个人住房贷款执行制度

个人住房贷款执行制度篇一：个人住房贷款管理办法个人住房贷款管理办法 第一章 总 则 第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据中华人民共和国商业银行法 、 中华人民共和国担保法和贷款通则 ，制订本办法。 第二条 个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。 第三条 本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。 第二章 贷款对象和条件 第四条 贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。 第五条 借款人须同时具备以下条件： 一、具有城镇常住户口或有效居留身份； 二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 三、具有购买住房的合同或协议； 四、不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的 30%作为购房的首期付款； 五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人； 六、贷款人规定的其他条件。 第六条 借款人应向贷款人提供下列资料： 一、身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件） ； 二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明； 三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件； 四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明； 六、贷款人要求提供的其他文件或资料。 第三章 贷款程序 第七条 借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照贷款通则的有关规定，向借款人发放住房贷款。 第八条 贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。 第九条 申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，按借款合同约定的时间，由贷款人以转账方式将资金划转到售房单位在银行开立的账户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的 2 倍。 第四章 贷款期限与利率 第十条 贷款人应根据实际情况，合理确定贷款期限，但最长不得超过 20 年。 第十一条 借款人应与贷款银行制定还本付息计划，贷款期限在 1 年以内（含 1 年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在 1 年以上的，按月归还贷款本息。 第十二条 用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。即，贷款期限为 1 年期以下（含 1 年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为 1 至 3 年（含 3 年）的，执行 6 个月至 1 年期（含 1 年）法定贷款利率；期限为 3 至 5 年（含 5 年）的，执行 1 至 3 年期（含 3 年）法定贷款利率；期限为 5至 10 年（含 10 年）的，执行 3 至 5 年（含 5 年）法定贷款利率；期限为 10 年以上的，在 3 至 5 年（含 5 年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过 5%。 第十三条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3 个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为 1 年至 3 年（含 3 年）的，加 18 个百分点；期限为 3 至 5 年（含 5 年）的，加 216 个百分点；期限为 5 至 10 年（含10 年）的，加 234 个百分点；期限为 10 至 15 年（含 15年）的，加 288 个百分点；期限为 15 年至 20 年（含 20年）的，加 342 个百分点。 第十四条 个人住房贷款期限在 1 年以内（含 1 年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在 1 年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。第五章 抵 押 第十五条 贷款抵押物应当符合中华人民共和国担保法第三十四条的规定。 中华人民共和国担保法第三十七条规定不得抵押的财产，不得用于贷款抵押。 第十六条 借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。 第十七条 以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照中华人民共和国担保法第三十九条的规定确定。 第十八条 借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处分。 第十九条 抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。 第二十条 抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。 第六章 质押和保证 第二十一条 采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同， 中华人民共和国担保法规定需要办理登记的，应当办理登记手续。质押合同的有关内容，按照中华人民共和国担保法第六十五条的规定执行。生效日期按第七十六条至第七十九条的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。 第二十二条 对设定的质物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分。质押期间，质物如有损坏、遗失，贷款人应承担责任并负责赔偿。 第二十三条 借款人不能足额提供抵押（质押）时，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款账户。保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在贷款银行存有一定数额的保证金。 第二十四条 保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可，原保证合同不得撤销。第七章 房屋保险 第二十五条 以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。 第二十六条 抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。 第八章 借款合同的变更和终止 第二十七条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。 第二十八条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。 第二十九条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。 第三十条 抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。 第九章 抵押物或质物的处分 第三十一条 借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照中华人民共和国担保法的规定处分抵押物或质物。 第三十二条 处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。第三十三条 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人有优先受偿权。 第三十四条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。 第三十五条 借款人有下列情形之一的，贷款人按中国人民银行贷款通则的有关规定，对借款人追究违约责任： 一、借款人不按期归还贷款本息的； 二、借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的； 三、未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；四、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的； 五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的； 六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的； 七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。 第十章 附 则 第三十六条 个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款，参照本办法执行。 第三十七条 贷款人可根据本办法制定实施细则，并报中国人民银行备案。第三十八条 本办法由中国人民银行负责解释和修改。 第三十九条 本办法自公布之日起施行。与本办法相抵触的有关规定同时废止。 中国人民银行关于规范住房金融业务的通知 银发XX195 号 各国有商业银行、股份制商业银行、烟台住房储蓄银行；人民银行各分行、营业管理部，省会（首府）城市中心支行，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市中心支行： 1998 以来，我国住房金融业务快速发展，对商业银行调整信贷结构，支持城镇居民购房，拉动住房投资，扩大国内需求，推动国民经济发展起到了重要作用。但也出现了部分商业银行放松信贷条件，违规发放住房贷款的情况，甚至出现“零首付”个人住房贷款现象。为整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险，促进住房金融进一步发展，现就有关要求通知如下： 一、严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的 30%，开发项目必须具备“四证” （国有土地使用证 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证和建设工程施工许可证 ） 。商业银行应对住房开发贷款实行统一科目管理，防止住房开发企业将流动资金贷款用于住房开 篇二：个人贷款业务管理制度个人贷款业务管理制度 第一章总则 第一条 为规范公司个人贷款业务经营管理和防范风险，促进个人信贷业务的稳健运行，根据贷款通则等有关规定,结合公司的实际,制定本制度。 第二条 本制度所称的个人贷款业务指公司向自然人(含个体工商户)发放的生产经营性、消费的个人贷款。 第三条 办理个人贷款业务应当遵循国家法律法规，执行国家产业政策，以“安全性、流动性、效益型”为经营原则。以“小额、流动、分散”为信贷原则。 第四条 个人贷款业务应当根据公司实际实行审贷岗位分离与“双签”制度。实行审贷分离的，应当将调查、审查、审批、经营管理等环节的工作职责分解，由不同部分或岗位承担，实现其相互制约和支持。目前暂不具备审贷分离条件的，必须实行信贷人员“双签”制度，必须明确“双签”信贷人员的职责以及相应的贷款责任（通过公司股东会、董事会发放的贷款除外） 。 第五条 除农户小额贷款（指纯农业的农户贷款）外，个人贷款业务应当实行贷款管理责任人制度。公司发放的个人贷款由贷款责任人负责管理和收回。造成风险和损失的，根据贷款责任和有关规定追究责任。 第二章 贷款对象和基本条件 第六条 贷款对象：年龄在 18-60 周岁之间，具有中华人民共和国国籍、身体健康、具有完全民事行为能力的自然人或在工商管理部门依法登记的个体工商户。 第七条 申请个人贷款应当具备下列基本条件： （一） 从事的经营活动合法合规，符合国家产业政策和社会 发展规划要求。 （二） 有稳定的经济收入和良好的信用记录，能按期偿还贷 款本息。 （三） 借款人住所或经营场所在申请贷款分支机构的服务 辖区内。 （四） 借款人自愿接受信贷监督和结算监督。 （五） 公司要求的其他贷款条件。 第八条 发放个人贷款的限制条款： (一) 一户家庭不得有二个以上的借款人。 (二) 不得向曾为他人担保而未履行担保责任的借款人发 放个人贷款。 (三) 不得向有过逃废金融债务行为的借款人发放贷款。 (四) 公司不得为股东个人提供担保。 (五) 不得以贷还贷、以贷还息。 第三章 授权授信管理 第九条 公司根据所辖机构的经营规模、业务管理水平等以书面形式授权公司董事长、总经理及其他信贷人员办理个人贷款业务的审批权限。信贷人员应当在授权范围内办理个人贷款业务，不得越权办理，超授权范围要上报审批。 第十条 公司建立信贷审批小组。对信贷审批小组工作规 范的，可对信用良好的个人贷款户实行授信，并报 公司董事会备案；不得超授权办理信贷业务。 第十一条 向个人借款户授信应当防止变相为法人企业融资。 第四章 贷款期限、利率、和用途 第十二条 个人贷款期限应当根据经济金融政策法规、借款人生产经营周期等情况合理规定。信贷人员应当在真实了解借款用途的前提下确定贷款期限。 第十三条 采取保证方式的，一般贷款期限在半年以内，最长不超得超过一年。个人贷款原则上不得展期，对确需要展期的贷款应当实行审批。个人汽车、住房等消费贷款期限应当执行人行有关文件规定。 第十四条 个人贷款利率确定应当遵守人民银行，银监会有关规定的前提下，本着与承担风险相匹配的原则制定各类个人贷款利率。要按照贷款期限、贷款用途应当符合国家产业政策，主要解决个人生产经营流动资金及其他合理资金的需求。 第五章 贷款方式第十六条 个人贷款应当以抵质押贷款方式为主，控制保证贷款额度，原则上不得采用信用方式。 采用保证方式的，保证人应当为具有中国国籍和完全民事行为能力的自然人（年龄在 18-60 周岁）或企业法人，具有较强的代偿能力。对大额保证贷款，原则上要实行多人保证。 采用抵押方式的，抵押物应当限于产权明晰的个人住房、营业用房（商铺或写字楼） 。变现能力差的房地产、权属不清的房地产不得抵押。公司应当对允许办理抵押贷款的房地产的地段、位置坐落、街道名称等做出规定。发放个人抵押贷款，应当审慎评估抵押物价值，抵押物的作价应当经有关评估机构或由借贷双方根据市场价格协议确定。抵押率应当根据当地房产市场风险评价情况合理确定，原则上最高不超过 70%。 采用质押方式的，可以质押的权利一般为存单、国债、增值保险单等，贷款额度不超过质押凭证面值的 90%。办理动产质押的个人贷款业务应当按权限上报批准后方可办理。第六章 业务操作基本规定 第十七条 贷款调查人员应当严格执行贷前调查有关程序和要求，并对调查的真实性负责。贷款调查人员应当对每一笔个人贷款申请做好内部信息的查询，了解借款人在金融系统的贷款、存款及信用情况，查询银行信贷登记咨询系统有关消息，并要做好书面记录。 第十八条 贷款审核、审批人员应当对贷款调查人员提供的资料进行审查，对借款人以及担保人提供有关资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审、保证质量。必要时应当到实地核实有关资料情况的真实性。第十九条 办理个人贷款业务应当与个人客户签订书面借款合同。合同签订的借款人、担保人、信贷员要实行“三见面” ，依法合理办理相关手续。信贷调查岗和信贷审批岗应当有签署明确“同意”或“不同意”的贷款意见。 第二十条 对超过个人贷款审批权限的，应当按规定程序逐级上报审批，并由最终有权贷款审批人员确定贷款金额、利率、期限。由公司股东会、董事长集体研究决定的个人贷款应有完整的会议记录和明确的贷款意见。 第二十一条 每笔个人贷款到期前，有关经办信贷人员必须发送到期贷款书面通知书，并留一份借款人、担保人签收的存档。对个人不良贷款信贷经办人员应当加强催收并取得催收回执，确需要起诉的经公司董事长同意后实施，但必须注意确保诉讼时效。 第二十三条 余额 3 万元（含 3 万元）以内小额农户贷款由公司授权的信贷人员发放，具体由公司董事长掌握。第七章 风险控制 第二十四条 个人贷款实行单户最高限额管理。公司应当根据自由资金、风险管理水平等确定最高贷款限额。对但个个人贷 篇三：商业银行个人住房贷款条例及办法目前，银行开办的住房贷款品种主要有企业类和个人类两大类。现只介绍与教职工关系比较密切的个人类贷款。个人类贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人商业贷款。个人商业贷款大致可分为六个品种：（1）个人购置住房贷款（包括期房和现房） ；（2）个人二手住房贷款；（3）个人住房装修贷款；（4）个人家居消费贷款；（5）个人商用房贷款；（6）个人住房组合贷款； 一、 个人住房公积金贷款 个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。该贷款可由资金管理中心委托银行发放。 （一） 个人住房公积金贷款期限和利率 个人住房公积金贷款期限为 130 年（其中购买二手住房贷款期限为 110 年） ，并不得长于借款人距法定退休年龄的时间；临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限 13 年。 个人住房公积金贷款利率，由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。贷款期间遇国家法定利率调整，则贷款利率做相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日。贷款期限在一年以内的（含一年） ，贷款利率不作调整。 （二） 个人住房公积金贷款额度 购买一级市场住房和自建住房的最高贷款额度为 15万元，最高贷款比例不得超过购、建住房总价的 70%；购买二手住房最高贷款额度为 8 万元，最高贷款比例不得超过所购房屋评估价值的 50%。 1、贷款额度的确定，按照不得高于借款人（含配偶）还款能力的系数计算，其计算公式为： 借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和12 个月35%贷款年限（如借款人配偶未正常缴交住房公积金，其公式中的工资月收入不包括配偶方） 。 2、借款人夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，其贷款额度不得超过购、建房总价的 50%； 3、每一借款人的具体贷款额度，由贷款行及房改委资金管理中心，按以上规定，结合借款人偿还贷款的能力综合确定。 （三）个人住房公积金贷款操作的全过程 1、咨询，领取表格； 2、提出申请； 3、签订借款合同和抵押合同； 4、办理抵押登记手续； 5、办理房屋登记手续； 6、办理房屋财产保险； 7、贷款转帐； 8、每月还款； 9、贷款结清注销。 （四）申请办理个人住房公积金贷款 借款人在申请公积金贷款时，首先应填写职工个人住房公积金贷款申请表 ，由所在单位盖章后，连同下列证明材料交贷款银行： 1、借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明（提供原件及复印件） ； 2、借款人夫妻双方单位出具的经济收入证明及公积金缴交情况证明 ； 3、购买住房应提供购房合同或协议及首付款收据；自建住房的应提供批准建房的文件； 4、贷款银行要求提交的其它证明材料。 借款人在申请个人二手住房公积金贷款时应提供下列资料： 1、所购房屋的国有土地使用证及房屋所有权证 2、所购房屋评估报告书 3、卖房方夫妻双方身份证、户口薄； 4、购房合同 （五）借款人偿还贷款 根据贷款银行与借款人签订的借款合同约定，借款人应在贷款发放后的次月按月还款，具体方式有两种，由借款人自行选择： 1、每月 1-20 日到贷款银行用现金偿还贷款本息； 2、委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订代扣还款协议书 ，并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额，也可以在每月 20 日以前就近在银行储蓄所存入足额的还款金额，由银行直接从借款人储蓄帐户中扣划应还贷款本息。 借款人可以提前一次性偿还全部贷款本息，也可以提前偿还部分贷款本金。 1、提前偿还全部贷款本息，贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。 2、提前偿还部分贷款本息，贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款金额或贷款期限。 二、个人购置住房贷款 个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物，由银行发放的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋；现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额为购房金额的 80%。 （一）个人住房贷款的期限 个人住房贷款的贷款最长期限是 30 年。 （二）个人住房贷款利率 个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。贷款期间如遇国家法定利率调整，则贷款利率作相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日，按照利率档次执行新的利率规定。 （三）个人住房贷款操作的全过程 个人住房贷款整个过程大致分为三个阶段： 第一阶段，提出申请，银行调查、审批； 第二阶段，办妥抵押、保险等手续，银行放款； 第三阶段，按约每月还贷，直到还清贷款本息，撤销抵押。 （四）个人住房贷款需提供的资料 借款人在申请个人住房贷款时，首先应填写个人住房贷款申(转 载 于: 小 龙文 档 网:个人住房贷款执行制度)请审批表 ，同时 需提供如下资料：1、借款人资料：（1）借款人合法的身份证件；（2）借款人经济收入证明或职业证明；（3）有配偶借款人需提供夫妻关系证明；（4）有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；（5）有保证人的，必须提供保证人的有关资料。 2、所购房屋资料：（1）借款人与开发商签订的购买商品房合同意向书或商品房销（预）售合同 ；（2）首期付款的银行存款凭条和开发商开具的首期付款的收据复印件；（3）贷款人要求提供的其他文件或资料。 （五）办理个人住房贷款的房屋抵押登记手续 贷款批准后，购房人应与贷款银行签订借款合同和抵押合同，并持下列资料到房屋产权所辖区房产管理部门办理抵押登记手续：（1）购房人夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件；（2）借款合同、抵押合同各一份；（3）房地产抵押申请审核登记表；（4）全部购房合同；（5）房地产部门所需的其他资料。 房地产管理部门办理抵押登记时间一般为 15 个工作日。抵押登记手续完成后，抵押人应将房产管理部门签发的期房抵押证明书或房屋他项权证交由贷款银行保管。 （六）办理个人住房贷款的房屋财产保险手续 房屋抵押是指债务人或第三人（抵押人）以合法拥有的房屋产权作为贷款偿还的保证，只将其权利价值用于贷款偿还的保证，当债务人不履行偿还义务时，债权人（抵押权人）便可将该房屋拍卖、变卖、折价后优先受偿。因此，在抵押期间，抵押权人不占有作为抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并负有妥善保管之