72 锡恩：万科组织管控体系调整方案(2004)

北京锡恩企业管理顾问公司 万科组织管控体系调整 方案 2004年 10月 20日 Zion Consulting 万科集团各业务部门目前的职能（ 1）：业务职能部门 部门 任务 1. 规划设 计专家 意见 2. 规划设 计技术 支持 3. 规划设 计技术 研究 4. 规划设 计培训 5. 规划设 计售后 服务 1. 立项评估 2. 规划设计 建议 3. 采购管理 4. 现场专业 监理 5. 物业管理 中的技术 支持 6. 工程管理 制度 7. 新技术研 发引进 8. 创新研究 1. 市场研 究 2. 客户研 究 3. 销售管 理 4. 现有客 户研究 分析 1. 项目发 展管理 2. 项目决 策 3. 微观、 宏观环 境分析 4. 战略规 划 企划部 市场营销部 工程管理部 规划设计部 1. 专业研 究方面 2. 业务督 导方面 3. 行政后 勤管理 4. 车队 物业管理部 1. 资本市 场以外 的融资 2. 公司内 部资金 运作 3. 向一线 公司输 出资金 4. 资金运 作信息 5. 新项目 资金评 估 6. 资金风 险预警 资金管理中心 Zion Consulting 万科集团各业务部门目前的职能（ 2）：行政职能部门 部门 任务 1. 审计方 面 2. 法律方 面 3. 季度例 会 1. 万科周 刊 2. 客户关 系中心 3. 公共事 务 4. 业务信 息方面 （业务 信息小 组） 1. 管理会 计 2. 财务会 计 3. 综合税 务 4. 成本审 算中心 5. IT技术 中心 1. 投资者 关系 2. 媒体关 系 3. 品牌宣 传 董事会办公室 财务部 集团办公室 审计法务部 1. 组织架 构 2. 人员调 配 3. 绩效考 核管理 4. 薪酬福 利和激 励机制 5. 员工关 系 6. 培训 7. 人力资 源发展 人力资源部 1. 项目评 审委员 会 2. 集团成 本与开 发计划 管理管 理委员 会 虚拟委员会 Zion Consulting 万科组织管控调整的两大原则之一：未来十年三大业务战略 30%持续增长 1.聚焦城市带 2.集约化细分价值 3.产业化产品创新 Zion Consulting 聚焦城市圈 精细化客户细分 产业化产品创新 集权 分权 万科组织管控调整的两大原则之二：集团组织的集约化 产品异质性 大 小 消费品 高科技产品 客户异质性 大小 Zion Consulting 万科未来十年中长期规划实施中五大职能部门 企划部：强化集团战略管理职能（战略实施跟踪检查） 市场营销部：强化客户价值增值、品牌管理职能； 规划设计部：强化产品的标准化、系列化；强调产品创新和住 宅消费新概念上的领导能力； 工程管理部：强化产业化研究和发展； 人力资源部：强化人力资源储备和培养；强调对重点区域的绩 效考核评估。 战略：企划部 品牌：市场营销部 客户：市场营销部 产品：规划设计部和工程管理部 文化：人力资源部 30%持续增长 1.聚焦城市带 2.集约化细分价值 3.产业化产品创新 Zion Consulting 三大战略对各职能部门的工作重点要求（ 1） 聚焦城市带 企划部 规划设计部 审计法务部市场营销部 资金管理中心 人力资源部工程管理部 战略目标合理分解 战略实施结果的紧密跟踪 聚焦区域的土地储备 区域客户的共性研究 区域客户差异性研究 区域市场机会与项目比例关系研究 区域创新产品的设计 区域标准化研究 区域战略采购 重点区域的资金调配 区域资金规划 财务部 聚焦区域的战略项目和盈利性项目的比例分析 财务风险控制 非重点区域盈利能力分析、监控 聚焦区域的扩张人力资源储备（ HRD ） 强化业绩导向的商业机制 战略性项目的审计（侧重审计违规行为） 非战略性项目的审计（侧重审计腐败行为） 产品的标准化推广 建立适应变革的组织结构与企业文化 建立迫使员工进化的速度机制 支持战略的接班人计划与新动力计划 Zion Consulting 三大战略对各职能部门的工作重点要求（ 2） 产业化产品创新 企划部 规划设计部 审计法务部市场营销部 资金管理中心 人力资源部工程管理部 财务部 生产工厂化 产品新概念 住宅标准化 产品测试研究 市场研究（营销模式研究） 概念产品测试 销售管理标准 住宅标准化 新产品研发 创新研究基金托管工厂化生产研究 人员支持 新技术研发 激励、绩效评估支持 Zion Consulting 三大战略对各职能部门的工作重点要求（ 3） 精细化客户细分 企划部 规划设计部 审计法务部市场营销部 资金管理中心 人力资源部工程管理部 财务部 客户细分研究 现有客户的研究和跟踪 消费者消费趋势测试 品牌整合、策划、实施和控制 客户需求调查 人员支持 激励、绩效评估支持基于细分客户群的产品标准化研究 北京锡恩企业管理顾问公司 一、企划部 Zion Consulting 根据万科未来中长期发展战略，万科集团总部需要强化的职能部门 :企划 部 行业分析与决策支持 战略规划、经营预算计划与 业绩质询 土地相关的项 目发展和管理 企划部 负责战略制定与年度滚动修 订 负责制定公司的年度经营预 算计划及年度经营计划的分 解工作 负责根据战略规划和年度经 营计划的要求，对月度与季 度业绩完成情况进行分析， 并负责跟踪月度或季度例会 发出的行动改进方案的落实 负责收集、整理和分析宏观 经济信息与相关资料 负责收集、整理、分析与公 司有关的行业信息与资料， 为公司领导和有关决策者提 供必要的信息支持 负责参与制定集团的行业投 资计划，为重大项目决策提 供支持 负责规划与协调区域市场发展， 研究公司扩张模式，总结公司内 外部优秀经验 对项目运营过程进行分析并提供 资讯支持 负责区域公司企划部的协调与管 控 强化集团战略管理 能力 Zion Consulting 企划部输出结果 一、 项 目 发 展 1、年度土地 储备计 划 汇总报 告（决策 层 -高 层 ） 2、分析 报 告 各地土地 储备现 状分析 报 告（决策 层 ） 各地城市 综 合 实 力分析 报 告、 经济 指 标 分析 报 告（决策 层 ） 一 线 分公司运 营 能力分析 报 告（决策 层 -高 层 ） 现 有土地意向摸底 调查报 告（决策 层 ） 3、 项 目决策 项 目法律 风险专业评 估意 见 （决策 层 ） 立 项 会 议 决 议 （决策 层 ） 土地交易合同 审 核意 见 （一 线 公司、决策 层 ） 董事会 议 案指引（ 议 案的 书 写 规 范）（一 线 公司、董事会） 董事会 议 案 审查 意 见 （董事会、一 线 公司） 4、信息 统计 土地使用状况不定期 统计报 告（董事会） 5、信息共享、 专业 提升 土地 获 取方式方法 总结报 告（一 线 公司） 项 目 发 展大会（ 经验 交流、宣 讲 下一步土地工作重点）（ 总 部、一 线 公司） Zion Consulting 企划部输出结果 (续 ) 二、宏 观 、微 观环 境分析 1、宏 观环 境分析 宏 观环 境分析 报 告（ 总 部、一 线 公司） 宏 观环 境信息、新 闻 （ 总 部、一 线 公司） 2、微 观环 境分析 项 目投 资 分析 报 告（一 线 公司） 内部 项 目投 资 制度指引（一 线 公司） 项 目投 资专业 分析 报 告（一 线 公司、董事会）（ 4.7亿边 界） 三、 战 略 规 划 1、未来 发 展 战 略研究 报 告、建 议 方案（决策 层 ） 2、 业务战 略 执 行指 导 建 议 、 监测报 告（ 业务 部 门 、一 线 公司） 3、集 团层 面客 户细 分研究 报 告（ 总 部） 4、市 场 研究 业务 流程（一 线 公司、 总 部） 四、 项 目决策 1、 项 目上会（立 项 会）意 见 （一 线 公司） 2、 项 目立 项标 准（一 线 公司、 总 部） 3、 项 目立 项专业 建 议 （决策委 员 会） Zion Consulting 万科中长期规划战略对企划部的重点要求 产 品 创 新 聚焦城市 带 客 户细 分 品牌 文化 项 目 发 展 一 线 运 营 能力分析 ； 项 目 审查专业 意 见 ； 重点区域的土地 储备调查 ；土 地 储备规 划； 土地 获 取方式研 究和 经验总结 共享； 客 户细 分研究； 项 目管 理和决 策 不同 项 目盈利能力 分析； 建立在 细 分客 户 群之上的运 营 效 率分析与 检查 宏 观 、 微 观 研 究 新 兴产 品的 发 展 动态 ；微 观 市 场 分析 为项 目决策提 供信息支持； 中国城市 带发 展 的 调查 和 监测 系 统 ；区域 经 济 的跟踪研究； 各地分公司的 经 营 能力 评 估和跟 进 。 客 户 社会 阶层 性 分析和跟 进 ；人 口流 动 性研究； 城市化 进 程 调查 ； 战 略 规 划 负责战 略制定与年度 滚动 修 订 ； 负责 制定公司的年度 经营预 算 计 划及年度 经营计 划的分解工作； 战 略 实 施指 导 ； 战 略 实 施 业绩 跟踪和 监 控； 负责 根据 战 略 规 划和年度 经营计 划的要求， 对 月度与 季度 业绩 完成情况 进 行分析，并 负责 跟踪月度或季度例会 发 出的行 动 改 进 方案的落 实 。 其他 标 杆学 习 ； Zion Consulting 企划部部门输出结果调整建议 :强调战略规划职能 职 能 保持 加 强 新建 下放 项 目 发 展和 管理 年度土地 储备计 划 汇总报 告；一 线 分 公司运 营 能力分析 报 告；董事会 议 案 审查 意 见 ； 项 目 发 展大会 各地城市 综 合 实 力分析 报 告 ； 各地土地 储备现 状分 析 报 告；土地使用状 况不定期 统计报 告； 土地 获 取方式方法 总 结报 告； 项 目决策 项 目法律 风险专业 评 估意 见 ； 项 目立 项专业 建 议 ；立 项 会 议 决 议 ； 项 目立 项标 准； 董事会 议 案指引； 土地交易合同 审 核意 见 ； 项 目上会（立 项 会）意 见 ； 宏 观 、微 观 分析 宏 观环 境信息、新 闻 ； 宏 观环 境分析 报 告； 项 目投 资 分析 报 告； 项 目投 资专业 分析 报 告；内部 项 目投 资 制 度指引； 标 杆企 业 研究 报 告； 竞 争 对 手研究 报 告； 建立在 细 分客 户 群之 上的运 营 效率分析与 检查报 告； 负责对 中 国的人口城市化 进 程 进 行跟 进 ； 战 略 规 划 业务战 略 执 行指 导 建 议 、 监测报 告； 城市 带资 源配置建 议 ； 战 略 实 施指 导 ； 负责战 略制定与年度 滚动 修 订 ； 负责 根据 战 略 规 划和年 度 经营计 划的要求， 对 月度 与季度 业绩 完成情况 进 行分 析，并 负责 跟踪月度或季度 例会 发 出的行 动 改 进 方案的 落 实 。 负责 制定公司的年度 经营预 算 计 划及年度 经营计 划的分解工作 R1； 战 略 实 施 业绩 跟 踪和 监 控 R3； Zion Consulting 万科的三大战略： 1、聚焦城市带 2、精细化客户细分 3、产业化产品创新 企划部未来三年的三大重点工作： 战略规划 战略实施指导和监控 聚焦区域的土地储备 区域土地储备跟踪和规划 聚焦区域的土地储备跟进 战略实施业绩检查质询 战略实施行动改进落实跟踪 年度战略规划的滚动修订 业务战略的实施指导 北京锡恩企业管理顾问公司 二、市场营销部 Zion Consulting 根据万科未来中长期发展战略，万科集团总部需要强化的职能部门 :市场 营销部架构及职能 客户研究和产品研究 品牌管理 销售管理和支持 市场营销部 负责主持公司整体的品牌战 略与推广； 负责标准化产品系列的品牌 增值能力培养； 设计产品概念 （通过产品概 念引导消费）； 制定品牌使用标准和规范（ 建立集团层面的品牌基金） 负责对现有客户的分析整理，建 立完善的客户跟踪系统； 负责对中国人口的社会阶层性进 行跟踪研究； 负责对中国的消费者群的需求进 行跟踪研究，进行客户细分； 负责对现有客户进行跟踪调查， 进行专项的差异性研究。 产品研究。 项目调研 制定销售政策和相关管理规范并 监控执行； 搭建销售系统共享平台，为一线 公提提供专业的培训； 一线公司项目业绩完成情况的跟 踪和汇报； 一线销售公司危机管理 ； 强化集团品牌管理能力 强化集团客户细分能力 强化集团品牌管理能力 强化客户价值增值能力 Zion Consulting 万科中长期战略规划对市场营销部的重点要求 产 品 地域 客 户 品牌 文化 市 场 研 究 新 产 品 动态 ； 竞 争 对 手 产 品 创 新 跟踪 调 研； 产 品 测试 ；成交 产 品 差异性分析。 区域市 场 研究； 区域 竞 争 对 手研 究；区域市 场 差 异性研究。 客 户 研 究 客 户 需求研究； 客 户 生活 习惯 、 价 值观 等基 础 研 究； 项 目客 户 研究支 持（ 标 准）； 客 户 需求研究； 客 户 需求未来 发 展 趋势 研究；客 户细 分研究；客 户 定位； 品牌管 理 品牌整合、策划 和品牌管理；品 牌 战 略 实 施跟踪 研究；品牌定位 差异性研究； 销 售管 理 产 品 销 售 过 程中 客 户 反 馈 跟踪研 究； 区域 销 售 业绩 状 况跟踪； 针对细 分客 户 群 制定公司 营销战 略 销 售政策和 销 售 管理 规 范； 销 售 管理 监 控。 Zion Consulting 目前市场营销部输出结果 一、客 户 研究：企划部完成客 户细 分之后， 针对 我 们 定位的客 户 群 进 行 调 研 1、 细 分客 户 研究 报 告 房地 产 客 户 需求 库 、 产 品机会点、 产 品品牌 规 划建 议 （公司管理 层 、企划部、 规 划 设计 部、一 线 公司市 场 部） 产 品 测试报 告（ 规 划 设计 部） 2、 现 有客 户 研究 来 访 客 户 信息采集 标 准 问 卷和数据 库 （一 线 公司 销 售部） 月度成交客 户 分析 报 告（公司管理 层 、企划部、 规 划 设计 部、一 线 公司） 专题 性分析 报 告（一 线 公司、公司管理 层 ） 项 目客 户 差异性分析 报 告（企划部、 规 划 设计 部） 二、客 户 定位 具体 项 目客 户调 研 报 告（公司管理 层 、决策委 员 会、一 线 公司、 规 划 设计 部） 听 证 会上 专业评 估 报 告 客 户 需求方面（立 项 会 议 ：决策委 员 会） 一 线 和区域客 户 研究方法培 训 和 标 准流程（一 线 公司） 项 目客 户 研究流程（一 线 公司） Zion Consulting 市场营销部输出结果（续） 三、 销 售管理 1、 销 售信息中心 集 团 年度 销 售 计 划的 汇总 整理 报 表（管理 层 ） 月度 计 划和 时间 完成情况 汇总报 表和分析 报 表（管理 层 ） 周 销 售情况 动态报 表（管理 层 ） 2、 销 售支持 一 线销 售方面的危机管理（指 导 、替 补 ）方案（一 线 公司、公司管理 层 ） 3、 销 售管理 规 范 销 售系 统 管理 规 范 标 准、流程、 规 章制度（一 线 公司 销 售部） 一 线销 售 执 行情况 监 控 报 告（ 总 部） 4、 销 售信息共享 营销 培 训 （一 线 公司） 营销 方法和模式 资 源 库 （一 线 公司） 四、市 场 研究（ 计 划做） 1、 业务 城市房地 产 市 场监测报 告（一 线 公司、 总 部） 2、 业务 城市 竞 争 对 手 动态 信息研究 报 告（ 总 部、一 线 公司） 3、 发 布房地 产 行 业动态 新 闻 （全公司） Zion Consulting 市场营销部部门输出结果调整建议 职 能 保持 加 强 新建 下放 客 户 研究 房地 产 客 户 需求 库 ； 产 品机 会点；月度成交客 户 分析 报 告； 专题 性分析 报 告； 产 品品牌 规 划建 议 ； 来 访 客 户 信息采集 标 准 问 卷和数据 库 ； 细 分客 户 研究 报 告； 产 品 测试报 告； 项 目 客 户 差异性分析 报 告 客 户 定位 听 证 会上 专业评 估 报 告； 一 线 和区域客 户 研究 方法培 训 和 标 准流程 ； 项 目客 户 研究流程 具体 项 目客 户调 研 报 告； 品牌管理 品牌定位差异性研究； 品牌整合、策划和品 牌管理；品牌 战 略 实 施跟踪研究； 建立并管理品牌基金 ；制定品牌使用 标 准 和 规 范；公司品牌整 合 规 划和 实 施； 产 品 品牌整合和 实 施 监 督 。 销 售管理 集 团 年度 销 售 计 划的 汇总 整 理 报 表；一 线销 售方面的危 机管理（指 导 、替 补 ）方案 ； 营销 培 训 ； 营销 方法 和模式 资 源 库 ； 针对 细 分客 户 群制定公司 营销战 略 月度 计 划和 时间 完成 情况 汇总报 表和分析 报 表；周 销 售情况 动 态报 表； 市 场 研究 发 布房地 产 行 业动态 新 闻 市 场 研究 业务 流程； 业务 城市房地 产 市 场 监测报 告 标 准指引； 业务 城市 竞 争 对 手研 究 报 告指引。 业务 城市房地 产 市 场 监测报 告； 业务 城市 竞 争 对 手 动态 信息研 究 报 告； Zion Consulting 万科的三大战略： 1、聚焦城市带 2、精细化客户细分 3、产业化产品创新 市场营销部未来三年的三大工作重点： 品牌管理 客户研究 聚焦区域的项目评估 项目销售管理 重点区域和重点项目的评估和跟进 聚焦区域的项目调研和销售指导 现有客户的细分研究 集团层面的客户细分研究 （同企划部配合） 公司品牌的整合规划和运作实施 产品品牌的整合和产品定位研究 北京锡恩企业管理顾问公司 三、物业管理中心 Zion Consulting 根据万科未来中长期发展战略，万科集团总部需要强化的职能部门 :物业 管理部架构及职能 专业研究 总部后勤管理 物业管理部 万科总部公司形象维护（体 现公司品牌） 后勤服务（体现万科文化） 物业管理和房地产行业之间的关 系研究 物业管理软件系统 物业管理最新理念、方法研究 强化客户服务能力 专业支持 物业管理标准的制订和实施 监督； 客户投诉的处理意见； Zion Consulting 万科中长期规划战略对物业管理部的重点要求 产 品 地域 客 户 品牌 文化 专业 研 究 物 业 管理和房地 产 行 业 之 间 的关系研 究；物 业 管理最新 理念、方法研究 物 业 管理 软 件系 统 专业 支 持 物 业 管理 标 准的制 订 和 实 施 监 督； 客 户 投 诉 的 处 理 意 见 总 部后 勤管理 万科集 团 公司形象 维护 （体 现 公司 品牌）；公司 CI的 标 准和使用 规 范。 后勤服 务 （体 现 万科文化） Zion Consulting 物业管理部输出结果 一、物 业 管理 1、 专业 研究方面 物 业 管理 标 准、 规 范、指引；（一 线 公司） 万科物 业发 展方向的 专题报 告、 务 虚会（万科物 业发 展的主要 问题 及 发 展方向）；（管 理 层 和一 线 公司） 同行和 竞 争 对 手的研究 报 告（根据市 场 情况不定期的）（一 线 公司、管理 层 ） 针对 行 业 宏 观环 境 变 化的分析 报 告；（一 线 公司、管理 层 ） 物 业 管理 软 件系 统 ；（一 线 公司） 物 业 管理与地 产 关系的研究 报 告；（ 总 部各部 门 ） 根据集 团 客 户满 意度 调查报 告所做的关于物 业 管理的 细 分 报 告；（一 线 公司、管理 层 ） 物 业经营 管理季度例会及会上的客 户 投 诉 分析 报 告、物 业 服 务质 量事故的分析 报 告；（ 一 线 公司、管理 层 ） 2、 业务 督 导 方面 对 新公司 业务 的指 导 服 务 、 资 源支持；（一 线 公司） 对 所有一 线 公司物 业 管理服 务监 督 检查 的 评 估 报 告；（每年 现场 2次以上、 电话 4次以上 ）（一 线 公司、管理 层 ） 突 发 事件（投 诉 、曝光等）的解决意 见 ；（一 线 公司） 一 线 公司物 业 管理案例集；（ 结 合突 发 事件和宏 观环 境 变 化，不定期 进 行）（一 线 公司 ） 物 业 方面的 专业 培 训 和管理培 训 （部 门经 理以上）服 务 ；（一 线 公司） Zion Consulting 物业管理部输出结果（续） 二、行政后勤管理 1、 总 部的 办 公服 务 （装修、固定 资产 采 购 等）（ 总 部各部 门 ） 2、 职业 安全教育；（ 总 部各部 门 ） 3、 总 部的固定 资产 管理服 务 ；（ 员 工宿舍、出租物 业 ）（ 总 部各部 门 ） 4、 总 部 员 工餐 饮 服 务 ；（ 总 部各部 门 ） 三、 车队 1、 总 部公 务 用 车 服 务 ；（ 总 部各部 门 ） 2、 车辆 的 维 修、保养服 务 ；（ 总 部） 3、各地区的 车 改方面的指 导 意 见 ；（一 线 公司） Zion Consulting 物业管理部部门输出结果调整建议 职 能 保持 加 强 新建 下放 专业 研究 方面 物 业 管理与地 产 关系的 研究 报 告；万科物 业发 展方向的 专题报 告、 务 虚会；物 业 管理 软 件系 统 ； 物 业 管理 标 准、 规 范、指 引； 针对 行 业 宏 观环 境 变 化的分析 报 告；根据集 团 客 户满 意度 调查报 告 所做的关于物 业 管理的 细 分 报 告； 企 业 品牌或 者 产 品品牌 在物 业 服 务 上的体 现 研 究； 同行和 竞 争 对 手的 研究 报 告 ;物 业经 营 管理季度例会及 会上的客 户 投 诉 分 析 报 告、物 业 服 务 质 量事故的分析 报 告； 业务 督 导 方面 突 发 事件（投 诉 、曝光 等）的解决意 见 ；物 业 方面的 专业 培 训 和管理 培 训 （部 门经 理以上） 服 务 ； 对 新公司 业务 的指 导 服 务 、 资 源支持； 对 所有一 线 公司物 业 管理服 务监 督 检查 的 评 估 报 告； 企 业 品牌或 者 产 品品牌 在物 业 服 务 上的体 现实 施指 导 ； 一 线 公司物 业 管理 案例集； 行政 后勤 管理 总 部的 办 公服 务 （装修、固 定 资产 采 购 等） ;职业 安全 教育； 总 部的固定 资产 管理 服 务 ； 总 部 员 工餐 饮 服 务 ； 企 业 品牌、 文化在 总 部 的体 现 。 车队 总 部公 务 用 车 服 务 ； 车辆的 维 修、保养服 务 ； 各地区的 车 改方面的指 导 意 见 ； Zion Consulting 万科的三大战略： 1、聚焦城市带 2、精细化客户细分 3、产业化产品创新 物业管理部未来三年的三大工作重点： 区域和一线的物业 服务能力提升 物业管理服务规范 化和标准化 物业管理先进理念 的研究 国际上先进的物业管理理念的研究 物业管理规范的制定和推广 物业管理软件开发 区域和一线物业服务能力培训 客户投诉处理 为物业管理下放准备 北京锡恩企业管理顾问公司 四、工程管理部 Zion Consulting 根据万科未来中长期发展战略，万科集团总部需要强化的职能部门 :工程 管理部架构及职能 专业研究 产品创新性研究 工程管理部 房地产产业化进程研究 工程管理的新技术研究 工程管理方面的创新研究； 集团战略采购规范和战略采购实 施； 强化在产品标准化和创 新上的研究 强调产业化研究和领导 能力 专业支持 具体项目在工程各阶段的技 术指导和监理； 工程管理标准和工程管理制 度规章规范的制定； 制定项目管理规范和监控执 行； Zion Consulting 万科中长期规划战略对工程管理部的重点要求 产 品 地域 客 户 品牌 文化 专业 研 究 集 团战 略采 购规 范和 战 略采 购实 施； 专业 支 持 具体 项 目在工程各 阶 段的技 术 指 导 和 监 理；工程管理 标 准和工程管理制 度 规 章 规 范的制定 ； 工程管理 标 准和 工程管理制度 规 章 规 范的制定； 产 品 创 新性研 究 工程管理方面的 创 新研究； 工程管理的新技 术 研究 房地 产产业 化 进 程研究 Zion Consulting 工程管理部输出结果 一、工程管理中心 1、立 项阶 段： 可研 报 告中工程部分（ 进 度安排、技 术 可行性、 经济 指 标 、人力 资 源 评 估）（立 项 委 员 会 ） 2、 规 划 设计阶 段： 结 构和安装工程方面的 专业评审 意 见 ；（ 评 估委 员 会） 3、采 购阶 段： 整个集 团层 面的采 购 政策和原 则 （比如招投 标 制）；（一 线 公司） 战 略采 购 来的建材物 资 ；（适合全国范 围 、通用性很 强 的）（一 线 公司） 4、招投 标阶 段： 集 团 招投 标 政策；（一 线 公司） 招投 标过 程中的 规 范、指引、 监 督等服 务 ； （一 线 公司） 5、 现场 施工 阶 段： 现场 管理制度；（一 线 公司） 现场监 理服 务 ；（一 线 公司） 引 进 的国内外 优 秀的工程管理方面的 经验 、技 术 ；（一 线 公司） 抢 修外包； （一 线 公司） 管理、技 术 外包（危机 环 境中）；（一 线 公司） 6、物 业 管理 阶 段： 技 术 性指 导 意 见 ；（物 业 管理公司） 客 户 投 诉问题 的解决意 见 ；（一 线 公司客 户 服 务 部 门 ） Zion Consulting 工程管理部输出结果（续） 二、公司 层 面 1、行 业 工程管理方面的政策、法 规 等方面的研究 报 告；（ 总 部、一 线 公司） 2、工程管理方面的新技 术 、 现场 管理新方法；（一 线 公司） 3、人 员 培 训 （一 线 公司）； 三、工厂化中心 1、工厂化方面的技 术 研究 报 告、 产 品政策和 趋势 研究 报 告；（集 团 高 层 ） Zion Consulting 工程管理部部门输出结果调整建议 职 能 保持 加 强 新建 下放 工程 项 目 管理 中心 立 项报 告中工程部分 专 业 建 议 ； 结 构和安装工 程方面的 专业评审 意 见 ； 战 略采 购 来的建材物 资 ；集 团 招投 标 政策； 管理、技 术 外包（危机 环 境中）； 招投 标过 程中的 规 范、指 引、 监 督等服 务 ； 现场 管 理制度；引 进 的国内外 优 秀的工程管理方面的 经验 、技 术 ；整个集 团层 面的 采 购 政策和原 则 ； 客 户 投 诉问题 的解决意 见 ； 抢 修外包； 现 场监 理服 务 ； 工程 研究 中心 人 员 培 训 ； 行 业 工程管理方面的政策 、法 规 等方面的研究 报 告 ；工程管理方面的新技 术 、 现场 管理新方法； 工厂 化研 究中 心 工厂化方面的 技 术 研究 报 告 、 产 品政策和 趋势 研究 报 告 ； Zion Consulting 万科的三大战略： 1、聚焦城市带 2、精细化客户细分 3、产业化产品创新 工程管理部未来三年的三大工作重点： 产品生产的标准化研究 工程管理方面创新 性研究 产业化进程研究 国际上先进的产业化生产的研究 寻找潜在的战略合作伙伴，共同开 发和研究标准化产品生产的模式 国际上先进的工程管理技术研究 产品生产过程的标准化研究 集团战略型集团采购中的标准化 北京锡恩企业管理顾问公司 五、规划设计部 Zion Consulting 区域需要强化的职能部门举例 :规划设计部 项目流程与标准的 制定 项目设计与控制 产品规划 规划设计部 负责区域内的项目设计 负责项目设计与具体实施之 间的差异进行 分析 为项目进程提供指导与技术 支持 负责制定项目从设计到 施工，到销售，到入住 ，到物业管理的流程 负责系列化项目的标准 化总结 负责精品项目的设计与 实施程序控制 负责区域三年产品路线 规划 负责年度产品设计规划 负责设计阶段的产品品 质提升 强化产品的标准化和系 列化；强化在住宅消费 新概念上的创新能力 Zion Consulting 万科中长期规划战略对工程管理部的重点要求 产 品 地域 客 户 品牌 文化 项 目流 程与 标 准的制 定 负责 制定 项 目从 设计 到施工，到 销 售，到入住，到 物 业 管理的流程； 负责 精品 项 目的 设计 与 实 施程序 控制 负责 系列化 项 目的 标 准化 总结 ； 项 目 设 计 与控 制 为项 目 进 程提供 指 导 与技 术 支持 负责 区域内的 项 目 设计 ； 负责项 目 设计 与具体 实 施之 间 的差异 进 行分 析； 为项 目 进 程提供指 导 与技 术 支持。 产 品 规 划 负责 区域三年 产 品路 线规 划； 负 责 年度 产 品 设计 规 划； 负责设计阶 段的 产 品 品 质 提升； 围绕 各区 域之 间 客 户 偏好一致 性最高的客 户 群建立 万科住宅 标 准化体系 ； Zion Consulting 规划设计部输出结果 一、 项 目 类 ： 1、管理制度和推荐性的技 术 成果（ 墙 体、 门 窗、 节 能材料等方面）；（一 线 公司） 2、部分 项 目技 术层 面的 专 家意 见 ；（一 线 公司） 3、部分 项 目（一 线 不能解决的）的施工 图 ； （ 标 准化 项 目的施工 图 基本由 总 部完成） 4、空 间设计 方面的 专 利；（ 总 部） 5、施工 图 相关的 销 售 资 料、培 训资 料；（一 线 公司） 6、 项 目 评审 会上的决策性意 见 ；（一 线 公司） 二、研究 类 ： 1、研究 报 告（理 论 和技 术 研究、 产 品体系 创 新的研究、 标 准化的研究；不定期的）；（一 线 公司 、管理 层 ） 2、 结 合具体 项 目的技 术 支持和指 导 ；（一 线 公司） 3、 项 目 过 程中重大攻关成果；（ 总 部） 三、推广培 训类 ： 1、培 训 ；（一 线 公司） 2、 设计竞赛 、作品集、理 论 集、 书 ；（ 总 部各部 门 、一 线 公司） 四、日常工作： 1、 设计 月 报 （月度例会上使用）；（ 总 部各部 门 、一 线 公司） 2、 规 划 设计 方面的投 诉处 理意 见 和投 诉 月 报 ；（一 线 公司、 总 部各部 门 ） Zion Consulting 规划设计部部门输出结果调整建议 职 能 保持 加 强 新建 下放 项 目 规 划 设计 部分 项 目 规 划 设计 技 术层 面的 专 家意 见 ；部分 项 目（ 一 线 不能解决的）的施工 图 ；空 间设计 方面的 专 利； 项 目 评审 会上的决策性意 见 ； 项 目 规 划 设计 管理 制度和推荐性的技 术 成果； 施工 图 相关的 销 售 资 料、培 训资 料； 项 目 规 划 设计 研究 结 合具体 项 目的技 术 支持和 指 导 ； 研究 报 告（理 论 和 技 术 研究、 产 品体 系 创 新的研究、 标 准化的研究；不定 期的）； 项 目 过 程 中重大攻关成果； 推广 培 训 设计竞赛 、作品集、理 论 集 、 书 ； 培 训 ； 日常 支持 设计 月 报 （月度例会上使用 ）； 规 划 设计 方面的投 诉处 理意 见 和投 诉 月 报 ； Zion Consulting 万科的三大战略： 1、聚焦城市带 2、精细化客户细分 3、产业化产品创新 规划设计部未来三年的三大工作重点： 产品规划设计支持 基于客户细分和产 品品牌的标准化和 模块化研究 产品创新性研究 产品创新的研究 关于未来产品的发展趋势研究（新 材料、新产品、环保等） 现有产品的标准化研究 基于品牌规划的产品设计支持和监控 项目评审上的专家意见（基于标准 化的努力） 基于细分客户群的标准化、模块化 研究 北京锡恩企业管理顾问公司 六、董事会办公室 Zion Consulting 区域需要强化的职能部门 :董事会办公室 投资者关系 公共关系 公司品牌 董事会办公室 媒体关系； 政府关系； 公众关系； 投资者关系维护，推介 会； 股东大会； 融投资渠道； 信息披露。 公司整体形象识别 公司品牌维护 强化公司品牌和形象， 维护投资者关系 Zion Consulting 万科中长期规划战略对董事会办公室的重点要求 产 品 地域 客 户 品牌 文化 投 资 者 关系 投 资 者关系 维护 ，推介会；股 东 大 会；融投 资 渠道； 信息披露。 公共关 系 媒体关系； 政府关系； 公众关系 公司品 牌 公司整体形象 识别 公司品牌 维护 Zion Consulting 董事会办公室输出结果 一、投 资 者关系 1、 资 本市 场 融 资 （ 2年一次）；（董事会） 2、信息披露服 务 包括每年四次定期 报 告（年 报 、中 报 和两个季 报 ）和增量部分决策信息；（董事会 ） 3、（每年）重大 资产购 并以及重大关 联 交易； 4、股 东 大会；（董事会） 5、董事会；（董事会） 6、投 资 者推介会；（每个月 1 2次投 资 者推介）（董事会） 大行的投 资 者推介会； 万科在各大城市巡回推介会； 基金、机构投 资 者的来 访 接待服 务 ； 7、每月行 业 宏 观资讯 、政策的分析 报 告；（董事会） 8、公司治理方面的一些 规 范、新 规则 ；（董事会） 9、非 资 本市 场 融 资 ；（董事会） 10、股 权 投 资 者；（董事会） 二、媒体关系 1、所有集 团层 面的采 访 接待服 务 、 问题设计 和回答等相关 资 料；（董事会） 2、媒体策略；（董事会） 3、每个 时 期公司整体形象宣 传 方案（如每个 时 期 对 媒体的主 题 和口径）；（董事会） 三、品牌宣 传 1、公司整体形象 识别 方面的系列 资 料（如公司形象片、宣 传 片等）；（公司） 2、公司年度 战 略主 题 （公司） ； 3、 VI使用 标 准；（公司） Zion Consulting 董事会办公室输出结果调整建议 职 能 保持 加 强 新建 下放 投 资 者关系 资 本市 场 融 资 （ 2年一次）；信息披露服 务 包括每年四 次定期 报 告和增量部分决策信 息； 股 东 大会；董事会 议 ；每 月行 业 宏 观资讯 、政策的分析 报 告； 非 资 本市 场 融 资 ；股 权 投 资 者； 投 资 者推介会； （每年）重大 资产购 并以及重大关 联 交易 ；公司治理方面的一 些 规 范、新 规则 ； 媒体关系 所有集 团层 面的采 访 接待服 务、 问题设计 和回答等相关 资 料 ；媒体策略；每个 时 期公司整 体形象宣 传 方案（如每个 时 期 对 媒体的主 题 和口径）； 品牌宣 传 公司整体形象 识别 方面的系列 资 料（如公 司形象片、宣 传 片等 ）； VI使用 标 准 （企划部） 公司 年度 战 略主 题 ； 北京锡恩企业管理顾问公司 七、财务部 Zion Consulting 区域需要强化的职能部门 :财务部架构 管理会计 综合税务 财务部 定期报告（ 4 ）； 融投资支持 ； 经营预算计划； 经营结果分析； 区域经营业绩分 析； 结算方案和结算 ； 重大投资评估 强化公司在三大战略上 业绩反映；强化重大投 资的战略导向。 成本审算财务会计 政府税务关 系； 费用控制 成本核算； 成本分析； Zion Consulting 万科中长期规划战略对财务部架构的重点要求 产 品 地域 客 户 品牌 文化 管理会 计 经营预 算 计 划； 经营结 果分析；区域 经营业绩 分析； 结 算方案和 结 算；重大投 资评 估 财务 会 计 定期 报 告（ 4）； 融投 资 支持； 综 合税 务 政府税 务 关系； 费 用控制 成本 审 算 成本核算； 成本 分析 Zion Consulting 财务部输出结果 一、管理会 计 1. 经营计 划 报 告（年初完成，一本本年度的和一本下年度的）；（ 总 部） 2. 经营 分析会（ 计 划和 实际 的偏差，月度和季度 进 行）；（ 总 部、一 线 公司） 3. 结 算方案；（ 总 部、一 线 公司） 4. 新 项 目 经济测 算 评 估 报 告、重大投 资评 估 报 告；（一 线 公司） 二、 财务 会 计 1. 四个定期 报 告；（董事会） 2. 业绩 推荐会有关的 资 料和解答服 务 ；（董事会） 3. 募集 资 金相关的所有 财务资 料；（董事会） 三、 综 合税 务 1. 就集 团 重大税 务 事 项给 予的 专业 意 见 和 输 出的政府税 务 关系；（一 线 公司） 2. 总 部 费 用管理服 务 （ 预 算、 报销 、 费 用分析和控制、分 摊 ）；（ 总 部） 四、成本 审 算中心 1. 成本管理制度；（一 线 公司） 2. 成本信息通 报 （月度）；（一 线 公司、 总 部各部 门 ） 3. 所有 标 准化 项 目的工程量；（ 总 部、一 线 公司） 4. 成本管理 检查 后反 馈 一些 专业 性的意 见 ；（一 线 公司） 5. 造价的研究 报 告（方法研究）；（ 总 部、一 线 公司） 6. 成本管理委 员 会的所有会 议 ；（ 总 部、一 线 公司） 五、 IT技 术 中心 1. IT硬件系 统 （网 络 系 统 ）；（ 总 部各部 门 、一 线 公司） 2. IT软 件系 统 （ 应 用信息系 统 的开 发 和 维护 ）；（ 总 部各部 门 、一 线 公司） Zion Consulting 财务部输出结果调整建议 职 能 保持 加 强 新建 下放 管理会 计 结 算方案；新 项 目 经 济测 算 评 估 报 告； 经营计 划 报 告 ;经营 分析会（ 计 划和 实际 的偏差，月度和季度 进 行）；重大投 资评 估 报 告； 创 新基 金托管 财务 会 计 四个定期 报 告； 业绩 推荐会有关的 资 料和解答服 务 ；募集 资 金相关的所有 财务资 料。 综 合税 务 就集 团 重大税 务 事 项 给 予的 专业 意 见 ； 总 部 费 用管理服 务 （ 预 算 、 报销 、 费 用分析和控 制、分 摊 ）； 政府税 务 关系； 成本 审 算中心 成本信息通 报 （月度） ； 成本管理制度；成本管理委 员 会 的所有会 议 ；成本管理 检查 后反 馈 一些 专业 性的意 见 ； 所有 标 准化 项 目的 工程量；造价的研 究 报 告（方法研究 ）； IT技 术 中心 IT硬件系 统 （网 络 系 统 ）； IT软 件系 统 （ 应 用信息系 统 的开 发 和 维 护 ）； 北京锡恩企业管理顾问公司 八、集团办公室 Zion Consulting 区域需要强化的职能部门 :集团办公室 万科周刊 公共事务 集团办公室 客户满意度 调查； 客户投诉处 理月报； 客户投诉处 理政策 文化宣导； 品牌宣传。 强化公司品牌和形象； 维护政府关系；跟踪客 户满意度。 业务信息客户关系 公共关系（ 客户）； 高层日程管 理； 高层信息提 供； Zion Consulting 万科中长期规划战略对集团办公室的重点要求 产 品 地域 客 户 品牌 文化 万科周 刊 品牌宣 传 。 文化宣 导 ； 客 户 关 系 客 户满 意度 调查 ；客 户 投 诉处 理 月 报 ；客 户 投 诉 处 理政策 公共事 务 公共关系（客 户 ） ； 业务 信 息 Zion Consulting 集团办公室输出结果 一、万科周刊 1、每月 2本外刊；（万科品牌宣 传 的 载 体）（全社会） 2、每月 1本内刊；（企 业 文化宣 导 的 载 体）（集 团 ） 二、客 户 关系中心 1、客 户 投 诉 月 报 ；（ 总 部各部 门 、一 线 公司） 2、政府关系、客 户 投 诉处 理意 见 或方案；（一 线 公司） 3、集 团层 面的客 户 投 诉 政策；（一 线 公司） 4、每年客 户满 意度 调查报 告；（ 总 部各部 门 、一 线 公司） 三、公共事 务 1、接待服 务 （客 户 、政府官 员 、其他社会人士） 四、 业务 信息方面（ 业务 信息小 组 ） 1、董事 长 、 总经 理日常行程；（董事 长 、 总经 理） 2、董事 长 、 总经 理所有 对 外 对 内稿件；（董事 长 、 总经 理） 3、集 团 外部商 业 信息；（ 总 部各部 门 ） 4、每天一份 资讯 快 报 （提供行 业 当天重大信息的 发 布）；（集 团 所有部 门 ） 5、集 团 信息管理 规则 ，及 违 反 规则 的 处 理意 见 ；（集 团 所有部 门 ） Zion Consulting 集团办公室输出结果调整建议 职 能 保持 加 强 新建 下放 万科周刊 每月 2本外刊（万科品牌宣 传 的 载 体）；每月 1本内刊 （企 业 文化宣 导 的 载 体）； 客 户 关系中心 政府关系、客 户 投 诉处 理意 见 或方案； 客 户 投 诉 月 报 ；集 团层 面的客 户 投 诉 政策；每年客 户满 意度 调查报 告； 公共事 务 接待服 务 （客 户 、政府官 员 、其他社会人士） 业务 信息方面 （ 业务 信息小 组 ） 董事 长 、 总经 理日常行程； 集 团 外部商 业 信息；每天一 份 资讯 快 报 （提供行 业 当天 重大信息的 发 布）；集 团 信 息管理 规则 ，及 违 反 规则 的 处 理意 见 ； 董事 长 、 总经 理所有 对 外 对 内 稿件； 北京锡恩企业管理顾问公司 九、审计法务部 Zion Consulting 区域需要强化的职能部门 :审计法务部 审计 其他 审计法务部 法律风险 法律培训 重大投资项目风险 公司内部审计 重大招投标审计 重点项目投资审计 法律 法律咨询和公司守法形象 ； 强调对战略亏损的腐 败审计；对事实亏损 的违规审计。 Zion Consulting 万科中长期规划战略对审计法务的重点要求 产 品 地域 客 户 品牌 文化 审计 重点 项 目投 资审计 重大招投 标审计 ；公司内部 审 计 法律 重大投 资项 目 风险 法律培 训 ；法律风险 风险 管 理 法律咨 询 和公司守 法形象； Zion Consulting 审计法务部输出结果 一、 审计 方面：（主要 针对 重大 经营环节 的 检查