讲述个人房贷抵押贷款论文2011

广州大学松田学院 2010届毕业论文5阐述个人房贷抵押贷款论文广州大学松田学院毕业论文题目（中）我国个人住房抵押贷款风险研究（英）Research on the risk of Residential Mortgage Loan to individuals in China 学生姓名 第三十一组 专业班级 08 金融学 3班 导师姓名 二一年十二月十六日广州大学松田学院 2010届毕业论文毕业论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本毕业论文（设计）不包括任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。作者签名：2010 年 月 日毕业论文（设计）版权使用授权书本毕业论文（设计）作者完全了解学校有关保障、使用毕业论文（设计）的规定，同意学校保留并向有关毕业论文（设计）管理部门或机构送交毕业论文（设计）的复印件和电子版，允许毕业论文（设计）被查阅和借阅。本人授权优秀毕业论文（设计）评选机构将本毕业论文（设计）的全部或部分内容编入有关数据进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本毕业论文（设计） 。本毕业论文（设计）属于 1、保密囗，在 10年解密后适用本授权书2、不保密囗。（请在以上相应方框内打“” ）作者签名：2010 年 月 日导师签名：2010 年 月 日 广州大学松田学院 2010届毕业论文目 录摘 要 I第 1 章 我国个人住房抵押贷款主要面临的风险 61.1利率风险 61.2流动性风险 61.3信用风险 61.4抵押物风险 71.5 法律风险 71.6操作风险 7第 2 章 我国个人住房抵押贷款风险成因 82.1宏观经济状况因素 82.2国家宏观政策因素 82.3个人信用意识不强，个人信用评价体系缺失 82.4银行内控因素 9第 3 章 我国个人住房抵押贷款风险的防范措施 .103.1主观风险因素的对策研究 .103.1.1建立个人信用制度，控制借款人违约的风险 .103.1.2银行自身完善风险管理机制，杜绝风险漏洞 .103.1.3实施个人住房抵押贷款证券化 .103.2客观风险因素的对策研究 .113.2.1健全房地产金融的法律、法规体系 .113.2.2大力发展商业性住房抵押贷款保险 .113.3.3 建立住房贷款担保机构 .11第 4 章 结束语 .12参考文献 .13广州大学松田学院 2010届毕业论文I摘 要当前个人住房抵押贷款发展速度迅猛，个人住房抵押贷款的风险也逐渐进入暴露期。分析个人住房抵押贷款风险产生的原因和防范对策，对保证贷款安全、防止金融风险的发生有着重要的现实意义。本文分析了个人住房抵押贷款风险类型，探讨了其产生的原因，并提出了相应的防范对策。关键词：住房抵押贷款，抵押贷款，风险Abstract：With the deeply reformation of housing system, personal intention of purchasing is growing strongly. The price is rising ,the current housing market of supply is short of demand .so the housing loans comes . Housing mortgage loan becomes an important business of commercial bank, but as the rapidly development of individual housing loan market, the hidden danger begins to appear. Beside the policy , market and borrowers situation changes are likely to cause the change of market conditions and the borrowers repayment ability to repay. So the commercial banks are facing the lending risk, it is need to strengthen the housing mortgage loans risk prevention. This article offers a proposal and suggestion above the analysis of the housing mortgage loan risks on the point of risk controlling.Keywords：Residential mortgage loan，mortgage loan, risk广州大学松田学院 2010届毕业论文1第 1 章 绪论1.1 个人住房抵押贷款的定义及意义个人住房抵押贷款又称住房抵押贷款、住房消费信贷等，是指借款人由于自有资金不足，以所购买的住房为抵押物， 向金融机构申请的长期贷款，并承诺按期偿付贷款本息。个人住房抵押贷款具有贷款笔数多、贷款周期长、还款方式特殊等特点，一般来说，个人房贷风险暴露期通常为3年到5年。我国个人住房信贷业务是最近4年才开始发展起来的，这就是说，我国银行业已开始进入房贷风险初步显现时期。因此，分析个人住房抵押贷款风险产生的原因并探讨防范风险对策，对保证贷款安全、防止金融风险的发生有着重要的现实意义。1.2 研究目的1.3 现状分析随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。个人住房抵押贷款成为各商业银行贷款投放的重要业务，然而个人住房信贷市场的过快发展，使其隐藏的风险开始显现。而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验，加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。第 2 章 我国个人住房抵押贷款主要面临风险广州大学松田学院 2010届毕业论文2在我国，个人住房抵押贷款主要面临的风险类型有利率风险、流动性风险、信用风险、抵押物风险、法律风险、操作风险等六种。2.1 利率风险利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，住房抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。利率风险由于利率水平的变动而给银行资产的价值带来风险，所以要警惕利率的变动造成银行亏损。2.2 流动性风险流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，流动性差。从美国的次贷危机可以明显看到这种风险的威力，不仅是波及银行业，甚至整个金融业都受到影响。我国在个人住房贷款业务中更要慎重操作，避免因流动性而引发信贷危机。2.3 信用风险信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险 。一般有下面几种形式：一是被迫违约，住房信贷的被迫违约风险是借款人在购买房后因为财力原因，不能按期偿还到期债务而形成的一种违约风险。二是理性违约，借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。三是提前还款，这是借款人主动违约行为借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。 四是“假按揭”盛行，由于银行贷款业务操作不规范，审查不严以及内部不当激励机制不当造成的假按揭导致银行不良信贷增长，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资如挪用到房地产开发，或者进入资本市场。由于我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。2.4 抵押物风险贷款抵押物是商业银行第二还款来源，商业银行在住房贷款业务中也面临着抵押风险，包括抵押物自身的风险和抵押物产权风险。一是抵押物自身的风广州大学松田学院 2010届毕业论文3险，个人住房抵押贷款虽然属于担保贷款但是住房本身也是存在风险的。房屋可能因各种自然灾害和人为灾害损失甚至损毁，或者由于宏观政策改变导致房屋价值降低，如房价的下跌导致房屋价值下降等，一旦借款人违约，银行就有可能遭受损失。二是抵押物价格风险，我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难，押物价格会受到影响。或当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息而造成抵押物风险。2.5 法律风险我国的个人住房信贷业务正处于初级阶段，现行的法律制度还不完善，立法、司法、执法等制度及相关配套措施的缺位，特别是住房抵押贷款的法律不具体，使商业银行遭受着法律制度上的风险而造成损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，我国还没有针对消费信贷的法律法规，还没有建立个人破产制度，也给个人住房逾期贷款的追偿带来了很大困难。2.6 操作风险违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放贷款要求而造成的业务风险银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场低谷的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段。容易形成管理和决策风险。银行粗放经营的风险粗放经营的典型特征是只求数量扩张不求质量提高，在房地产贷款方面，这种粗放经营会导致不良贷款比率上升，风险资产增大，可以说这是银行发展房地产贷款业务面临最主要的风险。本章小结第 3 章 我国个人住房抵押贷款风险成因广州大学松田学院 2010届毕业论文4在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国个人住房抵押贷款风险形成有下列四大因素。 3.1 宏观经济状况因素通胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素，都对未来经济的发展构成很大的调整压力，需警惕经济繁荣背后的结构性风险。美国次级抵押贷款风险的暴露是由于房地产市场的降温，而我国存在同样的隐忧。但由于经济仍处于繁荣景气的周期阶段，公众对增长的预期非常乐观，因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息，风险就会完全暴露出来，改变投资者的市场预期，从而造成整个宏观经济的系统性风险。3. 2 国家宏观政策因素住宅金融往往被赋予实现经济增长的政策性任务，国家积极鼓励商业银行开展针对个人的住房消费贷款业务，但在政府没有对住房消费信贷提供贴息或政府担保的情况下，要求银行对用商业性信贷资金发放的住宅贷款按法定贷款利率下浮水平执行，无形中加大了银行的金融风险压力。政府又通过最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定的相关规定限制银行及时处置借款人的抵债资产，这些对个人住房贷款的安全来说都是非常不利的。3.3 个人信用意识不强，个人信用评价体系缺失个人住房抵押贷款是建立在个人信用基础上，以合同契约为纽带的经济行为。受传统计划经济依靠行政命令协调经济行为的观念影响，我国个人信用刚刚介入经济生活，个人守信意识不强，对个人信用较差的缺乏惩罚措施。在这种情形下，发放贷款势必承担较大的不确定因素带来的违约风险。借款人违约行为的发生将给贷款银行造成直接的经济损失。违约风险产生的直接根源在于借款人的信用缺失以及相关制度的不完善。3.4 银行内控因素目前，我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款，这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两广州大学松田学院 2010届毕业论文5端的风险压力。一是长期以来，我国商业银行内部控制机制管理不严、监督机制不健全；二是我国金融监管部门的监管机制不严格、监管不力；三是缺乏行业自律组织，使商业银行不从提高服务质量入手，而是采取恶性竞争的形式来抢夺市场份额；四是银行业务人员素质较低，对借款人审核及贷后管理的过程缺失，甚至为了达到个人业绩目标，协助借款人隐瞒或提供虚假信息。因此，银行持续扩大房贷业务的过程也就成了持续积聚信用风险的过程。但对于银行而言，在当前房价大幅飙升的情况下，如果继续大量依赖房贷业务来获取利润，无异于“火中取栗”。从长期看，银行将为其短视行为付出代价。第 4 章 我国个人住房抵押贷款风险的防范措施随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。在这将近十年的时间里，个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐，在银行贷款中所占的比重日渐提高，已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类。商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面，都起到了积极的作用。但是，个人住房贷款存在着对象多、范围广、流动性差及期限长的特点。同时，目前我国个人住房贷款还存在基础设施建设落后，个人征信系统尚未建立等问题。所以，这在一定程度上给商业银行带来了风险隐患。所以我们需要对个人住房贷款业务的风险状况的对策进行认真的分析。4.1 主观风险因素的对策研究4.1.1 建立个人信用制度，控制借款人违约风险随着我国商业银行消费信贷业务的开展和整顿市场经济秩序的深入进行，个人信用制度建设取得了一定进展，但这一制度建设毕竟刚刚起步，还没有形成相对完善的体系，从总体上推进我国个人信用制度建设，仍有许多问题有待解决。一些发达国家个人信用制度建设己有 100多年的历史，形成了科学化、规广州大学松田学院 2010届毕业论文6范化、法制化的运行机制，为此，我们应该借鉴国外的成功经验，结合国内现实，建立起符合我国国情的个人信用制度。4.1.2 银行自身完善风险管理机制，杜绝风险漏洞主要包括控制按揭成数和房地产信贷增长速度；对借款人进行严格的贷前审查；签定回购或债权转让条款；严格控制开发商贷款风险；坚持较高的资本充足率；强化不良资产处置等。4.1.3 实施个人住房抵押贷款证券化个人住房抵押贷款证券化可将银行巨额抵押贷款流动化，有效地缓解可能面临的住房信贷资金约束压力，降低其流动性风险；同时银行可以将抵押贷款在到期日前“真实出售”可有效的控制和减少利率风险和信用风险。4.2 客观风险因素的对策研究4.2.1 健全房地产金融的法律、法规体系完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。对于房地产金融的立法，第一要出台专门的监管规定和办法，以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度；第二要修改和完善“证券法”，以健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度；第三要修改和完善“担保法”、“保险法”，完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款客户评价暂行办法” 、“个人住房贷款一级审批操作规程” 、“个人住房贷款贷后管理办法” 和“个人住房贷款档案管理办法” 等一系列规章制度，以完善房地产金融领域的担保体制及个人信用制度；第四要完善现有财产保险制度，增加住房抵押贷款保险的种类，降低贷款申请人负担。4.2.2 大力发展商业性住房抵押贷款保险我国的房地产金融要发展，必须建立起适合国情的房地产金融保险制度， 以增加抵押物的担保能力，降低个人住房贷款风险。为此，第一要大力发展商业性住房抵押贷款保险机构，政府应对保险公司经营住房抵押贷款保险实行政策倾斜；第二要开发新险种。第三要鼓励借款人积极投保，对自愿投保住房抵押贷款保险的借款人，商业银行应给予适当放宽贷款期限、提高贷款额度、降低利率、采取灵活多样还款方式等优惠政策。广州大学松田学院 2010届毕业论文74.33 建立住房贷款担保机构消费信贷与其他贷款不同，借款人是一个消费者，贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此，在发放消费贷款时，用抵押、担保做还款保证显得十分必要。(1)把好开发商及楼盘风险关(2)建立个人信用制度并加强资信评估(3)加强银行内部管理(4) 采取多种措施化解市场风险第 4 章 结束语个人住房的消费信贷关系到国家经济的各个领域，因此降低商业银行住房贷款的风险对促进国民经济持续健康发展起着只管重要的作用。本文在对影响我国商业银行住房抵押贷款的主观因素和客观因素的分析和防范措施的总结得出以下结论：第一，本文从我国的宏观经济状况，国家宏观政策，个人信用和银行内部因素中深刻的分析了我国个人住房抵押贷款风险的成因，通过对主观因素和客观因素的分析研究出解决问题的方法和措施。第二，个人住房抵押贷款风险可以分为利率风险，流动性风险，信用风险，抵押物风险，法律风险和操作风险。不同种类的风险因素在不同程度上制约着我国房地产业，金融业的发展。随着经济全球化和国际间合作的不断加强，这种影响将越来越严重制约着经济的飞速发展。第三，个人应该信用制度，控制借款人违约风险；银行自身要完善风险管理机制，