉴西方先进的有关不动产登记及与之相关的法律的立法经验的基础上， 对我国不动产登记的法律效力，不动产登记机构权力职责，登记程序，登记类型及登记 错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构。虽然 结构和内容还不是很健全，但为将来有关不动产登记制度的专门的法律的制定，提供了 整体架构和思路，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。 一、 我国不动产登记制度历史 （一）我国古代与土地税赋息息相关的登记制度 中国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。据学者 考证，中国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。唐代以后，中 国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申 报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。从中国古 代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制 度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明 只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对 外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。因 此严格地说，中国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。 （二）我国近现代不动产登记制度 就中国不动产登记制度的形成与发展过程来说，中国在民国继受西方法制，已经正 式建立了不动产登记制度，然而该制度却主要是为土地私有制服务的。建国初期，我们 也曾建立起了不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行 全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使该制度在中国一度中断 30 多年，改革 开放以后，特别是土地管理法颁布以后才逐渐恢复和发展。 物权法颁布以后我 国不动产登记制度才真正确立。因此可以说，登记制度在中国虽然有着悠久历史，但真 正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产 行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥 其应有的作用。不动产登记制度虽然以国家公权力为后盾,但根本目的在于私权维护, “对卖者来说,登记机构的登记和权属证书的颁发是对自己权利的有效证明，对买者来 说，通过查阅登记簿可以直接获得确定的可信赖的产权信息，从而节约了信息搜寻成本 。 ” 二、物权法中不动产登记的制度设计 （一）不动产登记 不动产登记是我国物权法中的重要制度，是我国不动产物权变动的公示方式。 根 据我国物权法 ，不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有 关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。首先，登记是由作为代表国家 机关的登记官员进行，但是有关不动产权利的登记，即使在采用登记强制登记主义的国 家,也是属于当事人意思自治的问题 。其次，在不动产登记程序上,不动产登记原则上 必须由当事人申请。即除法律另有规定外, 登记机关不得擅自启动登记程序，而必须由 登记申请人申请后才能启动。同时，由于申请人的申请约束着不动产登记的内容，即便 不动产登记薄记载的事项有错误，也不能由登记机关依职权作出变更登记的决定，而是 应该由权利人或利害关系人提出更正登记请求。 （二）不动产登记效力 不动产登记的效力是登记这一法律事实对当事人的不动产物权产生的实际作用。各 国立法上对不动产效力的规定各有不同。在中国物权法的不动产登记体制下，不动 产登记有如下四种效力： 1.登记的公示力 物权公示是我国物权法中的一项重要原则，是指不动产物权通过登记或变更登记作为 权利享有和权利变动的公示方法。不动产物权之所以公示，是由物权的性质决定的。不 动产物权作为物权，是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，因此对不动产物权 人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、排除妨碍的义务，但不动产物权如果没 有从其外部了解其物权变动的象征，那么当事人无法准确辨别和确定不动产物权权属状 态。如果不动产设立了抵押权等他物权，那么，在交易的过程中很可能会给善意第三人 造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。因此不动产物权公示通过对不动产物权进行 登记，使物权具有可识别性，通过登记作为公示方式使不动产物权法律关系得以公开透 明，通过公示实现不动产物权可取信于公众。使当事人及第三人直接从外部就可以了解 到不动产物权的存在及其现状，进而避免第三人遭受损害，保护善意第三人的利益，维 护不动产物的占有秩序和交易安全。 2.登记的形成力 登记的形成力，又称物权变动的根据效力，是指登记具有使基于法律行为的不动产物 权变动能否生效的效力。 物权法 第 9 条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消 灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 ”因此 李凤章：登记限度论以不动产权利登记制为中心 ，法律出版社 XX 年版，第 11 页。 危晓美：浅谈不动产登记请求权 ， 甘肃行政学院学报 ，XX 年第 1 期。 篇二：我国不动产登记制度的现状及完善对策土地与房地产政策分析论文 姓名 ：田志强 专业：电气工程及其自动化 学号： XX31001152 我国不动产登记制度的现状及完善对策 摘 要：不动产登记是维护不动产交易安全，维护不动产交易秩序的重要保障。我国物 权法对此制度做出了相关规定，确立了中国不动产登记的基本结构，虽然结构和内容还 不是很健全，但标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。 关键词：不动产登记 登记机构 责任 对策 目 录引言 错误！未定义书签。 一、我国不动产登记制度历史 . 1 （一）我国古代与土地赋税息息相关的登记制度 . 1 （二）我国近现代登记制度 . 1 二、物权法对不动产登记的制度设计 . 2 （一）不动产登记含义 . 1 （二）不动产登记效力 . 2 （三） 物权法对不动产登记制度的规定 . 4 三、 我国不动产登记的问题 （一）登记机关呈分散状态.5 (二）登记机关的责任机制不健全.6 三、对我国不动产登记制度的完善建议 7 （一）建立统一的不动产登记法律依据 . 7 （二）统一不动产登记机关 . 7 （三）进一步完善不动产登记的审查制度 . 8 （一）建立不动产登记的赔偿责任制度 . 8 （二）制发统一的不动产产权证书 . 9 结语 .9 引 言 不动产登记是维护不动产交易安全，维护不动产交易秩序的重要保障。它在维护不 动产交易市场的健康有序发展中是必不可少的。为此我国物权法 ，设专节以 14 个 条文（第 9 条至第 22 条）的篇幅，确立了我国不动产登记制度的基本结构，对不动产 登记作出了相关规定。从而结束了不动产交易过程中无法可依，立法混乱，立法不明确， 全国没有统一立法规定，各省市地区的规章不一致，进而影响我国不动产交易市场的健 康和有序发展，对我国经济的发展造成了不利影响的混乱局面。它在总结中国不动产登 记实践经验，借鉴西方先进的有关不动产登记及与之相关的法律的立法经验的基础上， 对我国不动产登记的法律效力，不动产登记机构权力职责，登记程序，登记类型及登记 错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构。虽然 结构和内容还不是很健全，但为将来有关不动产登记制度的专门的法律的制定，提供了 整体架构和思路，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。 一、 我国不动产登记制度历史 （一）我国古代与土地税赋息息相关的登记制度 中国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。据学者 考证，中国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。唐代以后，中 国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申 报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。从中国古 代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制 度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明 只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对 外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。因 此严格地说，中国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。 （二）我国近现代不动产登记制度 就中国不动产登记制度的形成与发展过程来说，中国在民国继受西方法制，已经正 式建立了不动产登记制度，然而该制度却主要是为土地私有制服务的。建国初期，我们 也曾建立起了不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行 全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使该制度在中国一度中断 30 多年，改革 开放以后，特别是土地管理法颁布以后才逐渐恢复和发展。 物权法颁布以后我 国不动产登记制度才真正确立。因此可以说，登记制度在中国虽然有着悠久历史，但真 正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产 行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥 其应有的作用。不动产登记制度虽然以国家公权力为后盾,但根本目的在于私权维护, “对卖者来说,登记机构的登记和权属证书的颁发是对自己权利的有效证明，对买者来说，通过查阅登记簿可以直接获得确定的可信赖的产权信息，从而节约了信息搜寻成 本 。 ” 二、物权法中不动产登记的制度设计 （一）不动产登记 不动产登记是我国物权法中的重要制度，是我国不动产物权变动的公示方式。 根 据我国物权法 ，不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有 关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。首先，登记是由作为代表国家 机关的登记官员进行，但是有关不动产权利的登记，即使在采用登记强制登记主义的国 家,也是属于当事人意思自治的问题 。其次，在不动产登记程序上,不动产登记原则上 必须由当事人申请。即除法律另有规定外, 登记机关不得擅自启动登记程序，而必须由 登记申请人申请后才能启动。同时，由于申请人的申请约束着不动产登记的内容，即便 不动产登记薄记载的事项有错误，也不能由登记机关依职权作出变更登记的决定，而是 应该由权利人或利害关系人提出更正登记请求。 （二）不动产登记效力 不动产登记的效力是登记这一法律事实对当事人的不动产物权产生的实际作用。各 国立法上对不动产效力的规定各有不同。在中国物权法的不动产登记体制下，不动 产登记有如下四种效力： 1.登记的公示力 物权公示是我国物权法中的一项重要原则，是指不动产物权通过登记或变更登记作 为权利享有和权利变动的公示方法。不动产物权之所以公示，是由物权的性质决定的。 不动产物权作为物权，是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，因此对不动产物 权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、排除妨碍的义务，但不动产物权如果 没有从其外部了解其物权变动的象征，那么当事人无法准确辨别和确定不动产物权权属 状态。如果不动产设立了抵押权等他物权，那么，在交易的过程中很可能会给善意第三 人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。因此不动产物权公示通过对不动产物权进 行登记，使物权具有可识别性，通过登记作为公示方式使不动产物权法律关系得以公开 透明，通过公示实现不动产物权可取信于公众。使当事人及第三人直接从外部就可以了 解到不动产物权的存在及其现状，进而避免第三人遭受损害，保护善意第三人的利益， 维护不动产物的占有秩序和交易安全。 2.登记的形成力 登记的形成力，又称物权变动的根据效力，是指登记具有使基于法律行为的不动产物权 变动能否生效的效力。 物权法 第 9 条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消 李凤章：登记限度论以不动产权利登记制为中心 ，法律出版社 XX 年版，第 11 页。 危晓美：浅谈不动产登记请求权 ， 甘肃行政学院学报 ，XX 年第 1 期。 篇三：我国不动产登记制度我国的不动产登记制度 一、不动产登记的含义与理论意义 (一) 不动产登记的概念 关于不动产登记制度的概念，不同学者有不同的观点。王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。 孙宪忠教授的观点是：不动产登记是指经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的事实。 梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和其他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上。 综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。 （二）不动产登记的理论意义 不动产物权登记的意义，就是完成物权公示原则的要求，通过登记为不动产物权交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。 1、不动产登记为不动产物权变动提供法律基础不动产物权登记，在物权法上的本质，一方面是对于当事人之间不动产物权变动的法律承认，赋予不动产物权变动充分的法律效力；另一方面由于物权具有强烈的排他性，也是给与第三人足够的警示，为第三人提供安全告诫。2、不动产登记具有国家公信力 国家出面承担登记责任，就国家行为的严肃性为保障，使得不动产登记具有取得社会一体信服的法律效力。而国家公信力是不动产登记“权利正确性推定效力”的根据；同时，善意第三人根据不动产登记薄取得登记的权利，即使与实际权利状态不符，其权利也应受到保护。 3、国家进行的不动产登记具有统一性，是不动产物权统一的法律基础 通过不动产登记，国家为不动产物权提供了一个在整个法律实施范围内有效的法律基础。从市场经济的发展和人民群众的生活需要来看，国家为不动产所提供的统一效力意义巨大。 二、不动产物权变动模式 物权变动分为因法律行为引起的物权变动和因非法律行为引起的物权变动。前者是生活中的主要部分，体现着当事人意思自治，故物权法变动模式是针对因法律行为引起的物权变动而言。 （一）意思主义变动模式 意思主义物权变动模式，又称合意原则或公示对抗主义，以法国及日本民法为代表，是指物权因法律行为而变动时，仅须当事人的意思表示即足以发生效力，无须以登记作为其成立或生效的要件。在这种立法例中，主要双方当事人只需债权的意思表示一致，就能够发生物权变动的后果，债权意思表示与物权意思表示同一，一个法律行为可以同时引起债权发生及物权变动的双重效果。 在意思主义下，公示意味着：(1)所有权的观念性。观念中的所有权是对自然法所倡导的个人主义和自由主义思想的贯彻，承载着主体的人格尊严与价值，认为主体的意思所至，物权关系也随之发生变动。未经公式就不具有对抗第三人的效力。物权变动将公示作为对抗第三人的条件，它一方面促使物权变动的当事人及时进行公示，以对抗第三人；另一方面为第三人提供了一个“消极信赖”利益，从而维护了交易安全。 （二）形式主义物权变动模式 形式主义物权变动模式，又称物权形式主义或公示要件主义，以德国民法为典型代表，是指物权因法律行为而变动时，既要有关于物权变动的意思表示，同时还要履行登记等法定程序，才能发生物权变动之效果。在这种立法例中，一个法律行为不能同时引起债权发生及物权变动的双重效果，发生债权的意思表示即债权行为，只能引起债权债务关系；而物权变动的意思表示即物权行为，只能引起物权的得丧变更。债权行为是物权行为的原因，物权行为是债权行为的结果， 但两者彼此独立，互不影响即物权行为的独立性和无因性。（三）折衷主义物权变动模式 折衷主义又称债权形式主义或意思主义与交付（登记）相结合的物权变动模式，以奥地利和瑞士民法为典型代表，是指物权因法律行为而变动时，除当事人的意思表示外，还须履行登记等法定形式，物权变(转 载 于: 小 龙文 档 网:不动产登记制度的新期待)动才能成立或生效。在这种立法例中，发生债权的意思表示就是引起物权变动的意思表示，两者合一，在这个环节上，同于意思主义；但除此之外，当事人还要办理法定的登记手续才能够使物权变动发生法律效力，在这个环节中，又同于物权形式主义，故名折衷主义。 目前，世界上奉行债权形式主义的国家，除了奥地利和瑞士以外，还有俄罗斯、西班牙、土耳其、荷兰，以及现代东欧各国、拉丁美洲各国、北欧和远东各国。之所以世界上许多国家均采取该物权变动模式，主要是物权基于债权契约与交付