我国房地产价格问题研究

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 我国房地产价格问题研究 【摘要】近些年来，我国的房地 产价格一路疯长。许多城市房价在短短 几年翻了不止数倍。有许多人因此获利， 也导致许多人买不起房。从经济学的角 度来看，我国的房地产价格是十分不合 理的。现在的房价是过高的，只有进行 有效的调控，才可以降低风险，否则对 我国经济有重大威胁。 中国论文网 /2/view-12901151.htm 【关键词】房价；调控；需求； 供给 一、我国的房地产价格现状及其 特点 经过前些年我国经济快速增长， 房价跟着水涨船高。但是最近几年我国 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 经济发展已经出现了明显放缓，可是房 价依然在高速增长。这是十分不合理的。 房价已经脱离了一个合理的价格区域。 我国上海深圳香港三大交易所所有上市 公司的市值只有 70 多万亿，全国房地 产总价值却达到 270 万亿，这是个令人 吃惊的数据，这意味着我国所有上市公 司总价值只有房产价值的 20%多。借鉴 日本 80 年代房产泡沫，我们可以知道 这是非常危险的。 另一方面，我国区域间房价差异 巨大。在我国的经济发展繁荣的地区房 价明显上涨幅度超过经济落后的地区。 房价快速上涨城市主要集中在长江三角 洲地区、珠江三角洲地区、京津冀地区 以及一些地区中心城市如郑州等。在一 些经济发展状况偏差的城市，房价并没 有大幅度上涨，甚至有一部分城市房价 还在不断下降，例如沈阳，市区房产均 价为每平米七八千元，而同为国家中心 城市的郑州三环以内却达到了每平两万 元。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 二、房价快速增长的原因 （一）缺乏有效的投资途径 我国现在经济下行，许多行业都 是亏损，股市也不是很景气，资本缺乏 有效的投资途径，无法找到适当利润的 投资项目，进而将资金都引向了房地产 投资。在我国“ 三去一降一补 ”的背景下， 能源钢铁等行业利润大幅度缩减。金融 市场自 2015 年股灾以来，一直不景气， 因为也不适合来进行投资。因而，资金 必然会流向房地产市场。 （二）分权制度的影响 我国政治体制中，国家与地方存 在一种分权制制度。我国规定土地出让 金归地方政府所有，所以地方政府缺乏 抑制房价的动力。地方政府无论是为了 获得高额的土地出让金还是为了 GDP 增长速度都不会心甘情愿让房价降下去。 而且从前经常会出现这种情况，国家出 台房地产调控政策，当房价刚刚开始下 降，地方政府就着急了，又开始用一些 优惠政策来促进房地产业的发展，这样 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 最终导致调控政策失效。 （三）货币超发 我国的货币是超量发行的，现在 我国货币供应量 M2 与 GDP 的比值是 250%，这个数据在世界范围内也是非 常高的。大量的货币供应会推高各种商 品价格包括房价，另一方面，大量闲散 资金必然需要寻找适当的投资渠道。于 是，又回到了第一个原因，缺乏有效的 投资途径，进一步推动闲散资金推高房 价。 三、高房价的危险 房地产行业是我国非常重要的产 业，房地产行业产值占了我国每年 GDP 的五分之一，如果房产泡沫破裂，那将 对我国经济造成重创。而且，房地产行 业相关联的行业数量繁多，如果房地产 行业倒下去，很可能出现多米诺骨牌效 应，导致其他行业大规模破产。这种情 况绝对会对我国经济造成重创。日本在 上个世纪八十年代的房产泡沫破裂后， 这么多年都没有缓过劲来，我们绝对不 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 能走它的老路。 另一方面，如果房价泡沫暂时依 然不破裂，继续上涨。那将会导致炒房 变得越发不可收拾。炒房行为永远是肥 了炒房客穷了老百姓，富人变得越来越 富有，穷人的生活反而变得更加困难了。 房价高不可攀，普通平民买不起房子， 也不利于国家的稳定，不利于我国的长 治久安。 四、如何应对 （一）政府应加大对房价的调控 力度，不过应该更多的从规则来使市场 正常化，避免直接干预。我们无法准确 的辨别对市场的干预力度多少毕竟合适， 因此对房价的直接干预很容易导致矫枉 过正。个人认为从供需结构、房产税等 方向进行调控都要比直接M 行限购有 利于房地产市场的发展，否则容易出现 一些其他的问题，比如前一段时间很热 闹的“为了买房假离婚 ”。这些问题反而 不利于社会的健康发展。 （二）我国应该适时推出房产税， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 房产税的推出可以大幅度降低房产的投 机性需求，有利于房价回归正常。炒房 行为从本质上说是一种投资行为，是资 本在追逐利润。而房地产税则恰到好处 的提高了他们炒房的成本，降低炒房行 为的利润，从而遏制恶性炒房。不过房 产税的推出应该多考察，多试验，多听 听民众与专家的意见，可以在一些地方 先试行，看看效果，避免一些没有预料 到的风险发生。而且房产税应该尽量避 免增加年轻人成家买房的成本，就是降 低投机性需求而不降低刚性需求。 （三）我国应该加大宣传，提倡 一些低收入家庭租房而不是买房。可能 因为我国文化的影响，人们普遍认为有 房才有家，进而导致我国自有房产的家 庭比例非常高。这也不利于房产市场的 健康发展。低收入家庭租房住也是非常 值得提倡的行为，这样不仅可以降低家 庭生活压力，而且可以促进房产市场健 康运转。 （四）我国应该加快小产权房和 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 农村宅基地的正规化。我国现在农村宅 基地与小产权房的产权是受到一定的限 制的，无法用来进行银行抵押或者贷款， 交易也受到许多限制。如果将它们都纳 入房产体系之中，那么就可以扩大房产 的供给，增加经济的活力，帮助房价回 归正常。 （五）建设完善的金融体系。我 国缺乏一个健康完善的金融体系，投资 者难以寻找到一个适合投资的渠道。在 一个经济状况健康良好的国家，民众的 大部分资产应该是基金或者经营良好有 潜力的公司的股票。而中国民众资产中 最大的比例却是房产，这是不合理的。 正是因