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住宅定位报告 ppt 模板篇一：地产定位模版项目定位报告模板 项目定位报告 荣盛房地产发展股份有限公司 营销策划部 年月日 目 录 第一部分 项目决策背景及摘要 3 一、外部环境 3 二、内部因素 3 第二部分 项目地块整体情况分析 4 一、地块位置 4 二、地块现状 4 三、项目交通出行状况 4 四、项目周边社区配套 5 五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 5 六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性）5 七、主要经济技术指标 5 第三部分 市场分析 6 一、宏观市场 6 二、房地产市场 6 三、区域房地产市场 6 第四部分 项目地块 SWOT 分析 7 一、项目地块优势分析 7 二、项目地块劣势分析 7三、项目机会点分析 7 四、项目威胁点分析 7 第四部分 项目市场定位分析 8 一、项目定位的原则、战略与蓝图 8 （一） 、基本原则 8 （二） 、战略构想 8 （三） 、小区蓝图 8 二、项目整体定位 8 （一） 、我们的项目是什么样的住宅？ 8 （二） 、定位论证 8 三、市场地位定位 9 四、小区功能定位 9 五、形象定位 9 （一） 、我们的住宅以什么样的形象出现？ 9 （二） 、定位论证 9 六 价格定位 9 七 户型面积配比定位 10 八 目标客户定位及分析 10 九 小区配套功能的定位 11 第一部分 项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。 3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般 35 年） ，在公司发展中的地位（是否核心项目） ，如石家庄水泵厂项目要说明该项目对公司再省内发展布局的重要战略意义； 2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。 第二部分 项目地块整体情况分析 一、地块位置 宗地所处城市、行政区域地理位置（包括是否是商业中心、文化中心、教育中心或行政中心等） 。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系） 。二、地块现状 1、四至范围； 2、地势、地表现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷） 、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 3、地块地表是否涉及到居民拆迁、旧厂搬迁或其他改造等，并说明拆迁对项目开发进度的影响； 4、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 5、土地地形及完整性，地形是否规整，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 三、项目交通出行状况 1、公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； 2、宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； 3、现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。 四、项目周边社区配套 项目周边社区配套一般是指以项目可辅射范围（3km）内的教育（大中小学及教育质量情况） 、医院、购物（大型购物中心、主要商业和菜市场） 、邮局、休闲（文化、体育、娱乐、公园等等设施） 、银行以及其他配套设施。附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 项目周边环境一般包括区域治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 、周边景观、风水情况以及近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心或超市的建设等。 六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性）说明项目的道路、上水、下水、电信、水、暖、电、气等基础市政配套情况，一般重点需要说明的道路现状及规划发展，包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响） 。 七、主要经济技术指标 项目的基本用地情况（总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积） 、建筑面积（住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积） 、容积率、容积率、建筑密度、控高、绿化率以及其他规划指标，特别需说明关键性或难度较大的指标对项目规划、建设的影响。 第三部分 市场分析 一、宏观市场 宏观市场一般是指包括城市经济状况、人口、收入及支出、城市中长期规划发展目标等方面在内的宏观背景，具体到分项有 GDP 及增长率、固定资产投资、市区人口及增长率、人均可支配收入及增长率、消费性支出、城市中长期发展规划（经济、城市功能区域、人口规划以及市政交通体系等） 。 二、房地产市场 房地产市场一般重点从城市房地产市场总体市场供需、价格水平以及发展趋势三个大方面进行描述分析。 三、区域房地产市场 1、区域房地产现状：描述区域房地产的市场供需、价格水平以及在城市房地产市场的位置等基本状况。 2、区域房地产市场特征：重点描述区域房地产市场的产品特征及走势、主力客户群体及消费分析。 3、区域房地产市场竞争：区域房地产市场产品（户型配比、面积区间、户型结构） 、价格、营销方式等方面的竞争描述与分析。 （个案分析将采用表格的形式） 4、区域房地产市场个案分析：重点描述区域内在开经典项目、直接竞争项目或销售状况较好的项目，重点 对个案进行产品、价格、营销手法等方面分析。5、区域房地产市场分析：基于上述区域房地产市场四个方面的分析，明确区域市场现有产品特征，确定区域市场产品需求热点，准确定位区域市场的价格水平和走势等。 第四部分 项目地块 SWOT 分析 一、项目地块优势分析 二、项目地块劣势分析 三、项目机会点分析 四、项目威胁点分析 第四部分 项目市场定位分析 “成功的营销应从好的产品开始” 。好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种符合人性的生活追求。 项目定位也就是为项目制订总体战略目标，并尽量详细地论证这样的立项“行”还是“不行” 。定位的基本思路具体分析如下。 一、项目定位的原则、战略与蓝图 （一） 、基本原则 1从消费者的心理谋求定位，而不是从生产或销售者的立场定位； 2针对特定目标市场，而非整个市场； 3充分考虑市场风险和市场潜力； 4结合本项目区位特点，充分发挥区位环境优势； 5寻求差异化的产品，创造出项目所在地的样板品牌。 （二） 、战略构想 1 建立精品小区 2 服务城市居民 3 树立品牌效应 （三） 、小区蓝图 篇二：项目定位报告模板南京鼓楼区某楼盘项目定位报告 前 言 孙子兵法一开篇就讲到， “夫未战而庙算胜 者，得算多也。 ”什么是庙算？对房地产开发来说， 就是项目的前期策划，尤其是战略和策略层面的把 握与设计，即项目市场定位，在很大程度上决定了 项目的成败。 本策划方案是以专业的市场尺度对项目进行市 场调研分析、策略把握，根据土地资源的最高使用 价值，以最符合市场需求及客观有效可行的利益目 标来决定如何设计产品，如何确定其功能需要，即 在技术可行，规划许可且财务允许的前提下达到资 源的最有效整合，并在保证效益最大前提下达到缩 短销售时间、减少投资风险、为开发商在房地产界 树立卓越形象的目的。 一、社会经济背景简要分析（一） 总体宏观环境 （1）国家政局稳定，政体改革对社会发展无不利影响，在中长期内有利于 国家经济的发展。 （2）整体国民经济的发展呈现经济理论中描述的最佳状态，加入 WTO 给 国民经济带来更多的是机遇，经济增长将成为中长期的市场特征。 “高投入、高增长”的宏观经济政策在短、中期内对经济发展的影响是有利的，但是，该政策的中长期是利、是弊，有待观察和进一步评估，以及后续相关政策的内容而定。 （3）非公有制经济，特别是私营经济的发展无论是质还是量，都将有一个 较大的发展，将成为未来市场中最活跃的部份。 2、区域经济及微观环境 （1）本市经济发展势头良好，持续五年保持 10%以上的增长速度，给城市 发展奠定了良好的经济基础。 （2）经济结构，产业结构的进一步优化，使占经济总量 80%的国有企业中 的亏损面在减少，经济效益向好的方向发展，但效益的增长是有限的。 （3）经济效益在各行业之间的转变明显。一方面，一、二类产业和传统行 业的人的收入增加有限，另一方面，新经济的优势明显，相关从业人员的收入水平提高很快。虽然这部分总量逐年增加，但还未成为社会主流。与沿海及最发达城市相比，质与量上还有很大差距。虽然，这一阶层已经形成，但是力度与厚度，还很薄弱。 （4）全市的居民收入水平逐年增加，但增幅不大，短中期内不会有大的提高，且社会财富阶层归集现象日趋明显。 （5）以住房需求为代表的市场需求增加，梯级的消费特征日趋明显，消费 信心、消费力上升，消费观念与消费品味不断提高，但居民消费水平与消费能力不协调。 （6）城市进程的步伐进一步加快， “一小时都市圈”的构架建立，使南京 市做为一个国际化中心城市的吸引力更大、市场前景更加广阔。 3、行业背景 （1）房地产业具有的和其它行业与人民生活高关联度与高紧密度的行业特 性，使其成为目前经济发展中增长最快最具活力的行业之一。 （2）其对经济增长的贡献率日益明显，日趋重要，因此，国家在宏观与微 观上出台了一系列的相关政策，扶持、推动、规范房地产业向健康方向发展。 （3）行业处于上升期，发展环境好，发展前景广阔，但是，相对稳定与明 显的效益水平，加之相对低的进入门槛，使行业的竞争者日益增多，竞争程度日趋激烈。 （4）行业发展水平不断提高，相关政策的不断出台，促使整个行业的发展 更加有序，规范并推动行业的竞争水平、竞争层次向更高的方向发展。 结论：本案发展的宏观环境良好，微观环境有利，大的市场环境风险较小，项目的开发处于有利时机。 二、项目市场环境分析 （一）南京市环境概况1、南京市概况 南京为中国沿海经济发达省份江苏省省会，简称宁，另有金陵、 建邺、石头城等别称。其地处长江下游，位于北纬 31度 14 分，东经 118 度 22 分，东距长江入海口约 300 公里，西靠皖南丘陵，北接江淮平原，南望太湖水网地区。属亚热带季风气候区，四季分明，南京气候特点：冬季雪少；夏季多雨，有雨涝，长江出现了大洪水；中秋阴雨连绵，暮秋以后干旱少雨，年平均雨天 146 天，年平均气温度，年均降雨量毫米。 南京现辖十一区（玄武区、白下区、秦淮区、雨花区、建邺区、 鼓楼区、下关区、浦口区、大厂区、栖霞区、江宁区）四县（六合县、江浦县、溧水县、高淳县） ，全市总面积6507 平方公里，其中市区平方公里，总人口万人，其中城镇人口万，农村人口万人。 南京土地规划自市中心向外共分为七个级别，市中心为一级，城 郊结合部为七级地；依社会经济文化发展程度的不同，鼓楼、玄武、白下区为一类区域；秦淮、建邺、下关、雨花为二类区域；栖霞、浦口、大厂、江宁为三类区域。 2、南京经济特征简析（1）南京是我国东部地区重要的综合性工业基地，已形成了以电子、 汽车、化工和一批地方特色产品为主导的综合性工业体系。 （2）南京国有经济比重偏大，但随着改革开放步伐的加快，合资，私 营经济增长势头较猛，在某些经济领域已占据优势。 （3） 98 年国内生产总值为亿元，99 年为亿元，同比增 长%，其中第一产业增长 6%，第二产业增长%，第三产 业增长%。 （4）99 年第三产业保持强劲发展势头，对经济增长的贡献率达到%。 （5）工业运行质量明显改善，国有大企业的支撑作用继续增强。 3、南京市人口及居住情况 南京市现总人口为万人，10 年间共增加 107 万人，增长 %，平均每年增长%,主要原因是外来人口大量增加。 万人 （图一） 篇三：房地产项目定位分析报告 华新房地产有限责任公司 尚 城 项 目 市 场 定 位 报 告 XX-7-6 第一章 锡盟房地产宏观市场分析 第一节 宏观经济环境对房地产市场的影响 房地产行业涉及并涵盖了建筑业、建材业以及冶金、化工、轻工等多个行业，是以生产和经营房地产为最终产品的产业，是市场经济不断发展，产业类别逐步细化的产物。发展房地产行业，不仅可以为社会提供足够、适销的商用与民用住房，更重要的是能够刺激个人消费和投资，从而为国民经济带来新的增长。 一、我国宏观经济运行态势良好 1995 至 XX 年，锡盟经济年均增速达到 10%；全市国民生产总值累计超过 1000 亿元。XX 年国内生产总值大幅增长，GDP 的年度 增长率达到了 8%，工业增加值增长率达到了%，主要归功于高科技产业的发展。XX 年前三季度我国经济继续保持适度增长，前三个季度 GDP 增长率仍然达到了%。国内生产总值实现 12101 亿元，按可比价格计算比去年同期增长%，增幅比去年同期慢个百分点，但比去年第四季度快个百分点，呈现出持续稳定增长的态势。尽管因受“”恐怖袭击事件影响，第四季度我国经济增长还会继续放慢，但在申奥成功及加入 WTO 的利好消息的刺激下，在积极财政政策的支持下，全年 GDP 增长率仍可望达到%左右。根据我国经济的景气周期和对更加积极的财政政策的良好预期，预计我国经济仍将实现 7%左右的增长，大大高于世界平均增长水平。XX 年-XX 年锡盟实际国内生产总值的平均增长率的目标为 9%。 二、 当前宏观经济运行对房地产投资的影响 XX 年 1-7 月，锡盟房地产开发投资额达到亿元，同比增长%，投资旺盛，并继续以加速度增长。其中住宅投资额为亿元，同比增长%，办公用房投资亿元，商业用房开发投资亿元。锡盟商品房新开工面积 1-7 月为万平方米，同比增长%；其中住宅为万平方米，办公用房达到万平方米，较去年同期均有大幅增长。办公用房增幅尤为显著。XX 年 1-7 月，锡盟商品房施工面积为万平方米，比上年同期增长34%，其中住宅万平方米，同比增长%；商品房竣工面积万平方米，同比增长%，其中住宅竣工万平方米，同比增长 %。商品房实现销售面积万平方米，同比增长%，住宅类物业销售面积为万平方米，同比增长%。商品房销售额达到亿元，住宅销售亿元。同时随着中关村西区及各大科技园区建设的展开、九月锡盟新区规划的正式公布、新区地区商务氛围的逐步形成，该类物业的供应量将在五至六年内稳步放大，目前市场对此持中长期看好的态度。XX 年 10 月统计资料表明，房地产投资继续保持高速增长。全市完成房地产投资 186 亿元，同比增长%。房地产投资占全社会投资的比重达到%，对全社会投资增长的带动作用高达%。商品房市场供需两旺。110 月，全市商品房累计竣工面积万平方米，同比增长%；其中住宅万平方米，增长%。商品房销售面积万平方米，增长 19%，增副形势尤为显著。 三、加入 WTO 后中国房地产所面临的挑战 在 1 月份召开的全国房改与房地产工作座谈会上，建设部副部长宋春华就我国住宅和房地产业所面临的问题谈了四个方面，即“抓住发展机遇、加快结构调整、坚持科技创新、推广信息技术” ，这也是房地产业及其相关产业在入世过程中所要面对的挑战。 入世对国内房地产业的冲击主要表现在两个方面：结构