对影响房价的相关因素的分析

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 对影响房价的相关因素的分析 【摘要】改革开放三十多年来， 我国房地产经济发展速度之快，规模之 大令世人震惊，时至今日，社会对房地 产经济的关注越来越集中在房价的高居 不下上。房价不降反增的社会现实给我 国整个市场经济带来了一系列消极的连 锁反应，虽然各级政府为此做出了一些 举措但收效甚微，人们仍然受困于房价 高涨，市场却供不应求的矛盾之中，是 什么造成了这种局面，又是什么促使房 价上涨成为社会普遍关注和讨论的问题。 为了探究分析影响房价的因素，本文从 国内外两个方面出发，分三个部分讨论 造成我国房地产经济如此局面的原因， 以期对研究探索房地产市场长远发展提 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 出指导意见。 中国论文网 /3/view-12958816.htm 【关键词】房地产经济 价格 金 融因素 政策因素 市场 2016 年的第一个月，上海新房的 成交均价达到了 35911 元/平方米，拿这 一个月与 2015 年全年均价相比，上海 的房价上涨了 12%，每平方米的涨幅为 4000 元。这种状况在中国一线城市并不 新鲜，并逐渐向二、三线城市扩张，一 方面房价不断攀升，另一方面是买房者 络绎不绝。基于社会现实，本文将从国 际金融因素、国内政策因素和国内市场 因素三个方面探讨影响房价的因素。 一、国际金融因素 1994 年我实行汇率并轨和 2005 年的人民币汇率机制改革，再加上 我国经济的持续大好发展，人民币在国 内外市场上形成了强烈的升值预期，这 给国内的房地产经济带来了深远影响。 从理论上说，首先人民币的持续升值会 给外资营造一种中国市场低风险、高收 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 益的映象，这种情况下，大量国际游资 涌入中国市场，尤其是房地产市场，造 成国内房价上升；再者，人民币升值使 得基础消费品的相对价格下降，居民财 富增加，基于房地产市场的高回报率， 民众在基本需求在外会将剩余财富投入 到房地产里，房产价格上升。总之，相 对于西方几次大规模的经济金融危机造 成的损失，我国平稳的政局发展吸引了 大量国际热钱涌入，这在很大程度上加 强了中国房地产的热度，与中国民间资 本合流后，大幅度增加了个人购房比例 和非居民比例，造成了极强的房地产泡 沫，不仅造成房价哄抬，而且增加了我 国金融体系的潜在危险。 二、国内政策因素 房地产经济作为我国国民经济的 重要组成部分，他的兴衰与否与民众生 活息息相关，而且房地产经济涉及到工 业，服务业等多个行业，它的发生发展 除了国际因素外，更离不开国内政策规 划等对它的直接影响，直观来看，国内 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 金融政策和土地政策是主要的影响因素。 房地产作为一个先耗钱再赚钱的 庞大产业，国家的金融政策对它的影响 是直接的，银行的利率政策、货币政策、 外汇储备调整等等都会对房地产产生影 响，并通过房价变动表现出来。对市场 来说，人民币强烈的升值预期会促使央 行干预外汇市场来维持人民币币值稳定， 最主要的是投放更多的人民币进入市场， 比如降低存款利率等，这样会促使民众 将更多钱投入到增值快的产业，比如房 地产，促使房价上升；人民币升值还会 导致我国进口增加，国内失业增加，为 了维持经济稳定，央行会扩大信贷，信 贷增加也会促使房地产的繁荣。对开发 商来说，他们的资金回转很大一部分需 要借助银行的贷款，贷款利率过高就会 增加他们的成本，削弱一部分投资能力 低的开发商；贷款利率降低则会促使更 多人投入房地产，房价上升。总之，如 果市场内货币供应量增加，就会有更多 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 的人开发房地产和购买房产，增加房地 产泡沫，就现实而言，这是一个暂时不 会改变的事实。 房地产发展的基础就是土地，土 地成本是房地产最基础的成本构成，在 市场中，开发商们在回答房价高涨的原 因的时候，总是会抱怨土地成本过高导 致，这些话虽然可能只是他们的托辞， 但从侧面反映出土地交易确实是影响房 价的一个重要因素。首先，我国在分税 制改革后，将当时不太重要的土地收益 纳入地方政府收益，为了推进城镇化， 地方政府利用土地放出信用信号，吸引 大量资金和企业投入房地产，越来越多 的地产涌入增加了土地的需求，导致土 地拍卖价格逐渐上升，房价上升；再者， 土地的资源稀缺性和固定性决定了其因 地理位置的不同而有所差异，如今一、 二线城市住房紧张，供不应求，但三、 四线城市住房积压反映了一、二线城市 土地不足但基于利润因素使得开发商竞 相追逐较少土地，哄抬土地价格使地方 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 政府获得土地财政的同时进一步提高了 房价，三、四线城市为了获得足够收益， 不顾城市供过于求的现状仍然无限开发， 导致房产积压。所以说，国家和政府的 土地政策是会深刻影响房价的上升和下 降的，研究也证明，土地价格的走势和 商品房价格走势基本上是一样的。时至 今日，面对越来越多对中国房地产经济 的质疑和担忧，国家在“ 限购令 ”等类型 的决策之外，更应该考虑解决政府层面 的土地政策对房价的催涨。 三、国内市场因素 无论任何行业，供需影响价格的 因素都是不可缺少的，就我国房地产而 言，虽然不健康的发展让社会对此产生 诸多争论，但不得不说，房价高居不下 的一个重要原因就是人们对此的需求是 毫不减弱的。就大环境而言，我国人口 大国的现实就形成了庞大的地产市场， 而且城市化带来城镇人口急剧增加本身 就促进了房地产的发展和房价的上升， 城镇人在住宅、工作、学习、生活上都 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 需要住房，而且越来越庞大的民工潮也 吸引更多的农村人口在城市买房，形成 了庞大的房产需求量，造成房价上升， 另外前面也提到，国内房价稳步上升、 房地产高利润、低风险的发展态势吸引 着民众将财富投资到房产上也促使房价 上升。就实际生活而言，国内受传统习 惯等多种因素的影响，年轻人结婚必须 有房成为潮流，作为购置房产的主力群 体之一，无论价格多高，年轻人为了家 庭婚姻买房成为不能回转的必须。总之， 有需求才有交易的经济道理在这里完全 符合，不管房价是多么地高居不下，社 会对此的需求热情并未减弱，这样在很 大程度上鼓动了房地产热的持续发酵， 房价被一炒再炒，一涨再涨。 总结起来讲，我国房地产经济发 展至今，所形成的局面和造成的后果不 是一蹴而就的，面对国内外将其认定为 “中国经济之癌 ”的论断，