出租屋及流动人口管理工作调研报告.docx

出租屋及流动人口管理工作调研报告 *街现有出租屋 2.9 万多套，约占全区的 1/5；流动人 口约 16 万人，约占全区的 1/4，出租屋及流动人口拥有数 均居全区前列。如此众多的出租屋和大量的流动人口,使* 街面临着巨大的城市管理和社会治安压力。据*派出所近 年统计分析资料显示，历年发生在出租屋的治安刑事案件 和流动人口作案比例均高居 95%左右。诚如*街道办事处欧 志雄主任所说的那样，“构建和谐平安新*，出租屋管理 半天下”。加强出租屋及流动人口管理，对搞好社会治安、 维护社会稳定、抓好城市管理、促进全街经济社会又好又 快发展具有决定性意义。 一、问题与现状 出租屋及流动人口基数大，工作任务重，压力大。 据 XX 年统计数据显示，*街拥有出租屋 2.9 万套，约 占全区出租屋总数的 1/5；流动人口 16 万人，约占全区流 动人口总数的 1/4。历年出租屋发生的治安刑事案件和流动 人口作案比例高，街道面临着巨大的城市管理和社会治安 压力。近年来，*街党工委、办事处历任领导都充分意识 到这一问题的严重性，历届领导班子都把加强出租屋和外 来人员管理作为推动*科学管理、科学发展的一项基础性 工作来抓，并取得了一定的实际效果。但由于拥有如此巨 大的基数，加上其他一些原因，工作任务重压力大，管理 难度大，精细化管理的难度则更大。 现行法律、法规，制约力度不足。 在出租屋管理上，目前实际操作上所依据的法律、法 规主要是中华人民共和国城市房地产管理法和*市 房屋租赁管理规定。一方面，上述法律、法规是就城市 一般意义的房屋租赁方面的规范性依据，由于种种原因， 城乡结合部街道所辖的出租屋一般为无办理报建手续、无 法取得合法的权属证明的违章建筑，严格说是属于不具备 出租条件、不得出租的房屋，但现行的法律、法规对类似 的出租屋无法制约。另一方面，现行法律、法规对租赁当 事人应当履行的义务分别作出了相应规定，但实际工作中 个别当事人不履行应当履行的义务，如“不得向依法应当 取得许可证或其他批准文件和营业执照而未取得的单位出 租房屋”、“在规定期内依法申报、缴纳房屋租赁相应税 款”等义务时，由于取证困难等原因，导致现行法律、法 规规定的罚则难以执行、兑现。 管理资源不足，管理难以到位。 鉴于目前街道的运行体制，街道所掌握的人、财、物 等资源十分有限，而出租屋的管理资源就更加缺乏。如根 据现行有关政策每 200 套出租屋配备一名出租屋管理员的 规定，目前*街虽然配备了 150 名出租屋管理员，就 XX 年 统计 2.9 万套出租屋数似乎已经满足了规定要求。但由于 街道的安监、打假等部门人手不足被抽调了部分，150 名出 租屋管理员中实际从事出租屋管理的只有 100 人左右。加 上 2.9 万套的数据是 XX 年的统计数，随着近年市场经济的 进一步发展，*市城市中心东移步伐的加快，城中村出租 屋市场日益看好，一些屋主将原来的 2-3 层房屋拆掉改建 为 6-7 层的房屋，有的甚至改建为 9 层；原来 6-7 层的也 加建至 9 层；有的为了更好适应租赁市场的需求，在原来 每套 2 居室的基础上改建为 1 居室，据粗略估算，全街实 有出租屋数将比 XX 年统计数增加 30%以上，达到 3.8 万套。 以每 200 套出租屋配备 1 名管理员的标准，应配备 190-200 名出租屋管理员，才符合标准要求。由于人手不足，管理 难以到位 管理机制落后，管理缺乏有效性。 据调查，目前*街出租屋管理方式既有由屋主本人自 行管理的传统管理模式，也有将相邻若干栋房屋围起来， 由出租屋主联合管理的“围院式”管理模式，近年还培育 推广出一种由专业物业管理公司接受屋主委托经营管理的 “托管式”管理模式。目前，三种管理模式中，由屋主自 行管理的传统管理模式仍占大头，约占出租屋总数的 70%左 右；“围院式”管理模式和“托管式”管理模式都是近年 推广的新模式，分别占出租屋总数的 10%和 20%左右。比较 三种管理模式，屋主自行管理的传统管理模式由于管理分 散以及招租手段比较落后，一方面是容易失控、引发的消 防安全隐患以及治安、卫生问题较突出；另一方面出租率 普遍较低，屋主收益保障系数不高，因此税费收缴难度也 较大。“围院式”管理模式较之传统管理模式具一定的先 进性，也较好地解决了治安、卫生等问题，但总体上仍以 屋主自行管理为基础，消防安全等隐患仍无法得到有效解 决。“托管式”管理模式则相对较好。经试行四年多，专 业经营公司根据出租规定对受托的出租屋室内外进行统一 整饰、环境改造、实行连片开发、加装电子门禁、闭路电 视监控、封闭式管理、安排专人 24 小时管理、保洁以及值 班巡逻、网上发布招租信息等，出租率基本维持在 95%以上， 比屋主自行管理提高了 10-20%，租金比原来提高了 50- 70%；出租屋整治合格率、消防整改合格率、入住人员信息 资料登记率均为 100%；刑事发案率连续数年始终保持“零” 记录。基本实现了“政府放心、屋主舒心、租客安心、经 营者开心”和社会效益与经济效益同步发展的多赢目的。 “托管式”管理模式曾在全市出租屋管理工作会议上作过 介绍，引起市有关领导和市出租屋管理领导小组的重视， 被确定为市的出租屋管理服务示范点。遗憾的是，目前纳 入托管式管理的出租屋仅有 5000 多套，只占全街出租屋总 数的 1/6 左右。 二、对策与措施 高度重视，切实加强出租屋及流动人员管理。 保一方平安，是党的各级组织和各级政府的政治责任， 更是街道党工委、办事处加强社会公共管理、服务的重头 戏。出租屋及流动人口管理是街道工作的重要组成部分， 尤其是城乡结合部的街道，由于出租屋及流动人口基数大 的特点，加强出租屋及流动人口管理是维护社会政治、经 济稳定，搞好社会治安综合治理和城市管理，促进全街经 济社会又好又快发展的重要基础。因此，要加以高度重视， 将出租屋及流动人口管理工作纳入街道工作的重要议事日 程，积极探索适合城中村出租屋管理的方式、方法，采取 有效工作措施切实加强出租屋及流动人口管理。 精心组织开展“洗楼”行动，摸清底数，为加强出租 屋及人口管理提供科学依据。 为全面掌握全街出租屋和流动人口的底数，保证信息 “完整、准确”，*街将“洗楼”行动作为学习实践科学 发展观活动的自选动作，从今年的 2 月起至 6 月共 5 个月 时间，对全街范围内的出租屋展开地毯式的清查，力争实 现出租屋信息录入率达到 100%，流动人口信息登记录入率 达到 95%以上，与房屋出租人治安责任保证书签订率达到 100%，彻底摸清全街出租屋和流动人口底数，为进一步加 强出租屋和流动人口管理提供科学的决策依据。为确保 “洗楼”行动顺利开展，街道制定了具体的工作实施计划， 以社区为主体组建 16 个核查工作小组，明确各社区居委会 主任、出租屋管理工作站站长、警务室负责人为核查第一 责任人。将出租屋的消防、治安、流动人员信息逐一核查， 发现错误或已变更的信息，及时在信息系统和文字档案中 修改或注销；对新登记的出租屋，分别填写*市出租屋 栋情况表、流动人员信息登记表，并将有关数据录 入信息系统。存在消防安全隐患的，当场教育承租人改进； 隐患严重的开出限期整改通知书限期作出整改。根据“洗 楼”获取的新数据逐户登记造册，完善分类分级管理的工 作制度，进一步加强出租屋和流动人口管理服务工作水平。 进一步加大“托管式”管理模式的推广力度，引导更 多出租屋纳入有序管理。 “托管式”管理模式是实践证明是最适合当前城中村 出租屋管理工作实际，最具推广价值的出租屋管理模式。 为进一步有组织、有计划地引导“城中村”出租屋从分散 性经营管理向专业化、规范化的托管式经营管理模式过渡， *街从 XX 年初起在全街范围内宣传推广“托管式”管理模 式，并取得了一定的成效。逐步建立起“政府指导、政策 扶持、市场运作、监管到位”的“城中村”出租屋经营管 理的新格局。但“托管式”管理模式毕竟是近年才培育出 的新型管理模式，如同任何新生事物一样，人们对它的认 识需要一个过程。要采取各种有效措施进一步加大推广工 作力度。如通过有关新闻媒体向社会做好广泛的宣传工作， 必要时通过新闻媒体发布相应的广告进一步扩大社会影响； 通过各村公司、社区居委会配合做好所属干部、群众的宣 传发动工作，引导干部群众加深对“托管式”管理模式的 经营管理方式以及实际效果的理解和认识，为顺利推进 “托管式”管理模式营造良好氛围，为其正常运作奠定良 好基础。 加强指导，政策扶持。 出租屋管理工作是一项综合性、政策性都很强的社会 系统工程，工作难度大，街道工作压力大、任务重，同时 还牵涉到租赁各方的经济利益。政府主管部门要加强对出 租屋管理工作的指导，将出租屋管理工作