硕士论文-房地产采购供应管理的研究和应用.doc

武汉科技大学硕士学位论文第I页摘要二十一世纪，房地产业以突飞猛进的速度不断发展壮大，触角已伸向各中小型城市，甚至发达的县乡，随着国家宏观调控政策的不断深入，市场竞争益发激烈化，地产行业的利润空间日渐缩小，房地产开发企业的盈利能力已呈下降趋势。如何控制成本、树立品牌、实现利润最大化，成为了房地产企业生存与发展的核心问题。一般来说，房价成本包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润等，其中建筑成本约占总成本的35%50%，而材料费用约占建筑成本的70%左右。这就决定了降低采购成本必然成为提高企业利润的有效手段，同时，采购供应管理的有效性对于建筑物是否能如期完工及拥有优秀品质起到了关键作用。恒大地产集团有限公司作为一家全国性大型房地产综合企业，其发展历程代表了目前国内最强大的民营企业的创业史，其材料采供模式代表了目前国内最先进的房地产企业的供应链管理方法。恒大集团的采购供应模式是材料全国性甲供的一个成功案例，在成本控制及品牌强化方面，为恒大集团的高速发展作出了卓越贡献，这对于未来其他房地产企业的采供供应管理亦具有借鉴性与参考性。论文首先阐述了选题的背景与研究意义，综述了目前国内外学者对房地产采购供应管理的研究和应用状况；接着概述了房地产材料采购供应管理模式；然后深入分析了恒大地产材料采购供应管理的现状；最后通过对恒大集团现有甲供模式的实践应用进行分析，应用项目采购管理和目标管理思想，针对现行材料采购供应管理中存在的问题，通过诸如低价供应、按时供应、保质供应、行之有效的内部考核以及完善的供应商管理体系等一系列管控措施，以达到自如控制材料供应、降低开发成本、树立企业品牌的目的。关键词：材料采购；供应管理；新甲供模式第II页武汉科技大学硕士学位论文AbstractInthe21stcentury,therealestateindustrygrowsstrongerandstrongerwiththefastspeed.Theantennahasextendedtoeachmiddleandsmallscalecity,eventhedevelopedcountytownship.Alongwithunceasinglythoroughofnationalmacroeconomicregulationandcontrolpolicy,Marketcompetitionismoreandmoreintensification.Therealestateprofessionsprofitspacereducesdayafterday.Thepropertydevelopmententerprisesprofitabilityhasassumedthedecliningtrend.Howtocontrolthecost,tosetupthebrand,torealizetheprofitmaximizationhasbecomethecorequestionoftherealestateenterprisesurvivalandthedevelopment.Generallyspeaking,housepricecostincludesconstructioncost,roombusinessmanagedcost,landcost,eachkindoftaxesandfeesaswellastheprofitofenterpriseandsoon.Theconstructioncostcomposesthetotalcost35%50%approximately,andthematerialexpensecomposestheconstructioncostabout70%approximately.ThisdecidesthatReducingtheprocurementcostbecomesaneffectivemeasuretoenhancetheprofitofenterprise.Simultaneously,thevalidityofpurchasesupplymanagementplaysacrucialroleregardingtothequestionofthebuildingwhethercouldfinishasscheduledandhavethesuperiorquality.ThedevelopmentprocessofEvergrandeRealEstateGroupwhichtakesanationwidelarge-scalerealestatecomprehensiveenterprisehasrepresentedtheundertakinghistoryofthepresenthomemostformidablePrivateenterprise.Itsmaterialpurchaseandsupplypatternhasrepresentedthepresentmostadvancedsupplychainmanagementinthedomesticrealestateenterprise.ThepurchasesupplypatternofEvergrandeRealEstateGroupisasuccessfulcaseinthematerialnationwidearmorsupply.Inthecostcontrolandbrandstrengtheningaspect,ithasmadetheoutstandingcontributionfortheEvergrandeRealEstateGroupshighspeeddevelopment.ItUsesforreferencewithrefersforotherrealestateenterprisespickingforsupplymanagementinthefuture.First,thepaperelaboratedthebackgroundandtheresearchsignificance,summarizedthepresentdomesticandforeignscholarsresearchandtheapplicationconditionabouttherealestatepurchasesupplymanagement,outlinedtherealestateacquisitionofmaterialsupplymanagementpattern,thenanalyzedtheEvergrandeRealEstateGroupspresentsituationofmaterialsupplymanagementthoroughly.Atlast,throughanalyzingpracticeapplicationoftheEvergrandeRealEstateGroupspresentarmorpattern,usingprojectprocurementmanagementandobjectivemanagementthought,thethesiscarriedonaseriesofcontrolmeasuresuchasthelowpricesupply,supplyontime,guarantingthenaturesupply,theeffectiveinternalinspectionandtheconsummatesuppliermanagementsystemtoachievethegoalthatcontrolsthematerialhandling,reducesthedevelopmentcost,setsuptheenterprisebrandfreelyunderthequestionwhichexistsinviewofthepresentacquisitionofmaterialsupplymanagement.Keywords:acquisitionofmaterial/supplymanagement/thenewarmorsupplypattern武汉科技大学硕士学位论文第III页目录摘要.IAbstract.II第一章绪论.11.1研究背景及意义.11.1.1研究背景.11.1.2研究意义.11.2国内外相关研究综述.21.2.1国外相关研究综述.21.2.2国内相关研究综述.31.3论文研究的主要内容与方法.41.3.1论文研究的主要内容.41.3.2论文采用的研究方法与思路.5第二章房地产材料采购供应管理模式概述.62.1房地产材料采购供应管理传统模式.62.1.1房地产采购供应模式的定义.62.1.2传统采购供应模式的特点.62.1.3传统采购供应模式的弊端.62.2全国性材料采购供应管理模式.62.2.1全国性材料采购供应管理模式的定义.72.2.2采用全国性采购供应模式的必要性.72.2.3全国性采购供应模式的特点.8第三章恒大地产材料采购供应管理现状分析.93.1恒大地产简介.93.2早期材料采购供应管理模式.93.2.1材料乙供时期.93.2.2材料甲招乙供时期.93.2.3以项目为主体的甲供时期.103.3采购供应管理机构设置.103.4采购供应管理基本流程.113.4.1采购计划的制定.113.4.2材料供应商的选择.113.4.3合同的签订.113.4.4材料的需求计划与订购.123.4.5材料的配送与验收管理.13第IV页武汉科技大学硕士学位论文3.4.6结算管理.133.4.7供应商管理.133.5材料采购供应相关情况.143.5.1信息化应用.143.5.2标准化的推行.143.5.3合同价格核定机制.143.6材料采购供应管理存在的问题.153.6.1材料需求计划多变.153.6.2供货及时性存在风险.153.6.3材料质量达不到要求.153.6.4实际操作中存在损耗.153.6.5供应商管理较薄弱.153.6.6影响与材料供应商关系的因素.16第四章恒大房地产项目材料采供特色新模式的实施.174.1低价供应.174.1.1周详的采购计划.174.1.2严谨的招标文件.174.1.3严密的供应商征召过程.174.1.4有针对性的市场价格情况.174.1.5公平的招标议价.184.1.6真实的合同履行价格.184.2按时供应.184.2.1准确的材料计划.184.2.2充分的备料及库存.214.2.3精准的材料配送.214.2.4快速的现场收货.224.2.5及时的结算货款.224.2.6有效逾期供货追究.224.3保质供应.234.3.1系统化的样板管理.234.3.2严格的货物质检过程.244.3.3密切的材料使用情况跟踪.254.3.4有效的质量问题追究.254.4行之有效的内部考核.264.4.1明确考核规定.264.4.2严格执行考核.26武汉科技大学硕士学位论文第V页4.4.3重点考核的环节.264.5完善的供应商管理体系.264.5.1供应商认证管理.264.5.2供应商信息管理.274.5.3供应商考核管理.274.5.4供应商关系管理.27第五章结语.29参考文献.30致谢.33武汉科技大学硕士学位论文第1页第一章绪论1.1研究背景及意义1.1.1研究背景随着市场经济的迅速发展，人们的物质文化生活水平日益提高，国内房地产市场发展十分迅猛。近年来，随着国家宏观调控政策的不断深入，房地产市场竞争白热化，地产行业的利润空间日渐缩小，房地产开发企业的盈利能力已呈下降趋势。如何提高竞争力、实现开发利润的最大化，成为了房地产企业生存与发展的核心问题。目前，我国房地产开发企业正向着规模化、品牌化方向发展，品牌形象及成本控制能力是房地产开发企业核心竞争力的重要组成部分，很多综合实力较强的房地产企业都将提高建筑质量、降低开发成本作为提高自身竞争力的重要手段。一般来说，房价成本包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润五大块，其中建筑成本约占总成本的35%50%，而材料成本约占建筑安装总造价的70%左右。这就决定了降低采购成本必然成为提高企业利润的有效手段，同时，采购供应管理的有效性对于建筑物是否能如期完工及拥有优秀品质起到了关键作用。房地产业的采购供应管理比较特殊，它兼具了制造业、流通业及服务业的特点，因覆盖面较广，实际操作复杂，目前国内大多数房地产公司的采购供应普遍存在以下问题：（1）采购物品种类繁杂，供应模式多样，如甲供、乙供、甲招乙供等等；（2）项目开发地域性强，许多材料种类不宜全国采供；（3）项目开发过程中与采购相关联的主体较多，如厂家、总包、分包、设计、监理等，造成采供环节多、责任交叉面大。（4）采购的战略高度不够，通过招标降低成本、建立合作伙伴关系的理念未得到有效重视，招标效果较差。（5）信息化程度低，各类有效信息的数据库未建立，用于采购的供应链系统不完善。采购供应管理的规范程度及管理模式，将影响到房地产企业的生存及发展。因房地产企业规模不同，采购管理的差异较大，但普遍都已采用了建设单位甲供重要材料类别的方式。中小型房地产企业项目较少，主要分布在同一区域，重要材料一般采取集中招标甲供；大型房地产企业项目分布较广，由集团总部统一供应困难较大，重要材料一般采取总部指定品牌（或包括价格）、各项目自行采购供应，或者由当地项目公司采购供应的方式。1.1.2研究意义恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大”）自1997年起涉足房地产开发领域，至今已有十余年。从刚开始广州市海珠区金碧花园的拓荒者到如今覆盖全国24个城市的大型房地产开发企业，恒大地产经历了许多曲折。尤其是2008年3月IPO失败，一度站在媒第2页武汉科技大学硕士学位论文体评论的风口浪尖，成为了房地产经济转折的标志性事件。此后，通过境外私募，恒大重振旗鼓，2009年上半年取得了令人侧目的销售业绩，公司走上了正常运转的轨道。恒大地产通过与众不同的采供管理模式来有效控制开发成本，是保障其克服困难、再攀高峰的利器。恒大地产比起万科、中海、保利等其他大型房地产企业起步较晚，但其发展速度几乎可以用突飞猛进来形容。在一个高速发展的民营企业，如何通过先进的管理手段来规避各类因发展太快而潜在的风险，如何通过控制成本来增加开发利润、提高企业竞争力，成为了恒大地产目前亟待解决的问题。一个科学的采购管理体系，将为恒大的战略发展提供强劲的动力，同时对恒大品牌价值的迅速提升也将起到有力的推动作用。恒大在起步之初，大多数材料都采取了乙供方式，随着企业的做大做强，采购供应管理逐渐引起重视，对于影响到建筑物质量、效果的重要材