世界主要的土地登记制度对比图

世界主要的土地登记制度对比图篇一：各国地籍管理制度比较中国，港澳台，美国，德国与澳大利亚关于地籍制度的异同点比较篇二：土地制度发展研究土地登记制度发展研究 摘要：运用参考资料对比的方法，对土地登记制度的发展进行粗略的研究，提出了当前土地登记存在的几个问题，并提出建议。 关键字：土地登记 土地登记制度 不足 完善 土地登记，按字意可以理解为将土地记录于册籍。西方学者以及西方国家对此有不同的阐述，但基本观点是一致的。如西欧学者霍格（）认为：“土地登记者。乃地产转移时所履行之法律行为。 ”【1】加拿大的土地登记是为保护私有土地的权利对土地的标示、价值、用途、所有权和他项权利等情况在专设的簿册上进行登记的制度。德国的土地登记是以产权登记为主要特征的法律登记。荷兰的土地登记是以不动产主人的姓名、住址、位置、权属变化、抵押情况、契据、地价等为内容的登记。 我国对土地登记较权威的解释是长春出版社 1991 年版的土地大辞典中，其对土地登记的定义为：是指国家依法对土地权利等项登记造册、核发证书的一项制度。 综上所述，土地登记是国家和地区依法定程序对土地的坐落、面积、用途、登记、价格、权利等项登记造册、核发证书的一项制度。 一、 土地制度的历史前沿 我国早在公元前 4000 年至公元前 XX 年的黄帝、大禹时即有平水土,划九州,辨土质,定田等,制赋则的记载已开创先河。秦始皇曾大规模清查地籍,商鞅还在秦国推行了包括土地制度在内的改革。提出了“算地”和“定分”的主张。对土地进行全面的调查核算并确认土地所有权。这些实际上都是土地登记的内容。宋代的经界法,方田法与现今的调查、确权、登记、发证十分相似。还有元代的经界法,明代的鱼鳞图册更是现今的图簿册的雏形。 民国时期孙中山先生提出“平均地权”的主张。1914年成立“经界局”;1922 年颁布“不动产登记条例”;1930年 6 月 30 日公布土地法,该法第二编专门规定土地登记内容,如,明确要对土地及其定着物的权利进行登记和变更登记,登记的具体土地权利;土地权利在登记程序进行中发生争议由土地裁判所裁判等。 我们的党也十分重视土地问题,在 1921 年中共“一大”通过的党纲中提出了土地问题;1927 年中共“五大”通过土地问题决议案;1928 年中华苏维埃政府颁布井岗山土地法 。1947 年 7 月,中共中央制定了中国土地法大纲;1950 年,颁布了城市郊区土地改革条例,开始建立以土地清查、地权登记发证等为主要内容的地籍管理体系;1953年 6 月,中央人民政府委员会通过了中华人民共和国土地改革法;1982 年 5 月,决定农业部下设土地管理局,开始在不同类型的县开展了土地调查、土地登记、土地统计工作试点工作;1986 年 6 月 25 日,中华人民共和国土地管理法公布,明确了土地所有权和使用权的确认、登记、发证规定;1986 年 8 月 1 日,国家土地管理局正式成立。设立了地籍管理司等职能司室,统一管理城乡地籍工作,新的土地登记制度开始构建。1998 年 4 月 8 日,国务院机构改革组建国土资源部,内设地籍管理司,组织指导土地登记是其重要职能之一。1998 年 8 月 29 日,九届全国人大常委会第四次会议通过修订后的土地管理法,进一步明确国家建立土地调查制度和土地统计制度,依法登记的土地所有权和使用权受法律保护。目前,已初步形成了包括土地登记持证上岗制度、土地证书定期查验制度、土地登记公开查询制度、土地登记代理制度等在内的土地登记工作制度。土地登记工作开始向法制化、规范化和信息化的方向发展。 二、 我国现行的土地登记制度 我国的土地登记制度兼具权利登记制度和托伦斯登记制度的特点,偏重于权利登记制度 其主要特点为: (1)登记的强制性。 中华人民共和国土地管理法第二章土地的所有权和使用权中的第十二条规定:依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。 【5】 (2)登记的不可推翻性。 中华人民共和国土地管理法第十三条规定:依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。 (3)登记审核的实质性。在土地登记办法中第二章中对申请人所要提交的申请资料等做出了明确规定【6】 。(4)登记的公信性。我国的土地登记具有绝对公信力。经权利人提出申请,并按照法律规定的一系列程序完成,接受实质性的审核后,土地权利一经登记是具有不可推翻的法律效力,具有绝对的公信力。 (5)授予土地所有权、使用权证书。土地登记机关将土地权利和权利变动事项登记到土地登记簿上后,还要向土地权利人颁发土地权利证书,主要有国有土地使用证集体土地所有证 、 集体土地使用证 、 土地他项权利证明书,作为由土地权利人持有的享有该土地权利的法律凭证。土地进行登记后可以公开查询。 三、土地登记制度的不足 土地登记制度是世界各国为保护土地所有制，普遍采取的一项国家措施。作为国家的一项制度，必须有明确的法律规定、良好的运行机制和严格的技术规则，以保证制度的实施。我国现行土地登记制度不完善和制度本身存在的缺陷，是制约土地登记工作向前推进的主要 原因。 （1）土地登记法律规定不充分。我国法律明确规定了建立土地登记制度， 土地登记规则第二条规定：土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权及其他项权利的登记。以上各类土地权利应属于物权的范畴，按照“物权法定”的基本原则和“不动产公示”的要求，登记的各项权利的设定、取得、转移、消灭和权利变动，必须按照法律规定的条款进行。 （2）土地登记运行机制存在障碍。按照我国现行法律规定，土地登记主管部门为县级以上国土资源行政主管部门。土地登记的定位属于国家行政行为，国家行政机关对土地权利关系可以进行合理干预，承担管理与执行的职责；事业单位应当做好登记事务的研究和行政主管部门交办的具体工作；中介机构是由专业人员组成并经取得准入资格，受权利人的委托为权人有偿服务、独立自主、自负盈亏的企业。三者各担其职、共同支撑、相互制约，保证土地登记工作正常运行。而目前土地登记工作从上到下不同程度地存在行政、事业、企业职责不明、不分、不清，监督不力的现象。 四、土地登记制度不足引发的问题 土地登记的定位属于国家行政行为，土地制度的不完善必将导致体系的运行受阻，效果不佳。 土地登记效力欠佳，公众意识不高。 土地管理法及土地管理法实施条例明确规定，依法取得的土地所有权、使用权一经登记受法律保护。然而，在实际中，有些已经办理了土地登记的土地使用者权益不能得到真正保护，有的一个“白头”文件甚至是领导的一句话，否定了土地权利人的权利。土地的征用、划拨、旧城改造房屋拆迁等，将土地证书作为废纸扔掉的现象非常普遍。土地登记贬值引起了土地权利人不主动申请登记，或者根本不办理登记，致使土地登记工作长期以来难以推进。 土地登记公信力受到影响。土地登记的社会效益和土地登记工作条件不够理想，影响了基层土地登记人员对建立土地登记制度的信心。反过来，有些地方土地登记先进技术推广应用不够广泛，仪器设备使用效率低，软件开发设计要求不到位，土地登记办事效率低，错登漏登事件时有发生，土地登记资料使用受到限制，客观上拉大了政府部门为市场经济服务的距离。 五、关于完善土地登记制度的建议 （1）统一土地登记机构，证出一家。统一登记、证出一家是完善土地登记制度的前提。土地作为不可移动、不可分割的特殊资产，一经登记具有法律效力的特点，决定了国家负责土地登记的职能部门只能有一个，即土地登记机关必须坚持受一个部门领导，原则上同一区域只能有一个土地登记机关，登记结果也只有一个。作为维权，只有证出一家，才能体现法律的严肃性和政府部门的威信。目前，以经济利益为出发点，上至国家多部门，下至一个地区分层次负责土地登记的做法，造成的土地登记结果相互否认，土地登记公信力动摇，土地权利人无所适从，政府部门的威信降低的局面必须改变。 （2）发挥市场功能，重视土地登记中介机构的作用。土地登记中介工作，是建立土地登记服务体系的重要内容。土地市场为土地登记中介机构运行提供了良好的空间。土地登记中介机构在土地登 记工作中，不仅能为权利人服务，通过传播土地产权流动信息，活跃土地市场，还能通过社会监督促进土地登记机关依法行政。当前，国家土地登记机关应将为土地登记中介服务提上议事日程，尽快出台土地登记中介管理办法，建立中介机构准入制度，引导现有土地登记中介机构、人员，按照国家规定，规范完善土地登记中介行为。参考文献： 1严星,林增杰.地籍管理(修订本)M.北京:中国人民出版社.1994. 2任明春.世界各国的土地登记制度J.世界农业,1992,(03). 3叶公强.地籍管理(土地资源管理专业用)M.北京:中国农业出版社.XX. 4张松孝,樊宝银.西方土地登记制度介绍J.中国房地产,1994,(07). 5中华人民共和国土地管理法.1998,8,9. 6土地登记办法.XX. 7中国土地登记制度研究.夏菁.南京农业大学.XX. 8 完善土地登记制度的思考.国土资源部地籍管理司.魏淑英赵龙.XX 9 论土地登记程序的不足与完善.廖焕国.暨南大学法学院,广东广州. 10王利明.物权法研究(修订版上卷)M.北京:中国人民大学出版社, XX. 11(德)鲍尔施蒂尔纳.德国物权法(上册)M.北京:法律出版社, XX. 12 土地登记办法与土地登记规则体系的比较研究.张敬松.王飞.王洪禄.铁岭市国土资源调查规划局，黑龙江铁岭. 13 土地登记制度比较研究.刘婧娟.北京联合大学应用文理学院. 14秘鲁赫尔南多德索托.资本的秘密M.北京：华夏出版社.XX：33-71. 15 Englishmen Looks at the Torrens System，Law Book 16汪秀莲.澳大利亚的土地登记制度J.中外房地产导报.1998.(19). 17孟祥舟.唐秀君.澳大利亚的土地税制N.中国国土资源报.XX-03-18(T00). 18谢在全.民法物权论M.北京：中国政法大学出版社，1999：57. 19张迎涛.不动产为什么要登记以 1949 年之后中国土地登记为例的历史考察J.行政法学研究.XX.(1). 20物权法与土地登记.沈阳市康平县规划和国土资源局.赵立伟. 21赵尚朴.日本土地基本法可资借鉴J中国房地产. 1994.(01) . 22我国土地登记制度模式、效果与制度创新研究.肖松.天津师范大学. 23中国土地登记制度研究.黄伟.武汉大学.XX. 24欧世龙. 不动产物权登记的若干思考J当代法学, XX, (09) 25周金平,周丙娟,钟太洋,甘锋. 我国土地登记效力体系的选择与完善J江西农业大学学报(社会科学版), XX, (04) . 26李龙浩.张春雨.物权公示及公信原则土地登记制度的法学理论基础J中国土地科学. 1998. 27王兆林.农村集体土地登记问题探讨D西南大学. 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XX . 31我国土地征用问题研究.刘红。首都经济贸易大学 32 论我国不动产登记制度之完善.沈晖.湘潭大学 33 沈晖.论我国不动产登记制度之完善D. 湘潭大学, XX 34 鲁明.论不动产物权登记制度D. 郑州大学, XX 35 顾建伟.论我国不动产物权变动模式D. 上海社会科学院, XX 36 方坤.论不动产登记制度D. 安徽大学, XX37 蓝航.简论我国不动产登记制度D. 西南政法大学, XX 38 朴常赫.中韩不动产登记制度比较D. 山东大学, XX 39 盖映红.不动产预先登记制度研究D. 延边大学, XX 40 杨琨.预告登记制度研究D. 吉林大学, XX 41 王攀.论我国不动产物权预告登记的效力D. 中国政法大学, XX 42 李强.论我国不动产登记制度在民事执行中的适用D. 华南理工大学, XX 43我国土地制度研究.赵芳.南京农大.XX 44 柏思国.不动产登记制度研究D西南政法大学, XX . 45 傅学庆.B/S 结构土地信息系统研究D河北师范大学, XX 46 谢茂林.不动产登记制度研究D华东政法学院, XX . 46 孙建华.不动产登记制度研究D西南政法大学, XX . 47 王丽娜.不动产登记的国家赔偿责任D中国政法大学, XX . 48 侯建春.我国不动产登记制度研究D河北农业大学, XX . 49 余睿.行政登记基本理论探讨D武汉大学, XX . 50 杨刚.基于 OA 办公自动化的工作流系统的研究与开发D电子科技大学, XX . 51 付大文.不动产登记制度研究D郑州大学, XX . 52 朱程.中国不动产登记理论与实践若干问题研究D四川大学, XX . 土地登记制度研究 学院 环测学院 学号 07093282 班级 土地 091 班 姓名 刘晓铃 篇三：土地资源管理期末复习重点(参考)土地资源管理学期末考试复习重点参考 （本科课程由两位老师进行教学，因此复习资料也分为前后两部分进行准备） 一、填空题 1、土地的资源特性有：生产性、区域性、动态性、 可更新性 、多功能性、面积有限性和不可替代性等特点。 2、土地利用规划根据范围和任务不同分土地利用总体规划，土地利用专项规划和 土地利用详细规划 。 3、影响土地资源特征的最主要的气候要素是光、温、水 3 要素，是土地资源的重要组成部分。 4、土地类型的分布规律主要体现在：一是 土地类型的地带性分布规律 ，二是非地带性或区域土地类型分布规律。 5、土 地 评 价 根 据 评 价 目的 不同，可 分为 土地适宜性评价、 土地生产潜力 ，土地经济评价。 二、单项选择题 1、下列水源中，不属于地表水类型的是 B A.河流 B.海洋 C.冰川 D.沼泽 2、在土地资源动态监测工作中， “3S”技术被越来越广泛应用。3S 技术包括： C A. GSSRSGIS B. GPSSSRSGISD. GPSRSGSS 3、我国地貌形态可以粗略地划分为以下哪五大类型 B A.平原、丘陵、山谷、高原和盆地 B. 平原、丘陵、山地、高原和盆地 C. 平原、丘陵、山地、河谷和盆地 D. 平原、丘陵、山地、高原和森林 4、我国目前每年人均粮食拥有量约为 D 公斤 公斤 公斤 公斤 5、土地资源调查的一般工作程序和阶段是 A A.准备工作、外业调绘、内业工作、检查验收 B. 准备工作、外业调绘、检查验收、内业工作 C.外业调绘、内业工作、检查验收、准备工作 D. 外业调绘、准备工作、内业工作、检查验收. 三、解释题 1、土地： 土地是指地球陆地表面由气候、土壤、水文、地形、地质、生物及人类活动结果所组成的一个复杂的自然经济综合体，其性质随时间不断变化。 土地资源是指在当前和可预见的将来技术经济条件下，能为人类所利用的土地。 2、土地资源人口承载潜力： 指在一定的行政区域内，以现有或可预见的物质和技术投入为条件，根据土地资源的生产潜力所能生产的食物，能够供养一定生活水平的人口数量；含生理需要、现状消费、最佳理想三层次；由土地资源数量、质量、投入、生活水平、时间尺度等因素决定。 3、土地所有制： 是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形势。它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有权是土地所有制的法制体现形式。 4、可持续土地利用： 在特定的时期和地区条件下，对土地资源进行合理的开发、使用、治理、保护，并通过一 系列的合理利用组织，协调人地关系及人与资源、环境的关系，以期满足当代人与后代人生存发展的需要。 （主要包括两层含义：一是土地资源本身的高效持续利用；二是土地资源与社会其他资源相配合共同支撑经济、社会持久发展）5、土地资源调查： 是对土地资源的类型、数量、质量特性、空间变异及其在社会经济活动中利用和管理的状况惊醒综合考察的一项基础性工作 四、简述题 1、简述城镇土地定级的过程和步骤 (1)城镇土地定级的目的 城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合评定，并使评定结果级别化。 (2)土地定级的对象 土地定级的对象是城镇总体规划确定的用地范围内的所有土地。 (3)选定定级方法 在土地利用类型分异不明显的中小城镇,可以采用综合定级；而在土地利用类型分异较明显的城镇或各种不同类型用地质量优劣区域较分散的城镇，一般要进行分类定级。 （结合当地国土局的需求） (4)土地定级的工作内容 a.准备工作及外业调查； b.定级因素资料整理及定量化； c.单元分值计算及土地级别评定； d.编制土地级别总图及量算面积； e.土地级的边界落实及分宗整理； f.编写土地定级报告； g.土地定级成果验收； h.成果归档和资料更新。 (5)定级的具体过程 1）制作工作底图(地籍图、城市规划图、地形图、土地利用总体规划图) 2）确定定级因素及权重 选取土地区位条件和其它有关的土地自然和经济条件，作为划分综合土地级别的定级因素；依据定级因素与社会、经济活动及生活的相关程度，确定各因素的相对重要性，分别计算各因素权重值； 3）划分定级单元 单元划分可选用主导因素判定法、叠置法或网格法；我们一般采用网格法划分定级单元。 4）将定级因素因子进行分值量化 5）计算定级单元总分值 6）初步划分土地级别 2、简述土地的资产特性 五、论述题 1、综合评述我国土地资源人口承载力 土地资源作为人类最基本的生活资料和最主要的劳动对象，随着人口不断增 长，日益显现出人地关系紧张化的态势。2O 世纪六十年代以来，世界人口的急剧 增长，给土地资源造成了越来越大的压力，导致了一系列的生态环境问题。 目前，中国要用世界 7的耕地养活世界 22的人，那么在今后的几十年当中，中国有限的土地资源是否还能继续承载不断庞大的人口数量，是需要人们回答的一个重大问题。因此，我国的土地资源人口承载力不容乐观，必须更加坚定我国的耕地保护政策和人口政策。土地资源人口承载力的研究刻不容缓。 但到目前为止，土地资源人口承载力的概念尚未统一。中国科学院自然资源综合考察委员会为土地资源人口承载力下的定义是：“在未来不同时间尺度上，以可预见的技术、经济和社会发展水平及与此相适应的物质生活水准为依据，一个国家或地区利用自身的土地资源所能持续稳定供养的人口数量” 。自 1812 年马尔萨斯在人口原理一书中将人口的再生产与粮食再生产对比，拉开了早期土地资源人口承载力研究的序幕。国内的土地资源人口承载力的研究也受到了广泛关注。 (1)土地资源人口承载力的涵义 土地资源人口承载力是指在一定生产条件下土地资源的生产力和一定生活水平下所承载的人口限度。 (2)土地资源人口承载力的四要素及关系 它的定义指明了土地承载力的四个要素及其之间的关系。这四个要素是：生产条件、土地生产力、被承载人口的生活水平和土地承载人口的限度。它们的关系是：土地承载人口的限度与土地生产力成正比，与人口生活水平成反比，而土地生产力优势由生产条件决定的。(3)土地资源人口承载力的研究方法 土地资源承载力的研究大致可分为两部：第一步是根据“一定的生产条件”计算出土地生产力；第二步是在第一步完成的基础上根据“一定的生活水平”计算出土地资源人口承载数量，即土地资源承载力。所以从土地资源人口承载力的核心就是土地生产力。 经过国内外的科学实践，一般认为，联合国粮农组织所执行的农业生态区域法 （Agricultural Ecology Zone，简称 AEZ）是一种比较合理的土地人口承载力的研究方法。 1它是根据光光、温、水、土壤等条件，预测作物本身的光热产量、气候产量、土壤产量、理论产量。 2、论述我国耕地保护中存在的问题及对策 存在的问题 （1）耕地数量减少、质量下降进一步威胁粮食安全 1）后备耕地所剩无几 2）非农建设将继续占用耕地 3）生态退耕继续减少耕地：坡耕地、严重沙化耕地、（2）耕地质量下降日益严重 1）耕地总体质量不高 a.全国基本无限制，质量相对较好，有灌溉措施的保收田只占耕地总面积的%，水土流失、盐渍化、沼泽化、沙漠化的耕地占 53% 。b.全国耕地按产量分，高产田仅占%，按质量分，一等地只占 41%，受工业三废污染和酸雨侵蚀的耕地万公顷，相当于我国 1996 年耕地总面积（万公顷）的 %。 2）质量不