物业工程管理知识

物业工程管理知 识 课程大纲 一、物业工程管理工作构成 二、物业工程组织架构和职责分工 三、物业早期介入和前期管理 四、物业接管验收 五、设备节能改造 六、装修违章管理和廉政管理措施 七、入户维修及工程人员形象标准 八、管理人员职业道德和素养 知识架构： 8大模块 物业工 程管理 工作构 成 组织架构和 职责分 工 早期介入 和前期管 理 物业接管 验 收 设备节能 改造 装修管理 入户维修 和工程人 员形象标 准 管理人员 职业道德 和素养 楼 宇 室 外 公 共 部 分 房 屋 室 内 违 章 管 理 廉 政 管 理 供 电 系 统 给 水 系 统 排 水 系 统 暖 通 空 调 电 梯 系 统 消 防 系 统 智 能 化 系 统 前 期 介 入 接 管 验 收 装 修 管 理 维 修 服 务 工 程 遗 留 问 题 地 产 服 务 节 能 减 排 思考： 在你认知中，认为物业工程管理工作有哪些 ？ 一、物业工程管理工作构成（ 14项）： 1、 供电系统 定义：由供电电源、各级电压的电力网络组 成的系统，是为现代化城市提供能源的基础 设施之一。 职能作用：确保小区、大厦的供电系统安 全、可靠的运行，是为工作和生活提供保 障。 主要工作： 高低压配电值班运行管理； 电房设备日常维保。 一、物业工程管理工作构成（ 14项）： 1、 供电系统 定义：由供电电源、各级电压的电力网络组 成的系统，是为现代化城市提供能源的基础 设施之一。 职能作用：确保小区、大厦的供电系统安 全、可靠的运行，是为工作和生活提供保 障。 主要工作： 高低压配电值班运行管理； 电房设备日常维保。 1、 给水系统 建筑给水系统按用途分类： 生活给水 、 生产给水 、 消 防给水系统 。 建筑给水系统的组成：引入管（总进水管），水表节 点（水表、闸阀、泄水装置），管道系统（干管、支 管），用水设备，给水附件（阀门、水龙头），升压 和贮水设备（水池、水箱、水泵），室内消防设备（ 消火栓、喷淋、水幕等）。 职能作用：确保小区内供水系统安全，保障水质安 全。 主要管理工作： 供水系统管路、二次供水设备巡查 及日常维护保养； 二次供水水质日常检验，定期委 托权威机构进行检测； 水池清洗 3、 排水系统 排水系统按用途分类： 生活排水 、 工业废水 、 屋面 雨水排水系统 。 排水系统的组成：卫生器具和生产设备受水器、强 排水系统、雨水排水系统、通气管系统、清通设备 （检查口）。 职能作用：确保小区内排水设备正常运行，保障不 发生水浸事故。 主要管理工作： 排水管道及抽升设备巡查及日 常维修保养； 定期清疏排水管道和排水井。 拓展知识： 污废水抽升设备：污水泵、集水井、污水泵控制 箱。 污废水局部处理：化粪池、隔油井、降温池、污水 处理。 4、 暧通空调 定义：是指制冷采暖、通风和空气调节。它是 为满足人们生活、生产和工作需要，改善环境 条件用人工的方法使室内温度、相对湿度、空 气洁净度、气流速度等参数达到一定要求的技 术。 主要工作： 中央空调设备的运行巡检； 管道、水塔的定期清洗。 职能作用：保障设备正常运行。 5、 电梯管理 电梯组成：机房、井道、厅门、轿厢、操纵 箱、底坑等。 主要管理工作： 制定电梯维保计划与实施； 紧急救援、电梯故障维修； 电梯维保公司 质量监督； 电梯安全检查（年审）。 职能作用：保障电梯正常运行，业主使用电梯 时的安全保障。 6、 消防系统 消防系统包括：消防给水系统、其它消防灭水系统、火灾 自动报警和联动控制系统、消防防排烟风机系统。 消防给水系统：消防水池、消防水泵、喷淋泵、湿式报警 阀、压力信号开关、闸阀、信号蝶阀等。 火灾自动报警和联动控制系统：控测设备（烟温感）、警 铃、手动报警按钮、模块、报警和联动控制器、消防广播 等。 防排烟风机系统：消防风机、风管、防火阀、模块、消防 报警电话。 主要管理工作： 火灾自动报警系统、消防给水、消防风 机系统日常维护保养工作； 探测器定期清洗工作； 维保单位监管； 定期检查和试验（日检、季检、年检 ）。 职能作用：确保消防系统正常运行，消除火灾带来的危 害。 7、 智能化系统 智能化系统包括：视频监控系统、出入口控 制、电梯五方通话、停车场收费、可视对讲、 电子巡更、周界红外报警、背景音乐系统等。 主要管理工作： 可视对讲、门禁系统的维护 ； 停车场管理系统的维护； 周界红外报 警系统的维护； 闭路监控系统的维护； 背景音乐系统的维护； 电梯五方通话系统 的维护。 职能作用：确保智能化系统正常运行，为业主 / 住户人身财产安全提供保障。 8、 早期介入 主要工作： 可行性研究阶段； 规划设计 阶段； 施工建设阶段； 销售阶段； 竣 工验收阶段。 职能作用：优化前期设计，保障施工质量，保 障业主利益，便于物业管理的顺利开展。 9、 接管验收 主要工作： 物业接管骏工资料清单； 房 屋室内验收； 公共外环境验收； 小区公 共配套设施设备验收。 职能作用：把好物业接管第一关，保质保量把 物业顺利移交业主使用，更是做好小区物业管 理的前提条件。 10、 装修管理 主要工作： 受理装修申请，审核装修可行性 方案； 现场监督巡查，及时制止违章施工。 职能作用：执行 住宅室内装饰装修管理办法 法律法规，处理邻里纠纷，规范装修施工管 理。 11、 维修服务 主要工作： 小区共用设施设备日常维保； 业主 /住户的有偿或免费维修服务。 职能作用：确保小区共用设施设备完好，为业 主提供优质的物业管理服务。 12、 遗留问题维修监理 主要工作： 统计存在的工程遗留问题，协调 跟进项目工程部和施工单位对业主户内、共用 设施设备遗留问题的保修； 遗留工程维修过 程中质量、工程量、工期、成品保护的监管、 控制和验收。 职能作用：户内工程质量问题得到及时解决， 小区共用设施设备得到完善，减少客户的投 诉。 13、 地产服务 为什么地产服务属于物业工程管理的一部分？ 主要做哪些工作？ 主要工作： 处理销售过程中水电正常供应， 为营销进行节日或营销活动的灯饰布置； 应 对地产公司日常遇到的突发事件。 职能作用：保障销售能顺利进行，营造良好的 现场氛围。 14、 节能减排 关于节能减排工作，我们能做些什么？ 主要工作： 共用照明（庭园照明、楼梯走廊 照明、泛光照明）、电梯、水景、等设备开关 时间的合理控制； 共用设备、二次供水、中 央空调设备的节能改造。 二、物业工程组织架构和职责分工 物业工程组织架构图 物业经理 工程主任、主管 维修小 组 弱 电 维 修 技 师 强 电 维 修 技 工 土 建 维 修 技 工 油 漆 木 工 运 行 小组 运 行 值 班 人 员 电梯管 理 电 梯 管 理 员 装 修 管理 装 修 管 理 员 收楼跟单小组 遗 留 工 程 维 修 监 理 资 料 管 理 人 员 / 文 员 三、物业早期介入与前期管理 概述： 在开发建设工作的早期，物业服务企业通过 早期介入活动，协助开发建设单位及时发现 和处理建设销售过程中存在的问题，减少房 地产开发建设的纠纷，使房地产建设得到顺 利进行；在物业开发建设初期把不利于物业 管理，损害业主利益的因素尽可能消除和减 少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展 ，业主利益得到保障。 思考： 你认为，早期介入与前期管理的区别在于哪 里？ 1、 早期介入 定义：是指新建物业竣工之前，建设单位根椐 项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询 活动。 2、 前期管理 定义：是指从物业承接查验开始至业主大会选 聘完成物业服务企业之间的物业管理阶段。 四、接管验收（物业承接查验） 概述： 物业的承接查验是指物业服务企业对新接管 项目的物业共用部位、共用设施设备进行承 接查验。它分新建物业的承接查验和物业管 理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发 生在建设单位向物业服务企业移交物业的过 程中，后者发生在业主大会或产权单位向新 的物业服务企业移交物业的过程中。 思考： 请问：物业接管验收分为哪几大类？ 1、 楼宇室内接管验收项目： 土建工程：天花、地面、墙面（横平竖直） 给排水工程：通球试验 强弱电工程： 铝合金工程： 木装饰工程： 涂料工程 (油漆）：沙面抹平 双飞粉 油漆 铁艺栏杆：高度 1.35米 梯间 : 天面 :隔热层、楼板（ 250 / ） 外墙：浮雕牢固 2、 楼宇室外接管验收项目： 石材、建凌砖、水泥、沥青路面工程： 用户给水 市政供电 市政排水：（井底有无沉沙处） 水景 健身设施 垃圾房 化粪池 强电：高低压配电房、发电机、供电线路、桥架、线 槽、动力、照明、消防、电梯 弱电：闭路临控、可视对讲、门禁、停车收费、背景 音乐、火灾自动报警、电子巡更、红外报警系统 人防 3、 公共部分接管验收项目： 入户大堂 电梯前室 走火通道 天面： 广场 屋面防水保修 5年、厨卫漏 3年、其它 2年 五、设备节能改造 概述： 在当前社会工业生产不断扩大，经济不断发 展的形势下，能源的大量损耗和资源的大量 浪费成为制约环保事业发展的主要因素之一 ，并引起了人们的广泛关注。近年来随着环 保理念的推出和节能工作的进一步开展，各 种节能环保产品日趋成熟，并能在高耗能的 企业中得到较好地运用。 1、 合同能源管理 EMC模式基本运作方式： 用户在使用各种节能产品或设备时无需做任何 初始投入，只需要将使用该产品或设备前后的 能耗差值（节能成果）按照与运作 EMC模式的 节能服务公司商定的还款年限，以每月或年归 还的方式支付给节能服务公司，即可茯得该产 品或设备的使用权，并最终茯得所有权。 2、 EMC模式的原理： 改造前原有设备 改造后使用设备 乙方进行改造 改造前能耗费用 改造后能耗费用 相减 节省的费用合同期间按比 例分配 乙方：节能服务公司 甲方：使用方 设备的初始投入由乙方垫付资金 初始投入为零 合同期满，茯 得设备所有权 3、 EMC模式的优势： 零投资、低风险 节能减耗，降低经营成本 六、装修违章管理和廉政管理措施 问题思考： 1、列举装修违章现象有哪些？ 别墅加建、挖地下室、推到重建、增加楼 层、封闭阳台、高层搭建楼板、改建洗手 间、商铺改建 消防设施、破坏主体承重结 构、改变外立面等 2、管理工作中存在哪些漏洞？又有哪些相应的 措施？ 3、廉政管理措施有哪些？ 加强员工法律知识及廉政制度培训 加强监督，发现问题严肃处理 七、入户维修及工程人员形象标准 1、 入户维修流程 2、 形象、礼貌 八、管